某地區(qū)項目管理及產(chǎn)品定位管理知識分析提案課件

太原“后北屯”項目產(chǎn)品定位提案謹(jǐn)承：山西省太原市萬柏林區(qū)后北屯村委會河北鼎杰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

2012年3月太原“后北屯”項目產(chǎn)品定位提案謹(jǐn)承：山西省太原市萬柏林區(qū)后北1目錄一、太原市宏觀經(jīng)濟情況

(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)

(三) 發(fā)展趨勢二、太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

(一) 整體發(fā)展情況

(二) 各區(qū)發(fā)展情況三、城市綜合體市場競爭情況分析

(一) 市場競爭格局

(二) 周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)四、本項目的SWOT分析

(一) 地塊研究

(二) 項目SWOT分析五、項目定位

(一) 產(chǎn)品定位

(二) 形象定位

(三) 客戶定位六、產(chǎn)品建議（一）預(yù)想風(fēng)格（二）產(chǎn)品賣點結(jié)構(gòu)

七、附件（一）專業(yè)營銷結(jié)構(gòu)（二）專業(yè)營銷策劃工作流程目錄一、太原市宏觀經(jīng)濟情況六、產(chǎn)品建議2一、太原市宏觀經(jīng)濟情況

（一）高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟（二） 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)（三） 發(fā)展趨勢一、太原市宏觀經(jīng)濟情況

（一）高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟3(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

1.城市整體發(fā)展情況太原市經(jīng)濟在改革開放以后得到了長足的發(fā)展，尤其在最近幾年處于高速發(fā)展中，其發(fā)展的速度已經(jīng)名列全國同類城市前茅。太原市GDP年平均增長率11%，人均GDP增長11.2%。據(jù)統(tǒng)計，2011年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1778億元，比2010年增長11%。人均可支配收入24869元，增長12.2%。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先、第三產(chǎn)業(yè)較快增長的經(jīng)濟運行格局。近三年GDP連續(xù)跨越三個千億元：2008年跨越1400億元、達(dá)到1468.64億元；2009年跨越1500億元、達(dá)到1545.24億元；2010年跨越1700億元、達(dá)到1778.05億元，三年間累計增加359.36億元。從2012年開始，太原市經(jīng)濟運行進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟增長周期，目前已經(jīng)攀升至較高的運行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長的平臺。(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

1.城市整體發(fā)展情況4(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

2.

人均發(fā)展情況2008年——2012年，太原市人均GDP增長率排名由2003年的第3位上升至2011年的第1位。為實現(xiàn)中西部經(jīng)濟強市奠定了堅實的基礎(chǔ)。2000年太原市居民可支配收入達(dá)到6108.6元，首次突破6000元。到2004年太原人均可支配收入已達(dá)9353元，到2011年太原市居民人均可支配收入為城市居民15607元，農(nóng)村人均純收入6828元。04年9月末，太原市金融機構(gòu)各項存款余額2095億元，比年初增長16.3%；同時各項貸款余額1846.84億元，比年初增長8.7%。存貸差相當(dāng)明顯。年度2008年2009年2010年2011年2012年(預(yù)計)增長幅度10.30%13.30%15.50%15.70%17.60%人均GDP1253015615191602486928000(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

2.人均發(fā)展情況年度2005(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

3.固定投資情況持續(xù)增長2009年，全社會固定資產(chǎn)投資完成782億元，比上年同期增長11.3％。2010年全社會固定資產(chǎn)投資完成916.5億元，增長8.5%。從項目看，省屬投資增長最快，市屬投資略有下降。國有投資增長速度繼續(xù)領(lǐng)先，仍然保持了較快的增長勢頭。從產(chǎn)業(yè)看，由于惠農(nóng)政策得以落實，提高了農(nóng)民的種糧積極性，農(nóng)業(yè)投入加大，增速呈現(xiàn)出恢復(fù)性的快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。2010年以來，強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，累計完成投資287.6億元，完成濱河?xùn)|路北延，祥云橋等項目413項，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計702.4億元。(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

3.固定投資情況6(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)1.比重傾向明顯，結(jié)構(gòu)不合理第二產(chǎn)業(yè)以資源型挖掘和加工為主導(dǎo)的投資比重過大，既是太原經(jīng)濟的基礎(chǔ)又是未來經(jīng)濟發(fā)展不安定的因素。(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)1.比重傾向明顯，結(jié)構(gòu)不合理7(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2.結(jié)構(gòu)調(diào)整中未來發(fā)展前景不明朗2004年第一產(chǎn)業(yè)投資比上年下降67.9%，第二產(chǎn)業(yè)增長81.8%，第三產(chǎn)業(yè)增長24.9%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，但是第二產(chǎn)業(yè)的傾向還是非常突出，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也得到了增速。(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2.結(jié)構(gòu)調(diào)整中未來發(fā)展前景不明朗8(三) 發(fā)展趨勢1.南移西進(jìn)太原市政府提出“南移西進(jìn)”的發(fā)展政策，城市發(fā)展的重點從原來布局局促的迎澤區(qū)中心地帶逐漸向南側(cè)的小店區(qū)和西面的萬柏林區(qū)發(fā)展，給城市贏得了更多的發(fā)展空間。尤其是萬柏林區(qū)。萬柏林區(qū)位于太原市西北部，新組建的萬柏林具有區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、市場、人才和基礎(chǔ)等六大優(yōu)勢，是城鄉(xiāng)一體、功能齊全的新型城區(qū)。隨著太原政府提出的“南移西進(jìn)”的政策，以及近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的興起，這個傳統(tǒng)的工業(yè)城市煥發(fā)生機。經(jīng)過政府十幾年對大型公共住宅區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)積累了龐大的生活社區(qū)以及巨大的潛在二次置業(yè)消費群體和勢頭趨于國際化的消費觀念。同時長風(fēng)商務(wù)區(qū)的建設(shè)也是太原市城市發(fā)展的重要舉措。長風(fēng)街文化商務(wù)區(qū)域位于汾河以西、長風(fēng)西街以南，規(guī)劃用地2.54平方公里。規(guī)劃中的長風(fēng)街文化商務(wù)區(qū)處于南移的城市發(fā)展交接地帶，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，瀕臨汾河、靠近晉陽湖，具有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。山西省會展中心、太原市音樂廳、太原市博物館和未來的政治中心都準(zhǔn)備選址在此。這些城市發(fā)展趨勢對本案有重大影響。(三) 發(fā)展趨勢1.南移西進(jìn)9(三) 發(fā)展趨勢2.太原都市圈打造為了進(jìn)一步加強太原市的建設(shè)《山西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》確定了太原按照都市圈的模式進(jìn)行發(fā)展。5年以后，太原市全部加上陽泉市全部、榆次地區(qū)、壽陽縣等14個縣地市組成國土面積3.1萬平方公里，人口965萬，GDP達(dá)945億元的大都市圈。同時，城市化水平達(dá)60%，2020年達(dá)到75%左右。目標(biāo)是強化核心城市太原市的指導(dǎo)地位，將太原市都市圈建成國內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)達(dá)的區(qū)域之一。(三) 發(fā)展趨勢2.太原都市圈打造10(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)星河灣：國之大寶——星河灣題記：柳宗元，唐河?xùn)|（山西永濟市）人一代思想家，文學(xué)家。令世界尊崇令對手羨慕的星河灣！高端地產(chǎn)的榜樣，中國財富階層標(biāo)簽，中國高端生活事業(yè)和修為的平臺。概念：晉英回家讓有錢的晉英回家，讓中的晉英回家，讓全世界的晉英回家，留住外逃的晉錢，留住跟隨的投資客。(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)11(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)摩天石：同主流文化對流的社會能量中還存在倆種不可忽略的地域心態(tài)：一種的落后恐懼癥一種是空置優(yōu)越感——馬清運杰產(chǎn)品，選傳播，酷營銷。7米高的空中私家花園。300-800平米頂級公寓。打造太原“第一高樓”“超星級酒店”。概念：挖掘“黑金新晉商”的資本回流中尋求安全置換的新游資。(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)12(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)萬達(dá)公館龍?zhí)逗猴L(fēng)水學(xué)說：水之源也。青龍起峰，富貴永不窮。大凡離龍起祖，起伏之元，屈曲而來，星體端正，骨脈分明，到頭容結(jié)者，為龍之上吉，主科甲王侯之地?！兑住吩唬弘x者，麗也。世界湖居典范，得龍?zhí)墩叩谬埑恰?三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)13二、太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況(一) 整體發(fā)展情況(二) 各區(qū)發(fā)展情況二、太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況(一) 整體發(fā)展情況14(一) 整體發(fā)展情況

