上海某地產(chǎn)住宅產(chǎn)品線研究課程課件

上海綠地住宅產(chǎn)品線研究上海綠地住宅產(chǎn)品線研究綠地是一家起步于上海、進(jìn)而走向全國(guó)的開發(fā)企業(yè)，如果對(duì)于其理解僅來(lái)自于上海市場(chǎng)的話，必然會(huì)不甚全面。因此本報(bào)告將從全國(guó)綠地說(shuō)開去，進(jìn)一步細(xì)化到上海綠地，以求有提綱挈領(lǐng)之效。本報(bào)告所截取數(shù)據(jù)均為從2005年至今。前言綠地是一家起步于上海、進(jìn)而走向全國(guó)的開發(fā)企業(yè)，如果對(duì)于其理解總目錄CONTENT研究綜述初識(shí)綠地上海綠地研究上海綠地住宅產(chǎn)品線研究4…………………………………………………………………12345綠地90墅分析……………8152339總目錄CONTENT研究綜述初識(shí)綠地上海綠地研究上海綠地住宅Chapter1—研究綜述選題原因研究目標(biāo)主要問(wèn)題第4頁(yè)Chapter1—研究綜述選題原因第4頁(yè)選題原因初入地產(chǎn)行業(yè)第一次看到令人振奮的公寓項(xiàng)目是浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)的綠地崴廉公寓，那一瞬間的沖擊力至今記憶猶新。兩個(gè)月前寫過(guò)保利珍品系列下的香檳國(guó)際產(chǎn)品研究，初次接觸了產(chǎn)品線的概念。當(dāng)?shù)弥枰獙憣ｎ}報(bào)告時(shí)，腦子里就蹦出了幾個(gè)詞。和帶教人溝通商量之后，淘汰了幾個(gè)范圍過(guò)窄的題目最終確定寫地產(chǎn)商產(chǎn)品線，于是腦子中的那幾個(gè)詞就又變得清晰起來(lái)，又考慮到綠地是上海起家的開發(fā)商，在上海的項(xiàng)目會(huì)多一些，可供參考的信息相對(duì)較多，于是確定寫綠地產(chǎn)品線的方向。眾所周知綠地集團(tuán)在地產(chǎn)方面涉及的產(chǎn)品種類繁多，形成了多個(gè)成熟的贏得良好口碑的知名產(chǎn)品線，自知小小一個(gè)專題報(bào)告不會(huì)對(duì)綠地整體產(chǎn)品線有什么透徹的研究，于是綜合考慮下來(lái)確定題目定為上海綠地住宅產(chǎn)品線研究，從區(qū)域范圍和產(chǎn)品類型兩個(gè)方面框定研究范圍，以求有所總結(jié)。第5頁(yè)選題原因初入地產(chǎn)行業(yè)第一次看到令人振奮的公寓項(xiàng)目是浦東新區(qū)高研究目標(biāo)Ⅰ理解綠地Ⅱ總結(jié)上海綠地住宅產(chǎn)品線

作為提供咨詢服務(wù)的行業(yè)從業(yè)者，只有在充分理解客戶的基礎(chǔ)上才能充分理解客戶需求，才能提供使客戶滿意的服務(wù)。

本報(bào)告旨在在理解上海綠地的基礎(chǔ)上進(jìn)一步理解其在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上、在住宅產(chǎn)品方面的產(chǎn)品線規(guī)律。第6頁(yè)研究目標(biāo)Ⅰ理解綠地Ⅱ總結(jié)上海綠地住宅產(chǎn)品線作為提供咨詢服務(wù)主要問(wèn)題由本報(bào)告的研究目標(biāo)可以得出本報(bào)告將要解決的主要問(wèn)題如下：

Ⅰ理解綠地

Ⅱ總結(jié)綠地在上海的住宅產(chǎn)品線綠地操作項(xiàng)目的模式是什么？發(fā)展戰(zhàn)略是什么？有哪些成熟的產(chǎn)品線？綠地在上海地產(chǎn)市場(chǎng)主要面向哪些目標(biāo)客戶？其產(chǎn)品的市場(chǎng)占有量如何？未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)又如何？綠地在上海操作過(guò)什么物業(yè)類型的住宅項(xiàng)目？市場(chǎng)表現(xiàn)如何？形成了哪些產(chǎn)品線？第7頁(yè)主要問(wèn)題由本報(bào)告的研究目標(biāo)可以得出本報(bào)告將要解決的主要問(wèn)題如Chapter2—初識(shí)綠地綠地簡(jiǎn)介綠地開發(fā)模式綠地發(fā)展戰(zhàn)略綠地產(chǎn)品系列第8頁(yè)Chapter2—初識(shí)綠地綠地簡(jiǎn)介第8頁(yè)綠地簡(jiǎn)介綠地集團(tuán)是上海市國(guó)有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，成立于1992年7月18日。創(chuàng)立20年來(lái)，綠地集團(tuán)始終堅(jiān)持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場(chǎng)所需，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局，在2011中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中位列第87位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)中排名第1位，在上海市屬企業(yè)集團(tuán)中排名第3位。

能源金融汽車房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)&住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)已形成諸多知名品牌，如世紀(jì)城、新里、老街等等商業(yè)地產(chǎn)已在多個(gè)城市建有地標(biāo)性建筑，如南京綠地中心、大連綠地中心等等成品油批發(fā)、零售，燃料油批發(fā)、零售，煤炭批發(fā)，石油海上運(yùn)輸、陸上運(yùn)輸，雜貨水上運(yùn)輸，加油站經(jīng)營(yíng)，石油、煤炭?jī)?chǔ)存，能源開發(fā)利用，咨詢服務(wù)等為中小企業(yè)提供小額貸款各品牌汽車4S店保險(xiǎn)理賠定點(diǎn)上牌理賠定損第9頁(yè)綠地簡(jiǎn)介綠地集團(tuán)是上海市國(guó)有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，成立于199綠地開發(fā)模式“新城開發(fā)+地標(biāo)”南京綠地中心江蘇第一高樓，集超五星級(jí)洲際酒店、甲級(jí)辦公樓、高檔商場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體的超高層現(xiàn)代化商務(wù)城南昌綠地中心246米的超高層標(biāo)志性組合建筑，包含國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和商業(yè)綜合體大連綠地中心東北第一高樓，包含國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和商業(yè)綜合體、全球富豪專屬海景公寓于一身的518米超高層城市綜合體及6幢超豪華海景公寓目前綠地集團(tuán)已與多個(gè)地方政府簽訂協(xié)議，為提升城市形象在開發(fā)新城的同時(shí)輔以超高層地標(biāo)建設(shè)。第10頁(yè)綠地開發(fā)模式“新城開發(fā)+地標(biāo)”南京綠地中心南昌綠地中心大連綠綠地發(fā)展戰(zhàn)略“做最懂得政府的開發(fā)商”綠地集團(tuán)善于“做政府想做當(dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事的事”，自稱“最懂得政府的開發(fā)商”地方政府出于政績(jī)方面的考慮，會(huì)青睞于引進(jìn)超高層建筑建設(shè)專家-綠地集團(tuán)。除了低價(jià)出讓土地之外還給予政策優(yōu)惠，造就了綠地集團(tuán)實(shí)際開發(fā)超高層的成本相對(duì)于收益并不高。良好的政商關(guān)系是綠地成功走向全國(guó)的關(guān)鍵。第11頁(yè)綠地發(fā)展戰(zhàn)略“做最懂得政府的開發(fā)商”第11頁(yè)綠地產(chǎn)品系列-綠地地產(chǎn)住宅類商業(yè)辦公類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)住宅地產(chǎn)方面，綠地集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年積累，形成了數(shù)個(gè)針對(duì)不同目標(biāo)客戶的知名品牌。近年來(lái)，綠地不斷拉長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)線，在全國(guó)開發(fā)不同規(guī)模、檔次的商業(yè)街、高檔商場(chǎng)、豪華酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、寫字樓以及及多種業(yè)態(tài)為一體的綜合體等。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面，綠地開發(fā)了吉盛偉邦國(guó)際家具村等項(xiàng)目，打造主題性行業(yè)中心。三類產(chǎn)品第12頁(yè)綠地產(chǎn)品系列-綠地地產(chǎn)住宅類商業(yè)辦公類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)住宅地產(chǎn)方面綠地產(chǎn)品系列-綠地住宅郊區(qū)棲居、郊區(qū)改善系列老街新里城市改善系列世紀(jì)城高端系列海珀特定系列啟航社孝賢坊綠地集團(tuán)中端品牌，以多層和小高層為主，也有部分項(xiàng)目會(huì)有少量高層、洋房甚至聯(lián)排。建筑風(fēng)格源自上海石庫(kù)門。定位中等收入階層。綠地集團(tuán)中高端品牌，以多層和小高層為主，也有部分項(xiàng)目會(huì)有少量高層、洋房甚至聯(lián)排。建筑風(fēng)格新古典主義。定位城市新興中產(chǎn)階層，認(rèn)同西方文化藝術(shù)，講求生活格調(diào)、品味。綠地集團(tuán)中高端品牌，以小高層、高層為主。一般為大型項(xiàng)目，位于市中心外圍區(qū)域，生活便利度高。定位希望享受市中心便利生活的中高收入階層。針對(duì)青年人追求時(shí)尚、個(gè)性的特點(diǎn)打造的小戶型、低總價(jià)、全裝修產(chǎn)品品牌。建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合新古典主義元素符號(hào)，大氣、個(gè)性鮮明。針對(duì)老年人的養(yǎng)老需求推出電梯養(yǎng)老公寓。項(xiàng)目配備老年人所需醫(yī)療配套。加強(qiáng)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的處理，例如長(zhǎng)方形電梯，適合擔(dān)架進(jìn)入；電梯有扶手；房間設(shè)24小時(shí)呼叫按鈕等。綠地集團(tuán)高端品牌，以小高層、高層為主。建筑風(fēng)格新古典主義，外墻裝飾多用石材，體現(xiàn)尊貴感。定位追求榮耀與奢華的城市富裕階層。住宅產(chǎn)品線成熟，尚未形成普遍認(rèn)可的別墅產(chǎn)品線，基本都為中端或者中高端品牌，高端品牌少第13頁(yè)綠地產(chǎn)品系列-綠地住宅郊區(qū)棲居、郊區(qū)改善系列老街新里城市改善總結(jié)“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局“新城開發(fā)+地標(biāo)”的開發(fā)模式“做最懂得政府的開發(fā)商”的發(fā)展戰(zhàn)略目前成熟產(chǎn)品線基本上都為公寓產(chǎn)品，別墅未形成普遍認(rèn)可的產(chǎn)品線。整體目標(biāo)客戶定位中端或中端偏上，高端涉及較少第14頁(yè)總結(jié)第14頁(yè)Chapter3—上海綠地研究上海綠地市場(chǎng)地位上海綠地發(fā)展規(guī)律分析第15頁(yè)Chapter3—上海綠地研究上海綠地市場(chǎng)地位第15頁(yè)上海綠地歷年普通住宅成交價(jià)格水平圖上海綠地歷年別墅成交價(jià)格水平圖上海綠地各類住宅產(chǎn)品成交均價(jià)基本都低于全市成交均價(jià)，其中公寓成交均價(jià)為全市成交均價(jià)的70%左右，疊加為80%左右，聯(lián)排在90%左右。花園洋房和獨(dú)棟供應(yīng)量比較少，成交均價(jià)也在全市成交均價(jià)之下?？梢姡虾＞G地面向的目標(biāo)客戶群主要以各類客層中的中等偏下收入群體為主，整體定位偏低端。上海綠地市場(chǎng)地位分析成交價(jià)格水平總成交面積第16頁(yè)上海綠地歷年普通住宅成交價(jià)格水平圖上海綠地歷年別墅成交價(jià)格水上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交占比圖上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交面積圖（單位：㎡）2005年至今，除了受2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響成交量下滑之外，上海綠地住宅產(chǎn)品成交面積呈一路攀升狀態(tài)，從2005年的6萬(wàn)方上漲到2010年的55.8萬(wàn)方，年均增長(zhǎng)率達(dá)到56%。上海綠地住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)占有量從2005年的0.49%上升到2011年的5.95%；2009年成交井噴，反而使其市場(chǎng)占有量有所下降。2011年由于限購(gòu)政策的影響使得其成交量和市場(chǎng)占有量均有所回落。上海綠地市場(chǎng)地位分析第17頁(yè)成交價(jià)格水平總成交面積上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交占比圖上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交面積圖上海綠地市場(chǎng)地位總結(jié)第18頁(yè)

