《物業(yè)設備管理》課件

物業(yè)管理物業(yè)管理1第八章物業(yè)基礎管理第一部分第二部分房屋維修管理設備維修管理第八章物業(yè)基礎管理第一部分第二部分房屋維修管理設備維修管2物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務？【專案簡介】

某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當，而使自家的保險絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點較遠，且收費不高，故答復業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個人修修算了。再說自用部位的維修應由業(yè)主自己負責?！?/p>

【分析解答】

滬房地物（1997）954號文《關于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關條文的應用解釋》中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應在24小時內修理。”

本案中，保險絲燒斷雖是家用電器使用不當引起，但屬因室內線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項目。物業(yè)公司在接到居民報修后，應該在2小時內到達現(xiàn)場進行處理，24小時內修復。自用部位和自用設備的維修、更新費用，應由業(yè)主承擔。物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務？3精誠所至——業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被住戶拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。住戶認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

主任聞訊立即來到該住戶家（主任亦招之即來，起碼讓其心動，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿），在誠懇地聽完住戶的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經濟原因短期難以實施（住戶的要求并不為過，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了）；然后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。

精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該住戶轉變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。

點評：說服業(yè)主用戶有時是相當艱難的，既需要誠心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數(shù)還是通情達理的。精誠所至，金石為開。

精誠所至——業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦42022/12/1751、了解物業(yè)管理所涉及的房屋建筑附屬設備設施的種類2、掌握屋建筑附屬設備設施正常運行和日常養(yǎng)護應注意的基本要求3、重點掌握房屋建筑附屬設備設施日常運行和養(yǎng)護的技術要點學習目的與要求2022/12/165學習目的與要求5第二節(jié)物業(yè)設備管理

一、物業(yè)設備的概念及分類㈠概念是指附屬于建筑物的各類設備的總稱。它是發(fā)揮物業(yè)功能、實現(xiàn)物業(yè)價值的物質基礎和必要條件。㈡分類衛(wèi)生設備供水設備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網、水池等；排水設備，如排水管道系統(tǒng)、通風管、清通設備、抽升設備、室外排水管、污水處理設施等；沙井和化糞池熱水供應設備，如熱水表、加熱器、供應熱水管道、冷水箱等；消防設備，如供水箱、滅火機、消防泵等；燃氣設備，如廚房設備、燃氣設備等；供暖、制冷和通風設備系統(tǒng)。第二節(jié)物業(yè)設備管理一、物業(yè)設備的概念及分類6消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調：中央空調、局部空調、混和空調采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風供暖消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自7第二節(jié)物業(yè)設備管理

一、物業(yè)設備的概念及分類㈡分類2.電氣工程設備具體包括：供配電設備，如變壓器、配電房內設備、樓層配電箱、電表、總開關、線路、發(fā)電機、公共照明弱電設備，如公用天線電視設備、通訊設備、有線電視設備、廣播設備等；運輸設備，如電梯、自動扶梯等；防雷設備，如避雷針、避雷網等。

第二節(jié)物業(yè)設備管理一、物業(yè)設備的概念及分類8電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：電話、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公共信息服務、網絡專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內報警系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯9一、房屋附屬設備設施的構成一、房屋附屬設備設施的構成10供電設備：變壓器室內設備、配電房室內設備、發(fā)電機組、供電線路、樓層配電箱弱電設備：廣播設備、通訊設備、公用天線設備、自動監(jiān)控設備、報警系統(tǒng)及電腦設備避雷設備：接閃器、引下線、接地線。分類：針式、帶式室內運輸設備：電梯、自動扶梯。構成：電梯房、轎廂、井道上一張供電設備：變壓器室內弱電設備：廣播設備、避雷設備：接閃室內運11供水設備：供水箱、供水泵、小水表、供水管網按照用途可分為生產用水、生活用水和消防用水排水設備：包括排水管道、通風管道、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內雨水管道，供暖設備：熱水供暖和蒸汽供暖設備通風機、排氣管以及一些凈化除塵設備等。返回供水設備：供水箱、排水設備：包括排水管道、供暖設備：熱水供12使用時間的不同分類日常使用設備：給排水、供電、燃氣、電梯緊急使用設備：消防、自動報警設備季節(jié)使用設備：供暖、供冷設備使用時間的不同分類13一、物業(yè)設備管理的方式及組成有分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運行管理部分組成二、物業(yè)設備管理的內容1、基礎資料管理（1）物業(yè)設備原始資料檔案管理。（2）重要設備維修資料檔案。2、運行管理3、維修管理4、設備備件管理

