山東煙臺(tái)魯商置業(yè)鳳凰山別墅項(xiàng)目發(fā)展建議課件

謹(jǐn)呈：山東省魯商置業(yè)有限公司魯商置業(yè)「鳳凰山別墅項(xiàng)目」發(fā)展建議2010年2月7日謹(jǐn)呈：山東省魯商置業(yè)有限公司魯商置業(yè)2010年2月7日本次匯報(bào)內(nèi)容Part1高端市場(chǎng)分析Part2客群需求研判Part3價(jià)值定位系統(tǒng)Part6銷(xiāo)售執(zhí)行戰(zhàn)略Part4產(chǎn)品價(jià)值建議Part5總體推廣策略附金石顧問(wèn)·簡(jiǎn)介本次匯報(bào)內(nèi)容Part1高端市場(chǎng)分析Part2客群需求研判PaPart1高端市場(chǎng)分析1、樓市版塊特征2、別墅發(fā)展脈絡(luò)3、在銷(xiāo)別墅產(chǎn)品4、競(jìng)品特征白描Part1高端市場(chǎng)分析1、樓市版塊特征2、別墅發(fā)展脈絡(luò)3、在牟平組團(tuán)八角組團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)福山組團(tuán)幸福組團(tuán)南郊組團(tuán)萊山組團(tuán)東郊組團(tuán)芝罘組團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)西拓的新興區(qū)域，主要是臨港工業(yè)帶動(dòng)區(qū)域居住配套的發(fā)展，目前不夠成熟，供應(yīng)量較少。組團(tuán)均價(jià)在3000-4000元/㎡以外來(lái)企業(yè)與外來(lái)人口為主要支撐的居住板塊，區(qū)域一線(xiàn)海景板塊供應(yīng)量較大。組團(tuán)均價(jià)一線(xiàn)海景超8000元/㎡，二三線(xiàn)4500元/㎡左右。煙臺(tái)老城區(qū)，近幾年加快舊城改造進(jìn)程，發(fā)展十分迅速，區(qū)域供應(yīng)量較大且產(chǎn)品均面向剛性需求（福山地緣性居民及部分開(kāi)發(fā)區(qū)低層務(wù)工人員）。組團(tuán)均價(jià)在3800元/㎡煙臺(tái)剛性需求集中區(qū)域，以舊城改造項(xiàng)目為主，項(xiàng)目較多，供應(yīng)量極大。組團(tuán)均價(jià)4500-5500元/㎡之間牟平區(qū)，區(qū)域發(fā)展水平較為落后，開(kāi)發(fā)和消化量一般，組團(tuán)價(jià)格在2800-3500元/㎡.煙臺(tái)城市中心區(qū)，商業(yè)和辦公集中。南大街沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)量較大,含住宅、公寓、寫(xiě)字樓等。組團(tuán)均價(jià)一線(xiàn)海景均價(jià)11000元/㎡,南大街沿線(xiàn)均價(jià)7500元/㎡芝罘區(qū)大型的集中居住區(qū)，居住環(huán)境及人口構(gòu)成十分復(fù)雜。本地客戶(hù)十分排斥此版塊。商品房供應(yīng)量也較少。組團(tuán)均價(jià)在5000元/㎡。煙臺(tái)新政治文化中心，政策導(dǎo)向性非常明顯，也帶動(dòng)區(qū)域的快速發(fā)展，是發(fā)展最快的區(qū)域，目前供量及未來(lái)潛在供應(yīng)量都極大。組團(tuán)均價(jià)在5000-7000元/㎡煙臺(tái)富人區(qū)，芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界，山海資源優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。非常適合開(kāi)發(fā)高端物業(yè)，近年供應(yīng)量也急劇上升。組團(tuán)均價(jià)：一線(xiàn)海景均價(jià)12000元/㎡，觀海路沿線(xiàn)均價(jià)8000元/㎡。其中芝罘區(qū)南城板塊未來(lái)供應(yīng)量350萬(wàn)平米芝罘區(qū)未來(lái)供應(yīng)量430萬(wàn)平米萊山區(qū)未來(lái)供應(yīng)量580萬(wàn)平米萊山腹地未來(lái)供應(yīng)量265萬(wàn)平米其中高新區(qū)煙威高速以北未來(lái)供應(yīng)量170萬(wàn)平米（2006年~2008年成交但未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)）1、樓市版塊特征牟平八角開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)福山幸福組團(tuán)南郊萊山組團(tuán)東郊組團(tuán)芝罘組團(tuán)開(kāi)1234天馬相城獨(dú)棟別墅：20000。西海岸聯(lián)排別墅：16000。