Ⅱ量?jī)r(jià)齊升&市場(chǎng)占有量上升2005年來(lái)，上海綠地住宅產(chǎn)品成交面積和成交價(jià)格都呈上漲趨勢(shì)，且市場(chǎng)占有量由2005年的不足0.5%上升到2011年的接近5%

Ⅰ整體定位相對(duì)低端上海綠地公寓、疊加及聯(lián)排的成交均價(jià)分別是全市各類產(chǎn)品成交均價(jià)的70%、80%、90%左右，不及全市平均水平，主要面對(duì)各類客層中的中等偏下收入客戶群體，整體定位相對(duì)低端上海綠地市場(chǎng)地位總結(jié)第18頁(yè)Ⅱ量?jī)r(jià)齊升&市場(chǎng)占有量上升2上海市歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖80%上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖上海綠地住宅產(chǎn)品基本上不涉及純獨(dú)棟別墅，僅在綠地諾丁山項(xiàng)目中有十套作為標(biāo)桿產(chǎn)品，目前為止售掉兩套；花園洋房產(chǎn)品也較少涉及，僅在綠地東岸漣城中有，而且并非層層退臺(tái)。2005年至今，上海市普通住宅成交面積占住宅總成交面積的比例穩(wěn)定保持在80%左右，相對(duì)高端市場(chǎng)份額較穩(wěn)定。上海綠地普通住宅成交面積占其住宅總成交面積的比例從2005年的100%下降到2011年的62.62%，而別墅成交面積占其住宅總成交面積的比例逐漸上升到30%以上，而其住宅產(chǎn)品市場(chǎng)占有量保持上升的趨勢(shì)。由此，可看出上海綠地的住宅產(chǎn)品逐漸向相對(duì)高端方向發(fā)展，且在整個(gè)別墅市場(chǎng)的占有量逐漸提高。上海綠地發(fā)展規(guī)律分析產(chǎn)品類型面積段第19頁(yè)上海市歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖80%上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)上海綠地發(fā)展規(guī)律分析在2009年之前，上海綠地普通住宅面積段偏小，110㎡以下的普通住宅不斷增多至87.5%；2009年之后110㎡以上的面積段，尤其是150㎡以上的大戶型顯著增加?？傮w而言，上海綠地的別墅產(chǎn)品以220㎡以下的經(jīng)濟(jì)型別墅為主；2009年之前，上海綠地別墅產(chǎn)品都在150㎡以上，而2009年之后150㎡以下的經(jīng)濟(jì)型別墅顯著增加，與此同時(shí)，250㎡以上的享受型別墅也逐漸增加。由此可以判斷對(duì)上海綠地來(lái)說(shuō)，2009年是轉(zhuǎn)折性的一年。2009年之前，上海綠地以穩(wěn)健策略為主，采取跟隨主流市場(chǎng)的策略以控制風(fēng)險(xiǎn)；2009年之后，上海綠地逐漸向領(lǐng)導(dǎo)者角色轉(zhuǎn)變，不斷關(guān)注兩級(jí)需求，引領(lǐng)市場(chǎng)。上海綠地歷年普通住宅成交面積分布圖上海綠地歷年別墅成交面積分布圖87.5%產(chǎn)品類型面積段第20頁(yè)上海綠地發(fā)展規(guī)律分析在2009年之前，上海綠地普通住宅面積段上海綠地發(fā)展規(guī)律總結(jié)第21頁(yè)Ⅱ穩(wěn)健策略轉(zhuǎn)向領(lǐng)導(dǎo)策略2009年之前，上海綠地以穩(wěn)健策略為主，采取跟隨市場(chǎng)的策略以控制風(fēng)險(xiǎn)；2009年之后，上海綠地逐漸向領(lǐng)導(dǎo)者角色轉(zhuǎn)變，不斷關(guān)注兩級(jí)需求，引領(lǐng)市場(chǎng)

