房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹

房地產(chǎn)非銀行貸款

融資模式介紹房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!目錄一、前言二、09年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析三、當前主要非銀行貸款融資方式四、非銀行貸款融資基本操作程序五、附件1房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

一、前言

房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!前言（二）在政府這種再次密集出臺宏觀調(diào)控措施和加強執(zhí)行力度的壓力下，對銀行信貸資金和預售收款依賴較大的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來越大的資金壓力。2010年1月和2月，央行兩次上調(diào)存款準備金率，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸資金來源更加收緊。面對當前的嚴峻形勢，房地產(chǎn)企業(yè)積極采取多種方式融資，減少對銀行信貸資金、預售收款的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現(xiàn)實意義。3房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!09年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析（一）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局4房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!三、當前主要非銀行貸款融資方式房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!當前主要非銀行貸款融資方式之一——股權融資（一）境內(nèi)上市融資首次公開發(fā)行即通過向不特定的投資者公開發(fā)行股票（IPO）的方式實現(xiàn)上市的目標，這種方式能夠使企業(yè)在公開發(fā)行上市當時便能籌集到資金。目前，A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必須經(jīng)過證監(jiān)會批準，而證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持謹慎態(tài)度，尤其是民營房企上市，審批極為嚴格，近期甚至明確表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準。因此，IPO上市難度很大。截至目前，全國前十名房企，只有萬科是作為民營房企通過A股上市。6房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!當前主要非銀行貸款融資方式之一——股權融資（三）買殼上市后再融資案例——“金融街”增發(fā)籌資“金融街”原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團控股的一家包裝行業(yè)上市公司。2000年4月，華西集團將持有的4869萬股國有股以每股3.80元的價格轉讓給北京金融街建設集團公司。金融街集團取得控股權后，迅速對“重慶華亞”進行一系列的資產(chǎn)重組工作。2000年５月，“重慶華亞”進行整體置換，金融街集團將所擁有的北京金融街區(qū)域的具有穩(wěn)定出租收益的物業(yè)和全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營公司共計16433萬元的資產(chǎn)，與“重慶華亞”全部資產(chǎn)16545萬元進行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。2001年５月，“金融街”與控股股東金融街集團進行關聯(lián)交易，加大重組力度，收購了關聯(lián)公司北京金融街建設開發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關的資產(chǎn)，并收購了控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司51％的股權。這樣，上市公司將獨家承擔北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開發(fā)工作，獲得了位于北京金融街的50萬平米的土地儲備，足夠５年開發(fā)100萬平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了其可持續(xù)發(fā)展。金融街集團買殼后的資產(chǎn)重組效果是非常顯著的，2000年5月上市公司進行整體置換后的馬上見了成效，當年中報批露，公司半年實現(xiàn)1129萬元的利潤，比1999年同期的225萬元增長了403％；2001年，當年實現(xiàn)利潤1.51億元，凈資產(chǎn)收益率43.59％，凈資產(chǎn)從買殼前的1.64億元增值到3.47億元。在優(yōu)良業(yè)績的支持下，金融街在2002年8月，以每股19.58元的高價增發(fā)2145萬股Ａ股，融資4.2億元；隨后，又在2004年12月、2008年1月分別增發(fā)7600萬股和3億股，募集資金分別為6.69億元和82.19億元，資本市場的資金支持優(yōu)勢顯露無疑。7房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!當前主要非銀行貸款融資方式之一——股權融資（五）私募股權融資定義：指融資人通過私下定向邀請、協(xié)商等非社會公開方式，向特定投資人發(fā)行股權進行的融資，包括股票發(fā)行以外的各種組建企業(yè)時股權籌資和隨后的增資擴股。