陽(yáng)光100高層：13000。海灣1號(hào)高層：13000。天鴻凱旋城高層：12000。天越灣獨(dú)棟：22500。馬山寨獨(dú)棟：16000。盛世觀瀾高層：9500。麓溪公館高層：8600。桃源一品聯(lián)排、雙拼：20000。未面世項(xiàng)目：1、北島萬(wàn)科獨(dú)棟。意向價(jià)格30000。2、竹林南路別墅。意向價(jià)格20000。3、四季花城洋房。意向價(jià)格9000。另有聯(lián)排和疊拼共14棟。4、維亞灣重新上市。別墅。估計(jì)價(jià)格：18000。東上海賦高層：14000。煙臺(tái)高端項(xiàng)目多分布于沿海地區(qū)，基本為高層和別墅兩類(lèi)。1234天馬相城西海岸陽(yáng)光100海灣1號(hào)天鴻凱旋城天越灣馬山發(fā)端：東部別墅區(qū)始于2000年的貴族城項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)該區(qū)域尚屬萊山郊區(qū)，區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖尚不清晰，該項(xiàng)目超前性太強(qiáng)，卻得不到市場(chǎng)。直到2008年重新規(guī)劃，橫空出世，變?yōu)樘煸綖场Ｌ以匆黄放_(tái)灣村銀河怡海山莊天越灣馬山寨養(yǎng)馬島度假別墅群碧水青山發(fā)展：1997年港星利智在海邊取得土地，開(kāi)發(fā)近50套別墅，迅速死盤(pán)。后銀河怡海取得該塊土地并拆遷。2002年，銀河怡海山莊入市，雖非純正的別墅群，但居山望海的小別墅也別有味道。至2003年，臺(tái)灣村別墅入市。爆發(fā)：2004—2007年伴隨著市政府東遷，萊山區(qū)迅速升溫。2008年開(kāi)始，別墅規(guī)劃項(xiàng)目以天越灣、南山·馬山寨項(xiàng)目為龍頭，輻射至牟平區(qū)昆崳山、養(yǎng)馬島區(qū)域。觀海路魁星樓隧道附近出現(xiàn)桃源一品項(xiàng)目。1、早期（2000年—2005年）別墅,分布在濱海路和觀海路靠近芝罘區(qū)范圍。如：臺(tái)灣村/銀和怡海山莊。2、政府規(guī)劃及萊山區(qū)域價(jià)值提升，別墅區(qū)沿海岸線(xiàn)向東南發(fā)展，及至牟平與養(yǎng)馬島、昆崳山范圍。例如：天越灣/馬山寨/養(yǎng)馬島別墅群/碧水青山等。3、由于受地塊性質(zhì)、城市建設(shè)、居住人群的心理需求等因素的限制，別墅區(qū)的分布逐漸向中遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展。2、別墅發(fā)展脈絡(luò)貴族城銀河怡海山莊臺(tái)灣村發(fā)端：東部別墅區(qū)始于2000年的貴族城項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)該區(qū)域尚屬萊產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品月均消化套數(shù)主力單價(jià)區(qū)間主力總價(jià)區(qū)間獨(dú)棟天馬相城707-10412924500-6805-6套15000-20000600-800天越灣386-63010290馬山寨454-9237875小計(jì)400-600209189雙拼天越灣267-30788300-5004-5套15000-16000450-600桃源一品230-3133123天馬相城494-5462624小計(jì)230-3006555聯(lián)排西海岸292-3621818250-3506-7套13000-14000350-500天馬相城404-5678079天越灣246-2534242小計(jì)300-5001401393、別墅在銷(xiāo)產(chǎn)品天馬相城、天越灣、馬山寨、西海岸、桃源一品，是近3年煙臺(tái)四區(qū)成規(guī)模的別墅供應(yīng)。別墅市場(chǎng)供應(yīng)主流產(chǎn)品為獨(dú)棟、聯(lián)排；主力總價(jià)區(qū)間為450-800萬(wàn)，主力面積區(qū)間300-680㎡.月平均消化套數(shù)維持在6套左右。別墅消化情況較好，市場(chǎng)供應(yīng)量有限，自06年至09年總供應(yīng)套數(shù)不足400套。