榮華曲江項目策劃報告課件

曲江榮華國際榮華曲江項目策劃報告曲江榮華國際榮華曲江項目策劃報告1[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際第一部分：規(guī)劃設(shè)計方案第二部分：策劃報告概述[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際第一部分：規(guī)劃設(shè)計方案第二部2[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]·充分的市場調(diào)研·準(zhǔn)確的客群定位“在合適的地方，蓋合適的房子，賣給合適的人”

·戶型的多樣化和可轉(zhuǎn)化性曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]·充分的市場調(diào)研·準(zhǔn)確的客群定位3[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際4[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際5[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際6[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際7[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際8[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際9[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際10[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際11[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際12[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際13[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際14[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際15[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際16[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際17[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際18第二部分：策劃報告概述前言市場調(diào)研部分項目開發(fā)思路闡釋項目定位部分項目營銷推廣項目產(chǎn)品建議書基礎(chǔ)環(huán)境分析深度環(huán)境分析相關(guān)鏈接分析規(guī)劃分析項目開發(fā)思路確認(rèn)酒店式公寓物業(yè)分析酒店式公寓物業(yè)分析項目分析項目產(chǎn)品定位項目客群定位項目銷售執(zhí)行項目整體營銷推廣思路需要解決的問題推廣執(zhí)行產(chǎn)品功能建議產(chǎn)品戶型建議產(chǎn)品配套建議產(chǎn)品經(jīng)營管理建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]第二部分：策劃報告概述前言市場調(diào)研部分項目開發(fā)思路闡釋項19前言曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]如何將項目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復(fù)雜的市場競爭中尋求項目的突破口及市場空檔？如何在一片尚未成熟區(qū)域建立一個錯位發(fā)展地產(chǎn)品牌？地塊產(chǎn)品與生俱來的魅力，決定了本報告也如產(chǎn)品本身一樣充滿著激情及與生俱來的沖擊力?！笆袌鲅芯?，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事”。——紅嶺風(fēng)車語錄紅嶺風(fēng)車帶著對以上問題的思考，帶著強(qiáng)烈的憂患與使命感執(zhí)筆！

前言曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]如何將項目開20前言曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]說明：鑒于本方案是項目前期策劃方案，故本次報告將集中側(cè)重于項目開發(fā)物業(yè)類型的論證和戰(zhàn)略以及策略等方面的闡述；始終圍繞榮華集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略遞延和產(chǎn)品開發(fā)相結(jié)合的思路。本次方案在市場與產(chǎn)品、營銷與經(jīng)營、現(xiàn)實(shí)與未來、生存與發(fā)展等問題上無法平衡與解決的情況下，將以后者為首要考慮。前言曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]說明：21市場調(diào)研部分曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“準(zhǔn)確的市場信息調(diào)研和分析，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品成功營銷的基礎(chǔ)”?！t嶺風(fēng)車語錄【內(nèi)容概述】【第一節(jié)】基礎(chǔ)環(huán)境分析對宏觀政策環(huán)境、西安房地產(chǎn)發(fā)展分析以及曲江新區(qū)進(jìn)行了基礎(chǔ)性的調(diào)研和分析?！镜诙?jié)】深度環(huán)境分析對曲江新區(qū)的商業(yè)環(huán)境、購房者、曲江新區(qū)重點(diǎn)板塊及項目地塊等進(jìn)行深度的調(diào)研和刨析，進(jìn)一步明確項目的開發(fā)環(huán)境?！镜谌?jié)】相關(guān)鏈接分析對西安市寫字樓市場、西安市酒店業(yè)市場以及榮華集團(tuán)品牌進(jìn)行主要鏈接分析，以此來尋求項目操作的突破口和支撐點(diǎn)。市場調(diào)研部分曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“準(zhǔn)22基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]2006年金融、土地、稅收所出臺的各項政策回顧政策回顧基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]2023基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]2006年緊縮地根、規(guī)范市場秩序及綜合調(diào)控政策回顧基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]2024基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論：政府加大對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的干預(yù)和影響；房地產(chǎn)投資過熱得到了有效的控制；房地產(chǎn)市場更趨于規(guī)范；房地產(chǎn)行業(yè)面臨又一次的重新洗牌；小戶型將成為以后市場供應(yīng)的主體，同質(zhì)化競爭日趨白熱化。政策回顧基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論25基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]商業(yè)地產(chǎn)市場分析

政策打壓，從2005年下半年開始，商業(yè)地產(chǎn)的宣傳受到更多的限制，加上不封頂不能對外銷售、對投資返租形式的封殺等直接卡住了商業(yè)項目的命脈。

競爭加劇。經(jīng)過過去幾年的醞釀，西安商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)集中放量，因此的競爭相當(dāng)殘酷。

投資信心受挫。從投資回報的角度，西安商業(yè)地產(chǎn)目前的售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的預(yù)期。更重要的是，前兩年一些“售后返租”無法承諾兌現(xiàn)的商業(yè)項目問題的暴露，直接影響部分投資者的信心。越來越多的投資者日漸理性，投資觀念成熟，不再輕易就解囊相與。投資環(huán)境分析基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]商業(yè)26基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]證券期貨投資市場分析

證券市場一再傳來佳訊，全國股票投資又掀新高潮。隨著證券市場的持續(xù)火爆，居民對股票、基金的投資持續(xù)高漲，財產(chǎn)性收入成為居民收入的新亮點(diǎn)。投資環(huán)境分析基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]證券27基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論：在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到種種限制約束以及自身不良發(fā)展的情況下，投資者日趨理性和謹(jǐn)慎，對出現(xiàn)的商業(yè)項目不再盲目的追捧。加之現(xiàn)在證券投資市場的持續(xù)火爆，投資者將投資目光順勢的投向了證券、基金市場。所以，證券市場的火熱，對房地產(chǎn)業(yè)的投資來說構(gòu)成較大的影響，也是項目運(yùn)作需要規(guī)避的主要威脅點(diǎn)之一。投資環(huán)境分析基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論28基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]現(xiàn)狀：1、2月累計漲幅4.3％，西安房價繼續(xù)走強(qiáng)新上市產(chǎn)品升級換代，房價在3700元~4400元之間消費(fèi)者購房熱情高，促使樓市升溫西安、外地企業(yè)爭搶，西安樓市整體顯熱西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀結(jié)論：綜上，幾乎所有人都看好西安的房地產(chǎn)市場，基于此，2007年西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出整體升溫的跡象，加之城市環(huán)境在區(qū)域和整體上的巨大改善、外埠開發(fā)企業(yè)良好的心理預(yù)期，已經(jīng)助長了西安房屋價格的持續(xù)升溫?；A(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]現(xiàn)狀29基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]西安房地產(chǎn)運(yùn)行走勢預(yù)測土地市場和供應(yīng)狀況將會出現(xiàn)明顯的變化與改善

同質(zhì)化樓盤增加

產(chǎn)品趨向精細(xì)化、專一化，市場趨向多樣化，房地產(chǎn)業(yè)開始向縱深發(fā)展房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上升走勢、市場整體良性發(fā)展

優(yōu)勝劣汰，壟斷加速，開發(fā)企業(yè)加快洗牌

開發(fā)商操作空間壓縮，大戶型供應(yīng)減少，遠(yuǎn)郊項目處境尷尬

西安房地產(chǎn)趨勢結(jié)論：西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)更趨于規(guī)范合理；

