房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主客體及程序課件

章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主客體及程序章一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是(一)土地、建筑物和其他土地定著物的含義1.土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。在現(xiàn)實(shí)生活中，擁有一塊土地，并不是可以隨意開發(fā)利用的，其使用、支配要受到三方面制約：建筑技術(shù)、土地使用管制(法律法規(guī)、城市規(guī)劃)、土地權(quán)利設(shè)置及相鄰關(guān)系。2.建筑物的含義是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。(一)土地、建筑物和其他土地定著物的含義3.其他土地定著物的含義也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物，是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。而在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為包括土地和建筑物兩大部分。

3.其他土地定著物的含義(二)房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義1.房地產(chǎn)實(shí)物的含義是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體的組合完成的功能以及外觀等方面。2.房地產(chǎn)權(quán)益的含義是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等。(二)房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。注：房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要是房產(chǎn)。

房地產(chǎn)權(quán)益集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)以及由所有權(quán)延伸出來的權(quán)利。但是，房地產(chǎn)權(quán)益交易必須符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要是房產(chǎn)。

房地產(chǎn)權(quán)益集中體現(xiàn)在二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。

二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)1、不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng))，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同。1、不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）2、獨(dú)一無二性房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢(shì)、周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

2、獨(dú)一無二性3、壽命長(zhǎng)久性（土地不滅性）但從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。3、壽命長(zhǎng)久性（土地不滅性）4、供給有限性房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對(duì)于人類的需要來說，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。說明：要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到基礎(chǔ)設(shè)施條件、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術(shù)等的制約。

4、供給有限性5、價(jià)值高大性房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高（單價(jià)高），其價(jià)值大即總體價(jià)值大（總價(jià)大）。

5、價(jià)值高大性6、用途多樣性用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。說明：從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、森林、不毛荒地。

6、用途多樣性

7、相互影響性相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的外部性或外部影響。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。

7、相互影響性8、易受限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的：1）管制權(quán)。政府為增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。2）征收權(quán)。政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。

8、易受限制性3）征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。說明：房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。

3）征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)9、流動(dòng)性差（也稱難以變現(xiàn)）房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，加上不可移動(dòng)性和獨(dú)一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時(shí)，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價(jià)。9、流動(dòng)性差（也稱難以變現(xiàn)）10、保值增值性房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來說的，是波浪式上升的，在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期的連續(xù)下降也是可能的。說明：中國(guó)大陸的土地價(jià)格由于是有期限的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用年限較長(zhǎng)的土地來說，在其使用年限的前若干年價(jià)格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地使用年限會(huì)降為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是趨于下降的；但如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者完成了續(xù)期，該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來。10、保值增值性

三、房地產(chǎn)分類

1、按用途劃分

2、按開發(fā)程度劃分

3、按實(shí)物形態(tài)劃分

4、按是否產(chǎn)生收益劃分

5、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分三、房地產(chǎn)分類1、按用途劃分1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。3）辦公房地產(chǎn)：包括寫字樓、政府辦公樓等。4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村等。5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

1、按用途劃分6）娛樂房地產(chǎn)：包括娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。

7）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。8）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。

9）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。如商住樓。6）娛樂房地產(chǎn)：包括娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院2、按開發(fā)程度劃分1）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。2）毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待拆遷房屋的土地，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。3）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

4）在建工程：是指地上建筑物已開始建造但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)之中，也可能停工了多年。

5）現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。2、按開發(fā)程度劃分

3、按是否產(chǎn)生收益劃分1)收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場(chǎng)、加油站、廠房、農(nóng)地等。2)非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。

說明：收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

3、按是否產(chǎn)生收益劃分4、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分1）出售型房地產(chǎn)。2）出租型房地產(chǎn)。3）營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)。4）自用型房地產(chǎn)。說明：這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。4、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分四、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。四、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、分類（二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)有計(jì)劃的成片舊城改造成片的新城區(qū)開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)土地開發(fā)住宅項(xiàng)目開發(fā)寫字樓項(xiàng)目開發(fā)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)房屋開發(fā)（二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)有計(jì)劃的成片五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程。

五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念六、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。六、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的：在于從城市遠(yuǎn)景發(fā)展的需要出發(fā)，控制城市建設(shè)用地的使用，以保證城市總體規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)。1.城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市

