房地產(chǎn)金融概論

房地產(chǎn)金融

作者耿同立1

房地產(chǎn)金融學(xué)

河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院耿同立TEL-mail：tongligeng88@126.com2第一章房地產(chǎn)金融概論第一節(jié)房地產(chǎn)與金融第二節(jié)房地產(chǎn)金融的范圍和特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)第四節(jié)房地產(chǎn)金融運(yùn)行模式第五節(jié)房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策3本章教學(xué)目的

了解房地產(chǎn)金融學(xué)科的性質(zhì)、范圍，并在了解房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的概念、特征和類別以及各國(guó)房地產(chǎn)金融概況的基礎(chǔ)上，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融模式等基本原理。

4第一節(jié)房地產(chǎn)與金融

一、房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的一個(gè)重要分支，研究和解決房地產(chǎn)金融問(wèn)題，必須充分了解房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律和特點(diǎn)。（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)，也稱“物業(yè)”、“不動(dòng)產(chǎn)”，是指土地、建筑物及其附著物和土地、建筑物附帶的各種權(quán)益。是一個(gè)復(fù)合概念。

5第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述

（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念包括兩個(gè)層次：1、有形物質(zhì)實(shí)體部分——土地、建筑物及其附著物；2、無(wú)形資產(chǎn)部分——土地、建筑物附帶的各種權(quán)益。但是，單獨(dú)得土地、或建筑物、或它們附帶的每一種權(quán)益（如使用權(quán)、抵押權(quán)等）都是房地產(chǎn)的獨(dú)立存在形式，或者說(shuō)，是房地產(chǎn)的一種形式。

6第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述（二）房地產(chǎn)的類別：

1、土地的類別：（1）按用途分：工業(yè)用地（50年）、商業(yè)用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、軍事用地、農(nóng)業(yè)用地、其他用地；（2）按地域分：城市土地、農(nóng)村土地；（3）按產(chǎn)權(quán)分：全民所有制土地（也稱國(guó)有土地）、集體所有制土地（也稱集體土地）；7第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述（二）房地產(chǎn)的類別（4）按開發(fā)程度分：生地：不具備任何城市設(shè)施；毛地：三通一平——通道路、通電、通自來(lái)水，土地平整；熟地：七通一平——通道路、通電、通自來(lái)水、排污水通、排雨水通、燃?xì)夂蜔崃ν?、電訊通（電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視），土地平整；（5）按從屬分：土地地表、地上空間和附著物（也稱固著物）、地下空間、資源和埋藏物；（6）按地理形態(tài)分：平原、丘陵、山地、林地、草原、河湖水泊、沙漠、海洋、灘涂等。8第一節(jié)房地產(chǎn)與金融

一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別

2、建筑物的類別：（1）按功能分：

房屋：人們能夠在其中生活、生產(chǎn)和從事其他活動(dòng)的建筑物空間；

構(gòu)筑物：除了房屋以外的建筑物，人們一般不能直接在其中從事生產(chǎn)、生活和社會(huì)活動(dòng)。（2）按從屬分：房屋主體、附屬物（設(shè)備）、道路、配套設(shè)施（停車場(chǎng)、配電、給水、供熱設(shè)備）等。9第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別（3）按用途分：住宅類建筑、商業(yè)類建筑、工業(yè)類建筑、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)類、行政事業(yè)類建筑、公共事業(yè)類建筑、文物旅游類建筑、軍事類建筑、農(nóng)業(yè)用建筑、其他建筑等。（4）按結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。（5）按開發(fā)程度分：在建工程：也叫期房、樓花；現(xiàn)房：建筑完工達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋。（6）按地域分：城市房屋、農(nóng)村房屋；

