城市價值與房地產(chǎn)價格課件

城市價值與房地產(chǎn)價格

城市價值與房地產(chǎn)價格

一件藝術(shù)品的價值取決于創(chuàng)造者本身的實力和名氣。而實際上，每個藝術(shù)創(chuàng)作者，無論其實力高低，名氣大小，創(chuàng)作所花費的原始材料成本并無大的差別，但不同實力和名氣的藝術(shù)家，創(chuàng)作出來的藝術(shù)品價值是千差萬別的。比如一幅達芬奇的畫，拍賣價數(shù)以萬計，但其所花費的物質(zhì)成本卻是比較低廉的。一件藝術(shù)品的價值取決于創(chuàng)造者本身的實力和名氣。而實際

城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一，是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟、社會諸方面價值的統(tǒng)一，是歷史價值、現(xiàn)實價值與未來預期價值的統(tǒng)一。1、城市價值的定義城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中

北京是一座著名的歷史文化名城，與西安、洛陽、開封、南京、杭州并列為中國六大古都。北京共有6處世界文化遺產(chǎn),包括長城、故宮、周口店北京人遺址、頤和園、天壇和明十三陵,是世界上擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。因此，北京的城市價值中，歷史性、文化性的價值比較高。北京是一座著名的歷史文化名城，與西安、洛陽、開封、南故宮故宮頤和園頤和園天壇天壇明十三陵明十三陵城市的價值也會隨著各種人力、物力、財力的相繼投入而逐步提升。中國的城市正處于多、快、好、省的大躍進建設(shè)中，城市的整體功能得到很大的改善，特別像北京、上海等一線城市，大量有形和無形的投入使其城市價值正處于一個快速的上升階段。

城市的價值也會隨著各種人力、物力、財力的相繼投入而逐步提升。無形價值有形價值城市價值建國初改革開放初90年代末目前時間/T價值/V建國后，特別是改革開放以來，城市建設(shè)取得了顯著的成果，城市的有形和無形的投入使城市價值不斷提升；90年代末至今這段時期，我國城市化進程加快，城市建設(shè)邁上了新的歷史階段，尤其是城市的有形投入逐年加快，使得城市價值呈快速上升的趨勢。無形價值有形價值城市價值建國初改革開放初90年代末目前時間/1999至2002年間，全國興建了將近61億平方米的新建筑，與以往相比幾乎翻了一番。一位在上海僅僅住了兩年的年輕美國建筑師驚嘆中國的建設(shè)“有如野草萌發(fā)。我來這里的短短期間之內(nèi)，就已經(jīng)蓋了四棟摩天大樓、設(shè)計了數(shù)百萬平方英尺的都市景觀。在紐約的話，我整個職業(yè)生涯能做到這么多就心滿意足了。”1999至2002年間，全國興建了將近6

就重慶來看，直轄后，政府、企業(yè)及個人加大了對城市建設(shè)的投資力度，許多重點項目先后展開。隨著這些項目的相繼竣工、投入使用，城市的功能得到大大改善，城市價值也得到了極大的提升。就重慶來看，直轄后，政府、企業(yè)及個人加大了對

在重慶市三屆人大一次會議上，王鴻舉市長做了政府報告，他指出：重慶綜合經(jīng)濟實力大幅提升，2007年全市生產(chǎn)總值達到4112億元，五年平均增長12.6%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過2000美元，比2002年翻了一番。

他還指出要務(wù)實推動內(nèi)陸開放型經(jīng)濟發(fā)展，抓好重點項目產(chǎn)業(yè)鏈招商和園區(qū)招商；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗力爭在重點領(lǐng)域取得新突破；抓好一批重點項目建設(shè)。

黃奇帆說重慶市政府正試圖通過15年左右的努力，以3萬億元巨額基礎(chǔ)設(shè)施投資及其產(chǎn)生的拉動效應，使重慶迅速成為一座國際大城市。在重慶市三屆人大一次會議上，王鴻舉市重慶市重點建設(shè)項目2004年2005年一、交通（19項）一、交通項目（共19項）二、能源（10項二、能源項目（16項）三、通信（4項）三、通信項目（共1項）四、市政設(shè)施（8項）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施項目（共10項）五、水利基礎(chǔ)設(shè)施（3項）五、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治項目（共6項）六、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治（8項）六、水利基礎(chǔ)設(shè)施項目（共3項）七、文教、衛(wèi)生、社會事業(yè)（12項）七、社會事業(yè)項目（共11項）八、商貿(mào)流通（共7項）八、新型工業(yè)化項目（27項）九、新型工業(yè)化及結(jié)構(gòu)調(diào)整（15項）九、商貿(mào)流通項目（共3項）十、城市開發(fā)（14項）十、城市拆遷及舊城改造項目（共4項）重慶市重點建設(shè)項目2004年2005年一、交通（19項）一、2006年（政府主導）2007年（政府主導）一、交通項目（共19項）一、交通運輸項目（共21項）二、能源項目（共22項）二、能源項目（共20項）三、通信項目（共1項）三、城市基礎(chǔ)設(shè)施項目（共31項）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施項目（共27項）四、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治（共14項）五、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治項目（共9項）五、水利基礎(chǔ)設(shè)施項目（共8項）六、水利基礎(chǔ)設(shè)施項目（共4項）六、社會事業(yè)項目（共20項）七、社會事業(yè)項目（共15項）七、科技項目（4項）八、科技項目（共3項）

2006（市場主導）2007（市場主導）一、通信項目（1個）一、社會文化旅游項目（共11項）二、社會文化旅游項目（3個）二、工業(yè)項目（共64項）三、結(jié)構(gòu)調(diào)整項目（29個）三、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目（共6項）四、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目（共10項）四、商貿(mào)流通項目（共6項）五、商貿(mào)流通項目（3個）五、城市拆遷及舊城改造（共10項）六、城市拆遷及舊城改造（5個）

2006年（政府主導）2007年（政府主導）一、交通項目（城市價值與房地產(chǎn)價格課件重慶直轄后歷年固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）資料來源：重慶市統(tǒng)計年鑒重慶直轄后歷年固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）資料來源：重慶市統(tǒng)房屋竣工面積（單位：萬平方米）資料來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒

房屋建筑房屋竣工面積（單位：萬平方米）資料來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒從上面圖表可以看出：住宅作為一種必需品，人們對其需求量越來越大，開發(fā)商擴大開發(fā)力度，實現(xiàn)供需平衡，對城市建設(shè)做出很大的貢獻。房屋竣工面積從上面圖表可以看出：住宅作為一種必需品，人們對其需求量越來越城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件主城區(qū)內(nèi)原規(guī)劃建設(shè)跨江特大橋梁16座，其中長江上9座，嘉陵江上7座?，F(xiàn)已建成10座“十五”期間主城區(qū)建設(shè)跨江特大橋梁2座，其他區(qū)縣（市）建設(shè)13座；2006年—2015年主城區(qū)建設(shè)3座，其他區(qū)縣（市）建設(shè)5座“十五”期間，重慶投入380億元用于公路建設(shè)，其中250億元投入689公里的高速公路建設(shè)。2005年全市公路通車里程達到3.2萬公里，比"九五"末增加2700公里

