土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估

第五章土地價(jià)格評(píng)估主講人：王占岐教授土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!

一、地價(jià)的概念、經(jīng)濟(jì)意義和作用概念：地價(jià)一般理解為土地價(jià)格。所謂土地價(jià)格，可解釋為購(gòu)買土地所有權(quán)的價(jià)格。它指的是出讓土地所有權(quán)所應(yīng)取得的補(bǔ)償，或取得土地所有權(quán)所應(yīng)支付的代價(jià).廣義的地價(jià)還包涵了使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等等。

節(jié)

土地價(jià)格理論土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

3、地價(jià)經(jīng)濟(jì)意義和作用1）土地價(jià)格作為資本化的地租，為土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)提供了理論依據(jù)和計(jì)量依據(jù)，作為兩重涵義和性質(zhì)的土地價(jià)格，不僅有土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的意義和作用，并為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與使用提供了有償付費(fèi)的理論和計(jì)量依據(jù)。

2）土地價(jià)格對(duì)不同農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式下土地生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)者的利益具有一定的經(jīng)濟(jì)意義和作用。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!（一）土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格；（二）已利用的土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成；（三）土地價(jià)格是地租的資本化。二、馬克思主義土地價(jià)格理論土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!3.奧地利逢歐根·龐巴維克（E.V.Bohn.Bawerk，1851—1914年）的“邊際效用”價(jià)值論，認(rèn)為土地是可以無限使用的耐用品，土地的純收入是地租，當(dāng)年利用的土地產(chǎn)生全部純收入，依次類推，愈遠(yuǎn)期的土地的地租愈低甚至為零。4.英國(guó)阿·馬歇爾，他融前人的研究為一體，建立了以“均衡價(jià)值（格）論”為核心的理論體系，認(rèn)為土地是大自然贈(zèng)予人類的自然物質(zhì)和力量。土地的“原始價(jià)值”是真正的地租，是大自然賦予的收益。他認(rèn)為土地的稀有性會(huì)帶來地租，但又從邊際報(bào)酬出發(fā)確認(rèn)邊際土地沒有地租。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!這種理論認(rèn)為：土地價(jià)格是由土地的供給和需求決定的。具體分析如圖5-1和圖5-2。（三）土地供求理論圖5-1競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的地價(jià)決定圖5-2微觀企業(yè)的土地供給土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!1．土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格。2．土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價(jià)。3．土地價(jià)格主要由土地需求決定。4．土地價(jià)格成上升趨勢(shì)。5．土地價(jià)格大多是隨個(gè)別交易而形成，一般沒有統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。二、土地價(jià)格的特點(diǎn)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性（一）土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格呈總體上升的趨勢(shì)，是土地價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)基本規(guī)律，這是因?yàn)椋?/p>

1.利息率受利潤(rùn)率下降規(guī)律的驅(qū)動(dòng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

2.地租量不斷遞增隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，地租量呈不斷上漲的趨勢(shì)。地租量的增加表現(xiàn)為全面性的增加，包括級(jí)差地租量、絕對(duì)地租量和壟斷地租量的增加。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!（三）土地價(jià)格變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性由于土地位置的固定性，使土地市場(chǎng)具有區(qū)域性特征。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不相同，因此土地價(jià)格變動(dòng)具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū)，由于不同產(chǎn)業(yè)對(duì)土地又有不同的要求，在不同位置上的地價(jià)也呈現(xiàn)明顯的差異。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!一、宗地估價(jià)程序2.明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目：明確估價(jià)對(duì)象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。明確估價(jià)目的：估價(jià)由委托方提出。明確估價(jià)期日：估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。明確價(jià)格類型：根據(jù)估價(jià)目的和委托方的要求確定。明確估價(jià)作業(yè)日期：根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!8.宗地估價(jià)報(bào)告書包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告書格式分為文字式和表格式。9.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成宗地估價(jià)報(bào)告書后，應(yīng)對(duì)所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報(bào)告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。一、宗地估價(jià)程序土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!1)搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；

2)估算年總收益；

3)估算年總費(fèi)用；

4)計(jì)算年純收益；

5)確定還原利率；

6)選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格；

7)確定待估宗地地價(jià)。

（一）收益還原法2運(yùn)用收益還原法評(píng)估宗地價(jià)格的程序土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!2.2總費(fèi)用

