關(guān)于晉城市市區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

<p>物業(yè)管理是隨著住房制度改革而伴生的一個(gè)新興行業(yè)，是業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，是社會(huì)管理和服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，涉及千家萬戶，與廣大人民群眾的利益息息相關(guān)。為了全面了解我市市區(qū)物業(yè)管理情況，市政府發(fā)展研究中心聯(lián)合城區(qū)改革與發(fā)展研究中心共同組成調(diào)研組進(jìn)行了專題調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下。</p>p>一、我市市區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問題</p>p>晉城作為一個(gè)中部?jī)?nèi)陸小市，物業(yè)管理的發(fā)展歷史比較短，但發(fā)展比較快。從本世紀(jì)初到現(xiàn)在，經(jīng)歷了從無到有，從粗放發(fā)展到逐步規(guī)范，從單一的住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、娛樂設(shè)施等多種多樣的物業(yè)類型。規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化水平不斷提高。到2017年底，我市市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到130多家，400多個(gè)住宅小區(qū)已有將近一半有專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐。進(jìn)入新時(shí)代，隨著我國(guó)社會(huì)主要矛盾的變化，我市市區(qū)物業(yè)管理覆蓋面窄，服務(wù)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)水平低以及政府部門監(jiān)管不到位的問題日益突出，已不能滿足人民對(duì)美好生活的需要。這些問題主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：</p>p>一是多數(shù)小區(qū)沒有專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐。我市市區(qū)目前共有 400多個(gè)小區(qū)，有專門物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐管理的不到 50%,其他小區(qū)多為單位或社區(qū)代管， 一些面積小、人口少的老舊小區(qū)，尚處于無物業(yè)管理狀態(tài)。</p>p>二是物業(yè)企業(yè)入駐程序不規(guī)范，前期物業(yè)基本都是由建設(shè)單位選定的。多數(shù)住宅小區(qū)沒有嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定公開選聘前期物業(yè)，而是由建設(shè)單位衍生出來的物業(yè)公司來管理物業(yè)。這些物業(yè)企業(yè)不僅經(jīng)營(yíng)管理水平低，服務(wù)不規(guī)范，而且與建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明，是建設(shè)單位留下諸多隱患的主要原因。有的房屋質(zhì)量不過關(guān)，部分小區(qū)反映房屋在交付時(shí)存在房頂漏水、墻壁裂縫、下水道不通暢等質(zhì)量問題；有的小區(qū)收尾工程不到位，如小區(qū)在道路硬化、部分綠化、監(jiān)控設(shè)施安裝等工程還沒完工時(shí)便已經(jīng)交付使用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)這些收尾工程和費(fèi)用；有的房產(chǎn)證辦理困難，有的建設(shè)單位擅自修改施工圖，造成房屋交付后無法竣工驗(yàn)收和辦理房產(chǎn)證；有的物業(yè)服務(wù)用房不達(dá)標(biāo)，地點(diǎn)設(shè)置不合理，產(chǎn)權(quán)不清晰，還有的小區(qū)物業(yè)用房被建設(shè)單位挪作他用，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)用房緊張，甚至還需要租借場(chǎng)地。多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理范圍小、經(jīng)營(yíng)管理水平低，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，企業(yè)收入來源主要是物業(yè)費(fèi)，盈利能力較低，物業(yè)從業(yè)人員學(xué)歷低，流動(dòng)性強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)較差，在小區(qū)停車位等公共資源管理上不科學(xué)、不規(guī)范，致使公共資源浪費(fèi)嚴(yán)重。</p>p>三是業(yè)主委員會(huì)選舉不規(guī)范，權(quán)利行使不到位?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定業(yè)主的權(quán)利主要是通過召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使。我市市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理覆蓋的近 200多個(gè)小區(qū)中僅有 20多個(gè)成立了業(yè)主委員會(huì)。 90%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒有嚴(yán)格按照規(guī)定程序成立，少數(shù)幾個(gè)按程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)也因多種原因，不能依法行使業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)成立難、運(yùn)行難問題突出。</p>p>四是住宅專項(xiàng)維修資金提取困難，小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造難。按照相關(guān)規(guī)定當(dāng)小區(qū)面臨屋頂漏水、下水道堵塞、保溫層脫落、供水供暖管道更新等問題時(shí)，可以申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金，但在實(shí)際工作中能夠按程序申請(qǐng)到住宅專項(xiàng)維修資金的小區(qū)非常少。截至2016年，我市共收繳住宅專項(xiàng)維修資金 1.3億元，每年經(jīng)審核使用的大約有300萬元，累計(jì)使用額約1268萬元，使用率約為 9.75%。