盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想課件

讓我們一起飄揚(yáng)維科和盛世同盟品牌大旗讓我們一起飄揚(yáng)維科和盛世同盟品牌大旗1歷經(jīng)著1000多年城鎮(zhèn)生活的鎮(zhèn)海今天，迎來(lái)了城市發(fā)展的歷史性機(jī)遇鎮(zhèn)海city的夢(mèng)歷經(jīng)著1000多年城鎮(zhèn)生活的鎮(zhèn)海鎮(zhèn)海city的夢(mèng)2鎮(zhèn)海老城，有商業(yè)街區(qū)，有市井繁華但還沒(méi)有氣息濃厚的城市化景象老城city的夢(mèng)鎮(zhèn)海老城，有商業(yè)街區(qū)，有市井繁華老城city的夢(mèng)3維科在寧波房地產(chǎn)領(lǐng)域不可謂不馳名直到今天，才潑墨第一個(gè)綜合體項(xiàng)目維科city的夢(mèng)維科在寧波房地產(chǎn)領(lǐng)域不可謂不馳名維科city的夢(mèng)4個(gè)夢(mèng)3[

維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想

]盛世同盟機(jī)構(gòu)個(gè)夢(mèng)3[維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想]盛世同盟機(jī)構(gòu)5每一個(gè)村莊都需要進(jìn)化為城鎮(zhèn)每一個(gè)城鎮(zhèn)都需要進(jìn)化為城市每一個(gè)村莊都需要進(jìn)化為城鎮(zhèn)每一個(gè)城鎮(zhèn)都需要進(jìn)化為城市6第章1城市的大潮正涌向城鎮(zhèn)大勢(shì)所趨第章1城市的大潮正涌向城鎮(zhèn)大勢(shì)所趨7寧波城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)寧波城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)8鎮(zhèn)海城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)老城：歷史人文旅游勝地莊市：科研文化產(chǎn)業(yè)基地駱駝：區(qū)級(jí)行政商業(yè)中心蟹浦：化工區(qū)生活配套九龍：生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)鎮(zhèn)海城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)老城：歷史人文旅游勝地莊9老城城市化格局戰(zhàn)略由維科項(xiàng)目全面推動(dòng)老城中央地段老城行政中心老城商圈核心老城交通主干老城形象代表老城城市化格局戰(zhàn)略由維科項(xiàng)目全面推動(dòng)老城中央地段老城行政中心10政府的大手正在改變城市鎮(zhèn)區(qū)的格局正在改變城市高度統(tǒng)領(lǐng)鎮(zhèn)在改變城市R政府的大手正在改變城市鎮(zhèn)區(qū)的格局正在改變城市高度統(tǒng)領(lǐng)鎮(zhèn)在11第章2給老城一片城市的色彩整體概念第章2給老城一片城市的色彩整體概念12“很久以前，我丟失了一只獵狗、一匹栗色馬、一只斑鳩，至今我仍在尋找。我曾向許多旅行者描述過(guò)，并細(xì)說(shuō)了他們丟失的道路，以及它們應(yīng)聲的呼號(hào)，拜托他們給我提供信息。我曾遇到過(guò)一、二個(gè)旅行者，他們說(shuō)聽(tīng)見(jiàn)過(guò)獵狗的吠聲和馬的蹄聲，甚至親眼看到斑鳩消失在云層里。他們似乎都非?？释一剡@些動(dòng)物，仿佛這是他們自己丟失的動(dòng)物似的?！薄昂芫靡郧?，我丟失了一只獵狗、一匹栗色馬、一13“人如果丟失了一只獵狗或一匹馬，他們知道怎么去找回，但如果丟失了人心，他們就很難再去找回來(lái)了。”『概念緣起』“人如果丟失了一只獵狗或一匹馬，他們知道怎么14在這里我們把整體概念理解為求解一個(gè)未知數(shù)的過(guò)程設(shè)整體概念為：X在這里15X概念的提出：表明我們已解放思想不再局限于如何通過(guò)產(chǎn)品或價(jià)格去吸引客戶(hù)來(lái)達(dá)到銷(xiāo)售的目的，而是賦予客戶(hù)更嶄新的消費(fèi)觀念。我們要提出一個(gè)主張X概念的提出：表明我們已解放思想不再局限于如何通過(guò)產(chǎn)品或價(jià)格16意味著什么？我是誰(shuí)？在中央地段商業(yè)＋商務(wù)＋住宅有意味著什么？我是誰(shuí)？在中央地段商業(yè)＋商務(wù)＋住宅有17鎮(zhèn)海我是誰(shuí)？有城有市但還沒(méi)有真正意義上的城市文明我是鎮(zhèn)海我是誰(shuí)？有城有市但還沒(méi)有真正意義上的城市文明我是18再來(lái)看一個(gè)人居趨勢(shì)圖原始的生活狀態(tài)已經(jīng)消逝的生活現(xiàn)時(shí)的生活狀態(tài)需要升級(jí)的生活現(xiàn)時(shí)渴望的生活適度超前的生活返樸歸真的生活遙遙無(wú)期的生活機(jī)會(huì)點(diǎn)我們的田園城鎮(zhèn)城市文明歸復(fù)田園國(guó)際化過(guò)度超前的生活未來(lái)的生活狀態(tài)再來(lái)看一個(gè)人居趨勢(shì)圖原始的生活狀態(tài)現(xiàn)時(shí)的生活狀態(tài)現(xiàn)時(shí)渴望的生19城市文明先導(dǎo)者從城鎮(zhèn)到城市，鎮(zhèn)海走過(guò)了漫長(zhǎng)的路程從城鎮(zhèn)到城市，維科有功不可沒(méi)的推動(dòng)開(kāi)發(fā)主張R城市文明先導(dǎo)者從城鎮(zhèn)到城市，鎮(zhèn)海走過(guò)了漫長(zhǎng)的路程開(kāi)發(fā)主張R20廣告僅說(shuō)城市文明嗎?一種較為籠統(tǒng)的表述方式一種較為廣泛的大概念缺乏直觀的溝通力和感染力缺乏與消費(fèi)者溝通的穿透力和震撼力我們的廣告需要更加生動(dòng)和具象的表達(dá)所以，我們必須說(shuō)點(diǎn)別的什么…品牌調(diào)性例如：最具城市文明特征的法國(guó)巴黎或別的什么城市廣告僅說(shuō)城市文明嗎?一種較為籠統(tǒng)的表述方式品牌調(diào)性例如：最具21氣候宜人傳統(tǒng)現(xiàn)代人口不多花園城市旅游勝地購(gòu)物天堂水景豐富品牌調(diào)性由