2.國(guó)有建設(shè)用地：我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

國(guó)有建設(shè)用地是指建造建筑物和構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地和軍事設(shè)施用地等所有權(quán)為國(guó)家的土地。2.國(guó)有建設(shè)用地：我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，即全民所有3.城市基礎(chǔ)設(shè)施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施則指行政管理、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、社會(huì)福利等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。3.城市基礎(chǔ)設(shè)施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系1．廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同2．狹義的角度理解，兩者相對(duì)獨(dú)立3．房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心4．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。(一)公司制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型公司是指一般依法設(shè)立的，全部資本由股東出資，以營(yíng)利為目的的法人企業(yè)。其兩種主要形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主客體及程序課件1.房地產(chǎn)有限責(zé)任公司:有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。2.房地產(chǎn)股份有限公司:指公司資本為股份所組成的公司，股東以其認(rèn)購(gòu)的股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。設(shè)立股份有限公司，應(yīng)當(dāng)有2人以上200以下為發(fā)起人，注冊(cè)資本的最低限額為人民幣500萬元。1.房地產(chǎn)有限責(zé)任公司:有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)類型：為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)類型：為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本不低于5000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

一級(jí)資質(zhì)6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人二級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本不低于2000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；二級(jí)資質(zhì)6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人三級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本不低于800萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；3.房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

三級(jí)資質(zhì)6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)四級(jí)資質(zhì)

1.注冊(cè)資本不低于100萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5.工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6.商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直4.申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)時(shí)應(yīng)提交的證明文件a.企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本);c.企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告;d.企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件;e.已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;f.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告;g.其他有關(guān)文件、證明。

4.申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)時(shí)應(yīng)提交的證明文件八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立有限責(zé)任公司設(shè)立股份有限公司八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立登記應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立登記3.新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程；3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期１年。注：申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。3.新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案九、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序基本概念是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)、施工到經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)過程中應(yīng)當(dāng)遵循的內(nèi)在規(guī)律和組織制度。內(nèi)在規(guī)律是指房地產(chǎn)從業(yè)人員總結(jié)出來的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在屬性。組織制度是指我國(guó)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的先后順序及具體內(nèi)容。九、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序中的主要工作1.投資機(jī)會(huì)尋找2.投資機(jī)會(huì)篩選3.初步可行性研究4.項(xiàng)目資本金的籌措5.建設(shè)用地使用權(quán)的取得6.詳細(xì)可行性研究(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序中的主要工作7.項(xiàng)目營(yíng)銷策劃8.項(xiàng)目備案9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的領(lǐng)取10.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得11.勘察12.方案設(shè)計(jì)13.初步設(shè)計(jì)14.施工圖設(shè)計(jì)15.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的取得16.項(xiàng)目報(bào)建7.項(xiàng)目營(yíng)銷策劃17.施工許可證的取得18.監(jiān)理單位的選擇19.施工單位的選擇20.部品、材料、設(shè)備的選購(gòu)21.地基與基礎(chǔ)工程施工22.主體結(jié)構(gòu)施工23.商品房預(yù)售方案的確定24.商品房預(yù)售許可證的取得25.商品房預(yù)售26.主體結(jié)構(gòu)以外的其他工程施工17.施工許可證的取得27.竣工驗(yàn)收28.初始產(chǎn)權(quán)的取得29.質(zhì)量保證書和使用說明書的準(zhǔn)備30.商品房現(xiàn)售31.商品房交付32.商品房保修33.物業(yè)管理27.竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主客體及程序課件1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。

3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會(huì)蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個(gè)當(dāng)下，一萬個(gè)美麗的未來抵不過一個(gè)溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢(shì)向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個(gè)拐彎處。

10、有些事想開了，你就會(huì)明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過無數(shù)個(gè)沒有未來的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你56章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主客體及程序章一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是(一)土地、建筑物和其他土地定著物的含義1.土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。在現(xiàn)實(shí)生活中，擁有一塊土地，并不是可以隨意開發(fā)利用的，其使用、支配要受到三方面制約：建筑技術(shù)、土地使用管制(法律法規(guī)、城市規(guī)劃)、土地權(quán)利設(shè)置及相鄰關(guān)系。2.建筑物的含義是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。(一)土地、建筑物和其他土地定著物的含義3.其他土地定著物的含義也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物，是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。而在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為包括土地和建筑物兩大部分。

3.其他土地定著物的含義(二)房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義1.房地產(chǎn)實(shí)物的含義是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體的組合完成的功能以及外觀等方面。2.房地產(chǎn)權(quán)益的含義是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等。(二)房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。注：房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要是房產(chǎn)。

房地產(chǎn)權(quán)益集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)以及由所有權(quán)延伸出來的權(quán)利。但是，房地產(chǎn)權(quán)益交易必須符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要是房產(chǎn)。

房地產(chǎn)權(quán)益集中體現(xiàn)在二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。

二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)1、不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng))，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同。1、不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）2、獨(dú)一無二性房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢(shì)、周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

2、獨(dú)一無二性3、壽命長(zhǎng)久性（土地不滅性）但從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。3、壽命長(zhǎng)久性（土地不滅性）4、供給有限性房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對(duì)于人類的需要來說，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。說明：要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到基礎(chǔ)設(shè)施條件、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術(shù)等的制約。

