物業(yè)綜合管理概述課件

第七章物業(yè)綜合管理第七章一、物業(yè)環(huán)境管理目錄三、物業(yè)安全與消防管理四、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與考評二、物業(yè)車輛與停車管理一、物業(yè)環(huán)境管理目錄三、物業(yè)安全與消防管理四、物業(yè)服務(wù)的（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類一、物業(yè)環(huán)境管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類一、物業(yè)環(huán)境管理（二）物業(yè)環(huán)境管理（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類2．物業(yè)環(huán)境的種類1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類2．物業(yè)環(huán)境的種類1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵物業(yè)環(huán)境是指與業(yè)主和物業(yè)使用人生活、生產(chǎn)和學(xué)習(xí)有關(guān)的、直接影響其生存、發(fā)展和享受的各種必需條件及外部因素的總和。概念自然環(huán)境包括次生環(huán)境工程環(huán)境社會環(huán)境1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵物業(yè)環(huán)境是指與業(yè)主和物業(yè)使用生活居住環(huán)境2．物業(yè)環(huán)境的種類辦公環(huán)境商業(yè)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境生活居住環(huán)境2．物業(yè)環(huán)境的種類辦公環(huán)境商業(yè)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境內(nèi)部居保潔管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容綠化管理物業(yè)環(huán)境的污染與防治——保潔管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容綠化管理物業(yè)環(huán)境（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．保潔管理的含義3．保潔管理的范圍4．保潔管理的主要內(nèi)容5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．保潔管理的1．保潔管理的含義保潔管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常保潔工作，保護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境，防止環(huán)境污染，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)，通過清掃、擦拭、整理等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公共部位的清潔衛(wèi)生，保持環(huán)境整潔，提高環(huán)境效益。概念形式委托管理形式自行設(shè)置保潔部1．保潔管理的含義保潔管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過樓宇清潔服務(wù)班2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置公共區(qū)域清潔班高樓外墻清潔班樓宇清潔服務(wù)班2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置公共區(qū)域清潔班高樓外墻清公共區(qū)域3．保潔管理的范圍共用部位垃圾處理——公共區(qū)域3．保潔管理的范圍共用部位垃（1）健全和完善管理制度4．保潔管理的主要內(nèi)容（2）制定保潔工作計(jì)劃（3）進(jìn)行衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)環(huán)衛(wèi)車輛便民設(shè)施（1）健全和完善管理制度4．保潔管理的主要內(nèi)容（2）制定保潔（1）“五定”5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2）“七凈”、“六無”（3）“當(dāng)日清”定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量

“七凈”指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈；“六無”指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。當(dāng)日垃圾當(dāng)日清（1）“五定”5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2）“七凈”、“六無（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理2．綠化管理的范圍1．綠化的功能3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置4．綠化管理工作的主要內(nèi)容（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理2．綠化管理的范圍1．綠化的功能3．防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；1．綠化的功能降低噪音、凈化空氣，改善居住環(huán)境；調(diào)解溫度濕度，改善小氣候，緩解熱島效應(yīng)美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境；提供休閑健身場所，陶冶道德情操。防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；1．綠化的功能降低噪音、凈公共綠地2．綠化管理的范圍公共建筑和公用設(shè)施綠地住宅旁和庭院綠地街道綠地街道綠地公共綠地2．綠化管理的范圍公共建筑和公用設(shè)施綠地住宅旁和庭院（1）委托專業(yè)綠化公司3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置（2）自設(shè)綠化部養(yǎng)護(hù)組花圃組形式服務(wù)組（1）委托專業(yè)綠化公司3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置（2）自設(shè)綠化部（1）綠地建設(shè)4．綠化管理工作的主要內(nèi)容（2）綠地養(yǎng)護(hù)管理（3）室內(nèi)綠化布置——（1）綠地建設(shè)4．綠化管理工作的主要內(nèi)容（2）綠地養(yǎng)護(hù)管理（（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治2．水體污染與防治1．大氣污染與防治3．固體廢棄物污染與防治4．噪聲污染與防治（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治2．水體污染與防治1．大氣污染與防1．大氣污染與防治（1）大氣污染的原因（2）大氣污染的防治途徑1．大氣污染與防治（1）大氣污染的原因（2）大氣污染的防治途直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳的過量排放；燃油機(jī)動車輛超量排放尾氣；基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成的粉塵污染；不當(dāng)燃燒如焚燒垃圾、瀝青以及燃放煙花爆竹等；轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)在生產(chǎn)過程中排放的廢氣和粉塵。