鎮(zhèn)

海

想

到

的氣候宜人品牌調(diào)性由鎮(zhèn)海想到的22她有著一樣的宜人氣候她有著一樣的傳統(tǒng)現(xiàn)代她有著一樣的稀疏人口她有著一樣的花園綠化她有著一樣的旅游勝地她有著一樣的豐富水景她有著一樣的購(gòu)物天堂我們聯(lián)想到一座城市（國(guó)家）她有著一樣的宜人氣候我們聯(lián)想到一座城市（國(guó)家）23新加坡城市生活所能達(dá)到的最理想狀態(tài)與鎮(zhèn)海城市特色有異曲同工之妙品牌調(diào)性R新加坡城市生活所能達(dá)到的最理想狀態(tài)品牌調(diào)性R24維科城市一個(gè)名字的誕生R城市擔(dān)負(fù)著MI的開(kāi)發(fā)使命新加坡?lián)?fù)

VI

的推廣使命維科新加坡維科中央CBD維科城市一個(gè)名字的誕生R城市擔(dān)負(fù)著MI的開(kāi)發(fā)使命維科新加坡25盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想26盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想27盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想28商業(yè)：維科城市廣場(chǎng)住宅：維科城市公寓辦公：維科城市大廈副案名商業(yè)：維科城市廣場(chǎng)副案名29主題廣告語(yǔ)空運(yùn)-理想的新加坡把新加坡帶給鎮(zhèn)海維科在造一座新加坡，主題廣告語(yǔ)空運(yùn)-理想的新加坡維科在造一座新加坡，30概念延展08年，我們以怎樣的方式體驗(yàn)新加坡？從鎮(zhèn)海抵達(dá)香港需要整整3個(gè)小時(shí)的空中飛行從鎮(zhèn)海抵達(dá)寧波需要40分鐘的公交車(chē)程從鎮(zhèn)海抵達(dá)巴黎需要整整兩天的跨國(guó)輾轉(zhuǎn)08年，從鎮(zhèn)海抵達(dá)新加坡只需要步行3分鐘概念延展08年，我們以怎樣的方式體驗(yàn)新加坡？從鎮(zhèn)海抵達(dá)香港31概念延展這座新加坡，夠你半個(gè)月逛的一場(chǎng)初春的雨從昨天午后一直下到今天雨過(guò)天晴我第一個(gè)愿望就是將自己打扮得異常的風(fēng)情然后，跑到“維科城市”去旅游一趟新加坡看那滿(mǎn)城開(kāi)放的胡姬花在明媚的天空下招搖看那魚(yú)尾獅在廣場(chǎng)或街區(qū)的各個(gè)角落多情的向路人噴水之后，我會(huì)去品嘗新加坡的美食在商場(chǎng)的入口抽取一本新加坡的《畫(huà)報(bào)》我還將碰到門(mén)衛(wèi)用規(guī)范的新加坡禮儀彬彬有禮的向我問(wèn)候概念延展這座新加坡，夠你半個(gè)月逛的一場(chǎng)初春的雨32那是2008年的3月我是一個(gè)初來(lái)乍到的應(yīng)屆畢業(yè)生瘦子說(shuō)：“維科城市”不是一般的大需要從這條街區(qū)穿過(guò)那條街區(qū)還需要經(jīng)過(guò)一座美麗的公園真夠你半個(gè)月逛的等你逛完了，工作也就找到了那年春天正是家鄉(xiāng)小城映山紅開(kāi)滿(mǎn)山坡的日子我在“維科城市”用高跟鞋丈量著鎮(zhèn)海與新加坡的距離那是2008年的3月33第章3像規(guī)劃一座城市一樣規(guī)劃鎮(zhèn)海的CBD總體規(guī)劃第章3像規(guī)劃一座城市一樣規(guī)劃鎮(zhèn)海的CBD總體規(guī)劃34規(guī)劃思想以城市化為基礎(chǔ)以新加坡為創(chuàng)新規(guī)劃思想以城市化為基礎(chǔ)35業(yè)態(tài)配比比例（%）面積（m2）目標(biāo)客群商業(yè)55%45231.5m2大眾消費(fèi)住宅35%28783.7m2二次置業(yè)辦公10%8223.9m2化工、港務(wù)企業(yè)業(yè)態(tài)配比商業(yè)：依托商業(yè)帶動(dòng)整體住宅：依托市場(chǎng)滿(mǎn)足需求辦公：依托需求控制總量業(yè)態(tài)配比比例（%）面積（m2）目標(biāo)客群商業(yè)55%45231.36整體風(fēng)格新加坡園林風(fēng)格新加坡建筑風(fēng)格新加坡噴泉廣場(chǎng)整體風(fēng)格新加坡園林風(fēng)格新加坡建筑風(fēng)格新加坡噴泉廣場(chǎng)37A地塊-廣場(chǎng)規(guī)劃噴泉廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