4、供給有限性5、價(jià)值高大性房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高（單價(jià)高），其價(jià)值大即總體價(jià)值大（總價(jià)大）。

5、價(jià)值高大性6、用途多樣性用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。說明：從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、森林、不毛荒地。

6、用途多樣性

7、相互影響性相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的外部性或外部影響。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。

7、相互影響性8、易受限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的：1）管制權(quán)。政府為增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。2）征收權(quán)。政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。

8、易受限制性3）征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。說明：房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。

3）征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)9、流動(dòng)性差（也稱難以變現(xiàn)）房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，加上不可移動(dòng)性和獨(dú)一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時(shí)，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價(jià)。9、流動(dòng)性差（也稱難以變現(xiàn)）10、保值增值性房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來說的，是波浪式上升的，在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期的連續(xù)下降也是可能的。說明：中國(guó)大陸的土地價(jià)格由于是有期限的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用年限較長(zhǎng)的土地來說，在其使用年限的前若干年價(jià)格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地使用年限會(huì)降為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是趨于下降的；但如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者完成了續(xù)期，該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來。10、保值增值性

三、房地產(chǎn)分類

1、按用途劃分

2、按開發(fā)程度劃分

3、按實(shí)物形態(tài)劃分

4、按是否產(chǎn)生收益劃分

5、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分三、房地產(chǎn)分類1、按用途劃分1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。3）辦公房地產(chǎn)：包括寫字樓、政府辦公樓等。4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村等。5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

1、按用途劃分6）娛樂房地產(chǎn)：包括娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。

7）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。8）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。

9）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。如商住樓。6）娛樂房地產(chǎn)：包括娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院2、按開發(fā)程度劃分1）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。2）毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待拆遷房屋的土地，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。3）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

4）在建工程：是指地上建筑物已開始建造但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)之中，也可能停工了多年。

5）現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。2、按開發(fā)程度劃分

3、按是否產(chǎn)生收益劃分1)收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場(chǎng)、加油站、廠房、農(nóng)地等。2)非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。

說明：收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

3、按是否產(chǎn)生收益劃分4、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分1）出售型房地產(chǎn)。2）出租型房地產(chǎn)。3）營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)。4）自用型房地產(chǎn)。說明：這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。4、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分四、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。四、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、分類（二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)有計(jì)劃的成片舊城改造成片的新城區(qū)開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)土地開發(fā)住宅項(xiàng)目開發(fā)寫字樓項(xiàng)目開發(fā)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)房屋開發(fā)（二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)有計(jì)劃的成片五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程。

五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念六、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。六、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的：在于從城市遠(yuǎn)景發(fā)展的需要出發(fā)，控制城市建設(shè)用地的使用，以保證城市總體規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)。1.城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市

2.國(guó)有建設(shè)用地：我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

國(guó)有建設(shè)用地是指建造建筑物和構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地和軍事設(shè)施用地等所有權(quán)為國(guó)家的土地。2.國(guó)有建設(shè)用地：我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，即全民所有3.城市基礎(chǔ)設(shè)施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施則指行政管理、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、社會(huì)福利等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。3.城市基礎(chǔ)設(shè)施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系1．廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同2．狹義的角度理解，兩者相對(duì)獨(dú)立3．房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心4．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。(一)公司制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型公司是指一般依法設(shè)立的，全部資本由股東出資，以營(yíng)利為目的的法人企業(yè)。其兩種主要形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主客體及程序課件1.房地產(chǎn)有限責(zé)任公司:有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。2.房地產(chǎn)股份有限公司:指公司資本為股份所組成的公司，股東以其認(rèn)購(gòu)的股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。設(shè)立股份有限公司，應(yīng)當(dāng)有2人以上200以下為發(fā)起人，注冊(cè)資本的最低限額為人民幣500萬元。1.房地產(chǎn)有限責(zé)任公司:有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)類型：為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)類型：為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本不低于5000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

一級(jí)資質(zhì)6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人二級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本不低于2000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；二級(jí)資質(zhì)6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人三級(jí)資質(zhì)1.注冊(cè)資本不低于800萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；3.房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

三級(jí)資質(zhì)6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)四級(jí)資質(zhì)

1.注冊(cè)資本不低于100萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5.工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6.商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直4.申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)時(shí)應(yīng)提交的證明文件a.企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本);c.企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告;d.企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件;e.已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;f.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告;g.其他有關(guān)文件、證明。

4.申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)時(shí)應(yīng)提交的證明文件八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立有限責(zé)任公司設(shè)立股份有限公司八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立登記應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立登記3.新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程；3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期１年。注：申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。3.新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案九、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序基本概念是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)、施工到經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)過程中應(yīng)當(dāng)遵循的內(nèi)在規(guī)