房地產(chǎn)投資中的基本問題

房地產(chǎn)投資分析中的基本問題房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1．1房地產(chǎn)投資概述

1．1．1房地產(chǎn)投資的含義

投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟活動。1．1房地產(chǎn)投資概述在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。

房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預(yù)定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資活動。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。

1．1房地產(chǎn)投資概述1．1．2房地產(chǎn)投資的類型1．從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。1）直接投資

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。1．1房地產(chǎn)投資概述（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。1．1房地產(chǎn)投資概述（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。1．1房地產(chǎn)投資概述2）間接投資

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。1．1房地產(chǎn)投資概述2．從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。1）地產(chǎn)投資

即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。1．1房地產(chǎn)投資概述2）住宅房地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進行租賃經(jīng)營。

1．1房地產(chǎn)投資概述3）商業(yè)房地產(chǎn)投資這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風險的主要手段。4）工業(yè)房地產(chǎn)投資我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述3．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)營方方式來說，房房地產(chǎn)投資分分為出售型房房地產(chǎn)項目投投資、出租型型房地產(chǎn)項目目投資和混合合型房地產(chǎn)項項目投資。1）出售型房房地產(chǎn)項目投投資這類房地產(chǎn)項項目以預(yù)售或或開發(fā)完成后后出售的方式式得到收入、、回收開發(fā)資資金、獲取開開發(fā)收益，以以達到盈利的的目的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述2）出租型房房地產(chǎn)項目這類房地產(chǎn)項項目以預(yù)租或或開發(fā)完成后后出租的方式式得到收入、、回收開發(fā)資資金、獲取開開發(fā)收益，以以達到盈利的的目的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述3）混合型房房地產(chǎn)項目這類房地產(chǎn)項項目以預(yù)售、、預(yù)租或開發(fā)發(fā)完成后出售售、出租、自自營的各種組組合方式得到到收入，回收收開發(fā)資金、、獲取開發(fā)收收益，以達到到盈利的目的的。本書在講述房房地產(chǎn)投資分分析時，經(jīng)常常會使用到上上述各類劃分分。具體使用用哪一種劃分分方法，要看看研究內(nèi)容的的需要。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述1．1．3房房地產(chǎn)投資的的目的房地產(chǎn)投資的的目的，就是是為了通過開開發(fā)和經(jīng)營等等過程獲取未未來收益。這這些未來的收收益具體包括括：現(xiàn)金流量量收益、避稅稅收入、銷售售收益等。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述1．現(xiàn)金流量量收益現(xiàn)金流量收益益一般是擁有有房地產(chǎn)的投投資者因為經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)而而獲取的經(jīng)營營、租金收入入中扣除各種種支出后的余余額。房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量的大大小主要取決決于以下的三三個因素。其一，房地產(chǎn)產(chǎn)租金總額。。其二，房地產(chǎn)產(chǎn)的總營運費費用。