10第一節(jié)房地地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概概述：（二）房地產(chǎn)產(chǎn)的類別（7）按建筑高度度分：低層建建筑（3層以下）、多多層建筑（4——7層）、小高層層建筑（8——14層）、高層建建筑（15——30層）、超高層層建筑（30層以上）；（8）按新舊分：：新建房屋（（也叫增量房房）、舊有房房屋（也稱存存量房、二手手房）；（9）按建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分：普通建建筑、中檔建建筑、高檔豪豪華建筑；（10）按產(chǎn)權(quán)分：：城市標(biāo)準(zhǔn)（完完全）產(chǎn)權(quán)房房屋（俗稱““市證房”））：具備房屋屋所有權(quán)證和和國(guó)有土地使使用權(quán)證的房房屋；非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)房房屋：只具備備房屋所有權(quán)權(quán)證，而無(wú)國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)證或限制制上市出售的的房屋，如經(jīng)經(jīng)濟(jì)使用住房房、單位集資資建房等；無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋：：無(wú)城市規(guī)劃劃許可或無(wú)建建設(shè)手續(xù)的房房屋（俗稱違違章建筑）和和在集體土地地上建造的房房屋（俗稱村村證房、小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房）；11第一節(jié)房地地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概概述：（二）房地產(chǎn)產(chǎn)的類別（11）按房屋所有有關(guān)系分：公有產(chǎn)權(quán)房屋屋：政府和全全民所有制單單位或城鎮(zhèn)集集單位擁有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房屋；；私有產(chǎn)權(quán)房屋屋：私人個(gè)人人所有或多人人共有產(chǎn)權(quán)的的房屋；混合所有的房房屋：股份制制企業(yè)、聯(lián)營(yíng)營(yíng)企業(yè)等混合合經(jīng)濟(jì)成分所所有的房屋；；公有私租房屋屋：政府或公公有制單位擁?yè)碛胁磭?guó)家家規(guī)定租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)租賃給私私人使用的住住宅房屋，包包括未購(gòu)買產(chǎn)產(chǎn)權(quán)但按福利利分房制度租租賃給個(gè)人使使用的“房改改房”和城市市廉租住房。。涉外房產(chǎn)：外外國(guó)政府、企企業(yè)和其他組組織及外國(guó)公公民的擁有的的房屋。12第一節(jié)房地地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概概述（三）房地產(chǎn)產(chǎn)的特性：1、自然屬性：：位置固定性性；壽命耐久久性；體積巨巨大性；個(gè)體體異質(zhì)性；數(shù)數(shù)量有限性。。2、社會(huì)屬性：：價(jià)值巨大性性；效用多重重性；權(quán)益性性；難以變現(xiàn)現(xiàn)性；稀缺性性；外部性。。。13第一節(jié)房地地產(chǎn)與金融二、房地產(chǎn)與與金融的關(guān)系系（一）金融的的概念“金融”一詞詞，字面意義義是“資金融融通”，包包括投資、籌籌集資金等活活動(dòng)。具體來(lái)來(lái)講，金融是是指，以存貸貸、信用、資資本、證券、、外匯等金融融工具為載體體，以銀行、、證券、保險(xiǎn)險(xiǎn)公司等各種種金融組織為為中心的各種種借貸、資本本交易、債權(quán)權(quán)與債務(wù)轉(zhuǎn)移移等金融活動(dòng)動(dòng)。具體包括：金金融產(chǎn)品（工工具）與金融融服務(wù)；金融市場(chǎng)與與金融機(jī)構(gòu)組組織；金融關(guān)關(guān)系；金融調(diào)調(diào)控與金融監(jiān)監(jiān)管等。從現(xiàn)實(shí)實(shí)踐來(lái)來(lái)看，金融包包含了一個(gè)國(guó)國(guó)家的個(gè)人及及家庭、企業(yè)業(yè)及經(jīng)濟(jì)單位位和政府等主主體與貨幣、、資本、信用用、證券等有有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)。14第一節(jié)房地地產(chǎn)與金融二、房地產(chǎn)與與金融的關(guān)系系（二）房地產(chǎn)產(chǎn)與金融的關(guān)關(guān)系1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展對(duì)金融具具有極大的依依賴性。房地地產(chǎn)的價(jià)值巨巨大性，決定定其資金密集集性產(chǎn)業(yè)的性性質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)的投資、開開發(fā)、買賣、、租賃、消費(fèi)費(fèi)都與金融活活動(dòng)密集交織織在一起。