二物業(yè)管理設備管理的內容一、物業(yè)設備管理的方式及組成

二物業(yè)管理設備管理的內容14設備原始檔案的管理建立原始資料檔案驗收文件（驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)議與會議紀要建立設備卡片，記錄有關設備的各項明細資料設備維修資料檔案的管理報修單運行記錄技術革新資料1、基礎資料管理設備原始檔案的管理1、基礎資料管理15設備運行管理的目的在于：(1)確保設備安全、正常運行；(2)及早發(fā)現(xiàn)設備隱患并有效排除；(3)節(jié)約能源。是設備運行管理的重點空調、制冷系統(tǒng)中，應根據(jù)實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環(huán)水泵、冷卻塔風機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設定值，以減少能量消耗。公共照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效措施。對于變配電、給排水、電梯、鍋爐、冷水機組、熱泵機組等進行日常監(jiān)測，而且監(jiān)測參數(shù)要有利于運行管理和機電設備維修。2、樓宇設備的運行管理設備運行管理的目的在于：2、樓宇設備的運行管理16（三）物業(yè)設備管理的意義（1）物業(yè)設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障（2）物業(yè)設備管理是延長設備使用壽命、保障設備安全運行的技術保證（3）物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要（4）物業(yè)設備管理能強化物業(yè)服務企業(yè)的基礎建設（三）物業(yè)設備管理的意義17三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修㈠物業(yè)設備的保養(yǎng)1.日常維護保養(yǎng)指設備操作人員所進行的經常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，認真做好維護以及必要的記錄等工作。2.一級保養(yǎng)是指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對設備的某些局部進行的解體、清洗、調整，以及按照設備磨損規(guī)律進行的定期保養(yǎng)等。3.二級保養(yǎng)是指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設備查檢是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行的檢查。三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修18三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修㈡物業(yè)設備的維修工程1.零修維修工程是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進行的局部修理2.中修工程指對設備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備能夠恢復、達到應有的標準與技術要求，使設備正常運轉。更換率一般為10％～20％。3.大修工程是指對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。更換率一般不超過30％。4.設備更新與技術改造是指在設備使用達到一定年限以后，針對其技術性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴重等情況，通過更新設備，提高和改善設備的技術性能。5.設備日常零星維修保養(yǎng)工程是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障進行的修理。

三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修19三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修

三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修

20三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修定期維修、保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計劃并且嚴格遵照執(zhí)行。緊急維修突發(fā)情況下的快速應急搶修，時間緊、要求高，如電梯、供水設備、供電設備、供暖設備、空調設備搶修三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修定期維修、保養(yǎng)工作對于保持設備良好的21修理周期和修理周期結構修理周期

對已在使用的設備設施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時間；對新設備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間。修理間隔期：指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。修理周期結構：指在一個修理周期內應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。修理周期和修理周期結構修理周期22維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃年度維修保養(yǎng)計劃季度維修保養(yǎng)計劃月維修保養(yǎng)計劃（2）按修理類別編制的計劃如房屋維修養(yǎng)護計劃、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃年度維修保養(yǎng)計劃233、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修要求

要求設備操作人員嚴格遵守設備操作制度和安全操作規(guī)程以設備操作人員為主，對設備采取清潔、堅固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性保養(yǎng)措施，停機時應切斷電源要求操作人員實行定期保養(yǎng)責任制，做好交接班前準備、檢查設備工作，在保證設備系統(tǒng)安全、正常、各部位清潔潤滑和運行正常的情況下，方可接受投入使用操作3、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修要求

24設備備件管理保證規(guī)格、品種、質量，并且及時、經濟、合理的備件供應，是設備維修工作順利進行的物質基礎和后勤保障。㈠設備備件的種類根據(jù)設備備件用途的不同，分為以下四類：1.常用備件。即設備維修工作中經常使用、需要數(shù)量大的零配件。2.易損備件。即在設備運行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設備的關鍵部位發(fā)生故障造成停機而準備的替換零配件。4.修理備件。即在設備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件。四、設備備件管理四、設備備件管理25㈡設備備件管理的內容1.編制備件計劃、組織備件的采購和訂制；2.掌握設備修理對備件需求的規(guī)律和備件的品種、質量要求，搜集市場信息，選購或打制適用的備件；3.保存、積累設備備件消耗的統(tǒng)計資料，研究備件消耗規(guī)律，提高備件供應的科學性；4.控制備件儲備定額，保持合理的儲備數(shù)量；5.核定備件資金，保證供應；7.搞好備件的倉庫管理，提高工作效率。設備備件管理設備備件管理26

第三節(jié)物業(yè)設備管理部門設置和管理制度一、物業(yè)服務企業(yè)各部門與設備管理的關系1、設備管理主管部門：工程管理部門2、其他部門協(xié)助。二、設備管理部門的任務及機構設置（一）設備管理部門的任務1、安全運行設備設施2、維護保養(yǎng)設備設施3、有計劃更新改造設備設施