其三，投資借借款的償還方方式和數(shù)額。。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述2．避稅收入入擁有房地產(chǎn)時時的避稅收入入，是指因提提取房地產(chǎn)折折舊而降低納納稅基數(shù)，給給投資者帶來來的收益。它它是房地產(chǎn)投投資者因擁有有房地產(chǎn)而間間接獲得的收收益。在有關(guān)政策和和法規(guī)允許的的范圍內(nèi)，加加速折舊是擴擴大稅收好處處的基本途徑徑之一。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述3．銷售收益益在所有房地產(chǎn)產(chǎn)投資收益中中，銷售收益益是最大的。。銷售收益既既可以來自于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資，也可可以來自房地地產(chǎn)置業(yè)投資資。對于房地產(chǎn)開開發(fā)投資者來來說，其投資資的主要目的的是獲取銷售售開發(fā)利潤，，此時，銷售售收益就變成成了銷售利潤潤。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述對于房地產(chǎn)置置業(yè)投資者來來說，投資的的主要目的是是為了獲取現(xiàn)現(xiàn)金流量收益益，也就是將將投資購入的的物業(yè)出租給給最終的使用用者，獲取較較為穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)常性收入。。這種投資具具有的另一個個特點是，在在投資者不愿愿意繼續(xù)持有有該項置業(yè)投投資時，可以以將其轉(zhuǎn)售給給另外的置業(yè)業(yè)投資者，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售價格扣除除相應(yīng)的銷售售稅和交易成成本后就是銷銷售收益。兩種情況下的的銷售收益都都是賣掉房地地產(chǎn)所獲得的的收入，減除除納稅和有關(guān)關(guān)成本后的余余額。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述1．1．4房房地產(chǎn)投資的的特性房地產(chǎn)投資，，由于其商品品的特殊性，，存在著不同同于其它投資資類型的特點點。認識和掌掌握這些特點點，對我們進進行房地產(chǎn)投投資決策分析析是十分重要要的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述1．位置的固固定性房地產(chǎn)的位置置固定性也叫叫不可移動性性。這一點決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)不能脫離周周圍的環(huán)境而而單獨存在。。這使得房地地產(chǎn)投資者在在選擇房地產(chǎn)產(chǎn)項目的區(qū)位位時，應(yīng)注意意以下幾點：：1）選擇的房房地產(chǎn)區(qū)位，，在當前必須須對開發(fā)投資資者、置業(yè)投投資者以及未未來的租客都都具有吸引力力。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述2）選擇的房房地產(chǎn)區(qū)位，，在未來必須須具有增值潛潛力。房地產(chǎn)產(chǎn)投資價值的的高低，在很很大程度上取取決于其所處處地區(qū)物業(yè)的的整體升值潛潛力，而不僅僅僅是看當前前凈租金水平平的高低。3）投資者還還必須重視房房地產(chǎn)項目所所處區(qū)位的變變化情況。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述2．壽命周期期長房地產(chǎn)商品跟跟其他商品相相比，其生產(chǎn)產(chǎn)周期和使用用周期都很長長。如果房地產(chǎn)的的維護狀況較較好，其較長長的自然壽命命可以使投資資者從一項置置業(yè)投資中獲獲取幾個經(jīng)濟濟壽命（經(jīng)濟濟壽命是指在在正常市場和和運營狀態(tài)下下，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生的收益大大于其運營成成本，即凈收收益大于零的的持續(xù)時間））。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述3．適應(yīng)性所謂適應(yīng)性，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)投資者能夠夠根據(jù)市場的的變化和需要要，及時地調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)的的使用功能，，使之既適合合房地產(chǎn)市場場的需求，又又能增加置業(yè)業(yè)投資的收益益。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述4．個別性房地產(chǎn)的位置置固定性，決決定了此地與與彼地（或此此處與彼處））的房地產(chǎn)不不可能完全相相同。即使是是緊鄰的兩宗宗房地產(chǎn)，也也由于此時投投資與彼時投投資而不一樣樣。