按揭知識(shí)及流程課件

按揭知識(shí)與流程

按揭知識(shí)與流程目

錄

?按揭知識(shí)

?按揭流程

?問(wèn)題答疑

目錄?按揭知識(shí)?按揭流程?問(wèn)題答疑第一部分

按揭知識(shí)

?二手房按揭定義；

?申請(qǐng)貸款的基本條件；

?貸款要素；

?二手房按揭相關(guān)費(fèi)用；

?需要準(zhǔn)備的資料；

?風(fēng)險(xiǎn)控制；

第一部分按揭知識(shí)?二手房按揭定義；?申請(qǐng)貸款的基本條?第二部分

按揭流程

?資料準(zhǔn)備；

?銀行審批；

?權(quán)證

?返件及后續(xù)；

?第二部分按揭流程?資料準(zhǔn)備；?銀行審批；?權(quán)第三部分

問(wèn)題答疑

自由提問(wèn)階段！

第三部分問(wèn)題答疑自由提問(wèn)階段！第一部分

按揭知識(shí)

一、二手房按揭定義

個(gè)人二手房貸款是銀行使用自有信貸資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利，在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的個(gè)人住房或商用房貸款。在貸款期間，借款人所購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)須抵押給銀行，并按合同規(guī)定向銀行還本付息。

第一部分按揭知識(shí)一、二手房按揭定義二、申請(qǐng)貸款的基本條件

1、

凡年滿十八周歲，具有完全民事行為能力且具有城鎮(zhèn)常住戶口或其他居留身份。

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽(yù)良好，有按期償還貸款本息的能力

3、具有購(gòu)房合同或協(xié)議。

4、

在銀行開立活期儲(chǔ)蓄存款帳戶，并存入不低于30%購(gòu)房首期款；

4、

同意以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押。

5、

所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰，具有完全產(chǎn)權(quán)的私房且可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并能抵押。

二、申請(qǐng)貸款的基本條件1、凡年滿十八周歲，具有完全民事行三、貸款要素

?貸款比例、年限、利率

?（一）.房屋價(jià)值的確定依據(jù)各銀行指定評(píng)估事務(wù)所對(duì)二手房的價(jià)值評(píng)估確定。（在成交價(jià)與評(píng)估價(jià)之間取低值，一般情況評(píng)估公司因?yàn)槭钦驹阢y行的立場(chǎng)上評(píng)估，所以會(huì)價(jià)格普遍偏低）

?（二）.貸款比例及年限確定：

1.影響因素:房屋建筑年限

、土地性質(zhì)、房屋面積、借款人資質(zhì)及征信情情況、是否為首次購(gòu)房、經(jīng)辦銀行個(gè)貸指導(dǎo)思想等

三、貸款要素?貸款比例、年限、利率?（一）.房屋價(jià)值的2.一般情況下：10年以內(nèi)的出讓地，借款人征信良好，首次購(gòu)房的均可達(dá)到7成20年；

3.如果是劃撥地要貸滿7成，需先與信貸員溝通；但劃撥地是小區(qū)房的一般可以貸滿7成；

4.如果客戶個(gè)人征信不好，除需解釋原因外，還需提供相關(guān)證據(jù)；同時(shí)有可能在終審時(shí)遭遇降成；

2.一般情況下：10年以內(nèi)的出讓地，借款人征信良好，首次購(gòu)房4.貸款年限加上借款人年齡不能超過(guò)借款人法定退休年齡。男65歲，女60歲。貸款年限加上借款人年齡不能超過(guò)借款人法定退休年齡。

5.其他個(gè)案需直接溝通確定；最好是所有案子在合同談判過(guò)程中均能與合作按揭經(jīng)辦人進(jìn)行確定，主要是應(yīng)對(duì)銀行金融政策發(fā)生變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；另外還可通過(guò)一對(duì)一的個(gè)案交流，讓按揭專員為其提供個(gè)性化指導(dǎo)，選擇合適的銀行

