土地一級開發(fā)主體融資的基本問題概述課件

主講人：余采土地一級開發(fā)主體融資的基本問題

主講人簡介：

余采，先后畢業(yè)于北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系和中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾長期供職于國家審計(jì)署，任處長，先后在公司擔(dān)任財(cái)務(wù)處長、財(cái)務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)為中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司董事長，中天恒會計(jì)師事務(wù)所副總經(jīng)理，主管管理咨詢和培訓(xùn)事宜，三泰恒業(yè)投資咨詢公司首席稅務(wù)咨詢師等。多年從事會計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)理論研究和實(shí)務(wù)工作，出版《新編納稅與會計(jì)處理》（已四版）、《所得稅會計(jì)》等著作五十余種，發(fā)表文章六十多篇。1主講人：余采土地一級開發(fā)主體融資的基本問題主講人簡介：1一、融資需求、融資主體和融資原則

（一）融資需求從資金運(yùn)動角度考慮，與其它生產(chǎn)經(jīng)營活動相比，土地一級開發(fā)資金運(yùn)動具有如下幾個方面的特點(diǎn)：

2.資金占用時間長。土地一級開發(fā)，從征地拆遷到施工開發(fā)到竣工轉(zhuǎn)讓，所需時間往往很長，少則一年半截，多的兩年，有的長達(dá)三五年甚至更長。3.分階段投入。在大多數(shù)情況下，土地一級開發(fā)的資金是隨著開發(fā)的深入分階段逐步投入的，而不是一次性全部投入的。

1.資金需求量大。土地一級開發(fā)所需資金量很大，少則幾千萬，多則幾個億、十幾個億，甚至幾十個億。

4.回收期長。即使已經(jīng)開發(fā)完成并開始轉(zhuǎn)讓，在許多情況下，到最終全部收回資金，也需要較長時間，有的也長達(dá)幾年。

2一、融資需求、融資主體和融資原則（一）融資需求從資金運(yùn)動角2一、融資需求、融資主體和融資原則（一）融資需求土地一級開發(fā)資金動力的特點(diǎn)表明：土地一級開發(fā)需要投入的資金量很大，依靠自有資金從事土地一級開發(fā)幾乎是不可能的，這就決定了土地一級開發(fā)籌資任務(wù)非常重。而資金周轉(zhuǎn)速度慢、周期長的特點(diǎn)，又使大量資金被長期占用在土地上，難以在短期內(nèi)通過提高資金周轉(zhuǎn)速度來緩解資金壓力，進(jìn)一步加大了籌資的任務(wù)。對于開發(fā)企業(yè)而言，與普通房地產(chǎn)開發(fā)不同的是，土地一級開發(fā)企業(yè)僅擁有土地開發(fā)權(quán)，而沒有土地的其他產(chǎn)權(quán)，而在現(xiàn)實(shí)情況下，土地開發(fā)權(quán)不能進(jìn)行抵押籌措土地開發(fā)所需資金；而央行121號文件規(guī)定，土地儲備貸款必須實(shí)行土地抵押，且期限不能超過2年，這使開發(fā)企業(yè)籌資難度加大。據(jù)分析，北京市土地一級開發(fā)每年資金缺口達(dá)四五百億元之巨。資金是土地一級開發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一。3一、融資需求、融資主體和融資原則（一）融資需求土地一3一、融資需求、融資主體和融資原則（二）融資主體在土地一級開發(fā)中，涉及到兩個基本的主體：一是土地儲備機(jī)構(gòu)，二是土地一級開發(fā)單位。按照《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的規(guī)定，土地儲備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。也就是說，土地一級開發(fā)的實(shí)施有兩種方式：一種是由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，另一種是通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施。按照《暫行辦法》的規(guī)定，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施；通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。顯然，在前一種方式下，土地儲備機(jī)構(gòu)成為土地一級開發(fā)融資主體；而在后一種方式下，開發(fā)企業(yè)就成為土地一級開發(fā)的融資主體。4一、融資需求、融資主體和融資原則（二）融資主體在土地一級開發(fā)4一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則土地一級開發(fā)主體為了滿足開發(fā)項(xiàng)目對資金的需求，需要通過各種渠道和方式進(jìn)行融資。我們認(rèn)為，土地一級開發(fā)主體在融資過程中，需要遵循如下原則：

5一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則土地一級開發(fā)主5一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則科學(xué)預(yù)測和合理規(guī)劃相結(jié)合的原則。土地一級開發(fā)資金需求量大，占用時間長，籌資任務(wù)非常繁重，這就要求開發(fā)商在項(xiàng)目開始以前對于項(xiàng)目本身所需要的資金總量、各個階段需要投入的資金量、資金回收數(shù)量和時間等進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，在此基礎(chǔ)上對籌資活動進(jìn)行合理的規(guī)劃。切忌心中無數(shù)、摸著石頭過河，走一步瞧一步。合理選擇籌資時機(jī)的原則。土地一級開發(fā)資金需求量大，占用時間長，但并不意味著所有資金都需要在開始時一次性投入，而是隨著開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展分期分批投入，因此在時間分布上應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和資金狀況選擇合適的時機(jī)進(jìn)行籌資，既要避免因?yàn)橘Y金供應(yīng)不足而影響項(xiàng)目推進(jìn)的情況，也要避免大量資金閑置而加大成本的現(xiàn)象。6一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則科學(xué)預(yù)測和合理6一、融資需求、融資主體和融資原則合理選擇籌資方式的原則。不同籌資方式的資金成本不同，籌資的難易程度也不同。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身資金需求狀況和項(xiàng)目本身的進(jìn)展?fàn)顩r選擇合理的籌資方式，既要保證滿足項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的資金需求，又要最大限度地降低資金成本。正確運(yùn)用債務(wù)籌資方式。按照《暫行辦法》的規(guī)定，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)并通過招標(biāo)辦法選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％；而通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，其利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。也就是說，對于開發(fā)企業(yè)來說，其收益按開發(fā)成本的一定比例計(jì)算，而開發(fā)成本包括了貸款利息，因此在保證規(guī)定的自有資本比例的前提下，正確運(yùn)用債務(wù)籌資方式有利于開發(fā)商提高收益率。（三）融資原則7一、融資需求、融資主體和融資原則合理選擇籌資方式的原則。不同7二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇按照我們的研究分析，現(xiàn)行土地一級開發(fā)融資有四種模式。以下以銀行貸款為例，說明現(xiàn)行土地一級開發(fā)融資具體操作方法。一種是土地儲備機(jī)構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)的模式。這種模式可用下圖來說明：土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)8二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇按照我們的8二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：土地儲備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本并取得額定收益；一級開發(fā)單位將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息，從而解除土地儲備中心的責(zé)任。9二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：99二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第二種模式是一級開發(fā)企業(yè)直接融資而由土地儲備機(jī)構(gòu)本身或者委托其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的融資模式：土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)10二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第二種模式是一級開發(fā)企業(yè)直10二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：一級開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；由土地儲備機(jī)構(gòu)或者由其委托的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，并取得額定收益；一級開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。

