XXXX年城市置業(yè)公司CDP管理課件

工程精細化管理

城市置業(yè)公司地產(chǎn)工程管理剖析2010年4月工程精細化管理

城市置業(yè)公司地產(chǎn)工程管理剖析2010年4月1工程精細化管理第一部分、工程精細化管理提出的背景第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題第三部分、城市置業(yè)公司地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點剖析第四部分、城市置業(yè)公司地產(chǎn)工程質(zhì)量精細化管理應(yīng)用講解第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點工程精細化管理第一部分、工程精細化管理提出的背景第二部分、房2第一部分：精細化管理提出的背景一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景對工程管理的要求二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)、外部資源對工程管理的影響第一部分：精細化管理提出的背景一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景對工程管3外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響1、設(shè)計單位對工程管理的影響2、監(jiān)理單位對工程管理的影響3、施工單位的工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理4外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響4、國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響5、企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程對工程管理的影響6、客戶驗房需求工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理5外部資源背景對工程管理的要求該項目施工圖屋面防水設(shè)計除構(gòu)造做法要求外，其余均為細部節(jié)點圖集引注思考60秒：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題？外部資源背景對工程管理的要求該項目施工圖屋面防水設(shè)計除構(gòu)造做6外部資源背景對工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計7外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴重的設(shè)計隱患？為什么？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒8外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙存在什么設(shè)計質(zhì)量問題？對工程質(zhì)量有何影響？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒9外部資源背景對工程管理的要求■一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計錯誤：設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點詳圖及構(gòu)造節(jié)點要求外部資源背景對工程管理的要求■一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)10外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴重的設(shè)計隱患？為什么？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒11外部資源背景對工程管理的要求■監(jiān)理單位對工程管理的影響盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設(shè)計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展外部資源背景對工程管理的要求■監(jiān)理單位對工程管理的影響盡管12外部資源背景對工程管理的要求■監(jiān)理單位對工程管理的影響如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？監(jiān)理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區(qū)別？外部資源背景對工程管理的要求■監(jiān)理單位對工程管理的影響如何13外部資源背景對工程管理的要求■施工單位對工程管理的影響建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提外部資源背景對工程管理的要求■施工單位對工程管理的影響建筑14外部資源背景對工程管理的要求■國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響1、為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質(zhì)量問題？2、為什么工程驗收合格，項目交付時還會存在大量的工程質(zhì)量問題？外部資源背景對工程管理的要求■國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響15外部資源背景對工程管理的要求■國家相關(guān)驗收規(guī)范無法滿足企業(yè)需要：鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法外部資源背景對工程管理的要求■國家相關(guān)驗收規(guī)范無法滿足企業(yè)16外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理：投資決策規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)管理后評估資金、策劃與銷售

工程管理（常規(guī)理解）外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理17外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理：施工準(zhǔn)備階段和施工階段（含保修）是建筑產(chǎn)品的實現(xiàn)階段，是工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)的不可或缺的環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計、銷售、物業(yè)管理和后評估等階段。外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理18外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理：房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細化，導(dǎo)致設(shè)計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設(shè)計、招標(biāo)采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理19外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程質(zhì)量管理：設(shè)計對工程質(zhì)量保障：材料對工程質(zhì)量保障：招標(biāo)采購對工程質(zhì)量保障：合約條款對工程質(zhì)量保障：成本、付款對工程質(zhì)量保障：施工階段現(xiàn)場管理質(zhì)量保障：外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程質(zhì)量20外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程進度管理：設(shè)計對工程進度保障：招標(biāo)采購對工程進度保障合約條款對工程進度保障報批報建對工程進度保障市政工程對工程進度保障成本、付款對工程進度保障外部資源背景對工程管理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程進度21外部資源背景對工程管理的要求■現(xiàn)場工程部管理職責(zé)不清：相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的甲方工程部，在權(quán)責(zé)設(shè)計上既負責(zé)施工現(xiàn)場的工程管理，還承擔(dān)了大量的招標(biāo)采購配合（招標(biāo)文件及招標(biāo)計劃編制、招標(biāo)考察及評審）、報批報建配合及大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)、跟蹤等一系列額外工作。致使現(xiàn)場工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場的一線管理外部資源背景對工程管理的要求■現(xiàn)場工程部管理職責(zé)不清：相當(dāng)22外部資源背景對工程管理的要求■客戶驗房需求對工程管理的影響從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理重點的問題1、安全性質(zhì)量問題4、適用性質(zhì)量問題2、功能性質(zhì)量問題3、觀感性質(zhì)量問題外部資源背景對工程管理的要求■客戶驗房需求對工程管理的影響23外部資源背景對工程管理的要求■

安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、樁基工程質(zhì)量問題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題4、基坑、邊坡支護工程質(zhì)量問題6、……5、欄桿、護欄、人車行通道質(zhì)量問題外部資源背景對工程管理的要求■安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：124外部資源背景對工程管理的要求■

功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題5、……外部資源背景對工程管理的要求■功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：125外部資源背景對工程管理的要求■

觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設(shè)備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題5、……外部資源背景對工程管理的要求■觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：126外部資源背景對工程管理的要求■

適用性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、客戶居住使用功能的合理性問題2、客戶居住使用功能的舒適性問題3、客戶居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題4、客戶居住使用功能的經(jīng)濟性問題5、……外部資源背景對工程管理的要求■適用性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：127第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題二、工程進度管理容易出現(xiàn)的問題三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問題四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問題第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問28工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問題：1、工程質(zhì)量管理理念需要完善2、施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強3、工程合約條款設(shè)計質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確4、對工程質(zhì)量控制細節(jié)的重視度不足5、工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問題29工程質(zhì)量管理理念需要完善■

工程質(zhì)量管理理念需要完善國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系忽視針對企業(yè)工程質(zhì)量控制的設(shè)計預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工質(zhì)量控制檢驗要求等全過程的工程質(zhì)保體系管理工程質(zhì)量管理理念需要完善■工程質(zhì)量管理理念需要完善國內(nèi)大多30工程質(zhì)量管理理念需要完善一級“檢驗”二級“質(zhì)量保證”三級“預(yù)防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點:改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點:開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高工程質(zhì)量管理理念需要完善一級“檢驗”二級三級“預(yù)防”四級“完31工程質(zhì)量管理理念需要完善■

工程質(zhì)量管理理念需要完善工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量工程質(zhì)量不只是工程管理部門的責(zé)任工程質(zhì)量預(yù)防管理的起點首先是設(shè)計部門對施工質(zhì)量缺陷、施工質(zhì)量通病等采取有效的設(shè)計防控措施工程質(zhì)量管理理念需要完善■工程質(zhì)量管理理念需要完善工程質(zhì)量32工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某別墅項目將每層退臺式露臺設(shè)置為種植庭院的方式，以增加銷售賣點。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗收，甲方閉水試驗復(fù)檢合格，項目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴。工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：33工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：一個不屬于城市置業(yè)公司地產(chǎn)的項目案例