房地產(chǎn)市場上上的產(chǎn)品不可可能做到標準準化。這種差差異往往最終終反映在兩宗宗物業(yè)的租金金水平和出租租率等方面。。從這種意義義上講，每一一宗物業(yè)在房房地產(chǎn)市場中中的地位和價價值都是不一一樣的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述5．政策影響響性政策影響性是是指房地產(chǎn)投投資容易受到到政府政策的的影響。由于房地產(chǎn)在在社會經(jīng)濟活活動中的重要要性，政府對對房地產(chǎn)市場場十分關(guān)注，，經(jīng)常會有新新的政策措施施出臺，以調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)商商品在生產(chǎn)、、交易、使用用過程中的法法律關(guān)系和經(jīng)經(jīng)濟利益關(guān)系系。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述6．對專業(yè)管管理的依賴性性對房地產(chǎn)直接接投資而言，，房地產(chǎn)投資資對專業(yè)管理理的依賴性較較強。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資需需要投資者在在獲取土地使使用權(quán)、規(guī)劃劃設(shè)計、融資資貸款、施工工管理、市場場營銷等方面面具有管理經(jīng)經(jīng)驗和能力；；即使是置業(yè)業(yè)投資也需要要投資者考慮慮租客、租約約、維修、保保安等問題。。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述7．相互影響響性房地產(chǎn)投資的的相互影響性性是指在一個個區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)，房地產(chǎn)的的投資價值往往往與周邊情情況的好壞有有關(guān)。如果政府在道道路、公園、、學校等公共共設(shè)施方面加加大投資，往往往能顯著提提高附近房地地產(chǎn)的價值。。反之，一個個地區(qū)的衰落落和冷清，也也會導致附近近房地產(chǎn)價值值的降低。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述8．房地產(chǎn)投投資的巨額性性房地產(chǎn)投資需需要大量資金金墊付，沒有有雄厚的資金金實力或一定定的籌資能力力，就不能投投資于房地產(chǎn)產(chǎn)。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述9．房地產(chǎn)投投資的風險性性房地產(chǎn)投資開開發(fā)的每一個個過程均存在在著不確定性性因素，因而而也存在著風風險。由于市場上各各種不確定因因素的作用，，使投資可能能會朝著與投投資者愿望相相反的方向發(fā)發(fā)展。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述10．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的保值值與增值性眾所周知，通通貨膨脹能使使貨幣貶值。。人們?yōu)榱嗽谠诮窈笙喈旈L長的時間內(nèi)避避免由于通貨貨膨脹給自己己帶來的損失失，必須尋求求某種保值的的方法。隨著社會的發(fā)發(fā)展、人口的的增多、經(jīng)濟濟的繁榮、人人們對土地的的需求日益增增長，房地產(chǎn)產(chǎn)的價格總體體呈不斷上升升趨勢。所以以從長遠來看看，最能保值值而又最重要要的實物就是是房地產(chǎn)。另一方面，由由于土地資源源的不可再生生性和稀缺性性及房地產(chǎn)的的耐用性和使使用價值上的的廣泛性，并并且，隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展和和人民生活水水平的提高，，人們對房地地產(chǎn)需求的迫迫切性也日益益增長，使房房地產(chǎn)在相當當時期內(nèi)成為為供不應(yīng)求的的商品，房地地產(chǎn)價格根據(jù)據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)規(guī)律不斷上升升。從長遠利益看看，投資于房房地產(chǎn)，是一一種比較可靠靠的增值手段段。1．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析概概述1．2．1為為什么要進行行房地產(chǎn)投資資分析房地產(chǎn)投資的的形式多種多多樣。比如一一個普通的個個人投資者，，可以用4萬萬元的首付款款運作一個20萬元的置置業(yè)投資項目目；一個不愿愿意參與房地地產(chǎn)直接管理理的投資者，，可以用1萬萬元購買房地地產(chǎn)公司的股股票、債券；；一個房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司可可以投資數(shù)百百萬或數(shù)千萬萬元建造一幢幢寫字樓；而而一個政府可可以花費數(shù)億億元新建一個個車站和交通通系統(tǒng)。所有有這些都牽涉涉到房地產(chǎn)投投資決策問題題。