11二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1111二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第三種模式是一級開發(fā)企業(yè)自行安排融資并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)的模式：

土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)12二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第三種模式是一級開發(fā)企業(yè)自12二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：一級開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)單位的開發(fā)成本，并取得額定收益；一級開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。13二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1313二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式是一級開發(fā)企業(yè)為完成土地一級開發(fā)項(xiàng)目，專門成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司直接進(jìn)行融資而由一級開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保責(zé)任的融資模式：土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目公司投資人項(xiàng)目公司二級開發(fā)企業(yè)14二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式是一級開發(fā)企業(yè)為14二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：

項(xiàng)目公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；由項(xiàng)目公司投資人為項(xiàng)目公司融資提供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給項(xiàng)目公司，用于彌補(bǔ)項(xiàng)目公司的開發(fā)成本，并取得額定收益；項(xiàng)目公司將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。

15二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1515二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這四種模式中，第一種模式符合《暫行辦法》第十三條的規(guī)定：“由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施”，而且在現(xiàn)行市場環(huán)境下也是最有利于操作的籌資模式。首先，土地儲備機(jī)構(gòu)作為市政府國土房管局下屬單位，擁有行政權(quán)力的支撐，加上財(cái)政資金的信用，它的公信力是開發(fā)企業(yè)所無法比擬的，利用這種公信力，取得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持也是較為容易的；其次，它所擁有的融資渠道也是開發(fā)單位所沒有的，比如它能爭取到財(cái)政撥款或者貸款的支持，它能通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付將部分土地出讓收入或收益作為開發(fā)資金，可以利用政府信用發(fā)行土地開發(fā)債券或城市建設(shè)債券，以城市開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的名義向政策性銀行申請資金支持等等。但是這種模式也存在著制度和法規(guī)上和實(shí)際能力上的障礙。16二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這四種模式中，第16二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)規(guī)定，作為國土房管局下屬事業(yè)單位，它實(shí)際上不能以儲備的土地以及自己的財(cái)產(chǎn)以及未來的土地設(shè)定浮動抵押，在實(shí)際操作中只能以自己的信譽(yù)作為籌資擔(dān)保，因而大大降低了土地儲備中心的融資能力。其次，對于一些經(jīng)濟(jì)比較落后、財(cái)政比較緊張的城市，財(cái)政不可能給予很大的支持力度，即使給予了支持，與土地一級開發(fā)巨額資金需求也只是杯水車薪。第三，政策性銀行資金能力也是有限的，能給予城市土地開發(fā)的資金支持也是有限的。第四，發(fā)行土地開發(fā)債券或者城市建設(shè)債券目前還只是探討，需要法律法規(guī)的支持與支撐。此外，在這種模式下，土地儲備機(jī)構(gòu)作為融資人，承擔(dān)所有的責(zé)任與風(fēng)險，而土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)際上是以政府信用為依托的，一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，土地轉(zhuǎn)讓不出去，無法償還到期債務(wù)，只好由財(cái)政來償還，無疑將加重財(cái)政的負(fù)擔(dān)；或者成為金融機(jī)構(gòu)的呆賬，由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)損失，這將增大金融機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。因此，把所有希望寄托在這種模式上，恐怕也是不現(xiàn)實(shí)的。

17二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)17二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇此外，這種模式下，金融機(jī)構(gòu)直接將資金投入到一級開發(fā)企業(yè)，在土地開發(fā)完成并依法出讓后，由二級開發(fā)企業(yè)將土地一級開發(fā)成本直接支付給開發(fā)企業(yè)，再由開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)償還貸款本息。這與《暫行辦法》第二十二條的規(guī)定“土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲備開發(fā)成本”是不一致的。因此，我們認(rèn)為，可以通過對這種模式的修正，得到一種新的模式：

土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)18二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇此外，這種模式下，金融機(jī)構(gòu)18二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：

土地儲備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給土地儲備中心；土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)（一級開發(fā)企業(yè)）負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理，再將資金撥給一級開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲備機(jī)構(gòu)；土地儲備機(jī)構(gòu)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。19二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1919二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在現(xiàn)實(shí)中，第二種模式和第三種模式是較為普遍的。這兩種模式的直接融資人都是開發(fā)企業(yè)，它符合《暫行辦法》第十四條的規(guī)定：“由招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施”。在第二種模式下，由開發(fā)企業(yè)直接進(jìn)行融資，而由土地儲備機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。由于土地儲備機(jī)構(gòu)的公信力，使得這種模式下開發(fā)企業(yè)的融資比第三種模式要相對容易一些。比如，利用土地儲備中心的運(yùn)作和支持，政策性銀行能向開發(fā)企業(yè)提供政策性貸款支持；沒有這種支持，政策性銀行一般是不會向開發(fā)企業(yè)提供資金支持的。利用土地儲備機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，商業(yè)銀行愿意提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款；沒有這種擔(dān)保，商業(yè)銀行會要求開發(fā)單位提供其它擔(dān)保，而對于開發(fā)企業(yè)來說，土地一級開發(fā)的土地使用權(quán)不屬于開發(fā)企業(yè)，由于沒有土地使用權(quán)，僅依靠其本身的信用或者擁有的其它資產(chǎn)作為擔(dān)保，通常很難取得如此巨額的信貸資金。20二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在現(xiàn)實(shí)中，第二種模式和第三20二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇因此，土地儲備機(jī)構(gòu)的擔(dān)保對于開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資是很關(guān)鍵的。但是，擔(dān)保就意味著要承擔(dān)風(fēng)險。如果開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因，比如開發(fā)完成的土地轉(zhuǎn)讓不出去，或者在開發(fā)過程中發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難等等，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)無法償還到期債務(wù)，這時作為擔(dān)保人的土地儲備機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)連帶責(zé)任。土地儲備機(jī)構(gòu)也可以委托相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保，但這就意味著土地儲備機(jī)構(gòu)要支付相當(dāng)大一筆擔(dān)保費(fèi)用。在第三種模式下，開發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部責(zé)任和風(fēng)險都由開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)。這就會大大增加開發(fā)企業(yè)融資的難度。