某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付后只要一下暴雨，80％以上空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：34工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計采用兩道柔性防水層。圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方閉水試驗驗收合格。項目交付三個月后，30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：35工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某項目屋面采用倒置式屋面設(shè)計防水層選用甲指SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。施工單位嚴格控制材料、工藝和節(jié)點。監(jiān)理按規(guī)范驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復(fù)檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：36工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩子嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏工程質(zhì)量管理理念需要完善■一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：37工程質(zhì)量管理理念需要完善■對上述案例的共性（簡單小結(jié)）：采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，不考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性匹配要求屬于以采購質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故工程質(zhì)量管理理念需要完善■對上述案例的共性（簡單小結(jié)）：采38工程質(zhì)量管理理念需要完善■對上述案例的共性（簡單小結(jié)）：招標(biāo)文件、合約文件對施工質(zhì)量管控的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、重點及特殊工藝要求工程檢驗管理要求等沒有明確約定屬于以招標(biāo)、合約文件條款設(shè)計與現(xiàn)場施工管理雙重責(zé)任的工程質(zhì)量事故施工過程中施工方案審批環(huán)節(jié)存在缺陷工程質(zhì)量管理理念需要完善■對上述案例的共性（簡單小結(jié)）：招39工程質(zhì)量管理理念需要完善■通過設(shè)計預(yù)防解決飄窗滲漏的示例：飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？思考60秒，請三位同行談一下自己的理解工程質(zhì)量管理理念需要完善■通過設(shè)計預(yù)防解決飄窗滲漏的示例：40工程質(zhì)量管理理念需要完善■對飄窗防滲漏案例的簡單小結(jié)：實際工程施工過程中，過于強調(diào)甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏部檢查，在當(dāng)前環(huán)境背景下，幾乎不現(xiàn)實實際施工過程中，要求勞務(wù)工人百分之百嚴格按規(guī)范、圖集和施工工藝要求進行施工，在當(dāng)前勞務(wù)素質(zhì)背景下，幾乎不現(xiàn)實工程質(zhì)量管理理念需要完善■對飄窗防滲漏案例的簡單小結(jié)：實際41施工質(zhì)量控制深度需要加強■施工現(xiàn)場質(zhì)量管理方法有待提高：國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗收、分部分項工程驗收等事后檢驗的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制施工質(zhì)量控制深度需要加強■施工現(xiàn)場質(zhì)量管理方法有待提高：國42施工質(zhì)量控制深度需要加強■施工階段應(yīng)加強工序檢驗的過程質(zhì)量控制：工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項目的整體質(zhì)量。施工中甲方對很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量施工質(zhì)量控制深度需要加強■施工階段應(yīng)加強工序檢驗的過程質(zhì)量43施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制的四個主要內(nèi)容：嚴格遵守工藝規(guī)程：施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗主動控制工序活動條件的質(zhì)量：明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實行工序責(zé)任管理施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制的四個主要內(nèi)容：嚴格44施工質(zhì)量控制深度需要加強及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點（工序停止點）進行必要的工序檢驗批驗收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo)施工質(zhì)量控制深度需要加強及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量施工單位三45施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制點設(shè)置的基本要求工序控制點是指為了保證工序質(zhì)量而需要進行過程質(zhì)量控制的重點。一般設(shè)置原則或為關(guān)鍵部位、或為薄弱環(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)的問題。以便在一定時期內(nèi)、一定條件下進行強化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài)施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制點設(shè)置的基本要求工序46施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制點設(shè)置的基本要求工序質(zhì)量控制點的檢驗管理要求等同于隱蔽工程驗收，驗收合格前嚴禁進行下一道工序工序質(zhì)量控制點應(yīng)按檢驗批劃分要求，進行責(zé)任管理施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制點設(shè)置的基本要求工序47施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制點的設(shè)置原則：1、控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為：

2、控制材料的質(zhì)量和性能：

3、控制關(guān)鍵工序的操作行為：

4、控制關(guān)鍵的施工順序：

5、控制合理的技術(shù)間歇：

施工質(zhì)量控制深度需要加強■工序質(zhì)量控制點的設(shè)置原則：1、控48施工質(zhì)量控制深度需要加強6、控制常見的施工質(zhì)量通?。?/p>