——（1）大氣污染的原因直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳的過合理利用環(huán)境自凈條件，保護(hù)空氣環(huán)境；（2）大氣污染的防治途徑采用空氣污染控制技術(shù)；加強(qiáng)空氣環(huán)境管理；加強(qiáng)對空氣污染的監(jiān)測?！侠砝铆h(huán)境自凈條件，保護(hù)空氣環(huán)境；（2）大氣污染的防治途徑2．水體污染與防治（1）產(chǎn)生水體污染的原因（2）水體污染防治的途徑2．水體污染與防治（1）產(chǎn)生水體污染的原因（2）水體污染防治人類的活動使大量污染物質(zhì)或直接或間接排入水體，使水體的物化性質(zhì)及生物群落發(fā)生變化，從而降低水體的使用價(jià)值；水體中的生物群落在適當(dāng)?shù)臈l件和外界因素影響下，大量孳生有害微生物，成為危害人體健康的疾病源。

——（1）產(chǎn)生水體污染的原因人類的活動使大量污染物質(zhì)或直接或間接排入水體，使水體的物化減少污染源排放的工業(yè)廢水量；（2）水體污染防治的途徑降低污水的有害程度；加強(qiáng)生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理?！獪p少污染源排放的工業(yè)廢水量；（2）水體污染防治的途徑降低

全過程管理。產(chǎn)生、排放、收集、運(yùn)輸、存儲、綜合利用、處理到最終處置。物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立垃圾的分類收集系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)“三化”（無害化、減量化、資源化）。對垃圾處理要及時(shí)，防止二次污染，有條件的可自己處理，沒有條件的應(yīng)把垃圾送到城市垃圾處理中心集中處理。對無機(jī)垃圾，可采用填埋處理方式；對有機(jī)垃圾、動植物尸體等可經(jīng)過高溫滅菌無害化處理，制成有機(jī)肥輸送農(nóng)田。有害垃圾不得混入生活垃圾，大件生活廢棄物應(yīng)按照規(guī)定時(shí)間到指定收集場所投放。糞便納入城市污水處理系統(tǒng)。溝泥要進(jìn)行固液分離、固體干化科學(xué)處理，提高無害化處理率，然后輸送到農(nóng)林生態(tài)系統(tǒng)。

——3．固體廢棄物污染與防治全過程管理。產(chǎn)生、排放、收集、運(yùn)輸、存儲、綜合利用、處理到4．噪聲污染與防治（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因（2）物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施4．噪聲污染與防治（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因（2）物業(yè)環(huán)境噪聲交通運(yùn)輸噪聲（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因建筑施工噪聲工業(yè)噪聲社會生活噪聲——交通運(yùn)輸噪聲（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因建筑施工噪聲禁止在住宅區(qū)、文教區(qū)和其他特殊地區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項(xiàng)目。禁止在夜間（一般指晚22∶00～次日晨6∶

00內(nèi)）從事施工作業(yè)，以免影響他人休息，特殊情況除外。禁止機(jī)動車在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛?？刂茩C(jī)動車輛駛?cè)胛飿I(yè)區(qū)內(nèi)，對于允許駛?cè)氲能囕v，控制車速以減少噪聲，并禁止鳴喇叭?？刂戚爡^(qū)內(nèi)文化娛樂活動聲響，使用音響設(shè)備、樂器時(shí)，應(yīng)采取有效措施控制音響，不得影響他人的正常生活。

——（2）物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施禁止在住宅區(qū)、文教區(qū)和其他特殊地區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、（一）車輛與停車管理概述二、物業(yè)車輛與停車管理（二）道路管理（三）交通管理（四）車輛管理（五）停車場管理（一）車輛與停車管理概述二、物業(yè)車輛與停車管理（二）道路管理（一）車輛與停車管理概述物業(yè)車輛與停車管理指建立良好的交通秩序和車輛停放秩序，保證物業(yè)業(yè)主的不受損壞和失竊；同時(shí)管理和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路，實(shí)際是對車輛的動態(tài)管理和靜態(tài)管理。概念道路管理車輛停車管理交通管理車輛管理停車場管理（一）車輛與停車管理概述物業(yè)車輛與停車管理指建（二）道路管理2．道路規(guī)劃布置的基本要求1．道路的分級3．道路管理的主要工作內(nèi)容（二）道路管理2．道路規(guī)劃布置的基本要求1．道路的分級3．居住區(qū)級道：不應(yīng)小于9米1．道路的分級居住小區(qū)級道路：一般為7米居住組團(tuán)級道路：一般為4米宅前小路：一般為3米林蔭步道居住區(qū)級道：不應(yīng)小于9米1．道路的分級居住小區(qū)級道路：一居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越居住區(qū)、不宜有過多的車道出口通向城市交通干道；道路走向要便于職工上下班，住宅與最近的公交站之間的距離不宜超過500米；應(yīng)充分利用和結(jié)合地形，如盡可能結(jié)合自然分水線和匯水線，以利于排除雨水；車行道一股應(yīng)通至住宅每個(gè)單元的入口處；盡端式道路長度不宜超過120米，在盡端處應(yīng)便于回車，回車場地應(yīng)不小于12×12米；車道寬度為單車道時(shí)，每隔150米左右設(shè)置車輛會讓處；道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理鋪設(shè)。