21二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇因此，土地儲備機(jī)構(gòu)的擔(dān)保對21二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，與二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，一級土地開發(fā)企業(yè)本身并不擁有土地使用權(quán)，因而它不可能利用土地使用權(quán)作為抵押以獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，只能以自身擁有的其它資產(chǎn)或者憑借其本身的商業(yè)信譽(yù)去融資，因而難度很大；其次，在央行121號文件及相關(guān)文件導(dǎo)引下，商業(yè)銀行紛紛嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款，同時禁示施工企業(yè)貸款墊資開發(fā)，使開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款和商業(yè)信用融資的空間被大大壓縮，融資難度進(jìn)一步增大。第三，所有融資的責(zé)任全部由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，不僅無法按合同規(guī)定及時、順利地完成土地一級開發(fā)的任務(wù)，而且還會危及企業(yè)的生存，這就意味著開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險大大增加。這在無形之中抬高了進(jìn)入土地一級開發(fā)的門檻。

22二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，與二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)22二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇本身沒有雄厚的資金實(shí)力，沒有強(qiáng)大的品牌和良好的信譽(yù)，根本無法籌集到土地一級開發(fā)所需的巨額資金，因而根本無法進(jìn)入土地一級開發(fā)市場，即使獲得了開發(fā)資質(zhì)，獲得了開發(fā)經(jīng)營權(quán)，也會因資金難題難以破解，最終被清除出局或自然淘汰；反之，只有資金實(shí)力雄厚、講品牌、講信譽(yù)、講質(zhì)量的企業(yè)，才能憑借其實(shí)力，獲得資金，贏得市場。當(dāng)然，對于土地儲備機(jī)構(gòu)而言，這種模式也是最為輕松的一種模式，它實(shí)際上不承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險。

23二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇本身沒有雄厚的資金實(shí)力，沒23二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這兩種模式中，由于向金融機(jī)構(gòu)融資的主體都是一級開發(fā)企業(yè)，因此金融機(jī)構(gòu)都將資金支付撥付給一級開發(fā)企業(yè)，土地開發(fā)完成后，二級開發(fā)企業(yè)也將一部分土地出讓收入直接支付給一級開發(fā)企業(yè)，一級開發(fā)企業(yè)再向金融機(jī)構(gòu)償還貸款本息。這與這與《暫行辦法》第二十二條的規(guī)定“土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲備開發(fā)成本”是一致的。但是這兩種模式也會產(chǎn)生一個問題：由于二級開發(fā)企業(yè)和一級開發(fā)企業(yè)是兩個平等的市場主體，因此，二級開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會拖欠一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，造成雖然土地已經(jīng)出讓，但一級開發(fā)企業(yè)長期無法收回開發(fā)成本以至影響一級開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的情況。

24二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這兩種模式中，由于向金融24二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇為了解決此問題，有一種方案可供選擇：土地開發(fā)完成并依法出讓后，由土地儲備機(jī)構(gòu)與受讓人（二級開發(fā)企業(yè)）簽訂開發(fā)補(bǔ)償合同，由二級開發(fā)企業(yè)將部分出讓收入直接支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，再由土地儲備機(jī)構(gòu)直接支付給一級開發(fā)企業(yè)。由此，通過對第二、三種模式的修正，可以得到新的模式。比如通過對第三種模式的修正，我們可以得到一種新的模式：

土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)25二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇為了解決此問題，有一種方案25二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：一級開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分直接支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，再由土地儲備機(jī)構(gòu)支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)單位的開發(fā)成本，并取得額定收益；一級開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。

這種新模式的好處在于解決了二級開發(fā)商拖欠一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本的問題，但它與《暫行辦法》的規(guī)定相沖突。26二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：這種新模式的26二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)為了解決土地一級開發(fā)過程中巨大的資金壓力，而通過聯(lián)合組建項(xiàng)目公司的形式，參與土地一級開發(fā)。采用這種模式，幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（也可以是其它企業(yè)事業(yè)單位）聯(lián)合組成項(xiàng)目公司，通過投標(biāo)獲得土地一級開發(fā)的經(jīng)營權(quán)。在這種模式下，由于由若干家單位共同出資組建項(xiàng)目公司，使項(xiàng)目公司本身就具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，同時又由于有幾家投資單位的品牌信譽(yù)支持和擔(dān)保，項(xiàng)目公司融資的難度會大大降低。除了銀行貸款外，項(xiàng)目公司還可以通過項(xiàng)目融資方式進(jìn)行融資，這也大大拓寬了融資渠道，有利于破解土地一級開發(fā)的融資難題。當(dāng)然，和第三種模式一樣，對于土地儲備機(jī)構(gòu)而言，這種模式是較為輕松的一種模式，它實(shí)際上不承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險。27二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)27二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇以上四種模式有一點(diǎn)是共同的，即土地在開發(fā)完成并依法出讓后，由二級開發(fā)企業(yè)將土地一級開發(fā)成本直接支付給開發(fā)企業(yè)，再由開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)償還貸款本息。這與《暫行辦法》第二十二條的規(guī)定“土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲備開發(fā)成本”是一致的。但是這種收回開發(fā)成本的方式，也有一個現(xiàn)實(shí)的問題：由于受讓人（二級開發(fā)企業(yè)）與一級開發(fā)企業(yè)是兩個平等的市場主體，因而很容易產(chǎn)生二級開發(fā)企業(yè)長期拖欠開發(fā)成本的現(xiàn)象。

根據(jù)對現(xiàn)狀和前景的分析，我們認(rèn)為，有兩種模式將可能成為土地一級開發(fā)融資的基本模式，

28二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇以上四種模式有一點(diǎn)28三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析

如前所述，土地一級開發(fā)的融資渠道可能有很多，這些渠道大體可以分為幾類：一是財(cái)政資金，包括政府的財(cái)政撥款、財(cái)政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益等等；二是政策性銀行的信貸資金；三是商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的信貸資金；四是開發(fā)單位自有資金；五是外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民的資金。29三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級29三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析