優(yōu)缺點：優(yōu)點：所需資金門檻低，和債券融資相比，股權融資不需要抵押和擔保，所融資金也不需要償還和支付高額利息費用，如項目前景看好，投資方可以為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供持續(xù)的資金支持，且承擔風險的能力較強；私募股權投資者以新股東和合作伙伴的身份介入公司，公司資產(chǎn)負債率低，且財務風險??；私募股權融資不像股票市場那樣要求公開的信息披露，有利于募集人保護自己的商業(yè)機密；缺點：目前投資區(qū)域基本上在一、二線城市，2009年雖然有向三線城市擴張的趨勢，但未形成規(guī)模；私募股權投資股權流動性差，屬于長期投資范疇，所以投資者會要求高于公開市場的回報（內(nèi)部收益率25%—40%），且通常會要求籌集人提供完善的退出機制。成本構成：中介代理費，律師、會計師、評估師費用，按參股比例支付的收益等。偏好：一、二線城市優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。8房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!當前主要非銀行貸款融資方式之二——合作開發(fā)模式定義：不同當事人之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利益的合作行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資，其最核心的是簽訂合作開發(fā)合同。合作開發(fā)模式：法人型合作開發(fā)、合伙性合作開發(fā)優(yōu)缺點：優(yōu)點：緩解開發(fā)商資金壓力；轉嫁風險；引入先進房地產(chǎn)開發(fā)模式、管理經(jīng)驗等。缺點：合作開發(fā)涉及內(nèi)容復雜、標的巨大，履行期限長，極易產(chǎn)生糾紛，我國目前法律法規(guī)尚不明確，因此產(chǎn)生糾紛后訴訟周期普遍較長，且后果難以預料；由于合作開發(fā)通常都是由房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合，存在控制權、決策權旁落的風險。適用范圍：中長期、中大規(guī)模。9房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!當前主要非銀行貸款融資方式之三——房地產(chǎn)信托融資（二）房地產(chǎn)信托融資案例——“盛鴻大廈”信托項目基本情況：元鴻公司將其開發(fā)、建設的房地產(chǎn)項目——北京盛鴻大廈(市場價值人民幣約4.1億元)委托給北京國投，設立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權。元鴻公司將其享有的受益權分級為優(yōu)先受益權和普通受益權，并將其享有的優(yōu)先受益權(人民幣約2.5億元)以轉讓或質(zhì)押的方式進行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權后成為優(yōu)先受益人，元鴻公司取得出讓優(yōu)先受益權獲得的資金。北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人，將處置（銷售等形式）信托財產(chǎn)（北京盛鴻大廈）所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。簡析：設立信托時，信托標的可以為房地產(chǎn)建筑實物、房地產(chǎn)未來的租金收入、土地使用權等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關權利。該項目在方案設計中運用了超額資產(chǎn)擔保和優(yōu)先——次級受益結構等增信手段，具有典型意義。在本項目中，北京國投作為財產(chǎn)信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務。作為受益權轉讓項目的代理人，北京國投除了盡職完成代理轉讓義務外，不負任何直接責任；但是由于受益人轉換，北京國投仍然要為最終受益人的最大利益管理信托財產(chǎn)。10房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!當前主要非銀行貸款融資方式之四——直接債務融資（二）企業(yè)債券融資定義：指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。只有在相關政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟效益等內(nèi)容審查合格后才可以發(fā)行債券。優(yōu)缺點：優(yōu)點：融資期限長，近年來發(fā)行的企業(yè)債券以5年以上的中長期債券為主；融資規(guī)模大，企業(yè)債券發(fā)行人實力普遍較強，2000年以來發(fā)行的企業(yè)債券規(guī)模多在10億元以上；融資成本低，省略了銀行貸款的中間環(huán)節(jié)，有利于優(yōu)質(zhì)企業(yè)降低融資成本；資金使用靈活；程序上更快捷。缺點：根據(jù)《證券法》的相關規(guī)定，企業(yè)申請公開發(fā)行公司債券需由國務院授權的部門或者國務院證券監(jiān)督管理機構予以核準，且對企業(yè)凈資產(chǎn)、盈利情況、募集資金投向、累計債券余額等均有嚴格的限制，這使眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行企業(yè)債券只能望洋興嘆。成本構成：利息費用、發(fā)行成本（包括承銷傭金、擔保費、審計費、信用評級費、律師費和登記及兌付費）。適用范圍：實力較強企業(yè)、中長期融資、中等及大規(guī)模。11房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!當前主要非銀行貸款融資方式之五——房地產(chǎn)投資基金（一）定義：指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于房地產(chǎn)項目，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。運作流程12房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!當前主要非銀行貸款融資方式之六——夾層融資（一）定義：指風險和收益介于股權與優(yōu)先債權之間的投資形式，期限一般較長，我國的可轉換債券就是夾層融資的一種應用。