7、控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用：

8、控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序：

9、控制關(guān)鍵的施工工法：

10、控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護：

施工質(zhì)量控制深度需要加強6、控制常見的施工質(zhì)量通病：7、控49施工質(zhì)量控制深度需要加強■外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制點示例：穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實：施工單位為穿墻螺桿的回收利用，結(jié)構(gòu)往往套上塑料管施工單位堵洞時，往往不進行擴孔或帶著塑料管進行堵洞，無法保證填塞密實。極易產(chǎn)生外墻滲漏關(guān)鍵部位控制薄弱環(huán)節(jié)控制施工質(zhì)量控制深度需要加強■外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制50施工質(zhì)量控制深度需要加強■廁浴間穿樓板UPVC管道工序質(zhì)量控制點示例：廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏關(guān)鍵部位控制薄弱環(huán)節(jié)控制施工質(zhì)量控制深度需要加強■廁浴間穿樓板UPVC管道工序質(zhì)量51施工質(zhì)量控制深度需要加強■鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點示例：常見的門窗采取后塞口安裝時密封膠打膠形式發(fā)泡膠并不能直接防水，僅起填充和軟連接的作用施工質(zhì)量控制深度需要加強■鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點52施工質(zhì)量控制深度需要加強■應(yīng)加強對施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo)：國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問題。幾乎沒有人愿意去當(dāng)施工單位的總工房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年項目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗教訓(xùn)。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè)施工質(zhì)量控制深度需要加強■應(yīng)加強對施工單位工藝、工法、工序53施工質(zhì)量控制深度需要加強■地下室防水關(guān)鍵節(jié)點施工工法控制的示例：地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏施工質(zhì)量控制深度需要加強■地下室防水關(guān)鍵節(jié)點施工工法控制的54施工質(zhì)量控制深度需要加強■首層小院圍墻施工順序控制的示例：某小高層項目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進場施工。同時小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開裂，引起業(yè)主投訴施工質(zhì)量控制深度需要加強■首層小院圍墻施工順序控制的示例：55施工質(zhì)量控制深度需要加強■施工圖中設(shè)計小院圍墻的常見形式施工質(zhì)量控制深度需要加強■施工圖中設(shè)計小院圍墻的常見形式56施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具：施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一57施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具：施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一58施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具：施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一59施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具：現(xiàn)已要求改為專門定制的異形角磚施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一60施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具：施工質(zhì)量控制深度需要加強■城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一61工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的依據(jù)：國家相關(guān)法律、法規(guī)等國家、地方及行業(yè)相關(guān)規(guī)范、圖集等建設(shè)方和工程供方的合約國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟條款部分，對有關(guān)工程質(zhì)量、進度等管理方面的約定往往比較欠缺工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的依據(jù)：國62工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象：合約由法務(wù)專業(yè)人員編寫，其條款設(shè)計根本無法指導(dǎo)實際的工程管理以罰代管體現(xiàn)突出，單純依靠處罰，并不能真正解決工程管理遇到的問題合約中存在大量不合理的、甚至無法操作的霸王條款工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍63工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象：國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在工程合約條款設(shè)計中，依然采用傳統(tǒng)目標(biāo)管理的方式。工程管理要求不清晰，對實際工程管理過程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機制。不利于甲方工程部依據(jù)合約對施工方進行有效的管理工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍64工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作：提要求審核實際結(jié)果與最終需求的符合性付款房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結(jié)果工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作65工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補充協(xié)議國家建設(shè)施工合同（范本）中的合約條款大多是保護施工企業(yè)。根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程過程管理和精細化管理的需要。有效的利用合同范本允許的補充協(xié)議，對協(xié)議條款精心設(shè)計，是關(guān)系到工程管理最終效果好壞的重要因素工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補充協(xié)議國66工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約條款設(shè)計涉及的一些合同：建設(shè)工程施工合同建設(shè)工程委托監(jiān)理合同設(shè)備安裝合同物資采購合同……工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約條款設(shè)計涉67工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：問題一：工程質(zhì)量目標(biāo)不清晰國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合約中約定的工程質(zhì)量要求大多填寫為：合格、優(yōu)良或達到＊＊＊杯要求工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺68工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■補充協(xié)議應(yīng)明確施工檢驗的質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：實行以客戶驗房標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向的工程質(zhì)量目標(biāo)明確并細化質(zhì)量目標(biāo)的重點要求，避免施工單位在施工及交驗過程中與甲方產(chǎn)生歧義工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■補充協(xié)議應(yīng)明確施工檢驗的質(zhì)量69工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：對施工方無工程質(zhì)保體系的管理要求問題二：關(guān)于工程質(zhì)量管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的質(zhì)量生產(chǎn)活動對施工方無工程質(zhì)量過程管控的管理要求工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺70工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：無關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗批驗收、質(zhì)量停止點設(shè)置等管理要求無工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、企業(yè)工程標(biāo)準(zhǔn)等明確執(zhí)行優(yōu)先順序的管理約定對施工單位不遵守合約質(zhì)量控制管理要求缺乏除經(jīng)濟處罰外的有效制約手段工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺71工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷進行修正：施工單位工程無質(zhì)保體系或不健全，工程質(zhì)量管理責(zé)任劃分不明確施工單位管理人員不到位或不合格，管理人員配備不能滿足甲方的工程質(zhì)量管控需要施工單位不重視施工過程的工程質(zhì)量控制，以包代管，導(dǎo)致甲方及監(jiān)理的人員成為施工單位的質(zhì)檢員工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷72工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷進行修正：施工單位不重視關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗批驗收質(zhì)量控制，不重視技術(shù)方案先行、樣板引路等質(zhì)量手段的應(yīng)用施工單位以工程常規(guī)或國家沒有明確約定等理由拒絕甲方工程精細化管理要求施工單位不重視總分包工序交接質(zhì)量控制和分包工程成品質(zhì)量保護措施的管理工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷73工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：問題三：房屋交付質(zhì)量與施工單位的考核管理脫鉤，只罰不獎的合約條款對施工方促進作用不明顯工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺74工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程委托監(jiān)理合同存在的缺陷：工程監(jiān)理質(zhì)量目標(biāo)不清晰，監(jiān)理責(zé)任與監(jiān)理合約對于質(zhì)量管理的責(zé)任和要求主要是滿足甲方對承包方的質(zhì)量目標(biāo)管理要求。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對施工單位的質(zhì)量目標(biāo)及檢驗要求作為監(jiān)理合約附件予以明確工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確■國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程委托監(jiān)理合同75工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■對關(guān)鍵質(zhì)量控制的細節(jié)重視度不足：工程質(zhì)量管理過程中如不了解設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關(guān)鍵的質(zhì)量細節(jié)進行重點管控，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細節(jié)的控制，對工程質(zhì)量細節(jié)需要關(guān)注的重點不清工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■對關(guān)鍵質(zhì)量控制的細節(jié)重視度不足76工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■一個關(guān)于門窗滲漏的細節(jié)處理：此部位在國家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒有具體表述，近年來在對一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中，見到了各種“五花八門”的處理方式。其中真正做對，并掌握關(guān)鍵防滲漏、防開裂節(jié)點質(zhì)量控制要點的，不足5％工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■一個關(guān)于門窗滲漏的細節(jié)處理：此77工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題錯誤：鋼附框高度超過60㎜，對其剛度、壁厚等要求大幅上升，造價急劇升高解決措施一：增加鋼附框填空間隙解決措施二：用聚合物抗裂砂漿加鋼絲網(wǎng)填堵縫隙錯誤：聚合物抗裂砂漿抹灰厚度過厚，即使采取增加抗裂措施，也極易出現(xiàn)開裂。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題錯誤：鋼附框高度超過60㎜，對其剛78工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點滲水通道直接與室內(nèi)相連解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計時外墻增加出挑的窗垛錯誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進行保溫否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫79工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化：從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。就很難對其進行有實質(zhì)意義上的考核反過來，如果一個員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實質(zhì)性考核。其工作不可能得到有效的保障工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要80工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量：從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。就很難對其進行有實質(zhì)意義上的考核反過來，如果一個員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實質(zhì)性考核。其工作不可能得到有效的保障工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量81工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

工程進度管理容易出現(xiàn)的主要問題：1、工程計劃管理體系不健全2、施工進度計劃管理過程中存在的問題3、工程合約條款工程進度管理部分內(nèi)容需要明確工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■工程進度管理容易出現(xiàn)的主要問題82工程進度管理容易出現(xiàn)的問題壞了壞了，期限到了，忙不完了！不行啊，情況變化，我們的項目進程恐怕也要變動了！下一步該干什么?還沒想好，正在作新計劃呢?！鲞呌媱潯鲞厡嵤鲞呅薷?/p>