1.整體概述太原市房地產(chǎn)市場相對發(fā)達(dá)城市總體比較落后，起步比較低。但太原作為山西省會，較之其他同省城市發(fā)展速度比較快速，尤其是從1999年取消福利分房以來，到2005年六年時間，房價上漲近65%。從2000年開始，太原房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)專業(yè)的代理商，市場操作日趨專業(yè)，市場上開始出現(xiàn)較為集中醒目的銷售廣告。在產(chǎn)品方面，到2005年上半年，已經(jīng)形成戶型結(jié)構(gòu)較為豐富，產(chǎn)品類型多樣化的特點。2003年下半年非典之后，太原市在大規(guī)模進(jìn)行舊城改造的基礎(chǔ)上，提出將市中心南移，并加快西南發(fā)展，“南移西進(jìn)”一時成為熱門話題，太原市相關(guān)區(qū)域的住宅價格也迅速增長。由于商業(yè)用房不受”限購令”影響，投資者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)用房市場，商業(yè)用房市場呈現(xiàn)供銷倆旺態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2011年1-6月太原商業(yè)用房供應(yīng)面積為39.66萬平米，較去年同期上漲44.22%，商業(yè)用房銷售量22.24萬平米。較去年同期上漲82.44%成交均價為11521.57元/平米。受“限購令”外地人購房比例下降同比減少12個百分點。(一) 整體發(fā)展情況

1.整體概述15(一) 整體發(fā)展情況

2.商業(yè)用房供需狀況2010年，太原商業(yè)市場供應(yīng)量為41.51萬㎡，較去年上漲55%。本年成交面積為39.66萬㎡，成交量較上年上漲55.77%。太原商業(yè)市場無論從供應(yīng)量還是成交方面都呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，從2008年到2010年每年都以接近50%的比例上漲。這證明了太原商業(yè)市場逐漸擴大的趨勢。對于太原這個二三線城市來講，二手房交易市場本身不夠成熟，商業(yè)物業(yè)出售較為困難，商業(yè)市場發(fā)展還處于初級階段。由于中國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場普遍都以住宅開發(fā)為主，缺少商業(yè)項目開發(fā)、招商及運營等方面的經(jīng)驗，目前來看商業(yè)模式較為成熟的開發(fā)商為萬達(dá)、九龍倉等。由于政策的調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，未來商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)將會成為房地產(chǎn)市場開發(fā)的新方向。具我們了解，萬科等知名開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)，尋求自己的商業(yè)開發(fā)模式。對于我們太原本地企業(yè)而言，商業(yè)市場屬于一個剛剛起步的階段，我們應(yīng)該盡快調(diào)整企業(yè)發(fā)展的方向，以至于我們不會輸在起跑線上。(一) 整體發(fā)展情況

2.商業(yè)用房供需狀況16(一) 整體發(fā)展情況

3.商業(yè)用房銷售價格2010年，太原商業(yè)物業(yè)銷售價格波動較大，隨著住宅市場的火爆，底鋪型商業(yè)越來越受到投資者的親睞。(一) 整體發(fā)展情況

3.商業(yè)用房銷售價格17(一) 整體發(fā)展情況

4.媒體推廣渠道對太原市2012年第一季度六大主流媒體——山西晚報、太原晚報、山西青年報、山西日報、太原日報、太原廣播電視報進(jìn)行房地產(chǎn)投放的監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其中，山西晚報和太原晚報是兩種最主要的媒體，投放量達(dá)到了總投放量的70%以上(一) 整體發(fā)展情況

4.媒體推廣渠道18(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介迎澤：是太原的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心。堪稱是太原的門戶，全省最大的鐵路、客運樞紐太原火車站和太原長途汽車站均位于區(qū)域中心。迎澤區(qū)是省城傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，全市營業(yè)額千萬元以上的大型商業(yè)90%位于本區(qū)域內(nèi)。迎澤還是太原的金融中心和外事中心，這里集中了眾多的銀行和金融機構(gòu)(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介19(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介晉源：歷史悠久，這里一直是我國北方的政治、軍事、文化中心。晉源區(qū)文物名勝豐富，開發(fā)旅游資源將是晉源區(qū)的經(jīng)濟重點。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介20(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介小店區(qū)：是太原的南大門。交通通訊便捷，高新技術(shù)集中。區(qū)內(nèi)有眾多高、中院校及科研院所，太原經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和作為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也在境內(nèi)，具有雄厚的科技資源，是全市乃至全省最重要的科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)育基地和對外開放的重要窗口。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介21(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介杏花嶺：是太原政治中心，是經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)的太原行政區(qū)劃調(diào)整中組建城鄉(xiāng)一體化的新城區(qū)。擁有眾多的革命遺址和景點。太原目前商業(yè)核心——柳巷就在本區(qū)域?！傲铩钡赇伭至?，買賣興隆，有太原的“王府井”之稱。目前太原最大的購物中心“銅鑼灣廣場”在此運營。本區(qū)域的特點就是繁華的市中心，商業(yè)氛圍濃厚。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介22(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介尖草坪：位于太原的最北端，工業(yè)發(fā)達(dá)，有石膏建材、石油化工、鑄造、機械加工等四大支柱產(chǎn)業(yè)；尖草坪農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，有初具規(guī)模的五大農(nóng)業(yè)基地。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有閑置廠區(qū)土地面積39萬平方米。區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富，歷史文化眾多。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介23(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介萬柏林：新組建的萬柏林具有區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、市場、人才和基礎(chǔ)等六大優(yōu)勢，是城鄉(xiāng)一體、功能齊全的新型城區(qū)。隨著太原政府提出的“南移西進(jìn)”的政策，以及近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的興起，這個傳統(tǒng)的工業(yè)城市煥發(fā)生機。經(jīng)過政府十幾年對大型公共住宅區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)積累了龐大的生活社區(qū)以及巨大的潛在消費群體，存在這巨大的商業(yè)價值。已經(jīng)成為投資的熱點(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介24(二) 各區(qū)發(fā)展情況