2、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)既是金融融業(yè)生存和和發(fā)展的客客觀經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)之一，，也是金融融業(yè)的重要要服務(wù)領(lǐng)域域。15第二節(jié)房房地產(chǎn)金融融的范圍和和特點(diǎn)一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的概概念房地產(chǎn)金融融是指圍繞繞房地產(chǎn)的的投資、開開發(fā)、買賣賣、租賃和和消費(fèi)等所所進(jìn)行的各各種貨幣資資金的籌集集、融通及及相關(guān)金融融服務(wù)等貨貨幣信用活活動(dòng)的總稱稱。16第二節(jié)房房地產(chǎn)金融融的范圍和和特點(diǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的范范圍和研究究對(duì)象（一）房地產(chǎn)產(chǎn)金融的范范圍1、房地產(chǎn)籌籌融資：房房地產(chǎn)存款款，貸款，，房地產(chǎn)企企業(yè)股票、、債券融資資，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款證券化，，住房公積積金等；2、房地產(chǎn)保保險(xiǎn)；3、房地產(chǎn)抵抵押；4、房地產(chǎn)信信托；5、房地產(chǎn)投投資：房地地產(chǎn)股票、、債券投資資，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款證券投資資等。17第二節(jié)房房地產(chǎn)金融融的范圍和和特點(diǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的范范圍和研究究對(duì)象（二）房地地產(chǎn)金融的的研究對(duì)象象房地產(chǎn)金融融是金融的的一個(gè)重要要分支和發(fā)發(fā)展領(lǐng)域，，其金融活活動(dòng)所圍繞繞的實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)、金融融產(chǎn)品、金金融交易程程序等方面面都有一定定的特殊性性。因此，，房地產(chǎn)金金融被普遍遍作為金融融學(xué)領(lǐng)域中中的一門獨(dú)獨(dú)立學(xué)科進(jìn)進(jìn)行專門研研究。房地產(chǎn)金融融的研究對(duì)對(duì)象，是與與房地產(chǎn)的的投資、開開發(fā)、交易易、消費(fèi)有有關(guān)的所有有貨幣信用用活動(dòng)及其其運(yùn)行規(guī)律律。各國(guó)對(duì)房地地產(chǎn)金融的的研究，重重點(diǎn)體現(xiàn)在在應(yīng)用研究究。我國(guó)則則更多的是是研究探討討“房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資資”和“居居民購(gòu)房貸貸款”等問(wèn)問(wèn)題。18第二節(jié)房房地產(chǎn)金融融的范圍和和特點(diǎn)三、房地產(chǎn)產(chǎn)金融的特特點(diǎn)1、房地產(chǎn)金金融是有擔(dān)擔(dān)保的信用用；2、房地產(chǎn)金金融以抵押押權(quán)為基礎(chǔ)礎(chǔ)；3、房地產(chǎn)金金融的證券券化特征；；4、房地產(chǎn)金金融具有較較強(qiáng)的政策策性；5、房地產(chǎn)金金融業(yè)務(wù)的的復(fù)雜性和和高收益性性；6、房地產(chǎn)金金融市場(chǎng)的的泡沫性和和波動(dòng)性。。19第三節(jié)房房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場(chǎng)場(chǎng)及其構(gòu)成成（一）含義義房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)是房房地產(chǎn)金融融產(chǎn)品交易易的統(tǒng)稱，，是專門進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)融資的交交易平臺(tái)，，是金融市市場(chǎng)的重要要組成部分分。（二）構(gòu)成成房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)由房房地產(chǎn)金融融一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)和房地產(chǎn)產(chǎn)金融二級(jí)級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成成。房地產(chǎn)金融融一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)（primarymarket）：借款人人通過(guò)房地地產(chǎn)金融中中介機(jī)構(gòu)或或直接通過(guò)過(guò)資本市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行融資資的過(guò)程。。