在目前的土地一級開發(fā)中，財(cái)政資金占有的比重很小，隨著政府對土地儲備和土地一級開發(fā)的關(guān)注，這部分資金的總量及其在全部資金來源中的比重，有較大增加空間。但這取決于政府的相關(guān)政策。政策性銀行的信貸資金，目前在全部資金來源中占有較小的比重，這部分資金也有很大的增長空間，但這取決于政府及土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)作力度。商業(yè)銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，目前在全部資金來源中占有最大比重，但由于宏觀環(huán)境的緊縮和土地一級開發(fā)本身的特點(diǎn)，其總量和比重都會逐漸下降；開發(fā)企業(yè)自有資金，目前在全部資金來源中占有一定的比重，隨著土地儲備機(jī)構(gòu)對開發(fā)企業(yè)自有資金比例要求的提高，其總量和比重會略有上升，但空間有限；外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金，目前占有比重很小，但只要采用適合的融資方式和模式，增長空間將會非常巨大。30三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級30三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析

土地一級開發(fā)各種融資渠道的現(xiàn)狀和前景可用下表作簡單表述：

融資渠道現(xiàn)狀（在全部資金來源中的比重）趨勢（在全部資金來源中的比重）財(cái)政資金比重很小有較大增長空間政策性銀行信貸資金比重較小有較大增長空間商業(yè)銀行和其它金融機(jī)構(gòu)信貸資金比重很大逐漸下降開發(fā)單位自有資金有一定的比重增長空間有限外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金比重很小增長空間很大31三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級31三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析

在目前土地一級開發(fā)的各種融資方式中，國家財(cái)政撥款比重很小，在未來增長的可能性也很??；銀行借款是目前土地一級開發(fā)最基本的融資方式，在未來也將仍然是最主要的融資方式之一，但其比重將會下降。吸收直接投資，嚴(yán)格地講，是開發(fā)單位為取得土地一級開發(fā)經(jīng)營權(quán)的一種前提條件，自有資金達(dá)不到一定規(guī)模，就無法取得土地一級開發(fā)的經(jīng)營權(quán)，但是由于土地一級開發(fā)本身利潤率較低，且支付給投資者的股利無法計(jì)入項(xiàng)目成本，因此，在達(dá)到基本資質(zhì)條件下，開發(fā)單位不可能主要通過吸收直接投資去籌集一級土地開發(fā)項(xiàng)目所需的資金，因此，吸收直接投資在未來也不可能有較大增長空間；發(fā)行股票當(dāng)然也是開發(fā)單位（如果是股份有限公司）籌集開發(fā)資金的一種途徑，但是這種途徑和吸收直接投資一樣，由于土地一級開發(fā)本身利潤率較低，支付給投資者的股利無法計(jì)入項(xiàng)目成本，另外發(fā)行股票需要有嚴(yán)格的審批程序和較為高昂的發(fā)行費(fèi)用，因此通過發(fā)行股票來籌集開發(fā)資金的余地很??；

32三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級32三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析

債券分為政府債券、金金融債券和公司債券，在土地一級開發(fā)中，土地儲備中心可以接受政府委托，發(fā)行政府土地開發(fā)債券，籌集一部分社會閑置資金，用于土地一級開發(fā)；開發(fā)單位如果是股份有限公司，可以通過發(fā)行公司債券方式，向社會公開籌集資金，從而將投資者資金籌集起來用于土地一級開發(fā)。地方政府債券目前在國內(nèi)尚未立法，自然也沒有發(fā)行，專門為土地一級開發(fā)發(fā)行的公司債券，目前在國內(nèi)也尚未見到，但是如果有政策引導(dǎo)，在未來會有較大發(fā)展空間；商業(yè)信用在前些年在開發(fā)資金中占有較大比重，主要是施工單位墊資和預(yù)收款，隨著121號文件的實(shí)施，施工單位墊資被禁止，因而商業(yè)信用在未來土地開發(fā)資金中的比重空間不大；租賃作為一種融資與融物相結(jié)合的信用業(yè)務(wù),在目前的土地一級開發(fā)中占有一定的比重，但是比重不僅不可能有很大增長，而且也會下降；除此之外，基金融資、信托融資等融資方式在目前的土地一級開發(fā)中使用得并不普遍，所占比重也較小，但是其增長空間很大，在未來會越來越普及，比重也會有較大提高。

33三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級33三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析

土地一級開發(fā)各種融資方式的現(xiàn)狀和前景可用下表簡單表述：

融資方式現(xiàn)狀（在全部資金來源中的比重）趨勢（在全部資金來源中的比重財(cái)政撥款比重很小增長空間有限銀行貸款比重很大有所減少吸收直接投資占有一定比重增長空間有限發(fā)行股票比重很小增長空間有限發(fā)行債券空白增長空間較大商業(yè)信用占有一定比重有所減少租賃比重不大有一定增長空間其它融資方式比重很小增長空間很大34三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級34三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析

總之，在目前的土地一級開發(fā)中，融資渠道和方式較為單一，過分依賴銀行資金和銀行貸款，造成土地一級開發(fā)的資金瓶頸。解決土地一級開發(fā)的資金瓶頸問題，基本思路是實(shí)行融資的多元化。

35三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級35四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃融資渠道和方式解決的是土地一級開發(fā)資金的來源與渠道問題，而融資時間安排解決的是在土地開發(fā)過程中的不同時間階段上融資的渠道、方式及其具體類別的安排問題。這就涉及到對項(xiàng)目所需資金的總量和分階段投入的預(yù)測和安排。開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身的概預(yù)算確定開發(fā)項(xiàng)目在不同階段所需要投入的資金數(shù)量，根據(jù)確定的融資渠道和方式，制訂出具體的融資安排，包括項(xiàng)目總體所需要的資金總量、資金來源渠道、融資的具體方式，各個階段所需要投入的資金數(shù)量，融資渠道和方式等等。

36四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃融資渠道和方式解決的是土地一級開36四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（一）在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的融資安排

在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，最重要的是資金安排。對于財(cái)政撥款，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開始前就撥付到位；對于準(zhǔn)備采用債券融資、信托融資的項(xiàng)目，由于本身需要一個較長的審批、發(fā)行時期，因此在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段就應(yīng)當(dāng)開始進(jìn)行運(yùn)作，以期在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)備階段或者運(yùn)轉(zhuǎn)前期就能獲得項(xiàng)目所需資金。對于某些項(xiàng)目公司而言，通過吸收直接投資融資的，也應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目招投標(biāo)前就應(yīng)當(dāng)籌集到足夠的資金，以達(dá)到與招標(biāo)要求相符的自有資金比率。對于采用租賃方式融資的，由于是融資與融物相結(jié)合，對于那些項(xiàng)目一開始就需要的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開始前就完成。其它融資方式，視項(xiàng)目本身需要而定。37四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（一）在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的融資安排37四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（二）項(xiàng)目施事前期的融資安排