——2．道路規(guī)劃布置的基本要求居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越居住區(qū)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況；負(fù)責(zé)對道路的日常巡查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的現(xiàn)象，并根據(jù)管理規(guī)定做出相應(yīng)的處理；執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)下達(dá)的道路維修計(jì)劃；負(fù)責(zé)道路設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)工作，隨時(shí)了解設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào)和處理。

——3．道路管理的主要工作內(nèi)容掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況；3．道路管理的主要工作內(nèi)容建立機(jī)動車通行證制度，禁止過境車輛通行；根據(jù)區(qū)域內(nèi)道路情況，確定部分道路為單行道，部分交叉路口禁止右轉(zhuǎn)彎行車；禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁；限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)請公安交通管理部門處理。

——（三）交通管理建立機(jī)動車通行證制度，禁止過境車輛通行；（三）交通管理（四）車輛管理堅(jiān)持車輛出入驗(yàn)證制度，以控制進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的車輛，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)；停車場門衛(wèi)一般設(shè)兩人，一人登記收費(fèi)，一人指揮車輛的出入和停放。與車主簽訂車輛停放管理合同協(xié)議，明確雙方的責(zé)任；對物業(yè)區(qū)域的車輛實(shí)行統(tǒng)一管理。1．門衛(wèi)管理制度2．車輛保管規(guī)定（四）車輛管理堅(jiān)持車輛出入驗(yàn)證制度，以控制進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的車（五）停車場管理2．停車場的內(nèi)部要求1．停車場位置的規(guī)劃與建設(shè)3．停車場管理的基本要求（五）停車場管理2．停車場的內(nèi)部要求1．停車場位置的規(guī)劃與建1．停車場位置的規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃時(shí)既要考慮建設(shè)成本，又要考慮建成后能否充分利用。與整個(gè)物業(yè)協(xié)調(diào)一致因地制宜。1．經(jīng)濟(jì)實(shí)用2．適宜性1．停車場位置的規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃時(shí)既要考慮建設(shè)成本，又要考慮車場的光度要求：光線充足2．停車場的內(nèi)部要求停車場的設(shè)施要求：齊全完備停車場的區(qū)位布置要求：劃分區(qū)位車場的光度要求：光線充足2．停車場的內(nèi)部要求停車場的設(shè)施場內(nèi)車位劃分明確；3．停車場管理的基本要求

場內(nèi)標(biāo)志清楚；車輛進(jìn)出停車場管理嚴(yán)格；車輛防盜和防損壞措施得力?！獔鰞?nèi)車位劃分明確；3．停車場管理的基本要求場內(nèi)標(biāo)志清楚；（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因1．治安管理的含義和特點(diǎn)燃油機(jī)動車輛超量排放尾氣；人類的活動使大量污染物質(zhì)或直接或間接排入水體，使水體的物化性質(zhì)及生物群落發(fā)生變化，從而降低水體的使用價(jià)值；居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越居住區(qū)、不宜有過多的車道出口通向城市交通干道；2．道路規(guī)劃布置的基本要求為安保人員配備必要的安保器具，并為安保人員辦理人身保險(xiǎn)；加強(qiáng)生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理。與車主簽訂車輛停放管理合同協(xié)議，明確雙方的責(zé)任；3．道路管理的主要工作內(nèi)容物業(yè)環(huán)境的污染與防治定期檢查所轄區(qū)域的要害部位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火險(xiǎn)隱患；二、物業(yè)車輛與停車管理轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)在生產(chǎn)過程中排放的廢氣和粉塵。加強(qiáng)對空氣污染的監(jiān)測。（一）治安管理三、物業(yè)安全與消防管理（二）消防管理（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因（一）治安管理三、物業(yè)安全與消防管理（一）治安管理2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．治安管理的含義和特點(diǎn)3．治安管理的內(nèi)容4．對治安管理人員的要求（一）治安管理2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．治安管理的含義和特點(diǎn)1．治安管理的含義和特點(diǎn)治安管理就是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理的物業(yè)進(jìn)行的值班、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。治安管理的對象主要是人為造成的事故與損失。概念治安工作難度大；特點(diǎn)治安工作服務(wù)性強(qiáng)。1．治安管理的含義和特點(diǎn)治安管理就是指物業(yè)服務(wù)2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置