房地產(chǎn)金融融二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)（secondarymarket）：1、房地產(chǎn)金金融中介機(jī)機(jī)構(gòu)將持有有的房地產(chǎn)產(chǎn)貸款出售售或以證券券形式轉(zhuǎn)讓讓給二級(jí)市市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的的過(guò)程。2、房地產(chǎn)有有價(jià)證券再再轉(zhuǎn)讓的過(guò)過(guò)程。20第三節(jié)房房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)住房抵押證券間接融資資金證券股票證券股票資金資金抵押或信用資金住房抵押貸款房地產(chǎn)抵押直接融資金融中介：商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行金融市場(chǎng)：保險(xiǎn)公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個(gè)人商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行其他金融機(jī)構(gòu)居民個(gè)人房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑公司其他經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)金融市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者金融市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者借款人房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)21第三節(jié)房房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場(chǎng)場(chǎng)主體（一）非金金融機(jī)構(gòu)1、居民（家家庭）；2、個(gè)人投資資者；3、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)；；4、房地產(chǎn)建建筑企業(yè)；；5、非房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)（二）房地地產(chǎn)金融機(jī)機(jī)構(gòu)1、存款性金金融機(jī)構(gòu)（（depositaryinstitutions）（1）商業(yè)銀行行（2）住房?jī)?chǔ)蓄蓄銀行（3）儲(chǔ)蓄與貸貸款協(xié)會(huì)（4）信用合作作社（5）抵押銀行行22第三節(jié)房房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場(chǎng)場(chǎng)主體（二）房地地產(chǎn)金融機(jī)機(jī)構(gòu)2、契約儲(chǔ)蓄蓄性金融機(jī)機(jī)構(gòu)（contractualsavinginstitutions）（1）保險(xiǎn)公司司；（2）養(yǎng)老基金金；3、政策性住住房金融機(jī)機(jī)構(gòu)（1）住宅管理理局；（2）退伍軍人人管理局；；（3）政府貸款款擔(dān)保機(jī)構(gòu)構(gòu)（美國(guó)FannieMae,FreddieMae,GinnieMae）（4）住房公積積金（準(zhǔn)金金融機(jī)構(gòu)））；（5）養(yǎng)老保險(xiǎn)險(xiǎn)金（準(zhǔn)金金融機(jī)構(gòu)））。4、投資性金金融機(jī)構(gòu)（（investmentinstitutions）（1）金融公司司；（2）共同基金金。23第三節(jié)房房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)三、房地產(chǎn)產(chǎn)金融（產(chǎn)產(chǎn)品）工具具（一）債務(wù)務(wù)性金融工工具1.住房抵押貸貸款2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款3.流動(dòng)資金貸貸款4.房地產(chǎn)債券券5.房地產(chǎn)抵押押貸款證券券6.房地產(chǎn)資金金信托計(jì)劃劃7.融資租賃8.預(yù)收購(gòu)房款款（二）權(quán)益益性金融工工具1.房地產(chǎn)股票票2.房地產(chǎn)投資資信托24第四節(jié)房房地產(chǎn)金融融運(yùn)行模式式一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的融資方方式1、直接（Direct）融資模式式。發(fā)行金金融企業(yè)股股票、債券券融資。2、契約（Contractual）融資模式式。主要指指住房?jī)?chǔ)蓄蓄銀行模式式，即住房房?jī)?chǔ)蓄銀行行與購(gòu)房人人通過(guò)契約約儲(chǔ)蓄方式式吸收住房房?jī)?chǔ)蓄存款款進(jìn)行融資資。3、存款（Deposit）融資模式式。