盡管它們們表現(xiàn)形式各各異，但它們們都有一個共共同的特點，，即通過犧牲牲現(xiàn)在的某些些利益換取預(yù)預(yù)期收益。。1．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析概概述因為多種投資資機會往往同同時存在，其其中誘人的投投資機會又往往往不只一個個，而投資者者可以利用的的資源卻是有有限的，所以以投資者必須須在確定的即即期支出與不不確定的未來來收益之間做做出慎重的選選擇。這時，，就需要有一一種方法能夠夠?qū)Ω鞣N投資資方案進行評評估，幫助投投資者在各種種限制條件下下，如可承受受的風險、所所要求的投資資收益率以及及城市規(guī)劃的的約束等，使使投資獲得最最大的效益。。1．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析概概述投資的收益需需要預(yù)測；收收益獲得的時時間不同需要要校正；收益益的置信程度度即風險需要要考慮；面臨臨多種投資機機會但資源有有限。上述原原因要求我們們必須通過房房地產(chǎn)投資分分析才能做出出正確決策。。1．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析概概述1．2．2房房地產(chǎn)投資分分析的任務(wù)房地產(chǎn)投資分分析要完成的的基本任務(wù)是是：1．為投資者者提供投資方方向投資者在準備備投資前，往往往面臨投資資方向問題，，諸如地域、、地址選擇，，物業(yè)種類選選擇，規(guī)模、、期限選擇，，合作伙伴選選擇等等。因因此，要求一一個良好的分分析報告，對對投資方向諸諸問題做出全全面、可信的的論證。1．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析概概述2．為投資者者提供運作方方式一項投資活動動的運作包括括許多方面，，如投資者欲欲選擇地塊興興建商業(yè)設(shè)施施出租經(jīng)營。。他將面臨如如何取得土地地使用權(quán)、如如何取得建筑筑開工許可證證、如何籌集集資金、如何何保證開發(fā)建建設(shè)工期、如如何選擇合作作伙伴等問題題。1．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析概概述3．為投資者者預(yù)測投資效效益投資收益是投投資者關(guān)心的的根本問題，，是投資者的的投資目的所所在。也有一一些投資者更更關(guān)心投資的的社會效益問問題。1．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析概概述4．為投資者者描述風險及及提供避險方方法分析人員僅僅僅為投資者預(yù)預(yù)測投資收益益是不夠的，，還要告訴投投資者投資風風險；僅僅告告之有風險還還是不夠的，，還要告之如如何躲避風險險。除上述任務(wù)外外，分析人員員還須就投資資項目可能引引發(fā)的社會問問題、環(huán)境問問題加以闡述述。房地產(chǎn)投投資的主要目目標是獲取高高額利潤，但但并不意味著著不考慮投資資的社會效益益和環(huán)境效益益。因為一項項社會效益和和環(huán)境效益不不好的房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目，，不可能獲得得政府的批準準。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述房地產(chǎn)投資資分析的實實質(zhì)是為投投資者出謀謀劃策。一一份好的分分析報告可可為投資者者節(jié)省資金金和謀取利利益。而一一份不好的的分析報告告可能導致致投資者誤誤入歧途。。房地產(chǎn)投資資分析的最最終目的，，是使房地地產(chǎn)投資項項目在既定定的目標和和既定的資資源條件下下，選擇最最佳方案以以獲取最好好的經(jīng)濟效效益。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述1．2．3房地產(chǎn)投投資分析的的內(nèi)容1．市場分分析房地產(chǎn)投資資項目在投投資決策確確定之前，，調(diào)查市場場情況、項項目背景資資料，辨識識投資風險險，選擇投投資機會的的過程，稱稱為房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目目的市場分分析。市場分析包包括對房地地產(chǎn)市場的的調(diào)查與預(yù)預(yù)測。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述2．區(qū)位條條件分析在很多情況況下，房地地產(chǎn)銷售價價格和租金金水平主要要是由其區(qū)區(qū)位因素決決定的，對對某一區(qū)位位的需求越越大，該區(qū)區(qū)位單位面面積的租金金和價格水水平就越高高。所以區(qū)區(qū)位條件的的好壞對房房地產(chǎn)投資資項目的利利潤和收益益有著重要要的影響。。某一具體的的城市地塊塊常在很大大程度上受受這一城市市區(qū)域內(nèi)的的經(jīng)濟、社社會和政治治力量的影影響。對投資項目目構(gòu)成影響響的區(qū)位條條件還包括括該項目具具體地點的的自然和法法律特征。。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述3．