1.土地租賃中的總費(fèi)用主要包括：1)土地使用稅；

2)土地管理費(fèi)；

3)土地維護(hù)費(fèi)；

4)其他費(fèi)用。

2.房地出租中的總費(fèi)用主要包括：1)經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)；

2)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；

3)房屋年保險(xiǎn)費(fèi)；

4)房屋出租年應(yīng)交稅金；

5)房屋年折舊費(fèi)；

6)建房資本的利息

7)其他費(fèi)用。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!2.3求取年純收益

1.土地租賃中的土地年純收益求?。?/p>

土地年純收益=年租金收入―年總費(fèi)用

2.房地出租中的土地年純收益求?。?/p>

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益

房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用

房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!2.4還原利率的確定

還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r——綜合還原利率；

r1——土地還原利率；

r2——建筑物還原利率；

L——土地價(jià)格；

B——建筑物價(jià)格。

2.4.1綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!

二、幾種主要的估價(jià)方法

（二）市場(chǎng)比較法1.市場(chǎng)比較法的基本原理

市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致

。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!1)廣泛搜集宗地交易實(shí)例；2)選取比較實(shí)例；3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4)進(jìn)行交易情況修正；5)進(jìn)行交易日期修正；6)進(jìn)行區(qū)域因素修正；7)進(jìn)行個(gè)別因素修正；8)求出比準(zhǔn)價(jià)格。

（二）市場(chǎng)比較法3.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行宗地估價(jià)應(yīng)按下列步驟操作土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!

二、幾種主要的估價(jià)方法

（三）成本逼近法1.成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的一般地價(jià)公式如下：

(1)新開發(fā)土地

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益

＝成本價(jià)格＋土地所有權(quán)收益

(2)已開發(fā)土地

地價(jià)=土地重新開發(fā)成本（開發(fā)原價(jià)）-減價(jià)修正。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!（三）成本逼近法3確定土地取得費(fèi)

(

1)土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而與土地所有權(quán)人和原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，或是為取得城市國(guó)有土地而發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!(3)城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)：1)被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)；2)購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)；3)安置補(bǔ)助費(fèi)，包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等；4)被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)；5)房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；6)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!（三）成本逼近法5確定土地開發(fā)利息

利息是對(duì)土地投資資金的時(shí)間價(jià)值考慮。土地的取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來綜合確定。6確定土地開發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)是對(duì)土地投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率（利潤(rùn)率）下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤(rùn)率參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤(rùn)率來確定。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!（三）成本逼近法8使用成本逼近法時(shí)應(yīng)注意的問題成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意土地的剩余使用年限，并注意進(jìn)行年期修正。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!

二、幾種主要的估價(jià)方法

（四）剩余法1.基本原理剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。

基本公式：V＝A－(B＋C）

式中：V――待估土地的價(jià)格

A――總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值

B――整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

C――開發(fā)商合理利潤(rùn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：

土地價(jià)格＝房屋的預(yù)期總售價(jià)－建筑總成本－利潤(rùn)－稅收－利息

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!（四）剩余法3.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)。對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法來確定其價(jià)值。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!5.利潤(rùn)開發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。（四）剩余法土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!（四）剩余法7.剩余法的適用范圍剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：（1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)步驟：（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

(1)搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；

(2)確定待估宗地所處地段（區(qū)）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；

(3)分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表；

(4)依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和系數(shù)修正表計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)；

(5)進(jìn)行交易日期等其它修正；

(6)求出待估宗地地價(jià)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

4.基準(zhǔn)地價(jià)的其它修正基準(zhǔn)地價(jià)是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。待估宗地各地價(jià)影響因素修正僅對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正：

1)期日修正：待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期必不相同，因此，需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!

二、幾種主要的估價(jià)方法

（六）利用路線價(jià)評(píng)估

利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，主要是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等

宗地地價(jià)計(jì)算公式：

Ｖ＝u×dv×(d×f)×Ｋi

式中：V──待估宗地地價(jià)；u──路線價(jià)；dv──深度指數(shù)，

f──臨街寬度，d──地塊深度，KI──其它修正系數(shù)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!