)公共廣場(chǎng)A地塊-廣場(chǎng)規(guī)劃噴泉廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)公共廣場(chǎng)38廣場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的三大貢獻(xiàn)聚人氣市民休閑娛樂(lè)、健身旅游的好去處提形象城市及商場(chǎng)形象展覽展示重要區(qū)域利經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)不定期舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)的好場(chǎng)所廣場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的三大貢獻(xiàn)聚人氣市民休閑娛樂(lè)、健身旅游的好去處提形39A地塊-商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲為主力休閑娛樂(lè)為鋪餐飲主力店特色餐飲街休閑娛樂(lè)一條街特色餐飲街露天咖啡廳A地塊-商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲為主力休閑娛樂(lè)為鋪餐飲主力店特色餐40B地塊-規(guī)劃布局板式小高層住宅新加坡主題園林社區(qū)生活會(huì)所購(gòu)物主力店多層住宅商務(wù)辦公樓廣場(chǎng)沿街店鋪B地塊-規(guī)劃布局板式小高層住宅新加坡主題園林社區(qū)生活會(huì)所購(gòu)物41B地塊-商業(yè)定位一個(gè)購(gòu)物主力店三條沿街步行街以購(gòu)物為商業(yè)主題滿(mǎn)足住宅配套需求B地塊-商業(yè)定位一個(gè)購(gòu)物主力店三條沿街步行街以購(gòu)物為商業(yè)主題42第章4上帝的歸上帝，愷撒的歸愷撒把屬于鎮(zhèn)海的還給鎮(zhèn)海商業(yè)攻略第章4上帝的歸上帝，愷撒的歸愷撒把屬于鎮(zhèn)海的還給鎮(zhèn)海43商業(yè)有多重要？商業(yè)一旺，辦公租售兩旺商業(yè)一旺，住宅租售兩旺商業(yè)一旺，人氣財(cái)氣兩旺商業(yè)一旺，一旺百旺商業(yè)有多重要？商業(yè)一旺，辦公租售兩旺商業(yè)一旺，一旺百旺44開(kāi)發(fā)高度新城有銀億購(gòu)物公園老城有維科城市廣場(chǎng)顛覆過(guò)往，配合設(shè)計(jì)概念創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)形象開(kāi)發(fā)高度新城有銀億購(gòu)物公園顛覆過(guò)往，配合設(shè)計(jì)概念創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)45鼓樓步行街西街商業(yè)街維科城市廣場(chǎng)商圈分析尚未整合正在老化期待首領(lǐng)鎮(zhèn)海商業(yè)，至今商圈仍無(wú)核心從粗放型到集約型，呼喚升級(jí)三大商圈鼓樓步行街商圈分析尚未整合鎮(zhèn)海商業(yè)，至今商圈仍無(wú)核心三大商圈46功能分析購(gòu)物（僅僅）=街鋪鎮(zhèn)海商業(yè)，從配套型到體驗(yàn)型，孕育商機(jī)購(gòu)物肩負(fù)的，僅僅是原始配套功能功能分析購(gòu)物（僅僅）=街鋪鎮(zhèn)海商業(yè)，從配套型到體驗(yàn)型，孕育47消費(fèi)分析鎮(zhèn)海商業(yè)，從純低檔到中高檔，市場(chǎng)空缺小件在鎮(zhèn)海，大件去寧波鎮(zhèn)海人外地購(gòu)物消費(fèi)分析鎮(zhèn)海商業(yè)，從純低檔到中高檔，市場(chǎng)空缺小件在鎮(zhèn)海，大件48家世界超市加貝購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)分析業(yè)態(tài)單一有待培育鎮(zhèn)海商業(yè)，從傳統(tǒng)型到品牌型，市場(chǎng)空缺家世界超市競(jìng)爭(zhēng)分析業(yè)態(tài)單一鎮(zhèn)海商業(yè)，從傳統(tǒng)型到品牌型，市場(chǎng)空49趨勢(shì)分析從粗放型到集約型從配套型到體驗(yàn)型從純低檔到中高檔從傳統(tǒng)型到品牌型趨勢(shì)分析從粗放型到集約型50客群定位15

