二季度初房地產市場匯報

2019年二季度初房地產市場匯報PPT前言在本次匯報中，我們遵循三個原則：1、嚴格區(qū)分市四區(qū)與北侖、鎮(zhèn)海相關交易數(shù)據(jù)，本次匯報僅統(tǒng)計市四區(qū)數(shù)據(jù)，防止郊區(qū)指標誤導城區(qū)指標產生均值；2、寧波數(shù)據(jù)全部來源于房地產交易中心原始數(shù)據(jù)手動整理，保證數(shù)據(jù)的可靠性；3、所有預判性觀點盡可能貼合數(shù)據(jù)基礎，避免主觀判斷的片面性；一、市場分析全國近況掃描2019年寧波房地產市場供求關系預估歷年供求關系分析當前可售物業(yè)精研分板塊供求研究2019年全年供應量預估2019年寧波房地產銷售形勢預估人口成長曲線與近年來房地產市場去化量分析不同維度同比近期銷售市場發(fā)展趨勢近期開盤項目銷售表現(xiàn)相關銷售形勢的政策性導向2019年二季度后銷售市場預估2019年寧波房地產市場重點發(fā)展商研究寧波重點發(fā)展商指標及一季度完成情況寧波本土重點發(fā)展商年度開發(fā)情況全國近況掃描

2019年3月2019年3月2019年3月新開工面積14595117528960

-19%-24%銷售面積726994078448

29%-10%存量面積193502814534665

45%23%1、2019年3月，全國新開工面積同比下降24%，銷售面積下降10%；2、2019年3月，全國空置面積同比增長23%；本數(shù)據(jù)來源于中指全國數(shù)據(jù)庫全國近況掃描2019年一季度商品住宅同比銳減30%以上城市名單揚州61%北京52%南通44%杭州40%廣州40%惠州37%東莞35%深圳35%肇慶35%連云港35%洛陽34%廈門34%清遠34%三亞33%上海33%濟南33%佛山33%沈陽32%寧波32%大連30%株洲30%本數(shù)據(jù)來源于克而瑞全國數(shù)據(jù)庫2019年寧波房地產市場供求關系預估研究目的依托備案網，精確到每個地塊，每個項目，每套房源研究分析寧波市四區(qū)真實供求存量情況2019年寧波房地產市場供求關系預估歷年供求關系分析1、2019年相對于2019年，市場成長較為平穩(wěn)，供應面積套數(shù)近乎同比增長；2、2019-2019年，市場成交同比增長依次為78%、26%，增長趨勢放緩較為明顯；3、2019-2019年，市場供應量大幅攀升，其中2019年面積供應增長39%，套數(shù)供應增長8%，市場大套型剩余較多；2019年1-4月市場供應量接近2019年全年水平；2019年寧波房地產市場供求關系預估歷年供求關系分析1、2019年一季度市場新增供應量為前四年均值的4.3倍；為上年度的6倍；2、2019年一季度市場成交量等值前四年市場成交量均值；為上年度的0.66倍結合上P，在2019年市場供應量出現(xiàn)大幅度上揚基礎上2019年一季度，市場供應量再次出現(xiàn)爆發(fā)式增長，且成交出現(xiàn)下滑2019年寧波房地產市場供求關系預估歷年供求關系分析1、供應量大幅度提升明顯，2019年供應上浮39%，2019年一季度既達到2019年總供應量76%；2、成交量2019年出現(xiàn)增速放緩，2019年一季度同比下滑0.66倍；2019年寧波房地產市場供求關系預估當前可售物業(yè)精研總存量面積3394582100%有效存量面積196930358%沉淀存量面積142527942%我們對市四區(qū)全部可售物業(yè)進行了逐套篩選，結論如下：名詞解釋：有效存量：2019年后開盤項目，截止當前仍有推廣沉淀存量：2019年前開盤項目，當前基本無推廣有效存量與沉淀存量各占比近半研究發(fā)現(xiàn)：市場有效存量在總成交中占絕對比例近4年來有效存量整體呈波動下滑趨勢供應量激增導致沉淀存量成交占比提高2019年，新項目需警惕老項目搶奪市場成交份額——出來搶客戶的項目更多了！2019年寧波房地產市場供求關系預估寧波基本板塊情況江北洪塘板塊新三江口東部板塊鄞州中心區(qū)板塊城西板塊鎮(zhèn)海板塊江北核心區(qū)老三江口鄞南板塊東南新城北侖板塊衛(wèi)星城板塊城郊延伸板塊主城區(qū)板塊