2.未來規(guī)劃概兩大城市商業(yè)中心柳巷——鐘樓街商業(yè)中心，形成購物、餐飲、休閑消費格局。親賢北街——長風(fēng)街商業(yè)中心：品牌商品、服務(wù)型商業(yè)，引領(lǐng)消費潮流的時尚消費。六個區(qū)域商業(yè)中心為了平衡城市發(fā)展，在不同區(qū)域確定了六個商業(yè)中心。迎澤區(qū)朝陽街商業(yè)中心、尖草坪區(qū)商業(yè)中心、萬柏林區(qū)下元商業(yè)中心、杏花嶺區(qū)龍?zhí)渡虡I(yè)中心、小店區(qū)親賢街商業(yè)中心、晉源區(qū)旅游商業(yè)中心。沿河兩岸特色發(fā)展隨著城市發(fā)展，汾河的建設(shè)和交通的完善，大大拉近了汾河兩岸的房地產(chǎn)價值。汾河兩岸即將成為新的具有景觀價值的特色發(fā)展區(qū)域，尤其是本案所處的河西，隨著下元商業(yè)區(qū)的形成，以萬柏林區(qū)政府為核心南北呼應(yīng)的兩個高品質(zhì)商業(yè)區(qū)即將誕生。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

2.未來規(guī)劃概25三、城市綜合體市場競爭情況分析

(一) 市場競爭格局(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)三、城市綜合體市場競爭情況分析

(一) 市場競爭格局26(一) 市場競爭格局1.市場規(guī)模小導(dǎo)致市場潛力不夠年度2010年2011年2012年上半年成交量132萬平方米118萬平方米18萬平方米(一) 市場競爭格局1.市場規(guī)模小導(dǎo)致市場潛力不夠年度20127(一) 市場競爭格局

2.市場結(jié)構(gòu)導(dǎo)致高端物業(yè)稀缺太原在2009年至2012年間中高住宅開發(fā)量遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)開發(fā)量，導(dǎo)致太原房地產(chǎn)市場大量以高品質(zhì)住宅為主導(dǎo)，隨著太原的經(jīng)濟發(fā)展速度的加快更多的商業(yè)辦公和旅游商住酒店國際化高端賣場的需求快速提升，伴隨高品質(zhì)住宅的銷售激增高端消費人群和高端人士帶來的拉動人群將越來越多，辦公，商業(yè)，酒店一體的高品質(zhì)城市綜合體將成為下步開發(fā)的熱點。(一) 市場競爭格局

2.市場結(jié)構(gòu)導(dǎo)致高端物業(yè)稀缺28(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

太原市具有代表性的項目主要有2個----萬達(dá)龍?zhí)逗虡I(yè)步行街和摩天石超高層酒店。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

太原市具有代29(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

1.規(guī)模方面(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

1.規(guī)模方面30(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式摩天石：位于濱河西路濱河體育中心東門，由山西君聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資開發(fā)。占地面積：5.6萬平方米；公寓部分地上建筑面積:15.3萬平方米；總建筑面積23.13萬平米；容積為：4.13；綠化率為46.77%。摩天石項目往南依次是濱河體育中心，太原廣播電視總局，太原市圖書館，山西地質(zhì)博物館、山西博物院。東臨汾河公園，西靠西山、南接濱河康體中心，北眺森林公園、濕地公園。摩天石的規(guī)劃中，除了公寓，還有一棟高達(dá)215米的超五星級酒店。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式31(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式太原萬達(dá)公館位于解放北路與北大街交匯處龍?zhí)豆珗@東，占地面積373335.20平方米，總建筑面積150萬平方米，綠化率30%，由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司開發(fā)。二期開發(fā)的是臨近新建路的8棟豪宅，以及北大街附近的人文教育區(qū)；三期是位于綠柳巷西側(cè)緊鄰龍?zhí)逗暮勒９珗@：龍?zhí)豆珗@餐飲住宿：萬達(dá)威斯汀酒店、萬達(dá)廣場，不夜城、海外海、東港海逸、陽光、威尼斯、水世界銀行：周邊有建行、民生、光大、興業(yè)、中行、農(nóng)行、等多家銀行。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式32(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

3營銷手法以上項目產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品理念清晰，目標(biāo)客戶群鎖定準(zhǔn)確，營銷推廣活動策略性強，傳播手段和傳播途徑運用得當(dāng)，營銷人員培訓(xùn)到位，人員素質(zhì)較高，營銷流程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，售樓部建設(shè)特點明顯，樣板間裝修豪華，可以做為我們項目的參考對象。特別值得一提的是“摩天石”的3D樓市更是我們這個項目可以借鑒的傳播手段。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

3營銷手法33四、本項目的SWOT分析(一) 地塊研究(二) 項目SWOT分析四、本項目的SWOT分析(一) 地塊研究34(一) 地塊研究

基本狀況：本地塊坐落于萬柏林區(qū)后北屯，總占地面積108畝，總建筑面積約15萬平方米，用地性質(zhì)商業(yè)用地。(一) 地塊研究

基本狀況：本地塊坐落于萬柏林區(qū)后35(一) 地塊研究

區(qū)域性質(zhì)：地塊屬于太原后北屯，周邊商業(yè)氛圍濃厚餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，人流量充足。(一) 地塊研究

區(qū)域性質(zhì)：地塊屬于太原后北屯，周36(一) 地塊研究

自然環(huán)境：地塊周邊自然環(huán)境較為優(yōu)越，距離汾河不到3000米，周邊綠化狀況較好，無大型集中的工廠。(一) 地塊研究

自然環(huán)境：地塊周邊自然環(huán)境較為優(yōu)37(一) 地塊研究

人文環(huán)境：地塊屬于老城區(qū)，周邊以老住戶和消費人群為主，但隨新項目的開發(fā)，地塊周邊具有成為高品質(zhì)消費購物區(qū)的良好前景。(一) 地塊研究

人文環(huán)境：地塊屬于老城區(qū)，周邊以老38(一) 地塊研究

交通出行：地塊周邊道路較為發(fā)達(dá)。(一) 地塊研究

交通出行：地塊周邊道路較為發(fā)達(dá)。39(一) 地塊研究

區(qū)域配套：區(qū)域配套商務(wù)環(huán)境優(yōu)秀餐飲，購物中心，銀行。(一) 地塊研究

區(qū)域配套：區(qū)域配套商務(wù)環(huán)境優(yōu)秀餐飲，購物中40(二) 項目SWOT分析

優(yōu)勢區(qū)域良好的發(fā)展前景：目前，《后北屯村城中村改造規(guī)劃方案》已經(jīng)被太原市政府審批通過，改造包括3期項目，計劃5年完成。改造完成后，后北屯將成為太原市高品質(zhì)康居社區(qū)和全國一流的新型現(xiàn)代化大型商業(yè)服務(wù)中心，全面提升漪汾片區(qū)城市形象。預(yù)計商業(yè)經(jīng)營年度產(chǎn)值將達(dá)到30億元，建成后物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理預(yù)計將增加3萬個就業(yè)機會?？傮w設(shè)計獨特吸引力強：本案的設(shè)計包裝理念大氣磅礴，獨樹一幟，抓住了太原高端的心理需求，引進(jìn)的商業(yè)項目多以國外一線品牌為主，前衛(wèi)，時尚，高雅，建成后將成為太原乃至山西省的一個新亮點。(二) 項目SWOT分析