基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)估算分分析包括許多定定量的調(diào)查查或預(yù)測結(jié)結(jié)果，如項項目的投資資、成本與與費用、各各項稅金和和利潤、租租售價格、、資金的籌籌措、可獲獲得的融資資額以及進進度的安排排等，這些些數(shù)據(jù)如果果不夠準確確（當然是是相對的）），那么后后面據(jù)此分分析所得出出的結(jié)論就就是可商榷榷的。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述4．財務(wù)分分析財務(wù)分析是是對項目的的盈利能力力、清償能能力、資金金平衡能力力等進行的的分析，從從而得出財財務(wù)上是否否可行的結(jié)結(jié)論。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述5．不確定定性分析在房地產(chǎn)投投資項目的的經(jīng)濟分析析中，運用用了大量的的技術(shù)經(jīng)濟濟數(shù)據(jù)，如如銷售單價價、成本、、收益、貸貸款、利率率、工期等等。由于這這些數(shù)據(jù)都都是投資分分析人員根根據(jù)資料對對未來的可可能性作出出的某種估估計，所以以分析中必必然帶有某某種不確定定性。通過臨界點點分析、敏敏感性分析析對這些不不確定性因因素進行分分析，以揭揭示項目所所能達到的的盈利水平平和面臨的的風險。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述6．風險分分析前述的不確確定性分析析無法對投投資者所承承擔的風險險做定量估估計，它只只能起到定定性說明的的作用。而而風險分析析可以根據(jù)據(jù)各種變量量的概率分分布，來推推求一個項項目在風險險條件下獲獲利的可能能性大小。。這種可能能性描述了了房地產(chǎn)項項目在特定定收益狀態(tài)態(tài)下的風險險程度，進進而為投資資者決策提提供可靠依依據(jù)。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述7．決策分分析（即方方案比選分分析）某些時候，，投資者需需要從各種種投資方案案中選擇一一個或幾個個投資方案案，用于投投資活動。。當投資者者資源有限限的時候，，就需要對對投資方案案再進行比比選。至此，一項項完整的房房地產(chǎn)投資資分析過程程才算完結(jié)結(jié)。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述1．2．4房地產(chǎn)投投資項目的的可行性分分析與投資資分析、項項目評估的的不同1．可行性性分析與投投資分析的的不同房地產(chǎn)投資資分析，是是指在房地地產(chǎn)投資活活動的前期期，投資者者運用自己己及投資分分析人員的的知識與能能力，全面面地調(diào)查投投資項目的的各方制約約因素，對對所有可能能的投資方方案進行比比較論證，，從中選擇擇最佳方案案并保證投投資有較高高收益水平平的分析活活動。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述可行性分析析也叫可行行性研究，，它是在投投資決策前前，對項目目在技術(shù)上上、經(jīng)濟上上、工程上上的可行性性進行論證證、研究、、評價的分分析過程。。我們說一個個方案可行行，并不是是說這一方方案就一定定是合適的的。有時幾幾個方案可可能都是可可行的，甚甚至都很具具有吸引力力?？尚行孕苑治鰞H僅僅是投資分分析的一個個起點?；鼗卮鸬闹皇鞘峭顿Y者能能做什么，，而不是應(yīng)應(yīng)該做什么么的問題。。后者應(yīng)該該由投資分分析來解決決。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述面對市場上上眾多的投投資機會，，通過可行行性分析，，可能會找找出多個可可行方案。。而由于資資源有限，，投資分析析將幫助投投資者在多多個可行方方案中，通通過收益、、時間、風風險的排序序找出一個個方案作為為投資者的的最后選擇擇。也就是是說，房地地產(chǎn)投資分分析關(guān)心的的是從多個個預(yù)選方案案中選擇一一個最適合合投資者目目的的一個個方案?？煽梢?，可行行性分析是是投資分析析中的一個個重要階段段。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述2．可行性性分析的內(nèi)內(nèi)容可行性分析析也是投資資前期所做做的工作，，它一般分分為投資機機會研究、、初步可行行性研究和和詳細可行行性研究。。1）投資機機會研究該階段的主主要任務(wù)是是對投資項項目或投資資方向提出出建議，即即在一定的的地區(qū)和部部門內(nèi)，以以自然資源源和市場的的調(diào)查預(yù)測測為基礎(chǔ)，，尋找最有有利的投資資機會。如果機會認認為是可行行的，就可可以進行下下一階段的的工作。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述2）初步可可行性研究究大型投資項項目的可行行性研究往往往需要相相當多的人人力和資金金，耗費較較長的時間間。為了避免不不必要的時時間、金錢錢和人力方方面的浪費費，有些投投資者對一一些需要耗耗費較多資資源的項目目，在進行行正式可行行性研究之之間，先進進行一輪初初步的分析析，這就是是所謂的初初步可行性性研究。