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60歲老城居民少量游客追求人性講究特色男女老少客群定位15-60歲男女老少51消費(fèi)者的種種消費(fèi)行為背后，隱藏著許多文化層面的因素，單純?yōu)榱藵M(mǎn)足生理需求或純物質(zhì)化的購(gòu)物模式，對(duì)消費(fèi)者并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力，商家若能把消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，就較容易打動(dòng)消費(fèi)者的內(nèi)心□□□□□□消費(fèi)者的種種消費(fèi)行為背后，隱藏著許多文化層面的因素，單純?yōu)榱?2消費(fèi)觀對(duì)廣告的影響我們的廣告必須①具有文化品味和審美價(jià)值。他們有很大一部份受過(guò)良好的教育，有一定的藝術(shù)鑒賞力②具有明確的生活主張。因?yàn)樗麄兯诘臅r(shí)代背景，讓他們對(duì)諸多事物都有自己的見(jiàn)解③注重感性和理性的結(jié)合。他們有著較為普遍的理性特點(diǎn)，但在消費(fèi)上需要感性引導(dǎo)④保持閑適優(yōu)雅的人文氣息格調(diào)。本項(xiàng)目能滿(mǎn)足他們緩解壓力和享受生活的欲望消費(fèi)觀對(duì)廣告的影響我們的廣告必須①具有文化品味和審美價(jià)值。他53我們需要什么樣的品牌形象？以維科為底色以時(shí)代為背景以客戶(hù)為向?qū)б詣?chuàng)新為目標(biāo)我們需要什么樣的品牌形象？以維科為底色以時(shí)代為背景以客戶(hù)54如何創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)形象？讓我們先來(lái)看看［商品選擇的轉(zhuǎn)變］如何創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)形象？讓我們先來(lái)看看［商品選擇的轉(zhuǎn)變］55［商品選擇的轉(zhuǎn)變］［日］平島廉久：《社會(huì)造勢(shì)研究》厚重長(zhǎng)大的時(shí)代輕薄短小的時(shí)代創(chuàng)游美人的時(shí)代選擇重點(diǎn)是穩(wěn)如泰山的厚重。重視機(jī)能品質(zhì)、性能選擇重點(diǎn)是商品包裝易于使用的優(yōu)點(diǎn)重視簡(jiǎn)便性、輕巧選擇重點(diǎn)是商品所蘊(yùn)釀出的感覺(jué)刺激重視美的感受、游戲心、趣味、創(chuàng)造性［商品選擇的轉(zhuǎn)變］［日］平島廉久：《社會(huì)造勢(shì)研究》厚重長(zhǎng)大的56美

的

感

覺(jué)游

戲

心心

靈

的

休

憩知識(shí)的創(chuàng)造性獨(dú)