在項(xiàng)目實(shí)施前期，主要是征地拆遷和為施工做準(zhǔn)備，比如材料、設(shè)備的采購等等，需要大量的資金投入。在這個階段，如果采用銀行貸款方式，由于沒有抵押，主要采用信用貸款方式，由相關(guān)機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保以取得信貸資金，貸款期限以中長期為主，具體期限取決于項(xiàng)目周期的長短。如采用租賃方式的，應(yīng)當(dāng)在施工開始前完成設(shè)備租賃，以免影響施工進(jìn)度。38四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（二）項(xiàng)目施事前期的融資安排在38四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（三）項(xiàng)目施事中后期的融資安排

在項(xiàng)目中后期，面臨的資金壓力經(jīng)常來自于兩個方面：一是前期債務(wù)到期，需要償還；二是實(shí)際資金投入超過預(yù)算，導(dǎo)致中后期資金緊張。在這種情況下，如果采用銀行貸款方式，貸款期限則主要是中短期貸款，一方面借新債還舊債，另一方面解決資金缺口；在有些土地一級開發(fā)項(xiàng)目中，在項(xiàng)目中后期，會有一些先期完成的設(shè)施，可以開始商業(yè)運(yùn)作了，比如出租或者出售，不管其產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)屬于土地儲備中心還是開發(fā)單位，都可以作為抵押物，開始采用抵押貸款方式；有的還可以采用預(yù)收款方式，利用商業(yè)信用籌集資金。39四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（三）項(xiàng)目施事中后期的融資安排39四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（四）項(xiàng)目施事完成后的融資安排

在項(xiàng)目完成后，一般情況下，土地儲備中心將完成的熟地，直接通過招拍掛方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，資金進(jìn)入回收期，一般不存在融資的問題。但是在有些情況下，比如土地儲備中心將土地進(jìn)入儲備，或者開發(fā)完成的土地轉(zhuǎn)讓不出去，在這種情況下，資金無法回收，或者無法全部回收，而債務(wù)到期，這時可以要求債權(quán)人對債務(wù)進(jìn)行展期，但是展期總是有期限的，而且會影響到儲備中心或者開發(fā)商的信譽(yù)。這就需要籌集新的資金以償還到期債務(wù)，以借新債還舊債，當(dāng)然，這時期的債務(wù)一般都是短期的。如果采用銀行貸款，除了信用貸款外，可以采用抵押貸款方式。此外還可以采用商業(yè)信用方式融資。40四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃（四）項(xiàng)目施事完成后的融資安排40四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資時間規(guī)劃可以用下表簡要表述：開發(fā)階段可采用的融資方式準(zhǔn)備階段財(cái)政撥款發(fā)行債券信托融資租賃吸收直接投資其它融資方式前期中長期信用貸款、租賃其它融資方式中后期中短期信用或者抵押貸款商業(yè)信用其它融資方式項(xiàng)目完成后短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用其它融資方式41四、土地一級開發(fā)融資時間規(guī)劃土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資時間規(guī)劃可以41謝謝

42謝謝4242主講人：余采土地一級開發(fā)主體融資的基本問題

主講人簡介：

余采，先后畢業(yè)于北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系和中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾長期供職于國家審計(jì)署，任處長，先后在公司擔(dān)任財(cái)務(wù)處長、財(cái)務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)為中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司董事長，中天恒會計(jì)師事務(wù)所副總經(jīng)理，主管管理咨詢和培訓(xùn)事宜，三泰恒業(yè)投資咨詢公司首席稅務(wù)咨詢師等。多年從事會計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)理論研究和實(shí)務(wù)工作，出版《新編納稅與會計(jì)處理》（已四版）、《所得稅會計(jì)》等著作五十余種，發(fā)表文章六十多篇。43主講人：余采土地一級開發(fā)主體融資的基本問題主講人簡介：1一、融資需求、融資主體和融資原則

（一）融資需求從資金運(yùn)動角度考慮，與其它生產(chǎn)經(jīng)營活動相比，土地一級開發(fā)資金運(yùn)動具有如下幾個方面的特點(diǎn)：

2.資金占用時間長。土地一級開發(fā)，從征地拆遷到施工開發(fā)到竣工轉(zhuǎn)讓，所需時間往往很長，少則一年半截，多的兩年，有的長達(dá)三五年甚至更長。3.分階段投入。在大多數(shù)情況下，土地一級開發(fā)的資金是隨著開發(fā)的深入分階段逐步投入的，而不是一次性全部投入的。

1.資金需求量大。土地一級開發(fā)所需資金量很大，少則幾千萬，多則幾個億、十幾個億，甚至幾十個億。

4.回收期長。即使已經(jīng)開發(fā)完成并開始轉(zhuǎn)讓，在許多情況下，到最終全部收回資金，也需要較長時間，有的也長達(dá)幾年。

44一、融資需求、融資主體和融資原則（一）融資需求從資金運(yùn)動角44一、融資需求、融資主體和融資原則（一）融資需求土地一級開發(fā)資金動力的特點(diǎn)表明：土地一級開發(fā)需要投入的資金量很大，依靠自有資金從事土地一級開發(fā)幾乎是不可能的，這就決定了土地一級開發(fā)籌資任務(wù)非常重。而資金周轉(zhuǎn)速度慢、周期長的特點(diǎn)，又使大量資金被長期占用在土地上，難以在短期內(nèi)通過提高資金周轉(zhuǎn)速度來緩解資金壓力，進(jìn)一步加大了籌資的任務(wù)。對于開發(fā)企業(yè)而言，與普通房地產(chǎn)開發(fā)不同的是，土地一級開發(fā)企業(yè)僅擁有土地開發(fā)權(quán)，而沒有土地的其他產(chǎn)權(quán)，而在現(xiàn)實(shí)情況下，土地開發(fā)權(quán)不能進(jìn)行抵押籌措土地開發(fā)所需資金；而央行121號文件規(guī)定，土地儲備貸款必須實(shí)行土地抵押，且期限不能超過2年，這使開發(fā)企業(yè)籌資難度加大。據(jù)分析，北京市土地一級開發(fā)每年資金缺口達(dá)四五百億元之巨。資金是土地一級開發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一。45一、融資需求、融資主體和融資原則（一）融資需求土地一45一、融資需求、融資主體和融資原則（二）融資主體在土地一級開發(fā)中，涉及到兩個基本的主體：一是土地儲備機(jī)構(gòu)，二是土地一級開發(fā)單位。按照《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的規(guī)定，土地儲備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。也就是說，土地一級開發(fā)的實(shí)施有兩種方式：一種是由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，另一種是通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施。按照《暫行辦法》的規(guī)定，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施；通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。顯然，在前一種方式下，土地儲備機(jī)構(gòu)成為土地一級開發(fā)融資主體；而在后一種方式下，開發(fā)企業(yè)就成為土地一級開發(fā)的融資主體。46一、融資需求、融資主體和融資原則（二）融資主體在土地一級開發(fā)46一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則土地一級開發(fā)主體為了滿足開發(fā)項(xiàng)目對資金的需求，需要通過各種渠道和方式進(jìn)行融資。我們認(rèn)為，土地一級開發(fā)主體在融資過程中，需要遵循如下原則：