4.貸款年限加上借款人年齡不能超過(guò)借款人法定退休年齡。男65（三）利率

1.一般情況下，第一套住宅是基準(zhǔn)利率下浮15%；

2.第二套住宅基準(zhǔn)利率上浮10%；

3.商用住宅基準(zhǔn)利率上浮10%4.具體個(gè)案具體咨詢；

（三）利率1.一般情況下，第一套住宅是基準(zhǔn)利率下浮15%；四、相關(guān)費(fèi)用

1、評(píng)估費(fèi)：20萬(wàn)以內(nèi)260元

＿＿＿評(píng)估公司收

2、代收公證費(fèi)：普件200元

快

快件收300元＿＿＿公證處收。

3、代收抵押登記費(fèi)：80元

（沙區(qū)90元）＿＿＿房交所收取

四、相關(guān)費(fèi)用1、評(píng)估費(fèi)：20萬(wàn)以內(nèi)7、放款印花稅：貸款額×0.05‰

＿＿＿國(guó)家征收

（10萬(wàn)就是5元）

7、放款印花稅：貸款額×0.05‰＿＿＿國(guó)家征收（1五、需要準(zhǔn)備的資料

（一）借款人資料

1.借款人（借款人及配偶）合法的身份證件、戶口、婚姻證明；

2.借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；

五、需要準(zhǔn)備的資料（一）借款人資料1.借款人（借款人（二）所購(gòu)房屋資料

1、產(chǎn)權(quán)人（賣方）提供資料：房屋所有權(quán)證（原件）、產(chǎn)權(quán)人和共有財(cái)產(chǎn)人的身份證明、戶口證明、婚姻證明原件，若有代理人還需提供代理人身份證明公證委托書原件。

2.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》；

3.首付款證明；（放款前提供）

4.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；

（二）所購(gòu)房屋資料1、產(chǎn)權(quán)人（賣方）提供資料：房屋所有權(quán)證六、風(fēng)險(xiǎn)控制

1.按主體來(lái)講：分對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險(xiǎn)；

2.對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)：

a.擔(dān)保標(biāo)的物不存在，品質(zhì)達(dá)不到要求價(jià)格虛高，交易虛假，惡意套取資金所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

b.借款人資質(zhì)不好，收入不穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱導(dǎo)致無(wú)法履行債務(wù)；

c.房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定帶來(lái)的不可控風(fēng)險(xiǎn)；

d.以貸款銀行為抵押權(quán)人的手續(xù)未完備貸款已出，而遭遇司法凍結(jié)導(dǎo)致的權(quán)益受損；

六、風(fēng)險(xiǎn)控制1.按主體來(lái)講：分對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司（擔(dān)保公3.對(duì)公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險(xiǎn)：a.客戶惡意隱瞞事實(shí)，制造虛假交易而帶來(lái)的對(duì)銀行失約的風(fēng)險(xiǎn)；

b.抵押未辦回入庫(kù)途中的所有風(fēng)險(xiǎn)；

4.本質(zhì)上來(lái)講，作為代理銀行業(yè)務(wù)品種的公司所有的風(fēng)險(xiǎn)，只是銀行將自己的風(fēng)險(xiǎn)分解到其合作公司的一種途徑；

5.公司控制風(fēng)險(xiǎn)的手段：

a.選擇優(yōu)質(zhì)的客戶，并盡可能的通過(guò)一線員工與客戶溝通的方式，追求真實(shí)的交易；

b.保證從過(guò)戶之后所有手續(xù)的可控性，并盡量縮短時(shí)間；

3.對(duì)公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險(xiǎn)：a.客戶惡意隱瞞事實(shí)

即從放款開始，通過(guò)借款人公證及銀行授權(quán)的方式，保證回執(zhí)單在手，交易費(fèi)用已清，擁有取證辦抵押的權(quán)利；

而只有真正將抵押完成，法院凍結(jié)之類的風(fēng)險(xiǎn)才可能真正解除；

即從放款開始，通過(guò)借款人公證及銀行授權(quán)的方式，保第二部分

按揭流程

?

一、資料準(zhǔn)備

1.借款人資料

2.所購(gòu)房屋資料及產(chǎn)權(quán)人資料；

3.評(píng)估：初評(píng)已回；

4.約銀行客戶經(jīng)理面簽；（24小時(shí)）

5.合同填寫及完整；（24小時(shí)）

6.做好登記并交銀行進(jìn)入審批（當(dāng)天）

第二部分按揭流程?一、資料準(zhǔn)備1.借款人資料二、銀行審批

?（一）確定借款人申請(qǐng)：

?（1－3個(gè)工作日）

?（一般有三種方式）

?1.客戶經(jīng)理錄機(jī)，通過(guò)網(wǎng)審流程；評(píng)分系統(tǒng)有些可以直接審過(guò)；有些需要通過(guò)人工審核；一般在次日將紙張資料送回分行個(gè)貸部；這種方式速度較快，在1－3個(gè)工作日會(huì)有結(jié)果；