特

的

品

位創(chuàng)游美人美的感覺(jué)創(chuàng)游美人57創(chuàng)造便利不如創(chuàng)造享受人們對(duì)單調(diào)乏味的生活感到厭煩對(duì)單一功能的shopping感到無(wú)聊人們渴望從中得到愉悅、興奮和新奇之感渴望自己動(dòng)手做，體會(huì)到創(chuàng)造的樂(lè)趣喜歡增加生活的新奇、趣味和愉悅感覺(jué)的東西喜歡能夠產(chǎn)生美感意識(shí)的shopping環(huán)境喜歡在冰冷的現(xiàn)代社會(huì)里重溫溫暖的親切的人性意識(shí)創(chuàng)造便利不如創(chuàng)造享受58商業(yè)定位為鎮(zhèn)海人打造城市一流的以新加坡風(fēng)格為主題的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的情景式體驗(yàn)中心商業(yè)定位為鎮(zhèn)海人打造城市一流的59招商建議引進(jìn)新加坡具有特色的主力百貨店、主力餐飲店、特色餐飲及休閑娛樂(lè)等商家。招商建議引進(jìn)新加坡具有特色的主力百貨店、主力餐飲店、特色餐飲60業(yè)態(tài)比例對(duì)維科而言，聯(lián)動(dòng)式經(jīng)營(yíng)對(duì)客戶(hù)而言，一站式消費(fèi)業(yè)態(tài)配比具體業(yè)態(tài)定位策略50%百貨購(gòu)物回報(bào)高25%特色餐飲聚人氣20%休閑娛樂(lè)補(bǔ)空白5%其他配套滿(mǎn)足需求業(yè)態(tài)比例對(duì)維科而言，聯(lián)動(dòng)式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)配比具體業(yè)態(tài)定位策略50%61有主張的shopping有自己對(duì)生活和購(gòu)物的態(tài)度代言目標(biāo)消費(fèi)群的內(nèi)心主張有內(nèi)涵的shopping不只是商業(yè)這么簡(jiǎn)單，也是最人性化的值得享受的環(huán)境有情境的shopping有美感意識(shí)的環(huán)境，以不設(shè)防的方式直入消費(fèi)者的內(nèi)心有主張的shopping有自己對(duì)生活和購(gòu)物的態(tài)度代言目標(biāo)消費(fèi)62整體概念鎮(zhèn)在改變城市商業(yè)定位購(gòu)物/餐飲/休閑/娛樂(lè)開(kāi)發(fā)主張城市文明先導(dǎo)者品牌調(diào)性維科在造一座新加坡案名維科城市策略總結(jié)整體概念商業(yè)定位開(kāi)發(fā)主張品牌調(diào)性案名策略總結(jié)63主題切入概念演繹產(chǎn)品演繹生活形態(tài)概念線概念線產(chǎn)品線產(chǎn)品線推廣原理主題切入概念演繹產(chǎn)品演繹64整體造勢(shì)期開(kāi)始織網(wǎng)階段策略目的：通過(guò)理念和主張的傳播，塑造項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力和關(guān)注率，從而推動(dòng)項(xiàng)目和維科整體品牌策略主題：鎮(zhèn)在改變城市媒體組合：維客會(huì)、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶(hù)外造勢(shì)活動(dòng)：（略）①②形象導(dǎo)入期撒網(wǎng)階段策略目的：通過(guò)行為層面的傳播，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)，起到昭示性作用，并加深市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知和認(rèn)同策略主題：維科，在造一座新加坡媒體組合：維客會(huì)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶(hù)外造勢(shì)活動(dòng)：孫燕姿形象代言媒體發(fā)布會(huì)暨鎮(zhèn)海演唱會(huì)整體造勢(shì)期開(kāi)始織網(wǎng)階段①②形象導(dǎo)入期撒網(wǎng)階段65潮來(lái)潮去，我是最棒的潮來(lái)潮去，我是最棒的66盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想67讓我們一起飄揚(yáng)維科和盛世同盟品牌大旗讓我們一起飄揚(yáng)維科和盛世同盟品牌大旗68歷經(jīng)著1000多年城鎮(zhèn)生活的鎮(zhèn)海今天，迎來(lái)了城市發(fā)展的歷史性機(jī)遇鎮(zhèn)海city的夢(mèng)歷經(jīng)著1000多年城鎮(zhèn)生活的鎮(zhèn)海鎮(zhèn)海city的夢(mèng)69鎮(zhèn)海老城，有商業(yè)街區(qū)，有市井繁華但還沒(méi)有氣息濃厚的城市化景象老城city的夢(mèng)鎮(zhèn)海老城，有商業(yè)街區(qū)，有市井繁華老城city的夢(mèng)70維科在寧波房地產(chǎn)領(lǐng)域不可謂不馳名直到今天，才潑墨第一個(gè)綜合體項(xiàng)目維科city的夢(mèng)維科在寧波房地產(chǎn)領(lǐng)域不可謂不馳名維科city的夢(mèng)71個(gè)夢(mèng)3[