道路橋梁主城區(qū)內(nèi)原規(guī)劃建設(shè)跨江特大橋梁16座，其中長江上9座，嘉陵江城市價值與房地產(chǎn)價格課件261988年以來，重慶市政府開始籌劃建設(shè)軌道交通1998年經(jīng)國務(wù)院批準實施的重慶城市總體規(guī)劃，在600平方公里主地區(qū)內(nèi)，共規(guī)劃了五條軌道交通線路，總長約130公里。2005年，輕軌較新線（18公里）全線通車，新開工軌道交通線路2條。輕軌三號線二塘--龍頭寺項目，地鐵一號線朝天門--沙坪壩項目2010年，建成中心城區(qū)軌道交通骨干線三條，形成經(jīng)濟中心城市大運量軌道交通基本框架2020年前后，六條骨干線全部建成，并向萬州、渝西、涪陵區(qū)域延伸發(fā)展。

軌道交通1988年以來，重慶市政府開始籌劃建設(shè)軌道交通

要實現(xiàn)2050年巨大的經(jīng)濟總量，滿足未來城市發(fā)展的需要，將投入上萬億美元的資金用于住房、工廠、交通及電力設(shè)施的建設(shè)，而這項艱巨的任務(wù)正需要開發(fā)商來完成。小結(jié)要實現(xiàn)2050年巨大的經(jīng)濟總量，滿足未來城市發(fā)展的需要

在城市發(fā)展初期，城市價值比較小，房價接近于房屋建造成本，隨著城市價值的快速提升，現(xiàn)在的房價遠遠大于房屋的建造成本。TP功能成本城市價值房屋價格2、城市價值決定城市房價分析2.1城市房價內(nèi)涵發(fā)生改變在城市發(fā)展初期，城市價值比較小，房價接近于房屋建造成本，過去現(xiàn)在開發(fā)商、購房者、政府、建造者、社會媒體……功能成本功能成本城市價值物質(zhì)、生存性消費精神、文化消費開發(fā)商城市大會所過去現(xiàn)在功能功能城市價值物質(zhì)、生精神、開發(fā)商城市大會所P=∑Vi/∑Sj+DC城市房價即：城市總價值總房屋面積房屋直接成本=+公式表明：各城市房屋直接成本相差不大，因此城市價值成為影響房價的決定性因素。城市價值的差異性導致各城市房價的差異性！P=∑Vi/∑Sj+DC城市房價即：城市總價值總房

如今，城市房價的高低主要是由這座城市的價值所決定，而房屋建造成本對房價的影響程度已經(jīng)退居次席。隨著時代的變遷，城市價值的大大提升，人們在物質(zhì)和精神上的享受越來越多，從而購房時也必將承擔城市價值提升的部分費用。由此可知：由此可知：

放眼世界，全球各個城市和地區(qū)的房價均出現(xiàn)不同程度的上漲，尤其以英國倫敦為甚。究其根源，在于倫敦擁有其他城市所欠缺的魅力因子，比如悠久的歷史，深厚的文化積淀和現(xiàn)代化的技術(shù)力量與市政配套設(shè)施，高度的開放等等。因此，相比較世界其他城市，倫敦的城市價值是首屈一指的，驗證了其高昂房價的必然性。2.2城市價值高，房價也高！放眼世界，全球各個城市和地區(qū)的房價均出現(xiàn)0.8080006000400020000.600.400.200.00YX2006年35大城市的城市價值與房價的分析圖0.8080006000400020000.600.400.2006年商品房銷售均價排名前8的城市依次是上海、杭州、北京、深圳、寧波、廣州、廈門，南京。不難發(fā)現(xiàn)，房價最高的城市正是中國經(jīng)濟發(fā)展最好的城市。01000200030004000500060007000800090002006年商品房銷售均價（單位：元／M2）上海北京廈門深圳寧波杭州廣州南京2006年商品房銷售均價排名前8的城市依次是上海、杭州、北城市價值的存在不是孤立的，重要的一點是，一個城市的價值必須在相對于其它城市的價值時才顯出其真正的價值，城市與城市間價值的比較實質(zhì)上是城市之間的競爭。城市競爭力在一定程度上反映城市價值。

城市總體房價高，本質(zhì)上是城市價值所決定的，認為炒作行為，只能在短期內(nèi)炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。從一定意義上說，房價高應是城市的驕傲，中國城市房價高，是中國的驕傲；上海房價高，是上海的驕傲。城市價值的存在不是孤立的，重要的一點是，一個城市的價值必須在案例上海案例上海上海市國家級開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金橋出口加工區(qū)上海外高橋保稅區(qū)張江高科技園區(qū)漕河涇出口加工區(qū)青浦出口加工區(qū)閔行出口加工區(qū)上海洋山保稅港區(qū)上海臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)松江出口加工區(qū)

上海市國家級開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)上海市市級開發(fā)區(qū)

上海嘉定工業(yè)區(qū)上海松江工業(yè)區(qū)上海青浦工業(yè)區(qū)上?？禈蚬I(yè)區(qū)上海金山工業(yè)區(qū)上海莘莊工業(yè)區(qū)上海寶山城市工業(yè)園區(qū)上海市浦東星火開發(fā)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)上海寶山工業(yè)園區(qū)上海崇明工業(yè)園區(qū)上海紫竹科學園區(qū)上?；瘜W工業(yè)區(qū)上海市北工業(yè)新區(qū)上海寶山城市工業(yè)園區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)國際汽車城零部件配套工業(yè)上海市市級開發(fā)區(qū)上海嘉定工業(yè)區(qū)上海松江工業(yè)區(qū)上海青浦指標城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資絕對值（億元）比上年增長（%）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1125.5427.1電力建設(shè)116.23-6.4交通運輸589.5252.9郵電通信113.7295.0公用事業(yè)56.2336.0市政建設(shè)249.84-9.6上海2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資指標城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資絕對值（億元）比上年增長（%）城市基

樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進。全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1125.54億元，比上年增長27.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重為28.7%。其中，交通運輸郵電通信投資703.24億元，市政建設(shè)投資249.84億元，公用事業(yè)投資56.23億元（見表9）。年內(nèi)鐵路上海南站、中環(huán)線浦西段等一批重大城市基礎(chǔ)設(shè)施項目相繼建成并投入運營。浦東國際機場擴建工程、上海長江隧橋工程和一批黃浦江越江通道、高速公路等項目加快建設(shè)。全市高速公路網(wǎng)通車里程達到581公里。樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進。上海市歷年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資額變化

單位：億元上海市歷年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資額變化單位：億元主要年份市政工程設(shè)施情況指標1990200020052006道路長度（公里）163166411222714619#高級、次高級61361212114365道路面積（萬平方米）178781472094221490城市橋梁（座）5534432807010199防洪堤長度（公里）

3351069.731069.73城市排水管道長度（公里）1892392069337430防汛泵站（座）134160159159主要年份市政工程設(shè)施情況指標軌道交通、高架道路、黃浦江大橋和隧道基本情況（2002～2006)指標20022003200420052006軌道交通

