房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)膠南市國家稅務(wù)局楊更耀近期應(yīng)速辦的幾項業(yè)務(wù)：1、2016年4月28日前，盡早到主管國稅機關(guān)辦理稅務(wù)登記、稅種核定、銀稅協(xié)議簽訂、一般納稅人登記、增值稅優(yōu)惠政策資格確認(rèn)等事項。

近期應(yīng)速辦的幾項業(yè)務(wù)：2、2016年5月1日起，地稅機關(guān)不再向您發(fā)放發(fā)票。為不影響您正常開具發(fā)票，請于4月28日前盡早到主管國稅機關(guān)辦理發(fā)票票種核定、稅控設(shè)備安裝、發(fā)票領(lǐng)用等相關(guān)事項。

3、攜帶資料：電腦主機、公章、發(fā)票專用章、營業(yè)執(zhí)照、領(lǐng)票人身份證（原件及復(fù)印件）。地點：國稅局第二辦稅廳（辦公樓東端）

4、發(fā)票升級費用1050元可抵扣稅款(其中報稅盤230元可以自由選擇)。目錄營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容123房地產(chǎn)企業(yè)營改增主要內(nèi)容發(fā)票開具及增值稅申報表的填報營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容1第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容一、增值稅簡介（一）增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別1.定義：增值稅是以單位和個人生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收的一種稅。增值額理論上是生產(chǎn)經(jīng)營過程中新創(chuàng)造的那部分價值。據(jù)以征稅的增值額都是法定上的增值額，而非理論上的，法定與理論上的不一致的原因主要是規(guī)定扣除范圍時外購固定資產(chǎn)處理的不同營業(yè)稅是以對營業(yè)額征收的一種稅2.理論基礎(chǔ)。不重復(fù)征稅，V+M3.價內(nèi)和價外的區(qū)別。價內(nèi)稅是銷售價款中已經(jīng)包含的稅；價外稅銷售價款中不包含稅金的稅.例如：張三從某房地產(chǎn)購買一套住房，花費111萬元，銷售額的計算？第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容ADDCONTENTS簡易計稅方法簡易計稅方法簡易計稅方法一般計稅方法第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容（二）增值稅的計稅方法第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容幾個增值稅常識：1.可以抵扣稅款：增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購或銷售發(fā)票、完稅憑證2.抵扣需要認(rèn)證或登錄查詢平臺查詢、選擇。180天第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容2016年5月1日新納入營改增試點的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需進(jìn)行增值稅發(fā)票認(rèn)證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對應(yīng)發(fā)票信息的，可進(jìn)行掃描認(rèn)證。2016年8月起按照納稅信用級別分別適用發(fā)票認(rèn)證的有關(guān)規(guī)定。(A級B級)第一一部部分分營營業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容4?！啊耙灰淮按笆绞奖缺葘Α薄保海菏嵌惗悇?wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)以以信信息息化化為為依依托托，，通通過過優(yōu)優(yōu)化化整整合合征征管管信信息息資資源源，，將將納納稅稅申申報報表表數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)與與開開具具發(fā)發(fā)票票數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行行票票表表比比對對,對比比對對異異常常的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行行核核實實。。5.增值值稅稅發(fā)發(fā)票票風(fēng)風(fēng)險險6.稅率率與與征征收收率率的的區(qū)區(qū)別別第一一部部分分營營業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容1.提供供有有形形動動產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃服服務(wù)務(wù)，，稅稅率率為為17%3.納稅稅人人發(fā)發(fā)生生應(yīng)應(yīng)稅稅行行為為，，除除第第1.2項規(guī)規(guī)定定外外，，稅稅率率為為6％2.提供供交交通通運運輸輸、、郵郵政政、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)電電信信、、建建筑筑、、不不動動產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃服服務(wù)務(wù)，，銷銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn)，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，稅稅率率為為11%二、、稅稅率率、、征征收收率率和和預(yù)預(yù)繳繳率率（一一））稅稅率率17%11%6%4.