1.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)

城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

2.農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)

農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域?yàn)閱挝粚?duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地（主要是指耕地），或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。（一）基準(zhǔn)地價(jià)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!一、土地價(jià)格體系

（三）交易地價(jià)交易地價(jià)是指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，它是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。交易地價(jià)的形式很多，在中國(guó)，主要有國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!

1.建立土地估價(jià)制度2.建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度

3.建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度

4.建立地價(jià)監(jiān)測(cè)體系

5.建立土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度

6.建立土地交易最低限價(jià)制度7.建立土地增值稅制度第三節(jié)

土地價(jià)格的管理二、土地價(jià)格管理制度土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!

3）土地價(jià)格的高低，對(duì)土地市場(chǎng)及土地供求關(guān)系具有調(diào)節(jié)作用。

4）土地價(jià)格是土地利用的導(dǎo)向。

5）土地價(jià)格另一普遍的經(jīng)濟(jì)意義和作用，在于任何社會(huì)形態(tài)下的國(guó)家政府必向土地所有者征稅，而土地稅率的決定又常以土地價(jià)格的高低為依據(jù),土地稅應(yīng)以地價(jià)為基礎(chǔ)，二者都是重要的經(jīng)濟(jì)范疇。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!三、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)格理論（一）西方資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的價(jià)值論和對(duì)土地價(jià)值的基本觀點(diǎn)1.從威廉·配第至亞當(dāng)·斯密到大衛(wèi)·李嘉圖，一般都以勞動(dòng)價(jià)值論為其學(xué)說的基礎(chǔ)，認(rèn)為商品價(jià)值是由生產(chǎn)商品中所耗費(fèi)的勞動(dòng)量決定的，這種勞動(dòng)價(jià)值論為后來馬克思主義科學(xué)勞動(dòng)價(jià)值學(xué)說奠定了基礎(chǔ)。2.18世紀(jì)末至20世紀(jì)初庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)取代古典經(jīng)濟(jì)學(xué)在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的主導(dǎo)地位后，其早期代表人物——法國(guó)讓??巴薩??伊（J.B.Say，1767—1832年）和英國(guó)的托·羅·馬爾薩斯等則對(duì)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的勞動(dòng)價(jià)值論的科學(xué)成分加以否定和歪曲，認(rèn)為商品的價(jià)值是由勞動(dòng)、資本、土地三個(gè)生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)創(chuàng)造的，這就是薩伊提出的“生產(chǎn)三要素”價(jià)值論。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!

土地收益理論認(rèn)為，土地價(jià)格是土地收益即地租的資本化。用公式表示為：aV=—r

式中：V—土地價(jià)格；a—土地純收益；r—資本還原利率；（二）土地收益理論土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!第二節(jié)土地價(jià)格的內(nèi)涵、影響因素及變動(dòng)規(guī)律一、土地價(jià)格的內(nèi)涵土地價(jià)格本質(zhì)內(nèi)涵是若干年的土地純收益即地租貼現(xiàn)值的總和。它具體包括由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對(duì)地租以及由土地的生產(chǎn)條件好壞而產(chǎn)生的級(jí)差地租。土地價(jià)格的內(nèi)涵包含三個(gè)部分：，真正的地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租；第二，土地投資折舊；第三，土地投資利息。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!1、土地自身的因素（一）位置（二）地力（三）面積和形狀（四）地勢(shì)2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（一）人口狀況（二）城市公共設(shè)施建設(shè)（三）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度（四）稅收負(fù)擔(dān)3、行政因素（一）國(guó)家發(fā)展政策（二）土地利用計(jì)劃與規(guī)劃（三）租金價(jià)格政策4、其他因素三、影響土地價(jià)格的因素土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性（二）土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征就總體來講，土地價(jià)格呈不斷上升趨勢(shì)。但具體分析，它并不是直線上升，而是在一定時(shí)期內(nèi)上下波動(dòng)，呈現(xiàn)周期性變動(dòng)特征。

1.土地價(jià)格的周期性發(fā)展是其主要特征。

2.土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!