造成“三邊行動”的根本原因是在目標(biāo)未清、職責(zé)未明的情況下就倉促開始往下做細節(jié)，結(jié)果常會因為在一些小事上扯皮導(dǎo)致項目被不斷地延期。即使最后勉強完成了，也與最初的目標(biāo)相去甚遠工程進度管理容易出現(xiàn)的問題壞了壞了，期限到了，忙不完了！不行83工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

房地產(chǎn)企業(yè)工程進度計劃管理的基本流程：計劃、執(zhí)行、評估、改進工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工程進度計劃管理的基84工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則：運用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法對公司各部門、各專業(yè)計劃等與工程進度計劃管理相關(guān)的活動進行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原85工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則：目標(biāo)管理根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)，以項目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的最終工作目標(biāo)以交付為各部門的最終目標(biāo)，是為了避免各業(yè)務(wù)部門之間過于強調(diào)部門職責(zé)和部門利益，不能從整體思考項目利益工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原86工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

一個維護公司利益、控制施工成本的案例：某項目工程部計劃采取一項新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過專業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進度。其中出±0.00可提前40d，項目交付可提前60d。因其施工成本需要增加20萬元，報公司成本部審批時，被成本管理人員超出“目標(biāo)”成本控制為由否決。工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■一個維護公司利益、控制施工成本87工程進度管理容易出現(xiàn)的問題根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為起點，采用關(guān)門倒推、層層分解的管理方法確定各部門業(yè)務(wù)工作在整體項目開發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門之間的工作成果要求，明確所需工作條件、自身業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)、明確時限要求和工作配合要求編制各部門業(yè)務(wù)工作計劃（業(yè)務(wù)流的過程分解計劃）工程進度管理容易出現(xiàn)的問題根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為88工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則：責(zé)任管理匯總各部門的部門業(yè)務(wù)工作計劃評價不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的協(xié)同性、保障性和準(zhǔn)確性優(yōu)化不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的關(guān)鍵線路，最終確定各部門業(yè)務(wù)工作計劃，形成總體協(xié)同的項目開發(fā)計劃工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原89工程進度管理容易出現(xiàn)的問題根據(jù)已確定的部門業(yè)務(wù)工作計劃，明確各部門主管責(zé)任人，直接責(zé)任人，并分解為部門月度或周工作計劃根據(jù)項目開發(fā)計劃，確定項目開發(fā)計劃的過程監(jiān)管部門、明確監(jiān)管主管責(zé)任人和監(jiān)管直接責(zé)任人工程進度管理容易出現(xiàn)的問題根據(jù)已確定的部門業(yè)務(wù)工作計劃，明確90工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則：過程管理跟蹤項目開發(fā)計劃總體執(zhí)行情況，及時進行計劃風(fēng)險預(yù)警評估各部門業(yè)務(wù)工作計劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性調(diào)整目標(biāo)計劃，根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進行業(yè)務(wù)考核工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原91工程進度管理容易出現(xiàn)的問題根據(jù)調(diào)整的目標(biāo)計劃，對各部門業(yè)務(wù)工作計劃做出協(xié)同調(diào)整和評估業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門對上道部門負有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán)工程進度管理容易出現(xiàn)的問題根據(jù)調(diào)整的目標(biāo)計劃，對各部門業(yè)務(wù)工92工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則：系統(tǒng)管理根據(jù)項目開發(fā)計劃流轉(zhuǎn)情況，召開相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與的項目例會實行項目開發(fā)計劃電子平臺共享式管理實行項目開發(fā)周報、月報、工程周報、月報管理制度工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原93工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

工程進度管理與施工進度管理的區(qū)別：工程進度管理按項目管理的原則，對所有可能影響到項目開發(fā)進度控制的條件、資源、任務(wù)、時間等均進行有效的規(guī)劃和管理。能夠保障對項目開發(fā)總體進度目標(biāo)的有效控制工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■工程進度管理與施工進度管理的區(qū)94工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

工程進度管理與施工進度管理的區(qū)別：施工進度管理對進入施工階段后的施工組織設(shè)計、施工工序、人機料保障等進行有效的規(guī)劃和管理。僅能對進入施工階段后的進度進行管理，無法保障項目開發(fā)總體進度目標(biāo)工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■工程進度管理與施工進度管理的區(qū)95工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系應(yīng)解決的問題：公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務(wù)的溝通落實問題工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系應(yīng)解決的96工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

項目工程進度計劃的三級管理體系要求：一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》二級計劃：《項目工程總控計劃》三級計劃：《項目施工進度控制計劃》按房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)不同階段管理要求劃分工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■項目工程進度計劃的三級管理體系97工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

項目工程進度計劃的三級管理體系要求：按房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)部門專業(yè)計劃協(xié)同要求劃分工程部門權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程控制類計劃或工程實施類計劃相關(guān)業(yè)務(wù)部門權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程保障類計劃或業(yè)務(wù)專業(yè)實施類計劃工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■項目工程進度計劃的三級管理體系98工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》編制目的：根據(jù)企業(yè)項目收益目標(biāo)，確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經(jīng)營風(fēng)險編制時間：對企業(yè)意向土地或意向項目進行投資分析或項目可研分析階段也可在企業(yè)取得土地或項目后用于確定項目開發(fā)目標(biāo)工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》99工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》編制依據(jù)：編制部門：企業(yè)項目開發(fā)收益目標(biāo)、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標(biāo)計劃工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》100工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題工程保障類計劃編制深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工圖設(shè)計強審?fù)瓿晒こ炭刂朴媱澗幹粕疃龋喉椖块_工、結(jié)構(gòu)±0.00、達到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付編制深度：工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題工程保障類計劃編制深度：概念設(shè)計方101工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題項目保障類計劃編制深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等評審方法：匯總各專業(yè)計劃，模擬項目開發(fā)全過程，確定各專業(yè)計劃的合理性及協(xié)同性工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題項目保障類計劃編制深度：獲取土地或102工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

《項目工程目標(biāo)計劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮政府審批環(huán)節(jié)的不確定性項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮企業(yè)內(nèi)部評審環(huán)節(jié)要求及所需周期工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■《項目工程目標(biāo)計劃》編制容易忽103工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

二級計劃：《項目工程總控計劃》編制目的：編制時間：確定項目工程的實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控計劃的順利實現(xiàn)擴初設(shè)計方案評審?fù)瓿苫騿误w方案報建完成工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■二級計劃：《項目工程總控計劃》104工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