境內(nèi)內(nèi)單單位位和和個個人人發(fā)發(fā)生生的的跨跨境境應(yīng)應(yīng)稅稅行行為為，，稅稅率率為為零零。。具具體體范范圍圍由由財財政政部部和和國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局另另行行規(guī)規(guī)定定。。納稅稅人人兼兼營營銷銷售售貨貨物物、、勞勞務(wù)務(wù)、、服服務(wù)務(wù)、、無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者不不動動產(chǎn)產(chǎn)，，適適用用不不同同稅稅率率或或者者征征收收率率的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)分分別別核核算算適適用用不不同同稅稅率率或或者者征征收收率率的的銷銷售售額額；；未未分分別別核核算算的的，，從從高高適適用用稅稅率率。。第一一部部分分營營業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容第一一部部分分營營業(yè)業(yè)稅稅改改征征增增值值稅稅的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容基本本稅稅率率17%，納納稅稅人人銷銷售售或或者者進(jìn)進(jìn)口口貨貨物物，，提提供供加加工工、、修修理理修修配配勞勞務(wù)務(wù)，，除除列列舉舉的的低低稅稅率率外外。。低稅稅率率13%:農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品，，食食用用植植物物油油，，自自來來水水、、暖暖氣氣、、熱熱水水、、冷冷氣氣、、煤煤氣氣、、石石油油液液化化氣氣、、天天然然氣氣、、沼沼氣氣；；居居民民用用煤煤炭炭制制品品；；圖圖書書報報紙紙雜雜志志；；飼飼料料化化肥肥農(nóng)農(nóng)藥藥農(nóng)農(nóng)機機農(nóng)農(nóng)膜膜；；食食用用鹽鹽；；音音像像制制品品；；電電子子出出版版物物；；二二甲甲醚醚。。（二二））征征收收率率：：3%，5%（三）預(yù)繳率率：2%，3%第一部分營營業(yè)稅改征征增值稅的基基本內(nèi)容三、一般計稅稅方法應(yīng)納稅稅額的計算（一）只有一一般納稅人才才能適應(yīng)一般般計稅方法一般納稅人：：應(yīng)稅行為的的年應(yīng)征增值值稅銷售額超超過500萬元的納稅人人（不包括其其他個人）為為一般納稅人人；年應(yīng)稅銷銷售額未超過過500萬元的納稅人人，會計核算算健全，能夠夠準(zhǔn)確提供稅稅務(wù)資料的，，可以辦理一一般納稅人資資格登記，成成為一般納稅稅人。第一部分營營業(yè)稅改征征增值稅的基基本內(nèi)容（二）計算公公式應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額額-當(dāng)期進(jìn)項稅額額1.銷項稅額=銷售額×稅率銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）例如：張三從從某房地產(chǎn)公公司購買一別別墅，花了1100萬元。假設(shè)是是營改增之前前，該房地產(chǎn)產(chǎn)公司該筆業(yè)業(yè)務(wù)銷售額是是？營改增之之后該房地產(chǎn)產(chǎn)公司該筆業(yè)業(yè)務(wù)銷售額是是？第一部分營營業(yè)稅改征征增值稅的基基本內(nèi)容（1）銷售額，是是指納稅人發(fā)發(fā)生應(yīng)稅行為為取得的全部部價款和價外外費用，財政政部和國家稅稅務(wù)總局另有有規(guī)定的除外外。價外費用，是是指價外收取取的各種性質(zhì)質(zhì)的收費，但但不包括以下下項目：一是是代為收取并并符合本辦法法第十條規(guī)定定的政府性基基金或者行政政事業(yè)性收費費；二是以委委托方名義開開具發(fā)票代委委托方收取的的款項。納稅人適適用一般般計稅方方法計稅稅的，因因銷售折折讓、中中止或者者退回而而退還給給購買方方的增值值稅額，，應(yīng)當(dāng)從從當(dāng)期的的銷項稅稅額中扣扣減（應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國家稅稅務(wù)總局局的規(guī)定定開具紅紅字增值值稅專用用發(fā)票））；第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容納稅人發(fā)發(fā)生應(yīng)稅稅行為，，將價款款和折扣扣額在同同一張發(fā)發(fā)票上分分別注明明的，以以折扣后后的價款款為銷售售額；未未在同一一張發(fā)票票上分別別注明的的，以價價款為銷銷售額，，不得扣扣減折扣扣額（注意：：應(yīng)該是是銷售額額欄，而而非備注注欄）（2）視同銷銷售下列情形形視同銷銷售服務(wù)務(wù)、無形形資產(chǎn)或或者不動動產(chǎn)：第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容321單位或者者個體工工商戶向向其他單單位或者者個人無無償提供供服務(wù)，，但用于于公益事事業(yè)或者者以社會會公眾為為對象的的除外。。財政部和和國家稅稅務(wù)總局局規(guī)定的的其他情情形。