不少業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，按照規(guī)定申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金程序多、周期長(zhǎng)、效率低，延誤了維修時(shí)機(jī)，增加了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理使用的質(zhì)疑和非議較多。</p>p>五是相關(guān)部門監(jiān)管服務(wù)不到位。一是監(jiān)管部門缺位。雖然市住建局成立了物業(yè)管理中心，但監(jiān)管力量十分薄弱。因物業(yè)糾紛引發(fā)的上訪問題當(dāng)前主要由街道辦事處和社區(qū)解決，但街道辦事處和社區(qū)不具備管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能，在協(xié)調(diào)物業(yè)和業(yè)主矛盾上沒有相應(yīng)的權(quán)威和行之有效的措施。二是供水、供電、消防安全服務(wù)不到位。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，但多數(shù)小區(qū)供水、供電采用總表計(jì)量，供水、供電單位沒有向最終用戶收取費(fèi)用，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)總表分表計(jì)量差和小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)損耗費(fèi)用，在對(duì)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)上，供水、供電、供熱單位沒有承擔(dān)小區(qū)總表以下的管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作難度。近年市區(qū)高層住宅發(fā)展迅速，據(jù)調(diào)查目前已有高層住宅502棟，未辦理消防手續(xù)103棟，占比 27%，高層住宅消防工作壓力很大，但住宅小區(qū)的消防設(shè)施維保費(fèi)用不明確，消防檢測(cè)和維保工作難落實(shí)。三是物業(yè)協(xié)會(huì)作用發(fā)揮不夠。我市物業(yè)協(xié)會(huì)成立時(shí)間短，協(xié)會(huì)工作機(jī)制不健全，組成人員素質(zhì)參差不齊，許多工作還處于探索階段。</p><p>二、我市市區(qū)物業(yè)管理存在問題的原因分析 </p>p>我市市區(qū)物業(yè)管理中存在問題的原因，總體上說是發(fā)展不充分的問題，在國(guó)內(nèi)各中小城市都有不同程度的體現(xiàn)，同時(shí)也有我們認(rèn)識(shí)不足、重視不夠和監(jiān)管不力的問題。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：</p>p>一是城市管理水平和發(fā)展水平不相適應(yīng)。近年來隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，我市市區(qū)面積已從建市之初的8平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的“兩區(qū)四片”60平方公里，但我市城市管理水平?jīng)]能及時(shí)跟上時(shí)代的步伐，在精細(xì)化管理方面還存在較大差距。雖然新建小區(qū)迅速增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展不規(guī)范，質(zhì)量參差不齊，不能滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求。</p>p>二是物業(yè)行業(yè)缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。我市市區(qū)絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是伴隨著房產(chǎn)的開發(fā)、小區(qū)的建成而成立的，建設(shè)單位建成一個(gè)小區(qū)或一個(gè)樓盤就相應(yīng)成立一個(gè)物業(yè)公司或物業(yè)分公司，物業(yè)管理人員也由建設(shè)單位選定。政府相關(guān)職能部門沒有主動(dòng)規(guī)范住宅小區(qū)的前期物業(yè)選聘工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐住宅小區(qū)后基本不會(huì)退出，業(yè)主想要公開選聘、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)困難重重。由于競(jìng)爭(zhēng)不充分，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的素質(zhì)提升也就非常困難。</p>p>三是政府部門職責(zé)不清。物業(yè)服務(wù)本是一項(xiàng)民生工程，但相關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)管理工作不夠重視，也沒有相應(yīng)的考核和監(jiān)督機(jī)制，對(duì)物業(yè)管理工作投入人力物力不夠，對(duì)物業(yè)行業(yè)關(guān)注和調(diào)研不足，職能發(fā)揮不到位。如：供水、供電等市政專營(yíng)部門存在政企不分、政事不分的情況，對(duì)物業(yè)領(lǐng)域關(guān)心和支持不夠，依托自身壟斷水電的優(yōu)勢(shì)，沒能嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家的一戶一表改造政策，工作執(zhí)行力度不足。</p>p>四是法律法規(guī)宣傳不到位。調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)法律規(guī)定了解有限，當(dāng)遇到物業(yè)糾紛時(shí)大都采用上訪的方式尋求解決，不知道應(yīng)該向哪個(gè)部門反映訴求，更不懂如何用法律維權(quán)。同時(shí)，我市出臺(tái)的涉及物業(yè)管理的政策性文件和相關(guān)方案很少，沒能結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)細(xì)化的物業(yè)管理法律規(guī)范，導(dǎo)致相關(guān)法律法規(guī)貫徹執(zhí)行困難。</p>p>三、外地在物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法 </p>p>在調(diào)研中，我們通過多方了解和大量查閱相關(guān)資料，欣喜的發(fā)現(xiàn)全國(guó)各地在加強(qiáng)物業(yè)管理方面有許多成功的經(jīng)驗(yàn)和做法值得我們借鑒學(xué)習(xí)。概括起來主要有以下四個(gè)方面：</p>p>一是黨委政府高度重視物業(yè)管理工作。深圳市歷屆市委政府都把物業(yè)管理作為提高城市管理水平、改善民生和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要工作來抓。