47一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則土地一級開發(fā)主47一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則科學(xué)預(yù)測和合理規(guī)劃相結(jié)合的原則。土地一級開發(fā)資金需求量大，占用時間長，籌資任務(wù)非常繁重，這就要求開發(fā)商在項(xiàng)目開始以前對于項(xiàng)目本身所需要的資金總量、各個階段需要投入的資金量、資金回收數(shù)量和時間等進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，在此基礎(chǔ)上對籌資活動進(jìn)行合理的規(guī)劃。切忌心中無數(shù)、摸著石頭過河，走一步瞧一步。合理選擇籌資時機(jī)的原則。土地一級開發(fā)資金需求量大，占用時間長，但并不意味著所有資金都需要在開始時一次性投入，而是隨著開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展分期分批投入，因此在時間分布上應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和資金狀況選擇合適的時機(jī)進(jìn)行籌資，既要避免因?yàn)橘Y金供應(yīng)不足而影響項(xiàng)目推進(jìn)的情況，也要避免大量資金閑置而加大成本的現(xiàn)象。48一、融資需求、融資主體和融資原則（三）融資原則科學(xué)預(yù)測和合理48一、融資需求、融資主體和融資原則合理選擇籌資方式的原則。不同籌資方式的資金成本不同，籌資的難易程度也不同。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身資金需求狀況和項(xiàng)目本身的進(jìn)展?fàn)顩r選擇合理的籌資方式，既要保證滿足項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的資金需求，又要最大限度地降低資金成本。正確運(yùn)用債務(wù)籌資方式。按照《暫行辦法》的規(guī)定，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)并通過招標(biāo)辦法選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％；而通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，其利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。也就是說，對于開發(fā)企業(yè)來說，其收益按開發(fā)成本的一定比例計(jì)算，而開發(fā)成本包括了貸款利息，因此在保證規(guī)定的自有資本比例的前提下，正確運(yùn)用債務(wù)籌資方式有利于開發(fā)商提高收益率。（三）融資原則49一、融資需求、融資主體和融資原則合理選擇籌資方式的原則。不同49二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇按照我們的研究分析，現(xiàn)行土地一級開發(fā)融資有四種模式。以下以銀行貸款為例，說明現(xiàn)行土地一級開發(fā)融資具體操作方法。一種是土地儲備機(jī)構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)的模式。這種模式可用下圖來說明：土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)50二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇按照我們的50二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：土地儲備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本并取得額定收益；一級開發(fā)單位將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息，從而解除土地儲備中心的責(zé)任。51二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：951二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第二種模式是一級開發(fā)企業(yè)直接融資而由土地儲備機(jī)構(gòu)本身或者委托其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的融資模式：土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)52二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第二種模式是一級開發(fā)企業(yè)直52二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：一級開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；由土地儲備機(jī)構(gòu)或者由其委托的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，并取得額定收益；一級開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。

53二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1153二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第三種模式是一級開發(fā)企業(yè)自行安排融資并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)的模式：

土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)54二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第三種模式是一級開發(fā)企業(yè)自54二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：一級開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)單位的開發(fā)成本，并取得額定收益；一級開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。55二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1355二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式是一級開發(fā)企業(yè)為完成土地一級開發(fā)項(xiàng)目，專門成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司直接進(jìn)行融資而由一級開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保責(zé)任的融資模式：土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目公司投資人項(xiàng)目公司二級開發(fā)企業(yè)56二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式是一級開發(fā)企業(yè)為56二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：

項(xiàng)目公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；由項(xiàng)目公司投資人為項(xiàng)目公司融資提供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分支付給項(xiàng)目公司，用于彌補(bǔ)項(xiàng)目公司的開發(fā)成本，并取得額定收益；項(xiàng)目公司將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。

57二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1557二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這四種模式中，第一種模式符合《暫行辦法》第十三條的規(guī)定：“由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施”，而且在現(xiàn)行市場環(huán)境下也是最有利于操作的籌資模式。首先，土地儲備機(jī)構(gòu)作為市政府國土房管局下屬單位，擁有行政權(quán)力的支撐，加上財(cái)政資金的信用，它的公信力是開發(fā)企業(yè)所無法比擬的，利用這種公信力，取得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持也是較為容易的；其次，它所擁有的融資渠道也是開發(fā)單位所沒有的，比如它能爭取到財(cái)政撥款或者貸款的支持，它能通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付將部分土地出讓收入或收益作為開發(fā)資金，可以利用政府信用發(fā)行土地開發(fā)債券或城市建設(shè)債券，以城市開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的名義向政策性銀行申請資金支持等等。但是這種模式也存在著制度和法規(guī)上和實(shí)際能力上的障礙。58二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這四種模式中，第58二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)規(guī)定，作為國土房管局下屬事業(yè)單位，它實(shí)際上不能以儲備的土地以及自己的財(cái)產(chǎn)以及未來的土地設(shè)定浮動抵押，在實(shí)際操作中只能以自己的信譽(yù)作為籌資擔(dān)保，因而大大降低了土地儲備中心的融資能力。其次，對于一些經(jīng)濟(jì)比較落后、財(cái)政比較緊張的城市，財(cái)政不可能給予很大的支持力度，即使給予了支持，與土地一級開發(fā)巨額資金需求也只是杯水車薪。第三，政策性銀行資金能力也是有限的，能給予城市土地開發(fā)的資金支持也是有限的。第四，發(fā)行土地開發(fā)債券或者城市建設(shè)債券目前還只是探討，需要法律法規(guī)的支持與支撐。此外，在這種模式下，土地儲備機(jī)構(gòu)作為融資人，承擔(dān)所有的責(zé)任與風(fēng)險，而土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)際上是以政府信用為依托的，一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，土地轉(zhuǎn)讓不出去，無法償還到期債務(wù)，只好由財(cái)政來償還，無疑將加重財(cái)政的負(fù)擔(dān)；或者成為金融機(jī)構(gòu)的呆賬，由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)損失，這將增大金融機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。因此，把所有希望寄托在這種模式上，恐怕也是不現(xiàn)實(shí)的。

