物業(yè)管理法規(guī) 課件

第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學方法：講授教學重點：物業(yè)管理法；物業(yè)管理的法律責任。教學目的：使學生掌握物業(yè)管理法；掌握物業(yè)管理過程中所涉及的法律責任第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學方法：講授1第一節(jié)物業(yè)管理法第二節(jié)物業(yè)管理法律責任第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹第一節(jié)物業(yè)管理法2第一節(jié)物業(yè)管理法（一）制定物業(yè)管理制度的法律基礎(chǔ)一、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素法律關(guān)系是指法律規(guī)范所確認的，調(diào)整人與人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系包含3個要素：主體：物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是法律所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，包括：物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)業(yè)主或使用人、各級政府行政主管部門和相關(guān)部門、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位。第一節(jié)物業(yè)管理法3享有權(quán)利和承擔義務(wù)的人。1.自然人個人主體，有兩類：中華人民共和國公民，外國人與無國籍人2.集體主體3.國家享有權(quán)利和承擔義務(wù)的人。4客體：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指向的對象，包括：（1）物。即物業(yè)合同中的標的物，如住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商業(yè)大廈及其配套設(shè)備、設(shè)施、道路和場地等。（2）行為。即物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動。（3）權(quán)利?？腕w：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指5內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和義務(wù)。舉例：物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、繳納物業(yè)管理費內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和6(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念物業(yè)管理法主要是以特定的活動或行業(yè)為規(guī)范內(nèi)容而構(gòu)成的，表現(xiàn)為物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章?！拔飿I(yè)管理法規(guī)”一詞作為法學概念，有廣義和狹義兩種定義或兩種理解。(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念7狹義上講，我國還沒有專門的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。廣義上講，除包括狹義上的范圍外，凡是憲法、經(jīng)濟法、民法等各部門法律中有關(guān)物業(yè)管理活動及物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范，都屬于物業(yè)管理的范疇。本書采用廣義的概念。狹義上講，我國還沒有專門的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。8二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次憲法—根本大法，一切法律的立法依據(jù)和指導思想。法律—由全國人民代表大會和其常設(shè)機構(gòu)根據(jù)憲法制定。具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴肅性，效力低于憲法，但高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)。我國目前適用于物業(yè)管理的法律相當多，包括：《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》、《公司法》、《保險法》、《消費者權(quán)益保護法》、《環(huán)境保護法》、《消防法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《招投標法》等等。二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次9行政法規(guī)—由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用于物業(yè)管理的行政法規(guī)主要有：《治安處罰條例》、《城市私有房屋管理條例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》、《城市綠化條例》、《物業(yè)管理條例》等。地方性法規(guī)—由省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的城市（如深圳）的人大及其常委會制定和頒布的，在本地區(qū)實施的規(guī)范性文件。行政規(guī)章—由國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括規(guī)定、辦法、章程、通知、命令等。行政法規(guī)—由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用10（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征主體的廣泛性權(quán)屬基礎(chǔ)性（所有權(quán)的歸屬問題）國家干預性（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征11物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系121、物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系是國家及其建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關(guān)單位之間發(fā)生的相應(yīng)的管理與被管理的關(guān)系。1、物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系是國家及其建設(shè)行政主管部門和132、物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動而產(chǎn)生的國家、企事業(yè)單位、社會團體、公民之間的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。包括：在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關(guān)系、委托關(guān)系；在物業(yè)管理活動發(fā)生的有關(guān)自然人的損害賠償關(guān)系；物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關(guān)系等。2、物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動而產(chǎn)生的國家、14案例業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔一定責任，物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔責任？談?wù)勀愕目捶ā０咐?5案例分析：物業(yè)管理公司是否要負責賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔民事責任?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔民事責任。在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔民事賠償責任。否則就不應(yīng)承擔民事賠償責任。案例分析：16物業(yè)管理的法律責任一、概述（一）物業(yè)管理法律責任的一般含義和特征物業(yè)管理的法律責任是指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為而應(yīng)當承擔的法律后果。違反物業(yè)管理法律規(guī)定的行為包括違法行為和違約行為。物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要素：1、違法性；2、危害性；3、可罰性物業(yè)管理的法律責任17（二）物業(yè)管理法律責任的種類物業(yè)管理民事法律責任（1）停止侵害；（2）排除妨礙；（3）消除危險；（4）返還財產(chǎn)；（5）恢復原狀；（6）賠償損失；（7）修復或更換；（8）消除影響、恢復名譽；（9）賠禮道歉；（10）取消或限制部分權(quán)利。（二）物業(yè)管理法律責任的種類18案例：

