安信信托違約啟示錄：如何識(shí)別地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

安信信托違約啟示錄：如何識(shí)別地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一:安信信托近況安信信托目前涉及延期300億左右，目前上海政府，北京銀監(jiān)局已經(jīng)介入，問(wèn)題項(xiàng)目涉客戶類型：個(gè)人投資者，機(jī)構(gòu)客戶，銀行代銷，單一機(jī)構(gòu)，券商，上市公司等。問(wèn)題項(xiàng)目大多是由于四年期的拆遷項(xiàng)目，客戶是一年的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商需要的時(shí)間是四年，比如舊城改造項(xiàng)目等，這是最重要的問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂，也有人說(shuō)或由于借新還舊，自融，挪用資金，這里不做判斷，本主要講投資邏輯和識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方法，目前安信新增業(yè)務(wù)目前被銀監(jiān)會(huì)叫停，老客戶可以買部分存續(xù)產(chǎn)品，解決方案：重組，可能是某集團(tuán)萬(wàn)億資產(chǎn)來(lái)接盤(pán)，可能會(huì)換大股東，目前還沒(méi)進(jìn)展，目前存續(xù)項(xiàng)目的兌付，還是靠處置資產(chǎn)。

二：安信的部分風(fēng)險(xiǎn)方案

統(tǒng)計(jì)由網(wǎng)友提供

三：房地產(chǎn)類型投資判斷應(yīng)該關(guān)注

1：看清楚投資的是股權(quán)還是債權(quán)，債權(quán)產(chǎn)品特點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)項(xiàng)目的融資做擔(dān)保，而股權(quán)項(xiàng)目是不會(huì)有明確的擔(dān)保，曖昧不清，從風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)說(shuō)，股權(quán)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大于債權(quán)項(xiàng)目

2：不管是股權(quán)還是債權(quán)，投資的項(xiàng)目應(yīng)有主動(dòng)的管理，如項(xiàng)目公司的股權(quán)做了質(zhì)押給管理人后，會(huì)配套做證章照管理，銀行賬戶共管，是比較好的，沒(méi)有投后的管理就相當(dāng)于買了信用債

3：項(xiàng)目公司所投的項(xiàng)目是住宅類？還是寫(xiě)字樓？還是商業(yè)廣場(chǎng)，因?yàn)楹笃谒俄?xiàng)目會(huì)銷售，一般來(lái)講，項(xiàng)目的退出是主要靠銷售回款，銷售的難易程度

住宅＞別墅＞寫(xiě)字樓和商業(yè)廣場(chǎng)，當(dāng)然區(qū)位和價(jià)格是很重要的，比如上海內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目和西藏偏遠(yuǎn)的位置項(xiàng)目。舊城改造項(xiàng)目的話，一般不是凈地，需要拆遷，拆遷過(guò)程中釘子戶是很大的風(fēng)險(xiǎn)，拆遷難導(dǎo)致后期開(kāi)發(fā)進(jìn)展癱瘓

4：另外還有關(guān)注項(xiàng)目公司是不是有其他金融債務(wù)，如果是信托的話，一般來(lái)說(shuō)會(huì)有抵押物，那么要看抵押物的品質(zhì)，若果不是信托的話，要關(guān)注，項(xiàng)目公司是不是有其他金融債務(wù)，比如銀行開(kāi)發(fā)貸，信托開(kāi)發(fā)貸等，會(huì)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期的現(xiàn)金回款造成影響。要清楚的知道去除施工，債務(wù)之后，測(cè)算的凈貨值對(duì)融資覆蓋的

5：謹(jǐn)防資金錯(cuò)配的項(xiàng)目，比如安信很多地產(chǎn)舊改項(xiàng)目本應(yīng)該涉及成長(zhǎng)期，3年或者4年以上的期限的，不過(guò)為了好賣，設(shè)計(jì)成一年或者兩年的項(xiàng)目，后期開(kāi)發(fā)進(jìn)度沒(méi)有跟上，資金鏈斷裂

四：出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因案例分析

實(shí)例項(xiàng)目1

(賣不掉的項(xiàng)目類型）藍(lán)色字體為簡(jiǎn)評(píng)