單位或者者個人向向其他單單位或者者個人無無償轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)或者者不動產(chǎn)產(chǎn)，但用用于公益益事業(yè)或或者以社社會公眾眾為對象象的除外外第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容（二）按按照其他他納稅人人最近時時期銷售售同類服服務(wù)、無無形資產(chǎn)產(chǎn)或者不不動產(chǎn)的的平均價價格確定定。視同銷售售銷售額額的確定定主管稅務(wù)務(wù)機關(guān)有有權(quán)按照照下列順順序確定定銷售額額：（三）按按照組成成計稅價價格確定定。組成成計稅價價格的公公式為：：組成計稅稅價格=成本×（1+成本利潤潤率）成本利潤潤率由國國家稅務(wù)務(wù)總局確確定。（一）按按照納稅稅人最近近時期銷銷售同類類服務(wù)、、無形資資產(chǎn)或者者不動產(chǎn)產(chǎn)的平均均價格確確定。第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容例題：某某房地產(chǎn)產(chǎn)公司是是一般納納稅人，，開發(fā)一一房地產(chǎn)產(chǎn)新項目目，2018年銷售開開發(fā)產(chǎn)品品取得全全部價款款和價外外費用為為2000萬元，其其中代收收有線電電視安裝裝費10萬元，開開具有線線電視公公司發(fā)票票，配套套費160萬元，開開具該房房地產(chǎn)公公司發(fā)票票，銷售售額多少少？2.進(jìn)項稅額額：是指指納稅人人購進(jìn)貨貨物、加加工修理理修配勞勞務(wù)、服服務(wù)、無無形資產(chǎn)產(chǎn)或者不不動產(chǎn)支支付或者者負(fù)擔(dān)的的增值稅稅額。第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容二是海關(guān)關(guān)進(jìn)口專專用繳款款書上注注明的增增值稅額額，三是購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品品，除取得增值稅專專用發(fā)票票或海關(guān)關(guān)進(jìn)口增增值稅專專用繳款款書外，，農(nóng)產(chǎn)品品收購發(fā)發(fā)票或者者銷售發(fā)發(fā)票上注注明的買買價與13%的扣除率率計算的進(jìn)進(jìn)項稅，四是從境境外購進(jìn)服務(wù)、無形資資產(chǎn)或不不動產(chǎn)從從稅務(wù)機機關(guān)或扣扣繳義務(wù)務(wù)人取得得的解繳繳稅款完完稅憑證證上注明明的增值稅額（書書面合同同、付款證明和境境外單位位的對賬單或發(fā)票票）一是增值值稅專用用發(fā)票（（含機動動車銷售售統(tǒng)一發(fā)發(fā)票）上上注明的的增值稅稅（2）不得抵抵扣的進(jìn)進(jìn)項稅額額：一是是用于簡簡易計稅稅方法計計稅項目目、免征征增值稅稅項目、、集體福福利或者者個人消消費的購購進(jìn)貨物物、加工工修理修修配勞務(wù)務(wù)、服務(wù)務(wù)、無形形資產(chǎn)和和不動產(chǎn)產(chǎn)。固定定資產(chǎn)、、無形資資產(chǎn)和不不動產(chǎn)僅僅指專用用于；二二是非正正常損失失（是指指因管理理不善造造成貨物物被盜、、丟失、、霉?fàn)€變變質(zhì)，以以及因違違反法律律法規(guī)造造成貨物物或不動動產(chǎn)被依依法沒收第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容四是購進(jìn)進(jìn)的旅客客運輸服服務(wù)、貸款服務(wù)務(wù)、餐飲服務(wù)務(wù)、娛樂服務(wù)務(wù)和居民日常常服務(wù)。五是非非正常損損失的購購進(jìn)貨物（3）適用一一般計稅稅方法的的納稅人人,兼營簡易易計稅方方法計稅稅項目、、免征增增值稅項項目而無無法劃分分不得抵抵扣的進(jìn)進(jìn)項稅額額，按照照下列公公式計算算不得抵抵扣的進(jìn)進(jìn)項稅額額：不得抵扣扣的進(jìn)項項稅額＝主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項稅額進(jìn)行清算。36號文件的規(guī)定，注意與房地產(chǎn)的區(qū)別第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容（4）已經(jīng)抵抵扣進(jìn)項項稅額發(fā)發(fā)生不得得抵扣情情形的，，應(yīng)當(dāng)將將該進(jìn)項項稅額從從當(dāng)期進(jìn)進(jìn)項稅額額中扣減減，無法法確定的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照實實際成本本計算應(yīng)應(yīng)扣減的的進(jìn)項稅稅額。因因銷售中中止、折折讓或者者退回而而收回的的增值稅稅額，應(yīng)應(yīng)當(dāng)從當(dāng)當(dāng)期的進(jìn)進(jìn)項稅額額扣減。。第一部分分營營業(yè)稅改改征增值值稅的基基本內(nèi)容容四、簡易易計稅方方法應(yīng)納納稅額的的計算（一）簡簡易計稅稅方法的的應(yīng)納稅稅額，是是指按照照銷售額額和增值值稅征收收率計算算的增值值稅額，，不得抵抵扣進(jìn)項項稅額。應(yīng)納稅額=銷售額×征收率其中簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）如果納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減?？蹨p當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減。