運營車輛（節(jié)）330445611695829

運營線路長度（公里）62.92108.65121.23147.80169.40

行駛里程（萬列·公里）633.29813.18957.0412051457.32

客運總量（萬人次）3573940604480075940665569

利潤總額（萬元）38632658172023001692

年末從業(yè)人數(shù)（人）43217703829074118458高架、大橋和隧道

高架道路長度（公里）7176777777

越江隧道數(shù)（條）24566軌道交通、高架道路、黃浦江大橋和隧道基本情況（2002～2033公里路程，最高時速430公里，歷時7分鐘上海磁浮列車速度33公里路程，最高時速上海磁浮列車速度楊浦大橋世界第一跨度疊合梁斜拉橋,全長7658米，總投資13.3億。楊浦大橋楊浦大橋世界第一跨度疊合梁斜拉橋,全長7658米，總投資1世界第一鋼拱橋，全長3900米，投資22億余元，為全鋼結(jié)構(gòu)。盧浦大橋盧浦大橋世界第一鋼拱橋，全長3900米，投資22億余元，為全鋼結(jié)構(gòu)。最大荷載為汽——超20級，全長6017米,投資20億元。徐浦大橋最大荷載為汽——超20級，全長6017米,投資20億元。徐名列世界第三的疊合梁斜拉橋,全長8346米，投資8.2億,1991年建成通車。南浦大橋名列世界第三的疊合梁斜拉橋,全長8346米，投資8.2億,主要年份城市設(shè)施水平指標1990200020052006人均年自來水生活用水（立方米）78.486.992.293.0自來水普及率（%）100.0099.9799.9999.99人均擁有道路長度（公里）2.085.848.9910.69人均擁有道路面積（平方米）2.287.1715.4015.70每萬人擁有城市排水管道長度（公里）1.472.865.105.43每萬人擁有公共車輛（輛）7.4314.3013.2212.63每萬人擁有出租汽車（輛）8.8032.4935.1435.10每萬人擁有公共廁所（座）0.791.672.672.74主要年份城市設(shè)施水平指標主要年份房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元指標1995200020052006投資總額466.20566.171246.861275.59#商品房屋建設(shè)投資286.45476.321094.421153.71

土地開發(fā)投資53.1925.9165.6663.36在投資總額中

住宅280.38408.82920.84835.63#別墅、高檔公寓31.7540.72225.50203.24

辦公樓81.7457.47102.18124.29

其他71.6948.38121.23160.60主要年份房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元指標1995200（萬平方米）上海歷年房屋竣工面積和住宅竣工面積（萬平方米）上海歷年房屋竣工面積和住宅竣工面積

居民居住質(zhì)量不斷提高。2006全年全市完成住宅建設(shè)投資854.15億元，建成為住宅配套的公共服務(wù)設(shè)施面積334萬平方米。舊區(qū)改造繼續(xù)保持合理規(guī)模。全年拆除住宅建筑面積848.4萬平方米，與上年基本持平；動遷居民7.69萬戶，比上年增長3.2%。至年末，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面積16平方米，增加0.5平方米。居民住宅成套率達到94%。居民居住質(zhì)量不斷提高。2006全年全市完成歷年人均居住消費占總消費支出的比例波浪式上升歷年人均居住消費占總消費支出的比例波浪式上升2001——2006年上海城鎮(zhèn)居民人均住房面積2001——2006年上海城鎮(zhèn)居民人均住房面積每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成（2004——2006）

單位：%類別2004年2005年2006年每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成100100100租賃公房25.925.523.8租賃私房0.71.11.3原有私房2.22.41.3房改私房42.940.440.4商品房27.830.532.4其他0.50.10.8每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成（2004——2006）主要年份城市園林綠化情況單位：公頃主要年份城市園林綠化情況單位：公頃單位：億元環(huán)保投入和“三廢”綜合利用（1997～2006）

包括：工業(yè)固體廢棄物防治、水環(huán)境保護、大氣環(huán)境保護、主要年份環(huán)境空氣狀況、聲環(huán)境及治理、城市環(huán)境衛(wèi)生等等。單位：億元環(huán)保投入和“三廢”綜合利用（1997～2006）主要年份教育經(jīng)費支出單位：億元指標200020052006總計185.12404.29450.16#中央44.5397.2379.43

地方140.59307.06370.73國家財政性教育經(jīng)費142.10266.95295.12#預算內(nèi)教育經(jīng)費119.95214.17256.17社會團體和公民個人辦學經(jīng)費4.6920.1623.98社會捐資和集資辦學經(jīng)費2.332.362.19其他教育經(jīng)費14.8340.1457.652006年：以1500萬人口計算，人均占用教育經(jīng)費3000元主要年份教育經(jīng)費支出單位：億元指標20002005200上海國際學校一覽（2006）上海美國學校上海新加坡國際學校上海瑞金國際學校上海日本人學校上海虹橋國際學校上海李文斯頓美國學校耀中上海國際學校上海韓國學校上海德威英國國際學校宋慶齡幼兒園國際部上海美丘第一幼兒園上海中學國際部上海德國學校奧伊斯嘉上海日本語幼兒園華東師范大學二附中國際部上海法國學校東進上海日本人幼兒園上海外國語大學附中國際部上海英國學校上海恩吉爾幼兒園進才中學國際部上海協(xié)和國際學校上海泰寧國際幼兒園上海西華國際學校上海長寧國際學校幼兒天地國際幼兒園上海國際學校一覽（2006）上海美國學校

世界500強有近300家在上海投資,浦東占145家,其中25家著名跨國公司已在浦東設(shè)立了中國或地區(qū)總部。上海已成為除香港以外，我國總部經(jīng)濟外資企業(yè)落戶最多的城市。國際地位不斷提升世界500強有近300家在上海投資,浦東占145家,其城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件斯諾克上海大師賽上海網(wǎng)球大師賽F1上海大獎賽斯諾克上海大師賽上海網(wǎng)球大師賽F1上海大獎賽上海合作組織峰會（APEC）上海合作組織峰會（APEC）

截至2006年年底，落戶上海的外資企業(yè)總部總數(shù)達到500家。其中：跨國公司地區(qū)總部154家，經(jīng)國家商務(wù)部批準落戶的已達15家，幾乎占全國總數(shù)的一半（跨國公司地區(qū)總部中，約有26％為世界500強企業(yè)）；外資投資性公司150家，占全國的4成；外資研發(fā)中心196家，占全國的1／4；內(nèi)地“總部經(jīng)濟”企業(yè)最多

截至2006年年底，落戶上海的外資企業(yè)總部總數(shù)達

據(jù)上海市外經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計，“十五”期間，1000萬美元以上的大型外資項目占上海吸引合同外資總額七成以上。外資已進入汽車金融、資產(chǎn)管理、綜合性醫(yī)院、教育、商業(yè)等30多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，創(chuàng)造了155萬個就業(yè)機會。

據(jù)上海市外經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計，“十五”期間，1000萬美元1984：年展不到20個；1990：年展只有40個，展覽面積10萬平方米；2003：年展330多個，交易額達550億元，會展直接收入達

18億元，占全國總量的45％，躍居全國會展城市之首。被評為中國辦展環(huán)境最好的城市；各種展覽會不斷增加1984：年展不到20個；各種展覽會不斷增加

主要經(jīng)濟效應：推動上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升級、對GDP的貢獻效應、增加就業(yè)機會以及后續(xù)經(jīng)濟效應等。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計，由此將帶來超過1000億人民幣的經(jīng)濟價值。其他效應：提高上海的知名度和區(qū)域輻射效應等。

投資：主要有三部分：場地開發(fā)（200億）、場館建設(shè)與運營（100億）、世博會基金。主要經(jīng)濟效應：推動上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃方案圖