安倍安贏42號(hào)上海董家渡金融城項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

融資方1、中國(guó)民生投資股份有限公司

本項(xiàng)目由項(xiàng)目大股東中國(guó)民生投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中民投”）負(fù)責(zé)操盤(pán)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)。中國(guó)民生投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中民投”）成立于2014年8月21日，法定代表人李懷珍，注冊(cè)資本金500億元中民投是中國(guó)領(lǐng)先的全球化大型民營(yíng)投資集團(tuán)，公司由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立、全國(guó)工商聯(lián)發(fā)起，59家知名民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立，參股股東均為大型民營(yíng)企業(yè)。

2、上海逸合投資管理有限公司

本信托計(jì)劃劣后受益權(quán)由上海逸合投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海逸合”）認(rèn)購(gòu)，上海逸合成立于2012年6月26日，法定代表人顧元，注冊(cè)資本51.1億元。

上海逸合主要投資發(fā)展方向?yàn)橄M(fèi)品類項(xiàng)目、高科技項(xiàng)目、新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資及項(xiàng)目投后管理、建材貿(mào)易、資源性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資及運(yùn)作管理等。【還款來(lái)源】

第1還款來(lái)源：經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目信托期限內(nèi)現(xiàn)金總流入約1,184億元，扣除相關(guān)支出，對(duì)優(yōu)先級(jí)信托資金本金的覆蓋率約172%，對(duì)優(yōu)先級(jí)信托資金本息的覆蓋率約133%；

第2還款來(lái)源：劣后信托受益權(quán)保障優(yōu)先信托受益權(quán)；

第3還款來(lái)源：行使股權(quán)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目

若分為債權(quán)和股權(quán)，本項(xiàng)目明顯是股權(quán)收購(gòu)，屬于股權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目，而當(dāng)初推薦的過(guò)程中，相信很多投資人和銷售沒(méi)有深刻的意識(shí)到這一點(diǎn)，債權(quán)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較清晰簡(jiǎn)單，法律關(guān)系明確，會(huì)有擔(dān)保，抵押，公司全權(quán)質(zhì)押，資金沉淀等，本產(chǎn)品為股權(quán)收購(gòu)，只是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上出現(xiàn)了優(yōu)先和劣后投資人，這個(gè)結(jié)構(gòu)只是未來(lái)項(xiàng)目清算過(guò)程中的是否優(yōu)先的清償順序，不過(guò)之前有問(wèn)過(guò)安信的內(nèi)部人士，說(shuō)本項(xiàng)目是債，個(gè)人并不是很認(rèn)同

【風(fēng)控措施】

1.結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)：產(chǎn)品總規(guī)模人民幣240億元，其中，優(yōu)先信托受益權(quán)募集規(guī)模

不超過(guò)180億元，劣后信托受益權(quán)募集規(guī)模不超過(guò)60億元，劣后信托受益權(quán)保障優(yōu)先信托受益權(quán)；

2.主動(dòng)管理：項(xiàng)目日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由中民投負(fù)責(zé)，安信信托向項(xiàng)目公司派出董事、財(cái)務(wù)副總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù)、印章、人員等多個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行主動(dòng)管理，確保項(xiàng)目公司有序經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)既定的信托目的。

這個(gè)產(chǎn)品的規(guī)模是240億。盤(pán)子巨大，未來(lái)房子賣掉需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，另外看項(xiàng)目的業(yè)態(tài)是寫(xiě)字樓類型，一般寫(xiě)字樓都是一張產(chǎn)證，動(dòng)不動(dòng)就幾十億的貨值，想要交易，需要大金主才行，因此銷售上本來(lái)就有很大的不確定性，對(duì)于項(xiàng)目的退出埋下了巨大雷，從我下圖拍照的照片就看得出業(yè)態(tài)，按照介紹來(lái)看，安信派駐董事，管印章，運(yùn)行等，無(wú)可厚非，就算市場(chǎng)好，這類資產(chǎn)就及其難出手，何況市場(chǎng)不好了，沒(méi)有金主愿意買寫(xiě)字樓

【項(xiàng)目亮點(diǎn)】

1、產(chǎn)品期限短，一年期。

2、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，總規(guī)模240億元，其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模不超過(guò)180億元，本次開(kāi)放額度5000萬(wàn)。