二、銀行審批?（一）確定借款人申請(qǐng)：?（1－3個(gè)工作日）2.客戶經(jīng)理錄機(jī)，并將紙張資料掃描上傳，待分行進(jìn)行二級(jí)審批完成終審；這種效率很低，若要保證第一種的速度，至少需增加一名客戶經(jīng)理；

3.客戶經(jīng)理初審交本支行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人簽字，另加行長(zhǎng)簽字，一級(jí)審批完成；這種最快在1個(gè)工作日可完成終審；但這種支行的權(quán)利太大，有很多潛在問(wèn)題；

2.客戶經(jīng)理錄機(jī)，并將紙張資料掃描上傳，待分行進(jìn)行二級(jí)審批完（二）進(jìn)入放款審核

（見過(guò)戶回執(zhí)單3個(gè)工作日完成放款到帳）

1.通知公司安排交易雙方到交易所過(guò)戶，（最好能在此時(shí)安排寫上權(quán)證取證人員的姓名）并將過(guò)戶回執(zhí)單原件拿回銀行；

2.公司商務(wù)通過(guò)流程安排評(píng)估公司將正評(píng)送回銀行準(zhǔn)備放款；

3.公司商務(wù)檢查相關(guān)按揭費(fèi)用及過(guò)戶代收費(fèi)是否已經(jīng)完清；

（二）進(jìn)入放款審核（見過(guò)戶回執(zhí)單3個(gè)工作日完成放款到帳）4.檢查首付款手續(xù)是否合標(biāo)；

5.檢查借款人是否已將領(lǐng)證辦抵押的手續(xù)委托于我司相關(guān)工作人員；

6.出具蓋有公司章的放款確認(rèn)書交銀行審核放款；

4.檢查首付款手續(xù)是否合標(biāo)；5.檢查借款人是否已將領(lǐng)證辦三、權(quán)證

（公司內(nèi)部流程）

1.過(guò)戶后回執(zhí)單應(yīng)交給權(quán)證商務(wù)，1個(gè)工作日應(yīng)到達(dá)相應(yīng)區(qū)域的取證人員

2.同時(shí)商務(wù)會(huì)根據(jù)交易所能否進(jìn)行取證抵押并案處理的特點(diǎn)，安排到各銀行取證將辦抵押資料一并交給相應(yīng)區(qū)域的取證人員；

3.另外，取證人員會(huì)根據(jù)交易所的要求篩取出那些不需要受托人或本人出場(chǎng)的件；

三、權(quán)證（公司內(nèi)部流程）1.過(guò)戶后回執(zhí)單應(yīng)交給權(quán)證商務(wù)，

4.1個(gè)工作日后，相應(yīng)人員去取證，盡量爭(zhēng)取客戶能夠到場(chǎng)配合辦理取證或抵押；如果不行的，將安排出公證書去辦理；

5.一般抵押辦理后1個(gè)工作日就可以去取資料了；

4.1個(gè)工作日后，相應(yīng)人員去取證，盡量爭(zhēng)取客戶能夠到場(chǎng)配合四、返件及后續(xù)

1.抵押資料取回返到我司商務(wù)處后，客戶就可以取資料了；

2.可以在面簽的時(shí)候告訴客戶20天之后證應(yīng)該取出來(lái)了，30天之后抵押應(yīng)該完成了，客戶可以在這兩個(gè)時(shí)間打電話來(lái)結(jié)稅費(fèi)和取手續(xù)）

3.我司商務(wù)也會(huì)在相應(yīng)的時(shí)間打電話給客戶來(lái)取手續(xù)；

四、返件及后續(xù)1.抵押資料取回返到我司商務(wù)處后，客戶就可以第三部分

問(wèn)題答疑

自由提問(wèn)階段！

第三部分問(wèn)題答疑自由提問(wèn)階段！謝謝大家！

謝謝大家！

按揭知識(shí)與流程

按揭知識(shí)與流程目

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?按揭知識(shí)

?按揭流程

?問(wèn)題答疑

目錄?按揭知識(shí)?按揭流程?問(wèn)題答疑第一部分

按揭知識(shí)

?二手房按揭定義；

?申請(qǐng)貸款的基本條件；

?貸款要素；

?二手房按揭相關(guān)費(fèi)用；

?需要準(zhǔn)備的資料；

?風(fēng)險(xiǎn)控制；

第一部分按揭知識(shí)?二手房按揭定義；?申請(qǐng)貸款的基本條?第二部分

按揭流程

?資料準(zhǔn)備；

?銀行審批；

?權(quán)證

?返件及后續(xù)；

?第二部分按揭流程?資料準(zhǔn)備；?銀行審批；?權(quán)第三部分

問(wèn)題答疑

自由提問(wèn)階段！

第三部分問(wèn)題答疑自由提問(wèn)階段！第一部分

按揭知識(shí)