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請問：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦?案例：19物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個：1.業(yè)主在購買房屋時，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因為業(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)20

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既21物業(yè)管理行政法律責任違反物業(yè)管理法規(guī)的行政責任，是指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)行政管理相對人，因違反物業(yè)管理行政法規(guī)而依法應(yīng)當承擔的法律責任。（1）物業(yè)行政管理相對人的行政處罰種類①警告和通報批評；②罰款；③沒收財產(chǎn)；④行政拘留；⑤勞動教養(yǎng)；⑥許可證處罰；⑦停止營業(yè)。（2）物業(yè)管理行政主體的行政處罰①物業(yè)管理行政主體內(nèi)部的行政處理；②物業(yè)管理行政主體對外部的行政賠償。物業(yè)管理行政法律責任22二、物業(yè)管違法行為及其制裁違反物業(yè)管法律規(guī)章的責任主要有以下幾種：違反建設(shè)制度的責任侵犯房地產(chǎn)物權(quán)的責任侵犯房地產(chǎn)債權(quán)的責任違反房地產(chǎn)行政管理規(guī)范的責任二、物業(yè)管違法行為及其制裁23三、物業(yè)管理違約行為及其處理（一）物業(yè)管理違約行為鄰里之間的違約行為物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)業(yè)主及使用人之間的違約行為（二）處理違約行為的幾個層次協(xié)商解決調(diào)解仲裁或訴訟三、物業(yè)管理違約行為及其處理24（三）違約責任的產(chǎn)生不履行合同行為當事人有過錯：（1）故意；（2）過失（四）承擔違約責任的方式取消或限制部分權(quán)利經(jīng)濟處罰：（1）違約金；（2）賠償金。采用賠償金作為違約方的承擔責任的方式時，必須具備4個條件：①當事人有違約行為；②當事人主觀上有過錯；③當事人的違約行為給對方造成了損害事實；④當事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關(guān)系。（五）違約責任的免除（三）違約責任的產(chǎn)生25第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第379號，（2003年6月8日，經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國物權(quán)法》中華人民共和國主席令第62號（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》

建質(zhì)〔2008〕133號四、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第110號部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實施）第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理條例》中華人民26案例業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。請問，購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例27案例分析：并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。案例分析：28五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號部令，2000年6月30日頒布并實施）六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建設(shè)部“建住房〔2003〕130號”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實施）五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號部令，20029案例

某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬㎡，可收費面積26萬㎡?，F(xiàn)將該項目的物業(yè)管理公開招標。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理高層建筑20萬㎡、多層建筑20萬㎡、別墅4萬㎡。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該項目投標做了一個物業(yè)服務(wù)費成本（支出）核算，包括以下項目：（一）人員工資獎金及福利（1.分管此項目的副總經(jīng)理工資、2、項目經(jīng)理工資、3.項目員工年終績效獎金）（二）補充養(yǎng)老金（三）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用（四）工程保修費用（五）管理區(qū)域保潔材料費用（六）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用（七）項目履約保證金（八）公共部位公共設(shè)施責任保險費用（九）固定資產(chǎn)折舊費用（十）公共秩序維護費用（十一）對社會的愛心捐贈費用。案例某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬㎡，可收費面積26萬㎡30問題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備該項目投標資格？2、從該企業(yè)目前管理的物業(yè)類型和面積看，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求？問題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企31答題要點問題1、一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問題2、該公司符合二、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求答題要點32八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部部令第165號，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部部令第332、專項維修資金繳存標準根據(jù)建設(shè)部和財政部聯(lián)合下發(fā)的并于2008年2月1日開始執(zhí)行的《住宅專項維修資金管理辦法》，交存標準：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2、專項維修資金繳存標準343、專項維修資金交存時間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。3、專項維修資金交存時間35九、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價格〔2007〕2285號”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成：人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。九、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價36十、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》（國家改革發(fā)展委員會、建設(shè)部“發(fā)改價檢[2004]1428號”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部“發(fā)改價格〔2003〕1864號”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實施）十、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》（國家改革發(fā)展委員會、建設(shè)部37十二、地區(qū)法規(guī)1、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》2、《關(guān)于梧州市物業(yè)管理服務(wù)收費的批復》(梧價格字〔2010〕92號)