消費(fèi)力受到政策影響較小，消費(fèi)行為更理性化；樓市價格在合理正常的漲幅區(qū)間。基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]西安30基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江新區(qū)規(guī)劃范圍曲江板塊環(huán)境基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江31基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江新區(qū)功能規(guī)劃曲江板塊環(huán)境基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江32基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江住宅價格曲江板塊環(huán)境曲江房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以曲江整體自然、人文環(huán)境為依托物業(yè)形態(tài)以板式小高層和連排/獨(dú)棟別墅為主銷售價格為全市地產(chǎn)價格最高的區(qū)域產(chǎn)品多具備低密度、高綠化、低容積等特點(diǎn)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)規(guī)模化和品質(zhì)化的趨勢

購房人群的層次較高基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江33基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江板塊環(huán)境小結(jié)：曲江，隨著區(qū)域市政規(guī)劃以及各項基礎(chǔ)配套的逐步完善，隨著區(qū)政府的強(qiáng)力運(yùn)營，依托區(qū)域的自然、人文、歷史等優(yōu)勢條件，曲江的房地產(chǎn)迅猛的發(fā)展著，并后來者居上，一躍成為西安樓市最具競爭力的板塊，一時間眾多開發(fā)企業(yè)和購房者的目光紛紛聚焦到這一區(qū)域，曲江已成為西安樓市房地產(chǎn)價格最高的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景依舊一片廣闊?；A(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江34基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]總結(jié)綜述：通過以上分析，不難看出，在宏觀調(diào)控的背景下，在證券市場持續(xù)火爆的形勢中，房地產(chǎn)發(fā)展既有積極有利的一面，同時還面臨著行業(yè)本身的制約以及證券投資市場的強(qiáng)大影響。為此，我們項目的運(yùn)作更應(yīng)謹(jǐn)慎，力爭在如此復(fù)雜多變的大環(huán)境下尋求項目的市場突破口，完成一氣呵成的市場運(yùn)作體系。基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]總結(jié)35深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江新區(qū)商業(yè)環(huán)境曲江商業(yè)數(shù)據(jù)分析區(qū)域消費(fèi)客群分析區(qū)域本地常住人口：77.31萬人區(qū)域旅游客群數(shù)量：1380萬人，近幾年游客統(tǒng)計數(shù)據(jù)詳見下圖所示：消費(fèi)群潛量分析根據(jù)曲江新區(qū)3—5年內(nèi)入市住宅測算，未來3—5年內(nèi)新增人口在10-12萬?！獢?shù)據(jù)來源于《曲江新區(qū)招投資指南資料》深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江36深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江新區(qū)商業(yè)環(huán)境區(qū)域消費(fèi)淺量分析——數(shù)據(jù)來源于《曲江新區(qū)投資指南數(shù)據(jù)資料》391.54億元/年游客消費(fèi)潛量,391.54億元/年本地居民消費(fèi)潛量，164.13億元/年區(qū)域內(nèi)市場年消費(fèi)潛量深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江37深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江新區(qū)商業(yè)環(huán)境曲江旅游綜合分析

2006年，曲江新區(qū)共接待游客1442萬人次（含大雁塔北廣場），旅游綜合收入達(dá)3.8億元人民幣。其中，大唐芙蓉園共接待市民游客約173.81萬人次，曲江海洋館共接待市民游客約58.25萬人次，大雁塔北廣場共接待市民游客約1209.9萬人次。2006年區(qū)內(nèi)各賓館、酒店1—6月份共接待旅客63928人次，其中國內(nèi)占79%，國外占21%；團(tuán)隊占65%，散客占35%。在節(jié)假日期間，市場效益增加顯著。

曲江新區(qū)的大唐芙蓉園、大雁塔北廣場、曲江海洋世界已經(jīng)成為西安市主要游覽目的地。

——數(shù)據(jù)來源于《曲江新區(qū)投資指南數(shù)據(jù)資料》深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江38深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江新區(qū)商業(yè)環(huán)境小結(jié)：曲江以旅游產(chǎn)業(yè)為依托，同時在“旅游商貿(mào)業(yè)”、“房地產(chǎn)開發(fā)”方面上都有著較強(qiáng)的發(fā)展。旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為區(qū)域帶來了足夠廣闊的商業(yè)空間和投資人群。深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江39深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江購房者分析在對消費(fèi)者的分析上紅嶺風(fēng)車尊崇“馬斯洛人本需求層次論”在房地產(chǎn)中的應(yīng)用。深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江40深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江購房者分析深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江41深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江購房者分析深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江42深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江購房者分析小結(jié)：綜上所述，西安市的高檔樓盤以曲江最為集中，價格最高，產(chǎn)品品質(zhì)也較其它區(qū)域高；故，該區(qū)域的購房者多為二次及以上置業(yè)者；價格不是他們關(guān)注的主要因素；對房地產(chǎn)有很深的理解；購房目的在于追求更高的舒適性和自我實(shí)現(xiàn)的需要；對于戶型的要求不是簡單的大；而是追求功能的齊全度、居住的舒適度等；物業(yè)的品質(zhì)是他們關(guān)注的核心；這部分購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力殷實(shí)，受教育程度較高，是社會的中堅，處于社會階層中的中上層，同時區(qū)域內(nèi)有極大的投資客群的淺量。深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江43深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)板塊分析大唐不夜城——西安未來財富之城、歡樂之城、不夜之城。

深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)44深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)板塊分析曲江國際會展中心——陜西唯一、中國西部最大、功能配套最全、國際化程度最高的會展產(chǎn)業(yè)新城。深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)45深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)板塊分析曲江行政商務(wù)區(qū)——不僅是西安市中央商務(wù)區(qū)有機(jī)組成部分，也是曲江新區(qū)的重要功能支撐，承擔(dān)極其重要的城市功能。

深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)46深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)板塊分析小結(jié)：隨著曲江各板塊的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的發(fā)展?jié)摿σ廊粡V闊，各板塊間相互依托，相互支持，各板塊都在為其它板塊提供相應(yīng)的支持與服務(wù)。項目板塊周邊集中布設(shè)了國際會展中心、國際會議中心、旅游商貿(mào)區(qū)、高校文化區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、人流、物流、商流、信息流匯聚，使商務(wù)服務(wù)實(shí)現(xiàn)了上述功能地對接，是商務(wù)辦公地最佳抉擇。深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]重點(diǎn)47深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目地塊環(huán)境分析深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目48深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目地塊環(huán)境分析深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目49深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目地塊環(huán)境分析深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目50深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論綜述：本案土地開發(fā)條件半生不熟，主要表現(xiàn)在：區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)產(chǎn)品走高端，客戶群同樣處于購房者群體的高端；周邊市政配套設(shè)施發(fā)展緩慢，發(fā)展有待時日，居民生活成本較高；政府口號宣傳與實(shí)際情況差別較大。體現(xiàn)在，區(qū)域?yàn)榍聟^(qū)的中央政務(wù)區(qū)，但管委會卻搬到了芙蓉南路上；區(qū)域內(nèi)土地儲備量大，閑置率較高，各開發(fā)商均坐陣觀戰(zhàn)，以觀形式，蓄勢待發(fā)；地塊區(qū)域，在曲江新區(qū)發(fā)展的大環(huán)境下具有有利的一面，即為將享受大區(qū)域配套概念；從地塊區(qū)域的發(fā)展趨勢和前景來看，“長期熱，短期不熱”。深度環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論51相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字樓市場分析現(xiàn)狀：供需現(xiàn)狀特征——整體供大于求，局部供銷兩旺市場銷售不穩(wěn)定，供應(yīng)迅速增加，而需求增長卻低于人們的預(yù)期，部分地區(qū)供過于求，市場上供應(yīng)量有所加大，隨之引發(fā)開發(fā)量短期內(nèi)有所下降。相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字52相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字樓市場分析西安市寫字樓發(fā)展趨勢分析