59二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)59二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇此外，這種模式下，金融機(jī)構(gòu)直接將資金投入到一級開發(fā)企業(yè)，在土地開發(fā)完成并依法出讓后，由二級開發(fā)企業(yè)將土地一級開發(fā)成本直接支付給開發(fā)企業(yè)，再由開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)償還貸款本息。這與《暫行辦法》第二十二條的規(guī)定“土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲備開發(fā)成本”是不一致的。因此，我們認(rèn)為，可以通過對這種模式的修正，得到一種新的模式：

土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)60二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇此外，這種模式下，金融機(jī)構(gòu)60二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：

土地儲備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給土地儲備中心；土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)（一級開發(fā)企業(yè)）負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理，再將資金撥給一級開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲備機(jī)構(gòu)；土地儲備機(jī)構(gòu)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。61二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：1961二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在現(xiàn)實(shí)中，第二種模式和第三種模式是較為普遍的。這兩種模式的直接融資人都是開發(fā)企業(yè)，它符合《暫行辦法》第十四條的規(guī)定：“由招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施”。在第二種模式下，由開發(fā)企業(yè)直接進(jìn)行融資，而由土地儲備機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。由于土地儲備機(jī)構(gòu)的公信力，使得這種模式下開發(fā)企業(yè)的融資比第三種模式要相對容易一些。比如，利用土地儲備中心的運(yùn)作和支持，政策性銀行能向開發(fā)企業(yè)提供政策性貸款支持；沒有這種支持，政策性銀行一般是不會向開發(fā)企業(yè)提供資金支持的。利用土地儲備機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，商業(yè)銀行愿意提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款；沒有這種擔(dān)保，商業(yè)銀行會要求開發(fā)單位提供其它擔(dān)保，而對于開發(fā)企業(yè)來說，土地一級開發(fā)的土地使用權(quán)不屬于開發(fā)企業(yè)，由于沒有土地使用權(quán)，僅依靠其本身的信用或者擁有的其它資產(chǎn)作為擔(dān)保，通常很難取得如此巨額的信貸資金。62二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在現(xiàn)實(shí)中，第二種模式和第三62二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇因此，土地儲備機(jī)構(gòu)的擔(dān)保對于開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資是很關(guān)鍵的。但是，擔(dān)保就意味著要承擔(dān)風(fēng)險。如果開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因，比如開發(fā)完成的土地轉(zhuǎn)讓不出去，或者在開發(fā)過程中發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難等等，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)無法償還到期債務(wù)，這時作為擔(dān)保人的土地儲備機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)連帶責(zé)任。土地儲備機(jī)構(gòu)也可以委托相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保，但這就意味著土地儲備機(jī)構(gòu)要支付相當(dāng)大一筆擔(dān)保費(fèi)用。在第三種模式下，開發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部責(zé)任和風(fēng)險都由開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)。這就會大大增加開發(fā)企業(yè)融資的難度。

63二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇因此，土地儲備機(jī)構(gòu)的擔(dān)保對63二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，與二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，一級土地開發(fā)企業(yè)本身并不擁有土地使用權(quán)，因而它不可能利用土地使用權(quán)作為抵押以獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，只能以自身擁有的其它資產(chǎn)或者憑借其本身的商業(yè)信譽(yù)去融資，因而難度很大；其次，在央行121號文件及相關(guān)文件導(dǎo)引下，商業(yè)銀行紛紛嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款，同時禁示施工企業(yè)貸款墊資開發(fā)，使開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款和商業(yè)信用融資的空間被大大壓縮，融資難度進(jìn)一步增大。第三，所有融資的責(zé)任全部由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，不僅無法按合同規(guī)定及時、順利地完成土地一級開發(fā)的任務(wù)，而且還會危及企業(yè)的生存，這就意味著開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險大大增加。這在無形之中抬高了進(jìn)入土地一級開發(fā)的門檻。

64二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇首先，與二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)64二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇本身沒有雄厚的資金實(shí)力，沒有強(qiáng)大的品牌和良好的信譽(yù)，根本無法籌集到土地一級開發(fā)所需的巨額資金，因而根本無法進(jìn)入土地一級開發(fā)市場，即使獲得了開發(fā)資質(zhì)，獲得了開發(fā)經(jīng)營權(quán)，也會因資金難題難以破解，最終被清除出局或自然淘汰；反之，只有資金實(shí)力雄厚、講品牌、講信譽(yù)、講質(zhì)量的企業(yè)，才能憑借其實(shí)力，獲得資金，贏得市場。當(dāng)然，對于土地儲備機(jī)構(gòu)而言，這種模式也是最為輕松的一種模式，它實(shí)際上不承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險。

65二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇本身沒有雄厚的資金實(shí)力，沒65二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這兩種模式中，由于向金融機(jī)構(gòu)融資的主體都是一級開發(fā)企業(yè)，因此金融機(jī)構(gòu)都將資金支付撥付給一級開發(fā)企業(yè)，土地開發(fā)完成后，二級開發(fā)企業(yè)也將一部分土地出讓收入直接支付給一級開發(fā)企業(yè)，一級開發(fā)企業(yè)再向金融機(jī)構(gòu)償還貸款本息。這與這與《暫行辦法》第二十二條的規(guī)定“土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲備開發(fā)成本”是一致的。但是這兩種模式也會產(chǎn)生一個問題：由于二級開發(fā)企業(yè)和一級開發(fā)企業(yè)是兩個平等的市場主體，因此，二級開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會拖欠一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，造成雖然土地已經(jīng)出讓，但一級開發(fā)企業(yè)長期無法收回開發(fā)成本以至影響一級開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的情況。

66二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇在這兩種模式中，由于向金融66二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇為了解決此問題，有一種方案可供選擇：土地開發(fā)完成并依法出讓后，由土地儲備機(jī)構(gòu)與受讓人（二級開發(fā)企業(yè)）簽訂開發(fā)補(bǔ)償合同，由二級開發(fā)企業(yè)將部分出讓收入直接支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，再由土地儲備機(jī)構(gòu)直接支付給一級開發(fā)企業(yè)。由此，通過對第二、三種模式的修正，可以得到新的模式。比如通過對第三種模式的修正，我們可以得到一種新的模式：