維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想

]盛世同盟機(jī)構(gòu)個(gè)夢(mèng)3[維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想]盛世同盟機(jī)構(gòu)72每一個(gè)村莊都需要進(jìn)化為城鎮(zhèn)每一個(gè)城鎮(zhèn)都需要進(jìn)化為城市每一個(gè)村莊都需要進(jìn)化為城鎮(zhèn)每一個(gè)城鎮(zhèn)都需要進(jìn)化為城市73第章1城市的大潮正涌向城鎮(zhèn)大勢(shì)所趨第章1城市的大潮正涌向城鎮(zhèn)大勢(shì)所趨74寧波城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)寧波城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)75鎮(zhèn)海城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)老城：歷史人文旅游勝地莊市：科研文化產(chǎn)業(yè)基地駱駝：區(qū)級(jí)行政商業(yè)中心蟹浦：化工區(qū)生活配套九龍：生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)鎮(zhèn)海城市化格局戰(zhàn)略由周邊城鎮(zhèn)同步推動(dòng)老城：歷史人文旅游勝地莊76老城城市化格局戰(zhàn)略由維科項(xiàng)目全面推動(dòng)老城中央地段老城行政中心老城商圈核心老城交通主干老城形象代表老城城市化格局戰(zhàn)略由維科項(xiàng)目全面推動(dòng)老城中央地段老城行政中心77政府的大手正在改變城市鎮(zhèn)區(qū)的格局正在改變城市高度統(tǒng)領(lǐng)鎮(zhèn)在改變城市R政府的大手正在改變城市鎮(zhèn)區(qū)的格局正在改變城市高度統(tǒng)領(lǐng)鎮(zhèn)在78第章2給老城一片城市的色彩整體概念第章2給老城一片城市的色彩整體概念79“很久以前，我丟失了一只獵狗、一匹栗色馬、一只斑鳩，至今我仍在尋找。我曾向許多旅行者描述過(guò)，并細(xì)說(shuō)了他們丟失的道路，以及它們應(yīng)聲的呼號(hào)，拜托他們給我提供信息。我曾遇到過(guò)一、二個(gè)旅行者，他們說(shuō)聽(tīng)見(jiàn)過(guò)獵狗的吠聲和馬的蹄聲，甚至親眼看到斑鳩消失在云層里。他們似乎都非?？释一剡@些動(dòng)物，仿佛這是他們自己丟失的動(dòng)物似的。”“很久以前，我丟失了一只獵狗、一匹栗色馬、一80“人如果丟失了一只獵狗或一匹馬，他們知道怎么去找回，但如果丟失了人心，他們就很難再去找回來(lái)了。”『概念緣起』“人如果丟失了一只獵狗或一匹馬，他們知道怎么81在這里我們把整體概念理解為求解一個(gè)未知數(shù)的過(guò)程設(shè)整體概念為：X在這里82X概念的提出：表明我們已解放思想不再局限于如何通過(guò)產(chǎn)品或價(jià)格去吸引客戶(hù)來(lái)達(dá)到銷(xiāo)售的目的，而是賦予客戶(hù)更嶄新的消費(fèi)觀念。我們要提出一個(gè)主張X概念的提出：表明我們已解放思想不再局限于如何通過(guò)產(chǎn)品或價(jià)格83意味著什么？我是誰(shuí)？在中央地段商業(yè)＋商務(wù)＋住宅有意味著什么？我是誰(shuí)？在中央地段商業(yè)＋商務(wù)＋住宅有84鎮(zhèn)海我是誰(shuí)？有城有市但還沒(méi)有真正意義上的城市文明我是鎮(zhèn)海我是誰(shuí)？有城有市但還沒(méi)有真正意義上的城市文明我是85再來(lái)看一個(gè)人居趨勢(shì)圖原始的生活狀態(tài)已經(jīng)消逝的生活現(xiàn)時(shí)的生活狀態(tài)需要升級(jí)的生活現(xiàn)時(shí)渴望的生活適度超前的生活返樸歸真的生活遙遙無(wú)期的生活機(jī)會(huì)點(diǎn)我們的田園城鎮(zhèn)城市文明歸復(fù)田園國(guó)際化過(guò)度超前的生活未來(lái)的生活狀態(tài)再來(lái)看一個(gè)人居趨勢(shì)圖原始的生活狀態(tài)現(xiàn)時(shí)的生活狀態(tài)現(xiàn)時(shí)渴望的生86城市文明先導(dǎo)者從城鎮(zhèn)到城市，鎮(zhèn)海走過(guò)了漫長(zhǎng)的路程從城鎮(zhèn)到城市，維科有功不可沒(méi)的推動(dòng)開(kāi)發(fā)主張R城市文明先導(dǎo)者從城鎮(zhèn)到城市，鎮(zhèn)海走過(guò)了漫長(zhǎng)的路程開(kāi)發(fā)主張R87廣告僅說(shuō)城市文明嗎?一種較為籠統(tǒng)的表述方式一種較為廣泛的大概念缺乏直觀的溝通力和感染力缺乏與消費(fèi)者溝通的穿透力和震撼力我們的廣告需要更加生動(dòng)和具象的表達(dá)所以，我們必須說(shuō)點(diǎn)別的什么…品牌調(diào)性例如：最具城市文明特征的法國(guó)巴黎或別的什么城市廣告僅說(shuō)城市文明嗎?一種較為籠統(tǒng)的表述方式品牌調(diào)性例如：最具88氣候宜人傳統(tǒng)現(xiàn)代人口不多花園城市旅游勝地購(gòu)物天堂水景豐富品牌調(diào)性由

鎮(zhèn)

海

想

到

的氣候宜人品牌調(diào)性由鎮(zhèn)海想到的89她有著一樣的宜人氣候她有著一樣的傳統(tǒng)現(xiàn)代她有著一樣的稀疏人口她有著一樣的花園綠化她有著一樣的旅游勝地她有著一樣的豐富水景她有著一樣的購(gòu)物天堂我們聯(lián)想到一座城市（國(guó)家）她有著一樣的宜人氣候我們聯(lián)想到一座城市（國(guó)家）90新加坡城市生活所能達(dá)到的最理想狀態(tài)與鎮(zhèn)海城市特色有異曲同工之妙品牌調(diào)性R新加坡城市生活所能達(dá)到的最理想狀態(tài)品牌調(diào)性R91維科城市一個(gè)名字的誕生R城市擔(dān)負(fù)著MI的開(kāi)發(fā)使命新加坡?lián)?fù)