第三節(jié)

土地價(jià)格評(píng)估

一、宗地估價(jià)程序1、宗地估價(jià)的技術(shù)路線

接受估價(jià)委托；明確估價(jià)基本事項(xiàng)；擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地踏勘待估宗地；相關(guān)資料分析整理；選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格；分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)報(bào)告書；估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書分類歸檔。估價(jià)程序?yàn)椋和恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!一、宗地估價(jià)程序5.估價(jià)人員應(yīng)對(duì)所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理：6.估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)基本方法。7.確定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；

中位數(shù)法；眾數(shù)法；綜合分析法。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!

二、幾種主要的估價(jià)方法

（一）收益還原法1收益還原法的基本原理

收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：

P=a/r[1-1/(1+r)m]

式中：P——有限年期土地收益價(jià)格；

a——年土地純收益；

r——土地還原利率；

m——土地使用年期。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!2.1總收益指客觀總收益，即合理使用不動(dòng)產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!3.經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：1)銷售成本；

2)銷售費(fèi)用；

3)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；

4)銷售稅金；

5)財(cái)務(wù)費(fèi)用；

6)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：

1）生產(chǎn)成本，包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等；

2）產(chǎn)品銷售費(fèi)；

3）產(chǎn)品銷售稅金及附加；

4）財(cái)務(wù)費(fèi)用；

5）管理費(fèi)用；

6）企業(yè)利潤(rùn)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!3.

經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?/p>

房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營(yíng)總收入―經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益

4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取：

土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本

5.

自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?/p>

自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!2.4.2還原利率的確定方法

1.不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!2.市場(chǎng)比較法的基本公式如下：

PD＝PB×A×B×D×E

式中：PD――待估宗地價(jià)格

PB――比較案例價(jià)格

A――待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

B――待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù)

D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

E――待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（二）市場(chǎng)比較法土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!(1)與估價(jià)對(duì)象地塊的用途應(yīng)相同；(2)與估價(jià)對(duì)象地塊所處地段應(yīng)相同；(3)與估價(jià)地塊的價(jià)格類型應(yīng)相同；(4)成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,最長(zhǎng)時(shí)效不宜超過2年；(5)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

（二）市場(chǎng)比較法4.所選取的比較實(shí)例的要求土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!（三）成本逼近法2.成本逼近法的估價(jià)步驟

(1)判斷待估土地是否適用成本逼近法；

(2)搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及所有權(quán)收益等資料；

(3)通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的利息、利潤(rùn)；

(4)確定國(guó)家作為土地所有者對(duì)待估土地所享有的土地所有權(quán)收益；

(5)按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；

(6)確定已開發(fā)土地的減價(jià)修正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!(2)征地費(fèi)用是指國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。具體包括如下各項(xiàng)：1）土地補(bǔ)償費(fèi)；

2）安置補(bǔ)助費(fèi)：按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算；

3）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償；

4）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；5）占用耕地的耕地占用稅；

6）占用耕地的耕地開墾費(fèi)；

7）占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金；

8）征地管理費(fèi)；

9）政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!（三）成本逼近法4確定土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開發(fā)費(fèi)用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用主要指土地平整及宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的關(guān)鍵是如何根據(jù)估價(jià)目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計(jì)入地價(jià)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!（三）成本逼近法7確定土地所有權(quán)收益土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國(guó)家作為土地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時(shí)向用地單位收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，它是絕對(duì)地租的資本化。當(dāng)土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移時(shí)，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級(jí)差地租的資本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差異對(duì)成本價(jià)格的比率。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!（三）成本逼近法8成本逼近法的適用范圍成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，特別適用于土地市場(chǎng)狹小，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!（四）剩余法2.運(yùn)用剩余法估價(jià)的基本程序：（1）調(diào)查待估宗地的基本情況；（2）選擇待估宗地的最有效利用方式；（3）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；（4）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；（5）估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)及開發(fā)、銷售的稅費(fèi)；（6）估算待估宗地的土地價(jià)格。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!（四）剩余法4.利息利息是開發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的融資成本。預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)或建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!（四）剩余法6.現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià)運(yùn)用剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下：

土地價(jià)格＝房地產(chǎn)交易價(jià)格－房屋現(xiàn)值－交易稅費(fèi)

房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場(chǎng)比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益還原法確定。

房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下：

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!

二、幾種主要的估價(jià)方法

（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下：

土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±K