南京翠屏國際城寫字樓項(xiàng)目策劃方案提報(bào)稿課件

翠屏國際城寫字樓項(xiàng)目

策劃方案提報(bào)稿06-12VerdureInternationalCity1翠屏國際城寫字樓項(xiàng)目

策劃方案提報(bào)稿06第一部分南京寫字樓市場全解讀2第一部分南京寫字樓市場全解讀2南京寫字樓市場分析寫字樓由于其物業(yè)的針對性以及對物業(yè)附加值需求的特殊性，因此對于周邊商業(yè)環(huán)境、交通、地段等要求很高，所以成交熱點(diǎn)一般集聚在城市中心區(qū)或者新的城市中心區(qū)。目前南京市寫字樓最為集中的區(qū)域是城中板塊，不僅有著已經(jīng)形成的新街口商務(wù)區(qū)、鼓樓－山西路商務(wù)區(qū)，還有正在崛起的大行宮商務(wù)區(qū)和正在建設(shè)中的中央路沿線商務(wù)區(qū)，一批具有代表性的寫字樓正在崛起。同時(shí)城中寫字樓的市場表現(xiàn)也非?；钴S，物業(yè)形態(tài)正在走多元化發(fā)展道路，差異化競爭局面正在形成。未來一段時(shí)間，城中仍舊將是寫字樓供銷的主場。經(jīng)過幾年發(fā)展，南京市的寫字樓市場呈現(xiàn)“兩強(qiáng)相爭”之勢：即以城中為主的主城區(qū)板塊和以奧體中心為依托的河西板塊，城中配套完善，以甲級寫字樓為主；河西是未來CBD，目前人氣不足，soho公寓大行其道。隨著外部投資環(huán)境和交通條件的改善，江寧板塊將成為未來5年寫字樓市場的另一個熱點(diǎn)區(qū)域。南京寫字樓市場分析3南京寫字樓市場分析寫字樓由于其物業(yè)的針對性以及對物業(yè)附加值需南京區(qū)域市場分析新街口商務(wù)區(qū)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)河西CBD商務(wù)區(qū)江寧板塊南京區(qū)域市場分析4南京區(qū)域市場分析新街口商務(wù)區(qū)南京區(qū)域市場分析4南京區(qū)域市場分析新街口地區(qū)是南京的中央商務(wù)區(qū)（CBD），這一地區(qū)分布的金融機(jī)構(gòu)、咨詢公司、法律事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)所和大公司總部、辦公室數(shù)量居南京之首，其中世界500強(qiáng)企業(yè)機(jī)構(gòu)約80家。近期銷售的樓盤：置地廣場、金輪國際大廈、長發(fā)中心等，都是“高檔寫字樓”，頂級配套，價(jià)格和銷量都據(jù)全市首位。新街口商務(wù)區(qū)5南京區(qū)域市場分析新街口地區(qū)是南京的中央商務(wù)區(qū)（CBD案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)長發(fā)中心雙層立面，銀色金屬網(wǎng)5米10米高穿越式大堂，星級酒店標(biāo)準(zhǔn)公共走道毛坯交付，YKK鋁合金窗下沉式廣場，智能化安全系統(tǒng)，仲量聯(lián)行物管高速國際一流電梯492個一拖多可計(jì)量式空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)置地廣場LOW-E玻璃幕墻，局部氟碳鋁板3.6米大堂：品牌自動門；公共走廊：品牌石材，吊頂：高檔吸音材料；公共衛(wèi)生間：高檔防水防潮吊頂；高檔低噪音衛(wèi)生潔具天花吊頂；乳膠漆計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)；有線電視；防火電視監(jiān)控10部OTIS電梯240個，同時(shí)共享五二O廣場1000個停車位分戶運(yùn)行，單獨(dú)計(jì)量的多聯(lián)機(jī)變制冷劑流量空調(diào)系統(tǒng)金輪國際廣場LOW-E中空玻璃幕墻，高檔鋁板3.15米5星級豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修公共部分框架結(jié)構(gòu)，毛坯交付國際5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)智能化系統(tǒng)，美國仕魏理士物管15部約500個獨(dú)立高檔商用空調(diào)瞻園銘樓歐文斯科寧擠塑泡沫板外墻保溫系統(tǒng)3.3米未訂天花吊頂；復(fù)合地板；廚房：櫥柜；衛(wèi)生間：阿里斯頓商業(yè)配套；金融配套2部OTIS電梯60個無瑞華大廈金色條型磚3.4米大堂:天然石材；衛(wèi)生間:優(yōu)質(zhì)防滑地磚輕鋼龍骨，硅鈣板吊頂，乳膠漆墻面，地毯24小時(shí)安保，保安監(jiān)視系統(tǒng)4部日立電梯100個每層暗裝10組以上，吊頂式分體空調(diào)機(jī)組I領(lǐng)域（正陽大廈）開放式干掛豪華花崗巖，LOW—E中空玻璃3.3米（6-8層）；4.6米（2-5層）電梯內(nèi)飾精心設(shè)計(jì)，明亮舒適。大堂挑高5.8米，地面鋪設(shè)高級拋光磚吊頂；乳膠漆；水泥地大型休閑廣場，OA辦公自動化、BA樓宇自動化CA信息自動化、FA消防自動化等中瑞合資蘇州訊達(dá)豪華電梯150個分戶式中央溫控系統(tǒng)多以星級標(biāo)準(zhǔn)裝修外立面、公共部分等，配套設(shè)施較高檔，以體現(xiàn)其高檔寫字樓的品質(zhì)。新街口商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析6案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)長發(fā)中心雙案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)長發(fā)中心仲量聯(lián)行7￥/㎡置地廣場世邦魏理仕7￥/㎡金輪國際廣場新鴻運(yùn)物業(yè)7￥/㎡瞻園銘樓鵬基物業(yè)2￥/㎡瑞華大廈世邦魏理仕4￥/㎡i領(lǐng)域新居物業(yè)3￥/㎡案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）長發(fā)中心1016㎡75㎡-186㎡70%￥20000置地廣場1837㎡900㎡/半層68%—71.3%￥14000金輪國際廣場2000㎡左右62㎡-2100㎡72%￥14000瞻園銘樓2830㎡32㎡-47㎡70%￥8900瑞華大廈847㎡80㎡-200㎡80%￥7500i領(lǐng)域1966—1999㎡80㎡-290㎡76.36%￥9600高檔物業(yè)公司管理費(fèi)用高，普通物業(yè)公司價(jià)格在2-4元不等新街口商務(wù)區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表寫字樓整層面積在800-3000之間，戶型分割自由，小戶型為主，得房率多高于70%，價(jià)格因位置及裝修標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同，精裝修價(jià)格多在14000以上7案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)長發(fā)中心仲量聯(lián)行7￥/㎡置地廣場世邦魏理新街口商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式長發(fā)中心四成按揭，一次性無置地廣場企業(yè)一次性，個人可按揭無金輪國際廣場四成按揭，一次性無瞻園銘樓四成按揭，一次性一次性98折瑞華大廈四成按揭，一次性一次性97折i領(lǐng)域四成按揭，一次性無案名銷售率銷售對象去化方式長發(fā)中心56%外貿(mào)企業(yè)及外資各戶型均衡去化置地廣場50%外貿(mào)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、紡織等900㎡以下金輪國際廣場7.5%實(shí)力企業(yè)及外企62-80㎡瞻園銘樓50%中小型企業(yè)各戶型均衡去化瑞華大廈100%服裝、工貿(mào)、科技等各戶型均衡去化i領(lǐng)域50%各類企業(yè)70㎡；120㎡寫字樓一般付款方式為一次性付清或按揭貸款，按揭首付在四成左右，少數(shù)樓盤有優(yōu)惠這一區(qū)域的銷售量大多超過一半，銷售對象以外貿(mào)、金融等企業(yè)為主，小戶型去化較快8新街口商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方南京區(qū)域市場分析鼓樓是南京一重要交通樞紐，可方便通達(dá)山西路、新街口等地，湖南路南京市新近開發(fā)的南京第二大商業(yè)圈。區(qū)內(nèi)多家金融、商業(yè)機(jī)構(gòu)。湖南路商業(yè)示范街，聚集巨大人氣。各項(xiàng)配套齊全，現(xiàn)在鼓樓和山西路商務(wù)區(qū)連成一片，成為城中板塊重要寫字樓開發(fā)市場。鼓樓山西路商務(wù)區(qū)9南京區(qū)域市場分析鼓樓是南京一重要交通樞紐，可方便通達(dá)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)江蘇議事園大廈玻璃幕墻3.2米五星級標(biāo)準(zhǔn)雙入口豪華大廳、電梯廳、公共走道、公共會客區(qū)吊頂；獨(dú)立廚衛(wèi)；精裝修交付星級酒店配套服務(wù)；智能安保防衛(wèi)系統(tǒng)2部電梯600個分戶中央空調(diào)易發(fā)信息大廈局部干掛花崗巖，鋁塑板飾面，玻璃幕墻3米大堂精裝修輕質(zhì)墻體；毛坯交付商業(yè)配套；金融配套OTIS-LG客梯4部80個中央空調(diào)利奧大廈玻璃幕墻3米全裝修，具體未訂全現(xiàn)澆鋼筋砼框架；小面積戶型精裝修交付；大面積戶型毛坯交付地下變電站；消防控制中心4部蒂森克虜伯電梯189個大金家用中央空調(diào)綠地國際商務(wù)中心單元式LOW-E玻璃幕墻4.2米大堂：花崗巖地面，金屬鋁板吊頂；電梯間：高檔?；u，不銹鋼裝飾條地面；走廊：藝術(shù)?；u，不銹鋼地磚，金屬板吊頂；衛(wèi)生間：Roca衛(wèi)生潔具吊頂；乳膠漆墻面；水泥地供水：德國威樂；監(jiān)控保安：自成獨(dú)立子系統(tǒng)；通訊：24芯光纜7部三菱垂直電梯近200地下停車位VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)中環(huán)國際廣場玻璃幕墻3.15米華麗大堂、豪華電梯廳、私屬階梯式空中花園精裝修高檔俱樂部，標(biāo)準(zhǔn)化酒店服務(wù)豪華高速電梯448個大金VRV空調(diào)系統(tǒng)新城市虹橋中心玻璃幕墻5米挑高大堂、走道、電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)未訂毛坯商業(yè)配套；娛樂配套；空中游泳池7部電梯約地下500個未訂龍吟廣場玻璃幕墻3.3米精裝修大堂，標(biāo)準(zhǔn)裝修公共走道，衛(wèi)生間；優(yōu)質(zhì)防滑地磚部分小單位戶型配備精裝修，其余毛坯房交付安保：電視監(jiān)控系統(tǒng)；通訊：寬帶、衛(wèi)星電視，近20000平米空中花園，噴泉廣場，陽光中庭15部三菱電梯300個大金VRV中央空調(diào)多以星級標(biāo)準(zhǔn)裝修外立面、公共部分等，配套設(shè)施較高檔，以體現(xiàn)其高檔寫字樓的品質(zhì)。10鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)江蘇議事園大廈江蘇議事園酒店物業(yè)3.8￥/㎡易發(fā)信息大廈南京易順物業(yè)5￥/㎡利奧大廈騰虹物業(yè)2.5-3.2￥/㎡綠地國際商務(wù)中心上?？