第一部部分營營業(yè)稅稅改征征增值值稅的的基本本內(nèi)容容第一部部分營營業(yè)稅稅改征征增值值稅的的基本本內(nèi)容容例題：：某商商品混混凝土土企業(yè)業(yè)是增增值稅稅一般般納稅稅人，，生產(chǎn)產(chǎn)水泥泥混凝凝土，，選擇擇簡易易征收收，本本月份份銷售售水泥泥混凝凝土價價稅合合計103萬元，，，計計算本本月應(yīng)應(yīng)繳納納的增增值稅稅？第一部部分一般納納稅人人銷售售自產(chǎn)產(chǎn)的下下列貨貨物，，可以以選擇擇簡易易辦法法依3%征收率率計算算繳納納增值值稅：：建筑用用和生生產(chǎn)建建筑材材料所所用的的砂、、土、、石料料；以自己己采掘掘的砂砂土石石料或或其他他礦物物連續(xù)續(xù)生產(chǎn)產(chǎn)的磚磚瓦石石灰自來水水商品混混凝土土五、納納稅義義務(wù)的的發(fā)生生時間間及納納稅地地點（一））增值值稅納納稅義義務(wù)的的發(fā)生生時間間為：：1.納稅人人發(fā)生生應(yīng)稅稅行為為并收收訖銷銷售款款項或或者收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。第一部第一部部分營營業(yè)稅稅改征征增值值稅的的基本本內(nèi)容容2.納稅人人提供供建筑筑服務(wù)務(wù)、租租賃服服務(wù)采采取預(yù)預(yù)收款款方式式的，，其納納稅義義務(wù)發(fā)發(fā)生時時間為3.視同銷售納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。4.增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第一部部分營營業(yè)稅稅改征征增值值稅的的基本本內(nèi)容容（二））增值值稅納納稅地地點1.固定業(yè)業(yè)戶應(yīng)應(yīng)當(dāng)向向其機機構(gòu)所所在地地或者者居住住地主主管稅稅務(wù)機機關(guān)申申報納納稅。?？倷C機構(gòu)和和分支支機構(gòu)構(gòu)不在在同一一縣（（市））的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)分別別向各各自所所在地地的主主管稅稅務(wù)機機關(guān)申申報納納稅；；經(jīng)財財政部部和國國家稅稅務(wù)總總局或或者其其授權(quán)權(quán)的財財政和和稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)，可可以由由總機機構(gòu)匯匯總向向總機機構(gòu)所所在地地的主主管稅稅務(wù)機機關(guān)申申報納納稅。。2.非固定定業(yè)戶戶應(yīng)當(dāng)當(dāng)向應(yīng)應(yīng)稅行行為發(fā)發(fā)生地地主管管稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)申報報納稅稅；未未申報報納稅稅的，，由其其機構(gòu)構(gòu)所在在地或或第一部部分營營業(yè)稅稅改征征增值值稅的的基本本內(nèi)容容者居住住地主主管稅稅務(wù)機機關(guān)補補征稅稅款。。3.其他個個人提提供建建筑服服務(wù)，，銷售售或者者租賃賃不動動產(chǎn)，，轉(zhuǎn)讓讓自然然資4.扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。2房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)營改改增主主要內(nèi)內(nèi)容第二部一、范范圍及及稅率率、征征收率率、預(yù)預(yù)繳率率（一））范圍圍：房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。（二））稅率率、征征收率率、預(yù)預(yù)繳率率第二部部分房房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改改增的的主要要內(nèi)容容二、銷銷項稅稅額的的計算（一）不征稅項目：房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。（三十七條）（二）扣除項目：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）銷項稅額=第二部部分房房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改改增的的主要要內(nèi)容容2.當(dāng)期允允許扣扣除的的土地地價款款按照照以下下公式式計算算：當(dāng)期允允許扣扣除的的土地地價款款=（當(dāng)期期銷售售房地地產(chǎn)項項目建建筑面面積÷房地產(chǎn)產(chǎn)項目目可供供銷售售建筑筑面積當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（大項目-規(guī)劃許可證-施工許可證）支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。（車位：若不能辦產(chǎn)權(quán)證的）第二部部分房房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改改增的的主要要內(nèi)容容3.在計算算銷應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。第二部部分房房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改改增的的主要要內(nèi)容容混合銷銷售：：一項項銷售售行為為如果果既涉涉及服服務(wù)不動產(chǎn)呢？第二二部部分三、、進(jìn)進(jìn)項項稅稅額額（一一））不不得得抵抵扣扣的的進(jìn)進(jìn)項項稅稅1.