2010年，現(xiàn)有別墅存量（聯(lián)排、雙拼）較少，只有天越灣的獨(dú)棟可成規(guī)模，有可能與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)客源。產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品月均消化套數(shù)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑風(fēng)格建筑建材園林景觀社區(qū)主題天馬相城意大利古典仿石材、涂料以普通綠化為主葡萄海岸·坡地莊園天越灣地中海立面石材、涂料別墅之間普通綠化養(yǎng)生主題馬山寨意大利仿石材、涂料以普通綠化為主半島海生活桃源一品地中海石材以湖為景觀主線(xiàn)，風(fēng)水位主題設(shè)置節(jié)點(diǎn)風(fēng)水主題西海岸現(xiàn)代涂料、瓷磚組團(tuán)綠化景點(diǎn)海島豪宅風(fēng)格主要以地中海區(qū)域的歐式風(fēng)格為主；園林景觀多以簡(jiǎn)單綠化節(jié)點(diǎn)點(diǎn)綴社區(qū)，缺乏景觀亮點(diǎn)；沒(méi)有社區(qū)主題，只停留在滿(mǎn)足居住功能的階段。天馬相城天越灣馬山寨桃源一品西海岸項(xiàng)目名稱(chēng)建筑風(fēng)格建筑建材園林景觀社區(qū)主題天馬相城意大利古典仿4、競(jìng)品特征白描產(chǎn)品形式棟數(shù)套數(shù)面積比例疊拼六疊拼672套173㎡-288㎡左右18%三疊拼424套6%聯(lián)排六聯(lián)排318套292㎡-362㎡4.5%四層花園洋房一單元19套112-134㎡左右2.2%雙單元697套24%三單元121套5.2%多層公寓128套79-105平米7%高層11層3129套116㎡-119㎡左右32.4%合計(jì)398套100%推盤(pán)時(shí)間：一期2006年9月24日開(kāi)盤(pán)；二期2007年6月30日開(kāi)盤(pán)；三期2008年5月1日開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，2008年7月12日開(kāi)盤(pán)?，F(xiàn)已尾盤(pán)，留存很少。目前價(jià)格：聯(lián)排14000；疊拼9000；多層8000；小高層6300銷(xiāo)售率：一期，二期售罄，三期共398套房源，目前房源剩余60套左右項(xiàng)目南北通透90~110平米的二、三居接受度較高，小戶(hù)型易銷(xiāo)，目前所剩多為150平米以上戶(hù)型；西端看海大戶(hù)型和和頂復(fù)銷(xiāo)售難度大。西海岸4、競(jìng)品特征白描產(chǎn)品形式棟數(shù)套數(shù)面積比例疊拼六疊拼672馬山寨別墅區(qū)總占地約11萬(wàn)平米，總建面約5萬(wàn)平米，容積率約0.44，共78套，單套的建筑面積區(qū)間約為454—923平米之間,主力戶(hù)型570-630平米。目前認(rèn)購(gòu)75套，剩余3套。推廣方式：主要采用窄眾圈層式推廣手段，客戶(hù)多為甲乙方老客戶(hù)或者客帶客，在媒體通路上只做了項(xiàng)目圍擋。銷(xiāo)售方式：本項(xiàng)目別墅區(qū)的銷(xiāo)售方式分為三種，即：菜單式定制、樓花銷(xiāo)售、常規(guī)銷(xiāo)售三種形式：銷(xiāo)售價(jià)格：客戶(hù)買(mǎi)地自行承建，價(jià)格為：300-330萬(wàn)/畝，一般別墅占地在1.8-2畝之左右。總價(jià)范圍:540萬(wàn)—900萬(wàn)之間；買(mǎi)樓花，價(jià)格為14000-16000元/平米。600萬(wàn)—1400萬(wàn)之間。2010年1月2008年12月2009年9月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)72套，剩余6套認(rèn)購(gòu)75套，剩余3套強(qiáng)銷(xiāo)期平均月銷(xiāo)售10套銷(xiāo)售關(guān)注度馬山寨別墅區(qū)總占地約11萬(wàn)平米，總建面約5萬(wàn)平米，容積率約0桃源一品產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)總價(jià)（萬(wàn)）比例認(rèn)購(gòu)情況雙拼235.69-313.138400-9002.5%銷(xiāo)售約25套，剩余雙拼聯(lián)排237.2%多層160-18012160-2003.8%銷(xiāo)售完畢高層147、155、16618+58+16=92120-15528.9%銷(xiāo)售80%，剩余20多套，多為小高層小戶(hù)型、以及部分頂層復(fù)式、朝向、樓層較差的戶(hù)型186、19572+44=116140-20036.4%203、206、238、28222+16+18+11=67160-28021.2%合計(jì)318項(xiàng)目結(jié)合山海景觀以及內(nèi)部地勢(shì)，別墅區(qū)與高層版圍合排開(kāi)，整體錯(cuò)落有致；新西蘭建筑風(fēng)格、大面積區(qū)間的戶(hù)型設(shè)計(jì)較為奢華，是紅旗路段山海豪宅的代表。