初步可行性性研究的主主要目的在在于分析機機會研究的的結(jié)論，初初步判明項項目投資是是否可行，，決定是否否進行下一一步的可行行性研究。。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述3）詳細可可行性研究究詳細可行性性研究是開開發(fā)項目投投資決策的的基礎(chǔ)，是是在分析項項目技術(shù)、、經(jīng)濟是否否可行后做做出投資決決策的關(guān)鍵鍵步驟。詳細可行性性研究是項項目投資可可行性研究究全過程中中最重要的的一個組成成部分。項目的可行行性研究應(yīng)應(yīng)在尚未簽簽署任何正正式協(xié)議之之前進行，，以便開發(fā)發(fā)商有充分分的時間和和自由度來來考慮有關(guān)關(guān)問題。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述3．可行性性分析與項項目評估的的不同項目評估是是在可行性性研究的基基礎(chǔ)上，根根據(jù)國家有有關(guān)部門頒頒布的政策策、法規(guī)、、方法、參參數(shù)和條例例等，從項項目（或企企業(yè)）、國國民經(jīng)濟和和社會的角角度出發(fā)，，由有關(guān)部部門（包括括銀行、中中介咨詢機機構(gòu)等）對對擬建投資資項目建設(shè)設(shè)的必要性性、建設(shè)條條件、生產(chǎn)產(chǎn)條件、項項目的市場場需求、工工程技術(shù)、、財務(wù)效益益、經(jīng)濟效效益和社會會效益等進進行全面分分析論證，，并就該項項目是否可可行提出相相應(yīng)職業(yè)判判斷的一項項工作。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述可行性分析析與項目評評估的不同同之處在于于四個方面面：1）行為的的主體不同同。2）立足點點不同。3）所起的的作用不同同。4）所處的的階段不同同。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述4．可行性性分析應(yīng)該該注意的問問題1）防止先先入為主的的可行性研研究2）選好可可行性分析析的主角3）投資決決策的結(jié)論論首先取決決于市場分分析的結(jié)果果1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．3．1關(guān)于投資資價值一個開發(fā)項項目的投資資價值在于于開發(fā)完成成后的價值值大于其投投入的成本本費用，并并在一定的的利潤水平平之上；一一個置業(yè)項項目的投資資價值在于于其持有期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值大大于其投入入的初始現(xiàn)現(xiàn)金支出。。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．交易價價格通常交易價價格是指實實際交易過過程中發(fā)生生的歷史價價格，即實實際發(fā)生的的成交價，，是由買賣賣雙方通過過議價過程程決定的。。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念2．最可能能銷售價格格最可能銷售售價格是對對未來交易易中成交價價的一種可可能性估計計。它是指指現(xiàn)行的市市場條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷售售條件，在在合理的時時間范圍內(nèi)內(nèi)，對該類類物業(yè)未來來交易價格格所作的預(yù)預(yù)測。但由于房地地產(chǎn)的買方方與賣方各各自掌握的的信息不同同，因此對對同一房地地產(chǎn)的最可可能銷售價價格的預(yù)測測結(jié)果可能能是不一致致的。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念3．市場價價格市場價格是是指在一個個具備公平平銷售所需需要的一切切條件下的的競爭開放放市場中，，某一物業(yè)業(yè)公開銷售售時的最可可能價格。。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念4．交易區(qū)區(qū)間賣方在出售售物業(yè)時將將為該物業(yè)業(yè)的交易價價格設(shè)置一一個較低的的價格下限限，而買方方則將為此此設(shè)置一個個較高的價價格上限。。實際成交交價格將總總是落在這這兩個極限限之間，這這就是交易易區(qū)間。如果一個交交易要成功功，買方所所認為的投投資價值必必須大于賣賣方。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念5．投資價價值投資價值是是預(yù)期的未未來收益的的價值，該該價值是根根據(jù)項目所所能產(chǎn)生的的稅后現(xiàn)金金流量和投投資者所能能接受的最最低收益率率，計算所所得到的投投資者購置置該資產(chǎn)所所支付的最最大款額。。但某一特定定物業(yè)的投投資價值對對于不同的的投資者而而言，結(jié)論論不是唯一一的。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念6．