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)；注意交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）第二2.非正正常常損損失失（（是是指指因因管管理理不不善善造造3.非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)；新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。4.購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)（接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。）、餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)。什么是旅客運輸服務(wù)？旅游服務(wù)是否可以抵扣？住宿服務(wù)？第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)營營改改增增的的主（二二））注注意意的的幾幾個個問問題題1.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目進(jìn)進(jìn)項項稅稅額額與與購購進(jìn)進(jìn)不不動動產(chǎn)產(chǎn)或或不不動動產(chǎn)產(chǎn)在在建建工2.適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)營營改改房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的進(jìn)項稅稅額：測繪、勘察察、設(shè)計、、建材、建建筑工程、第二部分房房地產(chǎn)四、簡易征征收（一）征收收率和范圍圍1.小規(guī)模納稅稅人銷售自自行開發(fā)的的房地產(chǎn)項項目，按照照5%的征收率計計稅。計算公式：：2.一般納稅人人銷售自行行開發(fā)的房房地產(chǎn)老項項目，可以以選擇適用用簡易計稅稅方法按照照5%的征收率計計稅。一經(jīng)經(jīng)選擇簡易易計稅方法法計稅的，，36個月內(nèi)不得得變更為一一般計稅方方法計稅。。（老項目目是小項目目概念）第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改增的的主要內(nèi)容容房地產(chǎn)老項項目，是指指：（1）《建筑工程施施工許可證證》注明的合同（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。（二）特別注意：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改增的的主要內(nèi)容容（三）注意意：若同時時存在一般般計稅方法法和簡易計計稅方法項項目，注意意會計核算算，建安發(fā)發(fā)票、成本本票等要做做項目的劃劃分。建議建立臺臺賬第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改增的五、預(yù)繳增增值稅（一）.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)采取取預(yù)收款方方式銷售所所開發(fā)的房房地產(chǎn)項目目，在收到到預(yù)收款時時按照3%的預(yù)征率預(yù)預(yù)繳增值稅稅。（二）計算算公式應(yīng)預(yù)繳稅款款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或或征收率））×3%適用一般計計稅方法計計稅的，按按照11%的適用稅率率計算；適適用簡易計計稅方法計計稅的，按按照5%的征收率計計算。第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改增的的主要內(nèi)容容小規(guī)模納稅稅人：（三）預(yù)繳繳期限一般納稅人人應(yīng)在取得得預(yù)收款的的次月納稅稅申報期向向主管國稅稅機關(guān)預(yù)繳繳稅款。小規(guī)模納稅稅人應(yīng)在取取得預(yù)收款款的次月納納稅申報期期或主管國國稅機關(guān)核核定的納稅稅期限向主主管國稅機機關(guān)預(yù)繳稅稅款。(例題)第二部分房在國家稅務(wù)務(wù)總局未明明確之前，，以下5個問題暫按按如下規(guī)定定辦理（若總局有新新的規(guī)定，，按照總局局規(guī)定辦））1.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)收取取預(yù)收款如如何開具發(fā)發(fā)票？答：按照有有關(guān)規(guī)定，，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)采采取預(yù)收款款方式銷售售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，應(yīng)應(yīng)在收到預(yù)第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改增的的主要內(nèi)容容2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓車位如何何繳納增值值稅？據(jù)了解，目目前青島市市房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓車位使使用權(quán)一般般存在兩種種形式。一一是捆綁住住宅轉(zhuǎn)讓車車位使用權(quán)權(quán)，二是單單獨轉(zhuǎn)讓車車位使用權(quán)權(quán)。