規(guī)劃方案圖城市價值與房地產(chǎn)價格課件

固定資產(chǎn)的投入不能立刻轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，與房價增長相比存在一定的滯后時間。如果把房價線往后移動一個單位（一年），則兩者增長趨勢表現(xiàn)為驚人的相似。固定資產(chǎn)投入與房價增長變化關(guān)系固定資產(chǎn)的投入不能立刻轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，與房價增長相比存在房地產(chǎn)開發(fā)行為的載體是建筑，從古到今都是這樣。而建筑是構(gòu)成城市的基本要素，是城市的細胞。建筑是凝固的空間語言，它以特有的方式闡釋城市的文明，代表城市的形象，甚至成為所在地的“城市名片”。作為城市的一面鏡子，建筑映射出城市的歷史文化、城市的發(fā)展優(yōu)勢、城市的發(fā)展現(xiàn)狀、城市的價值觀念和生活態(tài)度。繼續(xù)維護和提升城市價值房地產(chǎn)開發(fā)行為的載體是建筑，從古到今都是這樣。而建筑是構(gòu)成城如今許多城市60%-70%的公建、住宅的開發(fā)建設(shè)，都是由開發(fā)商完成的，房產(chǎn)品質(zhì)的好壞直接關(guān)系到城市的品質(zhì)。所以開發(fā)商應從多層次、多方面挖掘土地價值，為區(qū)域發(fā)展做全面提升。一個城市的地產(chǎn)價值要提升，也必須依靠城市自身價值的提升，成為一個有鮮明個性，有獨特魅力的城市，能夠吸引人才前來就業(yè)居住、外商進來投資、游客前來休閑度假……

如今許多城市60%-70%的公建、住宅的開發(fā)建設(shè)，都是由開發(fā)前提：外生性的城市管理水平或交通基礎(chǔ)設(shè)施普遍改善；結(jié)果：活動于該城市內(nèi)的經(jīng)濟體面臨的管理效率或交通效率提高，城市最優(yōu)規(guī)模將由S1增大到S2。邊際成本邊際收益MC1MC2MR1MR2城市規(guī)模S1S2飛躍開發(fā)商是維護和提升城市價值的主力軍。

開發(fā)商在城市價值提升中的責任？前提：外生性的城市管理水平或交通基礎(chǔ)設(shè)施普遍改善；邊邊際收益

因此，作為城市建設(shè)主力軍的開發(fā)商來說，需要站在城市運營的高度來運作自己的項目，要更加注重和參與區(qū)域價值的提升，通過與政府的互動，與各種社會資源的整合，使項目所在城市和區(qū)域的整體功能與價值得到大幅度的提升。因此，作為城市建設(shè)主力軍的開發(fā)商來說，需要站

幫助社會管理土地資源、市場資源、資金資源，包括種種其他跟房產(chǎn)有關(guān)的資源。開發(fā)商有責任，也有這個義務(wù)去為這個社會服務(wù)。在追求企業(yè)的進步和發(fā)展的同時，使社會資源利用效率最大化，發(fā)掘城市的價值，創(chuàng)造城市的價值。做好社會資源的組織者和管理者做好社會資源的組織者和管理者

新樓盤的開發(fā)，不僅僅會對城市功能的完善起到促進作用，同樣也會對城市價值的提升帶來很好的作用。如今許多城市百分之六七十的公建、住宅的開發(fā)建設(shè)，都是由開發(fā)商完成的，房產(chǎn)品品質(zhì)的好壞直接關(guān)系到城市的品質(zhì)。所以開發(fā)商應從多層次、多方面挖掘土地價值，為區(qū)域發(fā)展做全面提升。新樓盤的開發(fā)，不僅僅會對城市功能的完善起到促進作用，同樣也

開發(fā)商只有在保證產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量的情況下，才能獲得企業(yè)自身的健康發(fā)展：住宅開發(fā)，不要蓋成垃圾產(chǎn)品，要超越，做精品，為老百姓提供高品質(zhì)住宅、提高生活質(zhì)量。在城市建設(shè)速度與品質(zhì)之間，對開發(fā)商來說，品質(zhì)應是第一位的，至少是一個共同推進的過程。對于一個城市發(fā)展來講，商業(yè)可以多領(lǐng)域?qū)Τ鞘袃r值提升起到拉動作用，開發(fā)商做有特色的商業(yè)開發(fā)，它可以為周邊的區(qū)域居住的老百姓提供生活的方便，購物、休閑、娛樂；又可以長期拉動這個區(qū)域以及周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。關(guān)注房產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)商只有在保證產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量的情況下，才能獲得企業(yè)隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，越來越多的樓盤開發(fā)引起了人們的思考。風格的相似，生態(tài)環(huán)境的破壞，整個城市的發(fā)展面貌受到了越來越大的影響。判斷一個項目的好壞，決不能僅僅依靠其戶型、銷售價格等因素作為標準，而應該用能否促進城市發(fā)展的長期指標來衡量，是否適合時代社會的發(fā)展，是否對城市價值提升有積極意義。這樣才能在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時不破壞生態(tài)，使城市能夠良性發(fā)展，同時帶動其他各個行業(yè)共同發(fā)展。城市價值與房地產(chǎn)價格課件后來的或者外來的開發(fā)商要介入一個城市的開發(fā)時，心中應該很清楚游戲規(guī)則已經(jīng)上了新高度，應對自己提出更高要求。這樣，一份強烈的進取心和責任感，傳播在整個地產(chǎn)界，最終這個城市的宜居度就越來越高，城市魅力和價值也隨之上升——這是一個良性的“地產(chǎn)生態(tài)圈”，每一個人都可能由此獲益。城市價值與房地產(chǎn)價格課件文化是城市價值的靈魂，城市價值體現(xiàn)在文化上，文化的發(fā)展史恰是整個城市價值的發(fā)展史，也是房地產(chǎn)開發(fā)商應該時刻關(guān)注的主題。房產(chǎn)開發(fā)商則應把藝術(shù)的、人文的因素融合到產(chǎn)品中去，營造出具有時代特征又有本地人文內(nèi)涵的產(chǎn)品，促使城市品質(zhì)的進步，同時房產(chǎn)行業(yè)也因之得到發(fā)展。城市文化是城市的靈魂文化是城市價值的靈魂，城市價值體現(xiàn)在文化上，文化的發(fā)展史恰是很多城市在開發(fā)過程中，新城和舊城的平衡做得非常好，城市的脈絡(luò)能得到延伸，它不像很多城市像一個工地，新城在建設(shè)的同時把舊城也延續(xù)下來了。文化的東西是需要長期體現(xiàn)的，永遠不貶值的是文化。隨著時間的推移，文化價值在不斷升值，城市的價值也不斷的得到提升。試想：北京如果沒有了天安門、故宮、人民大會堂、中南海，開發(fā)商們能把房子賣過一平米1萬塊的價錢嗎?保護城市價值在維護和提升城市價值的過程中的重要性可見一斑。很多城市在開發(fā)過程中，新城和舊城的平衡做得非常好，城市的脈絡(luò)

文化遺產(chǎn)是城市中無可替代的重要財富，是城市可持續(xù)發(fā)展的資本和動力!我們應該充分考慮到城市的文化特點，將文化遺產(chǎn)和城市特色作為城市形象的基礎(chǔ)。文化遺產(chǎn)是城市中無可替代的重要財富，是城市可持續(xù)發(fā)政府在城市價值提升中的責任？