住宅部分占總建面83%，別墅占17%。一直處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間。產(chǎn)品接受度較高，別墅目前剩余約5套，高層部分剩余約20套。282㎡、147㎡走量相對(duì)較慢，所剩多為西端、樓層低的戶(hù)型，頂復(fù)銷(xiāo)售難度大。自8月認(rèn)購(gòu)以來(lái)，價(jià)格上漲1000元，絕佳的位置以及風(fēng)水、具有品質(zhì)感的社區(qū)規(guī)劃是受到客戶(hù)追捧的主要原因。建筑風(fēng)格及規(guī)劃：圍合式社區(qū)，別墅區(qū)位于中央，四周高層規(guī)劃高層，共享社區(qū)景觀資源，新西蘭風(fēng)格建筑，極具品質(zhì)及奢華感。桃源一品產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)總價(jià)（萬(wàn)）比例認(rèn)購(gòu)情況雙拼天越灣產(chǎn)品類(lèi)別棟數(shù)套數(shù)戶(hù)型區(qū)間地上建筑面積總價(jià)區(qū)間推出套數(shù)剩余別墅獨(dú)棟155155386㎡-630㎡8.8萬(wàn)㎡600-1400萬(wàn)/套15211（獨(dú)棟）雙拼48267㎡-307㎡聯(lián)排842246㎡-253㎡高層（26-46層）19293465㎡-698㎡57.9萬(wàn)㎡60-8006882073+1花園洋房14150122㎡-195㎡0.8萬(wàn)㎡100-1508404層酒店式公寓331279㎡-134㎡3.9萬(wàn)㎡80-15010232合計(jì)2033601

71.4萬(wàn)㎡產(chǎn)品線(xiàn)比較豐富，可選擇空間較大；高層產(chǎn)品占絕對(duì)份額；以大戶(hù)型供應(yīng)為主，舒適型產(chǎn)品定位明確。目前項(xiàng)目一期聯(lián)排別墅、花園洋房銷(xiāo)售完畢。目前剩余別墅（獨(dú)棟）銷(xiāo)售均價(jià)在1200萬(wàn)元/棟左右，洋房銷(xiāo)售價(jià)格為1.1萬(wàn)元/平。高層銷(xiāo)售利率達(dá)到70%，銷(xiāo)售均價(jià)在1萬(wàn)元/平左右。開(kāi)發(fā)周期：一期開(kāi)工總面積約33萬(wàn)平米（其中回遷住宅3.8萬(wàn)平），二期開(kāi)工總面積32萬(wàn)，三期開(kāi)工總面積34.28萬(wàn)平米，每期產(chǎn)品均包含風(fēng)情商業(yè)街、別墅、高層住宅及公寓式酒店。項(xiàng)目一期別墅、洋房、酒店式公寓基本實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂。高層部分已經(jīng)完成地基，預(yù)計(jì)在2011年開(kāi)始回款。依新潮實(shí)業(yè)年底發(fā)布的股東公報(bào)中的公司計(jì)劃，2010年將進(jìn)行2期別墅和高層的開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)將有超過(guò)20萬(wàn)體量入市。天越灣產(chǎn)品類(lèi)別棟數(shù)套數(shù)戶(hù)型區(qū)間地上建筑面積總價(jià)區(qū)間推出套數(shù)剩煙臺(tái)的樓市各版塊特征，參差不齊，板塊特征受政策規(guī)劃導(dǎo)向影響很強(qiáng)烈；高檔物業(yè)基本沿海岸線(xiàn)從蜿蜒分布，從開(kāi)發(fā)區(qū)-芝罘區(qū)-萊山區(qū)-高新區(qū)；別墅分布趨勢(shì)向城市兩翼發(fā)展，非海景類(lèi)的別墅，開(kāi)始嶄露頭角；獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼等形式的別墅具有一定價(jià)差，但不是十分巨大；市場(chǎng)上沒(méi)有非常純粹的純別墅項(xiàng)目，都是多種住宅形式并存。