一、二手房按揭定義

個(gè)人二手房貸款是銀行使用自有信貸資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利，在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的個(gè)人住房或商用房貸款。在貸款期間，借款人所購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)須抵押給銀行，并按合同規(guī)定向銀行還本付息。

第一部分按揭知識(shí)一、二手房按揭定義二、申請(qǐng)貸款的基本條件

1、

凡年滿十八周歲，具有完全民事行為能力且具有城鎮(zhèn)常住戶口或其他居留身份。

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽(yù)良好，有按期償還貸款本息的能力

3、具有購(gòu)房合同或協(xié)議。

4、

在銀行開立活期儲(chǔ)蓄存款帳戶，并存入不低于30%購(gòu)房首期款；

4、

同意以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押。

5、

所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰，具有完全產(chǎn)權(quán)的私房且可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并能抵押。

二、申請(qǐng)貸款的基本條件1、凡年滿十八周歲，具有完全民事行三、貸款要素

?貸款比例、年限、利率

?（一）.房屋價(jià)值的確定依據(jù)各銀行指定評(píng)估事務(wù)所對(duì)二手房的價(jià)值評(píng)估確定。（在成交價(jià)與評(píng)估價(jià)之間取低值，一般情況評(píng)估公司因?yàn)槭钦驹阢y行的立場(chǎng)上評(píng)估，所以會(huì)價(jià)格普遍偏低）

?（二）.貸款比例及年限確定：

1.影響因素:房屋建筑年限

、土地性質(zhì)、房屋面積、借款人資質(zhì)及征信情情況、是否為首次購(gòu)房、經(jīng)辦銀行個(gè)貸指導(dǎo)思想等

三、貸款要素?貸款比例、年限、利率?（一）.房屋價(jià)值的2.一般情況下：10年以內(nèi)的出讓地，借款人征信良好，首次購(gòu)房的均可達(dá)到7成20年；

3.如果是劃撥地要貸滿7成，需先與信貸員溝通；但劃撥地是小區(qū)房的一般可以貸滿7成；

4.如果客戶個(gè)人征信不好，除需解釋原因外，還需提供相關(guān)證據(jù)；同時(shí)有可能在終審時(shí)遭遇降成；

2.一般情況下：10年以內(nèi)的出讓地，借款人征信良好，首次購(gòu)房4.貸款年限加上借款人年齡不能超過(guò)借款人法定退休年齡。男65歲，女60歲。貸款年限加上借款人年齡不能超過(guò)借款人法定退休年齡。

5.其他個(gè)案需直接溝通確定；最好是所有案子在合同談判過(guò)程中均能與合作按揭經(jīng)辦人進(jìn)行確定，主要是應(yīng)對(duì)銀行金融政策發(fā)生變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；另外還可通過(guò)一對(duì)一的個(gè)案交流，讓按揭專員為其提供個(gè)性化指導(dǎo)，選擇合適的銀行

4.貸款年限加上借款人年齡不能超過(guò)借款人法定退休年齡。男65（三）利率

1.一般情況下，第一套住宅是基準(zhǔn)利率下浮15%；

2.第二套住宅基準(zhǔn)利率上浮10%；

3.商用住宅基準(zhǔn)利率上浮10%4.具體個(gè)案具體咨詢；

（三）利率1.一般情況下，第一套住宅是基準(zhǔn)利率下浮15%；四、相關(guān)費(fèi)用

1、評(píng)估費(fèi)：20萬(wàn)以內(nèi)260元

＿＿＿評(píng)估公司收

2、代收公證費(fèi)：普件200元

快

快件收300元＿＿＿公證處收。

3、代收抵押登記費(fèi)：80元

（沙區(qū)90元）＿＿＿房交所收取

四、相關(guān)費(fèi)用1、評(píng)估費(fèi)：20萬(wàn)以內(nèi)7、放款印花稅：貸款額×0.05‰

＿＿＿國(guó)家征收

（10萬(wàn)就是5元）

7、放款印花稅：貸款額×0.05‰＿＿＿國(guó)家征收（1五、需要準(zhǔn)備的資料

（一）借款人資料

1.借款人（借款人及配偶）合法的身份證件、戶口、婚姻證明；

2.借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；

五、需要準(zhǔn)備的資料（一）借款人資料1.借款人（借款人（二）所購(gòu)房屋資料

1、產(chǎn)權(quán)人（賣方）提供資料：房屋所有權(quán)證（原件）、產(chǎn)權(quán)人和共有財(cái)產(chǎn)人的身份證明、戶口證明、婚姻證明原件，若有代理人還需提供代理人身份證明公證委托書原件。