Ⅰ產(chǎn)品向相對(duì)高端化方向發(fā)展一方面整個(gè)上海市相對(duì)高端市場(chǎng)份額比較穩(wěn)定，另一方面上海綠地的市場(chǎng)占有量呈上升趨勢(shì)，而其普通住宅供應(yīng)卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，可見其產(chǎn)品逐漸向相對(duì)高端的方向發(fā)展，且對(duì)高端市場(chǎng)的占有量逐漸提高。上海綠地發(fā)展規(guī)律總結(jié)第21頁(yè)Ⅱ穩(wěn)健策略轉(zhuǎn)向領(lǐng)導(dǎo)策略2009Chapter4—上海綠地產(chǎn)品線研究發(fā)展歷程分析住宅產(chǎn)品線分析第22頁(yè)Chapter4—上海綠地產(chǎn)品線研究發(fā)展歷程分析第22頁(yè)截取綠地集團(tuán)2005年以來(lái)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的所有住宅項(xiàng)目進(jìn)行分析。由于上海綠地住宅產(chǎn)品很少涉及花園洋房和獨(dú)棟產(chǎn)品，僅在綠地東岸漣城中有花園洋房，且并非層層退臺(tái)，更類似于普通多層；而獨(dú)棟僅在綠地諾丁山中有10套作為標(biāo)桿產(chǎn)品，目前僅去化掉2套，因此其歷程研究忽略花園洋房和獨(dú)棟。發(fā)展歷程分析-樣本說(shuō)明第23頁(yè)截取綠地集團(tuán)2005年以來(lái)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的所有住宅項(xiàng)目進(jìn)發(fā)展歷程分析-產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街公寓公寓公寓綠地南橋老街公寓公寓公寓公寓公寓公寓綠地新里崴廉公寓公寓公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加公寓綠地臨港家園公寓綠地東岸漣城公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加綠地新干線公寓公寓綠地金山老街公寓公寓綠地諾丁山公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟綠地海珀華庭公寓公寓公寓綠地香頌公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排聯(lián)排海珀日暉公寓公寓公寓綠地薔薇九里公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地領(lǐng)御公寓公寓公寓綠地河流島公寓公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地上河院聯(lián)排綠地公元1860聯(lián)排聯(lián)排綠地新里米蘭公寓公寓公寓綠地秋霞坊公寓公寓（聯(lián)排待推）綠地布魯斯小鎮(zhèn)公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地薔薇四季聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地梧桐院公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地新南路壹號(hào)公寓、疊加、聯(lián)排公寓、疊加、聯(lián)排第24頁(yè)發(fā)展歷程分析-產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱200520062007200年份在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增產(chǎn)品類型新增產(chǎn)品類型所在項(xiàng)目項(xiàng)目特點(diǎn)20053///產(chǎn)品類型相對(duì)單一，公寓占據(jù)大多數(shù)，新增項(xiàng)目較少，逐漸出現(xiàn)少量低密度產(chǎn)品200641疊加綠地新里崴廉公寓200752//200862聯(lián)排綠地諾丁山2009127//產(chǎn)品類型逐漸多樣，新增項(xiàng)目增多，且基本都為各類別墅、公寓混搭2010166獨(dú)棟綠地諾丁山2011130/發(fā)展歷程分析-產(chǎn)品類型小結(jié)第25頁(yè)年份在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增產(chǎn)品類型新增產(chǎn)品類型項(xiàng)目特點(diǎn)發(fā)展歷程分析-建筑風(fēng)格第26頁(yè)年份項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格2005綠地康橋老街海派綠地南橋老街海派綠地新里崴廉公寓Artdeco2006綠地臨港家園現(xiàn)代2007綠地東岸漣城新古典主義綠地新干線現(xiàn)代2008綠地金山老街海派綠地諾丁山英式2009綠地海珀華庭Artdeco綠地香頌英式海珀日暉現(xiàn)代綠地薔薇九里英式綠地領(lǐng)御新古典主義綠地河流島英式綠地上河院中式2010綠地公元1860海派綠地新里米蘭公寓新古典主義綠地秋霞坊新古典主義綠地布魯斯小鎮(zhèn)法式綠地薔薇四季英式綠地梧桐院法式綠地新南路壹號(hào)法式整體建筑風(fēng)格穩(wěn)重大氣。擅長(zhǎng)英式、海派風(fēng)。公寓多為新古典主義、海派，別墅多為英式或法式。2009以后建筑風(fēng)格逐漸多樣化。發(fā)展歷程分析-建筑風(fēng)格第26頁(yè)年份項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格2005綠項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街94.3；0.8399.5；0.9486.7；0.89綠地南橋老街95.6；0.75100.6；0.76111.2；0.8121.2；1.2114.7；1.21133；1.29綠地新里崴廉公寓110.8；1.11111.6；1.01116.4；0.93102.2；1.0696.2；0.99135.5；1.42綠地臨港家園107.8；唯一項(xiàng)目綠地東岸漣城74.2；唯一項(xiàng)目75.8；唯一項(xiàng)目73.8；0.8876；0.88綠地新干線75.3；0.6979；0.92綠地金山老街74.2；0.6187；0.85綠地諾丁山76.7；0.8271.3；0.7179.2；0.969.5；0.58綠地海珀華庭87.7；0.92142.4；1.41182.7；1.56綠地香頌86.3；0.8388.2；0.63海珀日暉323.6；2.28324.6；1.94266.2；1.78綠地薔薇九里85.3；0.8896.6；1.07102.3；0.78綠地領(lǐng)御94.2；0.9989；0.86123；1.02綠地河流島79.6；177.7；0.877.9；0.91綠地上河院綠地公元1860綠地新里米蘭公寓87.7；0.7479.4；0.76綠地秋霞坊86.3；0.9388.5；0.88綠地布魯斯小鎮(zhèn)100.1；1.03103.6；1.06綠地上海啟航社92.2；0.94綠地梧桐院182.4；1.35133.1；1.42綠地新南路壹號(hào)105.4；1.22118.4；1.31發(fā)展歷程分析-公寓套均面積注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為套均面積，第二個(gè)數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值第27頁(yè)套均面積90-110㎡為主，套均面積多小于板塊套均面積，2009年以后出現(xiàn)以大面積為主項(xiàng)目項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街綠地南橋老街綠地新里崴廉公寓177.8；0.93184.6；0.97176.9；0.98174.5；唯一疊加綠地臨港家園綠地東岸漣城208.3；唯一項(xiàng)目206.6；唯一項(xiàng)目212.5；1.27209.4；1.24綠地新干線綠地金山老街綠地諾丁山綠地海珀華庭綠地香頌海珀日暉綠地薔薇九里綠地領(lǐng)御綠地河流島綠地上河院綠地公元1860綠地新里米蘭公寓綠地秋霞坊綠地布魯斯小鎮(zhèn)綠地薔薇四季綠地梧桐院綠地新南路壹號(hào)211.6；1.14244；1.32發(fā)展歷程分析-疊加套均面積注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為套均面積，第二個(gè)數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值第28頁(yè)套均面積180-210㎡，項(xiàng)目個(gè)數(shù)少，非主要發(fā)展物業(yè)類型項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街綠地南橋老街綠地新里崴廉公寓綠地臨港家園綠地東岸漣城綠地新干線綠地金山老街綠地諾丁山聯(lián)排：210；1.04聯(lián)排：218.5；1.08聯(lián)排：250.3；1.27聯(lián)排：271.9；1.22綠地海珀華庭綠地香頌244.3；1.07217；1.02232.2；1.08海珀日暉綠地薔薇九里93.7；0.3694.1；唯一聯(lián)排93.8；0.4綠地領(lǐng)御綠地河流島207.6；1.21192；1綠地上河院214；0.89綠地公元1860152；0.84136.2；0.86綠地新里米蘭公寓綠地秋霞坊綠地布魯斯小鎮(zhèn)106.7；0.48177.4；0.8綠地薔薇四季112.8；0.51113.2；0.53綠地梧桐院192.4；0.83197.6；0.84綠地新南路壹號(hào)342.6；1.54346.9；1.83發(fā)展歷程分析-聯(lián)排套均面積注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為套均面積，第二個(gè)數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值第29頁(yè)以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主，套均面積集中在90-150㎡及210-220㎡兩個(gè)區(qū)間，2009年之后，項(xiàng)目數(shù)量增多，套均面積兩極化發(fā)展，差異化明顯，或極大超出板塊套均面積或極大小于板塊套均面積，出現(xiàn)90墅及300㎡以上聯(lián)排產(chǎn)品。項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020發(fā)展歷程分析-套均面積小結(jié)第30頁(yè)公寓產(chǎn)品方面，套均面積90-110㎡為主，套均面積多小于板塊套均面積，2009年以后出現(xiàn)以大面積為主項(xiàng)目。疊加產(chǎn)品方面，套均面積180-210㎡，項(xiàng)目個(gè)數(shù)少，非主要發(fā)展物業(yè)類型。聯(lián)排產(chǎn)品方面，以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主，套均面積集中在90-150㎡及210-220㎡兩個(gè)區(qū)間，2009年之后，項(xiàng)目個(gè)數(shù)增多，套均面積兩極化發(fā)展，差異化明顯，或極大超出板塊套均面積或極大小于板塊套均面積，出現(xiàn)90墅及300㎡以上聯(lián)排產(chǎn)品。發(fā)展歷程分析-套均面積小結(jié)第30頁(yè)公寓產(chǎn)品方面，套均面積90項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街-4.3%；213.46%；111.72%；31綠地南橋老街16.4%；575.66%；6618.57%；1290.37%；51-33.9%；19-33.89%；尾盤綠地新里崴廉公寓55.66%；13113.15%；13111.72%；50-1.29%；35-19.54%；22-14.41%；尾盤綠地臨港家園唯一項(xiàng)目；326綠地東岸漣城唯一項(xiàng)目；155唯一項(xiàng)目；586.71%；75-0.01%；尾盤綠地新干線-5.71%；706.36%；尾盤綠地金山老街-8.83%；5-34.54%；23綠地諾丁山18.69%；6615.23%；3329.8%；409.31%；尾盤綠地海珀華庭32.07%；402-2.93%；13-7.34%；14綠地香頌42.43%；22125.45%；50海珀日暉115.7%；944.69%；1.536.61%；0.25綠地薔薇九里43.81%；841.74%；11711.31%；33綠地領(lǐng)御18.97%；100-7.21%；尾盤11.34%；尾盤綠地河流島17.76%；73100.78%；35-0.11%；4綠地上河院綠地公元1860綠地新里米蘭公寓7.8%；311.67%；40綠地秋霞坊11.09%；87-1.9%；41綠地布魯斯小鎮(zhèn)-9.55%；96-8.53%；29綠地上海啟航社-2.17%；19綠地梧桐院24.44%；19-8.78%；26綠地新南路壹號(hào)60.2%；6031.64%；17發(fā)展歷程分析-公寓溢價(jià)率及去化速度注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為溢價(jià)率，第二個(gè)數(shù)據(jù)為月均去化速度第31頁(yè)除去尾盤，公寓產(chǎn)品溢價(jià)率最低不低于-10%，大多集中在10%-40%之間；推出的大面積公寓整體溢價(jià)及去化不如小面積緊湊公寓，且有些項(xiàng)目需犧牲溢價(jià)率來(lái)?yè)Q取去化，因此，綠地集團(tuán)需注意對(duì)于大面積平層公寓的選址。2009年之后出現(xiàn)溢價(jià)率40%以上且去化較快項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街綠地南橋老街綠地新里崴廉公寓15.64%；172.08%；1135.07%；3唯一疊加；2綠地臨港家園綠地東岸漣城唯一項(xiàng)目；24唯一項(xiàng)目；819.41%；23-21.08%；尾盤綠地新干線綠地金山老街綠地諾丁山綠地海珀華庭綠地香頌海珀日暉綠地薔薇九里綠地領(lǐng)御綠地河流島綠地上河院綠地公元1860綠地新里米蘭公寓綠地秋霞坊綠地布魯斯小鎮(zhèn)綠地薔薇四季綠地梧桐院綠地新南路壹號(hào)102.8%；3172.23%；20發(fā)展歷程分析-疊加溢價(jià)率及去化速度注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為溢價(jià)率，第二個(gè)數(shù)據(jù)為月均去化速度第32頁(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)少，但基本為區(qū)域稀缺物業(yè)類型。2010年推出的新南路壹號(hào)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)突出，高溢價(jià)率，高去化速度。項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街綠地南橋老街綠地新里崴廉公寓綠地臨港家園綠地東岸漣城綠地新干線綠地金山老街綠地諾丁山聯(lián)排：42.49%；1聯(lián)排：8.63%；6聯(lián)排：36.25%；3聯(lián)排：35.87%；3綠地海珀華庭綠地香頌54.31%；1423.37%；212.1%；10海珀日暉綠地薔薇九里211%；325唯一聯(lián)排；33-23.3%；尾盤綠地領(lǐng)御綠地河流島87.74%；11.92%；1綠地上河院-13.9%；42綠地公元18600.42%；20-18.73%；20綠地新里米蘭公寓綠地秋霞坊綠地布魯斯小鎮(zhèn)1.96%；52-16.54%；10綠地薔薇四季3.68%；1828.06%；11綠地梧桐院-13.47%；35-16.83%；14綠地新南路壹號(hào)125.71%；4131.5%；2發(fā)展歷程分析-聯(lián)排溢價(jià)率及去化速度注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為溢價(jià)率，第二個(gè)數(shù)據(jù)為月均去化速度第33頁(yè)2009年以后聯(lián)排項(xiàng)目數(shù)量增多，90墅和300㎡以上聯(lián)排市場(chǎng)表現(xiàn)良好，或溢價(jià)率高或去化快或兩者均良好。其余項(xiàng)目表現(xiàn)均較常規(guī)。項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020發(fā)展歷程分析-溢價(jià)率及去化速度小結(jié)第34頁(yè)除去尾盤，公寓產(chǎn)品溢價(jià)率最低不低于-10%，大多集中在10%-40%之間；推出的大面積公寓整體溢價(jià)及去化速度不如小面積緊湊公寓，且有些項(xiàng)目需犧牲溢價(jià)率來(lái)?yè)Q取去化，因此，綠地集團(tuán)需注意對(duì)于大面積平層公寓的選址。2009年之后出現(xiàn)溢價(jià)率40%以上且去化較快項(xiàng)目。疊加產(chǎn)品方面，項(xiàng)目個(gè)數(shù)少，但基本為區(qū)域稀缺物業(yè)類型。2010年推出的新南路壹號(hào)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)突出，高溢價(jià)率，高去化速度。聯(lián)排產(chǎn)品方面，2009年以后聯(lián)排項(xiàng)目數(shù)量增多，90墅和300㎡以上聯(lián)排市場(chǎng)表現(xiàn)良好，或溢價(jià)率高或去化快或兩者均良好。其余項(xiàng)目表現(xiàn)均較常規(guī)。發(fā)展歷程分析-溢價(jià)率及去化速度小結(jié)第34頁(yè)除去尾盤，公寓產(chǎn)品公寓疊加聯(lián)排綠地海珀華庭（公寓）綠地香頌（公寓、聯(lián)排）海珀日暉（公寓）綠地薔薇九里（公寓、聯(lián)排）綠地領(lǐng)御（公寓）綠地河流島（公寓、聯(lián)排）綠地上河院（聯(lián)排）2010年綠地公元1860（聯(lián)排）綠地新里米蘭公寓（公寓）綠地布魯斯小鎮(zhèn)（公寓、聯(lián)排）綠地薔薇四季（公寓、聯(lián)排）綠地梧桐院（公寓、聯(lián)排）綠地新南路壹號(hào)（公寓、疊加、聯(lián)排）公寓疊加聯(lián)排獨(dú)棟2011年公寓疊加聯(lián)排獨(dú)棟未有新住宅項(xiàng)目增加2009年產(chǎn)品構(gòu)成新增項(xiàng)目總結(jié)2007年公寓疊加綠地東岸漣城（公寓、疊加）綠地新干線（公寓）2005年公寓產(chǎn)品構(gòu)成綠地南橋老街（公寓）綠地威廉公寓（公寓、疊加）新增項(xiàng)目2006年公寓疊加綠地臨港家園（公寓）2008年公寓疊加聯(lián)排綠地金山老街（公寓）綠地諾丁山（公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟）2009年之前，項(xiàng)目數(shù)量較少，新增項(xiàng)目也較少，且基本為公寓項(xiàng)目，附帶少量疊加別墅；2009年以后，項(xiàng)目數(shù)量增多，新增項(xiàng)目井噴，且以高層、聯(lián)排混合項(xiàng)目為主。第35頁(yè)公寓綠地海珀華庭（公寓）2010年綠地公元1860（聯(lián)排）公因此，可將上海綠地住宅產(chǎn)品的發(fā)展劃分為兩個(gè)階段：十年后十年后2009年之后別墅產(chǎn)品發(fā)展階段公寓產(chǎn)品比重顯著下降，別墅以聯(lián)排、疊加為主，幾乎未涉及到獨(dú)棟建筑風(fēng)格多樣，囊括中式、英式、法式、海派等十年前十年前2009年之前公寓產(chǎn)品發(fā)展及別墅產(chǎn)品初始階段以公寓為主，附帶少量疊加別墅項(xiàng)目主要位于外郊環(huán)之間，建筑風(fēng)格偏古典、穩(wěn)重總結(jié)第36頁(yè)因此，可將上海綠地住宅產(chǎn)品的發(fā)展劃分為兩個(gè)階段：十年后十年后住宅產(chǎn)品線分析第37頁(yè)結(jié)合前文對(duì)于全國(guó)綠地產(chǎn)品線及上海綠地發(fā)展歷程的分析可以看出，上海綠地的產(chǎn)品線和全國(guó)綠地大體上一致，除了在別墅產(chǎn)品上多形成一個(gè)90墅系列。產(chǎn)品線項(xiàng)目名稱老街系列綠地康橋老街綠地南橋老街綠地金山老街新里系列綠地新里崴廉公寓綠地新里米蘭公寓海珀系列綠地海珀華庭海珀日暉啟航社系列綠地上海啟航社（綠地薔薇四季）90墅系列綠地薔薇九里綠地薔薇四季綠地布魯斯小鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品線分析第37頁(yè)結(jié)合前文對(duì)于全國(guó)綠地產(chǎn)品線及上海綠地發(fā)第38頁(yè)那么90墅究竟是何方神圣？又何以在地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)一席之位？在接下來(lái)的這一部分中，我們將詳細(xì)探討。第38頁(yè)那么90墅究竟是何方神圣？又何以在地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)一席Chapter5—綠地90墅分析90墅概述綠地90墅90墅解析第39頁(yè)Chapter5—綠地90墅分析90墅概述第39頁(yè)第40頁(yè)90墅定義及特點(diǎn)90墅指小面積戶型的別墅項(xiàng)目，包括聯(lián)排、疊加以及小獨(dú)棟。作為一種創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品，其單套面積通?？刂圃?0平方米左右，一般不超過(guò)100平方米，具有傳統(tǒng)別墅的大部分功能空間，如地下室、入戶花園、露臺(tái)等。打造小戶型的別墅建筑，以高性價(jià)比別墅作為賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)90=150的概念。第40頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析第40頁(yè)90墅定義及特點(diǎn)90墅指小面積戶型的別墅項(xiàng)目，包括聯(lián)第41頁(yè)90墅產(chǎn)生背景Ⅱ中產(chǎn)階層成為社會(huì)中堅(jiān)力量隨著上海社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中產(chǎn)階層的數(shù)量越來(lái)越多，逐漸成為金字塔中部人群，他們對(duì)生活品質(zhì)有獨(dú)特的要求，收入不足以負(fù)擔(dān)一套別墅，卻不滿足于簡(jiǎn)單公寓的平凡，仍然向往別墅生活。90墅的打造滿足了此部分人對(duì)于別墅建筑形態(tài)的需求，圓了他們的別墅夢(mèng)。