第三節(jié)物業(yè)設備管理部門設置和管理制度一、物業(yè)服務企業(yè)各27（二）設備管理部門的機構設置部門經理（1人）——部門副經理（1-2人，專業(yè)工程師、技術主管）——班組長（領班，若干人）——班組成員（技術工人，若干人）可另設資料統(tǒng)計員1人。（二）設備管理部門的機構設置28《物業(yè)設備管理》課件29三、物業(yè)設備管理的制度（一）崗位職責1、工程部經理的崗位職責2、技術主管職責3、領班職責4、技術工人職責5、資料員職責三、物業(yè)設備管理的制度30物業(yè)設備管理的基本制度1.崗位責任（1）部門經理部門經理的主要職責是：在公司經理的領導下，貫徹執(zhí)行有關本部門負責的設備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度等；負責組織設備的使用、維護、革新改造直至報廢的整個使用過程的管理規(guī)章，確保設備始終處于良好的技術狀態(tài)；在“安全、可靠、經濟、合理”的前提下，及時供給各設備所需的能源，并做好節(jié)約能源的工作；組織人力、物力，及時完成業(yè)主提出的報修要求，為業(yè)主提供良好的工作、生活條件；組織編制各種設備的保養(yǎng)、檢修計劃，并組織實施；組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備技術管理工作；組織擬定設備管理、操作、維護等各種規(guī)章制度和技術標準，并監(jiān)督執(zhí)行；組織員工開展技術業(yè)務學習，不斷提高員工的業(yè)務和技術水平等。物業(yè)設備管理的基本制度1.崗位責任31（2）各專業(yè)技術主管負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的實施，并檢查計劃的完成情況；負責檢查所管設備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的技術狀態(tài)；負責制定所管系統(tǒng)的運行方案并審閱運行記錄，督導下屬員工嚴格遵守崗位責任，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設備的正常運行；組織調查、分析設備事故，提出處理意見及措施，并組織實施，以防同類事故的再次發(fā)生；負責制定所管設施的更新改造計劃，以完善原設計和施工以來的缺陷，并負責工程監(jiān)督，以實現(xiàn)“安全、可靠、經濟、合理”的目標；負責組織培訓，不斷提高下屬員工的技術、思想素質以及服務水平。完成上級交代的其他工作等。（3）領班負責本班所管設備的運行、維修、保養(yǎng)工作，嚴格做到（設機房、工作場地）三干凈、（電、油、水、氣）四不漏、（使用性能、密封、潤滑、緊固、調整）五良好；以身作則，帶領并監(jiān)督全班員工嚴格遵守崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則及公司各項規(guī)章制度，及時完成上級下達的各項工作任務；負責本班的日常工作安排和調整，做好各項記錄并匯總，定期上交上級主管審閱；負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管審核后組織實施。（2）各專業(yè)技術主管32（4）技術工人服從上級的調度和安排，及時、保質、保量地完成工作任務；自覺遵守公司的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，認真操作，保證安全，文明生產；努力工作、學習，不斷提高思想素質和技術水平，保證優(yōu)質服務等。（5）資料員負責收集、整理、保管相關技術資料，并建立設備資料檔案；負責本部門各下屬單位的各項工作報表的匯總、存檔，并定期送經理審閱；負責能源、材料、人力等各項資源的統(tǒng)計；完成上級交辦的其他工作等。（4）技術工人33物業(yè)設備管理的制度（二）管理制度1、接管驗收制度2、預防性計劃維修保養(yǎng)制度3、值班制度4、交接班制度5、報告紀錄制度物業(yè)設備管理的制度34工程驗收制度

1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。

2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。

3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。

工程驗收制度

1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商35工程驗收制度4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。

5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。

6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。

7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。工程驗收制度4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之36（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地37設備維修保養(yǎng)制度

1．預防性維護保養(yǎng)

所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。

相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。

保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。

各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。

進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。設備維修保養(yǎng)制度

1．預防性維護保養(yǎng)

所有設備必須根據(jù)維修保38設備維修保養(yǎng)制度2．緊急維修

必須進行緊急維修時，須立即通知經理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。

如發(fā)生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。

緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。設備維修保養(yǎng)制度2．緊急維修

必須進行緊急維修時，須立即通知39設備維修保養(yǎng)制度3．設備的更新及系統(tǒng)改造

出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。

3.2設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。

3.3由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。設備維修保養(yǎng)制度3．設備的更新及系統(tǒng)改造

出于技術更新、提高40維修保養(yǎng)總體要求1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經經理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。

2．各專業(yè)主管根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。

3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關設備。

4．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。

5．專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結果，經理亦應抽查。

6．在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內容補上。

7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。

維修保養(yǎng)總體要求1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃41維修養(yǎng)護計劃的內容設備設施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責任人：人員構成、分工和責權維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證：包括驗證的方法、記錄等維修養(yǎng)護計劃的內容設備設施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、42例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1．變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。

2．察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。

3．運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。

4．各開關回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。

6．配電室做好通風和降溫工作，一般室內溫度以不超過40度為宜。

7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應及時清除。

8．配電室每月吸塵一次，保持室內清潔、干凈。

9．有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1．變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫43報告制度1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班：

所轄設備非正常操作的開停及開停時間。

所轄設備除正常操作外的調整。

所轄設備發(fā)生故障或停臺檢修。

零部件更新、代換、或加工修理。

運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。

運行人員請假、換班、加班、倒休等。報告制度1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接442．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班：

執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。

重要零部件的更換、代替或加工修理。

系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。

維修人員請假、加班、倒休等。

報告制度2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班：

執(zhí)453．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管：

重點設備除正常操作外的調整。

變更運行方式。

主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。

系統(tǒng)故障或正常檢修。

零部件更新、改造、或加工修理。

領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。

加班、換班、倒休、病假、事假等。

報告制度3．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管：報告制度464．主管在下列情況下必須以書面形式報告經理：

重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。

因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。

應急搶修及正常檢修后的維修總結。

系統(tǒng)運行方式有較大改變。

影響本物業(yè)運行（如停電、停水、停空調、停電話等）之任何施工及檢修。

重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修。

系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。

人員調度及班組重大組織結構調整。

所屬人員請假、換班、倒休、加班等。

對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調。

領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。

維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調整。

月度工作總結報告。

5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障報告制度4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經理：

重點設備發(fā)生故47值班制度

1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經理請假，經準許后方可離開。

2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。

3．每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。

4．須按計劃及主管之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或主管。值班制度

1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。48值班制度

5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。

6．值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。

7．非值班人員未經許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責任。如有來訪者，必須進行登記。

8．任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。值班制度

5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保49交接班制度

1．接班人員須提前10分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。

2．接班人員接班時必須檢查以下工作：

查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。

查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。

檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。

檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。

查看交接班記錄中是否有上級領班及主管發(fā)布之特別任務或安排，并在交接班記錄上簽字。

交接班制度

1．接班人員須提前10分鐘到達崗位，更換50交接班制度

3．交班人員在下列情況時不得交班離崗：接班人員未到崗時，應通知上級領班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。

接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級領班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。

所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。

交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。交接班制度

3．交班人員在下列情況時不得交班離崗：51巡檢制度

1．巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行，并認真記錄。

2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在問題，應立即用對講機通知領班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。