迫?￥/㎡中環(huán)國際廣場中心大酒店物業(yè)3￥/㎡新城市虹橋中心新中海物業(yè)2￥/㎡龍吟廣場快樂世家5.5￥/㎡案名 整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）江蘇議事園大廈2951㎡135㎡-385㎡70%￥12000易發(fā)信息大廈1470㎡130㎡-340㎡78.62%￥10400利奧大廈1000㎡60㎡-90㎡120㎡-250㎡76%￥12000綠地國際商務(wù)中心1800㎡不固定70%￥16800中環(huán)國際廣場1950㎡公寓65㎡，辦公未定65%￥12000新城市虹橋中心1000㎡60㎡-80㎡未定未定，住宅￥10000龍吟廣場2600㎡94㎡-356.8㎡79%￥8600高檔物業(yè)公司管理費(fèi)用高，普通物業(yè)公司價(jià)格在2-5元不等，費(fèi)用差距較大寫字樓整層面積在1000-3000之間，戶型分割以小戶型為主，得房率多在70%以上，價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同，多在10000以上11鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式江蘇議事園大廈四成按揭，一次性無易發(fā)信息大廈一次性,銀行按揭無利奧大廈四成按揭，一次性無綠地國際商務(wù)中心四成按揭，一次性無中環(huán)國際廣場四成按揭，一次性無新城市虹橋中心暫無暫無龍吟廣場四成按揭，一次性一次性98折，其他99折案名銷售率銷售對象去化方式江蘇議事園大廈80%大型企業(yè)，外資企業(yè)。60-70㎡易發(fā)信息大廈12.27%租：順風(fēng)大酒店，售：各類企業(yè)130-260㎡利奧大廈70%外貿(mào)等各行業(yè)40㎡綠地國際商務(wù)中心50%金融、外貿(mào)、政府、事業(yè)單位不固定中環(huán)國際廣場26%大、中、小型企業(yè)65㎡新城市虹橋中心0%暫無暫無龍吟廣場33%中、小型企業(yè)40㎡寫字樓一般付款方式為一次性付清或按揭貸款，按揭首付在四成左右，少數(shù)樓盤有優(yōu)惠銷售量因銷售時(shí)間不同而有所不同，銷售對象以外貿(mào)、金融等企業(yè)為主，小戶型去化較快12鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷南京區(qū)域市場分析南京河西CBD，區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)，以其科學(xué)的規(guī)劃、綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)及各種一應(yīng)俱全的配套設(shè)施，成為南京最閃耀的新城。無論是從宏觀規(guī)劃、消費(fèi)者的消費(fèi)潛力、經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、還是目前正在建設(shè)的具體項(xiàng)目來說，南京的河西奧體CBD都是未來發(fā)展商務(wù)的集中區(qū)域。河西CBD商務(wù)區(qū)13南京區(qū)域市場分析南京河西CBD，區(qū)域性的商貿(mào)、金融、河西CBD區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)紫金西區(qū)中央鐵灰色金屬面板，間隔流灰色外墻涂料3.3米花崗巖地面大堂；高檔?；u電梯間；精裝修公共衛(wèi)生間吊頂；白水泥墻面；水泥地提供商務(wù)功能會議室；商務(wù)簡餐場所及相應(yīng)配套服務(wù)；商務(wù)服務(wù)中心及24小時(shí)代訂車輛等服務(wù)內(nèi)容。辦公7部電梯300個大金中央空調(diào)奧體宋都名座干掛石材，中空玻璃3.15米400平米精裝大堂，走道：?；卮u，精裝修電梯間白水泥墻面；水泥地市政配套；中心花園；高級物管2部OTIS電梯377個無嘉業(yè)國際城玻璃幕墻3.2米華麗大堂；開敞式電梯廳；衛(wèi)生間、地面都采用拋光瓷磚和石材搭配；不銹鋼隔斷版被廣泛用到走廊和天花天花采用灰色的鋁合金吊頂、墻面選用米色石材防水防潮吊頂獨(dú)立衛(wèi)生間；24小時(shí)日常公眾服務(wù)；優(yōu)惠有償服務(wù)運(yùn)用先進(jìn)的船干器技術(shù)、通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)等組成一個多功能全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)1400個數(shù)碼分層中央空調(diào)系統(tǒng)中泰國際廣場玻璃幕墻，鋁板飾面5.9米（5、6層）；3.6米（7-19層）裝修大堂；大理石走道；墻面刷白白水泥墻面，毛坯交付5A現(xiàn)代化智能商務(wù)功能、泰式風(fēng)情空中花園、星級酒店服務(wù)系統(tǒng)6部OTIS電梯地下兩層設(shè)有1000個停車位中央空調(diào)大堂都采用了精裝修，單層層高大多3.1-3.5米之間少數(shù)為5.5米以上挑高。14河西CBD區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配河西CBD區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)中泰國際廣場江紅物業(yè)4￥/㎡紫金西區(qū)中央第一太平戴維斯物業(yè)顧問2￥/㎡嘉業(yè)國際城嘉業(yè)物業(yè)3.38￥/㎡宋都奧體名座浙江廣度物業(yè)2￥/㎡案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）中泰國際廣場1790㎡110㎡65%￥7200紫金西區(qū)中央2000㎡80-200㎡61%￥6100嘉業(yè)國際城1500㎡100-300㎡72%￥6400宋都奧體名座600㎡33-600㎡75%￥5800物業(yè)管理費(fèi)一般在２－４￥/㎡之間，得房率一般為61%－75%之間，分割面積在110-600㎡不等。15河西CBD區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物河西CBD區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式中泰國際廣場四成按揭，一次性一次性98折，其他99折紫金西區(qū)中央四成按揭，一次性無嘉業(yè)國際城四成按揭，一次性無宋都奧體名座一次性,銀行按揭無案名銷售率（租售）銷售對象去化方式中泰國際廣場95%遠(yuǎn)洋、外貿(mào)107㎡；115㎡紫金西區(qū)中央91.59%外貿(mào)等各種企業(yè)80-200㎡嘉業(yè)國際城86%中、小型外貿(mào)等企業(yè)100㎡宋都奧體名座82.6%私營、外貿(mào)、醫(yī)藥、化工等33-100㎡銷售方式以一次性付款為主，以外貿(mào)、金融類企業(yè)居多。16河西CBD區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方南京區(qū)域市場分析江寧寫字樓在06年上半年銷售表現(xiàn)活躍，但從7月份開始，江寧板塊寫字樓成交逐漸萎縮，從成交數(shù)據(jù)來看還是以海通大廈為主要的成交樓盤，目前江寧在售寫字樓項(xiàng)目較少，而且比較分散，雖然其性價(jià)比、產(chǎn)品形式在一定程度上受到購買者以及投資者關(guān)注，但是受到的市場環(huán)境和外界因素影響，加上目前在售樓盤較少，因此江寧寫字樓銷售出現(xiàn)階段性下降。江寧板塊17南京區(qū)域市場分析江寧寫字樓在06年上半年銷售表現(xiàn)活躍江寧板塊樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)海通大廈中空鋼化鍍膜玻璃3.3米大堂：星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；精裝修公共衛(wèi)生間吊頂；水泥地；乳膠漆24小時(shí)安保；基于網(wǎng)絡(luò)平臺的多項(xiàng)定制服務(wù)4部三菱電梯247個中央新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)綠野尚城花崗巖，鋁板3.6米精裝修大堂、走道吊頂；白水泥墻面；獨(dú)立廚衛(wèi)；簡裝交付專業(yè)物業(yè)管理公司；市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全2部電梯60個無江山恒通玻璃幕墻3.6米精裝修大堂，大理石地面；全裝公共衛(wèi)生間吊頂；毛坯交付市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全2部富士達(dá)100個中央空調(diào)，海爾吸頂空調(diào)從外立面、電梯配比、車位等方面看，該區(qū)域樓盤品質(zhì)不高，明顯不如城中、河西等板塊。18江寧板塊樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)江寧板塊樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)海通大廈待定待定￥/㎡綠野·尚樓愛濤物業(yè)3￥/㎡江山·恒通大廈江山物業(yè)2.5￥/㎡案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）海通大廈1200㎡100㎡66%￥5500綠野·尚樓804.11㎡100-200㎡67%￥5000江山·恒通大廈1700㎡57-178㎡80%￥4900該區(qū)域樓盤物業(yè)管理費(fèi)都不太高，基本在2-3￥/㎡之間，均價(jià)在5000元左右。19江寧板塊樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收江寧板塊樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式海通大廈四成按揭，一次性一次性96折綠野·尚樓四成按揭，一次性4000元左右江山·恒通大廈四成按揭，一次性無案名銷售率銷售對象去化方式海通大廈55%研發(fā)、外貿(mào)、房地產(chǎn)等暫無綠野·尚樓50%廣告公司、律師事務(wù)所等100㎡江山·恒通大廈56%江山南京公司駐地及其他企業(yè)50㎡銷售方式以一次性付款為主，小型企業(yè)和外貿(mào)等企業(yè)購買較多。20江寧板塊樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)南京寫字樓市場未來趨勢分析根據(jù)全市今年1-11月的銷售情況來看，城中、河西、江寧是寫字樓市場主力，銷售量以城中、河西為最，售價(jià)以城中為最高，均價(jià)增長約為1500元/平方米。我們預(yù)測：隨著地價(jià)上漲，樓盤自身的軟、硬件配套更加完善、智能化水平不斷提高導(dǎo)致投入成本的增加，房價(jià)仍將上漲。目前供應(yīng)的寫字樓面積分割越來越靈活，各樓盤都有多種面積選擇，從70-1000平米面積不等。而100平米以下各面積段主要滿足純投資需求和成長型小公司自用需求。由于面積小，因而總價(jià)低，相對而言可以有效降低成本和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，因此目前去化速度較快。在未來的一段時(shí)間里，小面積戶型仍將是市場的首選。南京寫字樓市場未來走勢分析21南京寫字樓市場未來趨勢分析根據(jù)全市今年1-11月的銷售情況來競爭個案專題研究