作為城市政府，應該根據(jù)各自城市的不同特點，采取不同的對策。要加強城市規(guī)劃和管理，充分利用城市和城市的要素進行城市經(jīng)營，加快城市各項硬件的建設(shè)，為提升城市價值創(chuàng)造必要的條件。城市管理是指城市建設(shè)管理，包括城市規(guī)劃管理、城市土地利用管理、城市基礎(chǔ)設(shè)施管理、城市環(huán)境管理、城市市容管理等方面，是城市規(guī)劃、建設(shè)的繼續(xù)和歸結(jié)。政府在城市價值提升中的責任？作為城市規(guī)劃引導發(fā)展

城市規(guī)劃是一項前瞻性、綜合性和戰(zhàn)略性很強的工作，是城市發(fā)展的第一動力。規(guī)劃是城市戰(zhàn)略的實現(xiàn)載體。城市建設(shè)的不可重復決定了城市規(guī)劃必須具有先導性和前瞻性。

當前，中國城市之所以出現(xiàn)了種種問題，一個重要的原因就是先建設(shè)后規(guī)劃，邊建設(shè)邊規(guī)劃，甚至不執(zhí)行規(guī)劃，這就導致了城市建設(shè)的無序開發(fā)和城市破壞的不可逆轉(zhuǎn)。規(guī)劃引導發(fā)展城市規(guī)劃是一項前瞻性、園區(qū)是城市發(fā)展的模式選擇，是產(chǎn)業(yè)集群的平臺支撐。園區(qū)模式?jīng)Q定著城市功能定位和空間布局，也決定著城市經(jīng)濟的增長方式和城市價值的提升速度。從城市經(jīng)濟的發(fā)展模式來看，園區(qū)一般可分為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中央政務(wù)區(qū)（CLD）、中央休閑區(qū)（CRD）、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、保稅區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、總部基地、臨空經(jīng)濟區(qū)等等。園區(qū)帶動發(fā)展園區(qū)帶動發(fā)展

環(huán)境是產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的條件，是人自由而全面發(fā)展的價值空間。環(huán)境建設(shè)既是城市發(fā)展的重要動力，又是提升城市價值的重要舉措，也是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要標志。讓城市環(huán)境更加優(yōu)美，秩序更加優(yōu)良，管理更加優(yōu)化，服務(wù)更加優(yōu)質(zhì)，文化更加優(yōu)秀，是環(huán)境建設(shè)的重中之重。環(huán)境促進發(fā)展環(huán)境促進發(fā)展

環(huán)境建設(shè)應著力在三個方面下功夫：改善生活環(huán)境，維護群眾利益。重要解決好“城中村”拆遷、老舊小區(qū)改造、拆除違法建設(shè)和城鄉(xiāng)結(jié)合部綜合整治工作。整治市容環(huán)境，提高管理水平。真正做到標本兼治，建管并重，既注重過程，又注重結(jié)果；既講求成本，又講求效果。寓管理于整治中，在整治中體現(xiàn)管理，在管理中實現(xiàn)整治。優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，促進和諧建設(shè)。

總結(jié)像北京、上海等一線城市，在上個世紀90年代初，房價也是比較低的。十多年來，城市建設(shè)越來越快，各種有形和無形的投入不斷增大，使得城市價值大幅度的提升，導致了現(xiàn)在的房價。城市價值決定城市房價，當城市價值提升時，政府應該理性對待房價上漲的問題，在制定宏觀調(diào)控政策時應該區(qū)別對待，而不能搞“一刀切”：對待中等收入以上人群，其購房對象應限于市場機制下的商品房，對待低收入人群，應該加大對其廉租房、經(jīng)濟適用房等保障房的供應。總結(jié)像北京、上海等一線城市，在上個世紀90年代初，房價也是比對待當今社會所謂的“房地產(chǎn)泡沫”問題，“泡沫”其實是價值提升的部分。由于城市價值是由全民共同創(chuàng)造的，由城市價值提升帶來的房地產(chǎn)溢生的收益不應該讓開發(fā)商等部分人分享，政府應該通過加大對開發(fā)商稅收的征收，實現(xiàn)收益的再次分配，達到社會的公平。維護和提升城市的價值是每個人應盡的義務(wù)和責任，提升城市價值應該靠私人+政府的合力來完成。而開發(fā)商作為城市建設(shè)的主力軍，更應該發(fā)揮更加積極的作用，在保證自己利益的同時，站在城市運營的高度來運作自己的項目，要更加注重和參與區(qū)域價值的提升，通過與政府的互動，與各種社會資源的整合，使項目所在城市和區(qū)域的整體功能與價值得到大幅度的提升。對待當今社會所謂的“房地產(chǎn)泡沫”問題，“泡沫”其實是價值提升THEEND謝謝大家！城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格

城市價值與房地產(chǎn)價格

一件藝術(shù)品的價值取決于創(chuàng)造者本身的實力和名氣。而實際上，每個藝術(shù)創(chuàng)作者，無論其實力高低，名氣大小，創(chuàng)作所花費的原始材料成本并無大的差別，但不同實力和名氣的藝術(shù)家，創(chuàng)作出來的藝術(shù)品價值是千差萬別的。比如一幅達芬奇的畫，拍賣價數(shù)以萬計，但其所花費的物質(zhì)成本卻是比較低廉的。一件藝術(shù)品的價值取決于創(chuàng)造者本身的實力和名氣。而實際

城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一，是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟、社會諸方面價值的統(tǒng)一，是歷史價值、現(xiàn)實價值與未來預期價值的統(tǒng)一。1、城市價值的定義城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中

北京是一座著名的歷史文化名城，與西安、洛陽、開封、南京、杭州并列為中國六大古都。北京共有6處世界文化遺產(chǎn),包括長城、故宮、周口店北京人遺址、頤和園、天壇和明十三陵,是世界上擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。因此，北京的城市價值中，歷史性、文化性的價值比較高。北京是一座著名的歷史文化名城，與西安、洛陽、開封、南故宮故宮頤和園頤和園天壇天壇明十三陵明十三陵城市的價值也會隨著各種人力、物力、財力的相繼投入而逐步提升。中國的城市正處于多、快、好、省的大躍進建設(shè)中，城市的整體功能得到很大的改善，特別像北京、上海等一線城市，大量有形和無形的投入使其城市價值正處于一個快速的上升階段。

城市的價值也會隨著各種人力、物力、財力的相繼投入而逐步提升。無形價值有形價值城市價值建國初改革開放初90年代末目前時間/T價值/V建國后，特別是改革開放以來，城市建設(shè)取得了顯著的成果，城市的有形和無形的投入使城市價值不斷提升；90年代末至今這段時期，我國城市化進程加快，城市建設(shè)邁上了新的歷史階段，尤其是城市的有形投入逐年加快，使得城市價值呈快速上升的趨勢。無形價值有形價值城市價值建國初改革開放初90年代末目前時間/1999至2002年間，全國興建了將近61億平方米的新建筑，與以往相比幾乎翻了一番。一位在上海僅僅住了兩年的年輕美國建筑師驚嘆中國的建設(shè)“有如野草萌發(fā)。我來這里的短短期間之內(nèi)，就已經(jīng)蓋了四棟摩天大樓、設(shè)計了數(shù)百萬平方英尺的都市景觀。在紐約的話，我整個職業(yè)生涯能做到這么多就心滿意足了?！?999至2002年間，全國興建了將近6