二級計劃：《項目工程總控計劃》編制依據(jù)：編制部門：設(shè)計部門提供的擴初設(shè)計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標(biāo)采購要求工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■二級計劃：《項目工程總控計劃》105工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題編制深度：工程實施類計劃編制深度：在項目工程目標(biāo)計劃的基礎(chǔ)上1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層2、分解施工過程、確定施工工序順序3、估算工程量、確定各項工序所需時間4、確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進行工序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點6、分析甲分包、甲供貨進場作業(yè)要求及工期工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題編制深度：工程實施類計劃編制深度：106工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題工程保障類計劃編制深度：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件1、圖紙進場計劃（強審后、二次設(shè)計等）2、項目報批報建計劃3、總分包、監(jiān)理進場計劃4、甲供物資進場計劃5、設(shè)計封樣確認計劃6、成本限價計劃7、招標(biāo)采購計劃工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題工程保障類計劃編制深度：依據(jù)項目工107工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題8、售樓處建設(shè)計劃9、精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)計劃10、市政景觀進場建設(shè)計劃11、市政能源開通計劃12、竣工驗收計劃工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題8、售樓處建設(shè)計劃9、精裝樣板間、108工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■

《項目工程總控計劃》的評審：項目工程總控計劃（初稿）：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿項目工程保障計劃：相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核項目工程總控計劃綜合評審：主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。確認后報公司總經(jīng)理審批工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■《項目工程總控計劃》的評審：項109工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

《項目工程保障計劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項目工程保障計劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)過程關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制的作業(yè)計劃，而不是業(yè)務(wù)部門的目標(biāo)成果計劃項目工程保障計劃應(yīng)考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■《項目工程保障計劃》編制容易忽110工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

《項目工程保障計劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項目工程保障計劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■《項目工程保障計劃》編制容易忽111工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

三級計劃：《項目施工進度控制計劃》編制目的：編制時間：指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點控制、總分包交叉作業(yè)、甲供物資、分包進場等作為招標(biāo)文件及合約文件的附件要求投標(biāo)方相應(yīng)施工圖出圖后（可不必完成施工圖強審）工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■三級計劃：《項目施工進度控制計112工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

三級計劃：《項目施工進度控制計劃》編制依據(jù)：編制部門：施工圖及《項目工程總控計劃》項目工程管理部門工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■三級計劃：《項目施工進度控制計113工程進度管理容易出現(xiàn)的問題編制深度：在《項目工程總控計劃》的基礎(chǔ)上核定修正并應(yīng)增加的內(nèi)容1、按層、按工序、按工種確定施工順序2、分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機、料需求3、明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、工序檢驗批、隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求工程進度管理容易出現(xiàn)的問題編制深度：在《項目工程總控計劃》的114工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

《項目施工進度控制計劃》容易忽視的環(huán)節(jié)：合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：◆

樁基：成樁后28天達到齡期，開始試樁◆

砼：混凝土澆搗后強度達到1.2N/㎜2后才能上人◆

加氣塊砌筑：砌筑前1天應(yīng)澆水濕潤，1天內(nèi)砌筑高度不得超過1.5米，2天砌完，7天后頂磚，15天后（含頂磚的時間）才能開始粉刷工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■《項目施工進度控制計劃》容易忽115工程進度管理容易出現(xiàn)的問題◆

防水：表干時間（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和實干時間（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）◆

地坪：養(yǎng)護7天后方可上人◆

分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天◆

內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后，5天后方可分層粉刷工程進度管理容易出現(xiàn)的問題◆防水：表干時間（聚氨酯8h、J116工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

《項目施工進度控制計劃》容易忽視的環(huán)節(jié)：對有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進場：◆

輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以28天強度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計強度。齡期達到28天之前，含水量過高，自身收縮較快，28天后收縮趨緩◆EPS保溫板：EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮變形時間長達60天。在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以上。因此要求達到養(yǎng)護條件下5天后上墻工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■《項目施工進度控制計劃》容易忽117工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■項目工程進度控制管控要點：編制工程總控計劃編制施工進度控制計劃目標(biāo)計劃審核供方計劃監(jiān)督進度執(zhí)行情況供方進度整改工期獎罰編制工程采購計劃編制報批報建計劃工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■項目工程進度控制管控要點：編制118工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■施工階段工程進度計劃管控要點：每月施工計劃每周施工計劃組織施工監(jiān)理公司審核合理性、可行性甲方工程部審核并簽批日常進度監(jiān)督檢查工程例會或進度計劃協(xié)調(diào)會監(jiān)督檢查監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查提出整改措施經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■施工階段工程進度計劃管控要點：119工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

施工進度計劃管理過程中存在的問題：施工過程中，制約施工進度的除了外部資源管理因素，還包括甲方內(nèi)部的管理因素設(shè)計修改、設(shè)計變更答復(fù)時間過長設(shè)計變更洽商不及時簽發(fā)或洽商成本遲遲不予確認設(shè)計封樣確認不及時成本限價確認不及時甲供物料、甲分包進場不及時工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■施工進度計劃管理過程中存在的問120工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■

合理利用項目例會制度解決內(nèi)部協(xié)調(diào)問題：實行以項目為主（項目工程部主導(dǎo)），各相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加的企業(yè)內(nèi)部項目綜合例會制度（施工現(xiàn)場召開）實行本周或下周需甲方協(xié)調(diào)問題的匯總、分析和信息及時傳遞制度實行部門間無法協(xié)調(diào)解決問題的信息上報制度工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■合理利用項目例會制度解決內(nèi)部協(xié)121工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■工程合約條款中進度管理部分內(nèi)容需要明確國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程施工合同存在的一些缺陷施工合同范本中對工期要求僅列出：開工時間和完工時間。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在補充協(xié)議中，大多也只列明：出±0.00、達到預(yù)售條件、結(jié)構(gòu)封頂?shù)群唵蔚臅r間節(jié)點要求工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■工程合約條款中進度管理部分內(nèi)容122工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷123工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：關(guān)于工程進度管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的施工進度組織無工程進度過程管控的管理要求對施工單位不遵守合約進度控制管理要求缺乏除經(jīng)濟處罰外的有效制約手段工程進度管理容易出現(xiàn)的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷124工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■

工程成本管理容易出現(xiàn)的主要問題：1、工程合約條款成本管理部分內(nèi)容需要明確2、設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■工程成本管理容易出現(xiàn)的主要問題125工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■

國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：問題一：合同價款調(diào)整內(nèi)容及調(diào)整方式不明確問題二：工程款支付條件不清晰工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷126工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■

國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：問題三：對合約承包范圍約定不清晰問題四：對甲供、甲分包計價方式約定不清晰思考30秒甲供、甲分包等從管理形式上有多少種？工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷127工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■