物業(yè)開發(fā)商：

南京海天房地方發(fā)展有限公司

物業(yè)管理商：

星聞物業(yè)管理公司

總建筑面積：

40960平方米

標(biāo)準(zhǔn)層面積：

1200平方米

總層數(shù)：

28層

標(biāo)準(zhǔn)層高度：

3.3米

空調(diào)：

中央新風(fēng)系統(tǒng)

電梯：5部三菱電梯

車位：地面60個,地下210個

車位費(fèi)：未定

交通情況：105路,雨浙線,清安線

其他設(shè)施：

中空鋼化鍍膜玻璃,環(huán)保節(jié)能;寬帶數(shù)據(jù)接入?，F(xiàn)代化綜合布線消防報(bào)警聯(lián)動、安防、智能、有線電視、虛擬通訊等5A級配置海通大廈專題研究基本情況項(xiàng)目交通較為便利，各項(xiàng)設(shè)施及配套都按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，是江寧板塊中較為出色的寫字樓盤。但項(xiàng)目所處位置偏僻，周邊配套不齊全，沒有商務(wù)區(qū)氣氛。22競爭個案專題研究

物業(yè)開發(fā)商：競爭個案專題研究總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)成交比例223

套100套123

套

14376.15

M25494元/M255

%面積劃分140M2130M2110M2100M280M2銷售率27%9%53%8.6%2.8%項(xiàng)目開盤已有7個月，但銷售成交比例很少，其中還包括25-27層公司自留層。從面積去化來看，中等面積即110平方米的戶型去化率最高，小型企業(yè)選擇此面積比較合算。80平米的戶型做企業(yè)太小，個人投資也不可行，銷售差。只有10%以下面積被大型企業(yè)整層或半層購下。客戶主要為中小型企業(yè)，20-24層做為集團(tuán)客戶整層銷售（500平米起售）的樓層目前沒有一間銷售出去的。銷售信息：海通大廈“十一“期間，推出一次性付款享受96折優(yōu)惠。海通大廈為促進(jìn)滯銷樓層的銷售在11月份推出，“海通大廈私營企業(yè)促進(jìn)計(jì)劃”。即10萬元購買基金，可用于6、13F企業(yè)專區(qū)，最小單位面積約200建筑平米。60萬元購買基金，可用于購買10、18F集團(tuán)客戶專區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1150建筑平方米銷售情況及客源分析大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)或個人10%20%70%客戶以軟件研發(fā)、電子企業(yè)為主對我們的啟示：在此區(qū)域，甲級寫字樓缺乏大型企業(yè)關(guān)注?。。?3競爭個案專題研究總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)成交比第二部分項(xiàng)目面臨的主要問題24第二部分項(xiàng)目面臨的主要問題24項(xiàng)目的SWOT分析S——項(xiàng)目優(yōu)勢自然環(huán)境優(yōu)勢產(chǎn)品有一定的差異性價(jià)格有一定優(yōu)勢周邊有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)W——項(xiàng)目劣勢區(qū)域價(jià)值不高交通成本高周邊配套不成勢剛性需求較少O——項(xiàng)目機(jī)會大市場比較好部分細(xì)分市場存在機(jī)遇T——項(xiàng)目威脅潛在競爭對手多（類似項(xiàng)目不能多）細(xì)分市場受眾群體小結(jié)論：塑造獨(dú)一無二的品牌競爭力。25項(xiàng)目的SWOT分析S——項(xiàng)目優(yōu)勢W——項(xiàng)目劣勢O——項(xiàng)目機(jī)會對項(xiàng)目產(chǎn)品的理解項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確？產(chǎn)品是否成熟？配套是否符合功能定位？甲A寫字樓？SOHO?酒店辦公室？……？是否能夠服務(wù)特定群體的要求？配套的標(biāo)準(zhǔn)？功能定位？26對項(xiàng)目產(chǎn)品的理解項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確？產(chǎn)品是否成熟？配套是否符合項(xiàng)目主要問題的提出賣給誰？誰是競爭對手？項(xiàng)目輻射力設(shè)定？如何定價(jià)？如何解決競爭問題？本地人？市區(qū)人？自用客？投資客？大眾？小眾？周邊項(xiàng)目？區(qū)域競爭？做項(xiàng)目還是做品牌？如何突破市場比價(jià)關(guān)系？交通距離競爭？客戶人群競爭？產(chǎn)品競爭？問題關(guān)鍵：如何結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出項(xiàng)目的核心品牌競爭策略。27項(xiàng)目主要問題的提出賣給誰？誰是競爭對手？項(xiàng)目輻射力設(shè)第三部分項(xiàng)目定位28第三部分項(xiàng)目定位28SOHO公寓與甲級寫字樓各指標(biāo)對比表SOHO甲級寫字樓區(qū)位一般位于交通便捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達(dá)、金融等設(shè)施齊備的成熟CBD區(qū)域規(guī)模不小于2萬平米一般5萬平米以上辦公空間以精裝小戶型為主，部分配備名牌生活電器，面積可自由靈活分割能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間層高大部分3.6米以上，部分帶有5米以上挑高室內(nèi)凈高2.6米以上空調(diào)系統(tǒng)自配或交付時(shí)已配，少數(shù)采用中央空調(diào)系統(tǒng)國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上電梯國際知名品牌，候梯時(shí)間不超過1分鐘國際知名品牌，每部服務(wù)面積小于200平米/臺，候梯時(shí)間不超過30秒停車位一般配有小型地上或地下停車場每60-90平米出租面積提供1個機(jī)動停車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理智能化系統(tǒng)部分達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間獨(dú)立精裝衛(wèi)生間，并配有名牌潔具精裝公共衛(wèi)生間生態(tài)空間一般沒有有一些生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀高檔商務(wù)配套無一般配備多功能廳、會議室生活配套部分有休閑會所，娛樂中心一般建有健身中心，休閑咖啡廳等經(jīng)過對比分析可以看出，本項(xiàng)目缺乏做純粹甲級寫字樓或純粹soho的產(chǎn)品基礎(chǔ)及市場支持29SOHO公寓與甲級寫字樓各指標(biāo)對比表SOHO甲級寫字樓區(qū)位一項(xiàng)目策劃的市場突破點(diǎn)價(jià)值取向核心獨(dú)特消費(fèi)人群：做少數(shù)人的寫字樓+獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)：提供與目標(biāo)人群相對應(yīng)的新型辦公、生活方式突破點(diǎn)為商人里的創(chuàng)業(yè)型讀書人服務(wù)+

個性studio產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，區(qū)位市場不成熟，如何解決競爭問題？30項(xiàng)目策劃的市場突破點(diǎn)價(jià)值取向核心突破點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯寫字樓的發(fā)展歷史尚都SOHO第一代：原始辦公樓，多為國企、事業(yè)單位所用第二代：甲級寫字樓，適用于大中型企業(yè)及外企第三代：soho，即家庭式小型工作室第四代：studio31寫字樓的發(fā)展歷史尚都SOHO第一代：原始辦公樓，多為國企、事STUDIO釋義STUDIO即“工作室”，在國內(nèi)屬于比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論，loft和soho都是studio的初期表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時(shí)代后期，人們對流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。STUDIO詮釋了更加張揚(yáng)個性的辦公、家居概念.隨著城市生活節(jié)奏的不斷加快，年輕人不再拘泥于兩點(diǎn)一線的生活規(guī)律，而崇尚個性、自由、流動的工作和生活狀態(tài)，Studio恰恰迎合了他們的需求.STUDIO吸引了大量收入頗豐、沒有家庭負(fù)擔(dān)卻有著無限創(chuàng)意激情的城市新貴。他們對設(shè)施、面積及朝向沒有苛刻的要求，轉(zhuǎn)而追求對空間和環(huán)境的個性表達(dá)。Studio大規(guī)模的空間和它所帶來的自由性，使人們有機(jī)會根據(jù)特殊的需要來組建不同的環(huán)境氛圍。STUDIO已從soho的模式中升華出來。從傳統(tǒng)的辦公樓到甲級寫字樓，到soho，寫字樓的意念便已達(dá)到了一個更新的理念。Studio，將成為第四代寫字樓的典范。32STUDIO釋義STUDIO即“工作室”，在國內(nèi)屬于比較新的客戶定位1核心客戶：