Ⅰ70/90政策自2006年6月1日起，凡審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。為了應(yīng)對(duì)這一政策，開發(fā)商們不惜余力在90上做文章，推出了各種90以下創(chuàng)新戶型，90墅亦為其中一種。第41頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析第41頁(yè)90墅產(chǎn)生背景Ⅱ中產(chǎn)階層成為社會(huì)中堅(jiān)力量隨著上海社第42頁(yè)三代90墅第42頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析

第一代90墅-綠地薔薇九里

第二代90墅-綠地布魯斯小鎮(zhèn)

第三代90墅-綠地薔薇四季從2009年12月至今，綠地集團(tuán)在上海共開發(fā)了三個(gè)90墅系列產(chǎn)品，分別為綠地薔薇九里、綠地布魯斯小鎮(zhèn)及綠地薔薇四季，從而使90墅在不斷的升級(jí)換代中中走向成熟。第42頁(yè)三代90墅第42頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析第綠地薔薇九里-項(xiàng)目概況第43頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析綠地薔薇九里采取了高層與低層住宅分別成區(qū)，分別管理的方式，高層住宅由32棟11—12層住宅組成，聯(lián)排別墅沿地塊西南部呈魚骨式緊密排列，主要有80平方米、95平方米2種產(chǎn)品。建筑間距10米，私密性不佳?；拘畔⒔ㄖ娣e26萬(wàn)㎡容積率1.39綠化率36%物業(yè)類別公寓、別墅建筑風(fēng)格英式開盤時(shí)間一期2009.12二期2010.4公寓區(qū)別墅區(qū)綜合會(huì)所綠地薔薇九里-項(xiàng)目概況第43頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析綠地薔薇九里-項(xiàng)目區(qū)位交通第44頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析