3．巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設備間后，必須做到隨手鎖門。

4．巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設施后，必須將門鎖好。

5．各運行、維修領班，必須每天對所轄系統(tǒng)設備進行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經理，并應立即組織處理。

巡檢制度

1．巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，掌握設備狀52獎罰制度

1．獎罰分明，細則明確

2．

3．

4．

5．獎罰制度

1．獎罰分明，細則明確

2．

53

第九章

物流成本管理

第一節(jié)物流成本管理的意義

第二節(jié)物流成本計算

第三節(jié)物流成本計算的新方法——物流ABC

第九章物流成本管理第一節(jié)物流成本管理的意義54物流成本的概念

物流成本是指伴隨著物流活動而發(fā)生的各種費用，是物流活動中所消耗的物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)，其由三部分構成：①伴隨著物資的物理性流通活動發(fā)生的費用以及從事這些活動所必需的設備、設施費用

②完成物流信息的傳送和處理活動所發(fā)生的費用以及從事這些活動所必需的設備和設施費用③對上述活動進行綜合管理所發(fā)生的費用。物流成本的概念物流成本是指伴隨著物流活動而發(fā)生的各55物流成本管理的意義

——“物流是經濟的黑暗大陸”——“物流是第三利潤源”——“物流成本冰山說”等觀點物流成本管理的意義在于，通過對物流成本的有效把握，利用物流要素之間的效益背反關系，科學、合理地組織物流活動，加強對物流活動過程中費用支出的有效控制，降低物流活動中的物化勞動和活勞動的消耗，從而達到降低物流總成本，提高企業(yè)和社會經濟效益的目的。

物流成本管理的意義——“物流是經濟的黑暗大陸”56

降低物流成本與提高企業(yè)和社會經濟效益之間的關系體現(xiàn)在以下幾個方面：（一）從微觀的角度觀察：——物流成本在產品成本中占有很大比重，在其他條件不變的情況下，降低物流成本意味著降低了擴大了企業(yè)的利潤空間，提高了利潤水平?！锪鞒杀镜慕档停鰪娖髽I(yè)在產品價格方面的競爭優(yōu)勢，企業(yè)可以利用相對低廉的價格在市場上出售自己的產品，從而提高產品的市場競爭力，擴大銷售，并以此為企業(yè)帶來更多的利潤。

降低物流成本與提高企業(yè)和社會經濟效益之間的關系體現(xiàn)在以57（2）從宏觀的角度觀察：——如果全行業(yè)的物流效率普遍提高，物流費用平均水平降低到一個新的水平，那么，該行業(yè)在國際上的競爭力將會得到增強。對于一個地區(qū)的行業(yè)來說，可以提高其在全國市場的競爭力?！袠I(yè)物流成本的普遍下降，將會對產品的價格產生影響，導致物價相對下降，這有利于保持消費物價的穩(wěn)定，相對提高國民的購買力水平。（2）從宏觀的角度觀察：58——物流成本的下降，對于全社會而言，意味著創(chuàng)造同等數(shù)量的財富，在物流領域所消耗的物化勞動和活勞動得到節(jié)約。以盡可能少的資源投入，創(chuàng)造出盡可能多的物質財富，節(jié)省資源消耗?！锪鞒杀镜南陆担瑢τ谌鐣?，意味著創(chuàng)造同等數(shù)量的財富59物流成本管理的思路

物流成本管理是通過物流成本計算、物流預算編制、物流預算管理以及物流成本分析等工作來完成的。物流成本管理的思路有兩個：——在保證一定物流服務水準的前提下使物流成本最低；——通過調整物流服務的標準降低物流成本。后者的情況下，需要與其他部門，如與銷售部門進行協(xié)調，要考慮對于銷售的影響、用戶的接受程度等。

物流成本管理的思路物流成本管理是通過物流成本計算、物60企業(yè)降低物流成本的途徑

——樹立現(xiàn)代物流理念，健全企業(yè)物流管理體制；——樹立物流總成本觀念，增強全員的物流成本意識；——加強物流成本的核算，建立成本考核制度；——優(yōu)化企業(yè)物流系統(tǒng)，尋找降低成本的有效途徑。企業(yè)降低物流成本的途徑——樹立現(xiàn)代物流理念，健全企業(yè)物流管61

物流成本管理

第一節(jié)物流成本管理的意義

第二節(jié)物流成本計算第三節(jié)物流成本計算的新方法——物流ABC

物流成本管理第一節(jié)物流成本管理的意義62物流成本計算的目的(6.3)——揭示物流成本的大小，提高企業(yè)內部對物流的重視程度?！l(fā)現(xiàn)物流活動中存在的問題?！獙ξ锪骰顒舆M行計劃、控制和業(yè)績評價。——指出由于其他部門引起的不合理物流活動。物流成本計算的目的(6.3)——揭示物流成本的大小，提高63準確把握物流成本，應該做到：

——數(shù)據(jù)收集容易；——物流費用內容單純，便于使用；——利用目的明確；——原因查找容易；——作為時間序列的數(shù)據(jù)具有持續(xù)性。準確把握物流成本，應該做到：——數(shù)據(jù)收集容易；64物流成本數(shù)據(jù)的取得方法

物流成本的計算，首先需要明確物流成本的計算范圍，所涵蓋的物流領域。對于企業(yè)內發(fā)生的物流費用往往是與其他部門發(fā)生的費用混合在一起的，需要從中剝離出來，下面結合部分主要費用具體說明物流費用剝離的方法。人工費：可以從向物流人員支付的工資、獎金、補貼等報酬的實際金額，以及由企業(yè)統(tǒng)一負擔部分按人頭數(shù)分割后得到的金額計算出來。物流成本數(shù)據(jù)的取得方法物流成本的計算，首先需要明確物流65