投資價價值與市場場價值的不不同市場價值是是客觀的、、非個人的的價值，而而投資價值值是建立在在主觀的、、個人的因因素基礎(chǔ)上上的價值。。在某一時時點，市場場價值是唯唯一的，而而投資價值值因投資者者不同而不不同。投資價值與與市場價值值的評估方方法可能相相同，但其其中參數(shù)選選取的立場場可能不同同。投資者評估估的物業(yè)的的投資價值值，或者說說消費者對對物業(yè)的評評價，大于于或等于該該物業(yè)的市市場價格，，是其投資資行為或交交易能夠?qū)崒崿F(xiàn)的基本本條件。就投資價值值與市場價價值相對而而言，投資資價值常為為房地產(chǎn)投投資分析人人員使用；；市場價值值（或市場場價格）常常為房地產(chǎn)產(chǎn)評估人員員使用。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．3．2關(guān)于現(xiàn)金金流量在房地產(chǎn)投投資分析中中，把某一一項投資活活動作為一一個獨立的的系統(tǒng)，把把各個時間間點上實際際發(fā)生的資資金流出或或流入叫做做現(xiàn)金流量量。流出系統(tǒng)的的資金叫現(xiàn)現(xiàn)金流出，，流入系統(tǒng)統(tǒng)的資金叫叫現(xiàn)金流入入，現(xiàn)金流流入與流出出之差叫凈凈現(xiàn)金流量量。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．開發(fā)后后出售房地地產(chǎn)項目時時的現(xiàn)金流流量對于一個房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，項項目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量（（即稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量或或利潤總額額）是項目目銷售收入入扣除總投投資（或總總成本費用用）及償還還貸款本息息之后的余余額。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念2．開發(fā)后后持有房地地產(chǎn)項目時時的現(xiàn)金流流量這種時候的的凈現(xiàn)金流流量主要與與凈租金收收入或凈經(jīng)經(jīng)營收入有有關(guān)，同時時考慮每年年還本付息息因素。在在持有期或或經(jīng)營期結(jié)結(jié)束后，可可能會有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益或或固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收收，這些也也構(gòu)成了其其現(xiàn)金流量量的一部分分。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念3．置業(yè)投投資項目的的現(xiàn)金流量量置業(yè)投資的的現(xiàn)金流量量通常是由由兩部分構(gòu)構(gòu)成：一部部分是持有有期間內(nèi)物物業(yè)每年的的凈經(jīng)營收收益；另一一部分是持持有期末物物業(yè)的凈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益。。當對項目進進行投資分分析以判斷斷其投資價價值的時候候，有些動動態(tài)指標需需要考慮折折現(xiàn)因素，，即把上述述的凈現(xiàn)金金流量折現(xiàn)現(xiàn)到項目投投資的起始始點，然后后與項目的的投入或支支出進行比比較，從而而判斷項目目在財務(wù)上上的可行性性。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．3．3關(guān)于投資資與成本1．廣義投投資與成本本的概念1）投資廣義的投資資是指人們們的一種有有目的的經(jīng)經(jīng)濟行為，，即以一定定的資源投投入某項計計劃，以獲獲取所期望望的報酬。。2）成本成本是指人人們?yōu)檫_成成一事或取取得一物所所必須付出出或已經(jīng)付付出的代價價。房地產(chǎn)投資資分析中使使用的成本本概念與企企業(yè)財務(wù)會會計中使用用的成本概概念不完全全相同。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念2．房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析中的投資資與成本房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動動中的投資資與成本，，與一般工工業(yè)生產(chǎn)活活動有較大大的差異。。對于開發(fā)出出售模式下下的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目而言，基基本上所有有的投資均均一次性地地轉(zhuǎn)移到房房地產(chǎn)產(chǎn)品品的開發(fā)成成本中去了了。