優(yōu)勢41(二) 項目SWOT分析

劣勢通往主要干道的道路狀況較差：項目通往主要干道的小路還是土路，沒有經(jīng)過任何處理，在和點單客戶談判和實地考察時可能會影響客戶認(rèn)可度和信心。

周邊環(huán)境層次較低：項目周邊環(huán)境多以兩層底商為主的餐飲行業(yè)，大環(huán)境不統(tǒng)一層次較低短時間內(nèi)雖然會改造但是總體感覺欠佳。(二) 項目SWOT分析

劣勢42(二) 項目SWOT分析

機會太原房地產(chǎn)市場大勢良好：從數(shù)據(jù)分析來看，近幾年來太原房地產(chǎn)市場一直處于持續(xù)增長，無論是成交量還是成交價格都有一定程度的上漲，成為我項目成功招商的市場基礎(chǔ)。本區(qū)域高尚居氛圍的形成：項目周邊預(yù)計在2014年會有較大量的市場供應(yīng)，從而進(jìn)一步提升居住氛圍，一些配套設(shè)施也會陸續(xù)改善，這些利好將進(jìn)一步提升項目價值。優(yōu)越的操作團(tuán)隊：項目由河北最為優(yōu)秀的策劃公司之一鼎杰擔(dān)綱策劃，將能充分地挖掘和整合項目價值，提升項目競爭力。產(chǎn)品大思路以定：目前產(chǎn)品雖然基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)確定，但在戶型外立面設(shè)施等細(xì)節(jié)上還有很大調(diào)整空間。(二) 項目SWOT分析

機會43(二) 項目SWOT分析

威脅市場唯一：我們的產(chǎn)品市場前景極為樂觀，但是在太原市場屬于唯一市場，想要操作好這個項目需要大量的人力物力的投入和大量的智慧和對全世界品牌的認(rèn)知和高端的談判團(tuán)隊。屬于雙刃劍。前期投入大：為適應(yīng)本項目的總體策略，項目前期從建筑，設(shè)計，裝修，宣傳，廣告制作，發(fā)布，人員甄選，隊伍建設(shè)，考察談判，與國際化大型企業(yè)進(jìn)行對接等等因素需要前期的資金投入量比例高于一般項目。(二) 項目SWOT分析

威脅44(二) 項目SWOT分析

SWOT分析總體對策我項目的優(yōu)勢和劣勢均較為明顯，不可復(fù)制的地段、獨一無二的板創(chuàng)意，均為項目提供了獨特的賣點。但項目的前期投入極高，市場運作唯一項目的最大威脅。而從市場戰(zhàn)略角度分析，我們的項目定位極為高端顯著，迎合了太原的整體消費水平，又借助了先階段一些高端樓盤的概念勢頭，只要我們對項目的大戰(zhàn)略進(jìn)行完善的規(guī)劃，資金落實到位，企業(yè)人員整體素質(zhì)非常高那么我們的項目必定是成功的經(jīng)典案例。(二) 項目SWOT分析

SWOT分析總體對策45(二) 項目SWOT分析

我們的策略：借勢營銷：續(xù)“晉英回家”后的“晉英豪門之旅”樹立太原市國際化大都市形象回到后北屯何必出國購物。(二) 項目SWOT分析

我們的策略：46五、項目定位

(一)產(chǎn)品定位(二)形象定位(三)客戶定位五、項目定位

(一)產(chǎn)品定位47(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情關(guān)鍵詞：異域：這是一種首次在太原出現(xiàn)的產(chǎn)品，它在品質(zhì)上有別于所有CBD，是為所有太原人打造的高端產(chǎn)品。他不同普通的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有任何一個現(xiàn)有商圈與之有可比性，他是唯一的，是標(biāo)志的，是空前的，是能夠使太原乃至山西為之一震的項目，他的市場震撼力和爆發(fā)性是空前乃至絕后的。因為他滿足了太原富人的購物心理，我們要與眾不同，我們要標(biāo)新立異。(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情48(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情關(guān)鍵詞：風(fēng)情：他絕對可以稱之為風(fēng)情，像風(fēng)一樣帶動起一種新的文化，像風(fēng)一樣滲透入每一個角落，像風(fēng)一樣來勢兇猛又徐徐沁人心田。他將成為太原人得一種情結(jié)，一種向往，一種認(rèn)可，我們要讓所有太原人認(rèn)為我們出國就和逛街一樣簡單，我們要讓所有太原人說：“我們在逛街”而聽到的那個人不認(rèn)為他是在“柳巷”。(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情49(二) 形象定位

1.核心價值構(gòu)成國際化經(jīng)典形象專業(yè)營銷動作顯赫樓座形象獨特景觀設(shè)計品牌操盤組合最具發(fā)展前景的地理位置核心價值(二) 形象定位

1.核心價值構(gòu)成國際化經(jīng)典形象專業(yè)營銷動作50(二) 形象定位

2.形象定位異域風(fēng)情國際化購物商旅總部關(guān)鍵詞：國際化：它是具有濃郁國際色彩的，澳門葡京賭場、法國香榭麗舍大道，英國牛津大街，墨爾本布洛克拱廊為參照模式，以世界的眼光打造太原最高檔的購物環(huán)境。墨爾本布洛克拱廊(二) 形象定位

2.形象定位墨爾本布洛克拱廊51(二) 形象定位

2.形象定位法國香榭麗舍大道(二) 形象定位

2.形象定位法國香榭麗舍大道52(二) 形象定位

2.形象定位英國牛津大街(二) 形象定位

2.形象定位英國牛津大街53(二) 形象定位

2.形象定位澳門葡京賭場(二) 形象定位

2.形象定位澳門葡京賭場54(二) 形象定位

2.形象定位異域風(fēng)情國際化購物商旅總部關(guān)鍵詞：商旅：它不是一種酒店，而是一種尊貴的生活方式，購物絕不僅僅是消費，更多的是尊貴的生活享受以及身份的象征。希爾頓大酒店，香格里拉大酒店，喜來登大酒店。(二) 形象定位

2.形象定位55(二) 形象定位

2形象定位希爾頓大酒店(二) 形象定位

2形象定位希爾頓大酒店56(二) 形象定位

2形象定位香格里拉大酒店(二) 形象定位

2形象定位香格里拉大酒店57(二) 形象定位

2形象定位喜來登大酒店(二) 形象定位

2形象定位喜來登大酒店58(二) 形象定位

2.形象定位異域風(fēng)情國際化購物商旅總部關(guān)鍵詞：總部：這是一種趨勢、一種潮流，并非寫字樓的唯一方向，只有有藝術(shù)品味非凡才能的階層才能真正懂得享受總部寫字樓生活。(二) 形象定位

2.形象定位59(二) 形象定位

2.形象定位總部級寫字樓(二) 形象定位

2.形象定位總部級寫字樓60(二) 形象定位

3.案名原則符合語音原則：讀起來朗朗上口，具有一定的可記憶性，且較為容易達(dá)到傳播效果。有一定聯(lián)想空間：案名不能過于具象，強調(diào)項目某一方面的特制，從而影響了對項目整體品質(zhì)的認(rèn)知。反應(yīng)項目特質(zhì)：案名作為項目最直觀的第一印象，應(yīng)能充分反應(yīng)項目的特質(zhì)。(二) 形象定位