物業(yè)費：包括水、電、氣等費用，可以根據(jù)安裝在設施上的用量記錄裝置獲取相關數(shù)據(jù)，也可以根據(jù)物流建筑設施的比例和物流人員的比例簡單推算。管理費：無法從財務上直接得到的部分，可以按人頭比例推算。營業(yè)外費用：包括折舊、利息等。折舊根據(jù)設施設備的折舊年限、折舊率計算。利息根據(jù)物流相關資產的貸款利率計算。物業(yè)費：包括水、電、氣等費用，可以根據(jù)安裝在設施上的用66在日本運輸省制訂的《物流成本統(tǒng)一計算標準》中，給出了物流計算表格,表格的排序也是根據(jù)成本計算的先后順序排列的?！獜念I域類別的角度把握支付形態(tài)類別成本——從功能類別的角度把握支付形態(tài)的成本——從功能類別的角度把握領域類別的成本物流成本計算的具體表格看教材P193物流成本計算表

在日本運輸省制訂的《物流成本統(tǒng)一計算標準》中，給出了67為了指導中小企業(yè)的物流管理，準確把握物流費用，特別是自家物流費用，日本中小企業(yè)廳在1997年1月頒布了“簡明物流成本計算手冊”，對物流成本計算的方法、步驟作了詳細說明。有關成本計算的各個步驟的特征如表所示。為了指導中小企業(yè)的物流管理，準確把握物流費用，特別是自68階段目標要點第一步把握物流成本的基本輪廓。從有關帳票、單據(jù)中簡單摘選出物流費用（人工費、配送費、保管費等），進行分類匯總。在分類匯總時，自家物流費用原則上進行推算，對外支付的物流費用按實際發(fā)生額計算。第二步從損益表中把握物流費用。基于物流活動的關聯(lián)數(shù)據(jù)，結合實際的物流活動進行成本分析。制作物流作業(yè)人員數(shù)、物流車輛數(shù)、物流作業(yè)場所面積等關聯(lián)數(shù)據(jù)表。第三步把握物流作業(yè)類別成本比第二步更為細致地把握訂貨、入庫、檢驗、揀選等作業(yè)項目類別的物流成本。制作作業(yè)時間表、作業(yè)類別場所面積表第四步在第三步的基礎上，根據(jù)成本數(shù)據(jù)使用上的需要，進一步細致把握物流成本。第三步計算出來的成本根據(jù)使用上的目的按照商品類別、商品群類別分類把握。根據(jù)使用目的，統(tǒng)計出庫金額和出庫數(shù)量數(shù)據(jù)。階段目標要點第一步把握物流成本的基本輪廓。從有關帳票、單據(jù)69物流ABC概念及特征

物流ABC是一種新型的物流成本計算方法，ABC是Activity-BasedCosting的縮寫，意思是活動基準成本計算（作業(yè)成本法），此方法適合于物流領域的計算?！梦锪鰽BC則可以掌握按不同的服務水平區(qū)分的物流成本；——利用物流ABC也可以計算出每位顧客每一次訂貨的成本以及一定期間內訂貨總成本;——還可以計算每種產品從工廠倉庫到顧客這段期間的成本.物流ABC概念及特征物流ABC是一種新型的物流成本計70顧客內容零售店A零售店B訂貨數(shù)量訂貨頻率訂貨數(shù)/次100個/月5次/月20個/次100個/月20次/月5個/次例子：同樣訂貨量,物流成本有很大差異

顧客零售店A零售店B訂71采用ABC方法計算例子中的物流作業(yè)成本作業(yè)內容單價（一箱裝10個）作業(yè)內容單價

分揀散件箱大型次數(shù)準備0.08元/個0.12元/箱0.35元/個0.50元/行0.06元/行捆包散件廠家原箱臺車2元/件0.37元/件0.65元/件

貼標簽0.07元/個以下略檢驗散件箱0.07元/個0.1元/箱

采用ABC方法計算例子中的物流作業(yè)成本作業(yè)內容單價作業(yè)內容單72

A零售店B零售店分揀成本分揀次數(shù)成本檢驗成本

1.2元（0.12元×10箱）2.5元（0.5元×5次）1.0元（0.10元×10箱）8元（0.08元×100個）10元（0.5元×20次）7元（0.07元×100個）合計4.7元25元A零售店B零售店分揀成本1.2元（0.12元×10箱73物流ABC的運用程序

——明確導入ABC的目的及對象。在運用物流ABC計算成本之前首先要明確其目的，即為了要解決什么問題，需要計算什么樣的成本?！{查作業(yè)流程和物流中心布局。對作業(yè)流程和物流中心布局的細致了解是做好以下各個環(huán)節(jié)工作的基礎，通過調查，制作出作業(yè)流程圖和中心布局圖。——界定作業(yè)環(huán)節(jié)。——計算各作業(yè)環(huán)節(jié)的單價。物流ABC的運用程序——明確導入ABC的目的及對象。在運用74——確定費用分擔比例——掌握按計算對象（顧客類別等）類別劃分的各個作業(yè)環(huán)節(jié)處理量——用各個作業(yè)環(huán)節(jié)處理量乘以單價得出作業(yè)環(huán)節(jié)類別成本——合計各個作業(yè)環(huán)節(jié)類別成本得出計算對象類別成本——確定費用分擔比例75ABC與過去成本計算的關系

ABC與傳統(tǒng)的成本計算之間是交叉關系，傳統(tǒng)的成本計算是從投入要素的角度計算成本的大小；ABC是從作業(yè)環(huán)節(jié)的角度將所有的投入要素進行匯總得出在某個作業(yè)環(huán)節(jié)上的費用支出。