主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化的發(fā)展趨勢，愈來愈明朗化。以生態(tài)/節(jié)能/低公攤/高附加值/低總價為特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用型寫字樓對傳統(tǒng)寫字樓市場形成強(qiáng)烈沖擊。（代表項目：旺座現(xiàn)代城）以寫字樓為主體的綜合建筑體項目逐漸增多，延展出不同附加功能的項目開始進(jìn)入市場，以謀求產(chǎn)品的豐富和突破。（代表項目：海星城市廣場）以適銷對路的面積設(shè)置，人性化的周全配套，良好的性價比，提供合適的商務(wù)空間（代表項目：廣豐國際大廈、西BD）相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字53相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字樓市場分析消費(fèi)者對曲江寫字樓市場的態(tài)度分析寫字樓用戶對便利性及周邊配套普遍有所要求，多考慮交通、商務(wù)配套、銀行、餐飲等等因素；

消費(fèi)者很大一部分有對生態(tài)環(huán)境、政府行政部門便利性的需求，他們選擇曲江寫字樓的可能性較大；市場對曲江片區(qū)物業(yè)的升值潛力認(rèn)可度普遍較高；再次印證周邊經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈以會展經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)。相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字54相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字樓市場分析市場對于曲江新區(qū)的普遍印象集中在以下三點(diǎn)：看好曲江的投資價值；認(rèn)可曲江的生態(tài)環(huán)境；不滿曲江目前的配套設(shè)施。相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]寫字55相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]酒店業(yè)市場分析陜西每年入境旅游約4000萬人次，每年8%的速度遞增；西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600-1700萬余人次。

——數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計局資料相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]酒店56相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]酒店業(yè)市場分析現(xiàn)狀：酒店的規(guī)模數(shù)量，不能滿足需求酒店的星級分布，中低檔次為主分布不平衡，入住率受季節(jié)性因素影響大西安市酒店客房數(shù)量及價格分析四星級酒店客房量一般在150—500套，價格250-500元區(qū)間三星級酒店客房數(shù)量一般在100—250套以內(nèi)，標(biāo)間折扣價格集中在200-300元區(qū)間；準(zhǔn)三星級酒店客房量一般在150套以內(nèi)，標(biāo)間折扣價格在130-210元，?！椖拷M調(diào)研分析——圖標(biāo)數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計局相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]酒店57相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]榮華企業(yè)分析集團(tuán)及地產(chǎn)公司分析（略）小結(jié)：在公司雄厚的綜合實(shí)力以及良好的社會公眾形象基礎(chǔ)上，將本項目開發(fā)與已開發(fā)項目進(jìn)行企業(yè)品牌的聯(lián)動，極大地有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的遞延。相關(guān)鏈接分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]榮華58開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目的開發(fā)思路是基于以上各部分的調(diào)研分析后得出的。是紅嶺風(fēng)車公司在深入研究市場環(huán)境、榮華集團(tuán)品牌背景以及項目產(chǎn)品自身后給出的項目開發(fā)思路?！緝?nèi)容概述】

規(guī)劃分析以項目地塊出發(fā)，從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃角度分析項目適合的開發(fā)物業(yè)。

項目開發(fā)思路確認(rèn)項目開發(fā)思路的明確闡述。

酒店式公寓物業(yè)分析“公寓式酒店”“酒店式公寓”物業(yè)的概念、特征、優(yōu)劣勢、客群、發(fā)展前景等分析。

項目的機(jī)遇和挑戰(zhàn)進(jìn)一步闡述和分析項目運(yùn)作面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]59開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]住宅部分開發(fā)過渡性住宅（單身公寓、老人公寓、小戶型住宅、酒店式公寓）點(diǎn)評：地塊有投資前景，地塊存有想象空間，土地規(guī)模適中。開發(fā)經(jīng)濟(jì)住宅、中檔住宅（小康型住宅）點(diǎn)評：周圍配套缺乏，市政交通不便，普通居民在此生活成本較高。普通居民在曲江區(qū)域內(nèi)的購房可能性不大。開發(fā)中檔、高檔住宅（享受型住宅）豪宅（身份品味型住宅）點(diǎn)評：地塊商業(yè)價值較高，但缺乏景觀資源，且無熱源。開發(fā)住宅難以實(shí)現(xiàn)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益的最大化。商業(yè)部分小型店面（獨(dú)立門面）點(diǎn)評：項目所在區(qū)域人氣很差，商業(yè)氣氛不濃厚，趨于成熟后適合開發(fā)商鋪。中型商鋪點(diǎn)評：綜觀本區(qū)域，生活配套亟待完善，生活半徑大，人均生活成本較高，存在商業(yè)類的消費(fèi)需求。從規(guī)劃角度分析開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]住宅60開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)合以上分析，紅嶺風(fēng)車對本項目的開發(fā)建議如下：以酒店為概念和依托打造區(qū)域內(nèi)首個“公寓式”物業(yè)項目。具體描述為：南樓：酒店式公寓北樓：公寓式酒店商業(yè)部分主要以滿足項目自身酒店及公寓的配套為主，兼顧區(qū)域內(nèi)的客群消費(fèi)。產(chǎn)品及價格走高端，順應(yīng)區(qū)域的整體趨勢。以本項目為依托，做“榮華”品牌戰(zhàn)略發(fā)展的遞延，進(jìn)一步提高企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，為企業(yè)開發(fā)的方向性轉(zhuǎn)變奠定基礎(chǔ)。開發(fā)思路闡述開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]61開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]公寓式酒店功能及概念性描述在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi)，有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，實(shí)現(xiàn)了一定時期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達(dá)到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務(wù)或旅游客人為主。此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較有保障?！肮⑹骄频辍蔽飿I(yè)分析公寓式酒店的基本操作模式開發(fā)商通過高品質(zhì)的裝修和引進(jìn)專門的酒店管理公司，將項目包裝成高端產(chǎn)品——四、五星級酒店，從而使投資者感覺到項目未來的保值增值能力，吸引投資者注意；在項目進(jìn)入經(jīng)營階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。通過后期的經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，實(shí)現(xiàn)對投資者的承諾。開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]公寓62開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“公寓式酒店”物業(yè)分析公寓式酒店對消費(fèi)者的吸引力由于一定時期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使得項目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在曲江是有良好的市場前景的。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。公寓式酒店對發(fā)展商而言的優(yōu)勢

將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價格出售給投資者。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。通過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價值的提升有促進(jìn)作用。