項(xiàng)目地址

廣富林路嘉松南路

項(xiàng)目四至

南至廣富林路，北至銀澤路，東至嘉松公路，西至龍馬路板塊配套

松江區(qū)松江大學(xué)城板塊，主要依靠地中海商業(yè)生活配套綠地薔薇九里-項(xiàng)目區(qū)位交通第44頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅綠地薔薇九里-90墅戶型第45頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析3F建筑面積95-98㎡，實(shí)際使用面積超過(guò)160㎡；別墅基本功能齊全。地下建筑面積30㎡，非陽(yáng)光地下室，采光主要依靠2個(gè)采光井。面寬5米，1層客廳處6.3米挑空設(shè)計(jì)；北面地上停車位，不可封閉空間；餐廳、客衛(wèi)空間局促。2層挑空處可改造為一個(gè)12㎡房間；2層、3層北向露臺(tái)露臺(tái)可改造成封閉式空間加以利用。閣樓是從3層分離出來(lái)的，最高處2.5米，可使用面積10-15㎡，3層+閣樓=5.2米。閣樓A戶型-1F客衛(wèi)局促地上車庫(kù)不可封閉客廳挑高6.3m庭院2F1F挑空改造露臺(tái)露臺(tái)餐廳局促綠地薔薇九里-90墅戶型第45頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解綠地薔薇九里-90墅戶型第46頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析-1F2F閣樓建筑面積80㎡，實(shí)際使用面積達(dá)143㎡；別墅基本功能齊全。地下建筑面積30㎡，非陽(yáng)光地下室，采光主要依靠2個(gè)采光井。面寬5米，1層無(wú)挑高，北面地上停車位，不可封閉空間；餐廳、客衛(wèi)空間局促。2層贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，但西南側(cè)露臺(tái)易受西曬影響。閣樓約20㎡，最高處4.1米。D戶型露臺(tái)露臺(tái)地上車庫(kù)不可封閉餐廳局促客衛(wèi)局促庭院露臺(tái)1F綠地薔薇九里-90墅戶型第46頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解綠地薔薇九里-項(xiàng)目推廣第47頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析Ⅰ綠地90墅，讓別墅夢(mèng)想提前靠岸

Ⅱ90㎡=150㎡全能別墅推廣解析推廣語(yǔ)

針對(duì)目標(biāo)人群的別墅夢(mèng)，突出宣傳別墅夢(mèng)想的提前實(shí)現(xiàn)；同時(shí)考慮到目標(biāo)人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，精于籌算的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高附加值，突出物有所值。綠地薔薇九里-項(xiàng)目推廣第47頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析綠地布魯斯小鎮(zhèn)-項(xiàng)目概況第48頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析綠地布魯斯小鎮(zhèn)分三期開發(fā)。區(qū)內(nèi)有原生河流老港河穿行，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越?；拘畔⒔ㄖ娣e37萬(wàn)㎡容積率1.21綠化率35%物業(yè)類別公寓、別墅建筑風(fēng)格法式開盤時(shí)間別墅區(qū)公寓區(qū)綠地布魯斯小鎮(zhèn)-項(xiàng)目概況第48頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解綠地布魯斯小鎮(zhèn)-項(xiàng)目區(qū)位交通第49頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析

項(xiàng)目地址浦東惠南鎮(zhèn)南團(tuán)公路3005號(hào)

項(xiàng)目四至

南至惠園路，北至迎薰路，東至靖海南路，西至浦東運(yùn)河天然河道

板塊配套

南匯區(qū)惠南板塊，主要依靠南匯配套，臨近臨港新城板塊綠地布魯斯小鎮(zhèn)-項(xiàng)目區(qū)位交通第49頁(yè)90墅概述綠地90墅90綠地布魯斯小鎮(zhèn)-90墅戶型第50頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析3F建筑面積92㎡，實(shí)際使用面積超過(guò)170㎡；別墅基本功能齊全。地下建筑面積45㎡，非陽(yáng)光地下室，采光主要依靠2個(gè)采光井。面寬5米；1層北面地上挑空停車位，可封閉空間；餐廳局促；樓梯占用南向面寬，客廳面寬僅3.8米。2層、3層車庫(kù)挑空處可改造為一個(gè)10㎡房間或露臺(tái)；3層?xùn)|南側(cè)樓梯處可改造為主臥的衣帽間。3層的星空全明浴室是戶型亮點(diǎn)。C1戶型2F1F-1F樓梯占用南向面寬車庫(kù)挑空挑空改造挑空改造挑空改造星空浴室綠地布魯斯小鎮(zhèn)-90墅戶型第50頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅綠地布魯斯小鎮(zhèn)-項(xiàng)目推廣第51頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析Ⅰ別墅不是少數(shù)人的特區(qū)Ⅱ總價(jià)145萬(wàn)，90㎡>150㎡推廣解析推廣語(yǔ)

針對(duì)目標(biāo)人群的別墅夢(mèng)，突出宣傳別墅夢(mèng)想的提前實(shí)現(xiàn)；同時(shí)考慮到目標(biāo)人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，精于籌算的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高附加值，突出物有所值。綠地布魯斯小鎮(zhèn)-項(xiàng)目推廣第51頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解綠地薔薇四季-項(xiàng)目概況第52頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析綠地薔薇四季毗鄰綠地金山老街，共同構(gòu)成約百萬(wàn)方的超大成熟社區(qū)。項(xiàng)目自身配套6萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)設(shè)施，周邊配套待完善?；拘畔⒔ㄖ娣e19萬(wàn)㎡容積率1.3綠化率40%物業(yè)類別公寓、別墅建筑風(fēng)格英式開盤時(shí)間公寓區(qū)商業(yè)區(qū)別墅區(qū)綠地薔薇四季-項(xiàng)目概況第52頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析綠地薔薇四季-項(xiàng)目區(qū)位交通第53頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析

項(xiàng)目地址金山學(xué)府路1581號(hào)

項(xiàng)目四至

南至龍皓路，北至龍航路，東至海帆路，西至學(xué)府路

板塊配套

金山區(qū)金山新城板塊，主要依靠綠地金山老街項(xiàng)目配套綠地薔薇四季-項(xiàng)目區(qū)位交通第53頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅綠地薔薇四季-90墅戶型第54頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析3F建筑面積99㎡，實(shí)際使用面積達(dá)到180㎡；別墅基本功能齊全。地下建筑面積45㎡，非陽(yáng)光地下室，采光主要依靠2個(gè)采光井。面寬5.1米，1層客廳處挑空設(shè)計(jì)。2層挑空處可改造為一個(gè)20㎡房間；3層北向露臺(tái)可改造成10㎡房間。3層主臥套間舒適度高。A戶型-1F2F1F客廳挑空挑空改造露臺(tái)改造綠地薔薇四季-90墅戶型第54頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解綠地薔薇四季-項(xiàng)目推廣第55頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析Ⅰ140萬(wàn)，提前十年擁有別墅Ⅱ綠地升級(jí)版90墅，一套房的便捷選擇推廣解析推廣語(yǔ)