（一））對于捆綁綁住宅轉(zhuǎn)讓讓車位使用用權(quán)，在《購房合同》或《第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改增的的主要內(nèi)容容3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)已繳繳納營業(yè)稅稅發(fā)票需補補開，增值值稅發(fā)票如如何開具？？房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，其其2016年4月30日前收取并并已向主管管地稅機關(guān)關(guān)申報繳納納營業(yè)稅的的預(yù)收款，，未開具營營業(yè)稅發(fā)票第二部分房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)營改增的的主要內(nèi)容容4青島市范圍圍內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)跨縣（市市、區(qū)）銷銷售自行開開發(fā)的房地地產(chǎn)項目如如何預(yù)繳稅稅款？答：：青青島島市市范范圍圍內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)跨跨縣縣（（市市、、區(qū)區(qū)））銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的，，應(yīng)應(yīng)在在項項目目所所在在地地預(yù)預(yù)繳繳稅稅款款。。2016年5月1日新新發(fā)發(fā)生生的的青青島島市市范范圍圍內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)跨跨縣縣（（市市、、區(qū)區(qū)））銷銷售售自自行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的，，需需在在機機構(gòu)構(gòu)所所在在地地主主管管國國稅稅機機第二二部部分分房房地地5.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)分分公公司司在在項項目目發(fā)發(fā)生生地地辦辦理理稅稅務(wù)務(wù)登登記記，，因因總總公公司司與與政政府府簽簽訂訂開開發(fā)發(fā)合合同同，，土土地地價價款款由由總總公公司司名名義義支支付付，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)分分公公司司憑憑土土地地出出讓讓金金憑憑證證原原件件按按規(guī)規(guī)定定扣扣除除土土地地出出讓讓價價款款。。第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)營營改改增增的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容六、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)營營改改增增政政策策（（簡簡要要介介紹紹））（一一））不不動動產(chǎn)產(chǎn)分分1.增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。jnfdcygz@.987654321第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)營營改取得得的的不不動動產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括以以直直接接購購買買、、接接受受捐捐贈贈、、接接受受投投資資入入股股以以及及抵抵債債等等各各種種形形式式取取得得的的不不動動產(chǎn)產(chǎn)。。納稅稅人人新新建建、、改改建建、、擴(kuò)擴(kuò)建建、、修修房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)營營改改增增的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容2.納不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)營營改改增增的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容3.納稅稅人人按按照照本本辦辦法法規(guī)規(guī)定定從從銷銷項項稅稅額額中中抵抵扣扣進(jìn)進(jìn)項項稅稅額額，，應(yīng)應(yīng)取取得得2016年5月1日后后開開具具的的合合法法有有效效的的增增值值稅稅扣扣稅稅憑憑證證。。上述述進(jìn)進(jìn)項項稅稅額額中中，，60%的部部分分于于取取得得扣扣稅稅憑憑證待抵扣進(jìn)項稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目。第二二部部分分房房地地產(chǎn)4.購進(jìn)進(jìn)時時已已全全額額抵抵扣扣進(jìn)進(jìn)項項稅稅額額的的貨貨物物和和服服務(wù)務(wù)，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用用于于不不動動產(chǎn)產(chǎn)在在5.納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。（注銷）第二二部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)營營改改增增的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容6.納稅人應(yīng)應(yīng)建立不用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺賬中記錄。（？）