可以帶動其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進(jìn)其銷售。開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“公63開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“酒店式公寓”物業(yè)分析概念：

是指保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。在我國，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京兩地，但前幾年未形成熱點(diǎn)。特征：提供酒店式服務(wù)和管理商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能分類：商務(wù)酒店式公寓商住酒店式公寓新生代酒店式公寓開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“酒64開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“酒店式公寓”物業(yè)分析酒店式公寓的優(yōu)勢：

總價低、投資靈活空間分割靈活良好的生活和商務(wù)環(huán)境酒店式公寓開發(fā)流程：項目選址—目標(biāo)消費(fèi)群定位—產(chǎn)品設(shè)計—產(chǎn)品銷售—銷售成本控制—經(jīng)營管理

開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“酒65開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目機(jī)遇和挑戰(zhàn)機(jī)遇西安市以及曲江新區(qū)內(nèi)強(qiáng)大的旅游消費(fèi)人群。會展區(qū)以及長安科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的強(qiáng)大配套支持。消費(fèi)者對于曲江區(qū)的生態(tài)、自然人文等的向往。曲江新區(qū)內(nèi)規(guī)劃待建的酒店對本項目的支撐。挑戰(zhàn)區(qū)域發(fā)展的不成熟。競爭對手的品類繁多、參差不齊。開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目66開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似對手分析頤和宮頤和宮地處西安都市中央，緊靠西安商務(wù)核心區(qū)南二環(huán)，與四星級唐城賓館相連，是西安高新開發(fā)區(qū)、小寨商業(yè)圈、南二環(huán)商務(wù)圈等三圈交匯的金三角地帶。項目建筑面積約為37500㎡，由南北兩棟塔樓、一座裙樓組成。樓高24層，1-3層為地上，4—24層為公寓部分；兩樓間距17米。北樓將建成五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店，共有酒店客房357間，各種酒店配套、服務(wù)一應(yīng)俱全。1-3層的裙樓是五星級大型綜合會館。南樓為純板結(jié)構(gòu)的“服務(wù)式住宅”，共126套，從52㎡到149㎡，每種戶型最多只有21套。

銷售價格：南樓公寓部分均價5000元/㎡，北樓酒店部分8000元/㎡

開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似67開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似對手分析陽陽國際廣場項目位于朱雀路、緯二街兩條城市雙向主干線交匯點(diǎn)，坐擁城南核心地段，近距最具活力的小寨商圈。項目占地約37畝，單體建筑面積約14萬㎡，高近100米，東西寬近200米，地上31層，地下兩層，是集商業(yè)、辦公、住宅、公寓、酒店于一身的綜合建筑體。50㎡-80㎡國際標(biāo)準(zhǔn)小戶型公寓。項目配套：15000㎡城市主題廣場、35000㎡繁華商業(yè)中心、500㎡豪華酒店式大堂、26部品牌電梯、14000㎡地下停車場。銷售價格：記錄時間銷售均價銷售最高價銷售最低價實(shí)際銷售均價2006-11-1740004635370037382006-10-9400044003600——開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似68開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似對手分析陸港國際基礎(chǔ)資料描述：陸港國際公寓地處解放路與東七路交匯處，毗鄰火車站。由陜西丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，以精裝修30—90㎡為主的小戶型。兼顧了商和住的功能，具有“辦公+居住+置業(yè)”的消費(fèi)生活理念，滿足了白領(lǐng)階層和更多普通購房者的需求。劃為酒店式公寓，總建筑面積預(yù)計為6.4萬㎡，戶型以40、50㎡的居多。北臨火車站，長途汽車站，距周邊各旅游專線車站僅幾步之遙，市內(nèi)公交線路四通八達(dá)，南臨中國銀行等金融機(jī)構(gòu)，是西安交通網(wǎng)絡(luò)最發(fā)達(dá)和快捷的區(qū)域。項目配套：共享過車站及解放路商圈各項配套，配套完善。銷售價格：精裝修后４１００元／㎡銷售均價。開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似69開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似對手分析高新·水晶島基礎(chǔ)資料描述：高新·水晶島位于西安高新區(qū)一期與二期交匯處，緊鄰極具發(fā)展空間的高新CBD核心地段，東臨灃惠南路，北臨科技六路，南臨科技七路，位居通往機(jī)場第一門戶，繞城高速自機(jī)場僅需30分鐘，道路交通十分便利。水晶島屹立唐延路商圈，周邊產(chǎn)業(yè)園、寫字樓林立。