自2006年3月開始，深圳在全市范圍開展了為期三年的老住宅區(qū)綜合整治并引入物業(yè)管理工作。2009年《政府工作報(bào)告》中將推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作列入該年度的十件民生實(shí)事之一。2010年將“健全社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制問題”列入“市委市政府年度重大調(diào)研課題”。</p>p>二是結(jié)合本地實(shí)際細(xì)化物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。深圳市 1994年出臺(tái)了全國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)管理?xiàng)l例》，此后陸續(xù)出臺(tái)了20多個(gè)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，使物業(yè)管理工作做到了有法可依、有章可循。河南省歷時(shí)三年半，對(duì)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂，完善和細(xì)化了相關(guān)程序，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立、住宅專項(xiàng)維修資金使用、車輛管理、小區(qū)犬類管理等方面作出了詳盡的規(guī)定。</p>p>三是注重成立業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)。武漢市高度重視業(yè)主委員會(huì)的成立，要求所有符合條件的小區(qū)必須組建業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)建盡建率達(dá)到了 100%，居全國(guó)同類城市前列?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，新建物業(yè)管理區(qū)域首套物業(yè)交付后15日內(nèi)相關(guān)部門和單位要限時(shí)成立物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)，物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)必須限時(shí)組織、籌備召開首次業(yè)主大會(huì)，如首次業(yè)主大會(huì)未能成立，則物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)需要限時(shí)重新組織、籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。浙江、海南等地在近幾年都成立了業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)的成立有利于維護(hù)業(yè)主權(quán)利和協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，同時(shí)還能為業(yè)主在法律咨詢、住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)等方面提供幫助。</p>p>四是注重依法解決物業(yè)糾紛。近年來伴隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)一步規(guī)范，相關(guān)主體通過司法途徑解決物業(yè)管理活動(dòng)矛盾糾紛的意識(shí)不斷增強(qiáng)。江蘇省高級(jí)人民法院、省綜治辦、省公安廳、省住建廳、省司法廳聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建立健全物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制的指導(dǎo)意見》，明確將通過多部門協(xié)作配合，完善訴訟與非訴訟相銜接的物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制，提升依法化解物業(yè)糾紛水平，要求實(shí)現(xiàn)縣（市、區(qū)）、街道、社區(qū)（村居）物業(yè)糾紛聯(lián)動(dòng)調(diào)解組織體系全覆蓋，提升人民調(diào)解專業(yè)化、職業(yè)化和規(guī)范化水平，將物業(yè)糾紛預(yù)防化解從政府主導(dǎo)逐漸過渡到社會(huì)自治模式，從源頭上預(yù)防和減少物業(yè)糾紛。南京市兩級(jí)法院僅 2016年受理各類物業(yè)糾紛達(dá) 12680件，江寧區(qū)2016年至少有14個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)“撤場(chǎng)”。</p>p>四、對(duì)改進(jìn)我市市區(qū)物業(yè)管理的建議 </p>p>物業(yè)管理問題，從表面上看是業(yè)主和服務(wù)企業(yè)之間的問題，從深層次看，它反應(yīng)的是一個(gè)城市的現(xiàn)代文明程度和社會(huì)治理水平的高低。解決這個(gè)問題不是一蹴而就的事情，需要城市整體管理水平和全體市民文明素質(zhì)的提升，需要社會(huì)各方面的共同努力?，F(xiàn)結(jié)合我市當(dāng)前實(shí)際，借鑒外地經(jīng)驗(yàn)就解決我市市區(qū)物業(yè)管理面臨的突出問題提出以下幾點(diǎn)建議。</p>p>一要提高對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)。中國(guó)社科院翁鳴指出：“物業(yè)問題本質(zhì)上是屬于社會(huì)管理范疇，解決這一問題，從根本上有賴于城市管理體制和模式的改革與創(chuàng)新。”從這個(gè)意義上說，物業(yè)管理不單純是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事情，而是加強(qiáng)社會(huì)治理、涵養(yǎng)城市品質(zhì)、建設(shè)美麗晉城的重要內(nèi)容。因此，全市各級(jí)黨委政府一定要高度重視物業(yè)管理工作，要把這項(xiàng)民生事業(yè)擺上重要日程，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的研究和探索，制定出臺(tái)我市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)和工作要求，積極改革和創(chuàng)新，強(qiáng)化監(jiān)督和管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。</p>p>二要大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。目前已出臺(tái)的涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)主要有《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》等。