“高速發(fā)展中小型公司”——在市場環(huán)境下自由競爭的，大部分靠腦力勞動來 打拼的創(chuàng)業(yè)型公司公司規(guī)模：通常為20人以下的中小型工作室工作方式：主要是充當(dāng)乙方，代表一種新的生產(chǎn)關(guān)系，弱化上下級刑政關(guān)系，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的甲方、乙方關(guān)系行業(yè)分布：主要是創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、攝影、漫畫、音樂等新興行業(yè)（與海通大廈主力客戶群一致）行業(yè)基礎(chǔ)：網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的誕生和計(jì)算機(jī)家庭化，弱化了傳統(tǒng)的客戶維系模式及對辦公地點(diǎn)的苛刻要求。經(jīng)濟(jì)實(shí)力：新公司剛起步，資金有限，對購買或租住大型寫字樓住宅的資金和心理準(zhǔn)備均不足。租住偏好：他們年輕、充滿活力，喜歡租住中小型公司相對密集的地段，希望購買總價(jià)相對較低、月租金較低的Studio。新生活態(tài)度：公司成員不再將工作當(dāng)作一種養(yǎng)家糊口的手段，而是展現(xiàn)自我的工具；工作不是一種負(fù)擔(dān)，而是帶有娛樂和游戲的性質(zhì)。33客戶定位1核心客戶：公司規(guī)模：通常為20人以下的中小型工作室選擇最佳的細(xì)分市場這類企業(yè)最需要的資源是：客戶和高級員工老板要給客戶展示：他的公司是一個正規(guī)、有實(shí)力、有品位的公司；——以吸引客戶資源，獲得長足發(fā)展。老板要給員工提供：浪漫舒適的工作環(huán)境和文明儒雅的工作氛圍。——以使員工死心塌地愛自己的企業(yè)。內(nèi)部環(huán)境可以對吸引客戶和留住員工起到很強(qiáng)的輔助作用惟有這樣的企業(yè)才會考慮寫字樓的品位、格調(diào)，而非單純的硬件標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格；這種類型的公司在未來將是主流企業(yè)，市場上為他們特制的寫字樓幾乎沒有，所以供小于求，前景看好。34選擇最佳的細(xì)分市場這類企業(yè)最需要的資源是：客戶和高級員工34邊緣客戶：

投資理財(cái)型置業(yè)者，投資住宅的熱情受到抑制之后，正將目光轉(zhuǎn)向投資studio考慮本案屬于非傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)，且交通瓶頸明顯，這部分投資客戶數(shù)量預(yù)計(jì)較小，這點(diǎn)從同區(qū)域競爭個案的銷售情況中也有所體現(xiàn)。投資studio的優(yōu)點(diǎn)：首付款相對少風(fēng)險(xiǎn)相對較小租金回報(bào)穩(wěn)定市場需求旺盛客戶定位235邊緣客戶：考慮本案屬于非傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)，且交通瓶頸明顯，這部項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：創(chuàng)富Studio不偏離“為商人里的讀書人蓋寫字樓”的軌道，去繁就簡，做一個墨香撲鼻的企業(yè)社區(qū)，給喜歡讀書喝茶的少數(shù)企業(yè)家和他的員工們一個放松四肢、充實(shí)頭腦和尋找心情的另類工作環(huán)境。用有形的配套設(shè)施將無形的定位固化下來。36項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：創(chuàng)富Studio不偏離“為商人里的讀書人蓋項(xiàng)目功能定位知識的生產(chǎn)和消費(fèi)活動本身是傾向于地方性的，知識的區(qū)域集聚促成了一些新產(chǎn)業(yè)空間的出現(xiàn)。項(xiàng)目功能定位：打造南京“創(chuàng)富型工作室”新產(chǎn)業(yè)空間大環(huán)境下，區(qū)別于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)——以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)正在興起。這種相互聯(lián)結(jié)企業(yè)、客戶、研究機(jī)構(gòu)、大學(xué)和地方行政當(dāng)局的地方環(huán)境和網(wǎng)絡(luò)關(guān)系能夠增強(qiáng)不同行為主體之間的信任，提高各行為主體伴隨競爭環(huán)境變化調(diào)整自身行為和發(fā)現(xiàn)新解決方法的能力。在知識經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)、分配和使用中，學(xué)習(xí)過程起著特別重要的作用，知識的生產(chǎn)和消費(fèi)不只是單企業(yè)或機(jī)構(gòu)的行為，它依賴于特定的創(chuàng)新環(huán)境，個人、企業(yè)、組織在特定的創(chuàng)新環(huán)境下集聚，通過地理接近和便利的學(xué)習(xí)、交流，以實(shí)現(xiàn)技術(shù)的創(chuàng)新、擴(kuò)散和知識的積累。37項(xiàng)目功能定位知識的生產(chǎn)和消費(fèi)活動本身是傾向于地方性的，知識的第四部分品牌設(shè)計(jì)38第四部分品牌設(shè)計(jì)38品牌設(shè)計(jì)拍賣寫字樓冠名權(quán)在國際業(yè)界，寫字樓冠名權(quán)交易已是成熟營銷模式之一。這對企業(yè)在該地區(qū)的長期發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)并取得良好的社會形象效應(yīng)。冠名權(quán)獲得方式可以是，簽約寫字樓大面積長期租賃合同的主力客戶，也可以是大面積樓層的買家。冠名權(quán)能吸引大型企業(yè)總部進(jìn)駐，且售價(jià)可提高10%-20%主力買家或租戶（建議是金融企業(yè)）的介入，會帶動小企業(yè)的進(jìn)入。品牌設(shè)計(jì)另類品牌命名策略品牌暫定命名：中惠國際大廈（已在使用的品牌名）