占地面積：38688㎡；總建筑面積：90180.12㎡；項目規(guī)模：２棟，７２３戶水晶島酒店：25220.34㎡；水晶島服務(wù)式公寓：23625.25㎡；水晶島中間區(qū)寫字樓：32885.27㎡；水晶石主題商業(yè)部分：5421.33㎡；綠化率：36%層高：３．３米項目配套：高新?水晶島是高新地產(chǎn)傾力打造的酒店式物業(yè)，整個項目是由四星級酒店、服務(wù)式公寓（含外國專家公寓）、中央?yún)^(qū)寫字間、水晶石主題商業(yè)四大部分組成的酒店綜合建筑體。銷售價格：酒店部分６６００元／㎡，公寓部分４５００元／㎡。開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似70開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似對手分析舜江廣場項目基礎(chǔ)資料描述：項目位于鐘樓商圈，地處東大街核心?？偨ㄖ娣e２２０００㎡，其中地上部分１７３７２㎡，地下部分４６２８㎡。其中舜江國際公寓部分建筑面積６０９０㎡，共８０戶。地下１層至５層為舜江風(fēng)尚街區(qū)、百麗購物中心；６層至１４層為舜江國際等公寓三大主題構(gòu)成。是西安舜江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，上海迪蒙營銷策劃公司營銷代理，西安吳碧宇廣告公司整合推廣的集購物、休閑、娛樂、餐飲、居住于一體的綜合性商業(yè)項目。項目配套：共享東大街區(qū)域的各項配套，配套齊全。銷售價格：預(yù)計銷售均價５０００元／㎡。開發(fā)思路闡釋曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]相似71項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“公寓式酒店物業(yè)”和“酒店式公寓物業(yè)”是房地產(chǎn)業(yè)公寓物業(yè)里經(jīng)濟(jì)價值最高的物業(yè)形態(tài)；小戶型時代的來臨，催化了“公寓物業(yè)”市場的競爭，加速了城市酒店類物業(yè)的繁榮。針對市場特點(diǎn)和本項目自身的優(yōu)勢，為加強(qiáng)市場引爆力，紅嶺風(fēng)車在市場調(diào)研、分析的基礎(chǔ)上對榮華地產(chǎn)曲江項目進(jìn)行定位?！緝?nèi)容概述】項目分析項目概況及項目的自我診斷優(yōu)劣勢分析（ＳＷＯＴ分析）。項目產(chǎn)品定位進(jìn)一步明確和闡述項目的產(chǎn)品定位。項目客群定位對項目的目標(biāo)客戶群進(jìn)行界定以及主要特征分析。項目銷售執(zhí)行從項目的定價、價格執(zhí)行、銷售管理、現(xiàn)場管理等方面進(jìn)行詳盡的闡述。項目整體營銷思路對紅嶺風(fēng)車公司的整體營銷思路結(jié)合本項目出發(fā)進(jìn)行闡述和說明。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]72項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析優(yōu)勢類型優(yōu)勢描述地理位置坐落在曲江新區(qū)的行政商務(wù)區(qū)內(nèi)，位于文曲路和雁南路十字的西南角道路道路狀況良好，交通極為便利發(fā)展商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)榮華集團(tuán)旗下的榮華地產(chǎn)開擁有足夠的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力產(chǎn)品存在極大的改進(jìn)空間因項目尚在規(guī)劃設(shè)計階段，故產(chǎn)品存在極大的改進(jìn)空間優(yōu)勢（Strength）項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析73項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析劣勢（Weakness）劣勢類型劣勢描述區(qū)域地塊不成熟區(qū)域地塊上不成熟，各項配套缺乏地塊無熱源無熱源問題是曲江新區(qū)內(nèi)所有樓盤面臨的共同問題自然景觀缺乏區(qū)域?yàn)樾姓虅?wù)區(qū)，臨近三環(huán)及繞城高速，自然景觀缺乏居民生活成本大公交出行的便利性差，周邊配套缺乏，生活成本大停車位不足因受地塊限制，項目的停車位不能滿足“自用型”客戶的需求項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析74項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析機(jī)遇（Opportunity）機(jī)遇類型機(jī)遇描述宏觀調(diào)控政策限定期限內(nèi)開發(fā)建設(shè)政府規(guī)劃區(qū)域?yàn)榍聟^(qū)的行政商務(wù)區(qū)曲江新區(qū)的知名度和美譽(yù)度空前高漲政府的強(qiáng)力運(yùn)營，打造了區(qū)域國際化的知名度和美譽(yù)度西安市以及曲江新區(qū)強(qiáng)大的旅游資源西安市歷來是旅游的城市，旅游資源豐富；曲江新區(qū)更是成為旅游熱點(diǎn)曲江國際會展區(qū)的發(fā)展落成并投入使用的曲江國際會展中心以及會展區(qū)的發(fā)展是項目強(qiáng)有力的配套和依托消費(fèi)者對曲江的關(guān)注曲江新區(qū)受消費(fèi)者的關(guān)注度空前高漲曲江房地產(chǎn)開發(fā)的火熱內(nèi)外埠房地產(chǎn)商紛紛涌入曲江新區(qū)，樓盤品質(zhì)化并逐漸規(guī)?；康禺a(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)化以及客群的高端化曲江新區(qū)的開發(fā)樓盤的品質(zhì)化，價格西安樓市最高，相應(yīng)的，客戶群的層次以及綜合素質(zhì)很高區(qū)域市場存在空白縱觀曲江新區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)出個別項目帶有機(jī)位少量的小戶型外，酒店式公寓以及公寓式酒店產(chǎn)品尚屬空白市場長安科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展2006年11月30日，長安區(qū)的航天科技產(chǎn)業(yè)基地的開工建設(shè)西安市酒店行業(yè)的供需不平衡“錦江之星”、“如家”、“人在旅途”等快捷酒店的紛紛進(jìn)駐以表明市場容量及需求巨大項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析75項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析威脅（Threat）威脅類型威脅描述公寓式物業(yè)的集中投放在宏觀調(diào)控政策的影響下，公寓式物業(yè)區(qū)域各開發(fā)企業(yè)坐陣觀戰(zhàn)由于區(qū)域的不成熟，由于政府行為的相違背目前板塊內(nèi)的各開發(fā)企業(yè)均坐陣觀戰(zhàn)，蓄勢待發(fā)，潛在威脅較大曲江新區(qū)其它板塊的酒店或酒店公寓的沖擊西安市其它區(qū)域的酒店以及曲江新區(qū)的“大唐不夜城”和“會展區(qū)”均規(guī)劃有酒店及酒店公寓物業(yè)目前西安市酒店式公寓物業(yè)操作水平的低劣“頤和宮”“陸港國際”等項目只是在概念上進(jìn)行了機(jī)械的生搬硬套，操作手段落后，在消費(fèi)者心目中的影響區(qū)域板塊在消費(fèi)者心目中的影響區(qū)域板塊尚不成熟，地理位置相對較遠(yuǎn)，生活成本大證券、基金投資市場的火熱證券、基金投資市場的火熱吸引了絕大多數(shù)投資者的目光和關(guān)注，對房地產(chǎn)投資市場構(gòu)成一定威脅項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析76項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析小結(jié)：從上述的自我診斷分析（SWOT分析）中，可以發(fā)現(xiàn)，在激烈的市場競爭中，項目自身的優(yōu)勢明顯不足，而機(jī)遇明顯多于威脅。也就是說本項目在激烈的市場競爭中要謀求生存和發(fā)展，其“不可控性”（項目的機(jī)遇和威脅）存在很大的轉(zhuǎn)化和利用空間，值得我們發(fā)揮；而“可控性”（項目自身的優(yōu)劣勢）方面都不明顯，劣勢影響較大。所以，我們則要從產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、主題賣點(diǎn)上進(jìn)行深入研究和刨析，從產(chǎn)品出發(fā)制造賣點(diǎn)，創(chuàng)造優(yōu)勢，提高項目的附加值，從而提高項目的競爭力。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目分析77項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目產(chǎn)品定位“成功的營銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始”——紅嶺風(fēng)車語錄“好的產(chǎn)品取決于其是否能有效地滿足市場的需要，也取決于其是否倡導(dǎo)了一種符合人性的生活追求”?！t嶺風(fēng)車語錄紅嶺風(fēng)車定位思路：從經(jīng)營者的心理需求謀求定位；針對特定目標(biāo)客戶市場，而非整個市場；充分考慮市場風(fēng)險和市場潛力；結(jié)合本項目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位地理環(huán)境優(yōu)勢；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出西安市“公寓式”物業(yè)開發(fā)的樣板品牌。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目產(chǎn)品78項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目產(chǎn)品定位項目作為曲江公寓物業(yè)的標(biāo)桿，作為榮華集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的基石，是集酒店、公寓、商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合性高檔“公寓式”物業(yè)。地下兩層：主要為設(shè)備用房和停車場。地上建筑：２3層，“２＋１”型商業(yè)，３至２3層為建筑主體；其中南樓為“酒店式公寓”，北樓為“公寓式酒店”。地上商業(yè)部分：“２＋１”型商業(yè)，２層地上裙樓＋２層的屋面以及酒店和公寓的部分，均作為項目以及區(qū)域的商業(yè)配套。項目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動作用，成為曲江新區(qū)乃至西安市獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性項目。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目產(chǎn)品79項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的必要性：市場空白曲江作為西安市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的區(qū)域，隨著旅游商貿(mào)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，現(xiàn)有的酒店不足以支撐如此龐大且日益增多的旅游消費(fèi)群體，而一些規(guī)劃中的酒店類物業(yè)又雛形未出，這種市場空白以及供求關(guān)系的失衡是項目開發(fā)的有利時機(jī)。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略站在別人沒有領(lǐng)略過的高度需要勇氣和實(shí)力。以榮華集團(tuán)的影響和實(shí)力，有資格站在這一高度引領(lǐng)都市房地產(chǎn)消費(fèi)朝著人性化、個性化的方向上說話。從而實(shí)現(xiàn)項目開發(fā)與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展很好的遞延。項目自身的需要我們應(yīng)該躍到更高層面，跟別人比文化，比品味、比氣質(zhì)，用更高層面的定位把絕大多數(shù)看似可以競爭的對手排除出局。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目產(chǎn)品80項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群定位項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群81項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群定位目標(biāo)客戶的基本屬性特征描述年齡主要30—45歲之間；滿巢家庭；家庭人口3-5人；受教育程度較高；事業(yè)有成就，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)殷實(shí)，工作壓力大；公司或單位高級技術(shù)骨干、高層管理人員、自有公司負(fù)責(zé)人。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群82項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群定位目標(biāo)客戶的性格特點(diǎn)分析理性的、成熟的、穩(wěn)重的，務(wù)實(shí)的；心態(tài)平和，積極進(jìn)取，有持續(xù)奮進(jìn)的動力；自律性較強(qiáng)，喜歡有秩序、有規(guī)律的生活；善于思考問題，對房地產(chǎn)有一定的認(rèn)識和理解；對房屋的功能性要求較多，滿足家庭生活需要；對國內(nèi)外文化、生活有較多的認(rèn)知，喜歡沿海、歐洲等先進(jìn)城市的生活環(huán)境、人文環(huán)境；具有時代先進(jìn)性，這里所指的時代先進(jìn)性不僅包含科技超前，還包含著復(fù)古等；項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群83項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群定位目標(biāo)客戶的價值觀分析愿意跟同層次、同類型的人交流；承認(rèn)財富是衡量成功的現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，但是更在意事業(yè)和家庭的和諧，事業(yè)成功是使家人身體健康幸福和擁有更高生活品質(zhì)的物質(zhì)基礎(chǔ)；認(rèn)同社會主流價值觀，同時堅持個性、獨(dú)特的見解；目標(biāo)客戶的審美情趣價格不是影響購買的主要因素，品質(zhì)才是第一考慮；簡潔、大方、實(shí)用便捷；堅持自己的欣賞個性；講究高雅格調(diào)，展示個人品位；項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目客群84項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目銷售執(zhí)行項目價格定位