2.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》；

3.首付款證明；（放款前提供）

4.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；

（二）所購(gòu)房屋資料1、產(chǎn)權(quán)人（賣方）提供資料：房屋所有權(quán)證六、風(fēng)險(xiǎn)控制

1.按主體來(lái)講：分對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險(xiǎn)；

2.對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)：

a.擔(dān)保標(biāo)的物不存在，品質(zhì)達(dá)不到要求價(jià)格虛高，交易虛假，惡意套取資金所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

b.借款人資質(zhì)不好，收入不穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱導(dǎo)致無(wú)法履行債務(wù)；

c.房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定帶來(lái)的不可控風(fēng)險(xiǎn)；

d.以貸款銀行為抵押權(quán)人的手續(xù)未完備貸款已出，而遭遇司法凍結(jié)導(dǎo)致的權(quán)益受損；

六、風(fēng)險(xiǎn)控制1.按主體來(lái)講：分對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司（擔(dān)保公3.對(duì)公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險(xiǎn)：a.客戶惡意隱瞞事實(shí)，制造虛假交易而帶來(lái)的對(duì)銀行失約的風(fēng)險(xiǎn)；

b.抵押未辦回入庫(kù)途中的所有風(fēng)險(xiǎn)；

4.本質(zhì)上來(lái)講，作為代理銀行業(yè)務(wù)品種的公司所有的風(fēng)險(xiǎn)，只是銀行將自己的風(fēng)險(xiǎn)分解到其合作公司的一種途徑；

5.公司控制風(fēng)險(xiǎn)的手段：

a.選擇優(yōu)質(zhì)的客戶，并盡可能的通過(guò)一線員工與客戶溝通的方式，追求真實(shí)的交易；

b.保證從過(guò)戶之后所有手續(xù)的可控性，并盡量縮短時(shí)間；

3.對(duì)公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險(xiǎn)：a.客戶惡意隱瞞事實(shí)

即從放款開始，通過(guò)借款人公證及銀行授權(quán)的方式，保證回執(zhí)單在手，交易費(fèi)用已清，擁有取證辦抵押的權(quán)利；

而只有真正將抵押完成，法院凍結(jié)之類的風(fēng)險(xiǎn)才可能真正解除；

即從放款開始，通過(guò)借款人公證及銀行授權(quán)的方式，保第二部分

按揭流程

?

一、資料準(zhǔn)備

1.借款人資料

2.所購(gòu)房屋資料及產(chǎn)權(quán)人資料；

3.評(píng)估：初評(píng)已回；

4.約銀行客戶經(jīng)理面簽；（24小時(shí)）

5.合同填寫及完整；（24小時(shí)）

6.做好登記并交銀行進(jìn)入審批（當(dāng)天）

第二部分按揭流程?一、資料準(zhǔn)備1.借款人資料二、銀行審批

?（一）確定借款人申請(qǐng)：

?（1－3個(gè)工作日）

?（一般有三種方式）

?1.客戶經(jīng)理錄機(jī)，通過(guò)網(wǎng)審流程；評(píng)分系統(tǒng)有些可以直接審過(guò)；有些需要通過(guò)人工審核；一般在次日將紙張資料送回分行個(gè)貸部；這種方式速度較快，在1－3個(gè)工作日會(huì)有結(jié)果；

二、銀行審批?（一）確定借款人申請(qǐng)：?（1－3個(gè)工作日）2.客戶經(jīng)理錄機(jī)，并將紙張資料掃描上傳，待分行進(jìn)行二級(jí)審批完成終審；這種效率很低，若要保證第一種的速度，至少需增加一名客戶經(jīng)理；

3.客戶經(jīng)理初審交本支行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人簽字，另加行長(zhǎng)簽字，一級(jí)審批完成；這種最快在1個(gè)工作日可完成終審；但這種支行的權(quán)利太大，有很多潛在問(wèn)題；

2.客戶經(jīng)理錄機(jī)，并將紙張資料掃描上傳，待分行進(jìn)行二級(jí)審批完（二）進(jìn)入放款審核

（見過(guò)戶回執(zhí)單3個(gè)工作日完成放