土地儲備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)67二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇為了解決此問題，有一種方案67二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：一級開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將相關(guān)資金撥付給一級開發(fā)企業(yè)，由一級開發(fā)企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式，將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)，二級開發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓款一部分直接支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，再由土地儲備機(jī)構(gòu)支付給一級開發(fā)企業(yè)，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)單位的開發(fā)成本，并取得額定收益；一級開發(fā)企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。

這種新模式的好處在于解決了二級開發(fā)商拖欠一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本的問題，但它與《暫行辦法》的規(guī)定相沖突。68二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇其基本流程為：這種新模式的68二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)為了解決土地一級開發(fā)過程中巨大的資金壓力，而通過聯(lián)合組建項(xiàng)目公司的形式，參與土地一級開發(fā)。采用這種模式，幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（也可以是其它企業(yè)事業(yè)單位）聯(lián)合組成項(xiàng)目公司，通過投標(biāo)獲得土地一級開發(fā)的經(jīng)營權(quán)。在這種模式下，由于由若干家單位共同出資組建項(xiàng)目公司，使項(xiàng)目公司本身就具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，同時又由于有幾家投資單位的品牌信譽(yù)支持和擔(dān)保，項(xiàng)目公司融資的難度會大大降低。除了銀行貸款外，項(xiàng)目公司還可以通過項(xiàng)目融資方式進(jìn)行融資，這也大大拓寬了融資渠道，有利于破解土地一級開發(fā)的融資難題。當(dāng)然，和第三種模式一樣，對于土地儲備機(jī)構(gòu)而言，這種模式是較為輕松的一種模式，它實(shí)際上不承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險。69二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇第四種模式實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)69二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇以上四種模式有一點(diǎn)是共同的，即土地在開發(fā)完成并依法出讓后，由二級開發(fā)企業(yè)將土地一級開發(fā)成本直接支付給開發(fā)企業(yè)，再由開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)償還貸款本息。這與《暫行辦法》第二十二條的規(guī)定“土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲備開發(fā)成本”是一致的。但是這種收回開發(fā)成本的方式，也有一個現(xiàn)實(shí)的問題：由于受讓人（二級開發(fā)企業(yè)）與一級開發(fā)企業(yè)是兩個平等的市場主體，因而很容易產(chǎn)生二級開發(fā)企業(yè)長期拖欠開發(fā)成本的現(xiàn)象。

根據(jù)對現(xiàn)狀和前景的分析，我們認(rèn)為，有兩種模式將可能成為土地一級開發(fā)融資的基本模式，

70二、土地一級開發(fā)融資模式及模式選擇以上四種模式有一點(diǎn)70三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析

如前所述，土地一級開發(fā)的融資渠道可能有很多，這些渠道大體可以分為幾類：一是財(cái)政資金，包括政府的財(cái)政撥款、財(cái)政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益等等；二是政策性銀行的信貸資金；三是商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的信貸資金；四是開發(fā)單位自有資金；五是外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民的資金。71三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級71三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析

在目前的土地一級開發(fā)中，財(cái)政資金占有的比重很小，隨著政府對土地儲備和土地一級開發(fā)的關(guān)注，這部分資金的總量及其在全部資金來源中的比重，有較大增加空間。但這取決于政府的相關(guān)政策。政策性銀行的信貸資金，目前在全部資金來源中占有較小的比重，這部分資金也有很大的增長空間，但這取決于政府及土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)作力度。商業(yè)銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，目前在全部資金來源中占有最大比重，但由于宏觀環(huán)境的緊縮和土地一級開發(fā)本身的特點(diǎn)，其總量和比重都會逐漸下降；開發(fā)企業(yè)自有資金，目前在全部資金來源中占有一定的比重，隨著土地儲備機(jī)構(gòu)對開發(fā)企業(yè)自有資金比例要求的提高，其總量和比重會略有上升，但空間有限；外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金，目前占有比重很小，但只要采用適合的融資方式和模式，增長空間將會非常巨大。72三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級72三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級開發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析

土地一級開發(fā)各種融資渠道的現(xiàn)狀和前景可用下表作簡單表述：

融資渠道現(xiàn)狀（在全部資金來源中的比重）趨勢（在全部資金來源中的比重）財(cái)政資金比重很小有較大增長空間政策性銀行信貸資金比重較小有較大增長空間商業(yè)銀行和其它金融機(jī)構(gòu)信貸資金比重很大逐漸下降開發(fā)單位自有資金有一定的比重增長空間有限外資、其它企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金比重很小增長空間很大73三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級73三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析

在目前土地一級開發(fā)的各種融資方式中，國家財(cái)政撥款比重很小，在未來增長的可能性也很??；銀行借款是目前土地一級開發(fā)最基本的融資方式，在未來也將仍然是最主要的融資方式之一，但其比重將會下降。吸收直接投資，嚴(yán)格地講，是開發(fā)單位為取得土地一級開發(fā)經(jīng)營權(quán)的一種前提條件，自有資金達(dá)不到一定規(guī)模，就無法取得土地一級開發(fā)的經(jīng)營權(quán)，但是由于土地一級開發(fā)本身利潤率較低，且支付給投資者的股利無法計(jì)入項(xiàng)目成本，因此，在達(dá)到基本資質(zhì)條件下，開發(fā)單位不可能主要通過吸收直接投資去籌集一級土地開發(fā)項(xiàng)目所需的資金，因此，吸收直接投資在未來也不可能有較大增長空間；發(fā)行股票當(dāng)然也是開發(fā)單位（如果是股份有限公司）籌集開發(fā)資金的一種途徑，但是這種途徑和吸收直接投資一樣，由于土地一級開發(fā)本身利潤率較低，支付給投資者的股利無法計(jì)入項(xiàng)目成本，另外發(fā)行股票需要有嚴(yán)格的審批程序和較為高昂的發(fā)行費(fèi)用，因此通過發(fā)行股票來籌集開發(fā)資金的余地很小；

74三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級74三、土地一級開發(fā)融資渠道、方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級開發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析

債券分為政府債券、金金融債券和公司債券，在土地一級開發(fā)中，土地儲備中心可以接受政府委托，發(fā)行政府土地開發(fā)債券，籌集一部分社會閑置資金，用于土地一級開發(fā)；開發(fā)單位如果是股份有