曲江榮華國際——9998元/㎡。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目銷售85項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目銷售執(zhí)行項目銷售策略全程開放式體驗(yàn)營銷策略全程：是指從項目建設(shè)到交房的全過程；開放式：是指項目所涉及到的各個環(huán)節(jié)對外全部公開；體驗(yàn)：

公共部分設(shè)計營銷體驗(yàn)樣板間設(shè)計體驗(yàn)銷售中心營銷體驗(yàn)未來生活方式的指導(dǎo)體驗(yàn)人文營銷“1+1”行銷項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目銷售86項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目銷售執(zhí)行本項目采取的價格策略前期高喊“低”開讓客戶感覺到物超所值總體高開高走、逐步提價價格執(zhí)行策略平層定價策略拉大平面價差，從朝向、景觀、戶型等幾方面綜合考慮，拉大每戶之間的價格差，從而滿足不同價格、不同生活品質(zhì)需求消費(fèi)者。樓層定價策略田忌賽馬，大多高層住宅銷售壓力主要集中在高樓層單位，市場上的尾盤也主要集中在高樓層單位，因此在制定價格策略時應(yīng)提高低樓層價差，降低高樓層價差，從而平衡內(nèi)部銷售，同時在尾盤競爭中具有價格優(yōu)勢項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]項目銷售87項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]整體營銷推廣思路高位切入，中端發(fā)力對項目的開發(fā)樹立戰(zhàn)略發(fā)展的意識：在區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊的基礎(chǔ)上運(yùn)用城市運(yùn)營手法進(jìn)行高度造勢；然后進(jìn)行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接的運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)項目開發(fā)盈利的多樣性及企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)性，給消費(fèi)者一個信心。區(qū)域環(huán)境、項目自身的無縫結(jié)合建立在對本項目擁有自然環(huán)境、項目自身配套的分析研究基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)研究，深層次與項目進(jìn)行對接，實(shí)現(xiàn)天造一半，人造一半的自然人文與項目的無縫結(jié)合。建立無形資源體系，實(shí)現(xiàn)項目總體增值大規(guī)模開發(fā)產(chǎn)品體系是基礎(chǔ)，但產(chǎn)品以外的無形附加才是實(shí)現(xiàn)項目及企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的關(guān)鍵。紅嶺風(fēng)車建議在項目自身的基礎(chǔ)上通過新型生活方式、酒店文化等生活的體驗(yàn)；項目工程監(jiān)督、品質(zhì)展示等口碑傳等，增加項目附加值，增強(qiáng)項目市場競爭力。強(qiáng)化“個性化營銷策略”紅嶺風(fēng)車將以“全程開放式體驗(yàn)營銷”貫穿項目全程，以“稀有”的推廣理念做引導(dǎo)。對項目產(chǎn)品定位、價值提升、營銷理念等提出個性化、差別化策略。點(diǎn)線面聯(lián)動運(yùn)作建立多元化的高、中、低多種作戰(zhàn)平臺，形成主線清晰的綜合立體推廣體系；變不利為有利，避實(shí)就虛，重點(diǎn)出擊。嚴(yán)格把握項目的銷售入市時機(jī)項目是曲江新區(qū)的高端物業(yè)，為體現(xiàn)項目的高品質(zhì)、高檔次，銷售中心放在酒店大堂，項目模型展示進(jìn)金花、入中大、與我們的目標(biāo)客戶群進(jìn)行零距離的充分接觸。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]整體營銷88營銷推廣曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過去，現(xiàn)在是推銷夢想的時代”——紅嶺風(fēng)車語錄本章節(jié)將結(jié)合項目定位，將項目的概念及主題思想采用最行之有效的方式與組合傳遞出去?！緝?nèi)容概述】項目推廣需要解決的問題

進(jìn)行任何操作之前，我們都要明確我們需要解決的問題是什么。項目推廣執(zhí)行

對項目的操作執(zhí)行從各個層面進(jìn)行闡述。營銷推廣曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“推銷產(chǎn)89項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣解決的問題項目推廣需要解決的問題問題一：如何使項目形成獨(dú)有的市場定位與項目形象概念；問題二：如何通過市場戰(zhàn)略的有效進(jìn)行，吸引目標(biāo)購買者及社會大眾的廣泛關(guān)注度，以此讓購買者產(chǎn)生強(qiáng)烈的傾向度；問題三：如何強(qiáng)化項目的現(xiàn)場表現(xiàn)力，并在結(jié)合市場力的基礎(chǔ)上，使客戶認(rèn)可項目品質(zhì)，接受項目所宣揚(yáng)的獨(dú)特優(yōu)勢及升級后的實(shí)力，并以此產(chǎn)生購買沖動；問題四：如何通過促銷手段及事件行銷手法與廣告宣傳的充分配合，在強(qiáng)化銷售力量的基礎(chǔ)上，把目標(biāo)客戶的購買沖動轉(zhuǎn)化在實(shí)際的購買行為。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣解決90項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行這是一個浮躁的年代，而現(xiàn)代人更是面對這壓力和挑戰(zhàn)，經(jīng)常感到找不到方向，沒有依托感。他們需要情感的撫慰，討厭趨迎、媚俗和沒有思想的東西?，F(xiàn)在西安是一個日趨國際化的城市，缺的一部是居住空間，我們的目標(biāo)客戶群內(nèi)心潛在需求也不是一般意義的硬件和環(huán)境，而是一種趨于國際化的生活方式，講出他們心中若隱若現(xiàn)的渴求，反而容易打動他們。因此在推廣上我應(yīng)采用差異化的手法，從各個層面進(jìn)行項目概念、文化、品質(zhì)的灌輸。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行91項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行