ABC與過去成本計算的關系ABC與傳統(tǒng)的成本計算之76○按投入要素類別計算（傳統(tǒng)方法）人工費×××場所費×××設備費×××=物流中心費材料費×××信息費×××○按投入要素類別計算（傳統(tǒng)方法）77○活動基準成本計算（ABC）入庫×××上架×××保管×××÷各處理量=各單價揀選×××檢驗×××捆包×××○活動基準成本計算（ABC）78物業(yè)管理物業(yè)管理79第八章物業(yè)基礎管理第一部分第二部分房屋維修管理設備維修管理第八章物業(yè)基礎管理第一部分第二部分房屋維修管理設備維修管80物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務？【專案簡介】

某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當，而使自家的保險絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點較遠，且收費不高，故答復業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個人修修算了。再說自用部位的維修應由業(yè)主自己負責。”

【分析解答】

滬房地物（1997）954號文《關于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關條文的應用解釋》中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。”“物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應在24小時內修理?！?/p>

本案中，保險絲燒斷雖是家用電器使用不當引起，但屬因室內線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項目。物業(yè)公司在接到居民報修后，應該在2小時內到達現(xiàn)場進行處理，24小時內修復。自用部位和自用設備的維修、更新費用，應由業(yè)主承擔。物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務？81精誠所至——業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被住戶拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。住戶認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

主任聞訊立即來到該住戶家（主任亦招之即來，起碼讓其心動，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿），在誠懇地聽完住戶的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經濟原因短期難以實施（住戶的要求并不為過，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了）；然后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。

精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該住戶轉變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。

點評：說服業(yè)主用戶有時是相當艱難的，既需要誠心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數(shù)還是通情達理的。精誠所至，金石為開。

精誠所至——業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦822022/12/17831、了解物業(yè)管理所涉及的房屋建筑附屬設備設施的種類2、掌握屋建筑附屬設備設施正常運行和日常養(yǎng)護應注意的基本要求3、重點掌握房屋建筑附屬設備設施日常運行和養(yǎng)護的技術要點學習目的與要求2022/12/165學習目的與要求83第二節(jié)物業(yè)設備管理

一、物業(yè)設備的概念及分類㈠概念是指附屬于建筑物的各類設備的總稱。它是發(fā)揮物業(yè)功能、實現(xiàn)物業(yè)價值的物質基礎和必要條件。㈡分類衛(wèi)生設備供水設備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網、水池等；排水設備，如排水管道系統(tǒng)、通風管、清通設備、抽升設備、室外排水管、污水處理設施等；沙井和化糞池熱水供應設備，如熱水表、加熱器、供應熱水管道、冷水箱等；消防設備，如供水箱、滅火機、消防泵等；燃氣設備，如廚房設備、燃氣設備等；供暖、制冷和通風設備系統(tǒng)。第二節(jié)物業(yè)設備管理一、物業(yè)設備的概念及分類84消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調：中央空調、局部空調、混和空調采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風供暖消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自85第二節(jié)物業(yè)設備管理

一、物業(yè)設備的概念及分類㈡分類2.電氣工程設備具體包括：供配電設備，如變壓器、配電房內設備、樓層配電箱、電表、總開關、線路、發(fā)電機、公共照明弱電設備，如公用天線電視設備、通訊設備、有線電視設備、廣播設備等；運輸設備，如電梯、自動扶梯等；防雷設備，如避雷針、避雷網等。

第二節(jié)物業(yè)設備管理一、物業(yè)設備的概念及分類86電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：電話、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公共信息服務、網絡專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內報警系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯87一、房屋附屬設備設施的構成一、房屋附屬設備設施的構成88供電設備：變壓器室內設備、配電房室內設備、發(fā)電機組、供電線路、樓層配電箱弱電設備：廣播設備、通訊設備、公用天線設備、自動監(jiān)控設備、報警系統(tǒng)及電腦設備避雷設備：接閃器、引下線、接地線。分類：針式、帶式室內運輸設備：電梯、自動扶梯。構成：電梯房、轎廂、井道上一張供電設備：變壓器室內弱電設備：廣播設備、避雷設備：接閃室內運89供水設備：供水箱、供水泵、小水表、供水管網按照用途可分為生產用水、生活用水和消防用水排水設備：包括排水管道、通風管道、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內雨水管道，供暖設備：熱水供暖和蒸汽供暖設備通風機、排氣管以及一些凈化除塵設備等。返回供水設備：供水箱、排水設備：包括排水管道、供暖設備：熱水供90使用時間的不同分類日常使用設備：給排水、供電、燃氣、電梯緊急使用設備：消防、自動報警設備季節(jié)使用設備：供暖、供冷設備使用時間的不同分類91一、物業(yè)設備管理的方式及組成有分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運行管理部分組成二、物業(yè)設備管理的內容1、基礎資料管理（1）物業(yè)設備原始資料檔案管理。（2）重要設備維修資料檔案。2、運行管理3、維修管理4、設備備件管理