十二、地區(qū)法規(guī)38案例

某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水、供暖不足、物業(yè)配套等問題，多次與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式自行組建了臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會與建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。臨時業(yè)主委員會協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費，“炒掉”現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時，邀請媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物管費，新物管也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報道后，社會和業(yè)主反映強烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物管辦公室。1、據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，列舉本案例中的違規(guī)之處，并作說明。2、如果您是該項目物管處的經(jīng)理，您將如何化解當前面臨的問題？案例某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水、供暖不足、物業(yè)配套等39問題

1、據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，列舉本案例中的違規(guī)之處，并作說明。2、如果您是該項目物管處的經(jīng)理，您將如何化解當前面臨的問題？問題

1、據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作40答題要點

問題1本案例中的違規(guī)之處有：1、“業(yè)主投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒按物業(yè)管理投訴程序處理”接訴是違規(guī)的。（違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔自己的義務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主解決投訴，不能對業(yè)主的投訴推諉、搪塞）2、“部分業(yè)主以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行建立臨時委員會”，程序不合法。（此行為不符合《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的規(guī)定）3、臨時委員會協(xié)商決定“業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費，炒掉現(xiàn)物管公司”4、以協(xié)議方式選定新物管5、部分業(yè)主圍堵售樓處和物管處辦公室答題要點

問題1本案例中的違規(guī)之處有：41問題二對存在的問題逐一溝通。①外墻漏水，如果是開發(fā)商所造房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商徹底主動為業(yè)主解決。②針對供暖不足根源，有目的溝通協(xié)調(diào)，解決這一問題。如果開發(fā)商不配合，可跟政府相關(guān)部門匯報溝通，讓政府部門責令開發(fā)商解決供暖問題。③與臨時業(yè)主委員會溝通，與政府溝通，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，讓該小區(qū)選舉業(yè)主委員會，使臨時業(yè)主委員會合法化。④對新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為，應(yīng)建議政府相關(guān)部門責令其退出或撤銷其資質(zhì)。⑤與媒體溝通做朋友，營造良好的輿論氛圍，塑良好形象問題二42我不用電梯我可以不交費？案例：李先生住在某小區(qū)一幢高層公寓的三樓。由于樓層低，李先生平時極少乘電梯，可電梯費卻要照交不誤。李先生向物業(yè)管理公司提出，自己以后不再使用電梯，也不交電梯費，物業(yè)公司予以拒絕。李先生有些想不通：我不乘坐電梯，就不會產(chǎn)生費用，為什么還必須繳納電梯費？

我不用電梯我可以不交費？案例：李先生住在某小區(qū)一幢高層公寓43回答要點：《物權(quán)法》規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是《物權(quán)法》中新規(guī)定的一個權(quán)利。簡單地說，這項權(quán)利的內(nèi)容就是業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，都屬于業(yè)主共有。案件中所提及的電梯，就是業(yè)主共有的公用設(shè)施之一?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。電梯費不僅僅是乘坐電梯的費用，還包括因日常維護等產(chǎn)生的費用，李先生作為業(yè)主之一，對電梯享有共有和共同管理的權(quán)利，同時必須承擔對共有財產(chǎn)養(yǎng)護的義務(wù)。以“不乘坐電梯”這種放棄權(quán)利的形式，不履行交費義務(wù)，是不符合《物權(quán)法》規(guī)定的?；卮鹨c：44復習題：1、物業(yè)管理法律關(guān)系有哪些特征？2、物業(yè)管理有哪些法律責任？