3.案名原則61(二) 形象定位

4.備選案名推薦案名：后北國際其他方向：異域商界后北豪門花街國際(二) 形象定位

4.備選案名62(二) 形象定位

5.SLOGAN

推薦SLOGAN：晉英·豪門·之旅

其他方向：

購物類：享受尊貴人商住類：世界市中心產(chǎn)品類：高度成就尊貴(二) 形象定位

5.SLOGAN63(三) 客戶定位

1.世界級五星級酒店管理公司(三) 客戶定位

1.世界級五星級酒店管理公司64(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌65(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌66(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌67(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌68(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌69(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌70(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌71(三) 客戶定位

2世界頂級品牌(三) 客戶定位

2世界頂級品牌72六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格（二）產(chǎn)品賣點結(jié)構(gòu)

六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格73六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格1.哥特式建筑風(fēng)格六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格74六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格1.哥特式建筑風(fēng)格六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格75六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格2.巴洛克建筑風(fēng)格六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格76六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格2.巴洛克建筑風(fēng)格六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格77六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格2.巴洛克建筑風(fēng)格六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格78六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格3.羅曼建筑六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格79六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格3.羅曼建筑六、產(chǎn)品建議

（一）預(yù)想風(fēng)格80六、產(chǎn)品建議

（二）產(chǎn)品賣點結(jié)構(gòu)

十大特點成就尊貴生活

地段價值國際化團(tuán)隊異國建筑星級酒店購物中心國際水平管理步行街區(qū)全智能化安全系統(tǒng)豪華大堂中央商務(wù)辦公體系六、產(chǎn)品建議

（二）產(chǎn)品賣點結(jié)構(gòu)

81七、附件（一）專業(yè)營銷結(jié)構(gòu)（二）專業(yè)營銷策劃工作流程七、附件（一）專業(yè)營銷結(jié)構(gòu)82七、附件（一）專業(yè)營銷結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略項目組織計劃控制項目七、附件（一）專業(yè)營銷結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略項目組織計劃控制項目83七、附件（二）專業(yè)營銷策劃工作流程項目營銷定位提案(項目產(chǎn)品客戶營銷渠道）項目簽約項目市場調(diào)研報告（市場調(diào)研數(shù)據(jù)調(diào)研市場分析數(shù)據(jù)分析）項目營銷戰(zhàn)略企劃案（發(fā)展商經(jīng)紀(jì)公司品牌運營商）項目營銷策劃方案（產(chǎn)品市場）項目市場推廣方案（產(chǎn)品傳播媒介目標(biāo)市場）項目運營培訓(xùn)書（組織運營目標(biāo)）項目全案總結(jié)七、附件（二）專業(yè)營銷策劃工作流程84謝謝觀看！歡迎指正！

END

河北鼎杰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

2012年3月謝謝觀看！歡迎指正！

END85太原“后北屯”項目產(chǎn)品定位提案謹(jǐn)承：山西省太原市萬柏林區(qū)后北屯村委會河北鼎杰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

2012年3月太原“后北屯”項目產(chǎn)品定位提案謹(jǐn)承：山西省太原市萬柏林區(qū)后北86目錄一、太原市宏觀經(jīng)濟情況

(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)

(三) 發(fā)展趨勢二、太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

(一) 整體發(fā)展情況

(二) 各區(qū)發(fā)展情況三、城市綜合體市場競爭情況分析

(一) 市場競爭格局

(二) 周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)四、本項目的SWOT分析

(一) 地塊研究

(二) 項目SWOT分析五、項目定位

(一) 產(chǎn)品定位

(二) 形象定位

(三) 客戶定位六、產(chǎn)品建議（一）預(yù)想風(fēng)格（二）產(chǎn)品賣點結(jié)構(gòu)

七、附件（一）專業(yè)營銷結(jié)構(gòu)（二）專業(yè)營銷策劃工作流程目錄一、太原市宏觀經(jīng)濟情況六、產(chǎn)品建議87一、太原市宏觀經(jīng)濟情況

（一）高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟（二） 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)（三） 發(fā)展趨勢一、太原市宏觀經(jīng)濟情況

（一）高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟88(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

1.城市整體發(fā)展情況太原市經(jīng)濟在改革開放以后得到了長足的發(fā)展，尤其在最近幾年處于高速發(fā)展中，其發(fā)展的速度已經(jīng)名列全國同類城市前茅。太原市GDP年平均增長率11%，人均GDP增長11.2%。據(jù)統(tǒng)計，2011年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1778億元，比2010年增長11%。人均可支配收入24869元，增長12.2%。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先、第三產(chǎn)業(yè)較快增長的經(jīng)濟運行格局。近三年GDP連續(xù)跨越三個千億元：2008年跨越1400億元、達(dá)到1468.64億元；2009年跨越1500億元、達(dá)到1545.24億元；2010年跨越1700億元、達(dá)到1778.05億元，三年間累計增加359.36億元。從2012年開始，太原市經(jīng)濟運行進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟增長周期，目前已經(jīng)攀升至較高的運行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長的平臺。(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

1.城市整體發(fā)展情況89(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

2.

人均發(fā)展情況2008年——2012年，太原市人均GDP增長率排名由2003年的第3位上升至2011年的第1位。為實現(xiàn)中西部經(jīng)濟強市奠定了堅實的基礎(chǔ)。2000年太原市居民可支配收入達(dá)到6108.6元，首次突破6000元。到2004年太原人均可支配收入已達(dá)9353元，到2011年太原市居民人均可支配收入為城市居民15607元，農(nóng)村人均純收入6828元。04年9月末，太原市金融機構(gòu)各項存款余額2095億元，比年初增長16.3%；同時各項貸款余額1846.84億元，比年初增長8.7%。存貸差相當(dāng)明顯。年度2008年2009年2010年2011年2012年(預(yù)計)增長幅度10.30%13.30%15.50%15.70%17.60%人均GDP1253015615191602486928000(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

2.人均發(fā)展情況年度20090(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

3.固定投資情況持續(xù)增長2009年，全社會固定資產(chǎn)投資完成782億元，比上年同期增長11.3％。2010年全社會固定資產(chǎn)投資完成916.5億元，增長8.5%。從項目看，省屬投資增長最快，市屬投資略有下降。國有投資增長速度繼續(xù)領(lǐng)先，仍然保持了較快的增長勢頭。從產(chǎn)業(yè)看，由于惠農(nóng)政策得以落實，提高了農(nóng)民的種糧積極性，農(nóng)業(yè)投入加大，增速呈現(xiàn)出恢復(fù)性的快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。2010年以來，強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，累計完成投資287.6億元，完成濱河?xùn)|路北延，祥云橋等項目413項，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計702.4億元。(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟

3.固定投資情況91(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)1.比重傾向明顯，結(jié)構(gòu)不合理第二產(chǎn)業(yè)以資源型挖掘和加工為主導(dǎo)的投資比重過大，既是太原經(jīng)濟的基礎(chǔ)又是未來經(jīng)濟發(fā)展不安定的因素。(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)1.比重傾向明顯，結(jié)構(gòu)不合理92(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2.結(jié)構(gòu)調(diào)整中未來發(fā)展前景不明朗2004年第一產(chǎn)業(yè)投資比上年下降67.9%，第二產(chǎn)業(yè)增長81.8%，第三產(chǎn)業(yè)增長24.9%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，但是第二產(chǎn)業(yè)的傾向還是非常突出，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也得到了增速。(二) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2.結(jié)構(gòu)調(diào)整中未來發(fā)展前景不明朗93(三) 發(fā)展趨勢1.南移西進(jìn)太原市政府提出“南移西進(jìn)”的發(fā)展政策，城市發(fā)展的重點從原來布局局促的迎澤區(qū)中心地帶逐漸向南側(cè)的小店區(qū)和西面的萬柏林區(qū)發(fā)展，給城市贏得了更多的發(fā)展空間。尤其是萬柏林區(qū)。萬柏林區(qū)位于太原市西北部，新組建的萬柏林具有區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、市場、人才和基礎(chǔ)等六大優(yōu)勢，是城鄉(xiāng)一體、功能齊全的新型城區(qū)。隨著太原政府提出的“南移西進(jìn)”的政策，以及近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的興起，這個傳統(tǒng)的工業(yè)城市煥發(fā)生機。經(jīng)過政府十幾年對大型公共住宅區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)積累了龐大的生活社區(qū)以及巨大的潛在二次置業(yè)消費群體和勢頭趨于國際化的消費觀念。同時長風(fēng)商務(wù)區(qū)的建設(shè)也是太原市城市發(fā)展的重要舉措。長風(fēng)街文化商務(wù)區(qū)域位于汾河以西、長風(fēng)西街以南，規(guī)劃用地2.54平方公里。規(guī)劃中的長風(fēng)街文化商務(wù)區(qū)處于南移的城市發(fā)展交接地帶，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，瀕臨汾河、靠近晉陽湖，具有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。山西省會展中心、太原市音樂廳、太原市博物館和未來的政治中心都準(zhǔn)備選址在此。這些城市發(fā)展趨勢對本案有重大影響。(三) 發(fā)展趨勢1.南移西進(jìn)94(三) 發(fā)展趨勢2.太原都市圈打造為了進(jìn)一步加強太原市的建設(shè)《山西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》確定了太原按照都市圈的模式進(jìn)行發(fā)展。5年以后，太原市全部加上陽泉市全部、榆次地區(qū)、壽陽縣等14個縣地市組成國土面積3.1萬平方公里，人口965萬，GDP達(dá)945億元的大都市圈。同時，城市化水平達(dá)60%，2020年達(dá)到75%左右。目標(biāo)是強化核心城市太原市的指導(dǎo)地位，將太原市都市圈建成國內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)達(dá)的區(qū)域之一。(三) 發(fā)展趨勢2.太原都市圈打造95(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)星河灣：國之大寶——星河灣題記：柳宗元，唐河?xùn)|（山西永濟市）人一代思想家，文學(xué)家。令世界尊崇令對手羨慕的星河灣！高端地產(chǎn)的榜樣，中國財富階層標(biāo)簽，中國高端生活事業(yè)和修為的平臺。概念：晉英回家讓有錢的晉英回家，讓中的晉英回家，讓全世界的晉英回家，留住外逃的晉錢，留住跟隨的投資客。(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)96(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)摩天石：同主流文化對流的社會能量中還存在倆種不可忽略的地域心態(tài)：一種的落后恐懼癥一種是空置優(yōu)越感——馬清運杰產(chǎn)品，選傳播，酷營銷。7米高的空中私家花園。300-800平米頂級公寓。打造太原“第一高樓”“超星級酒店”。概念：挖掘“黑金新晉商”的資本回流中尋求安全置換的新游資。(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)97(三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)萬達(dá)公館龍?zhí)逗猴L(fēng)水學(xué)說：水之源也。青龍起峰，富貴永不窮。大凡離龍起祖，起伏之元，屈曲而來，星體端正，骨脈分明，到頭容結(jié)者，為龍之上吉，主科甲王侯之地。《易》曰：離者，麗也。世界湖居典范，得龍?zhí)墩叩谬埑恰?三) 發(fā)展趨勢3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)98二、太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況(一) 整體發(fā)展情況(二) 各區(qū)發(fā)展情況二、太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況(一) 整體發(fā)展情況99(一) 整體發(fā)展情況

1.整體概述太原市房地產(chǎn)市場相對發(fā)達(dá)城市總體比較落后，起步比較低。但太原作為山西省會，較之其他同省城市發(fā)展速度比較快速，尤其是從1999年取消福利分房以來，到2005年六年時間，房價上漲近65%。從2000年開始，太原房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)專業(yè)的代理商，市場操作日趨專業(yè)，市場上開始出現(xiàn)較為集中醒目的銷售廣告。在產(chǎn)品方面，到2005年上半年，已經(jīng)形成戶型結(jié)構(gòu)較為豐富，產(chǎn)品類型多樣化的特點。2003年下半年非典之后，太原市在大規(guī)模進(jìn)行舊城改造的基礎(chǔ)上，提出將市中心南移，并加快西南發(fā)展，“南移西進(jìn)”一時成為熱門話題，太原市相關(guān)區(qū)域的住宅價格也迅速增長。由于商業(yè)用房不受”限購令”影響，投資者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)用房市場，商業(yè)用房市場呈現(xiàn)供銷倆旺態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2011年1-6月太原商業(yè)用房供應(yīng)面積為39.66萬平米，較去年同期上漲44.22%，商業(yè)用房銷售量22.24萬平米。較去年同期上漲82.44%成交均價為11521.57元/平米。受“限購令”外地人購房比例下降同比減少12個百分點。(一) 整體發(fā)展情況

1.整體概述100(一) 整體發(fā)展情況

2.商業(yè)用房供需狀況2010年，太原商業(yè)市場供應(yīng)量為41.51萬㎡，較去年上漲55%。本年成交面積為39.66萬㎡，成交量較上年上漲55.77%。太原商業(yè)市場無論從供應(yīng)量還是成交方面都呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，從2008年到2010年每年都以接近50%的比例上漲。這證明了太原商業(yè)市場逐漸擴大的趨勢。對于太原這個二三線城市來講，二手房交易市場本身不夠成熟，商業(yè)物業(yè)出售較為困難，商業(yè)市場發(fā)展還處于初級階段。由于中國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場普遍都以住宅開發(fā)為主，缺少商業(yè)項目開發(fā)、招商及運營等方面的經(jīng)驗，目前來看商業(yè)模式較為成熟的開發(fā)商為萬達(dá)、九龍倉等。由于政策的調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，未來商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)將會成為房地產(chǎn)市場開發(fā)的新方向。具我們了解，萬科等知名開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)，尋求自己的商業(yè)開發(fā)模式。對于我們太原本地企業(yè)而言，商業(yè)市場屬于一個剛剛起步的階段，我們應(yīng)該盡快調(diào)整企業(yè)發(fā)展的方向，以至于我們不會輸在起跑線上。(一) 整體發(fā)展情況

2.商業(yè)用房供需狀況101(一) 整體發(fā)展情況

3.商業(yè)用房銷售價格2010年，太原商業(yè)物業(yè)銷售價格波動較大，隨著住宅市場的火爆，底鋪型商業(yè)越來越受到投資者的親睞。(一) 整體發(fā)展情況

3.商業(yè)用房銷售價格102(一) 整體發(fā)展情況

4.媒體推廣渠道對太原市2012年第一季度六大主流媒體——山西晚報、太原晚報、山西青年報、山西日報、太原日報、太原廣播電視報進(jìn)行房地產(chǎn)投放的監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其中，山西晚報和太原晚報是兩種最主要的媒體，投放量達(dá)到了總投放量的70%以上(一) 整體發(fā)展情況