早期現(xiàn)場(chǎng)照片實(shí)例項(xiàng)目2

(開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢或遇到阻礙的項(xiàng)目類型）安信信托-深圳羅湖城市更新項(xiàng)目本產(chǎn)品是債權(quán)產(chǎn)品，也可以做為經(jīng)典案例【產(chǎn)品期限、規(guī)模】12個(gè)月，4億【資金用途】收購(gòu)項(xiàng)目公司75%股權(quán)+質(zhì)押25%股權(quán)，實(shí)際用于項(xiàng)目拆遷及安置?！绢A(yù)期收益及付息方式】半年付息300萬(wàn)≤X＜600萬(wàn)9%

600萬(wàn)≤X9.2%【TGA】安信信托-深圳羅湖城市更新【風(fēng)控措施】1.信托項(xiàng)目公司股權(quán)控制（75%轉(zhuǎn)讓+25%質(zhì)押）。

這個(gè)動(dòng)作是為了對(duì)項(xiàng)目公司全部控制，防止股權(quán)存在其他的股權(quán)質(zhì)押，防止產(chǎn)生安信信托不知道的債務(wù)2.債權(quán)劣后承諾：項(xiàng)目公司股東新華城公司承諾對(duì)項(xiàng)目公司的所有債權(quán)投入均劣后于信托計(jì)劃受償。3.多重退出機(jī)制：（1）安信信托獲取項(xiàng)目公司的分紅；（2）項(xiàng)目公司償還信托計(jì)劃的股東借款，并支付利息；（3）安信信托轉(zhuǎn)讓或處置項(xiàng)目公司股權(quán)及對(duì)項(xiàng)目公司的全部債權(quán)（含其他金融）。4.土地抵押擔(dān)保：項(xiàng)目土地在項(xiàng)目公司取得土地證之后須抵押給安信信托。除上述外，項(xiàng)目公司財(cái)產(chǎn)只能為申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款設(shè)定抵押擔(dān)保，安信信托有權(quán)選擇成為上述土地使用權(quán)的第二順位抵押權(quán)人。從此條介紹材料可以看的出，這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有取得土地證，這是非常核心的一個(gè)問(wèn)題，土地還不是凈地，那么后期的開(kāi)發(fā)，銀行的貸款是無(wú)法開(kāi)展的，這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)控是三條，新華城擔(dān)保，法人和夫婦擔(dān)保，土地抵押（取得土地證后做抵押），項(xiàng)目的退出是開(kāi)發(fā)成功后，銷售回款，銀行的開(kāi)發(fā)貸是無(wú)法讓安信信托的投資人退出的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)貸一定是用作于開(kāi)發(fā)的，并且從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，覆蓋不了安信的融資本息，那么5.交易對(duì)手保證擔(dān)保：交易對(duì)手新華城公司及其實(shí)際控制人唐寶文及其配偶為信托計(jì)劃承擔(dān)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。6.項(xiàng)目主動(dòng)管理：項(xiàng)目日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由新華城公司負(fù)責(zé)，安信信托向項(xiàng)目公司公司派出董事（占2/3席位）、投資監(jiān)管員，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù)、印章、人員等多個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行主動(dòng)管理和監(jiān)管。7.第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，以及第三方協(xié)助監(jiān)管?！卷?xiàng)目亮點(diǎn)】1、深圳首批城市更新項(xiàng)目，房源緊缺的核心城區(qū)--羅湖，地處翠竹路與太寧路交匯處，雙地鐵上蓋地產(chǎn)，3號(hào)和7號(hào)線均有出入口，該區(qū)域是“新羅湖戰(zhàn)略”產(chǎn)業(yè)升級(jí)的核心載體；2、項(xiàng)目公司股權(quán)控制（75%轉(zhuǎn)讓+25%質(zhì)押），項(xiàng)目已完成雙拆遷簽約，進(jìn)入快速施工階段；3、資產(chǎn)抵押（土地）：項(xiàng)目獲取土地證后抵押給信托；4、A級(jí)信托--AX信托主動(dòng)管理，銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管評(píng)級(jí)較高級(jí)，上交所**信托公司，國(guó)內(nèi)市值較高信托公司，首批納入MSCI