沒有差異性和難以體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢，應(yīng)予更換。39品牌設(shè)計(jì)拍賣寫字樓冠名權(quán)在國際業(yè)界，寫字樓冠名權(quán)交易已是成熟品牌定位品牌定位核心價(jià)值觀分享·全天侯·純正個人工作室USP少數(shù)人的創(chuàng)富中心STUDIO企業(yè)社區(qū)因此，品牌名可設(shè)計(jì)為：CR工坊（即創(chuàng)富個人工作室）生造字易于傳播；突出體現(xiàn)個人工作室和為商人中的讀書人所建的辦公理念。40品牌定位品牌定位核心價(jià)值觀分享·全天侯·純正個人工作室主題對產(chǎn)品的要求共享：策劃全南京功能最強(qiáng)大的商務(wù)公社，全面降低每個studio的投資成本，共享一流資源，增強(qiáng)競爭優(yōu)勢。核心工作：建立獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)與獨(dú)特人群的關(guān)聯(lián)。全天候辦公：24小時(shí)高檔商住，提供辦公、居住涉及的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，并提供特色休閑、娛樂公共空間。真正studio：定制空間，倡導(dǎo)自由間隔工作室理念，為業(yè)主準(zhǔn)備能夠?qū)崿F(xiàn)各種裝修風(fēng)格的設(shè)計(jì)公司和裝修隊(duì)。41主題對產(chǎn)品的要求共享：策劃全南京功能最強(qiáng)大的商務(wù)公社，全面降會客室視訊設(shè)備投影設(shè)備品牌核心競爭力1品牌核心競爭力之一：共享南京功能最完備的“企業(yè)社區(qū)”外部資源共享：共用律師、供用會計(jì)師、共用秘書、專業(yè)公司注冊等商務(wù)設(shè)施共享：大樓專用服務(wù)器、專線聯(lián)接投影設(shè)備、視訊會議室、小型會客室、秘書服務(wù)、咨詢、電腦平臺鏈接服務(wù)器提供股市、匯市重點(diǎn)訊息等。大堂服務(wù)共享：收發(fā)信件、代繳費(fèi)用、租務(wù)代理、公用傳真復(fù)印等。律師會計(jì)師秘書42會客室視訊設(shè)備投影設(shè)備品牌核心競爭力1品牌核心競爭力之一：共品牌核心競爭力2品牌核心競爭力之二：有書讀，有健身場所的24小時(shí)工作室生活服務(wù)中心：洗衣收發(fā)，鐘點(diǎn)清潔服務(wù)等。書吧：營造舒適、和諧的讀書氛圍，提供專業(yè)及休閑書籍。健身房：想健身，只需走出房門。建議在條件允許的情況下，改造成獨(dú)立衛(wèi)生間。43品牌核心競爭力2品牌核心競爭力之二：有書讀，有健身場所的24品牌核心競爭力3品牌核心競爭力之三：讓真正需要智能化空間的企業(yè)DIY最合身的智能系統(tǒng)和辦公空間。只提供基礎(chǔ)接入條件，把更多的發(fā)揮空間留給業(yè)主，無須裝飾感極強(qiáng)的外立面，也無須遮掩裸露的吊頂內(nèi)容和水泥地面……吊頂?shù)孛?4品牌核心競爭力3品牌核心競爭力之三：只提供基礎(chǔ)接入條件，把更第五部分展示空間建議45第五部分展示空間建議45Studio設(shè)計(jì)理念Studio的概念闡述:Studio是針對“高速成長型中小公司”的全天候工作室，在工作室的某些區(qū)域設(shè)置小面積辦公場所，其他區(qū)域則提供了可供休閑或生活的多功能房間。Studio的業(yè)主可以根據(jù)自己的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造一個可以自如地以新型方式生活的場所。Studio的設(shè)計(jì)原則：靈活、小巧是Studio的設(shè)計(jì)原則。可充分利用小空間，選擇組合折疊家具、陽臺設(shè)置電腦區(qū)與文件區(qū)、吧柜式廚房、隱藏式或個性化辦公桌設(shè)計(jì)都應(yīng)考慮。46Studio設(shè)計(jì)理念Studio的概念闡述:Studio的針對本項(xiàng)目Studio產(chǎn)品，我們提出以下兩種風(fēng)格樣板間的空間分隔和裝修裝飾建議。起點(diǎn)創(chuàng)意室（純辦公功能）創(chuàng)業(yè)小居（辦公居家功能）建議裝修設(shè)計(jì)主旨：為了體現(xiàn)Studio的空間分隔自由、個性張揚(yáng)的特點(diǎn)，我們建議樣板間的空間分隔應(yīng)盡量少，家具選用簡潔的外形、明快的色彩，裝飾物盡可能少，可放置少量植物。無需過度遮掩裸露的吊頂內(nèi)容和水泥地面，可采用極度浪費(fèi)著空間的現(xiàn)代主義風(fēng)格,為業(yè)主準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)這種風(fēng)格的設(shè)計(jì)公司和裝修隊(duì)。盡量只用白色的墻面，少量后現(xiàn)代風(fēng)格的家具，關(guān)鍵是給予業(yè)主很大的想象空間。建議裝修設(shè)計(jì)主旨47針對本項(xiàng)目Studio產(chǎn)品，我們提出以下兩種風(fēng)格樣板間的空間底層平面及實(shí)景圖片參考此種方案充分利用空間盡可能多地安排人員辦公。用多種隔斷方式明確地劃分出休息區(qū)、會客區(qū)和辦公區(qū)，咖啡吧和綠色植物在房間里的運(yùn)用，營造出舒適、寬敞、健康的辦公環(huán)境，使辦公和來訪的人都感到輕松與溫馨。起點(diǎn)創(chuàng)意室樣板間裝修建議48底層平面及實(shí)景圖片參考此種方案充分利用空間盡可挑高區(qū)上層平面及實(shí)景圖片參考挑高層的工作區(qū)域相對封閉，可作為工作室主要人員的辦公會談區(qū)。在這里安排了寬大的辦公區(qū)，使辦公者有安靜寬敞的思考空間，旁邊的書屋給辦公者提供休息和”充電“的環(huán)境。高級的會談也可以安排在樓上，與樓下的辦公互不影響。起點(diǎn)創(chuàng)意室樣板間裝修建議49挑高區(qū)上層平面及實(shí)景圖片參考挑高層的工作區(qū)域底面平面及實(shí)景圖片參考此方案給置身其中的人更加開放的辦公空間，辦公與會客休閑區(qū)完美銜接，使主客的關(guān)系更加融洽，工作空間放大了，也使思想更開拓，空間的分配可根據(jù)主人的要求做靈活多樣的變化。創(chuàng)業(yè)小居樣板間裝修建議50底面平面及實(shí)景圖片參考此方案給置身其中的人更加開放的辦公上層平面及實(shí)景圖片參考挑高層的安排，考慮到主人的獨(dú)立思考和休息需要，安排了冥想室和臥室、書房，使動靜分離，生活與工作分開，卻又相互結(jié)合。創(chuàng)業(yè)小居樣板間裝修建議51上層平面及實(shí)景圖片參考挑高層的安排，考慮到創(chuàng)業(yè)小居樣板第六部分品牌營銷策略52第六部分品牌營銷策略52品牌哦競爭策略品牌競爭策略：從獨(dú)占到掠奪獨(dú)占掠奪——首期就要使品牌迅速成長，實(shí)現(xiàn)細(xì)分市場的獨(dú)占——在品牌被確認(rèn)后，迅速占領(lǐng)市場53品牌哦競爭策略品牌競爭策略：從獨(dú)占到掠奪獨(dú)占掠奪——首期就要品牌營銷重點(diǎn)品牌營銷關(guān)鍵：塑造品牌公信力品牌公信力的建立是項(xiàng)目的成敗的關(guān)鍵因素之一：方法一：2~3月，在現(xiàn)場舉行創(chuàng)富論壇，吸引潛在企業(yè)主的加入，并選擇具有明星效應(yīng)的準(zhǔn)業(yè)主亮相推介；方法二：5~6月，舉辦中惠國際大廈現(xiàn)場開放日系列活動；外部資源平臺、共享視訊會議室、共享小型會客室、書吧、健身房等全面投入展示系列活動；54品牌營銷重點(diǎn)品牌營銷關(guān)鍵：塑造品牌公信力品牌公信力的建立是項(xiàng)產(chǎn)品價(jià)格建議產(chǎn)品價(jià)格建議根據(jù)市場綜合調(diào)查，我司對價(jià)格提出建議，如下：面積范圍(m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)占總套數(shù)比例（%）面積占總面積比例（%）建議價(jià)格（元/m2）總價(jià)范圍（萬元）50-70553375.6914.56%24.33750044-4980-10014713849.5559.72%65.04720063-71100-200192299.249.91%8.41700081-82200-50031179.525.09%1.336800185-328500以上22486.1410.72%0.886500774-842總套數(shù)226套總建面積：23190.14m2

根據(jù)我司對海通大廈價(jià)格與去化情況的研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)總價(jià)范圍60萬左右的房源市場接受度最高；本項(xiàng)目目前的分割方案與項(xiàng)目的定位基本吻合，無需作大幅度調(diào)整，在這些前提之下，我們對項(xiàng)目的價(jià)格做出以上表格中的初步建議，單價(jià)范圍6500-7500元/m2主力戶型總價(jià)控制在60-70萬，大部分房源的總價(jià)基本在44-82萬元之間，符合市場風(fēng)險(xiǎn)最小的“小面積，低總價(jià)”的銷售策略。55產(chǎn)品價(jià)格建議產(chǎn)品價(jià)格建議根據(jù)市場綜合調(diào)查，我司對價(jià)格提出建議整體推廣思路整體推廣思路市場鋪墊期目的：1.銷售道具、銷售資料、看房班車、現(xiàn)場和戶外銷售中心、現(xiàn)場展示系統(tǒng)、樣板間完成、銷售人員招聘培訓(xùn)工作、市場跟蹤調(diào)查等；2.媒體傳播計(jì)劃的制定并且準(zhǔn)備前期執(zhí)行工作；3.正式開始收取誠意金；4.對市場進(jìn)行概念試探,價(jià)格試探及目標(biāo)客戶試探，為后期銷售提供依據(jù)5.分期分批將首期物業(yè)推出；約10000平方米；6.在公開發(fā)售前達(dá)到推出物業(yè)40%以上的認(rèn)購率7.不斷積累客戶和市場口碑8.保持品牌形象、產(chǎn)品內(nèi)涵的持續(xù)深化2007.12007.22007.2~3市場鋪墊期首期公開發(fā)售延續(xù)期及二期內(nèi)部認(rèn)購期二次公開發(fā)售期2007.5~6首期公開發(fā)售目的：1.正式公開發(fā)售2.形成良好的銷售循環(huán)態(tài)勢，為第二批房源蓄勢；3.采用集中轉(zhuǎn)定的方式，提高轉(zhuǎn)定率；4.為下一期的銷售積蓄客戶資源及市場口碑活動：1.2月初，舉辦現(xiàn)場創(chuàng)富論壇，明星業(yè)主的現(xiàn)場說法；2.春節(jié)期間(即2月中旬),開展迎春購房優(yōu)惠活動;配合條件:1.選訂拍賣公司,邀請目標(biāo)客戶;2.現(xiàn)場售樓部、樣板房；3.準(zhǔn)現(xiàn)房銷售條件；4.配套逐漸完善，部分達(dá)到展示要求延續(xù)期及二期內(nèi)部認(rèn)購期目的:1.徹底清首期貨尾2.繼續(xù)市場形象的延續(xù)與塑造3.二批房源收取誠意金，完成蓄水任務(wù)；操作：1.首期物業(yè)，向社會宣布首期已全部售罄封盤。不作廣告，有人購買暗推2.軟性炒作為主，保持每二周三次3.接待客戶來訪和新一期認(rèn)購登記；二次公開發(fā)售期目的：1.二次公開發(fā)售2.二批物業(yè)正式推出上市4.形成良好的銷售循環(huán)態(tài)勢5.將首期物業(yè)全面收尾6.形成品牌積累，樹立良好的市場口碑活動：1.舉行中惠國際大廈現(xiàn)場開放日系列活動,為期一個月；2.配合開放日活動,舉辦“五一”購房促銷活動；配合條件:1.現(xiàn)場環(huán)境全面交付，并且部分投入運(yùn)營；2.活動開展前的媒體宣傳與邀請函的派發(fā)工作。56整體推廣思路整體推廣思路市場鋪墊期2007.12007.22演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！翠屏國際城寫字樓項(xiàng)目