4.媒體推廣渠道103(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介迎澤：是太原的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心?？胺Q是太原的門戶，全省最大的鐵路、客運樞紐太原火車站和太原長途汽車站均位于區(qū)域中心。迎澤區(qū)是省城傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，全市營業(yè)額千萬元以上的大型商業(yè)90%位于本區(qū)域內(nèi)。迎澤還是太原的金融中心和外事中心，這里集中了眾多的銀行和金融機構(gòu)(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介104(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介晉源：歷史悠久，這里一直是我國北方的政治、軍事、文化中心。晉源區(qū)文物名勝豐富，開發(fā)旅游資源將是晉源區(qū)的經(jīng)濟重點。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介105(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介小店區(qū)：是太原的南大門。交通通訊便捷，高新技術(shù)集中。區(qū)內(nèi)有眾多高、中院校及科研院所，太原經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和作為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也在境內(nèi)，具有雄厚的科技資源，是全市乃至全省最重要的科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)育基地和對外開放的重要窗口。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介106(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介杏花嶺：是太原政治中心，是經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)的太原行政區(qū)劃調(diào)整中組建城鄉(xiāng)一體化的新城區(qū)。擁有眾多的革命遺址和景點。太原目前商業(yè)核心——柳巷就在本區(qū)域?！傲铩钡赇伭至ⅲI賣興隆，有太原的“王府井”之稱。目前太原最大的購物中心“銅鑼灣廣場”在此運營。本區(qū)域的特點就是繁華的市中心，商業(yè)氛圍濃厚。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介107(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介尖草坪：位于太原的最北端，工業(yè)發(fā)達(dá)，有石膏建材、石油化工、鑄造、機械加工等四大支柱產(chǎn)業(yè)；尖草坪農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，有初具規(guī)模的五大農(nóng)業(yè)基地。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有閑置廠區(qū)土地面積39萬平方米。區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富，歷史文化眾多。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介108(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介萬柏林：新組建的萬柏林具有區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、市場、人才和基礎(chǔ)等六大優(yōu)勢，是城鄉(xiāng)一體、功能齊全的新型城區(qū)。隨著太原政府提出的“南移西進(jìn)”的政策，以及近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的興起，這個傳統(tǒng)的工業(yè)城市煥發(fā)生機。經(jīng)過政府十幾年對大型公共住宅區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)積累了龐大的生活社區(qū)以及巨大的潛在消費群體，存在這巨大的商業(yè)價值。已經(jīng)成為投資的熱點(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡介109(二) 各區(qū)發(fā)展情況

2.未來規(guī)劃概兩大城市商業(yè)中心柳巷——鐘樓街商業(yè)中心，形成購物、餐飲、休閑消費格局。親賢北街——長風(fēng)街商業(yè)中心：品牌商品、服務(wù)型商業(yè)，引領(lǐng)消費潮流的時尚消費。六個區(qū)域商業(yè)中心為了平衡城市發(fā)展，在不同區(qū)域確定了六個商業(yè)中心。迎澤區(qū)朝陽街商業(yè)中心、尖草坪區(qū)商業(yè)中心、萬柏林區(qū)下元商業(yè)中心、杏花嶺區(qū)龍?zhí)渡虡I(yè)中心、小店區(qū)親賢街商業(yè)中心、晉源區(qū)旅游商業(yè)中心。沿河兩岸特色發(fā)展隨著城市發(fā)展，汾河的建設(shè)和交通的完善，大大拉近了汾河兩岸的房地產(chǎn)價值。汾河兩岸即將成為新的具有景觀價值的特色發(fā)展區(qū)域，尤其是本案所處的河西，隨著下元商業(yè)區(qū)的形成，以萬柏林區(qū)政府為核心南北呼應(yīng)的兩個高品質(zhì)商業(yè)區(qū)即將誕生。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

2.未來規(guī)劃概110三、城市綜合體市場競爭情況分析

(一) 市場競爭格局(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)三、城市綜合體市場競爭情況分析

(一) 市場競爭格局111(一) 市場競爭格局1.市場規(guī)模小導(dǎo)致市場潛力不夠年度2010年2011年2012年上半年成交量132萬平方米118萬平方米18萬平方米(一) 市場競爭格局1.市場規(guī)模小導(dǎo)致市場潛力不夠年度201112(一) 市場競爭格局

2.市場結(jié)構(gòu)導(dǎo)致高端物業(yè)稀缺太原在2009年至2012年間中高住宅開發(fā)量遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)開發(fā)量，導(dǎo)致太原房地產(chǎn)市場大量以高品質(zhì)住宅為主導(dǎo)，隨著太原的經(jīng)濟發(fā)展速度的加快更多的商業(yè)辦公和旅游商住酒店國際化高端賣場的需求快速提升，伴隨高品質(zhì)住宅的銷售激增高端消費人群和高端人士帶來的拉動人群將越來越多，辦公，商業(yè)，酒店一體的高品質(zhì)城市綜合體將成為下步開發(fā)的熱點。(一) 市場競爭格局

2.市場結(jié)構(gòu)導(dǎo)致高端物業(yè)稀缺113(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

太原市具有代表性的項目主要有2個----萬達(dá)龍?zhí)逗虡I(yè)步行街和摩天石超高層酒店。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

太原市具有代114(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

1.規(guī)模方面(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

1.規(guī)模方面115(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式摩天石：位于濱河西路濱河體育中心東門，由山西君聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資開發(fā)。占地面積：5.6萬平方米；公寓部分地上建筑面積:15.3萬平方米；總建筑面積23.13萬平米；容積為：4.13；綠化率為46.77%。摩天石項目往南依次是濱河體育中心，太原廣播電視總局，太原市圖書館，山西地質(zhì)博物館、山西博物院。東臨汾河公園，西靠西山、南接濱河康體中心，北眺森林公園、濕地公園。摩天石的規(guī)劃中，除了公寓，還有一棟高達(dá)215米的超五星級酒店。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式116(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式太原萬達(dá)公館位于解放北路與北大街交匯處龍?zhí)豆珗@東，占地面積373335.20平方米，總建筑面積150萬平方米，綠化率30%，由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司開發(fā)。二期開發(fā)的是臨近新建路的8棟豪宅，以及北大街附近的人文教育區(qū)；三期是位于綠柳巷西側(cè)緊鄰龍?zhí)逗暮勒?。公園：龍?zhí)豆珗@餐飲住宿：萬達(dá)威斯汀酒店、萬達(dá)廣場，不夜城、海外海、東港海逸、陽光、威尼斯、水世界銀行：周邊有建行、民生、光大、興業(yè)、中行、農(nóng)行、等多家銀行。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式117(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

3營銷手法以上項目產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品理念清晰，目標(biāo)客戶群鎖定準(zhǔn)確，營銷推廣活動策略性強，傳播手段和傳播途徑運用得當(dāng)，營銷人員培訓(xùn)到位，人員素質(zhì)較高，營銷流程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，售樓部建設(shè)特點明顯，樣板間裝修豪華，可以做為我們項目的參考對象。特別值得一提的是“摩天石”的3D樓市更是我們這個項目可以借鑒的傳播手段。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競爭狀態(tài)

3營銷手法118四、本項目的SWOT分析(一) 地塊研究(二) 項目SWOT分析四、本項目的SWOT分析(一) 地塊研究119(一) 地塊研究

基本狀況：本地塊坐落于萬柏林區(qū)后北屯，總占地面積108畝，總建筑面積約15萬平方米，用地性質(zhì)商業(yè)用地。(一) 地塊研究

基本狀況：本地塊坐落于萬柏林區(qū)后120(一) 地塊研究

區(qū)域性質(zhì)：地塊屬于太原后北屯，周邊商業(yè)氛圍濃厚餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，人流量充足。(一) 地塊研究