復習題：45第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學方法：講授教學重點：物業(yè)管理法；物業(yè)管理的法律責任。教學目的：使學生掌握物業(yè)管理法；掌握物業(yè)管理過程中所涉及的法律責任第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學方法：講授46第一節(jié)物業(yè)管理法第二節(jié)物業(yè)管理法律責任第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹第一節(jié)物業(yè)管理法47第一節(jié)物業(yè)管理法（一）制定物業(yè)管理制度的法律基礎(chǔ)一、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素法律關(guān)系是指法律規(guī)范所確認的，調(diào)整人與人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系包含3個要素：主體：物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是法律所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，包括：物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)業(yè)主或使用人、各級政府行政主管部門和相關(guān)部門、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位。第一節(jié)物業(yè)管理法48享有權(quán)利和承擔義務(wù)的人。1.自然人個人主體，有兩類：中華人民共和國公民，外國人與無國籍人2.集體主體3.國家享有權(quán)利和承擔義務(wù)的人。49客體：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指向的對象，包括：（1）物。即物業(yè)合同中的標的物，如住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商業(yè)大廈及其配套設(shè)備、設(shè)施、道路和場地等。（2）行為。即物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動。（3）權(quán)利。客體：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指50內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和義務(wù)。舉例：物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、繳納物業(yè)管理費內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和51(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念物業(yè)管理法主要是以特定的活動或行業(yè)為規(guī)范內(nèi)容而構(gòu)成的，表現(xiàn)為物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章?！拔飿I(yè)管理法規(guī)”一詞作為法學概念，有廣義和狹義兩種定義或兩種理解。(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念52狹義上講，我國還沒有專門的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。廣義上講，除包括狹義上的范圍外，凡是憲法、經(jīng)濟法、民法等各部門法律中有關(guān)物業(yè)管理活動及物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范，都屬于物業(yè)管理的范疇。本書采用廣義的概念。狹義上講，我國還沒有專門的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。53二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次憲法—根本大法，一切法律的立法依據(jù)和指導思想。法律—由全國人民代表大會和其常設(shè)機構(gòu)根據(jù)憲法制定。具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴肅性，效力低于憲法，但高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)。我國目前適用于物業(yè)管理的法律相當多，包括：《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》、《公司法》、《保險法》、《消費者權(quán)益保護法》、《環(huán)境保護法》、《消防法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《招投標法》等等。二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次54行政法規(guī)—由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用于物業(yè)管理的行政法規(guī)主要有：《治安處罰條例》、《城市私有房屋管理條例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》、《城市綠化條例》、《物業(yè)管理條例》等。地方性法規(guī)—由省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的城市（如深圳）的人大及其常委會制定和頒布的，在本地區(qū)實施的規(guī)范性文件。行政規(guī)章—由國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括規(guī)定、辦法、章程、通知、命令等。行政法規(guī)—由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用55（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征主體的廣泛性權(quán)屬基礎(chǔ)性（所有權(quán)的歸屬問題）國家干預性（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征56物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系571、物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系是國家及其建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關(guān)單位之間發(fā)生的相應(yīng)的管理與被管理的關(guān)系。1、物業(yè)管理活動中的行政管理關(guān)系是國家及其建設(shè)行政主管部門和582、物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動而產(chǎn)生的國家、企事業(yè)單位、社會團體、公民之間的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。包括：在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關(guān)系、委托關(guān)系；在物業(yè)管理活動發(fā)生的有關(guān)自然人的損害賠償關(guān)系；物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關(guān)系等。2、物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動而產(chǎn)生的國家、59案例業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔一定責任，物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔責任？談?wù)勀愕目捶?。案?0案例分析：物業(yè)管理公司是否要負責賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔民事責任?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔民事責任。在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔民事賠償責任。否則就不應(yīng)承擔民事賠償責任。案例分析：61物業(yè)管理的法律責任一、概述（一）物業(yè)管理法律責任的一般含義和特征物業(yè)管理的法律責任是指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為而應(yīng)當承擔的法律后果。違反物業(yè)管理法律規(guī)定的行為包括違法行為和違約行為。物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要素：1、違法性；2、危害性；3、可罰性物業(yè)管理的法律責任62（二）物業(yè)管理法律責任的種類物業(yè)管理民事法律責任（1）停止侵害；（2）排除妨礙；（3）消除危險；（4）返還財產(chǎn)；（5）恢復原狀；（6）賠償損失；（7）修復或更換；（8）消除影響、恢復名譽；（9）賠禮道歉；（10）取消或限制部分權(quán)利。（二）物業(yè)管理法律責任的種類63案例：

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請問：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦?案例：64物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個：1.業(yè)主在購買房屋時，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因為業(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)65