設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善：從一個成本與代價的小故事看設(shè)計變更管理某公司的員工餐廳本來是用餐票，后改為用IC卡。在之前用卡以前，員工們一般到月底都有余額，尤其是女員工，可節(jié)省20元左右呢。后來考慮到餐票不衛(wèi)生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有時代感。員工們也認為刷卡方便。表面上似乎皆大歡喜，可使用者總有說不出的煩惱。因為往往還在月中，他們在買飯時就被很尷尬地告知“沒錢了”?！斑@不可能，”他們總是搔著頭說，“我以前從來用不完。工程成本管理容易出現(xiàn)的問題■設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善：128工程供方管理容易出現(xiàn)的問題■

總分包合約中對總分包管理缺乏明確約定：部分房地產(chǎn)企業(yè)在分包合約中對總分包配合管理要求、工序交接要求、成品保護要求等缺乏明確明確約定。往往造成施工階段的扯皮，影響施工質(zhì)量和進度管理工程供方管理容易出現(xiàn)的問題■總分包合約中對總分包管理缺乏明129第三部分：城市置業(yè)公司精細化管理要點一、明確設(shè)計審查要點二、工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點三、明確分部分項工程質(zhì)量控制管理要求四、向工程供方輸出企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn)五、設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批六、加強工程分戶驗收管理七、通過管理工具解決執(zhí)行力瓶頸第三部分：城市置業(yè)公司精細化管理要點一、明確設(shè)計審查要點二、130第三部分：城市置業(yè)公司精細化管理要點■本部分的重點：介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)的工程管理理念介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)常用的工程管理工具介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)的分戶驗收管理程序第三部分：城市置業(yè)公司精細化管理要點■本部分的重點：介紹城131明確設(shè)計審查要點■

加強對設(shè)計質(zhì)量的有效控制：從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計是工程質(zhì)量的保證過程控制，通過實施方案審查控制設(shè)計質(zhì)量制定企業(yè)版工程節(jié)點詳圖明確設(shè)計審查要點，控制關(guān)鍵易錯環(huán)節(jié)明確設(shè)計審查要點■加強對設(shè)計質(zhì)量的有效控制：從源頭抓起，優(yōu)132工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■

工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計：項目招標(biāo)前，甲方先行制定《項目工程管理指導(dǎo)書》。提前確定項目工程管理全過程的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件。指導(dǎo)施工單位編制《項目施工組織設(shè)計》和確定甲方項目施工管理全過程、全方位的技術(shù)措施要求和管理措施要求。實質(zhì)上相當(dāng)于甲方版本的《施工組織設(shè)計》，并作為招標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)評審要求的重要組成部分輸出至投標(biāo)方要求其響應(yīng)工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計：項133工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■

《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途：《工程管理指導(dǎo)書》是項目施工前對項目工程管理進行的全方位、全過程、整體的管理策劃《工程管理指導(dǎo)書》能夠提前確定甲方項目工程部工程管理的質(zhì)量、進度、成本等管理體系要求工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■《工程管理指導(dǎo)書》編制的目134工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■

《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途：《工程管理指導(dǎo)書》能夠提前確定甲方、施工方項目工程管理的重點、難點。提前制定確保工程質(zhì)量、進度、成本控制的預(yù)防保障措施。統(tǒng)一項目工程技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)，明確保障體系管控要求、職責(zé)劃分及獎懲細則工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■《工程管理指導(dǎo)書》編制的目135工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■

《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途：《工程管理指導(dǎo)書》能夠針對企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、管理標(biāo)準(zhǔn)、檢驗要求、實施體系控制要求等提前做出明確約定。針對國家規(guī)范不明確和施工單位、監(jiān)理單位常見、易錯等環(huán)節(jié)，提前提出具體的防控措施和施工動態(tài)管理要求。其作為招標(biāo)文件的附件，要求投標(biāo)方予以響應(yīng)。避免后續(xù)工程施工中因前期不明確造成扯皮工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■《工程管理指導(dǎo)書》編制的目136工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■

《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途：《工程管理指導(dǎo)書》通過評審審批環(huán)節(jié)，可以避免因項目地域、特點不同及項目管理人員差異引起的項目管理的降質(zhì)、降效問題《工程管理指導(dǎo)書》作為整體項目的工程管理策劃要求，審批通過后，在施工管理過程中應(yīng)按其規(guī)定要求予以嚴格執(zhí)行工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點■《工程管理指導(dǎo)書》編制的目137明確工程質(zhì)量控制管理要求■

城市置業(yè)公司工程管理的長處在于追求規(guī)范化管理：對于城市置業(yè)公司將所有分部分項工程全部程序化，可以基本實現(xiàn)管理規(guī)范化的操作。但其對于結(jié)合工程質(zhì)量控制和工序質(zhì)量控制的管理方面，其與中海、萬科等還是有一定的差距明確工程質(zhì)量控制管理要求■城市置業(yè)公司工程管理的長處在于追138向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■甲方工程管理深度與工程供方的關(guān)系：房地產(chǎn)企業(yè)與工程供方面對的客戶不一樣，決定雙方對工程質(zhì)量的認識上差異

在當(dāng)前工程外部資源管理能力不足的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理必須深入到通過監(jiān)理或直接對承建商的管理體系、技術(shù)措施等方面進行監(jiān)督管理，強調(diào)施工環(huán)節(jié)的過程控制。并通過對供方的管理，使二流的供方有相對一流的表現(xiàn)向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■甲方工程管理深度與工程供方的關(guān)系：139向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■

工程的實施方是工程供方：房地產(chǎn)企業(yè)工程經(jīng)驗的總結(jié)，有的是用沉痛教訓(xùn)換來的，有的是通過行業(yè)交流學(xué)習(xí)到的。在項目施工過程中，甲方非常有必要把這些做法和要求告知施工單位和監(jiān)理單位，避免再犯同樣的錯誤。也將具體項目的具體要求、可能的發(fā)生質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點、工程質(zhì)量控制措施等向供方事前明確提出向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■工程的實施方是工程供方：房地產(chǎn)企業(yè)140向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■

甲方應(yīng)主動組織、監(jiān)控的交底工作：設(shè)計交底施工節(jié)點及細部交底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底施工工藝交底施工組織與配合交底質(zhì)量控制點交底施工樣板交底向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■甲方應(yīng)主動組織、監(jiān)控的交底工作：設(shè)141向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■

一些“技術(shù)方案先行”管理上的誤區(qū)：技術(shù)方案先行審批的第一重點并不是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)工藝措施施工質(zhì)量的過程控制，如果不能找到部位、環(huán)節(jié)、責(zé)任人，不能明確獎懲要求。再完美的技術(shù)方案，往往都是“紙上談兵”向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■一些“技術(shù)方案先行”管理上的誤區(qū)：142向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■