房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資或開開發(fā)建設(shè)完完成后出租租樓宇或自自行經(jīng)營，，則與一般般的工業(yè)生生產(chǎn)項目投投資和成本本的概念較較為相似。。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．3．．4關(guān)于于財務(wù)杠杠桿1．抵押押貸款盡管各種種房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款方式式差別較較大，但但是關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款的研研究，主主要從兩兩個方面面展開，，一個是是抵押貸貸款還本本付息額額，一個個是貸款款余額。。要想了了解這兩兩個重要要因素，，首先要要計算的的就是抵抵押貸款款常數(shù)。。這里僅以以固定利利率抵押押貸款為為例，介介紹抵押押常數(shù)和和貸款余余額的計計算方法法。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念1）抵押押常數(shù)銀行在貸貸款給投投資者時時，對于于貸款條條件的設(shè)設(shè)定通常常有兩種種情況，，一種是是給定年年利率，，要求按按年等額額償還；；另一種種是給定定年利率率，要求求按月等等額償還還。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念按年等額額還本付付息時，，抵押常常數(shù)（有有的書中中也叫還還款系數(shù)數(shù)）為：：式中：M：抵押常常數(shù)（年年）；r：年利率率；n：貸款年年數(shù)。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念按月等額額還本付付息時，，抵押常常數(shù)M為：式中：M：抵押常常數(shù)（月月）；r/12：：月利率率；nX12：貸款款月數(shù)。。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念它的意思思是，年年利率為為r,貸款年年限為n,貸款額額度為1元的每每月還款款額。其經(jīng)濟含含義是，，在給定定的n年內(nèi)，為為回收1元貸款款，每月月應(yīng)收回回的數(shù)額額。實際際上抵押押常數(shù)等等于1元元貸款年年金現(xiàn)值值因素的的倒數(shù)。。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念2）抵押押貸款還還本付息息額在較為常常見的固固定利率率抵押貸貸款償還還方式下下，世界界各地均均普遍采采用等額額還本付付息法，，也叫本本息均攤攤法。我我們?nèi)砸砸园丛碌鹊阮~償還還本息為為例來說說明。假定貸款款總額為為P，每月付付款額為為M0，貸款年年數(shù)為n，年利率率為r，復(fù)利次次數(shù)為12，則則月還本本付息額額的計算算公式為為：1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念3）抵押押貸款余余額假設(shè)一筆筆貸款按按月等額額還本付付息，則則有：1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念有時為了了計算的的需要，，我們必必須把每每月或每每年的本本金和利利息分開開，那么么根據(jù)上上述討論論，我們們可以歸歸納出本本息分開開的計算算步驟：：1、已知知貸款年年限、貸貸款利率率、貸款款額度，，可求出出抵押常常數(shù)；2、已知知了抵押押常數(shù)（（或通過過查表））和貸款款額度，，可求出出每月付付款額進進而求出出每年付付款額；；3、已知知了每年年(月)付款額額，可求求出要求求的某年年(月)貸款余余額；4、某年年(月)償還本本金=上一一年(月月)貸款款余額––該該年(月月)貸款款余額5、某年年(月)償還利利息=每年年(月)付款額額–該該年(月)償償還本金金實際上，，只要已已知貸款款利率、、貸款期期限、貸貸款本金金、抵押押常數(shù)和和每月付付款額這這5個因因素中的的任何4個，即即可求出出剩下的的一個，，其它的的指標也也就計算算出來了了。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念2．財務(wù)務(wù)杠桿利用借貸貸資金擴擴大自有有投資產(chǎn)產(chǎn)出通常常被稱為為財務(wù)杠杠桿。資產(chǎn)回報報率與貸貸款利率率（或借借貸成本本）之間間的差價價稱之為為利差。。高杠桿投投資中，，即使較較小的有有利利差差也可能能急劇擴擴大自有有資本的的收益率率；一個個小小的的不利利利差，也也會帶來來自有資資本的負負收益率率。這使使我們認認識到財財務(wù)杠桿桿不是在在所有情情況下都都可以為為投資者者帶來收收益。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念3．財務(wù)務(wù)杠桿的的作用借貸資本本與自有有資本的的比例越越大，財財務(wù)杠桿桿的作用用程度越越深。其其作用有有正向與與負向兩兩種。1）財務(wù)務(wù)杠桿的的正向作作用。當當資產(chǎn)總總回報率率大過借借貸成本本時，財財務(wù)杠桿桿就是有有利的。。此時借借款越多多自有資資本的收收益率越越大。2）財務(wù)務(wù)杠桿的的負向作