成交套數(shù)成交面積成交單價面積占比海曙區(qū)8614287231474.4%江北區(qū)9613844208544.3%江北北區(qū)27029813141629.3%江東區(qū)17027583235538.6%科技園區(qū)12917366148475.4%鄞州區(qū)19832185691359668.0%寧波房地產板塊分類：一核兩心，重點發(fā)展北部南向三大城郊延伸板塊兩座衛(wèi)星城2019年寧波房地產市場供求關系預估分板塊供求研究

2019年去化量2019年去化占比截止當前供應量占比預估供求比截止當前供應量海曙區(qū)1464428%6%1.3191950江北區(qū)1253577%7%1.8230264江北北區(qū)1433128%20%4.7674313鄞州區(qū)106495760%46%1.51573338高新科技園區(qū)1128606%9%2.7306041江東區(qū)18664810%12%2.2418677我們對市四區(qū)全部可售物業(yè)進行了分區(qū)篩選，結合去化，結論如下：1、風險區(qū)域：江北北區(qū)供求比達到風險值，為2019年高風險區(qū)域；2、警戒區(qū)域：江東及高新區(qū)競爭風險偏高，供求比在2以上，需警惕入局；3、安全區(qū)域：海曙、鄞州區(qū)供求比較為樂觀，未來可持續(xù)關注，適時取地；2019年寧波房地產市場供求關系預估2019年全年供應量預估我們盤點了截止2019.4月之前，市四區(qū)2年之內已出讓未開發(fā)住宅用地清單：目前市四區(qū)，截止當前2年內已取得未開發(fā)住宅用地為86塊，合計633萬㎡；其中2019年31塊，合計216萬㎡，2019年55塊，合計417萬㎡；按最小預估，本年度可申領預售許可證物業(yè)，2019年約60%體量，2019年約30%；2019年潛在新增供應量為255萬㎡，折算可售（85%）216萬㎡+60萬㎡（一季度）2019年潛在新增可售住宅約估為276萬㎡2019年潛在供應量為576萬㎡（上年度存量300萬㎡）2019年寧波房地產市場供求關系預估截止2019年4月中旬寧波四區(qū)可售統(tǒng)計套數(shù)23886面積3394582其中有效存量套數(shù)12709其中有效存量面積19693031、當前寧波市四區(qū)，純住宅，已領預售許可證可售房源為2.39萬套，合計340萬㎡；2019、2019年，年度市四區(qū)住宅平均去化1.3萬套，合計160萬㎡；2、近三年寧波四區(qū)供求比峰值為3.6；近兩年寧波四區(qū)平均年去化160萬㎡；假設，在去化穩(wěn)定情況下，全年預估供應量為576萬㎡，供求比為3.6

2019-2019年歷年供求比年度2019201920192019年初供應125207207307年度新增16114127760年度供應286348484576年度去化79141178160？供求比3.62.52.7

?2019年全年供應量預估2019年寧波房地產市場供求關系預估總結供應量絕對高峰，供求比絕對峰值；市場尚未出現(xiàn)全板塊頹勢，鄞州、海曙尚有供求空間2019年寧波房地產銷售形勢預估研究目的在高供應前提，單盤成交普遍不景氣背景下分析整體銷售趨勢真實表現(xiàn)2019年寧波房地產銷售形勢預估人口成長曲線與近年來房地產市場去化量分析截止2019年18-35歲青壯人口人口紅利期結束青壯人口比例下降1、以2019年為界，1979-2019年出生人口尚處于青壯年，其中36歲人群處于生育高峰，22歲以上人群尚未進入人口出生低谷（1992年）——婚房首置及改善居住在5年內尚可依賴人口紅利支撐；2、1992年，寧波人口進入波動下行通道，2019年以后22歲婚齡人口逐步減少，2019年以后35歲以上人口逐漸減少——近年可適當調整首置戶型比例，改善型及以上住宅尚有3年人口黃金期，之后需求逐步下滑2019年寧波房地產銷售形勢預估不同維度同比近期銷售市場發(fā)展趨勢半年跨度8.1萬㎡半年跨度8.8萬㎡1、2019年全年成交同比增長26%；2、2019.10-2019.3同比去年增長9%3、08年-14年一季度同比，均值為29.5萬㎡，14年一季度為26.1萬㎡，基本等同7年內均值多項維度對比，市場整體去化穩(wěn)定全年成交141萬㎡全年成交178萬㎡，同比增長26%2019年寧波房地產銷售形勢預估不同維度同比近期銷售市場發(fā)展趨勢2019-2019年四區(qū)在售項目個數(shù)統(tǒng)計