就重慶來看，直轄后，政府、企業(yè)及個人加大了對城市建設(shè)的投資力度，許多重點項目先后展開。隨著這些項目的相繼竣工、投入使用，城市的功能得到大大改善，城市價值也得到了極大的提升。就重慶來看，直轄后，政府、企業(yè)及個人加大了對

在重慶市三屆人大一次會議上，王鴻舉市長做了政府報告，他指出：重慶綜合經(jīng)濟實力大幅提升，2007年全市生產(chǎn)總值達到4112億元，五年平均增長12.6%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過2000美元，比2002年翻了一番。

他還指出要務(wù)實推動內(nèi)陸開放型經(jīng)濟發(fā)展，抓好重點項目產(chǎn)業(yè)鏈招商和園區(qū)招商；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗力爭在重點領(lǐng)域取得新突破；抓好一批重點項目建設(shè)。

黃奇帆說重慶市政府正試圖通過15年左右的努力，以3萬億元巨額基礎(chǔ)設(shè)施投資及其產(chǎn)生的拉動效應，使重慶迅速成為一座國際大城市。在重慶市三屆人大一次會議上，王鴻舉市重慶市重點建設(shè)項目2004年2005年一、交通（19項）一、交通項目（共19項）二、能源（10項二、能源項目（16項）三、通信（4項）三、通信項目（共1項）四、市政設(shè)施（8項）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施項目（共10項）五、水利基礎(chǔ)設(shè)施（3項）五、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治項目（共6項）六、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治（8項）六、水利基礎(chǔ)設(shè)施項目（共3項）七、文教、衛(wèi)生、社會事業(yè)（12項）七、社會事業(yè)項目（共11項）八、商貿(mào)流通（共7項）八、新型工業(yè)化項目（27項）九、新型工業(yè)化及結(jié)構(gòu)調(diào)整（15項）九、商貿(mào)流通項目（共3項）十、城市開發(fā)（14項）十、城市拆遷及舊城改造項目（共4項）重慶市重點建設(shè)項目2004年2005年一、交通（19項）一、2006年（政府主導）2007年（政府主導）一、交通項目（共19項）一、交通運輸項目（共21項）二、能源項目（共22項）二、能源項目（共20項）三、通信項目（共1項）三、城市基礎(chǔ)設(shè)施項目（共31項）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施項目（共27項）四、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治（共14項）五、生態(tài)環(huán)境及地質(zhì)災害防治項目（共9項）五、水利基礎(chǔ)設(shè)施項目（共8項）六、水利基礎(chǔ)設(shè)施項目（共4項）六、社會事業(yè)項目（共20項）七、社會事業(yè)項目（共15項）七、科技項目（4項）八、科技項目（共3項）

2006（市場主導）2007（市場主導）一、通信項目（1個）一、社會文化旅游項目（共11項）二、社會文化旅游項目（3個）二、工業(yè)項目（共64項）三、結(jié)構(gòu)調(diào)整項目（29個）三、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目（共6項）四、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目（共10項）四、商貿(mào)流通項目（共6項）五、商貿(mào)流通項目（3個）五、城市拆遷及舊城改造（共10項）六、城市拆遷及舊城改造（5個）

2006年（政府主導）2007年（政府主導）一、交通項目（城市價值與房地產(chǎn)價格課件重慶直轄后歷年固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）資料來源：重慶市統(tǒng)計年鑒重慶直轄后歷年固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）資料來源：重慶市統(tǒng)房屋竣工面積（單位：萬平方米）資料來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒

房屋建筑房屋竣工面積（單位：萬平方米）資料來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒從上面圖表可以看出：住宅作為一種必需品，人們對其需求量越來越大，開發(fā)商擴大開發(fā)力度，實現(xiàn)供需平衡，對城市建設(shè)做出很大的貢獻。房屋竣工面積從上面圖表可以看出：住宅作為一種必需品，人們對其需求量越來越城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件主城區(qū)內(nèi)原規(guī)劃建設(shè)跨江特大橋梁16座，其中長江上9座，嘉陵江上7座?，F(xiàn)已建成10座“十五”期間主城區(qū)建設(shè)跨江特大橋梁2座，其他區(qū)縣（市）建設(shè)13座；2006年—2015年主城區(qū)建設(shè)3座，其他區(qū)縣（市）建設(shè)5座“十五”期間，重慶投入380億元用于公路建設(shè)，其中250億元投入689公里的高速公路建設(shè)。2005年全市公路通車里程達到3.2萬公里，比"九五"末增加2700公里

道路橋梁主城區(qū)內(nèi)原規(guī)劃建設(shè)跨江特大橋梁16座，其中長江上9座，嘉陵江城市價值與房地產(chǎn)價格課件1181988年以來，重慶市政府開始籌劃建設(shè)軌道交通1998年經(jīng)國務(wù)院批準實施的重慶城市總體規(guī)劃，在600平方公里主地區(qū)內(nèi)，共規(guī)劃了五條軌道交通線路，總長約130公里。2005年，輕軌較新線（18公里）全線通車，新開工軌道交通線路2條。輕軌三號線二塘--龍頭寺項目，地鐵一號線朝天門--沙坪壩項目2010年，建成中心城區(qū)軌道交通骨干線三條，形成經(jīng)濟中心城市大運量軌道交通基本框架2020年前后，六條骨干線全部建成，并向萬州、渝西、涪陵區(qū)域延伸發(fā)展。

軌道交通1988年以來，重慶市政府開始籌劃建設(shè)軌道交通

要實現(xiàn)2050年巨大的經(jīng)濟總量，滿足未來城市發(fā)展的需要，將投入上萬億美元的資金用于住房、工廠、交通及電力設(shè)施的建設(shè)，而這項艱巨的任務(wù)正需要開發(fā)商來完成。小結(jié)要實現(xiàn)2050年巨大的經(jīng)濟總量，滿足未來城市發(fā)展的需要

在城市發(fā)展初期，城市價值比較小，房價接近于房屋建造成本，隨著城市價值的快速提升，現(xiàn)在的房價遠遠大于房屋的建造成本。TP功能成本城市價值房屋價格2、城市價值決定城市房價分析2.1城市房價內(nèi)涵發(fā)生改變在城市發(fā)展初期，城市價值比較小，房價接近于房屋建造成本，過去現(xiàn)在開發(fā)商、購房者、政府、建造者、社會媒體……功能成本功能成本城市價值物質(zhì)、生存性消費精神、文化消費開發(fā)商城市大會所過去現(xiàn)在功能功能城市價值物質(zhì)、生精神、開發(fā)商城市大會所P=∑Vi/∑Sj+DC城市房價即：城市總價值總房屋面積房屋直接成本=+公式表明：各城市房屋直接成本相差不大，因此城市價值成為影響房價的決定性因素。城市價值的差異性導致各城市房價的差異性！P=∑Vi/∑Sj+DC城市房價即：城市總價值總房

如今，城市房價的高低主要是由這座城市的價值所決定，而房屋建造成本對房價的影響程度已經(jīng)退居次席。隨著時代的變遷，城市價值的大大提升，人們在物質(zhì)和精神上的享受越來越多，從而購房時也必將承擔城市價值提升的部分費用。由此可知：由此可知：