二物業(yè)管理設備管理的內容一、物業(yè)設備管理的方式及組成

二物業(yè)管理設備管理的內容92設備原始檔案的管理建立原始資料檔案驗收文件（驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)議與會議紀要建立設備卡片，記錄有關設備的各項明細資料設備維修資料檔案的管理報修單運行記錄技術革新資料1、基礎資料管理設備原始檔案的管理1、基礎資料管理93設備運行管理的目的在于：(1)確保設備安全、正常運行；(2)及早發(fā)現(xiàn)設備隱患并有效排除；(3)節(jié)約能源。是設備運行管理的重點空調、制冷系統(tǒng)中，應根據(jù)實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環(huán)水泵、冷卻塔風機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設定值，以減少能量消耗。公共照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效措施。對于變配電、給排水、電梯、鍋爐、冷水機組、熱泵機組等進行日常監(jiān)測，而且監(jiān)測參數(shù)要有利于運行管理和機電設備維修。2、樓宇設備的運行管理設備運行管理的目的在于：2、樓宇設備的運行管理94（三）物業(yè)設備管理的意義（1）物業(yè)設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障（2）物業(yè)設備管理是延長設備使用壽命、保障設備安全運行的技術保證（3）物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要（4）物業(yè)設備管理能強化物業(yè)服務企業(yè)的基礎建設（三）物業(yè)設備管理的意義95三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修㈠物業(yè)設備的保養(yǎng)1.日常維護保養(yǎng)指設備操作人員所進行的經常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，認真做好維護以及必要的記錄等工作。2.一級保養(yǎng)是指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對設備的某些局部進行的解體、清洗、調整，以及按照設備磨損規(guī)律進行的定期保養(yǎng)等。3.二級保養(yǎng)是指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設備查檢是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行的檢查。三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修96三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修㈡物業(yè)設備的維修工程1.零修維修工程是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進行的局部修理2.中修工程指對設備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備能夠恢復、達到應有的標準與技術要求，使設備正常運轉。更換率一般為10％～20％。3.大修工程是指對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。更換率一般不超過30％。4.設備更新與技術改造是指在設備使用達到一定年限以后，針對其技術性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴重等情況，通過更新設備，提高和改善設備的技術性能。5.設備日常零星維修保養(yǎng)工程是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障進行的修理。

三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修97三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修

三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修

98三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修定期維修、保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計劃并且嚴格遵照執(zhí)行。緊急維修突發(fā)情況下的快速應急搶修，時間緊、要求高，如電梯、供水設備、供電設備、供暖設備、空調設備搶修三、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修定期維修、保養(yǎng)工作對于保持設備良好的99修理周期和修理周期結構修理周期

對已在使用的設備設施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時間；對新設備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間。修理間隔期：指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。修理周期結構：指在一個修理周期內應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。修理周期和修理周期結構修理周期100維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃年度維修保養(yǎng)計劃季度維修保養(yǎng)計劃月維修保養(yǎng)計劃（2）按修理類別編制的計劃如房屋維修養(yǎng)護計劃、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃年度維修保養(yǎng)計劃1013、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修要求

要求設備操作人員嚴格遵守設備操作制度和安全操作規(guī)程以設備操作人員為主，對設備采取清潔、堅固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性保養(yǎng)措施，停機時應切斷電源要求操作人員實行定期保養(yǎng)責任制，做好交接班前準備、檢查設備工作，在保證設備系統(tǒng)安全、正常、各部位清潔潤滑和運行正常的情況下，方可接受投入使用操作3、物業(yè)設備的保養(yǎng)與維修要求

102設備備件管理保證規(guī)格、品種、質量，并且及時、經濟、合理的備件供應，是設備維修工作順利進行的物質基礎和后勤保障。㈠設備備件的種類根據(jù)設備備件用途的不同，分為以下四類：1.常用備件。即設備維修工作中經常使用、需要數(shù)量大的零配件。2.易損備件。即在設備運行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設備的關鍵部位發(fā)生故障造成停機而準備的替換零配件。4.修理備件。即在設備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件。四、設備備件管理四、設備備件管理103㈡設備備件管理的內容1.編制備件計劃、組織備件的采購和訂制；2.掌握設備修理對備件需求的規(guī)律和備件的品種、質量要求，搜集市場信息，選購或打制適用的備件；3.保存、積累設備備件消耗的統(tǒng)計資料，研究備件消耗規(guī)律，提高備件供應的科學性；4.控制備件儲備定額，保持合理的儲備數(shù)量；5.核定備件資金，保證供應；7.搞好備件的倉庫管理，提高工作效率。設備備件管理設備備件管理104

第三節(jié)物業(yè)設備管理部門設置和管理制度一、物業(yè)服務企業(yè)各部門與設備管理的關系1、設備管理主管部門：工程管理部門2、其他部門協(xié)助。二、設備管理部門的任務及機構設置（一）設備管理部門的任務1、安全運行設備設施2、維護保養(yǎng)設備設施3、有計劃更新改造設備設施