夾層融資模式：股權回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權中，然后再回購；房地產(chǎn)公司一面貸款，一面將部分股權和股權受益權質(zhì)押給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質(zhì)押”模式；貸款加認股期權，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；多層創(chuàng)新。優(yōu)缺點：優(yōu)點：操作靈活，能夠通過融合不同的債權及股權特征產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求；融資手續(xù)要求比較低，不要求四證齊全；資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸款；對控制權的要求會相對股權投資低。缺點：費用較高，由于產(chǎn)品非標準化，加之信息透明度低，其資金費用高于抵押貸款2-8個百分點；法律架構復雜，法律費用也遠高于抵押貸款；借款者在考慮夾層融資時，必須征得抵押貸款投資人的同意；國內(nèi)尚缺乏足夠合適的投資者。成本構成：利息費用、股權收益、中介機構費用等。適用范圍：成熟的、卻無法通過銀行貸款或發(fā)行債券獲得資金的企業(yè)，投資者要求其投資對象既有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流（用以償還債務及利息），也要有良好的成長預期（有利于實現(xiàn)權證或可轉股權價值）。13房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!當前主要非銀行貸款融資方式之七——典當融資定義：指中小企業(yè)在短期資金需求中利用典當行救急的特點，以質(zhì)押或抵押的方式，從典當行獲得資金的一種快速、便捷的融資方式。優(yōu)缺點：優(yōu)點：對借款人的資信不做實質(zhì)審查，只注重當物；當物起點低，注重對個人客戶和中小企業(yè)服務；手續(xù)簡便；不限定用途，能夠提高資金使用效率等。缺點：融資規(guī)模小，如以土地典當，一般按土地拍賣價格的50%支付當金，同時典當法明文規(guī)定，單筆業(yè)務當金的發(fā)放，不得超過典當行注冊資金的25%；融資期限短，一般為1-6個月，只能為企業(yè)提供“過橋資金”；融資成本高，月利率基本上在2.5%以上，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。適用范圍：主要適用于短期資金的籌措。14房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!四、非銀行貸款融資基本操作程序房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!五、附件房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!附件二：境外上市費用比較17房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，從我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程來看，其資金來源在很大程度上借助銀行信貸資金和商品房預售收款；近幾年來，隨著我國資本市場體系的逐步完善，盡管其他融資方式也在逐漸增強著對房地產(chǎn)業(yè)的支持，但銀行信貸資金和商品房預售收款仍起著舉足輕重的作用。從這些年的宏觀調(diào)控政策來看，政府對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的時候，基本上都會將限制銀行信貸資金、控制房地產(chǎn)企業(yè)預售等作為最為有效的手段。09年12月上旬的中央經(jīng)濟工作會議和國務院常務會議，再次拉開了房調(diào)的大幕（詳見附件一：2009年12月-2010年1月主要房調(diào)政策變化），隨著房調(diào)的進一步推進，10年1月和4月國務院辦公廳分別發(fā)布了的國辦發(fā)〔2010〕4號和國辦發(fā)〔2010〕10號文兩個核心文件，銀行信貸和房地產(chǎn)銷售又是首當其沖。前言（一）18房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!二、09年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!09年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析（二）受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，09年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，來自銀行貸款的資金占到近35%的比例、來自預售收款的資金占到近28%，合計近63%；企業(yè)自籌、利用外資及其他資金占37%。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%，創(chuàng)近十多年的新高；定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長達116.2%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；利用外資470億元，下降35.5%。利用外資由于境外金融危機及外資獲利賣出等因素的影響下降更為明顯，出現(xiàn)負增長。上述資料充分表明，2009年房地產(chǎn)資金仍是由銀行信貸資金和商品房預售收款起主導作用。隨著國家宏觀政策的進一步收緊，盡快拓寬融資渠道，降低對銀行貸款資金及預售收款的依賴，已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的大事。20房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!