放眼世界，全球各個城市和地區(qū)的房價均出現(xiàn)不同程度的上漲，尤其以英國倫敦為甚。究其根源，在于倫敦擁有其他城市所欠缺的魅力因子，比如悠久的歷史，深厚的文化積淀和現(xiàn)代化的技術(shù)力量與市政配套設(shè)施，高度的開放等等。因此，相比較世界其他城市，倫敦的城市價值是首屈一指的，驗證了其高昂房價的必然性。2.2城市價值高，房價也高！放眼世界，全球各個城市和地區(qū)的房價均出現(xiàn)0.8080006000400020000.600.400.200.00YX2006年35大城市的城市價值與房價的分析圖0.8080006000400020000.600.400.2006年商品房銷售均價排名前8的城市依次是上海、杭州、北京、深圳、寧波、廣州、廈門，南京。不難發(fā)現(xiàn)，房價最高的城市正是中國經(jīng)濟發(fā)展最好的城市。01000200030004000500060007000800090002006年商品房銷售均價（單位：元／M2）上海北京廈門深圳寧波杭州廣州南京2006年商品房銷售均價排名前8的城市依次是上海、杭州、北城市價值的存在不是孤立的，重要的一點是，一個城市的價值必須在相對于其它城市的價值時才顯出其真正的價值，城市與城市間價值的比較實質(zhì)上是城市之間的競爭。城市競爭力在一定程度上反映城市價值。

城市總體房價高，本質(zhì)上是城市價值所決定的，認為炒作行為，只能在短期內(nèi)炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。從一定意義上說，房價高應是城市的驕傲，中國城市房價高，是中國的驕傲；上海房價高，是上海的驕傲。城市價值的存在不是孤立的，重要的一點是，一個城市的價值必須在案例上海案例上海上海市國家級開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金橋出口加工區(qū)上海外高橋保稅區(qū)張江高科技園區(qū)漕河涇出口加工區(qū)青浦出口加工區(qū)閔行出口加工區(qū)上海洋山保稅港區(qū)上海臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)松江出口加工區(qū)

上海市國家級開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)上海市市級開發(fā)區(qū)

上海嘉定工業(yè)區(qū)上海松江工業(yè)區(qū)上海青浦工業(yè)區(qū)上?？禈蚬I(yè)區(qū)上海金山工業(yè)區(qū)上海莘莊工業(yè)區(qū)上海寶山城市工業(yè)園區(qū)上海市浦東星火開發(fā)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)上海寶山工業(yè)園區(qū)上海崇明工業(yè)園區(qū)上海紫竹科學園區(qū)上海化學工業(yè)區(qū)上海市北工業(yè)新區(qū)上海寶山城市工業(yè)園區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)國際汽車城零部件配套工業(yè)上海市市級開發(fā)區(qū)上海嘉定工業(yè)區(qū)上海松江工業(yè)區(qū)上海青浦指標城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資絕對值（億元）比上年增長（%）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1125.5427.1電力建設(shè)116.23-6.4交通運輸589.5252.9郵電通信113.7295.0公用事業(yè)56.2336.0市政建設(shè)249.84-9.6上海2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資指標城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資絕對值（億元）比上年增長（%）城市基

樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進。全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1125.54億元，比上年增長27.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重為28.7%。其中，交通運輸郵電通信投資703.24億元，市政建設(shè)投資249.84億元，公用事業(yè)投資56.23億元（見表9）。年內(nèi)鐵路上海南站、中環(huán)線浦西段等一批重大城市基礎(chǔ)設(shè)施項目相繼建成并投入運營。浦東國際機場擴建工程、上海長江隧橋工程和一批黃浦江越江通道、高速公路等項目加快建設(shè)。全市高速公路網(wǎng)通車里程達到581公里。樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進。上海市歷年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資額變化

單位：億元上海市歷年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資額變化單位：億元主要年份市政工程設(shè)施情況指標1990200020052006道路長度（公里）163166411222714619#高級、次高級61361212114365道路面積（萬平方米）178781472094221490城市橋梁（座）5534432807010199防洪堤長度（公里）

3351069.731069.73城市排水管道長度（公里）1892392069337430防汛泵站（座）134160159159主要年份市政工程設(shè)施情況指標軌道交通、高架道路、黃浦江大橋和隧道基本情況（2002～2006)指標20022003200420052006軌道交通

運營車輛（節(jié)）330445611695829

運營線路長度（公里）62.92108.65121.23147.80169.40

行駛里程（萬列·公里）633.29813.18957.0412051457.32

客運總量（萬人次）3573940604480075940665569

利潤總額（萬元）38632658172023001692

年末從業(yè)人數(shù)（人）43217703829074118458高架、大橋和隧道

高架道路長度（公里）7176777777

越江隧道數(shù)（條）24566軌道交通、高架道路、黃浦江大橋和隧道基本情況（2002～2033公里路程，最高時速430公里，歷時7分鐘上海磁浮列車速度33公里路程，最高時速上海磁浮列車速度楊浦大橋世界第一跨度疊合梁斜拉橋,全長7658米，總投資13.3億。楊浦大橋楊浦大橋世界第一跨度疊合梁斜拉橋,全長7658米，總投資1世界第一鋼拱橋，全長3900米，投資22億余元，為全鋼結(jié)構(gòu)。盧浦大橋盧浦大橋世界第一鋼拱橋，全長3900米，投資22億余元，為全鋼結(jié)構(gòu)。最大荷載為汽——超20級，全長6017米,投資20億元。徐浦大橋最大荷載為汽——超20級，全長6017米,投資20億元。徐名列世界第三的疊合梁斜拉橋,全長8346米，投資8.2億,1991年建成通車。南浦大橋名列世界第三的疊合梁斜拉橋,全長8346米，投資8.2億,主要年份城市設(shè)施水平指標1990200020052006人均年自來水生活用水（立方米）78.486.992.293.0自來水普及率（%）100.0099.9799.9999.99人均擁有道路長度（公里）2.085.848.9910.69人均擁有道路面積（平方米）2.287.1715.4015.70每萬人擁有城市排水管道長度（公里）1.472.865.105.43每萬人擁有公共車輛（輛）7.4314.3013.2212.63每萬人擁有出租汽車（輛）8.8032.4935.1435.10每萬人擁有公共廁所（座）0.791.672.672.74主要年份城市設(shè)施水平指標主要年份房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元指標1995200020052006投資總額466.20566.171246.861275.59#商品房屋建設(shè)投資286.45476.321094.421153.71

土地開發(fā)投資53.1925.9165.6663.36在投資總額中

住宅280.38408.82920.84835.63#別墅、高檔公寓31.7540.72225.50203.24

辦公樓81.7457.47102.18124.29

其他71.6948.38121.23160.60主要年份房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元指標1995200（萬平方米）上海歷年房屋竣工面積和住宅竣工面積（萬平方米）上海歷年房屋竣工面積和住宅竣工面積

居民居住質(zhì)量不斷提高。2006全年全市完成住宅建設(shè)投資854.15億元，建成為住宅配套的公共服務(wù)設(shè)施面積334萬平方米。舊區(qū)改造繼續(xù)保持合理規(guī)模。全年拆除住宅建筑面積848.4萬平方米，與上年基本持平；動遷居民7.69萬戶，比上年增長3.2%。至年末，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面積16平方米，增加0.5平方米。居民住宅成套率達到94%。居民居住質(zhì)量不斷提高。2006全年全市完成歷年人均居住消費占總消費支出的比例波浪式上升歷年人均居住消費占總消費支出的比例波浪式上升2001——2006年上海城鎮(zhèn)居民人均住房面積2001——2006年上海城鎮(zhèn)居民人均住房面積每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成（2004——2006）