技術(shù)方案先行的審查重點：總包方編制的專項技術(shù)方案，除應(yīng)有甲方的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝技術(shù)措施、質(zhì)量通病防治措施外。其重點應(yīng)審查專項工程質(zhì)保體系的有效性。甲方應(yīng)依據(jù)約定的檢驗批要求，對應(yīng)施工圖紙進行施工班組作業(yè)區(qū)域劃分。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質(zhì)檢、交接檢等管理要求和負責(zé)人向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■技術(shù)方案先行的審查重點：總包方編制143向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■

技術(shù)方案先行的管理重點：監(jiān)理單位應(yīng)重點審查總包方的專項技術(shù)方案與房地產(chǎn)企業(yè)要求的一致性，審查其質(zhì)保體系有效性。參與監(jiān)督并審查依據(jù)技術(shù)方案內(nèi)容進行的施工班組質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底、施工工藝交底、成品保護交底并根據(jù)專項技術(shù)方案制定對應(yīng)的監(jiān)理專項細則，明確監(jiān)理檢驗的對應(yīng)責(zé)任人向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■技術(shù)方案先行的管理重點：監(jiān)理單位應(yīng)144向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■

一些“樣板引路”管理上的誤區(qū)：樣板引路不是為了做一個合格的樣板，而是為了保證大面積施工的有效質(zhì)量控制向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■一些“樣板引路”管理上的誤區(qū)：樣板145向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■施工樣板引路管理的原則：對關(guān)鍵工序施工樣板、關(guān)鍵節(jié)點施工樣板、交摟標(biāo)準(zhǔn)房、材料樣板等應(yīng)采取類似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質(zhì)量控制措施，在施工過程中必須堅持樣板引路施工樣板是設(shè)計圖紙全面、細致的檢查過程。通過施工樣板是對多專業(yè)穿插進一步檢查是否存在設(shè)計問題。施工樣板可在實體內(nèi)進行，由于時間組織等問題也可通過大比例模型實現(xiàn)向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■施工樣板引路管理的原則：對關(guān)鍵工序146向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■施工樣板引路管理的原則：施工樣板管理要求必須在招標(biāo)文件中提前約定，對需要實施樣板的材料、關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序應(yīng)明確其相應(yīng)樣板管理要求。避免施工單位增加費用造成后期質(zhì)量管理成本增加經(jīng)確認的施工樣板是甲方向施工單位進行的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)細化、實物交底標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■施工樣板引路管理的原則：施工樣板管147向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■施工樣板引路管理的原則：為避免為樣板而樣板，在全面開展施工前期，應(yīng)注意樣板漸進推廣的質(zhì)量控制，避免因作業(yè)班組水平差異問題造成不必要的損失成本所有分部、分項工程在大面積施工前，均應(yīng)做小范圍樣板，對于重點部位、重點工序，同樣可以實行樣板管理向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■施工樣板引路管理的原則：為避免為樣148設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批■設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批：工程防滲漏、防開裂施工容易忽視的質(zhì)量見證點城市置業(yè)公司地產(chǎn)特殊強調(diào)的質(zhì)量見證點設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批■設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工149設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批地下室防水工程質(zhì)量見證點要求1、基礎(chǔ)挑板處的附加防水層及強化防水節(jié)點檢驗2、地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗3、地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗4、地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗5、底板變形縫、后澆帶附加加強層檢驗6、底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批地下室防水工程質(zhì)量見證點要求150設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批7、樁頭附加防水層及防水收頭檢驗8、穿墻線管止水環(huán)檢驗8、穿墻線管防水材料密封嵌填檢驗9、穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴孔檢驗10、穿墻螺桿孔洞或防水螺栓分次嵌填檢驗11、穿墻螺桿孔洞附加防水層檢驗12、可能形成滲水通道的預(yù)埋鐵件附加防水層檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批7、樁頭附加防水層及防水收頭151設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間尺寸偏差質(zhì)量見證點要求1、每層的主體施工測量、放線檢驗2、模板工程的軸線、標(biāo)高、平整度、垂直度、起拱3、模板工程的支撐、接縫、表面清理檢驗6、預(yù)埋件規(guī)格、位置、固定檢驗5、電梯井道坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗4、模板工程的柱、梁、墻截面尺寸檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間尺寸偏152設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批7、預(yù)留孔洞坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗8、砼翻邊、企口部位高差、幾何尺寸檢驗9、廁浴間穿樓板管道梯形預(yù)埋件檢驗12、鋼筋工程馬櫈位置、間距、固定檢驗11、鋼筋工程措施鋼筋檢驗10、外墻空調(diào)孔洞、穿墻螺桿孔洞預(yù)留坡度檢驗13、施工縫、后澆帶留置措施檢驗14、砼養(yǎng)護措施檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批7、預(yù)留孔洞坐標(biāo)、位置、幾何153設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批砌體工程防開裂、防滲漏質(zhì)量見證點要求1、砌體工程的軸線、放線檢驗2、砌體工程的基層清掃檢驗3、輕質(zhì)砌體砌筑前提前1～2天提前濕水檢驗4、砌體工程的底砌檢驗（軸線、房間方正）6、砌體工程的拉結(jié)鋼筋、構(gòu)造柱鋼筋檢驗5、砌體工程的皮樹桿檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批砌體工程防開裂、防滲漏質(zhì)量見154設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、每天砌筑高度不超過1.2米檢驗10、梁板底間隔7天后允許頂砌檢驗11、頂砌排磚方式檢驗7、砌體工程的砼埋塊位置、規(guī)格檢驗9、門窗洞口位置、尺寸檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、每天砌筑高度不超過1.2155設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批抹灰工程防開裂、防滲漏質(zhì)量見證點要求1、穿墻螺桿孔洞、腳手架眼等分次封堵檢驗2、砌筑灰縫、頭眼瞎縫檢驗3、空調(diào)套管、預(yù)埋件檢驗4、后剔鑿預(yù)埋管線修補質(zhì)量、間歇檢驗6、素水泥漿結(jié)合層檢驗5、基層清理、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批抹灰工程防開裂、防滲漏質(zhì)量見156設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、外墻抹灰分隔條檢、門窗耐候膠打膠條檢驗10、分層抹灰厚度、錯縫位置檢驗11、兩次找平24小時內(nèi)間隔要求檢驗7、抗裂鋼絲網(wǎng)規(guī)格、位置、固定方式檢驗9、抹灰平整度、垂直度、陰陽角方正控制措施檢驗12、抹灰養(yǎng)護措施檢驗12、分隔條、門窗耐候膠打膠條抽條設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、外墻抹灰分隔條檢、門窗耐157設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批廁浴間防滲漏質(zhì)量見證點要求1、穿樓板孔洞鑿毛、清理檢驗2、吊洞吊模質(zhì)量檢驗3、UPVC穿樓板管道甩砂質(zhì)量檢驗4、吊洞砼分次封堵檢驗6、暗埋管道打壓試驗檢驗5、結(jié)構(gòu)閉水試驗檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批廁浴間防滲漏質(zhì)量見證點要求1158設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、防水基層檢驗10、管根、地漏、轉(zhuǎn)角附加防水層及節(jié)點檢驗11、防水層閉水試驗檢驗7、后澆砼門檻檢驗9、防水層高度、厚度及涂布間隔檢驗12、保護層施工、成品保護措施檢驗13、保護層閉水試驗檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、防水基層檢驗10、管根、159設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批門窗工程防滲漏質(zhì)量見證點要求1、門窗外框、分隔、對角線尺寸檢驗2、門窗正側(cè)面垂直度、上口水平度、直線度檢驗3、門窗外框防腐檢驗4、門窗外框端部防水密封檢驗6、門窗外框與結(jié)構(gòu)間塞縫前清理檢驗5、門窗外框與結(jié)構(gòu)固定檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批門窗工程防滲漏質(zhì)量見證點要求160設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、門窗臨時固定墊塊拆除、臨時固定處清理檢驗10、窗框與玻璃的密封檢驗11、五金配件的安裝檢驗7、門窗外框與結(jié)構(gòu)間分次塞縫、發(fā)泡膠施打檢驗9、臨時固定處打膠、塞縫檢驗12、滴水線檢驗13、耐候膠槽口抽條及清理檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、門窗臨時固定墊塊拆除、臨161設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批14、耐候膠施打質(zhì)量檢驗15、驗收前的外門窗48小時淋水試驗檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批14、耐候膠施打質(zhì)量檢驗15162設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批屋面工程防滲漏質(zhì)量見證點要求1、出屋面管道的砼翻邊檢驗2、出屋面管道的預(yù)埋套管檢驗3、屋面結(jié)構(gòu)閉水試驗檢驗4、屋面保溫預(yù)留收頭檢驗6、女兒墻、管道處的砼挑耳或槽口檢驗5、屋面保溫預(yù)留密封膠槽口檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批屋面工程防滲漏質(zhì)量見證點要求163設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、水泥砂漿找平層分隔條埋條檢驗10、重要節(jié)點的槽口密封膠施打檢驗11、轉(zhuǎn)角、出入口、落水口等重要節(jié)點的附加防水層檢驗7、找坡層坡度、最薄厚度檢驗9、找平層分隔條抽條及槽口清理檢驗12、屋面防水層閉水試驗檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批8、水泥砂漿找平層分隔條埋條164設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批13、防水收頭的壓條處理檢驗14、防水收頭的密封處理檢驗15、浮筑隔離層檢驗16、防水保護層分倉縫留置檢驗17、防水保護層分倉縫抽條、清理、密封檢驗18、屋面排水及閉水試驗檢驗設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批13、防水收頭的壓條處理檢驗165加強工程分戶驗收的管理■優(yōu)化分戶驗收管理程序、減少業(yè)主投訴：分戶驗收是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)分戶驗收的目的不是為了取得工程竣工備案手續(xù)分戶驗收應(yīng)由甲方組織管理工程分戶驗收應(yīng)與物業(yè)分戶驗收分開檢驗業(yè)主的工程預(yù)驗收可以有效降低交付投訴率指標(biāo)加強工程分戶驗收的管理■優(yōu)化分戶驗收管理程序、減少業(yè)主投訴166通過管理工具解決執(zhí)行力瓶頸■工程管理執(zhí)行力控制的管理要素：量化的考核指標(biāo)可追溯、可考核的責(zé)任管理記錄必要的抽檢監(jiān)管機制有效的崗位獎懲機制通過管理工具解決執(zhí)行力瓶頸■工程管理執(zhí)行力控制的管理要素：167第四部分：工程質(zhì)量精細化應(yīng)用講解二、地基與基礎(chǔ)工程的細節(jié)管理三、主體結(jié)構(gòu)工程的細節(jié)管理四、屋面工程的細節(jié)管理五、外檐裝飾工程的細節(jié)管理六、內(nèi)檐裝飾工程的細節(jié)管理一、不同施工階段的質(zhì)量管控重點第四部分：工程質(zhì)量精細化應(yīng)用講解二、地基與基礎(chǔ)工程的細節(jié)管理168地基與基礎(chǔ)工程■地下室防水技術(shù)措施控制要點：Ⅰ．設(shè)計問題對地下室防水工程質(zhì)量的影響Ⅱ．設(shè)計階段及設(shè)計審查對地下室防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點Ⅲ．施工階段對地下室防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點Ⅳ．首層防開裂技術(shù)措施控制要點地基與基礎(chǔ)工程■地下室防水技術(shù)措施控制要點：Ⅰ．設(shè)計問題對169設(shè)計問題對地下室防水的影響■地下室防水設(shè)計容易出現(xiàn)的錯誤：防水體系選擇不當(dāng)防水材料選擇不當(dāng)圖紙設(shè)計深度不足設(shè)計套用標(biāo)準(zhǔn)圖錯誤設(shè)計問題對地下室防水的影響■地下室防水設(shè)計容易出現(xiàn)的錯誤：170設(shè)計問題對地下室防水的影響■地下室剛性防水的可靠性問題