策劃方案提報(bào)稿06-12VerdureInternationalCity58翠屏國際城寫字樓項(xiàng)目

策劃方案提報(bào)稿06第一部分南京寫字樓市場全解讀59第一部分南京寫字樓市場全解讀2南京寫字樓市場分析寫字樓由于其物業(yè)的針對性以及對物業(yè)附加值需求的特殊性，因此對于周邊商業(yè)環(huán)境、交通、地段等要求很高，所以成交熱點(diǎn)一般集聚在城市中心區(qū)或者新的城市中心區(qū)。目前南京市寫字樓最為集中的區(qū)域是城中板塊，不僅有著已經(jīng)形成的新街口商務(wù)區(qū)、鼓樓－山西路商務(wù)區(qū)，還有正在崛起的大行宮商務(wù)區(qū)和正在建設(shè)中的中央路沿線商務(wù)區(qū)，一批具有代表性的寫字樓正在崛起。同時(shí)城中寫字樓的市場表現(xiàn)也非?；钴S，物業(yè)形態(tài)正在走多元化發(fā)展道路，差異化競爭局面正在形成。未來一段時(shí)間，城中仍舊將是寫字樓供銷的主場。經(jīng)過幾年發(fā)展，南京市的寫字樓市場呈現(xiàn)“兩強(qiáng)相爭”之勢：即以城中為主的主城區(qū)板塊和以奧體中心為依托的河西板塊，城中配套完善，以甲級寫字樓為主；河西是未來CBD，目前人氣不足，soho公寓大行其道。隨著外部投資環(huán)境和交通條件的改善，江寧板塊將成為未來5年寫字樓市場的另一個熱點(diǎn)區(qū)域。南京寫字樓市場分析60南京寫字樓市場分析寫字樓由于其物業(yè)的針對性以及對物業(yè)附加值需南京區(qū)域市場分析新街口商務(wù)區(qū)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)河西CBD商務(wù)區(qū)江寧板塊南京區(qū)域市場分析61南京區(qū)域市場分析新街口商務(wù)區(qū)南京區(qū)域市場分析4南京區(qū)域市場分析新街口地區(qū)是南京的中央商務(wù)區(qū)（CBD），這一地區(qū)分布的金融機(jī)構(gòu)、咨詢公司、法律事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)所和大公司總部、辦公室數(shù)量居南京之首，其中世界500強(qiáng)企業(yè)機(jī)構(gòu)約80家。近期銷售的樓盤：置地廣場、金輪國際大廈、長發(fā)中心等，都是“高檔寫字樓”，頂級配套，價(jià)格和銷量都據(jù)全市首位。新街口商務(wù)區(qū)62南京區(qū)域市場分析新街口地區(qū)是南京的中央商務(wù)區(qū)（CBD案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)長發(fā)中心雙層立面，銀色金屬網(wǎng)5米10米高穿越式大堂，星級酒店標(biāo)準(zhǔn)公共走道毛坯交付，YKK鋁合金窗下沉式廣場，智能化安全系統(tǒng)，仲量聯(lián)行物管高速國際一流電梯492個一拖多可計(jì)量式空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)置地廣場LOW-E玻璃幕墻，局部氟碳鋁板3.6米大堂：品牌自動門；公共走廊：品牌石材，吊頂：高檔吸音材料；公共衛(wèi)生間：高檔防水防潮吊頂；高檔低噪音衛(wèi)生潔具天花吊頂；乳膠漆計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)；有線電視；防火電視監(jiān)控10部OTIS電梯240個，同時(shí)共享五二O廣場1000個停車位分戶運(yùn)行，單獨(dú)計(jì)量的多聯(lián)機(jī)變制冷劑流量空調(diào)系統(tǒng)金輪國際廣場LOW-E中空玻璃幕墻，高檔鋁板3.15米5星級豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修公共部分框架結(jié)構(gòu)，毛坯交付國際5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)智能化系統(tǒng)，美國仕魏理士物管15部約500個獨(dú)立高檔商用空調(diào)瞻園銘樓歐文斯科寧擠塑泡沫板外墻保溫系統(tǒng)3.3米未訂天花吊頂；復(fù)合地板；廚房：櫥柜；衛(wèi)生間：阿里斯頓商業(yè)配套；金融配套2部OTIS電梯60個無瑞華大廈金色條型磚3.4米大堂:天然石材；衛(wèi)生間:優(yōu)質(zhì)防滑地磚輕鋼龍骨，硅鈣板吊頂，乳膠漆墻面，地毯24小時(shí)安保，保安監(jiān)視系統(tǒng)4部日立電梯100個每層暗裝10組以上，吊頂式分體空調(diào)機(jī)組I領(lǐng)域（正陽大廈）開放式干掛豪華花崗巖，LOW—E中空玻璃3.3米（6-8層）；4.6米（2-5層）電梯內(nèi)飾精心設(shè)計(jì)，明亮舒適。大堂挑高5.8米，地面鋪設(shè)高級拋光磚吊頂；乳膠漆；水泥地大型休閑廣場，OA辦公自動化、BA樓宇自動化CA信息自動化、FA消防自動化等中瑞合資蘇州訊達(dá)豪華電梯150個分戶式中央溫控系統(tǒng)多以星級標(biāo)準(zhǔn)裝修外立面、公共部分等，配套設(shè)施較高檔，以體現(xiàn)其高檔寫字樓的品質(zhì)。新街口商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析63案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)長發(fā)中心雙案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)長發(fā)中心仲量聯(lián)行7￥/㎡置地廣場世邦魏理仕7￥/㎡金輪國際廣場新鴻運(yùn)物業(yè)7￥/㎡瞻園銘樓鵬基物業(yè)2￥/㎡瑞華大廈世邦魏理仕4￥/㎡i領(lǐng)域新居物業(yè)3￥/㎡案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）長發(fā)中心1016㎡75㎡-186㎡70%￥20000置地廣場1837㎡900㎡/半層68%—71.3%￥14000金輪國際廣場2000㎡左右62㎡-2100㎡72%￥14000瞻園銘樓2830㎡32㎡-47㎡70%￥8900瑞華大廈847㎡80㎡-200㎡80%￥7500i領(lǐng)域1966—1999㎡80㎡-290㎡76.36%￥9600高檔物業(yè)公司管理費(fèi)用高，普通物業(yè)公司價(jià)格在2-4元不等新街口商務(wù)區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表寫字樓整層面積在800-3000之間，戶型分割自由，小戶型為主，得房率多高于70%，價(jià)格因位置及裝修標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同，精裝修價(jià)格多在14000以上64案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)長發(fā)中心仲量聯(lián)行7￥/㎡置地廣場世邦魏理新街口商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式長發(fā)中心四成按揭，一次性無置地廣場企業(yè)一次性，個人可按揭無金輪國際廣場四成按揭，一次性無瞻園銘樓四成按揭，一次性一次性98折瑞華大廈四成按揭，一次性一次性97折i領(lǐng)域四成按揭，一次性無案名銷售率銷售對象去化方式長發(fā)中心56%外貿(mào)企業(yè)及外資各戶型均衡去化置地廣場50%外貿(mào)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、紡織等900㎡以下金輪國際廣場7.5%實(shí)力企業(yè)及外企62-80㎡瞻園銘樓50%中小型企業(yè)各戶型均衡去化瑞華大廈100%服裝、工貿(mào)、科技等各戶型均衡去化i領(lǐng)域50%各類企業(yè)70㎡；120㎡寫字樓一般付款方式為一次性付清或按揭貸款，按揭首付在四成左右，少數(shù)樓盤有優(yōu)惠這一區(qū)域的銷售量大多超過一半，銷售對象以外貿(mào)、金融等企業(yè)為主，小戶型去化較快65新街口商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方南京區(qū)域市場分析鼓樓是南京一重要交通樞紐，可方便通達(dá)山西路、新街口等地，湖南路南京市新近開發(fā)的南京第二大商業(yè)圈。區(qū)內(nèi)多家金融、商業(yè)機(jī)構(gòu)。湖南路商業(yè)示范街，聚集巨大人氣。各項(xiàng)配套齊全，現(xiàn)在鼓樓和山西路商務(wù)區(qū)連成一片，成為城中板塊重要寫字樓開發(fā)市場。鼓樓山西路商務(wù)區(qū)66南京區(qū)域市場分析鼓樓是南京一重要交通樞紐，可方便通達(dá)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)江蘇議事園大廈玻璃幕墻3.2米五星級標(biāo)準(zhǔn)雙入口豪華大廳、電梯廳、公共走道、公共會客區(qū)吊頂；獨(dú)立廚衛(wèi)；精裝修交付星級酒店配套服務(wù)；智能安保防衛(wèi)系統(tǒng)2部電梯600個分戶中央空調(diào)易發(fā)信息大廈局部干掛花崗巖，鋁塑板飾面，玻璃幕墻3米大堂精裝修輕質(zhì)墻體；毛坯交付商業(yè)配套；金融配套OTIS-LG客梯4部80個中央空調(diào)利奧大廈玻璃幕墻3米全裝修，具體未訂全現(xiàn)澆鋼筋砼框架；小面積戶型精裝修交付；大面積戶型毛坯交付地下變電站；消防控制中心4部蒂森克虜伯電梯189個大金家用中央空調(diào)綠地國際商務(wù)中心單元式LOW-E玻璃幕墻4.2米大堂：花崗巖地面，金屬鋁板吊頂；電梯間：高檔?；u，不銹鋼裝飾條地面；走廊：藝術(shù)玻化磚，不銹鋼地磚，金屬板吊頂；衛(wèi)生間：Roca衛(wèi)生潔具吊頂；乳膠漆墻面；水泥地供水：德國威樂；監(jiān)控保安：自成獨(dú)立子系統(tǒng)；通訊：24芯光纜7部三菱垂直電梯近200地下停車位VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)中環(huán)國際廣場玻璃幕墻3.15米華麗大堂、豪華電梯廳、私屬階梯式空中花園精裝修高檔俱樂部，標(biāo)準(zhǔn)化酒店服務(wù)豪華高速電梯448個大金VRV空調(diào)系統(tǒng)新城市虹橋中心玻璃幕墻5米挑高大堂、走道、電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)未訂毛坯商業(yè)配套；娛樂配套；空中游泳池7部電梯約地下500個未訂龍吟廣場玻璃幕墻3.3米精裝修大堂，標(biāo)準(zhǔn)裝修公共走道，衛(wèi)生間；優(yōu)質(zhì)防滑地磚部分小單位戶型配備精裝修，其余毛坯房交付安保：電視監(jiān)控系統(tǒng)；通訊：寬帶、衛(wèi)星電視，近20000平米空中花園，噴泉廣場，陽光中庭15部三菱電梯300個大金VRV中央空調(diào)多以星級標(biāo)準(zhǔn)裝修外立面、公共部分等，配套設(shè)施較高檔，以體現(xiàn)其高檔寫字樓的品質(zhì)。67鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)江蘇議事園大廈江蘇議事園酒店物業(yè)3.8￥/㎡易發(fā)信息大廈南京易順物業(yè)5￥/㎡利奧大廈騰虹物業(yè)2.5-3.2￥/㎡綠地國際商務(wù)中心上?？迫?