針對(duì)目標(biāo)人群的別墅夢(mèng)，突出宣傳別墅夢(mèng)想的提前實(shí)現(xiàn)；同時(shí)考慮到目標(biāo)人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，精于籌算的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高附加值，突出物有所值；另外強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的升級(jí)、改進(jìn)，給人成熟、可靠的印象。綠地薔薇四季-項(xiàng)目推廣第55頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析三代90墅比較-外立面第56頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析從第一代的木材、涂料到第三代的石材、面磚，外立面材料進(jìn)行了升級(jí)第一代90墅-綠地薔薇九里建筑風(fēng)格-英式風(fēng)格外墻材料-木材、涂料、紅磚第二代90墅-綠地布魯斯小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格-法式風(fēng)格外墻材料-石材、涂料第三代90墅-綠地薔薇四季建筑風(fēng)格-英式風(fēng)格外墻材料-石材、面磚三代90墅比較-外立面第56頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析三代90墅比較-附加值第57頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析地下室、庭院、客廳挑空、露臺(tái)、閣樓60㎡左右第二代90墅-綠地布魯斯小鎮(zhèn)第三代90墅-綠地薔薇四季第一代90墅-綠地薔薇九里附加值形式附加面積地下室、庭院、車庫(kù)挑空、露臺(tái)70㎡左右地下室、庭院、客廳挑空、露臺(tái)80㎡左右附贈(zèng)面積逐漸增大，摒棄不實(shí)用的閣樓，加大地下面積附贈(zèng)力度，提高90墅居住舒適度。三代90墅比較-附加值第57頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析產(chǎn)品解析第58頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析作為一種創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品，90墅的高性價(jià)比無(wú)疑是最大賣點(diǎn)，附加值如何實(shí)現(xiàn)是核心，根據(jù)上述90墅案例的分析對(duì)其產(chǎn)品功能總結(jié)如下。90墅產(chǎn)品特征贈(zèng)送面積方式改造功能強(qiáng)化客廳挑空變垂直空間為平面空間，增加可使用面積車庫(kù)挑空露臺(tái)前庭后院，強(qiáng)化有天有地的別墅感，且露臺(tái)可改造為封閉空間庭院地下室可改造為娛樂(lè)、休閑空間閣樓可改造為儲(chǔ)物間產(chǎn)品解析第58頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析作為一種創(chuàng)新型目標(biāo)客戶解析第59頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析王小姐30歲首次置業(yè)新上海人，未婚，外企中層，收入較豐厚，有自駕車，厭惡城市的擁擠和喧鬧，又不喜歡公寓社區(qū)的人聲嘈雜，向往獨(dú)立、自由的別墅生活，但是別墅的價(jià)格卻讓她望而卻步。了解到綠地集團(tuán)推出的90墅項(xiàng)目，可改造余地大，功能性強(qiáng)，且價(jià)格親民，于是就購(gòu)買了一套供自己自住兼投資。張先生52歲二次置業(yè)上海人，有一三口之家，共同住在60多平的老房子中。陳先生交友廣泛，經(jīng)常會(huì)有一些朋友來(lái)家中聚會(huì)，但住房條件有限，朋友來(lái)了活動(dòng)空間狹窄，兒子、妻子經(jīng)常為此抱怨。另外由于和兒子的生活規(guī)律不同，帶來(lái)諸多不便。看到綠地90墅的宣傳之后，陳先生覺(jué)得找到了解決問(wèn)題的好方法。90墅雖小，但功能一應(yīng)俱全。地下室可供朋友小聚，二層可作為兒子的活動(dòng)區(qū)域，并不打擾三層的生活，且整套房子可作為日后兒子的婚房。于是決定賣了老房子，一步到位買套別墅用于自住。目標(biāo)客戶解析第59頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析王小姐3特點(diǎn)比較第60頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析對(duì)比90墅、傳統(tǒng)別墅及高層，可以清晰的了解“90墅”產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。90墅傳統(tǒng)別墅高層優(yōu)點(diǎn)總價(jià)低，可靈活利用空間大。贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高。產(chǎn)品品質(zhì)、形態(tài)、環(huán)境類似傳統(tǒng)別墅。室內(nèi)室外空間開闊。低密度，私密性好。品質(zhì)整體高于90墅。單價(jià)較低。實(shí)用性較強(qiáng)。缺點(diǎn)過(guò)度集中，花園小，私密性差?？偯娣e小，居住空間過(guò)于緊湊。后期改造投入大。單價(jià)及總價(jià)高。無(wú)別墅物業(yè)優(yōu)點(diǎn)。內(nèi)部空間靈活性小。特點(diǎn)比較第60頁(yè)90墅概述綠地90墅90墅解析對(duì)比90墅、傳第61頁(yè)分析至此，一切撥云見日。正是因?yàn)榫珳?zhǔn)的產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)以及目標(biāo)客戶定位，使得90墅在面世之后即受到市場(chǎng)熱捧。第61頁(yè)分析至此，一切撥云見日。上海綠地住宅產(chǎn)品線研究上海綠地住宅產(chǎn)品線研究綠地是一家起步于上海、進(jìn)而走向全國(guó)的開發(fā)企業(yè)，如果對(duì)于其理解僅來(lái)自于上海市場(chǎng)的話，必然會(huì)不甚全面。因此本報(bào)告將從全國(guó)綠地說(shuō)開去，進(jìn)一步細(xì)化到上海綠地，以求有提綱挈領(lǐng)之效。本報(bào)告所截取數(shù)據(jù)均為從2005年至今。前言綠地是一家起步于上海、進(jìn)而走向全國(guó)的開發(fā)企業(yè)，如果對(duì)于其理解總目錄CONTENT研究綜述初識(shí)綠地上海綠地研究上海綠地住宅產(chǎn)品線研究4…………………………………………………………………12345綠地90墅分析……………8152339總目錄CONTENT研究綜述初識(shí)綠地上海綠地研究上海綠地住宅Chapter1—研究綜述選題原因研究目標(biāo)主要問(wèn)題第65頁(yè)Chapter1—研究綜述選題原因第4頁(yè)選題原因初入地產(chǎn)行業(yè)第一次看到令人振奮的公寓項(xiàng)目是浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)的綠地崴廉公寓，那一瞬間的沖擊力至今記憶猶新。兩個(gè)月前寫過(guò)保利珍品系列下的香檳國(guó)際產(chǎn)品研究，初次接觸了產(chǎn)品線的概念。當(dāng)?shù)弥枰獙憣ｎ}報(bào)告時(shí)，腦子里就蹦出了幾個(gè)詞。和帶教人溝通商量之后，淘汰了幾個(gè)范圍過(guò)窄的題目最終確定寫地產(chǎn)商產(chǎn)品線，于是腦子中的那幾個(gè)詞就又變得清晰起來(lái)，又考慮到綠地是上海起家的開發(fā)商，在上海的項(xiàng)目會(huì)多一些，可供參考的信息相對(duì)較多，于是確定寫綠地產(chǎn)品線的方向。眾所周知綠地集團(tuán)在地產(chǎn)方面涉及的產(chǎn)品種類繁多，形成了多個(gè)成熟的贏得良好口碑的知名產(chǎn)品線，自知小小一個(gè)專題報(bào)告不會(huì)對(duì)綠地整體產(chǎn)品線有什么透徹的研究，于是綜合考慮下來(lái)確定題目定為上海綠地住宅產(chǎn)品線研究，從區(qū)域范圍和產(chǎn)品類型兩個(gè)方面框定研究范圍，以求有所總結(jié)。第66頁(yè)選題原因初入地產(chǎn)行業(yè)第一次看到令人振奮的公寓項(xiàng)目是浦東新區(qū)高研究目標(biāo)Ⅰ理解綠地Ⅱ總結(jié)上海綠地住宅產(chǎn)品線

作為提供咨詢服務(wù)的行業(yè)從業(yè)者，只有在充分理解客戶的基礎(chǔ)上才能充分理解客戶需求，才能提供使客戶滿意的服務(wù)。

本報(bào)告旨在在理解上海綠地的基礎(chǔ)上進(jìn)一步理解其在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上、在住宅產(chǎn)品方面的產(chǎn)品線規(guī)律。第67頁(yè)研究目標(biāo)Ⅰ理解綠地Ⅱ總結(jié)上海綠地住宅產(chǎn)品線作為提供咨詢服務(wù)主要問(wèn)題由本報(bào)告的研究目標(biāo)可以得出本報(bào)告將要解決的主要問(wèn)題如下：

Ⅰ理解綠地

Ⅱ總結(jié)綠地在上海的住宅產(chǎn)品線綠地操作項(xiàng)目的模式是什么？發(fā)展戰(zhàn)略是什么？有哪些成熟的產(chǎn)品線？綠地在上海地產(chǎn)市場(chǎng)主要面向哪些目標(biāo)客戶？其產(chǎn)品的市場(chǎng)占有量如何？未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)又如何？綠地在上海操作過(guò)什么物業(yè)類型的住宅項(xiàng)目？市場(chǎng)表現(xiàn)如何？形成了哪些產(chǎn)品線？第68頁(yè)主要問(wèn)題由本報(bào)告的研究目標(biāo)可以得出本報(bào)告將要解決的主要問(wèn)題如Chapter2—初識(shí)綠地綠地簡(jiǎn)介綠地開發(fā)模式綠地發(fā)展戰(zhàn)略綠地產(chǎn)品系列第69頁(yè)Chapter2—初識(shí)綠地綠地簡(jiǎn)介第8頁(yè)綠地簡(jiǎn)介綠地集團(tuán)是上海市國(guó)有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，成立于1992年7月18日。創(chuàng)立20年來(lái)，綠地集團(tuán)始終堅(jiān)持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場(chǎng)所需，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局，在2011中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中位列第87位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)中排名第1位，在上海市屬企業(yè)集團(tuán)中排名第3位。