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既66物業(yè)管理行政法律責任違反物業(yè)管理法規(guī)的行政責任，是指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)行政管理相對人，因違反物業(yè)管理行政法規(guī)而依法應(yīng)當承擔的法律責任。（1）物業(yè)行政管理相對人的行政處罰種類①警告和通報批評；②罰款；③沒收財產(chǎn)；④行政拘留；⑤勞動教養(yǎng)；⑥許可證處罰；⑦停止營業(yè)。（2）物業(yè)管理行政主體的行政處罰①物業(yè)管理行政主體內(nèi)部的行政處理；②物業(yè)管理行政主體對外部的行政賠償。物業(yè)管理行政法律責任67二、物業(yè)管違法行為及其制裁違反物業(yè)管法律規(guī)章的責任主要有以下幾種：違反建設(shè)制度的責任侵犯房地產(chǎn)物權(quán)的責任侵犯房地產(chǎn)債權(quán)的責任違反房地產(chǎn)行政管理規(guī)范的責任二、物業(yè)管違法行為及其制裁68三、物業(yè)管理違約行為及其處理（一）物業(yè)管理違約行為鄰里之間的違約行為物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)業(yè)主及使用人之間的違約行為（二）處理違約行為的幾個層次協(xié)商解決調(diào)解仲裁或訴訟三、物業(yè)管理違約行為及其處理69（三）違約責任的產(chǎn)生不履行合同行為當事人有過錯：（1）故意；（2）過失（四）承擔違約責任的方式取消或限制部分權(quán)利經(jīng)濟處罰：（1）違約金；（2）賠償金。采用賠償金作為違約方的承擔責任的方式時，必須具備4個條件：①當事人有違約行為；②當事人主觀上有過錯；③當事人的違約行為給對方造成了損害事實；④當事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關(guān)系。（五）違約責任的免除（三）違約責任的產(chǎn)生70第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第379號，（2003年6月8日，經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國物權(quán)法》中華人民共和國主席令第62號（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》

建質(zhì)〔2008〕133號四、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第110號部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實施）第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理條例》中華人民71案例業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。請問，購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例72案例分析：并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。案例分析：73五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號部令，2000年6月30日頒布并實施）六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建設(shè)部“建住房〔2003〕130號”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實施）五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號部令，20074案例

某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬㎡，可收費面積26萬㎡?，F(xiàn)將該項目的物業(yè)管理公開招標。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理高層建筑20萬㎡、多層建筑20萬㎡、別墅4萬㎡。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該項目投標做了一個物業(yè)服務(wù)費成本（支出）核算，包括以下項目：（一）人員工資獎金及福利（1.分管此項目的副總經(jīng)理工資、2、項目經(jīng)理工資、3.項目員工年終績效獎金）（二）補充養(yǎng)老金（三）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用（四）工程保修費用（五）管理區(qū)域保潔材料費用（六）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用（七）項目履約保證金（八）公共部位公共設(shè)施責任保險費用（九）固定資產(chǎn)折舊費用（十）公共秩序維護費用（十一）對社會的愛心捐贈費用。案例某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬㎡，可收費面積26萬㎡75問題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備該項目投標資格？2、從該企業(yè)目前管理的物業(yè)類型和面積看，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求？問題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企76答題要點問題1、一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問題2、該公司符合二、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求答題要點77八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部部令第165號，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部部令第782、專項維修資金繳存標準根據(jù)建設(shè)部和財政部聯(lián)合下發(fā)的并于2008年2月1日開始執(zhí)行的《住宅專項維修資金管理辦法》，交存標準：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2、專項維修資金繳存標準793、專項維修資金交存時間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。3、專項維修資金交存時間80九、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價格〔2007〕2285號”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成：人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。九、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價81十、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》（國家改革發(fā)展委員會、建設(shè)部“發(fā)改價檢[2004]1428號”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部“發(fā)改價格〔2003〕1864號”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實施）十、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》（國家改革發(fā)展委員會、建設(shè)部82十二、地區(qū)法規(guī)1、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》2、《關(guān)于梧州市物業(yè)管理服務(wù)收費的批復》(梧價格字〔2010〕92號)

十二、地區(qū)法規(guī)83案例

某住宅物業(yè)的