第5章-房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取課件

第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第一節(jié)劃撥土地使用權(quán)的獲取一、劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第一節(jié)劃撥土地使用權(quán)的獲1基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性二、劃撥土地使用權(quán)的基2三、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍1、中央政府對(duì)土地劃撥使用的政策規(guī)定劃撥用地一般只用于有關(guān)公共利益和國計(jì)民生的項(xiàng)目2、地方政府對(duì)土地劃撥使用的管理情況規(guī)范土地市場交易，劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場要先補(bǔ)交土地出讓金三、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍1、中央政府對(duì)土地劃撥使用的政策3四、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)四、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助41、土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一、土地使用權(quán)出讓概述第二節(jié)出讓土地使用權(quán)的獲取1、土地使用權(quán)出讓含義一、土地使用權(quán)出讓概述第二節(jié)出讓土5基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金2、出讓土地使用權(quán)的基本特征基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定6拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議3、出讓土地使用權(quán)的基本類型土地最高出讓年限：居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技等50年 商業(yè)、旅游、娛樂40年拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議3、出讓土地使用權(quán)的基本類型土地最高出讓年限71、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取82、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征非市場出讓，沒有競爭者政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大價(jià)格和使用范圍受到限制3、存在的問題信息公開程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范2、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征3、存在的問題91、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。公開招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)三、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取1、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)三、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的102、拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。2、拍賣出讓土地使用權(quán)113、掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。3、掛牌出讓土地使用權(quán)121、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征程序規(guī)范全方位開放，透明度高公平、客觀交易雙方一次成交四、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征1、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征四、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用132、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征必須有兩個(gè)以上的買主必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格必須有公開競爭的行為2、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征143、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭操作簡便，便于開展有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作3、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征151、招標(biāo)基本流程五、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證1、招標(biāo)基本流程五、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)162、拍賣基本流程市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書》2、拍賣基本流程173、掛牌基本流程公布掛牌信息競買人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場競價(jià)簽訂《成交確認(rèn)書》保證金處理法律責(zé)任3、掛牌基本流程公布掛牌競買人確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場競價(jià)簽訂《181、協(xié)議出讓的政策規(guī)定1999年國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》指出，“要嚴(yán)格限制協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍，除劃撥土地使用權(quán)以及特殊用途等用地外，都不得協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)”六、出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定1、協(xié)議出讓的政策規(guī)定六、出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定192、招牌掛出讓的政策規(guī)定2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號(hào)令），要求從2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。2007年1月1日起，《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》在全國統(tǒng)一實(shí)施。根據(jù)這一要求，工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2、招牌掛出讓的政策規(guī)定2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓20廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地交易一級(jí)市場；土地交易二級(jí)市場一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。一、土地使用權(quán)21《城市房地產(chǎn)管理法》可以轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓的條件二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓合同載明的其他權(quán)力義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。新受讓人應(yīng)遵循原受讓人與國家簽訂的合同要求，不得隨意更改。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件土地22三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型1出售2交換3贈(zèng)與三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型1出售2交換3贈(zèng)與231、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)2、簽訂轉(zhuǎn)讓合同3、轉(zhuǎn)讓合同公證4、繳納土地出讓金和土地增值稅5、土地使用權(quán)變更登記四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序1、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序24五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等在市場所處層次一級(jí)市場二級(jí)市場年限按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣出售、交換、贈(zèng)與五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地25第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第一節(jié)劃撥土地使用權(quán)的獲取一、劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第一節(jié)劃撥土地使用權(quán)的獲26基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性二、劃撥土地使用權(quán)的基27三、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍1、中央政府對(duì)土地劃撥使用的政策規(guī)定劃撥用地一般只用于有關(guān)公共利益和國計(jì)民生的項(xiàng)目2、地方政府對(duì)土地劃撥使用的管理情況規(guī)范土地市場交易，劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場要先補(bǔ)交土地出讓金三、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍1、中央政府對(duì)土地劃撥使用的政策28四、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)四、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助291、土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一、土地使用權(quán)出讓概述第二節(jié)出讓土地使用權(quán)的獲取1、土地使用權(quán)出讓含義一、土地使用權(quán)出讓概述第二節(jié)出讓土30基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金2、出讓土地使用權(quán)的基本特征基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定31拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議3、出讓土地使用權(quán)的基本類型土地最高出讓年限：居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技等50年 商業(yè)、旅游、娛樂40年拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議3、出讓土地使用權(quán)的基本類型土地最高出讓年限321、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取332、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征非市場出讓，沒有競爭者政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大價(jià)格和使用范圍受到限制3、存在的問題信息公開程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范2、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征3、存在的問題341、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。公開招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)三、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取1、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)三、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的352、拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。2、拍賣出讓土地使用權(quán)363、掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。3、掛牌出讓土地使用權(quán)371、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征程序規(guī)范全方位開放，透明度高公平、客觀交易雙方一次成交四、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征1、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征四、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用382、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征必須有兩個(gè)以上的買主必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格必須有公開競爭的行為2、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征393、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭操作簡便，便于開展有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作3、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征401、招標(biāo)基本流程五、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證1、招標(biāo)基本流程五、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)412、拍賣基本流程市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書》2、拍賣基本流程423、掛牌基本流程公布掛牌信息競買人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場競價(jià)簽訂《成交確認(rèn)書》保證金處理法律責(zé)任3、掛牌基本流程公布掛牌競買人確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場競價(jià)簽訂《431、協(xié)議出讓的政策規(guī)定1999年國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》指出，“要嚴(yán)格限制協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍，除劃撥土地使用權(quán)以及特殊用途等用地外，都不得協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)”六、出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定1、協(xié)議出讓的政策規(guī)定六、出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定442、招牌掛出讓的政策規(guī)定2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號(hào)令），要求從2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。2007年1月1日起，《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》在全國統(tǒng)一實(shí)施。根據(jù)這一要求，工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2、招牌掛出讓的政策規(guī)定2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓45廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用