￥/㎡中環(huán)國際廣場中心大酒店物業(yè)3￥/㎡新城市虹橋中心新中海物業(yè)2￥/㎡龍吟廣場快樂世家5.5￥/㎡案名 整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）江蘇議事園大廈2951㎡135㎡-385㎡70%￥12000易發(fā)信息大廈1470㎡130㎡-340㎡78.62%￥10400利奧大廈1000㎡60㎡-90㎡120㎡-250㎡76%￥12000綠地國際商務(wù)中心1800㎡不固定70%￥16800中環(huán)國際廣場1950㎡公寓65㎡，辦公未定65%￥12000新城市虹橋中心1000㎡60㎡-80㎡未定未定，住宅￥10000龍吟廣場2600㎡94㎡-356.8㎡79%￥8600高檔物業(yè)公司管理費(fèi)用高，普通物業(yè)公司價(jià)格在2-5元不等，費(fèi)用差距較大寫字樓整層面積在1000-3000之間，戶型分割以小戶型為主，得房率多在70%以上，價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同，多在10000以上68鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式江蘇議事園大廈四成按揭，一次性無易發(fā)信息大廈一次性,銀行按揭無利奧大廈四成按揭，一次性無綠地國際商務(wù)中心四成按揭，一次性無中環(huán)國際廣場四成按揭，一次性無新城市虹橋中心暫無暫無龍吟廣場四成按揭，一次性一次性98折，其他99折案名銷售率銷售對象去化方式江蘇議事園大廈80%大型企業(yè)，外資企業(yè)。60-70㎡易發(fā)信息大廈12.27%租：順風(fēng)大酒店，售：各類企業(yè)130-260㎡利奧大廈70%外貿(mào)等各行業(yè)40㎡綠地國際商務(wù)中心50%金融、外貿(mào)、政府、事業(yè)單位不固定中環(huán)國際廣場26%大、中、小型企業(yè)65㎡新城市虹橋中心0%暫無暫無龍吟廣場33%中、小型企業(yè)40㎡寫字樓一般付款方式為一次性付清或按揭貸款，按揭首付在四成左右，少數(shù)樓盤有優(yōu)惠銷售量因銷售時(shí)間不同而有所不同，銷售對象以外貿(mào)、金融等企業(yè)為主，小戶型去化較快69鼓樓山西路商務(wù)區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷南京區(qū)域市場分析南京河西CBD，區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)，以其科學(xué)的規(guī)劃、綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)及各種一應(yīng)俱全的配套設(shè)施，成為南京最閃耀的新城。無論是從宏觀規(guī)劃、消費(fèi)者的消費(fèi)潛力、經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、還是目前正在建設(shè)的具體項(xiàng)目來說，南京的河西奧體CBD都是未來發(fā)展商務(wù)的集中區(qū)域。河西CBD商務(wù)區(qū)70南京區(qū)域市場分析南京河西CBD，區(qū)域性的商貿(mào)、金融、河西CBD區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)紫金西區(qū)中央鐵灰色金屬面板，間隔流灰色外墻涂料3.3米花崗巖地面大堂；高檔?；u電梯間；精裝修公共衛(wèi)生間吊頂；白水泥墻面；水泥地提供商務(wù)功能會議室；商務(wù)簡餐場所及相應(yīng)配套服務(wù)；商務(wù)服務(wù)中心及24小時(shí)代訂車輛等服務(wù)內(nèi)容。辦公7部電梯300個大金中央空調(diào)奧體宋都名座干掛石材，中空玻璃3.15米400平米精裝大堂，走道：?；卮u，精裝修電梯間白水泥墻面；水泥地市政配套；中心花園；高級物管2部OTIS電梯377個無嘉業(yè)國際城玻璃幕墻3.2米華麗大堂；開敞式電梯廳；衛(wèi)生間、地面都采用拋光瓷磚和石材搭配；不銹鋼隔斷版被廣泛用到走廊和天花天花采用灰色的鋁合金吊頂、墻面選用米色石材防水防潮吊頂獨(dú)立衛(wèi)生間；24小時(shí)日常公眾服務(wù)；優(yōu)惠有償服務(wù)運(yùn)用先進(jìn)的船干器技術(shù)、通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)等組成一個多功能全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)1400個數(shù)碼分層中央空調(diào)系統(tǒng)中泰國際廣場玻璃幕墻，鋁板飾面5.9米（5、6層）；3.6米（7-19層）裝修大堂；大理石走道；墻面刷白白水泥墻面，毛坯交付5A現(xiàn)代化智能商務(wù)功能、泰式風(fēng)情空中花園、星級酒店服務(wù)系統(tǒng)6部OTIS電梯地下兩層設(shè)有1000個停車位中央空調(diào)大堂都采用了精裝修，單層層高大多3.1-3.5米之間少數(shù)為5.5米以上挑高。71河西CBD區(qū)樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配河西CBD區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)中泰國際廣場江紅物業(yè)4￥/㎡紫金西區(qū)中央第一太平戴維斯物業(yè)顧問2￥/㎡嘉業(yè)國際城嘉業(yè)物業(yè)3.38￥/㎡宋都奧體名座浙江廣度物業(yè)2￥/㎡案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）中泰國際廣場1790㎡110㎡65%￥7200紫金西區(qū)中央2000㎡80-200㎡61%￥6100嘉業(yè)國際城1500㎡100-300㎡72%￥6400宋都奧體名座600㎡33-600㎡75%￥5800物業(yè)管理費(fèi)一般在２－４￥/㎡之間，得房率一般為61%－75%之間，分割面積在110-600㎡不等。72河西CBD區(qū)樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物河西CBD區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式中泰國際廣場四成按揭，一次性一次性98折，其他99折紫金西區(qū)中央四成按揭，一次性無嘉業(yè)國際城四成按揭，一次性無宋都奧體名座一次性,銀行按揭無案名銷售率（租售）銷售對象去化方式中泰國際廣場95%遠(yuǎn)洋、外貿(mào)107㎡；115㎡紫金西區(qū)中央91.59%外貿(mào)等各種企業(yè)80-200㎡嘉業(yè)國際城86%中、小型外貿(mào)等企業(yè)100㎡宋都奧體名座82.6%私營、外貿(mào)、醫(yī)藥、化工等33-100㎡銷售方式以一次性付款為主，以外貿(mào)、金融類企業(yè)居多。73河西CBD區(qū)樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方南京區(qū)域市場分析江寧寫字樓在06年上半年銷售表現(xiàn)活躍，但從7月份開始，江寧板塊寫字樓成交逐漸萎縮，從成交數(shù)據(jù)來看還是以海通大廈為主要的成交樓盤，目前江寧在售寫字樓項(xiàng)目較少，而且比較分散，雖然其性價(jià)比、產(chǎn)品形式在一定程度上受到購買者以及投資者關(guān)注，但是受到的市場環(huán)境和外界因素影響，加上目前在售樓盤較少，因此江寧寫字樓銷售出現(xiàn)階段性下降。江寧板塊74南京區(qū)域市場分析江寧寫字樓在06年上半年銷售表現(xiàn)活躍江寧板塊樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施電梯車位空調(diào)海通大廈中空鋼化鍍膜玻璃3.3米大堂：星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；精裝修公共衛(wèi)生間吊頂；水泥地；乳膠漆24小時(shí)安保；基于網(wǎng)絡(luò)平臺的多項(xiàng)定制服務(wù)4部三菱電梯247個中央新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)綠野尚城花崗巖，鋁板3.6米精裝修大堂、走道吊頂；白水泥墻面；獨(dú)立廚衛(wèi)；簡裝交付專業(yè)物業(yè)管理公司；市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全2部電梯60個無江山恒通玻璃幕墻3.6米精裝修大堂，大理石地面；全裝公共衛(wèi)生間吊頂；毛坯交付市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全2部富士達(dá)100個中央空調(diào)，海爾吸頂空調(diào)從外立面、電梯配比、車位等方面看，該區(qū)域樓盤品質(zhì)不高，明顯不如城中、河西等板塊。75江寧板塊樓盤基本情況分析案名外立面層高公共部分交付標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)江寧板塊樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收費(fèi)海通大廈待定待定￥/㎡綠野·尚樓愛濤物業(yè)3￥/㎡江山·恒通大廈江山物業(yè)2.5￥/㎡案名整層面積分割面積得房率均價(jià)（元）海通大廈1200㎡100㎡66%￥5500綠野·尚樓804.11㎡100-200㎡67%￥5000江山·恒通大廈1700㎡57-178㎡80%￥4900該區(qū)域樓盤物業(yè)管理費(fèi)都不太高，基本在2-3￥/㎡之間，均價(jià)在5000元左右。76江寧板塊樓盤物業(yè)管理對比表、價(jià)格面積比較表案名物管機(jī)構(gòu)物管收江寧板塊樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)惠方式海通大廈四成按揭，一次性一次性96折綠野·尚樓四成按揭，一次性4000元左右江山·恒通大廈四成按揭，一次性無案名銷售率銷售對象去化方式海通大廈55%研發(fā)、外貿(mào)、房地產(chǎn)等暫無綠野·尚樓50%廣告公司、律師事務(wù)所等100㎡江山·恒通大廈56%江山南京公司駐地及其他企業(yè)50㎡銷售方式以一次性付款為主，小型企業(yè)和外貿(mào)等企業(yè)購買較多。77江寧板塊樓盤銷售方式、價(jià)格、銷售狀況及銷售對象案名銷售方式優(yōu)南京寫字樓市場未來趨勢分析根據(jù)全市今年1-11月的銷售情況來看，城中、河西、江寧是寫字樓市場主力，銷售量以城中、河西為最，售價(jià)以城中為最高，均價(jià)增長約為1500元/平方米。我們預(yù)測：隨著地價(jià)上漲，樓盤自身的軟、硬件配套更加完善、智能化水平不斷提高導(dǎo)致投入成本的增加，房價(jià)仍將上漲。目前供應(yīng)的寫字樓面積分割越來越靈活，各樓盤都有多種面積選擇，從70-1000平米面積不等。而100平米以下各面積段主要滿足純投資需求和成長型小公司自用需求。由于面積小，因而總價(jià)低，相對而言可以有效降低成本和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，因此目前去化速度較快。在未來的一段時(shí)間里，小面積戶型仍將是市場的首選。南京寫字樓市場未來走勢分析78南京寫字樓市場未來趨勢分析根據(jù)全市今年1-11月的銷售情況來競爭個案專題研究