安全巡邏班

辦公室

門衛(wèi)班

消防班

車場保安班

電視監(jiān)控班“四班三輪轉(zhuǎn)”

2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置安全巡邏班辦公室門衛(wèi)班貫徹執(zhí)行國家《治安管理?xiàng)l例》的有關(guān)方針、政策及規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)治安管理體系和工作制度；建立健全治安管理機(jī)構(gòu)和人員配備，制定并完善崗位責(zé)任制及各項(xiàng)保安工作制度；在封閉的物業(yè)管理區(qū)域或一些樓宇的出入口設(shè)置門衛(wèi)，實(shí)行24小時(shí)值班制；建立正常的巡視制度，確定重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)和排除各種不安定的因素；及時(shí)處置各種違法犯罪行為；熟悉轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人的情況，掌握轄區(qū)內(nèi)治安特點(diǎn)，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)保安秩序，預(yù)防利查處安保事故，保護(hù)轄區(qū)物業(yè)及業(yè)主或使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全；每天按規(guī)定時(shí)間巡視轄區(qū)安全，并做好記錄；3．治安管理的內(nèi)容（一）貫徹執(zhí)行國家《治安管理?xiàng)l例》的有關(guān)方針、政策及規(guī)定，建立物完善治安管理的技術(shù)防范措施，建立防盜報(bào)警系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)開通，設(shè)專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對可疑情況跟蹤監(jiān)視；為安保人員配備必要的安保器具，并為安保人員辦理人身保險(xiǎn)；積極組織開展以“五防”（防火、防盜、防破壞、防爆、防自然災(zāi)害）為中心的安全教育，定期對保安人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；制定治安管理的應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，對突發(fā)事故妥善處理，組織對較大案件的調(diào)查處理工作；對刑事案件和惡性事故、住戶斗毆以及醉酒者或精神病人鬧事等治安緊急事故及時(shí)處理；密切聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)住戶，發(fā)動群眾，搞好群防群治；與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與街道和當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系。3．治安管理的內(nèi)容（二）完善治安管理的技術(shù)防范措施，建立防盜報(bào)警系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)模范遵守國家的法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；服從管理，聽從指揮，廉潔奉公，歸納同于違法犯罪分子作斗爭；文明禮貌，行為規(guī)范，盡力為業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；忠于職守，精通業(yè)務(wù)，熟悉業(yè)主和使用人的基本情況，掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備性能情況，及時(shí)、正確地處理各種突發(fā)事件；認(rèn)真做好值班記錄，仔細(xì)填寫每日工作報(bào)告和特別工作報(bào)告，嚴(yán)格遵守交接班制度。

——4．對治安管理人員的要求模范遵守國家的法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；4．對治安管（二）消防管理2．消防管理機(jī)構(gòu)的崗位職責(zé)1．消防管理的目的與方針3．消防管理的主要內(nèi)容4．火災(zāi)發(fā)生時(shí)的處置方法（二）消防管理2．消防管理機(jī)構(gòu)的崗位職責(zé)1．消防管理的目的與消防工作包括防火、滅火兩個(gè)方面；消防管理的基本目的就是與防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)城市居民的安全感，保證其生命和財(cái)產(chǎn)的安全；中國消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。

——1．消防管理的目的與方針消防工作包括防火、滅火兩個(gè)方面；1．消防管理的目的與方針負(fù)責(zé)管理、指導(dǎo)、督促、檢查、整改所轄區(qū)域的消防工作；落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行消防法規(guī)；組織消防宣傳教育，加強(qiáng)業(yè)主和使用人的消防意識；負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)動用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作；定期巡視、試驗(yàn)、檢查、大修、更新各種消防設(shè)施和器材，指定專人管好所轄區(qū)域的各種消防設(shè)施設(shè)備和器具。對消防設(shè)施的故障和不足，應(yīng)專門報(bào)告給主管領(lǐng)導(dǎo)，并做出維修計(jì)劃；定期檢查所轄區(qū)域的要害部位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火險(xiǎn)隱患；負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心，24小時(shí)日夜值班，做好值班記錄和定期匯報(bào)工作。發(fā)現(xiàn)火警火災(zāi)時(shí)，要立即投入現(xiàn)場指揮和實(shí)施搶救?！?．消防管理機(jī)構(gòu)的崗位職責(zé)負(fù)責(zé)管理、指導(dǎo)、督促、檢查、整改所轄區(qū)域的消防工作；2．消3．消防管理的主要內(nèi)容