VI

的推廣使命維科新加坡維科中央CBD維科城市一個(gè)名字的誕生R城市擔(dān)負(fù)著MI的開(kāi)發(fā)使命維科新加坡92盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想93盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想94盛世同盟X年寧波維科鎮(zhèn)海中心區(qū)項(xiàng)目前期策劃構(gòu)想95商業(yè)：維科城市廣場(chǎng)住宅：維科城市公寓辦公：維科城市大廈副案名商業(yè)：維科城市廣場(chǎng)副案名96主題廣告語(yǔ)空運(yùn)-理想的新加坡把新加坡帶給鎮(zhèn)海維科在造一座新加坡，主題廣告語(yǔ)空運(yùn)-理想的新加坡維科在造一座新加坡，97概念延展08年，我們以怎樣的方式體驗(yàn)新加坡？從鎮(zhèn)海抵達(dá)香港需要整整3個(gè)小時(shí)的空中飛行從鎮(zhèn)海抵達(dá)寧波需要40分鐘的公交車(chē)程從鎮(zhèn)海抵達(dá)巴黎需要整整兩天的跨國(guó)輾轉(zhuǎn)08年，從鎮(zhèn)海抵達(dá)新加坡只需要步行3分鐘概念延展08年，我們以怎樣的方式體驗(yàn)新加坡？從鎮(zhèn)海抵達(dá)香港98概念延展這座新加坡，夠你半個(gè)月逛的一場(chǎng)初春的雨從昨天午后一直下到今天雨過(guò)天晴我第一個(gè)愿望就是將自己打扮得異常的風(fēng)情然后，跑到“維科城市”去旅游一趟新加坡看那滿(mǎn)城開(kāi)放的胡姬花在明媚的天空下招搖看那魚(yú)尾獅在廣場(chǎng)或街區(qū)的各個(gè)角落多情的向路人噴水之后，我會(huì)去品嘗新加坡的美食在商場(chǎng)的入口抽取一本新加坡的《畫(huà)報(bào)》我還將碰到門(mén)衛(wèi)用規(guī)范的新加坡禮儀彬彬有禮的向我問(wèn)候概念延展這座新加坡，夠你半個(gè)月逛的一場(chǎng)初春的雨99那是2008年的3月我是一個(gè)初來(lái)乍到的應(yīng)屆畢業(yè)生瘦子說(shuō)：“維科城市”不是一般的大需要從這條街區(qū)穿過(guò)那條街區(qū)還需要經(jīng)過(guò)一座美麗的公園真夠你半個(gè)月逛的等你逛完了，工作也就找到了那年春天正是家鄉(xiāng)小城映山紅開(kāi)滿(mǎn)山坡的日子我在“維科城市”用高跟鞋丈量著鎮(zhèn)海與新加坡的距離那是2008年的3月100第章3像規(guī)劃一座城市一樣規(guī)劃鎮(zhèn)海的CBD總體規(guī)劃第章3像規(guī)劃一座城市一樣規(guī)劃鎮(zhèn)海的CBD總體規(guī)劃101規(guī)劃思想以城市化為基礎(chǔ)以新加坡為創(chuàng)新規(guī)劃思想以城市化為基礎(chǔ)102業(yè)態(tài)配比比例（%）面積（m2）目標(biāo)客群商業(yè)55%45231.5m2大眾消費(fèi)住宅35%28783.7m2二次置業(yè)辦公10%8223.9m2化工、港務(wù)企業(yè)業(yè)態(tài)配比商業(yè)：依托商業(yè)帶動(dòng)整體住宅：依托市場(chǎng)滿(mǎn)足需求辦公：依托需求控制總量業(yè)態(tài)配比比例（%）面積（m2）目標(biāo)客群商業(yè)55%45231.103整體風(fēng)格新加坡園林風(fēng)格新加坡建筑風(fēng)格新加坡噴泉廣場(chǎng)整體風(fēng)格新加坡園林風(fēng)格新加坡建筑風(fēng)格新加坡噴泉廣場(chǎng)104A地塊-廣場(chǎng)規(guī)劃噴泉廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)公共廣場(chǎng)A地塊-廣場(chǎng)規(guī)劃噴泉廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)公共廣場(chǎng)105廣場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的三大貢獻(xiàn)聚人氣市民休閑娛樂(lè)、健身旅游的好去處提形象城市及商場(chǎng)形象展覽展示重要區(qū)域利經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)不定期舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)的好場(chǎng)所廣場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的三大貢獻(xiàn)聚人氣市民休閑娛樂(lè)、健身旅游的好去處提形106A地塊-商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲為主力休閑娛樂(lè)為鋪餐飲主力店特色餐飲街休閑娛樂(lè)一條街特色餐飲街露天咖啡廳A地塊-商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲為主力休閑娛樂(lè)為鋪餐飲主力店特色餐107B地塊-規(guī)劃布局板式小高層住宅新加坡主題園林社區(qū)生活會(huì)所購(gòu)物主力店多層住宅商務(wù)辦公樓廣場(chǎng)沿街店鋪B地塊-規(guī)劃布局板式小高層住宅新加坡主題園林社區(qū)生活會(huì)所購(gòu)物108B地塊-商業(yè)定位一個(gè)購(gòu)物主力店三條沿街步行街以購(gòu)物為商業(yè)主題滿(mǎn)足住宅配套需求B地塊-商業(yè)定位一個(gè)購(gòu)物主力店三條沿街步行街以購(gòu)物為商業(yè)主題109第章4上帝的歸上帝，愷撒的歸愷撒把屬于鎮(zhèn)海的還給鎮(zhèn)海商業(yè)攻略第章4上帝的歸上帝，愷撒的歸愷撒把屬于鎮(zhèn)海的還給鎮(zhèn)海110商業(yè)有多重要？商業(yè)一旺，辦公租售兩旺商業(yè)一旺，住宅租售兩旺商業(yè)一旺，人氣財(cái)氣兩旺商業(yè)一旺，一旺百旺商業(yè)有多重要？商業(yè)一旺，辦公租售兩旺商業(yè)一旺，一旺百旺111開(kāi)發(fā)高度新城有銀億購(gòu)物公園老城有維科城市廣場(chǎng)顛覆過(guò)往，配合設(shè)計(jì)概念創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)形象開(kāi)發(fā)高度新城有銀億購(gòu)物公園顛覆過(guò)往，配合設(shè)計(jì)概念創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)112鼓樓步行街西街商業(yè)街維科城市廣場(chǎng)商圈分析尚未整合正在老化期待首領(lǐng)鎮(zhèn)海商業(yè)，至今商圈仍無(wú)核心從粗放型到集約型，呼喚升級(jí)三大商圈鼓樓步行街商圈分析尚未整合鎮(zhèn)海商業(yè)，至今商圈仍無(wú)核心三大商圈113功能分析購(gòu)物（僅僅）=街鋪鎮(zhèn)海商業(yè)，從配套型到體驗(yàn)型，孕育商機(jī)購(gòu)物肩負(fù)的，僅僅是原始配套功能功能分析購(gòu)物（僅僅）=街鋪鎮(zhèn)海商業(yè)，從配套型到體驗(yàn)型，孕育114消費(fèi)分析鎮(zhèn)海商業(yè)，從純低檔到中高檔，市場(chǎng)空缺小件在鎮(zhèn)海，大件去寧波鎮(zhèn)海人外地購(gòu)物消費(fèi)分析鎮(zhèn)海商業(yè)，從純低檔到中高檔，市場(chǎng)空缺小件在鎮(zhèn)海，大件115家世界超市加貝購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)分析業(yè)態(tài)單一有待培育鎮(zhèn)海商業(yè)，從傳統(tǒng)型到品牌型，市場(chǎng)空缺家世界超市競(jìng)爭(zhēng)分析業(yè)態(tài)單一鎮(zhèn)海商業(yè)，從傳統(tǒng)型到品牌型，市場(chǎng)空116趨勢(shì)分析從粗放型到集約型從配套型到體驗(yàn)型從純低檔到中高檔從傳統(tǒng)型到品牌型趨勢(shì)分析從粗放型到集約型117客群定位15