：不少工程地下室只考慮剛性防水，認為混凝土中加入防水劑，不必做柔性防水層。理論講做好剛性防水，可靠且永久。但實際施工中對混凝土要求很苛刻，如石子含泥量不得大于1％，砂的含泥量不大于2％，砂石級配合理，即使商品砼也不是都合格。同時要求振搗要均勻、不漏振、不過振，實際施工中也難做到。過分依賴防水劑的作用，也是不正確的。微膨脹防水劑，僅有0.2％的膨脹，只能堵塞砼毛細孔，對于砼蜂窩孔洞無能為力設(shè)計問題對地下室防水的影響■地下室剛性防水的可靠性問題：171設(shè)計問題對地下室防水的影響■地下水位與地下室防水設(shè)計的關(guān)系問題

：地下室底板在地下水位以上，認為沒有地下水，就不必考慮防水。雨季到來，往往地下室處處滲水。水的來源一是：雨水構(gòu)成的表層滯水，因回填土不密實，地表水匯集到地下室周圍；二是地下室附近有水、暖管溝，充滿了水，這些水進人地下室。在無雨季節(jié)，地下室不再大量滲流，但慢滲亦很重，墻壁、地面始終濕的，地下室無法使用。不管地下水位高低都要做防水設(shè)計，只是設(shè)防措施可略為降低些

設(shè)計問題對地下室防水的影響■地下水位與地下室防水設(shè)計的關(guān)系172設(shè)計審查技術(shù)措施控制要點■施工圖設(shè)計審查要點：防水等級的審查：防水材料