制定完善的消防制度建立高素質(zhì)的消防隊(duì)伍建立專職消防隊(duì)伍管理消防設(shè)施、設(shè)備建立義務(wù)消防隊(duì)伍消防中心值班制度防火檔案制度消防崗位責(zé)任制度消防安全檢查制度消防培訓(xùn)制度其他有關(guān)消防的規(guī)定消防設(shè)施和器材的配置消防設(shè)施和器材的管理高層建筑的消防管理3．消防管理的主要內(nèi)容制定完善的消防制度建立高素質(zhì)的消防迅速報(bào)警；4．火災(zāi)發(fā)生時(shí)的處置方法

拉響警報(bào)；緊急撲救；把好大門?！杆賵?bào)警；4．火災(zāi)發(fā)生時(shí)的處置方法拉響警報(bào)；（一）物業(yè)服務(wù)評價(jià)的內(nèi)容四、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與考評（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)的類型（一）物業(yè)服務(wù)評價(jià)的內(nèi)容四、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與考評（二）物業(yè)服條件評價(jià)（一）物業(yè)服務(wù)評價(jià)的內(nèi)容

過程評價(jià)目標(biāo)評價(jià)——條件評價(jià)（一）物業(yè)服務(wù)評價(jià)的內(nèi)容過程評價(jià)目自我評價(jià)（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)的類型業(yè)主評價(jià)第三方評價(jià)行業(yè)評價(jià)建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)自我評價(jià)（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)的類型業(yè)主評價(jià)第三方評價(jià)第七章物業(yè)綜合管理第七章一、物業(yè)環(huán)境管理目錄三、物業(yè)安全與消防管理四、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與考評二、物業(yè)車輛與停車管理一、物業(yè)環(huán)境管理目錄三、物業(yè)安全與消防管理四、物業(yè)服務(wù)的（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類一、物業(yè)環(huán)境管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類一、物業(yè)環(huán)境管理（二）物業(yè)環(huán)境管理（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類2．物業(yè)環(huán)境的種類1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類2．物業(yè)環(huán)境的種類1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵物業(yè)環(huán)境是指與業(yè)主和物業(yè)使用人生活、生產(chǎn)和學(xué)習(xí)有關(guān)的、直接影響其生存、發(fā)展和享受的各種必需條件及外部因素的總和。概念自然環(huán)境包括次生環(huán)境工程環(huán)境社會環(huán)境1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵物業(yè)環(huán)境是指與業(yè)主和物業(yè)使用生活居住環(huán)境2．物業(yè)環(huán)境的種類辦公環(huán)境商業(yè)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境生活居住環(huán)境2．物業(yè)環(huán)境的種類辦公環(huán)境商業(yè)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境內(nèi)部居保潔管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容綠化管理物業(yè)環(huán)境的污染與防治——保潔管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容綠化管理物業(yè)環(huán)境（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．保潔管理的含義3．保潔管理的范圍4．保潔管理的主要內(nèi)容5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．保潔管理的1．保潔管理的含義保潔管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常保潔工作，保護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境，防止環(huán)境污染，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)，通過清掃、擦拭、整理等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公共部位的清潔衛(wèi)生，保持環(huán)境整潔，提高環(huán)境效益。概念形式委托管理形式自行設(shè)置保潔部1．保潔管理的含義保潔管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過樓宇清潔服務(wù)班2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置公共區(qū)域清潔班高樓外墻清潔班樓宇清潔服務(wù)班2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置公共區(qū)域清潔班高樓外墻清公共區(qū)域3．保潔管理的范圍共用部位垃圾處理——公共區(qū)域3．保潔管理的范圍共用部位垃（1）健全和完善管理制度4．保潔管理的主要內(nèi)容（2）制定保潔工作計(jì)劃（3）進(jìn)行衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)環(huán)衛(wèi)車輛便民設(shè)施（1）健全和完善管理制度4．保潔管理的主要內(nèi)容（2）制定保潔（1）“五定”5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2）“七凈”、“六無”（3）“當(dāng)日清”定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量