相關(guān)職能部門要吃準(zhǔn)、吃透涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策文件的精神，并積極開展各項(xiàng)宣傳活動(dòng)，通過學(xué)習(xí)宣傳，使各職能部門對(duì)物業(yè)管理有更全面和科學(xué)的認(rèn)識(shí)，依法做好各項(xiàng)監(jiān)管工作；使物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)學(xué)法、懂法、用法，用市場(chǎng)思維提升企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量；使廣大業(yè)主轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，提高法律意識(shí)，依法維護(hù)權(quán)益，正確履行義務(wù)。</p>p>三要依法依規(guī)做好物業(yè)領(lǐng)域的監(jiān)管和服務(wù)工作。一是市、區(qū)住建部門要履行好主管部門的職責(zé)，進(jìn)一步明確和細(xì)化物業(yè)管理中的具體規(guī)定和程序，強(qiáng)化對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，對(duì)違規(guī)問題要依法處置。針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)難、使用難問題，要結(jié)合小區(qū)的現(xiàn)狀，完善有關(guān)程序，充分用好住宅專項(xiàng)維修資金，及時(shí)為業(yè)主解憂。要嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法，在綜合驗(yàn)收合格后，監(jiān)督建設(shè)單位辦理房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用手續(xù)，未經(jīng)驗(yàn)收就擅自將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用的，要依法進(jìn)行處罰，堅(jiān)決杜絕將房地產(chǎn)開發(fā)中的遺留問題延伸至物業(yè)服務(wù)中，對(duì)一些因客觀原因，一時(shí)難于解決的竣工驗(yàn)收問題，要廣泛征求業(yè)主的意見，明確開發(fā)公司和相關(guān)單位的責(zé)任，按需提留相應(yīng)的“工程款”或“預(yù)留款”，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。還要探索建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，在對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，及時(shí)向社會(huì)公布，出臺(tái)必要的獎(jiǎng)懲措施，加強(qiáng)對(duì)全市物業(yè)行業(yè)的誠(chéng)信管理。二是供水、供電、供熱等市政專營(yíng)單位，要認(rèn)真學(xué)習(xí)和落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，主動(dòng)承擔(dān)起自身的服務(wù)職責(zé)，依法依規(guī)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專營(yíng)設(shè)備進(jìn)行管理和接收。市自來水公司和晉城供電分公司要強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，大力推進(jìn)節(jié)約型社會(huì)和節(jié)約型城市建設(shè)，積極籌措改造資金，加快一戶一表改造速度。</p>p>四要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理體制機(jī)制。一是充分發(fā)揮街道辦事處在城市管理中的重要作用和社區(qū)基層黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，探索建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理體制，明確和規(guī)范市住建局、城區(qū)住建局、街道辦事處、居委會(huì)的工作職責(zé)，增加相應(yīng)的人力、物力投入。要將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，使物業(yè)監(jiān)管工作常規(guī)化、制度化、規(guī)范化。同時(shí)要建立物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，著力解決物業(yè)管理糾紛逐年增加的問題。二是要打破建設(shè)單位指定前期物業(yè)的現(xiàn)狀，積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程。市住建局要規(guī)范新建住宅小區(qū)選聘前期物業(yè)工作，使新建住宅小區(qū)率先實(shí)現(xiàn)公開選聘前期物業(yè)。對(duì)仍處于前期物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，要進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研，分類開展市場(chǎng)化選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。對(duì)服務(wù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極爭(zhēng)取平穩(wěn)過渡，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)手續(xù)，建立規(guī)范的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。對(duì)物業(yè)管理關(guān)系緊張的住宅小區(qū)，要按程序積極召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)，依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，及時(shí)結(jié)束前期物業(yè)服務(wù)。對(duì)目前尚無物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，要進(jìn)行摸底排查，制定綜合改造計(jì)劃，通過給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定資金補(bǔ)貼的方式，逐步在老舊小區(qū)完善物業(yè)管理工作，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。三是探索住宅小區(qū)消防、電梯、監(jiān)控等專項(xiàng)安全