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60歲老城居民少量游客追求人性講究特色男女老少客群定位15-60歲男女老少118消費(fèi)者的種種消費(fèi)行為背后，隱藏著許多文化層面的因素，單純?yōu)榱藵M(mǎn)足生理需求或純物質(zhì)化的購(gòu)物模式，對(duì)消費(fèi)者并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力，商家若能把消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，就較容易打動(dòng)消費(fèi)者的內(nèi)心□□□□□□消費(fèi)者的種種消費(fèi)行為背后，隱藏著許多文化層面的因素，單純?yōu)榱?19消費(fèi)觀對(duì)廣告的影響我們的廣告必須①具有文化品味和審美價(jià)值。他們有很大一部份受過(guò)良好的教育，有一定的藝術(shù)鑒賞力②具有明確的生活主張。因?yàn)樗麄兯诘臅r(shí)代背景，讓他們對(duì)諸多事物都有自己的見(jiàn)解③注重感性和理性的結(jié)合。他們有著較為普遍的理性特點(diǎn)，但在消費(fèi)上需要感性引導(dǎo)④保持閑適優(yōu)雅的人文氣息格調(diào)。本項(xiàng)目能滿(mǎn)足他們緩解壓力和享受生活的欲望消費(fèi)觀對(duì)廣告的影響我們的廣告必須①具有文化品味和審美價(jià)值。他120我們需要什么樣的品牌形象？以維科為底色以時(shí)代為背景以客戶(hù)為向?qū)б詣?chuàng)新為目標(biāo)我們需要什么樣的品牌形象？以維科為底色以時(shí)代為背景以客戶(hù)121如何創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)形象？讓我們先來(lái)看看［商品選擇的轉(zhuǎn)變］如何創(chuàng)造全新業(yè)態(tài)形象？讓我們先來(lái)看看［商品選擇的轉(zhuǎn)變］122［商品選擇的轉(zhuǎn)變］［日］平島廉久：《社會(huì)造勢(shì)研究》厚重長(zhǎng)大的時(shí)代輕薄短小的時(shí)代創(chuàng)游美人的時(shí)代選擇重點(diǎn)是穩(wěn)如泰山的厚重。重視機(jī)能品質(zhì)、性能選擇重點(diǎn)是商品包裝易于使用的優(yōu)點(diǎn)重視簡(jiǎn)便性、輕巧選擇重點(diǎn)是商品所蘊(yùn)釀出的感覺(jué)刺激重視美的感受、游戲心、趣味、創(chuàng)造性［商品選擇的轉(zhuǎn)變