“七凈”指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈；“六無”指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。當(dāng)日垃圾當(dāng)日清（1）“五定”5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2）“七凈”、“六無（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理2．綠化管理的范圍1．綠化的功能3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置4．綠化管理工作的主要內(nèi)容（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理2．綠化管理的范圍1．綠化的功能3．防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；1．綠化的功能降低噪音、凈化空氣，改善居住環(huán)境；調(diào)解溫度濕度，改善小氣候，緩解熱島效應(yīng)美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境；提供休閑健身場所，陶冶道德情操。防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；1．綠化的功能降低噪音、凈公共綠地2．綠化管理的范圍公共建筑和公用設(shè)施綠地住宅旁和庭院綠地街道綠地街道綠地公共綠地2．綠化管理的范圍公共建筑和公用設(shè)施綠地住宅旁和庭院（1）委托專業(yè)綠化公司3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置（2）自設(shè)綠化部養(yǎng)護(hù)組花圃組形式服務(wù)組（1）委托專業(yè)綠化公司3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置（2）自設(shè)綠化部（1）綠地建設(shè)4．綠化管理工作的主要內(nèi)容（2）綠地養(yǎng)護(hù)管理（3）室內(nèi)綠化布置——（1）綠地建設(shè)4．綠化管理工作的主要內(nèi)容（2）綠地養(yǎng)護(hù)管理（（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治2．水體污染與防治1．大氣污染與防治3．固體廢棄物污染與防治4．噪聲污染與防治（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治2．水體污染與防治1．大氣污染與防1．大氣污染與防治（1）大氣污染的原因（2）大氣污染的防治途徑1．大氣污染與防治（1）大氣污染的原因（2）大氣污染的防治途直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳的過量排放；燃油機(jī)動車輛超量排放尾氣；基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成的粉塵污染；不當(dāng)燃燒如焚燒垃圾、瀝青以及燃放煙花爆竹等；轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)在生產(chǎn)過程中排放的廢氣和粉塵。

——（1）大氣污染的原因直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳的過合理利用環(huán)境自凈條件，保護(hù)空氣環(huán)境；（2）大氣污染的防治途徑采用空氣污染控制技術(shù)；加強(qiáng)空氣環(huán)境管理；加強(qiáng)對空氣污染的監(jiān)測?！侠砝铆h(huán)境自凈條件，保護(hù)空氣環(huán)境；（2）大氣污染的防治途徑2．水體污染與防治（1）產(chǎn)生水體污染的原因（2）水體污染防治的途徑2．水體污染與防治（1）產(chǎn)生水體污染的原因（2）水體污染防治人類的活動使大量污染物質(zhì)或直接或間接排入水體，使水體的物化性質(zhì)及生物群落發(fā)生變化，從而降低水體的使用價(jià)值；水體中的生物群落在適當(dāng)?shù)臈l件和外界因素影響下，大量孳生有害微生物，成為危害人體健康的疾病源。

——（1）產(chǎn)生水體污染的原因人類的活動使大量污染物質(zhì)或直接或間接排入水體，使水體的物化減少污染源排放的工業(yè)廢水量；（2）水體污染防治的途徑降低污水的有害程度；加強(qiáng)生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理?！獪p少污染源排放的工業(yè)廢水量；（2）水體污染防治的途徑降低

全過程管理。產(chǎn)生、排放、收集、運(yùn)輸、存儲、綜合利用、處理到最終處置。物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立垃圾的分類收集系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)“三化”（無害化、減量化、資源化）。對垃圾處理要及時(shí)，防止二次污染，有條件的可自己處理，沒有條件的應(yīng)把垃圾送到城市垃圾處理中心集中處理。對無機(jī)垃圾，可采用填埋處理方式；對有機(jī)垃圾、動植物尸體等可經(jīng)過高溫滅菌無害化處理，制成有機(jī)肥輸送農(nóng)田。有害垃圾不得混入生活垃圾，大件生活廢棄物應(yīng)按照規(guī)定時(shí)間到指定收集場所投放。糞便納入城市污水處理系統(tǒng)。溝泥要進(jìn)行固液分離、固體干化科學(xué)處理，提高無害化處理率，然后輸送到農(nóng)林生態(tài)系統(tǒng)。