第三節(jié)物業(yè)設備管理部門設置和管理制度一、物業(yè)服務企業(yè)各105（二）設備管理部門的機構設置部門經理（1人）——部門副經理（1-2人，專業(yè)工程師、技術主管）——班組長（領班，若干人）——班組成員（技術工人，若干人）可另設資料統(tǒng)計員1人。（二）設備管理部門的機構設置106《物業(yè)設備管理》課件107三、物業(yè)設備管理的制度（一）崗位職責1、工程部經理的崗位職責2、技術主管職責3、領班職責4、技術工人職責5、資料員職責三、物業(yè)設備管理的制度108物業(yè)設備管理的基本制度1.崗位責任（1）部門經理部門經理的主要職責是：在公司經理的領導下，貫徹執(zhí)行有關本部門負責的設備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度等；負責組織設備的使用、維護、革新改造直至報廢的整個使用過程的管理規(guī)章，確保設備始終處于良好的技術狀態(tài)；在“安全、可靠、經濟、合理”的前提下，及時供給各設備所需的能源，并做好節(jié)約能源的工作；組織人力、物力，及時完成業(yè)主提出的報修要求，為業(yè)主提供良好的工作、生活條件；組織編制各種設備的保養(yǎng)、檢修計劃，并組織實施；組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備技術管理工作；組織擬定設備管理、操作、維護等各種規(guī)章制度和技術標準，并監(jiān)督執(zhí)行；組織員工開展技術業(yè)務學習，不斷提高員工的業(yè)務和技術水平等。物業(yè)設備管理的基本制度1.崗位責任109（2）各專業(yè)技術主管負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的實施，并檢查計劃的完成情況；負責檢查所管設備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的技術狀態(tài)；負責制定所管系統(tǒng)的運行方案并審閱運行記錄，督導下屬員工嚴格遵守崗位責任，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設備的正常運行；組織調查、分析設備事故，提出處理意見及措施，并組織實施，以防同類事故的再次發(fā)生；負責制定所管設施的更新改造計劃，以完善原設計和施工以來的缺陷，并負責工程監(jiān)督，以實現(xiàn)“安全、可靠、經濟、合理”的目標；負責組織培訓，不斷提高下屬員工的技術、思想素質以及服務水平。完成上級交代的其他工作等。（3）領班負責本班所管設備的運行、維修、保養(yǎng)工作，嚴格做到（設機房、工作場地）三干凈、（電、油、水、氣）四不漏、（使用性能、密封、潤滑、緊固、調整）五良好；以身作則，帶領并監(jiān)督全班員工嚴格遵守崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則及公司各項規(guī)章制度，及時完成上級下達的各項工作任務；負責本班的日常工作安排和調整，做好各項記錄并匯總，定期上交上級主管審閱；負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管審核后組織實施。（2）各專業(yè)技術主管110（4）技術工人服從上級的調度和安排，及時、保質、保量地完成工作任務；自覺遵守公司的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，認真操作，保證安全，文明生產；努力工作、學習，不斷提高思想素質和技術水平，保證優(yōu)質服務等。（5）資料員負責收集、整理、保管相關技術資料，并建立設備資料檔案；負責本部門各下屬單位的各項工作報表的匯總、存檔，并定期送經理審閱；負責能源、材料、人力等各項資源的統(tǒng)計；完成上級交辦的其他工作等。（4）技術工人111物業(yè)設備管理的制度（二）管理制度1、接管驗收制度2、預防性計劃維修保養(yǎng)制度3、值班制度4、交接班制度5、報告紀錄制度物業(yè)設備管理的制度112工程驗收制度

1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。

2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。

3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。

工程驗收制度

1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商113工程驗收制度4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。

5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。

6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。

7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。工程驗收制度4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之114（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地115設備維修保養(yǎng)制度

1．預防性維護保養(yǎng)

所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。

相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。

保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。

各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。

進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。設備維修保養(yǎng)制度

1．預防性維護保養(yǎng)

所有設備必須根據(jù)維修保116設備維修保養(yǎng)制度2．緊急維修

必須進行緊急維修時，須立即通知經理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。

如發(fā)生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。

緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。設備維修保養(yǎng)制度2．緊急維修

必須進行緊急維修時，須立即通知117設備維修保養(yǎng)制度3．設備的更新及系統(tǒng)改造

出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。

3.2設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。

3.3由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。設備維修保養(yǎng)制度3．設備的更新及系統(tǒng)改造

出于技術更新、提高118維修保養(yǎng)總體要求1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經經理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。

2．各專業(yè)主管根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。

3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關設備。

4．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。

5．專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結果，經理亦應抽查。

6．在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內容補上。

7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。

維修保養(yǎng)總體要求1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃119維修養(yǎng)護計劃的內容設備設施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責任人：人員構成、分工和責權維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證：包括驗證的方法、記錄等維修養(yǎng)護計劃的內容設備設施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、120例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1．變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。

2．察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。

3．運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。

4．各開關回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。

6．配電室做好通風和降溫工作，一般室內溫度以不超過40度為宜。

7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應及時清除。

8．配電室每月吸塵一次，保持室內清潔、干凈。

9．有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1．變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫121報告制度1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班：

所轄設備非正常操作的開停及開停時間。

所轄設備除正常操作外的調整。

所轄設備發(fā)生故障或停臺檢修。

零部件更新、代換、或加工修理。

運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。

運行人員請假、換班、加班、倒休等。報告制度1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接1222．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班：

執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。

重要零部件的更換、代替或加工修理。

系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。

維修人員請假、加班、倒休等。

報告制度2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班：

執(zhí)1233．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管：

重點設備除正常操作外的調整。

變更運行方式。

主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。

系統(tǒng)故障或正常檢修。

零部件更新、改造、或加工修理。

領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。

加班、換班、倒休、病假、事假等。

報告制度3．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管：報告制度1244．主管在下列情況下必須以書面形式報告經理：

重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。

因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。

應急搶修及正常檢修后的維修總結。

系統(tǒng)運行方式有較大改變。

影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{、停電話等）之任何施工及檢修。

重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修。

系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。

人員調度及班組重大組織結構調整。

所屬人員請假、換班、倒休、加班等。

對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調。

領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。

維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調整。

月度工作總結報告。

5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障報告制度4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經理：

重點設備發(fā)生故125值班制度

1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經理請假，經準許后方可離開。

2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。

3．每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。

4．須按計劃及主管之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或主管。值班制度

1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。126值班制度

5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。

6．值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。

7．非值班人員未經許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責任。如有來訪者，必須進行登記。

8．任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。值班制度

5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保127交接班制度

1．接班人員須提前10分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。

2．接班人員接班時必須檢查以下工作：

查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。

查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。

檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。

檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。

查看交接班記錄中是否有上級領班及主管發(fā)布之特