能源金融汽車房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)&住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)已形成諸多知名品牌，如世紀(jì)城、新里、老街等等商業(yè)地產(chǎn)已在多個(gè)城市建有地標(biāo)性建筑，如南京綠地中心、大連綠地中心等等成品油批發(fā)、零售，燃料油批發(fā)、零售，煤炭批發(fā)，石油海上運(yùn)輸、陸上運(yùn)輸，雜貨水上運(yùn)輸，加油站經(jīng)營(yíng)，石油、煤炭?jī)?chǔ)存，能源開發(fā)利用，咨詢服務(wù)等為中小企業(yè)提供小額貸款各品牌汽車4S店保險(xiǎn)理賠定點(diǎn)上牌理賠定損第70頁(yè)綠地簡(jiǎn)介綠地集團(tuán)是上海市國(guó)有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，成立于199綠地開發(fā)模式“新城開發(fā)+地標(biāo)”南京綠地中心江蘇第一高樓，集超五星級(jí)洲際酒店、甲級(jí)辦公樓、高檔商場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體的超高層現(xiàn)代化商務(wù)城南昌綠地中心246米的超高層標(biāo)志性組合建筑，包含國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和商業(yè)綜合體大連綠地中心東北第一高樓，包含國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和商業(yè)綜合體、全球富豪專屬海景公寓于一身的518米超高層城市綜合體及6幢超豪華海景公寓目前綠地集團(tuán)已與多個(gè)地方政府簽訂協(xié)議，為提升城市形象在開發(fā)新城的同時(shí)輔以超高層地標(biāo)建設(shè)。第71頁(yè)綠地開發(fā)模式“新城開發(fā)+地標(biāo)”南京綠地中心南昌綠地中心大連綠綠地發(fā)展戰(zhàn)略“做最懂得政府的開發(fā)商”綠地集團(tuán)善于“做政府想做當(dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事的事”，自稱“最懂得政府的開發(fā)商”地方政府出于政績(jī)方面的考慮，會(huì)青睞于引進(jìn)超高層建筑建設(shè)專家-綠地集團(tuán)。除了低價(jià)出讓土地之外還給予政策優(yōu)惠，造就了綠地集團(tuán)實(shí)際開發(fā)超高層的成本相對(duì)于收益并不高。良好的政商關(guān)系是綠地成功走向全國(guó)的關(guān)鍵。第72頁(yè)綠地發(fā)展戰(zhàn)略“做最懂得政府的開發(fā)商”第11頁(yè)綠地產(chǎn)品系列-綠地地產(chǎn)住宅類商業(yè)辦公類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)住宅地產(chǎn)方面，綠地集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年積累，形成了數(shù)個(gè)針對(duì)不同目標(biāo)客戶的知名品牌。近年來(lái)，綠地不斷拉長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)線，在全國(guó)開發(fā)不同規(guī)模、檔次的商業(yè)街、高檔商場(chǎng)、豪華酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、寫字樓以及及多種業(yè)態(tài)為一體的綜合體等?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面，綠地開發(fā)了吉盛偉邦國(guó)際家具村等項(xiàng)目，打造主題性行業(yè)中心。三類產(chǎn)品第73頁(yè)綠地產(chǎn)品系列-綠地地產(chǎn)住宅類商業(yè)辦公類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)住宅地產(chǎn)方面綠地產(chǎn)品系列-綠地住宅郊區(qū)棲居、郊區(qū)改善系列老街新里城市改善系列世紀(jì)城高端系列海珀特定系列啟航社孝賢坊綠地集團(tuán)中端品牌，以多層和小高層為主，也有部分項(xiàng)目會(huì)有少量高層、洋房甚至聯(lián)排。建筑風(fēng)格源自上海石庫(kù)門。定位中等收入階層。綠地集團(tuán)中高端品牌，以多層和小高層為主，也有部分項(xiàng)目會(huì)有少量高層、洋房甚至聯(lián)排。建筑風(fēng)格新古典主義。定位城市新興中產(chǎn)階層，認(rèn)同西方文化藝術(shù)，講求生活格調(diào)、品味。綠地集團(tuán)中高端品牌，以小高層、高層為主。一般為大型項(xiàng)目，位于市中心外圍區(qū)域，生活便利度高。定位希望享受市中心便利生活的中高收入階層。針對(duì)青年人追求時(shí)尚、個(gè)性的特點(diǎn)打造的小戶型、低總價(jià)、全裝修產(chǎn)品品牌。建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合新古典主義元素符號(hào)，大氣、個(gè)性鮮明。針對(duì)老年人的養(yǎng)老需求推出電梯養(yǎng)老公寓。項(xiàng)目配備老年人所需醫(yī)療配套。加強(qiáng)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的處理，例如長(zhǎng)方形電梯，適合擔(dān)架進(jìn)入；電梯有扶手；房間設(shè)24小時(shí)呼叫按鈕等。綠地集團(tuán)高端品牌，以小高層、高層為主。建筑風(fēng)格新古典主義，外墻裝飾多用石材，體現(xiàn)尊貴感。定位追求榮耀與奢華的城市富裕階層。住宅產(chǎn)品線成熟，尚未形成普遍認(rèn)可的別墅產(chǎn)品線，基本都為中端或者中高端品牌，高端品牌少第74頁(yè)綠地產(chǎn)品系列-綠地住宅郊區(qū)棲居、郊區(qū)改善系列老街新里城市改善總結(jié)“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局“新城開發(fā)+地標(biāo)”的開發(fā)模式“做最懂得政府的開發(fā)商”的發(fā)展戰(zhàn)略目前成熟產(chǎn)品線基本上都為公寓產(chǎn)品，別墅未形成普遍認(rèn)可的產(chǎn)品線。整體目標(biāo)客戶定位中端或中端偏上，高端涉及較少第75頁(yè)總結(jié)第14頁(yè)Chapter3—上海綠地研究上海綠地市場(chǎng)地位上海綠地發(fā)展規(guī)律分析第76頁(yè)Chapter3—上海綠地研究上海綠地市場(chǎng)地位第15頁(yè)上海綠地歷年普通住宅成交價(jià)格水平圖上海綠地歷年別墅成交價(jià)格水平圖上海綠地各類住宅產(chǎn)品成交均價(jià)基本都低于全市成交均價(jià)，其中公寓成交均價(jià)為全市成交均價(jià)的70%左右，疊加為80%左右，聯(lián)排在90%左右?；▓@洋房和獨(dú)棟供應(yīng)量比較少，成交均價(jià)也在全市成交均價(jià)之下?？梢姡虾＞G地面向的目標(biāo)客戶群主要以各類客層中的中等偏下收入群體為主，整體定位偏低端。上海綠地市場(chǎng)地位分析成交價(jià)格水平總成交面積第77頁(yè)上海綠地歷年普通住宅成交價(jià)格水平圖上海綠地歷年別墅成交價(jià)格水上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交占比圖上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交面積圖（單位：㎡）2005年至今，除了受2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響成交量下滑之外，上海綠地住宅產(chǎn)品成交面積呈一路攀升狀態(tài)，從2005年的6萬(wàn)方上漲到2010年的55.8萬(wàn)方，年均增長(zhǎng)率達(dá)到56%。上海綠地住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)占有量從2005年的0.49%上升到2011年的5.95%；2009年成交井噴，反而使其市場(chǎng)占有量有所下降。2011年由于限購(gòu)政策的影響使得其成交量和市場(chǎng)占有量均有所回落。上海綠地市場(chǎng)地位分析第78頁(yè)成交價(jià)格水平總成交面積上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交占比圖上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交面積圖上海綠地市場(chǎng)地位總結(jié)第79頁(yè)

Ⅱ量?jī)r(jià)齊升&市場(chǎng)占有量上升2005年來(lái)，上海綠地住宅產(chǎn)品成交面積和成交價(jià)格都呈上漲趨勢(shì)，且市場(chǎng)占有量由2005年的不足0.5%上升到2011年的接近5%

Ⅰ整體定位相對(duì)低端上海綠地公寓、疊加及聯(lián)排的成交均價(jià)分別是全市各類產(chǎn)品成交均價(jià)的70%、80%、90%左右，不及全市平均水平，主要面對(duì)各類客層中的中等偏下收入客戶群體，整體定位相對(duì)低端上海綠地市場(chǎng)地位總結(jié)第18頁(yè)Ⅱ量?jī)r(jià)齊升&市場(chǎng)占有量上升2上海市歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖80%上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖上海綠地住宅產(chǎn)品基本上不涉及純獨(dú)棟別墅，僅在綠地諾丁山項(xiàng)目中有十套作為標(biāo)桿產(chǎn)品，目前為止售掉兩套；花園洋房產(chǎn)品也較少涉及，僅在綠地東岸漣城中有，而且并非層層退臺(tái)。2005年至今，上海市普通住宅成交面積占住宅總成交面積的比例穩(wěn)定保持在80%左右，相對(duì)高端市場(chǎng)份額較穩(wěn)定。上海綠地普通住宅成交面積占其住宅總成交面積的比例從2005年的100%下降到2011年的62.62%，而別墅成交面積占其住宅總成交面積的比例逐漸上升到30%以上，而其住宅產(chǎn)品市場(chǎng)占有量保持上升的趨勢(shì)。由此，可看出上海綠地的住宅產(chǎn)品逐漸向相對(duì)高端方向發(fā)展，且在整個(gè)別墅市場(chǎng)的占有量逐漸提高。上海綠地發(fā)展規(guī)律分析產(chǎn)品類型面積段第80頁(yè)上海市歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖80%上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)上海綠地發(fā)展規(guī)律分析在2009年之前，上海綠地普通住宅面積段偏小，110㎡以下的普通住宅不斷增多至87.5%；2009年之后110㎡以上的面積段，尤其是150㎡以上的大戶型顯著增加?？傮w而言，上海綠地的別墅產(chǎn)品以220㎡以下的經(jīng)濟(jì)型別墅為主；2009年之前，上海綠地別墅產(chǎn)品都在150㎡以上，而2009年之后150㎡以下的經(jīng)濟(jì)型別墅顯著增加，與此同時(shí)，250㎡以上的享受型別墅也逐漸增加。由此可以判斷對(duì)上海綠地來(lái)說(shuō)，2009年是轉(zhuǎn)折性的一年。2009年之前，上海綠地以穩(wěn)健策略為主，采取跟隨主流市場(chǎng)的策略以控制風(fēng)險(xiǎn)；2009年之后，上海綠地逐漸向領(lǐng)導(dǎo)者角色轉(zhuǎn)變，不斷關(guān)注兩級(jí)需求，引領(lǐng)市場(chǎng)。上海綠地歷年普通住宅成交面積分布圖上海綠地歷年別墅成交面積分布圖87.5%產(chǎn)品類型面積段第81頁(yè)上海綠地發(fā)展規(guī)律分析在2009年之前，上海綠地普通住宅面積段上海綠地發(fā)展規(guī)律總結(jié)第82頁(yè)Ⅱ穩(wěn)健策略轉(zhuǎn)向領(lǐng)導(dǎo)策略2009年之前，上海綠地以穩(wěn)健策略為主，采取跟隨市場(chǎng)的策略以控制風(fēng)險(xiǎn)；2009年之后，上海綠地逐漸向領(lǐng)導(dǎo)者角色轉(zhuǎn)變，不斷關(guān)注兩級(jí)需求，引領(lǐng)市場(chǎng)