——3．固體廢棄物污染與防治全過程管理。產(chǎn)生、排放、收集、運(yùn)輸、存儲、綜合利用、處理到4．噪聲污染與防治（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因（2）物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施4．噪聲污染與防治（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因（2）物業(yè)環(huán)境噪聲交通運(yùn)輸噪聲（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因建筑施工噪聲工業(yè)噪聲社會生活噪聲——交通運(yùn)輸噪聲（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因建筑施工噪聲禁止在住宅區(qū)、文教區(qū)和其他特殊地區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項(xiàng)目。禁止在夜間（一般指晚22∶00～次日晨6∶

00內(nèi)）從事施工作業(yè)，以免影響他人休息，特殊情況除外。禁止機(jī)動車在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛?？刂茩C(jī)動車輛駛?cè)胛飿I(yè)區(qū)內(nèi)，對于允許駛?cè)氲能囕v，控制車速以減少噪聲，并禁止鳴喇叭?？刂戚爡^(qū)內(nèi)文化娛樂活動聲響，使用音響設(shè)備、樂器時(shí)，應(yīng)采取有效措施控制音響，不得影響他人的正常生活。

——（2）物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施禁止在住宅區(qū)、文教區(qū)和其他特殊地區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、（一）車輛與停車管理概述二、物業(yè)車輛與停車管理（二）道路管理（三）交通管理（四）車輛管理（五）停車場管理（一）車輛與停車管理概述二、物業(yè)車輛與停車管理（二）道路管理（一）車輛與停車管理概述物業(yè)車輛與停車管理指建立良好的交通秩序和車輛停放秩序，保證物業(yè)業(yè)主的不受損壞和失竊；同時(shí)管理和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路，實(shí)際是對車輛的動態(tài)管理和靜態(tài)管理。概念道路管理車輛停車管理交通管理車輛管理停車場管理（一）車輛與停車管理概述物業(yè)車輛與停車管理指建（二）道路管理2．道路規(guī)劃布置的基本要求1．道路的分級3．道路管理的主要工作內(nèi)容（二）道路管理2．道路規(guī)劃布置的基本要求1．道路的分級3．居住區(qū)級道：不應(yīng)小于9米1．道路的分級居住小區(qū)級道路：一般為7米居住組團(tuán)級道路：一般為4米宅前小路：一般為3米林蔭步道居住區(qū)級道：不應(yīng)小于9米1．道路的分級居住小區(qū)級道路：一居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越居住區(qū)、不宜有過多的車道出口通向城市交通干道；道路走向要便于職工上下班，住宅與最近的公交站之間的距離不宜超過500米；應(yīng)充分利用和結(jié)合地形，如盡可能結(jié)合自然分水線和匯水線，以利于排除雨水；車行道一股應(yīng)通至住宅每個(gè)單元的入口處；盡端式道路長度不宜超過120米，在盡端處應(yīng)便于回車，回車場地應(yīng)不小于12×12米；車道寬度為單車道時(shí)，每隔150米左右設(shè)置車輛會讓處；道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理鋪設(shè)。

——2．道路規(guī)劃布置的基本要求居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越居住區(qū)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況；負(fù)責(zé)對道路的日常巡查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的現(xiàn)象，并根據(jù)管理規(guī)定做出相應(yīng)的處理；執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)下達(dá)的道路維修計(jì)劃；負(fù)責(zé)道路設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)工作，隨時(shí)了解設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào)和處理。

——3．道路管理的主要工作內(nèi)容掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況；3．道路管理的主要工作內(nèi)容建立機(jī)動車通行證制度，禁止過境車輛通行；根據(jù)區(qū)域內(nèi)道路情況，確定部分道路為單行道，部分交叉路口禁止右轉(zhuǎn)彎行車；禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁；限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)請公安交通管理部門處理。

——（三）交通管理建立機(jī)動車通行證制度，禁止過境車輛通行；（三）交通管理（四）車輛管理堅(jiān)持車輛出入驗(yàn)證制度，以控制進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的車輛，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)；停車場門衛(wèi)一般設(shè)兩人，一人登記收費(fèi)，一人指揮車輛的出入和停放。與車主簽訂車輛停放管理合同協(xié)議，明確雙方的責(zé)任；對物業(yè)區(qū)域的車輛實(shí)行統(tǒng)一管理。1．門衛(wèi)管理制度2．車輛保管規(guī)定（四）車輛管理堅(jiān)持車輛出入驗(yàn)證制度，以控制進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的車（五）停車場管理2．停車場的內(nèi)部要求1．停車場位置的規(guī)劃與建設(shè)3．停車場管理的基本要求（五）停車場管理2．停車場的內(nèi)部要求1．停車場位置的規(guī)劃與建1．停車場位置的規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃時(shí)既要考慮建設(shè)成本，又要考慮建成后能否充分利用。與整個(gè)物業(yè)協(xié)調(diào)一致因地制宜。1．經(jīng)濟(jì)實(shí)用2．適宜性1．停車場位置的規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃時(shí)既要考慮建設(shè)成本，又要考慮車場的光度要求：光線充足2．停車場的內(nèi)部要求停車場的設(shè)施要求：齊全完備停車場的區(qū)位布置要求：劃分區(qū)位車場的光度要求：光線充足2．停車場的內(nèi)部要求停車場的設(shè)施場內(nèi)車位劃分明確；3．停車場管理的基本要求