當前主要非銀行貸款融資方式圖房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資定金預收款股權性融資債權性融資股權融資合作開發(fā)房地產(chǎn)信托融資首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市后再融資直接債務融資間接債務融資回租回買企業(yè)債券融資其他金融機構貸款民間融資出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財務公司私募股權融資外部融資夾層融資股權質(zhì)押貸款21房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!當前主要非銀行貸款融資方式之一——股權融資（二）買殼上市后再融資定義：買殼上市就是指非上市公司通過收購一些業(yè)績較差、籌資能力弱化的上市公司，剝離被購公司資產(chǎn)，注入自己的資產(chǎn)，從而實現(xiàn)間接上市的目的。數(shù)據(jù)顯示，目前在A股市場109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家企業(yè)是通過“審核過會”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進入A股市場。魯商、大洲集團、金科集團、萬方地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)就是通過買殼實現(xiàn)上市目的的。買殼上市后可以通過定向增發(fā)、公開增發(fā)、配股、發(fā)行可轉換債券等方式實現(xiàn)再融資的目的。優(yōu)缺點：優(yōu)點：不因出身是“民企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；符合《公司法》、《證券法》及《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》等政策規(guī)定，就可以買殼上市；房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市之后，其品牌知名度將大大提高，這有助于企業(yè)加強銷售，提高項目回款的速度。同時，上市公司的地位也有助于企業(yè)從銀行獲得貸款。另外，上市公司還可以發(fā)行公司債券來緩解資金壓力。缺點：從股票市場上來看，公開增發(fā)、配股、發(fā)行可轉換債券均有時間限制，因此短期內(nèi)解決不了房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局。成本構成：不同的殼根據(jù)其復雜程度成本組成各不相同，總體來說主要包括凈殼價、承擔債務、注入資產(chǎn)、中介機構費用等。適用范圍：中長期、中等及較大規(guī)模融資。22房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!當前主要非銀行貸款融資方式之一——股權融資（四）境外上市融資目前全球主要的資本市場，都已成為中國企業(yè)的上市地。特別是中國香港，中國企業(yè)已漸成香港市場的主體，截止2010年1月底，H股和紅籌股合計市值占到了香港主板市場市價總值的58%，充分表明了中國企業(yè)在境外上市旺盛的生命力。海外上市的方式：海外直線IPO、海外曲線IPO、買殼上市、分拆上市、存托憑證(DR)和可轉換債券(CB)上市。優(yōu)缺點：優(yōu)點：海外資本市場更適合企業(yè)的融資要求；提高公司治理和管理水平；提升公司國際知名度和品牌；提高公司與股東的價值；股票期權和股票購買計劃的益處。缺點：對公司治理、管理及國際化程度要求較高；國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商沿襲“房屋生產(chǎn)商”的模式，以土地為原料，造好房屋、賣給業(yè)主實現(xiàn)增值，快速回籠資金，這種方式導致公司的現(xiàn)金流不穩(wěn)定且難以預測，因此公司股價普遍不高。成本構成：見附件二：境外上市費用比較。適用范圍：規(guī)模實力較強、管理運作相對規(guī)范、融資規(guī)模較大。23房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!當前主要非銀行貸款融資方式之一——股權融資（六）私募股權融資案例——鑫苑中國私募股權融資后上市鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有11家全資子公司和2家非控股子公司，2007年12月13日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利從EI中國（EquityInternational）和藍山中國私募融資累計達7500萬美元。該部分資金鑫苑置業(yè)主要用于區(qū)域擴張和增加注冊資本金，分別在山東、蘇州、安徽、成都等地成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目，規(guī)劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲備（擬建項目規(guī)劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍山中國獲得1億美元的私募債權融資，使其資本規(guī)模進一步擴大，財務結構更加完善，增強了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎。24房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!當前主要非銀行貸款融資方式之三——房地產(chǎn)信托融資（一）定義：信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。據(jù)用益信托工作室的不完全統(tǒng)計，截止到2010年1月16日，09年房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模為447億元。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品形式：貸款信托（主要形式）、權益信托、財產(chǎn)信托等。