單位：%類別2004年2005年2006年每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成100100100租賃公房25.925.523.8租賃私房0.71.11.3原有私房2.22.41.3房改私房42.940.440.4商品房27.830.532.4其他0.50.10.8每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成（2004——2006）主要年份城市園林綠化情況單位：公頃主要年份城市園林綠化情況單位：公頃單位：億元環(huán)保投入和“三廢”綜合利用（1997～2006）

包括：工業(yè)固體廢棄物防治、水環(huán)境保護、大氣環(huán)境保護、主要年份環(huán)境空氣狀況、聲環(huán)境及治理、城市環(huán)境衛(wèi)生等等。單位：億元環(huán)保投入和“三廢”綜合利用（1997～2006）主要年份教育經(jīng)費支出單位：億元指標200020052006總計185.12404.29450.16#中央44.5397.2379.43

地方140.59307.06370.73國家財政性教育經(jīng)費142.10266.95295.12#預算內(nèi)教育經(jīng)費119.95214.17256.17社會團體和公民個人辦學經(jīng)費4.6920.1623.98社會捐資和集資辦學經(jīng)費2.332.362.19其他教育經(jīng)費14.8340.1457.652006年：以1500萬人口計算，人均占用教育經(jīng)費3000元主要年份教育經(jīng)費支出單位：億元指標20002005200上海國際學校一覽（2006）上海美國學校上海新加坡國際學校上海瑞金國際學校上海日本人學校上海虹橋國際學校上海李文斯頓美國學校耀中上海國際學校上海韓國學校上海德威英國國際學校宋慶齡幼兒園國際部上海美丘第一幼兒園上海中學國際部上海德國學校奧伊斯嘉上海日本語幼兒園華東師范大學二附中國際部上海法國學校東進上海日本人幼兒園上海外國語大學附中國際部上海英國學校上海恩吉爾幼兒園進才中學國際部上海協(xié)和國際學校上海泰寧國際幼兒園上海西華國際學校上海長寧國際學校幼兒天地國際幼兒園上海國際學校一覽（2006）上海美國學校

世界500強有近300家在上海投資,浦東占145家,其中25家著名跨國公司已在浦東設(shè)立了中國或地區(qū)總部。上海已成為除香港以外，我國總部經(jīng)濟外資企業(yè)落戶最多的城市。國際地位不斷提升世界500強有近300家在上海投資,浦東占145家,其城市價值與房地產(chǎn)價格課件城市價值與房地產(chǎn)價格課件斯諾克上海大師賽上海網(wǎng)球大師賽F1上海大獎賽斯諾克上海大師賽上海網(wǎng)球大師賽F1上海大獎賽上海合作組織峰會（APEC）上海合作組織峰會（APEC）

截至2006年年底，落戶上海的外資企業(yè)總部總數(shù)達到500家。其中：跨國公司地區(qū)總部154家，經(jīng)國家商務(wù)部批準落戶的已達15家，幾乎占全國總數(shù)的一半（跨國公司地區(qū)總部中，約有26％為世界500強企業(yè)）；外資投資性公司150家，占全國的4成；外資研發(fā)中心196家，占全國的1／4；內(nèi)地“總部經(jīng)濟”企業(yè)最多

截至2006年年底，落戶上海的外資企業(yè)總部總數(shù)達

據(jù)上海市外經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計，“十五”期間，1000萬美元以上的大型外資項目占上海吸引合同外資總額七成以上。外資已進入汽車金融、資產(chǎn)管理、綜合性醫(yī)院、教育、商業(yè)等30多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，創(chuàng)造了155萬個就業(yè)機會。

據(jù)上海市外經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計，“十五”期間，1000萬美元1984：年展不到20個；1990：年展只有40個，展覽面積10萬平方米；2003：年展330多個，交易額達550億元，會展直接收入達

18億元，占全國總量的45％，躍居全國會展城市之首。被評為中國辦展環(huán)境最好的城市；各種展覽會不斷增加1984：年展不到20個；各種展覽會不斷增加

主要經(jīng)濟效應：推動上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升級、對GDP的貢獻效應、增加就業(yè)機會以及后續(xù)經(jīng)濟效應等。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計，由此將帶來超過1000億人民幣的經(jīng)濟價值。其他效應：提高上海的知名度和區(qū)域輻射效應等。

投資：主要有三部分：場地開發(fā)（200億）、場館建設(shè)與運營（100億）、世博會基金。主要經(jīng)濟效應：推動上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃方案圖

規(guī)劃方案圖城市價值與房地產(chǎn)價格課件

固定資產(chǎn)的投入不能立刻轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，與房價增長相比存在一定的滯后時間。如果把房價線往后移動一個單位（一年），則兩者增長趨勢表現(xiàn)為驚人的相似。固定資產(chǎn)投入與房價增長變化關(guān)系固定資產(chǎn)的投入不能立刻轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，與房價增長相比存在房地產(chǎn)開發(fā)行為的載體是建筑，從古到今都是這樣。而建筑是構(gòu)成城市的基本要素，是城市的細胞。建筑是凝固的空間語言，它以特有的方式闡釋城市的文明，代表城市的形象，甚至成為所在地的“城市名片”。作為城市的一面鏡子，建筑映射出城市的歷史文化、城市的發(fā)展優(yōu)勢、城市的發(fā)展現(xiàn)狀、城市的價值觀念和生活態(tài)度。繼續(xù)維護和提升城市價值房地產(chǎn)開發(fā)行為的載體是建筑，從古到今都是這樣。而建筑是構(gòu)成城如今許多城市60%-70%的公建、住宅的開發(fā)建設(shè)，都是由開發(fā)商完成的，房產(chǎn)品質(zhì)的好壞直接關(guān)系到城市的品質(zhì)。所以開發(fā)商應從多層次、多方面挖掘土地價值，為區(qū)域發(fā)展做全面提升。一個城市的地產(chǎn)價值要提升，也必須依靠城市自身價值的提升，成為一個有鮮明個性，有獨特魅力的城市，能夠吸引人才前來就業(yè)居住、外商進來投資、游客前來休閑度假……

如今許多城市60%-70%的公建、住宅的開發(fā)建設(shè)，都是由開發(fā)前提：外生性的城市管理水平或交通基礎(chǔ)設(shè)施普遍改善；結(jié)果：活動于該城市內(nèi)的經(jīng)濟體面臨的管理效率或交通效率提高，城市最優(yōu)規(guī)模將由S1增大到S2。邊際成本邊際收益MC1MC2MR1MR2城市規(guī)模S1S2飛躍開發(fā)商是維護和提升城市價值的主力軍。

開發(fā)商在城市價值提升中的責任？前提：外生性的城市管理水平或交通基礎(chǔ)設(shè)施普遍改善；邊邊際收益

因此，作為城市建設(shè)主力軍的開發(fā)商來說，需要站在城市運營的高度來運作自己的項目，要更加注重和參與區(qū)域價值的提升，通過與政府的互動，與各種社會資源的整合，使項目所在城市和區(qū)域的整體功能與價值得到大幅度的提升。因此，作為城市建設(shè)主力軍的開發(fā)商來說，需要站

幫助社會管理土地資源、市場資源、資金資源，包括種種其他跟房產(chǎn)有關(guān)的資源。開發(fā)商有責任，也有這個義務(wù)去為這個社會服務(wù)。在追求企業(yè)的進步和發(fā)展的同時，使社會資源利用效率最大化，