綜合項目各方面的優(yōu)勢，以一個非常有震撼力的主題入市，這一主題，不僅對競爭者造成壓力，更使人們本項目產(chǎn)生強(qiáng)烈的好感與關(guān)注度，乃至產(chǎn)生共鳴。

從產(chǎn)品形象入手，以活動為主貫穿項目全程，帶動項目人氣，結(jié)合項目定位一對一營銷等營銷工具全面結(jié)合，力求短、平、快策略在短時間內(nèi)形成立體的傳播效應(yīng)，以體驗(yàn)強(qiáng)化項目認(rèn)識，主要以體驗(yàn)項目酒店文化為目的。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行92項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行推廣目標(biāo)造市，制造市場關(guān)注熱點(diǎn)；造勢，多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲。擴(kuò)大“曲江榮華國際”的知名度、認(rèn)知度和美譽(yù)度。提升企業(yè)形象。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行93項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行推廣原則密集轟炸與長線滲透相結(jié)合。前重后輕，前密后疏，前緊后松，前短后長。遞進(jìn)式攻擊流程概念營銷——圈子營銷——體驗(yàn)營銷——文本營銷———傳媒營銷項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行94項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行推廣策略事件性營銷開篇，打開市場，登場即成市場熱點(diǎn)——制造話題。事件描述：“每平米９９９８元？！住宅？！別墅？！寫字樓？！”推廣手段：華商報１／２版或彩版。項目墻體廣告、戶外媒體、開始市場初接；產(chǎn)品物業(yè)類型、價格等均不公示；造成市場的持續(xù)關(guān)注——樹形象。報紙及相關(guān)媒體軟文同時登場，進(jìn)行曲江行政商務(wù)區(qū)板塊的軟文炒作——炒區(qū)域；界定“酒店式公寓”“公寓式酒店”跟其他“服務(wù)式公寓”的區(qū)別于特質(zhì)——概念灌輸。隨著工程的開展，市場也已炒熱，項目產(chǎn)品開始亮相——項目告知。項目的整體推廣宣傳全面展開。項目定位曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]推廣執(zhí)行95項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]【內(nèi)容概述】產(chǎn)品功能建議對產(chǎn)品的功能劃分進(jìn)行描述和建議。產(chǎn)品戶型建議對產(chǎn)品的戶型面積配比給出建議。產(chǎn)品配套建議結(jié)合項目定位及客群定位，提出項目的配套建議。產(chǎn)品經(jīng)營管理建議從項目的整體定位出發(fā)，提出項目日后經(jīng)營管理建議。項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]【內(nèi)96項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]功能建議“公寓式酒店”：為酒店部分，擁有７０年產(chǎn)權(quán)，投資型物業(yè)；戶型以及結(jié)構(gòu)上充分考慮到“酒店”與“辦公”的相互轉(zhuǎn)化，并針對目標(biāo)客戶群嚴(yán)格限定面積及戶型配比?！熬频晔焦ⅰ保褐饕w現(xiàn)居住之用功能，兼顧投資、自用、辦公功能；戶型設(shè)計上也充分考慮到“居住”與“辦公”的轉(zhuǎn)化性上，針對目標(biāo)客戶群嚴(yán)格限定面積及戶型配比?！吧虡I(yè)配套”：“２＋１型”商業(yè)配套，即：２層底商＋２層屋面及３層的“酒店”及“公寓”部分均作為項目的酒店及商業(yè)配套；２層底商以滿足自身配套為主，兼顧板塊潛在客群的消費(fèi)；而２層屋面及３層的“酒店”及“公寓”部分，則專屬于項目自身的“酒店”及“公寓”休閑、娛樂配套；商業(yè)配套上，整體強(qiáng)調(diào)“專屬性”，體現(xiàn)項目的品質(zhì)化、人性化、高端化。“地下配套”：由于區(qū)域發(fā)展的不成熟，價值區(qū)域潛在消費(fèi)群多為上班族，故消費(fèi)之爭利不強(qiáng)，消費(fèi)呈現(xiàn)明顯的“作息式”消費(fèi)特征即：周一至周五又消費(fèi)人群，周末消費(fèi)人群迅速減少。故，不建議項目做大限定綜合性商業(yè)，舍棄項目原有的“負(fù)一層”做超市的思路。紅嶺風(fēng)車綜合考慮后，建議，項目的“負(fù)二層”為主要為項目的設(shè)備配套層，其剩余空間與“負(fù)一層”共同作為項目的停車場使用。紅嶺風(fēng)車通過市場分析后認(rèn)為，目前項目能夠提供的停車位加上園區(qū)內(nèi)的公用停車位能夠滿足客戶的需求，畢竟我們的客群不是全部的本地居住著。項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]功能建議“公寓式97項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]戶型建議“公寓式酒店”：“酒店式公寓”：酒店客房統(tǒng)計編號建筑面積套數(shù)套間51.5㎡/套80標(biāo)準(zhǔn)間35.8㎡/套18035.8㎡/套35.8㎡/套60公寓戶型設(shè)計編號建筑面積（不含公攤）公攤面積套數(shù)戶型A90㎡/套13.5㎡40戶型B60㎡/套9㎡40戶型C51.5㎡/套7.7㎡40戶型D35.8㎡/套5.37㎡52項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]戶型建議“公寓式98項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]配套建議采暖配套建議紅嶺風(fēng)車建議采用“地下燃?xì)忮仩t”集中供暖，戶內(nèi)采用“地輔熱式”采暖；同時預(yù)留市政管道口。熱水系統(tǒng)既是“酒店式”公寓物業(yè)，熱水系統(tǒng)也是項目必不可缺的，建議采用“空氣熱能熱水器系統(tǒng)”。新風(fēng)系統(tǒng)建議客戶除了產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注之外，生活質(zhì)量的提高更是至關(guān)重要的，通過前文對目標(biāo)客戶的描述，我們的目標(biāo)客戶注重生活的舒適性，強(qiáng)調(diào)享受生活。故，生態(tài)、健康也是打動他們以及構(gòu)成產(chǎn)品賣點(diǎn)和競爭力的又一要素。

空調(diào)系統(tǒng)建議處于對項目經(jīng)濟(jì)效益的考慮，在盡量不影響建筑物層高的前提下，我們建議使用“模塊化分層中央空調(diào)系統(tǒng)”。