金融機(jī)機(jī)構(gòu)通過(guò)吸吸收各類存存款融資。。這是最普普遍、最主主要的一種種融資方式式。4、證券化（（Asset-BackedSecuritization,ABS）融資模式式。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款債權(quán)證券券化。5、拆借融資資模式。金金融機(jī)構(gòu)在在金融市場(chǎng)場(chǎng)上通過(guò)同同業(yè)拆借融融資。6、央行和基基金注資模模式。中央央銀行或政政府背景的的基金向金金融機(jī)構(gòu)直直接注資或或提供專項(xiàng)項(xiàng)貸款。25第四節(jié)房房地產(chǎn)金融融運(yùn)行模式式二、居民（（家庭）房房地產(chǎn)融資資方式1、直接融資資。個(gè)人之之間或其他他民間借貸貸方式取得得購(gòu)房資金金。2、契約儲(chǔ)蓄蓄。即住房?jī)?chǔ)蓄銀銀行模式，，購(gòu)房者通通過(guò)契約儲(chǔ)儲(chǔ)蓄方式將將資金分期期存入住房房?jī)?chǔ)蓄銀行行，在積累累一定期限限和額度后后取得相應(yīng)應(yīng)額度的購(gòu)購(gòu)房貸款。。3、銀行按揭貸貸款。購(gòu)房房者從商業(yè)業(yè)銀行等金金融機(jī)構(gòu)通通過(guò)抵押所所購(gòu)住房或或其他房產(chǎn)產(chǎn)取得購(gòu)房房資金。是是居民個(gè)人人房地產(chǎn)融融資的主要要方式。4、住房公積積金貸款。。26第四節(jié)房房地產(chǎn)金融融運(yùn)行模式式三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式式1、直接融資資。發(fā)行企企業(yè)股票、、債券融資資，民間借借貸融資等等。2、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款。。即從商業(yè)業(yè)銀行等金金融機(jī)構(gòu)取取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)項(xiàng)貸款。3、房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售。4、信托資金金。5、聯(lián)合開發(fā)發(fā)模式。6、政府政策策支持。分分期繳納土土地出讓金金，減免政政府收費(fèi)等等。7、前沿貨幣幣合約。美美國(guó)模式，，銀行“雙雙重身份貸貸款合作””。8、租賃融資資。9、返租或回回購(gòu)融資。。10、商業(yè)信用用。11、其他間接接方式融資資。27第四節(jié)房房地產(chǎn)金融融運(yùn)行模式式四、非房地地產(chǎn)企業(yè)的的房地產(chǎn)融融資方式1、直接融資資。2、銀行貸款款。3、信托資金金。4、商業(yè)信用用。28第四節(jié)房房地產(chǎn)金融融運(yùn)行模式式五、房地產(chǎn)產(chǎn)金融運(yùn)行行模式1、完備的、、充分市場(chǎng)場(chǎng)化的房地地產(chǎn)金融運(yùn)運(yùn)行模式。以金融市市場(chǎng)的金融融中介機(jī)構(gòu)構(gòu)為融資經(jīng)經(jīng)營(yíng)主體，，多種信用用方式相互互配合，有有政府機(jī)構(gòu)構(gòu)參與和調(diào)調(diào)節(jié)的房地地產(chǎn)兩級(jí)金金融市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行模式。。（美國(guó)））2、以存款支持持的房地產(chǎn)金金融運(yùn)行模式式。以金融機(jī)構(gòu)為為融資經(jīng)營(yíng)主主體，以吸收收中短期存款款和專項(xiàng)儲(chǔ)蓄蓄為主要資金金來(lái)源，向購(gòu)購(gòu)房者提供長(zhǎng)長(zhǎng)期購(gòu)房貸款款并向開發(fā)商商提供商業(yè)性性開發(fā)貸款的的“短借長(zhǎng)貸貸”模式。3、以基金為后后盾的房地產(chǎn)產(chǎn)金融運(yùn)行模模式。巴西的社會(huì)福福利基金制度度、新加坡的的中央公積金金制度。4、混合型房地地產(chǎn)金融運(yùn)行行模式。（日本）29第四節(jié)房地地產(chǎn)金融法規(guī)規(guī)和政策一、房地產(chǎn)金金融法規(guī)和政政策的意義房地產(chǎn)金融法法規(guī)和政策是是房地產(chǎn)金融融活動(dòng)的法律律依據(jù)和政策策依據(jù)，是房房地產(chǎn)金融活活動(dòng)規(guī)范化和和合法安全運(yùn)運(yùn)行的基本保保證。二、房地產(chǎn)金金融法規(guī)和政政策體系（一）房地產(chǎn)產(chǎn)金融法律體體系1、基礎(chǔ)法律：：《中華人民共和和國(guó)憲法》、《中華人民共和和國(guó)民法通則則》、《中華人民共和和國(guó)合同法》等。2、房地產(chǎn)基本本法律：《中華人民共和和國(guó)土地法》、《中華人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和和國(guó)物權(quán)法》等。3、金融基本法法律：《中華人民共和和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)監(jiān)督管理法》