場內(nèi)標(biāo)志清楚；車輛進(jìn)出停車場管理嚴(yán)格；車輛防盜和防損壞措施得力。——場內(nèi)車位劃分明確；3．停車場管理的基本要求場內(nèi)標(biāo)志清楚；（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因1．治安管理的含義和特點(diǎn)燃油機(jī)動車輛超量排放尾氣；人類的活動使大量污染物質(zhì)或直接或間接排入水體，使水體的物化性質(zhì)及生物群落發(fā)生變化，從而降低水體的使用價(jià)值；居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越居住區(qū)、不宜有過多的車道出口通向城市交通干道；2．道路規(guī)劃布置的基本要求為安保人員配備必要的安保器具，并為安保人員辦理人身保險(xiǎn)；加強(qiáng)生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理。與車主簽訂車輛停放管理合同協(xié)議，明確雙方的責(zé)任；3．道路管理的主要工作內(nèi)容物業(yè)環(huán)境的污染與防治定期檢查所轄區(qū)域的要害部位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火險(xiǎn)隱患；二、物業(yè)車輛與停車管理轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)在生產(chǎn)過程中排放的廢氣和粉塵。加強(qiáng)對空氣污染的監(jiān)測。（一）治安管理三、物業(yè)安全與消防管理（二）消防管理（1）產(chǎn)生噪聲污染的原因（一）治安管理三、物業(yè)安全與消防管理（一）治安管理2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．治安管理的含義和特點(diǎn)3．治安管理的內(nèi)容4．對治安管理人員的要求（一）治安管理2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．治安管理的含義和特點(diǎn)1．治安管理的含義和特點(diǎn)治安管理就是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理的物業(yè)進(jìn)行的值班、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。治安管理的對象主要是人為造成的事故與損失。概念治安工作難度大；特點(diǎn)治安工作服務(wù)性強(qiáng)。1．治安管理的含義和特點(diǎn)治安管理就是指物業(yè)服務(wù)2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置

安全巡邏班

辦公室

門衛(wèi)班

消防班

車場保安班

電視監(jiān)控班“四班三輪轉(zhuǎn)”

2．治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置安全巡邏班辦公室門衛(wèi)班貫徹執(zhí)行國家《治安管理?xiàng)l例》的有關(guān)方針、政策及規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)治安管理體系和工作制度；建立健全治安管理機(jī)構(gòu)和人員配備，制定并完善崗位責(zé)任制及各項(xiàng)保安工作制度；在封閉的物業(yè)管理區(qū)域或一些樓宇的出入口設(shè)置門衛(wèi)，實(shí)行24小時(shí)值班制；建立正常的巡視制度，確定重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)和排除各種不安定的因素；及時(shí)處置各種違法犯罪行為；熟悉轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人的情況，掌握轄區(qū)內(nèi)治安特點(diǎn)，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)保安秩序，預(yù)防利查處安保事故，保護(hù)轄區(qū)物業(yè)及業(yè)主或使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全；每天按規(guī)定時(shí)間巡視轄區(qū)安全，并做好記錄；3．治安管理的內(nèi)容（一）貫徹執(zhí)行國家《治安管理?xiàng)l例》的有關(guān)方針、政策及規(guī)定，建立物完善治安管理的技術(shù)防范措施，建立防盜報(bào)警系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)開通，設(shè)專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對可疑情況跟蹤監(jiān)視；為安保人員配備必要的安保器具，并為安保人員辦理人身保險(xiǎn)；積極組織開展以“五防”（防火、防盜、防破壞、防爆、防自然災(zāi)害）為中心的安全教育，定期對保安人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；制定治安管理的應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，對突發(fā)事故妥善處理，組織對較大案件的調(diào)查處理工作；對刑事案件和惡性事故、住戶斗毆以及醉酒