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南京海天房地方發(fā)展有限公司

物業(yè)管理商：

星聞物業(yè)管理公司

總建筑面積：

40960平方米

標(biāo)準(zhǔn)層面積：

1200平方米

總層數(shù)：

28層

標(biāo)準(zhǔn)層高度：

3.3米

空調(diào)：

中央新風(fēng)系統(tǒng)

電梯：5部三菱電梯

車位：地面60個,地下210個

車位費(fèi)：未定

交通情況：105路,雨浙線,清安線

其他設(shè)施：

中空鋼化鍍膜玻璃,環(huán)保節(jié)能;寬帶數(shù)據(jù)接入。現(xiàn)代化綜合布線消防報(bào)警聯(lián)動、安防、智能、有線電視、虛擬通訊等5A級配置海通大廈專題研究基本情況項(xiàng)目交通較為便利，各項(xiàng)設(shè)施及配套都按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，是江寧板塊中較為出色的寫字樓盤。但項(xiàng)目所處位置偏僻，周邊配套不齊全，沒有商務(wù)區(qū)氣氛。79競爭個案專題研究

物業(yè)開發(fā)商：競爭個案專題研究總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)成交比例223

套100套123

套

14376.15

M25494元/M255

%面積劃分140M2130M2110M2100M280M2銷售率27%9%53%8.6%2.8%項(xiàng)目開盤已有7個月，但銷售成交比例很少，其中還包括25-27層公司自留層。從面積去化來看，中等面積即110平方米的戶型去化率最高，小型企業(yè)選擇此面積比較合算。80平米的戶型做企業(yè)太小，個人投資也不可行，銷售差。只有10%以下面積被大型企業(yè)整層或半層購下。客戶主要為中小型企業(yè)，20-24層做為集團(tuán)客戶整層銷售（500平米起售）的樓層目前沒有一間銷售出去的。銷售信息：海通大廈“十一“期間，推出一次性付款享受96折優(yōu)惠。海通大廈為促進(jìn)滯銷樓層的銷售在11月份推出，“海通大廈私營企業(yè)促進(jìn)計(jì)劃”。即10萬元購買基金，可用于6、13F企業(yè)專區(qū)，最小單位面積約200建筑平米。60萬元購買基金，可用于購買10、18F集團(tuán)客戶專區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1150建筑平方米銷售情況及客源分析大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)或個人10%20%70%客戶以軟件研發(fā)、電子企業(yè)為主對我們的啟示：在此區(qū)域，甲級寫字樓缺乏大型企業(yè)關(guān)注?。?！80競爭個案專題研究總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)成交比第二部分項(xiàng)目面臨的主要問題81第二部分項(xiàng)目面臨的主要問題24項(xiàng)目的SWOT分析S——項(xiàng)目優(yōu)勢自然環(huán)境優(yōu)勢產(chǎn)品有一定的差異性價(jià)格有一定優(yōu)勢周邊有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)W——項(xiàng)目劣勢區(qū)域價(jià)值不高交通成本高周邊配套不成勢剛性需求較少O——項(xiàng)目機(jī)會大市場比較好部分細(xì)分市場存在機(jī)遇T——項(xiàng)目威脅潛在競爭對手多（類似項(xiàng)目不能多）細(xì)分市場受眾群體小結(jié)論：塑造獨(dú)一無二的品牌競爭力。82項(xiàng)目的SWOT分析S——項(xiàng)目優(yōu)勢W——項(xiàng)目劣勢O——項(xiàng)目機(jī)會對項(xiàng)目產(chǎn)品的理解項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確？產(chǎn)品是否成熟？配套是否符合功能定位？甲A寫字樓？SOHO?酒店辦公室？……？是否能夠服務(wù)特定群體的要求？配套的標(biāo)準(zhǔn)？功能定位？83對項(xiàng)目產(chǎn)品的理解項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確？產(chǎn)品是否成熟？配套是否符合項(xiàng)目主要問題的提出賣給誰？誰是競爭對手？項(xiàng)目輻射力設(shè)定？如何定價(jià)？如何解決競爭問題？本地人？市區(qū)人？自用客？投資客？大眾？小眾？周邊項(xiàng)目？區(qū)域競爭？做項(xiàng)目還是做品牌？如何突破市場比價(jià)關(guān)系？交通距離競爭？客戶人群競爭？產(chǎn)品競爭？問題關(guān)鍵：如何結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出項(xiàng)目的核心品牌競爭策略。84項(xiàng)目主要問題的提出賣給誰？誰是競爭對手？項(xiàng)目輻射力設(shè)第三部分項(xiàng)目定位85第三部分項(xiàng)目定位28SOHO公寓與甲級寫字樓各指標(biāo)對比表SOHO甲級寫字樓區(qū)位一般位于交通便捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達(dá)、金融等設(shè)施齊備的成熟CBD區(qū)域規(guī)模不小于2萬平米一般5萬平米以上辦公空間以精裝小戶型為主，部分配備名牌生活電器，面積可自由靈活分割能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間層高大部分3.6米以上，部分帶有5米以上挑高室內(nèi)凈高2.6米以上空調(diào)系統(tǒng)自配或交付時(shí)已配，少數(shù)采用中央空調(diào)系統(tǒng)國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上電梯國際知名品牌，候梯時(shí)間不超過1分鐘國際知名品牌，每部服務(wù)面積小于200平米/臺，候梯時(shí)間不超過30秒停車位一般配有小型地上或地下停車場每60-90平米出租面積提供1個機(jī)動停車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理智能化系統(tǒng)部分達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間獨(dú)立精裝衛(wèi)生間，并配有名牌潔具精裝公共衛(wèi)生間生態(tài)空間一般沒有有一些生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀高檔商務(wù)配套無一般配備多功能廳、會議室生活配套部分有休閑會所，娛樂中心一般建有健身中心，休閑咖啡廳等經(jīng)過對比分析可以看出，本項(xiàng)目缺乏做純粹甲級寫字樓或純粹soho的產(chǎn)品基礎(chǔ)及市場支持86SOHO公寓與甲級寫字樓各指標(biāo)對比表SOHO甲級寫字樓區(qū)位一項(xiàng)目策劃的市場突破點(diǎn)價(jià)值取向核心獨(dú)特消費(fèi)人群：做少數(shù)人的寫字樓+獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)：提供與目標(biāo)人群相對應(yīng)的新型辦公、生活方式突破點(diǎn)為商人里的創(chuàng)業(yè)型讀書人服務(wù)+

個性studio產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，區(qū)位市場不成熟，如何解決競爭問題？87項(xiàng)目策劃的市場突破點(diǎn)價(jià)值取向核心突破點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯寫字樓的發(fā)展歷史尚都SOHO第一代：原始辦公樓，多為國企、事業(yè)單位所用第二代：甲級寫字樓，適用于大中型企業(yè)及外企第三代：soho，即家庭式小型工作室第四代：studio88寫字樓的發(fā)展歷史尚都SOHO第一代：原始辦公樓，多為國企、事STUDIO釋義STUDIO即“工作室”，在國內(nèi)屬于比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論，loft和soho都是studio的初期表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時(shí)代后期，人們對流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。STUDIO詮釋了更加張揚(yáng)個性的辦公、家居概念.隨著城市生活節(jié)奏的不斷加快，年輕人不再拘泥于兩點(diǎn)一線的生活規(guī)律，而崇尚個性、自由、流動的工作和生活狀態(tài)，Studio恰恰迎合了他們的需求.STUDIO吸引了大量收入頗豐、沒有家庭負(fù)擔(dān)卻有著無限創(chuàng)意激情的城市新貴。他們對設(shè)施、面積及朝向沒有苛刻的要求，轉(zhuǎn)而追求對空間和環(huán)境的個性表達(dá)。Studio大規(guī)模的空間和它所帶來的自由性，使人們有機(jī)會根據(jù)特殊的需要來組建不同的環(huán)境氛圍。STUDIO已從soho的模式中升華出來。從傳統(tǒng)的辦公樓到甲級寫字樓，到