Ⅰ產(chǎn)品向相對(duì)高端化方向發(fā)展一方面整個(gè)上海市相對(duì)高端市場(chǎng)份額比較穩(wěn)定，另一方面上海綠地的市場(chǎng)占有量呈上升趨勢(shì)，而其普通住宅供應(yīng)卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，可見其產(chǎn)品逐漸向相對(duì)高端的方向發(fā)展，且對(duì)高端市場(chǎng)的占有量逐漸提高。上海綠地發(fā)展規(guī)律總結(jié)第21頁(yè)Ⅱ穩(wěn)健策略轉(zhuǎn)向領(lǐng)導(dǎo)策略2009Chapter4—上海綠地產(chǎn)品線研究發(fā)展歷程分析住宅產(chǎn)品線分析第83頁(yè)Chapter4—上海綠地產(chǎn)品線研究發(fā)展歷程分析第22頁(yè)截取綠地集團(tuán)2005年以來(lái)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的所有住宅項(xiàng)目進(jìn)行分析。由于上海綠地住宅產(chǎn)品很少涉及花園洋房和獨(dú)棟產(chǎn)品，僅在綠地東岸漣城中有花園洋房，且并非層層退臺(tái)，更類似于普通多層；而獨(dú)棟僅在綠地諾丁山中有10套作為標(biāo)桿產(chǎn)品，目前僅去化掉2套，因此其歷程研究忽略花園洋房和獨(dú)棟。發(fā)展歷程分析-樣本說(shuō)明第84頁(yè)截取綠地集團(tuán)2005年以來(lái)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的所有住宅項(xiàng)目進(jìn)發(fā)展歷程分析-產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街公寓公寓公寓綠地南橋老街公寓公寓公寓公寓公寓公寓綠地新里崴廉公寓公寓公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加公寓綠地臨港家園公寓綠地東岸漣城公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加公寓、疊加綠地新干線公寓公寓綠地金山老街公寓公寓綠地諾丁山公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟綠地海珀華庭公寓公寓公寓綠地香頌公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排聯(lián)排海珀日暉公寓公寓公寓綠地薔薇九里公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地領(lǐng)御公寓公寓公寓綠地河流島公寓公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地上河院聯(lián)排綠地公元1860聯(lián)排聯(lián)排綠地新里米蘭公寓公寓公寓綠地秋霞坊公寓公寓（聯(lián)排待推）綠地布魯斯小鎮(zhèn)公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地薔薇四季聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地梧桐院公寓、聯(lián)排公寓、聯(lián)排綠地新南路壹號(hào)公寓、疊加、聯(lián)排公寓、疊加、聯(lián)排第85頁(yè)發(fā)展歷程分析-產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱200520062007200年份在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增產(chǎn)品類型新增產(chǎn)品類型所在項(xiàng)目項(xiàng)目特點(diǎn)20053///產(chǎn)品類型相對(duì)單一，公寓占據(jù)大多數(shù)，新增項(xiàng)目較少，逐漸出現(xiàn)少量低密度產(chǎn)品200641疊加綠地新里崴廉公寓200752//200862聯(lián)排綠地諾丁山2009127//產(chǎn)品類型逐漸多樣，新增項(xiàng)目增多，且基本都為各類別墅、公寓混搭2010166獨(dú)棟綠地諾丁山2011130/發(fā)展歷程分析-產(chǎn)品類型小結(jié)第86頁(yè)年份在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)新增產(chǎn)品類型新增產(chǎn)品類型項(xiàng)目特點(diǎn)發(fā)展歷程分析-建筑風(fēng)格第87頁(yè)年份項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格2005綠地康橋老街海派綠地南橋老街海派綠地新里崴廉公寓Artdeco2006綠地臨港家園現(xiàn)代2007綠地東岸漣城新古典主義綠地新干線現(xiàn)代2008綠地金山老街海派綠地諾丁山英式2009綠地海珀華庭Artdeco綠地香頌英式海珀日暉現(xiàn)代綠地薔薇九里英式綠地領(lǐng)御新古典主義綠地河流島英式綠地上河院中式2010綠地公元1860海派綠地新里米蘭公寓新古典主義綠地秋霞坊新古典主義綠地布魯斯小鎮(zhèn)法式綠地薔薇四季英式綠地梧桐院法式綠地新南路壹號(hào)法式整體建筑風(fēng)格穩(wěn)重大氣。擅長(zhǎng)英式、海派風(fēng)。公寓多為新古典主義、海派，別墅多為英式或法式。2009以后建筑風(fēng)格逐漸多樣化。發(fā)展歷程分析-建筑風(fēng)格第26頁(yè)年份項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格2005綠項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街94.3；0.8399.5；0.9486.7；0.89綠地南橋老街95.6；0.75100.6；0.76111.2；0.8121.2；1.2114.7；1.21133；1.29綠地新里崴廉公寓110.8；1.11111.6；1.01116.4；0.93102.2；1.0696.2；0.99135.5；1.42綠地臨港家園107.8；唯一項(xiàng)目綠地東岸漣城74.2；唯一項(xiàng)目75.8；唯一項(xiàng)目73.8；0.8876；0.88綠地新干線75.3；0.6979；0.92綠地金山老街74.2；0.6187；0.85綠地諾丁山76.7；0.8271.3；0.7179.2；0.969.5；0.58綠地海珀華庭87.7；0.92142.4；1.41182.7；1.56綠地香頌86.3；0.8388.2；0.63海珀日暉323.6；2.28324.6；1.94266.2；1.78綠地薔薇九里85.3；0.8896.6；1.07102.3；0.78綠地領(lǐng)御94.2；0.9989；0.86123；1.02綠地河流島79.6；177.7；0.877.9；0.91綠地上河院綠地公元1860綠地新里米蘭公寓87.7；0.7479.4；0.76綠地秋霞坊86.3；0.9388.5；0.88綠地布魯斯小鎮(zhèn)100.1；1.03103.6；1.06綠地上海啟航社92.2；0.94綠地梧桐院182.4；1.35133.1；1.42綠地新南路壹號(hào)105.4；1.22118.4；1.31發(fā)展歷程分析-公寓套均面積注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為套均面積，第二個(gè)數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值第88頁(yè)套均面積90-110㎡為主，套均面積多小于板塊套均面積，2009年以后出現(xiàn)以大面積為主項(xiàng)目項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街綠地南橋老街綠地新里崴廉公寓177.8；0.93184.6；0.97176.9；0.98174.5；唯一疊加綠地臨港家園綠地東岸漣城208.3；唯一項(xiàng)目206.6；唯一項(xiàng)目212.5；1.27209.4；1.24綠地新干線綠地金山老街綠地諾丁山綠地海珀華庭綠地香頌海珀日暉綠地薔薇九里綠地領(lǐng)御綠地河流島綠地上河院綠地公元1860綠地新里米蘭公寓綠地秋霞坊綠地布魯斯小鎮(zhèn)綠地薔薇四季綠地梧桐院綠地新南路壹號(hào)211.6；1.14244；1.32發(fā)展歷程分析-疊加套均面積注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為套均面積，第二個(gè)數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值第89頁(yè)套均面積180-210㎡，項(xiàng)目個(gè)數(shù)少，非主要發(fā)展物業(yè)類型項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020項(xiàng)目名稱2005200620072008200920102011綠地康橋老街綠地南橋老街綠地新里崴廉公寓綠地臨港家園綠地東岸漣城綠地新干線綠地金山老街綠地諾丁山聯(lián)排：210；1.04聯(lián)排：218.5；1.08聯(lián)排：250.3；1.27聯(lián)排：271.9；1.22綠地海珀華庭綠地香頌244.3；1.07217；1.02232.2；1.08海珀日暉綠地薔薇九里93.7；0.3694.1；唯一聯(lián)排93.8；0.4綠地領(lǐng)御綠地河流島207.6；1.21192；1綠地上河院214；0.89綠地公元1860152；0.84136.2；0.86綠地新里米蘭公寓綠地秋霞坊綠地布魯斯小鎮(zhèn)106.7；0.48177.4；0.8綠地薔薇四季112.8；0.51113.2；0.53綠地梧桐院192.4；0.83197.6；0.84綠地新南路壹號(hào)342.6；1.54346.9；1.83發(fā)展歷程分析-聯(lián)排套均面積注：每個(gè)單元格內(nèi)的第一個(gè)數(shù)據(jù)為套均面積，第二個(gè)數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值第90頁(yè)以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主，套均面積集中在90-150㎡及210-220㎡兩個(gè)區(qū)間，2009年之后，項(xiàng)目數(shù)量增多，套均面積兩極化發(fā)展，差異化明顯，或極大超出板塊套均面積或極大小于板塊套均面積，出現(xiàn)90墅及300㎡以上聯(lián)排產(chǎn)品。項(xiàng)目名稱20052006200720082009201020發(fā)展歷程分析-套均面積小結(jié)第91頁(yè)公寓產(chǎn)品方面，套均面積90-110㎡為主，套均面積多小于板塊套均面積，2009年以后出現(xiàn)以大面積為主項(xiàng)目。疊加產(chǎn)品方面，套均面積180-210㎡，項(xiàng)目個(gè)數(shù)少，非主要發(fā)展物業(yè)類型。聯(lián)排產(chǎn)品方面，以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主，套均面積集中在90-150㎡及210-220㎡兩個(gè)區(qū)間，2009年之后，項(xiàng)目個(gè)數(shù)增多，套均面積兩極化發(fā)展，差異化明顯，或極大超出板塊套均面積或極大小于板塊套均面積，出現(xiàn)90墅及300㎡以上聯(lián)排產(chǎn)品。發(fā)展歷程分析-套均面積小結(jié)第30頁(yè)公寓產(chǎn)品方面，套均面積90項(xiàng)目名稱20052006