2019201920192019累計項目（個）9398141108（暫）供應面積（萬㎡）286348484576單盤供應（萬㎡）3.13.63.45.3成交面積（萬㎡）79141178160（估）單盤成交（萬㎡）0.81.41.31.5？（估）1、市四區(qū)可售項目個數(shù)逐年增長，2019年同比增長44%，2019年1-4月在售項目個數(shù)既達到2019年77%——可售項目數(shù)量暴增；2、2019-2019年單盤供應面積及去化面積均較為穩(wěn)定；3、2019-2019年單盤供應面積及去化面積較2019年出現(xiàn)明顯提升；過往兩年，寧波四區(qū)單盤抗壓2019年可售項目數(shù)量再次增多且單盤供應面積增長56%以上2019年新開盤去化情況一覽表項目區(qū)域開盤時間推出量開盤去化量去化率均價中海國際社區(qū)鄞州2019.3.303617821.6%12709望府鄞州2019.3.282164018.5%11623君雅苑鄞州2019.3.11342015%12300新東城鄞州2019.3.231784223.5%7095鼎豪名苑鄞州2019.3.292955217.6%92002019年寧波房地產銷售形勢預估近期開盤項目銷售表現(xiàn)2019年初，寧波新開盤項目普遍成交率普遍偏低蓄水認籌量基本低于開盤量，客戶有效蓄水不足2019年寧波房地產銷售形勢預估相關銷售形勢的政策性導向——金融政策