智能化系統(tǒng)基于項目客戶群定位的需要，從進(jìn)一步提升項目競爭力角度出發(fā)，建議初基本的“電視”、“電話”外，“光纖入戶”。為使用者提供上網(wǎng)的便利性。充分體現(xiàn)項目“自用”與“辦公”功能的可轉(zhuǎn)化型。項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]配套建議采暖配套99項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]經(jīng)營管理建議“酒店式公寓”經(jīng)營管理建議共享項目酒店、商業(yè)配套。針對投資者，設(shè)定“自營層”和“委托經(jīng)營層”，酒店管理方可進(jìn)行客戶的介紹。酒店提供物業(yè)管理及相應(yīng)的酒店服務(wù)，采用“菜單式”服務(wù)內(nèi)容，收取“物業(yè)費(fèi)”以外的相應(yīng)“服務(wù)費(fèi)用”。······“公寓式酒店”經(jīng)營管理建議

尋求知名星級酒店強(qiáng)強(qiáng)合作，有酒店方全權(quán)管理、運(yùn)營酒店部分，同時為“酒店式公寓”部分提供相應(yīng)的酒店式服務(wù)內(nèi)容。

設(shè)置“女士專層”概念，方便女性消費(fèi)者的入住，樓層控制上的各個環(huán)節(jié)均無男士打擾，體現(xiàn)項目的人性化和品質(zhì)化?！ぁぁぁぁぁぴ诮?jīng)營管理過程中，注意“酒店式公寓”和“公寓式酒店”的相互依托和轉(zhuǎn)化性，從而減低項目經(jīng)營管理上的風(fēng)險和壓力。項目產(chǎn)品建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]經(jīng)營管理建議“酒100結(jié)束語曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]以上報告是在我司在貴司大力支持下對項目初步認(rèn)識及對項目區(qū)域調(diào)研及對相關(guān)政府部門咨詢及對政府政策的理解的情況下的淺見，在此感謝貴司對我司幫助。

預(yù)祝本項目開發(fā)銷售一帆風(fēng)順，財源滾滾！謝謝！結(jié)束語曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]謝謝！101曲江榮華國際榮華曲江項目策劃報告曲江榮華國際榮華曲江項目策劃報告102[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際第一部分：規(guī)劃設(shè)計方案第二部分：策劃報告概述[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際第一部分：規(guī)劃設(shè)計方案第二部103[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]·充分的市場調(diào)研·準(zhǔn)確的客群定位“在合適的地方，蓋合適的房子，賣給合適的人”

·戶型的多樣化和可轉(zhuǎn)化性曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]·充分的市場調(diào)研·準(zhǔn)確的客群定位104[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際105[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際106[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際107[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際108[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際109[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際110[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際111[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際112[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際113[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際114[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際115[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際116[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際117[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際118[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]曲江榮華國際119第二部分：策劃報告概述前言市場調(diào)研部分項目開發(fā)思路闡釋項目定位部分項目營銷推廣項目產(chǎn)品建議書基礎(chǔ)環(huán)境分析深度環(huán)境分析相關(guān)鏈接分析規(guī)劃分析項目開發(fā)思路確認(rèn)酒店式公寓物業(yè)分析酒店式公寓物業(yè)分析項目分析項目產(chǎn)品定位項目客群定位項目銷售執(zhí)行項目整體營銷推廣思路需要解決的問題推廣執(zhí)行產(chǎn)品功能建議產(chǎn)品戶型建議產(chǎn)品配套建議產(chǎn)品經(jīng)營管理建議曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]第二部分：策劃報告概述前言市場調(diào)研部分項目開發(fā)思路闡釋項120前言曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]如何將項目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復(fù)雜的市場競爭中尋求項目的突破口及市場空檔？如何在一片尚未成熟區(qū)域建立一個錯位發(fā)展地產(chǎn)品牌？地塊產(chǎn)品與生俱來的魅力，決定了本報告也如產(chǎn)品本身一樣充滿著激情及與生俱來的沖擊力?！笆袌鲅芯?，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事”。——紅嶺風(fēng)車語錄紅嶺風(fēng)車帶著對以上問題的思考，帶著強(qiáng)烈的憂患與使命感執(zhí)筆！

前言曲江榮華國際[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]如何將項目開121前言曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]說明：鑒于本方案是項目前期策劃方案，故本次報告將集中側(cè)重于項目開發(fā)物業(yè)類型的論證和戰(zhàn)略以及策略等方面的闡述；始終圍繞榮華集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略遞延和產(chǎn)品開發(fā)相結(jié)合的思路。本次方案在市場與產(chǎn)品、營銷與經(jīng)營、現(xiàn)實(shí)與未來、生存與發(fā)展等問題上無法平衡與解決的情況下，將以后者為首要考慮。前言曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]說明：122市場調(diào)研部分曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“準(zhǔn)確的市場信息調(diào)研和分析，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品成功營銷的基礎(chǔ)”?！t嶺風(fēng)車語錄【內(nèi)容概述】【第一節(jié)】基礎(chǔ)環(huán)境分析對宏觀政策環(huán)境、西安房地產(chǎn)發(fā)展分析以及曲江新區(qū)進(jìn)行了基礎(chǔ)性的調(diào)研和分析?！镜诙?jié)】深度環(huán)境分析對曲江新區(qū)的商業(yè)環(huán)境、購房者、曲江新區(qū)重點(diǎn)板塊及項目地塊等進(jìn)行深度的調(diào)研和刨析，進(jìn)一步明確項目的開發(fā)環(huán)境。【第三節(jié)】相關(guān)鏈接分析對西安市寫字樓市場、西安市酒店業(yè)市場以及榮華集團(tuán)品牌進(jìn)行主要鏈接分析，以此來尋求項目操作的突破口和支撐點(diǎn)。市場調(diào)研部分曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]“準(zhǔn)123基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]2006年金融、土地、稅收所出臺的各項政策回顧政策回顧基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]20124基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]2006年緊縮地根、規(guī)范市場秩序及綜合調(diào)控政策回顧基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]20125基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論：政府加大對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的干預(yù)和影響；房地產(chǎn)投資過熱得到了有效的控制；房地產(chǎn)市場更趨于規(guī)范；房地產(chǎn)行業(yè)面臨又一次的重新洗牌；小戶型將成為以后市場供應(yīng)的主體，同質(zhì)化競爭日趨白熱化。政策回顧基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]結(jié)論126基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]商業(yè)地產(chǎn)市場分析

政策打壓，從2005年下半年開始，商業(yè)地產(chǎn)的宣傳受到更多的限制，加上不封頂不能對外銷售、對投資返租形式的封殺等直接卡住了商業(yè)項目的命脈。

競爭加劇。經(jīng)過過去幾年的醞釀，西安商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)集中放量，因此的競爭相當(dāng)殘酷。

投資信心受挫。從投資回報的角度，西安商業(yè)地產(chǎn)目前的售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的預(yù)期。更重要的是，前兩年一些“售后返租”無法承諾兌現(xiàn)的商業(yè)項目問題的暴露，直接影響部分投資者的信心。越來越多的投資者日漸理性，投資觀念成熟，不再輕易就解囊相與。投資環(huán)境分析基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]商業(yè)127基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]證券期貨投資市場分析

證券市場一再傳來佳訊，全國股票投資又掀新高潮。隨著證券市場的持續(xù)火爆，居民對股票、基金的投資持續(xù)高漲，財產(chǎn)性收入成為居民收入的新亮點(diǎn)。投資環(huán)境分析基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華國際西安紅嶺風(fēng)車[實(shí)戰(zhàn)·實(shí)效·實(shí)用]證券128基礎(chǔ)環(huán)境分析曲江榮華