信托產(chǎn)品的優(yōu)缺點：優(yōu)點：信托的資金來源多樣化，可以進行直接貸款、股權投資、資產(chǎn)證券化等；供給方式上靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需要和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品，從而增大供需雙方的選擇空間；信托產(chǎn)品的流動性和多樣化在一定程度上緩解了系統(tǒng)風險，分散了房地產(chǎn)開發(fā)商的風險；相對銀行貸款，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運營成本，節(jié)約財務費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計資金信托產(chǎn)品，增大市場供需雙方的選擇空間。缺點：銀監(jiān)會于2005年9月出臺“212號文件”，規(guī)定只有自有資金超過35%，四證齊全、二級以上的開發(fā)商才能以房地產(chǎn)信托形式融資，政策要求高；資金一般來自社會大眾或是法人機構，如果市場不景氣或是利率水平的影響，集資過程不一定可以順利完成；發(fā)行周期有限，不能作為長期融資的有效工具，而且退出機制也欠完善；信托公司相比銀行貸款有較大局限性，對審查項目非常謹慎和嚴格。成本構成：信托收益（目前8%以上）、信托投資公司管理費（信托收益的15%左右）、保管人的保管費（信托收益的5%左右）等。偏好：風險相對較小的短期、中小規(guī)模項目。25房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!當前主要非銀行貸款融資方式之四——直接債務融資（一）售后回租：房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項房地產(chǎn)出售給投資者，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權，以達到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權。此種操作模式目前主要用于商業(yè)物業(yè)?；刭I融資：開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構，然后再貸款買回該項物業(yè)，最后按期償還貸款。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權；融資機構則既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。此種操作模式運作成本相對較高，且對開發(fā)商的綜合實力、信用記錄等要求均較為嚴格。26房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!當前主要非銀行貸款融資方式之四——直接債務融資（三）民間融資定義：出資人與受資人之間，在國家法定金融機構之外，以取得高額利息與取得資金使用權并支付約定利息為目的而采用民間借貸、民間票據(jù)融資、民間有價證券融資和社會集資等形式暫時改變資金所有權的金融行為。優(yōu)缺點：優(yōu)點：借貸手續(xù)靈活、簡便，利率高、彈性大。缺點：國家未對民間融資出臺相應的制度規(guī)定，容易發(fā)生糾紛，且發(fā)生糾紛時訴訟周期普遍較長，后果難以預料。成本構成：利息費用。適用范圍：中小額短期借貸。27房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!當前主要非銀行貸款融資方式之五——房地產(chǎn)投資基金（二）選擇目標客戶要求公司規(guī)模：資產(chǎn)規(guī)模在3—10億元；項目規(guī)模：開發(fā)面積在20—30萬平，年竣工可銷售面積在10—20萬平，年銷售額在3—10億元；城市選擇：二三線城市；成長型企業(yè)：在當?shù)嘏旁谇皫酌?，并且有影響力；項目投資價值：地段、性價比、配套好；企業(yè)性質(zhì)：已經(jīng)改制的；項目營銷包裝：包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃，制作一份英文版信息；項目管理團隊素質(zhì)：公司和所有主要人員做背景審查。投資偏好：風險收益穩(wěn)定的項目，注重良好口碑和市場慣性；風險相對高收益也高的項目；項目市場綜合優(yōu)勢強的項目。28房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!當前主要非銀行貸款融資方式之六——夾層融資（二）夾層融資案例——“聯(lián)信·寶利”7號2005年年底，聯(lián)華信托公司發(fā)行準房地產(chǎn)信托基金“聯(lián)信·寶利”7號，投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。在1.5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。既有外來資金的投資，又有自有資金的進入，這就構成了一個經(jīng)典的夾層融資。信托資金除了投資入股，以類似優(yōu)先股的方式擁有房地產(chǎn)公司股權及資產(chǎn)，百年城和聯(lián)華信托還出具《承諾函》承諾在信托存續(xù)期間受讓受托人通過信托計劃持有的項目公司總計60%的股權。劣后受益人將是機構投資者，劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規(guī)模的20%。從風險承擔和收益分配的角度看，夾層融資中，優(yōu)先受益人享受類似債權的收益，劣后受益人承擔更大風險的同時享受類似股權的收益。如果信托計劃年收益率低于預期優(yōu)先受益權的基準年收益率，則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產(chǎn)為限來彌補優(yōu)先受益權人的預期基準年收益率。而當信托計劃年收益率超過基準預期年收益率時，則超出部分的信托利益，按照優(yōu)先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。29房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!當前主要非銀行貸款融資方式之八——股權質(zhì)押融資定義：指借款人以其自身或第三人合法持有的某公司（上市公司、非上市股份有限公司、有限責任公司）的股權為質(zhì)物向銀行、信托公司或其他機構申請借款的一