人民幣新增貸款（萬億）其中房地產新增貸款（萬億）房地產貸款余額占貸款余額比重房地產新增貸款占比2009年9.592.0221.1%6.8117.0%2019年7.952.0225.4%8.8318.7%2019年7.471.2616.9%10.8519.8%2019年8.21.3516.5%12.1119.2%2019年8.892.3426.3%14.6120.3%2019年人民幣新增貸款8.89萬億元，其中房地產貸款增加2.34萬億元，增量占同期各項貸款增量26.3%，新增貸款近三成用于房地產。從資金流向來看，2019年房地產行業(yè)融資環(huán)境相對寬松。大部分城市房貸優(yōu)惠政策難覓，貸款發(fā)放周期普遍在1個月以上。銀行基于對風險控制的考慮，對房貸采取更為謹慎的態(tài)度；再者，雖然1季度銀行信貸較為寬松，但是在2019年1-2月，大部分地區(qū)銀行信貸都用于處理年前擠壓的貸款，導致新申請貸款發(fā)放相對困難，也延遲了發(fā)放時間；貸款發(fā)放周期延長，房地產開發(fā)企業(yè)資金回籠速度將受到一定影響。金融政策對房地產形勢的評估：總量提升保證規(guī)模，效率降低抑制速度2019年寧波房地產銷售形勢預估相關銷售形勢的政策性導向——金融政策中國銀行：其一，停貸傳言不可信。房地產貸款是常規(guī)業(yè)務，隨意停止不合邏輯。其二，總體宏觀經濟向上，市場資金量肯定是增加的。房地產能否從資金總量的大池子中獲利，取決于商業(yè)銀行的自身判斷及信貸政策。其三，銀行房地產政策也體現(xiàn)差異化。與各地市場的分化一樣，銀行內部的房地產政策也在逐漸體現(xiàn)差異化。其四，最愿意支持公租房，但目前的問題是配套政策有些脫節(jié)。希望一個城市由一個單位持有。金融機構預測：市場整體平穩(wěn)，但個別風險不容忽視；發(fā)展商策略選擇：整體形勢向上，可保證企業(yè)開發(fā)規(guī)模；差異化調控將導致金融機構政策也體現(xiàn)差異化，房企在項目開發(fā)中，可在區(qū)域、產品形態(tài)、開發(fā)模式上嘗試新的低風險區(qū)域、產品、開發(fā)模式的選擇；穩(wěn)健發(fā)展，創(chuàng)新提升2019年寧波房地產銷售形勢預估相關銷售形勢的政策性導向——地方政策住建部：關于雙向調控；雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。所謂高庫存是指庫存量高于月銷售量的12-15倍，高過1年到1年半的銷售量的，就是高庫存——高庫存城市限購有條件松動信號；（寧波按6區(qū)統(tǒng)計為25個月，按4區(qū)統(tǒng)計為22個月，滿足高庫存城市要求）無錫：4月18日，無錫市政府下發(fā)《關于無錫市戶籍準入登記規(guī)定的通知》，其中第五條：戶均建筑面積達到60㎡以上，準許落戶（原規(guī)定為100㎡，2019年下調為70㎡，本次再次下調）——分類地方性調控政策松動信號；寧波：高新區(qū)40年產權類住宅（和美城），非本地戶口購房100㎡以上可落戶；寧波本科畢業(yè)生直接購買不限制面積可落戶；醞釀新的限購普查政策，老三區(qū)與鄞州區(qū)不互相聯(lián)網——分類地方性調控政策松動信號；2019年寧波房地產銷售形勢預估2019年二季度后銷售市場預估浩騰觀點：一、2019年市場交易量不會出現(xiàn)大幅度下跌；二、2019年將會受到政策和需求影響，必然出現(xiàn)短暫窗口期；三、2019年整體市場供銷壓力提高，但整體市場信心逐漸恢復；2019年寧波房地產銷售形勢預估2019年二季度后銷售市場預估一、2019年市場交易量不會出現(xiàn)大幅度下跌；人口紅利期支撐因素依舊不同維度對比12、14年市場，成交量均表現(xiàn)較為穩(wěn)定單盤、單開發(fā)商指標完成情況偏低更多受到高供應量影響浩騰觀點：2019年市場去化支撐因素依舊，交易量不會出現(xiàn)大幅度下跌2019年寧波房地產銷售形勢預估2019年二季度后銷售市場預估二、2019年將會受到政策和需求影響，必然出現(xiàn)短暫窗口期；寧波歸屬于本次住建部高庫存城市類型，可享受分類調控申請指標；寧波目前在限購方便出現(xiàn)局部松動跡象；2019年一季度市場相對下行，更多受到臨時性政策影響購房者觀望心理；（杭州降價事件、實名制登陸、貸款優(yōu)惠取消）2019年一季度市場成交相對低迷，年度硬性需求在下半年或會得到釋放；浩騰觀點：隨著地方性利好政策的釋放及硬性需求影響，下半年會爆發(fā)極為短暫的年度窗口期；由于需求性客戶基數(shù)有限，窗口期成交總量有限，不可能出現(xiàn)全線扭轉，部分項目將抓住成交機會；2019年寧波房地產銷售形勢預估2019年二季度后銷售市場預估三、2019年整體市場供銷壓力提高，但整體市場信心逐漸恢復；2019年供銷壓力必達到歷史峰值以上（3.4:1），全年銷售壓力不會消減；寧波多數(shù)發(fā)展商年度指標遠超往年，市場推量壓力不容忽視；隨著階段性政策推出及受到供銷壓力影響的部分項目價格調整，市場受眾觀望心理松動，入市信心將有所恢復；浩騰觀點：2019年二季度及以后必然是一個前所未有的激烈競爭市場態(tài)勢；一方面利好政策逐漸推出，市場信心逐漸恢復；另一方面硬性需求有限對應歷年來供應高峰；十個人吃一塊蛋糕，先動的人保證溫飽，后動的人沒的吃；從政策松動頻率看，預判6月、9月，有可能出現(xiàn)年度唯一窗口期高供應和有限需求決定窗口期去化量有限，窗口期后月成交必然再度出現(xiàn)下滑2019年寧波房地產銷售形勢預估總結2019年寧波房地產市場重點發(fā)展商研究研究目的寧波重點開發(fā)商年度指標及完成情況寧波本土開發(fā)商年均開發(fā)及可售儲備情況2019年寧波重點房企總銷盤點(2019.1.1-4.20)序號開發(fā)商銷售套數(shù)（套）銷售均價（元/㎡）銷售面積（萬方）銷售金額（億元）年度指標(億元)指標完成率統(tǒng)計項目1雅戈爾341213834.068.675217%長島花園、東海府、新海景花園、紫玉花園、御璽園、蘇園、比華利2萬科472133883.114.16459%云鷺灣、萬科城、金色城市、金域國際3中海198139972.303.22804%東湖觀邸、國際社區(qū)、雍城世家、九唐4榮安120214320.992.132011%蝶園、榮安府、榮安心居、中央公園、榮合公館、榮安琴灣5奧克斯142129051.531.982010%締壹城、盛世華府、盛世天城6世茂113126941.551.97454%世茂城、世茂首府7綠地90187071.041.941811%綠地海外灘8銀億138107000.951.02502%晴園、鈺鼎園、東岸、海德花苑、海尚國際、海悅花苑、上郡9保利70103990.710.74107%保利城10華潤28117050.520.61252%卡納湖谷1、我們選取了今年銷售指標為10億以上企業(yè)10家進行統(tǒng)計，其中已完成情況進行項目統(tǒng)計羅列；2、從數(shù)據(jù)表現(xiàn)，簽約情況看，一季度完成全年指標10%以上的僅4家，其中3家略超或等于10%；3、8家公司指標在20億以上，做規(guī)模做市場占有率策略明顯；2019年寧波房地產市場重點發(fā)展商研究寧波重點發(fā)展商指標及一季度完成情況2019年寧波房地產市場重點發(fā)展商研究寧波本土重點發(fā)展商年度開發(fā)情況

201920192019截止當前可開發(fā)面積雅戈爾(萬方)10.4316.1319.4454銀億(萬方)1.8766.5512.2235榮安(萬方)5.5714.018.1769平均（萬方）6121352寧波本土重點發(fā)展商，近兩年，年均保持1