第二部分已抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額的不動動產(chǎn)，發(fā)發(fā)生非正正常損失失，或者者改變用不得抵扣的進(jìn)項稅額＝（已抵扣進(jìn)項稅額＋待抵扣進(jìn)項稅額）×不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%不得抵扣的進(jìn)項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中扣減。不得抵扣的進(jìn)項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項稅額與已抵扣進(jìn)項稅額的差額。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容按照規(guī)定定不得抵抵扣進(jìn)項項稅額的的不動產(chǎn)產(chǎn)，發(fā)生生用途改改變，用用于允許許抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額項目的的，按照照下列公公式在改改變用途途的次月月計算可可抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額?？傻挚圻M(jìn)進(jìn)項稅額額＝增值值稅扣稅稅憑證注注明或計計算的進(jìn)進(jìn)項稅額×不動產(chǎn)凈凈值率依照本條條規(guī)定計計算的可可抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額，應(yīng)取取得2016年5月1日后開具具的合法法有效的的增值稅稅扣稅憑憑證。按照本條條規(guī)定計計算的可可抵扣進(jìn)進(jìn)項稅額額，60%的部分于于改變用用途的次次月從銷銷項稅額額中抵扣扣，40%的部分為為待抵扣第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容（二）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓取得得的不動動產(chǎn)（單單位）1.總體原則則：企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓不不動產(chǎn)2.取得方式：以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)；自建的不動產(chǎn)3.銷售額的計算：簡易，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額；以取得的全部價款和價外費用為銷售額。一般，全部第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容4.計稅方法法的選擇5.不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)應(yīng)預(yù)繳稅款的計算：不區(qū)分簡易征收還是一般計稅方法應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容5，機構(gòu)所所在地應(yīng)應(yīng)納稅額額的計算算：簡易一般計稅方法：取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。6.納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容（三）建建筑服務(wù)務(wù)1.一般納稅稅人可以以選擇簡簡易計稅稅方法的的幾種情情形（1）以清包包工方式式提供的的建筑服服務(wù)，可可以選擇擇適用簡簡易計稅稅方法計計稅。（2）一般納納稅人為為甲供工工程提供供的建筑筑服務(wù)，，可以選選擇適用用簡易計計稅方法法計稅。。（3）一般納納稅人為為建筑工工程老項項目提供供的建筑筑服務(wù)，，可以選選擇適用用簡易計計稅方法法計稅。。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容建筑工程程老項目目，是指指：A《建筑工程程施工許許可證》注明的合合同開工工日期在在2016年4月30日前的建建筑工程程項目；；B未取得《建筑工程程施工許許可證》的，建筑筑工程承承包合同同注明的的開工日日期在2016年4月30日前的建建筑工程程項目。。第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容2.跨縣市提提供建筑筑服務(wù)：：建筑服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)繳，，機構(gòu)所所在地進(jìn)進(jìn)行納稅稅申報（1）一般計計稅方法法：應(yīng)以以取得的的全部價價款和價價外費用用為銷售售額計算算應(yīng)納稅稅額。納納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)內(nèi)容（2）選擇適適用簡易易計稅方方法計稅稅的，應(yīng)應(yīng)以取得得的全部部價款和和價外費費用扣除除支付的的分包款款后的余余額為銷銷售額，，按照3%的征收率率計算應(yīng)應(yīng)納稅額額。納稅稅人應(yīng)按按照上述述計稅方方法在建建筑服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)繳稅稅款后，，向機構(gòu)構(gòu)所在地地主管稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)進(jìn)行納納稅申報報。應(yīng)預(yù)繳稅稅款=(全部價款款和價外外費用-支付的分分包款)÷(1+3%)××3%第二部分分房地地產(chǎn)業(yè)營營改增的的主要內(nèi)