區(qū)域性質(zhì)：地塊屬于太原后北屯，周121(一) 地塊研究

自然環(huán)境：地塊周邊自然環(huán)境較為優(yōu)越，距離汾河不到3000米，周邊綠化狀況較好，無大型集中的工廠。(一) 地塊研究

自然環(huán)境：地塊周邊自然環(huán)境較為優(yōu)122(一) 地塊研究

人文環(huán)境：地塊屬于老城區(qū)，周邊以老住戶和消費人群為主，但隨新項目的開發(fā)，地塊周邊具有成為高品質(zhì)消費購物區(qū)的良好前景。(一) 地塊研究

人文環(huán)境：地塊屬于老城區(qū)，周邊以老123(一) 地塊研究

交通出行：地塊周邊道路較為發(fā)達(dá)。(一) 地塊研究

交通出行：地塊周邊道路較為發(fā)達(dá)。124(一) 地塊研究

區(qū)域配套：區(qū)域配套商務(wù)環(huán)境優(yōu)秀餐飲，購物中心，銀行。(一) 地塊研究

區(qū)域配套：區(qū)域配套商務(wù)環(huán)境優(yōu)秀餐飲，購物中125(二) 項目SWOT分析

優(yōu)勢區(qū)域良好的發(fā)展前景：目前，《后北屯村城中村改造規(guī)劃方案》已經(jīng)被太原市政府審批通過，改造包括3期項目，計劃5年完成。改造完成后，后北屯將成為太原市高品質(zhì)康居社區(qū)和全國一流的新型現(xiàn)代化大型商業(yè)服務(wù)中心，全面提升漪汾片區(qū)城市形象。預(yù)計商業(yè)經(jīng)營年度產(chǎn)值將達(dá)到30億元，建成后物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理預(yù)計將增加3萬個就業(yè)機會?？傮w設(shè)計獨特吸引力強：本案的設(shè)計包裝理念大氣磅礴，獨樹一幟，抓住了太原高端的心理需求，引進(jìn)的商業(yè)項目多以國外一線品牌為主，前衛(wèi)，時尚，高雅，建成后將成為太原乃至山西省的一個新亮點。(二) 項目SWOT分析

優(yōu)勢126(二) 項目SWOT分析

劣勢通往主要干道的道路狀況較差：項目通往主要干道的小路還是土路，沒有經(jīng)過任何處理，在和點單客戶談判和實地考察時可能會影響客戶認(rèn)可度和信心。

周邊環(huán)境層次較低：項目周邊環(huán)境多以兩層底商為主的餐飲行業(yè)，大環(huán)境不統(tǒng)一層次較低短時間內(nèi)雖然會改造但是總體感覺欠佳。(二) 項目SWOT分析

劣勢127(二) 項目SWOT分析

機會太原房地產(chǎn)市場大勢良好：從數(shù)據(jù)分析來看，近幾年來太原房地產(chǎn)市場一直處于持續(xù)增長，無論是成交量還是成交價格都有一定程度的上漲，成為我項目成功招商的市場基礎(chǔ)。本區(qū)域高尚居氛圍的形成：項目周邊預(yù)計在2014年會有較大量的市場供應(yīng)，從而進(jìn)一步提升居住氛圍，一些配套設(shè)施也會陸續(xù)改善，這些利好將進(jìn)一步提升項目價值。優(yōu)越的操作團(tuán)隊：項目由河北最為優(yōu)秀的策劃公司之一鼎杰擔(dān)綱策劃，將能充分地挖掘和整合項目價值，提升項目競爭力。產(chǎn)品大思路以定：目前產(chǎn)品雖然基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)確定，但在戶型外立面設(shè)施等細(xì)節(jié)上還有很大調(diào)整空間。(二) 項目SWOT分析

機會128(二) 項目SWOT分析

威脅市場唯一：我們的產(chǎn)品市場前景極為樂觀，但是在太原市場屬于唯一市場，想要操作好這個項目需要大量的人力物力的投入和大量的智慧和對全世界品牌的認(rèn)知和高端的談判團(tuán)隊。屬于雙刃劍。前期投入大：為適應(yīng)本項目的總體策略，項目前期從建筑，設(shè)計，裝修，宣傳，廣告制作，發(fā)布，人員甄選，隊伍建設(shè)，考察談判，與國際化大型企業(yè)進(jìn)行對接等等因素需要前期的資金投入量比例高于一般項目。(二) 項目SWOT分析

威脅129(二) 項目SWOT分析

SWOT分析總體對策我項目的優(yōu)勢和劣勢均較為明顯，不可復(fù)制的地段、獨一無二的板創(chuàng)意，均為項目提供了獨特的賣點。但項目的前期投入極高，市場運作唯一項目的最大威脅。而從市場戰(zhàn)略角度分析，我們的項目定位極為高端顯著，迎合了太原的整體消費水平，又借助了先階段一些高端樓盤的概念勢頭，只要我們對項目的大戰(zhàn)略進(jìn)行完善的規(guī)劃，資金落實到位，企業(yè)人員整體素質(zhì)非常高那么我們的項目必定是成功的經(jīng)典案例。(二) 項目SWOT分析

SWOT分析總體對策130(二) 項目SWOT分析

我們的策略：借勢營銷：續(xù)“晉英回家”后的“晉英豪門之旅”樹立太原市國際化大都市形象回到后北屯何必出國購物。(二) 項目SWOT分析

我們的策略：131五、項目定位

(一)產(chǎn)品定位(二)形象定位(三)客戶定位五、項目定位

(一)產(chǎn)品定位132(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情關(guān)鍵詞：異域：這是一種首次在太原出現(xiàn)的產(chǎn)品，它在品質(zhì)上有別于所有CBD，是為所有太原人打造的高端產(chǎn)品。他不同普通的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有任何一個現(xiàn)有商圈與之有可比性，他是唯一的，是標(biāo)志的，是空前的，是能夠使太原乃至山西為之一震的項目，他的市場震撼力和爆發(fā)性是空前乃至絕后的。因為他滿足了太原富人的購物心理，我們要與眾不同，我們要標(biāo)新立異。(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情133(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情關(guān)鍵詞：風(fēng)情：他絕對可以稱之為風(fēng)情，像風(fēng)一樣帶動起一種新的文化，像風(fēng)一樣滲透入每一個角落，像風(fēng)一樣來勢兇猛又徐徐沁人心田。他將成為太原人得一種情結(jié)，一種向往，一種認(rèn)可，我們要讓所有太原人認(rèn)為我們出國就和逛街一樣簡單，我們要讓所有太原人說：“我們在逛街”而聽到的那個人不認(rèn)為他是在“柳巷”。(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情134(二) 形象定位

1.核心價值構(gòu)成國際化經(jīng)典形象專業(yè)營銷動作顯赫樓座形象獨特景觀設(shè)計品牌操盤組合最具發(fā)展前景的地理位置核心價值(二) 形象定位

1.核心價值構(gòu)成國際化經(jīng)典形象專業(yè)營銷動作135(二) 形象定位

2.形象定位異域風(fēng)情國際化購物商旅總部關(guān)鍵詞：