煙臺(tái)別墅市場(chǎng)基本特征定性描述煙臺(tái)的樓市各版塊特征，參差不齊，板塊特征受政策規(guī)劃導(dǎo)向影響很Part2客群需求研判2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒1、高端客群訪(fǎng)談分析Part2客群需求研判2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒1、高端客群訪(fǎng)談分1、高端客群訪(fǎng)談分析徐先生——煙臺(tái)人。三次置業(yè)以上。曾在臺(tái)灣經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲等行業(yè)。約80歲，妻子約80歲；兒子在美國(guó)從事金融,女兒在臺(tái)灣從事?tīng)I(yíng)養(yǎng)師；家有兩個(gè)保姆和一個(gè)司機(jī)，多部高檔轎車(chē)。已有物業(yè)：天鴻凱旋城1套復(fù)式約500平米，煙中大廈有2套共計(jì)500平米的公寓。在臺(tái)灣擁有多處房產(chǎn)。別墅風(fēng)格偏好：喜歡歐式風(fēng)格的古典和高雅，居住面積450㎡左右。庭院面積要大，最好在400㎡以上。由于客戶(hù)年齡較大，希望最好配備室內(nèi)電梯，臥室在2-3層上下樓會(huì)比較方便。不需要地下室，因?yàn)楸容^潮濕。價(jià)格不再考慮范圍之內(nèi)，注重項(xiàng)目品質(zhì)、配套情況。周先生——煙臺(tái)人，三次以上置業(yè)。在煙臺(tái)經(jīng)營(yíng)裝飾裝修，餐飲等行業(yè)。46歲；妻子44歲，全職太太，有一20歲女孩，目前在上海讀大學(xué)；已有物業(yè)：進(jìn)德小區(qū)復(fù)式一套約200平米；塔山一套老房子已進(jìn)行翻修。自行組建三個(gè)企業(yè)家俱樂(lè)部,目前在市中心經(jīng)營(yíng)一家夜總會(huì),愛(ài)好旅游，曾多次出國(guó)。別墅風(fēng)格偏好：傾向于美式風(fēng)格的大氣和實(shí)用，居住面積200-300㎡左右，庭院面積要大在150㎡以上。更喜歡花園洋房，對(duì)獨(dú)棟別墅不是很了解，故總價(jià)不要過(guò)高，在300萬(wàn)以下最佳。金先生——外地人，三次置業(yè)以上跨國(guó)公司駐煙臺(tái)高管，49歲，身高1.75米左右，卷發(fā)，皮膚白皙。喜歡談?wù)撃壳暗慕?jīng)濟(jì)行情和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，為人和善、健談，尊重家人意見(jiàn)，屬于儒雅性的客戶(hù)。已有物業(yè)：在煙臺(tái)黃海城市花園購(gòu)買(mǎi)公寓兩套總房款300萬(wàn)左右，北京購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一套總房款100萬(wàn)左右。對(duì)農(nóng)業(yè)的整體走勢(shì)了解,對(duì)投資房產(chǎn)感興趣,厭煩股票投資,購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)較在意家人意見(jiàn)。別墅風(fēng)格偏好：傾向于地中海風(fēng)格。認(rèn)為在煙臺(tái)的海岸線(xiàn)建造別墅，應(yīng)該多吸取同樣氣候條件，環(huán)境的建筑經(jīng)驗(yàn)，從色調(diào)到庭院設(shè)計(jì)都是與自然環(huán)境緊密結(jié)合的。希望購(gòu)買(mǎi)一棟別墅養(yǎng)老。1、高端客群訪(fǎng)談分析徐先生——煙臺(tái)人。三次置業(yè)以上。周先生年齡：3５—4５歲約占６成，4５—5５歲約占4成，大多數(shù)集中在64年—71年（34—43歲）居住區(qū)域：煙臺(tái)市區(qū)及下面縣市（招遠(yuǎn)、龍口等）占據(jù)絕大部分的體量。置業(yè)次數(shù)：超過(guò)七成擁有三次以上的置業(yè)經(jīng)歷，而且成交客戶(hù)中有許多客戶(hù)房產(chǎn)遍布各地。職業(yè)：客戶(hù)多為公司創(chuàng)辦人、企業(yè)老總、企業(yè)高管。行業(yè)類(lèi)型分別有：礦產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、物流業(yè)、港口貿(mào)易類(lèi)、集裝箱業(yè)、服裝加工等行業(yè)。私家車(chē)：半數(shù)的業(yè)主擁有2輛以上私家車(chē)，價(jià)位在百萬(wàn)左右，車(chē)輛品牌：奔馳S級(jí)、寶馬7系和X5、volvo(富豪)、奧迪A8等。認(rèn)知途徑：超過(guò)4成通過(guò)親友介紹知曉項(xiàng)目。付款方式：一次性付款客戶(hù)為主流，平均擁有的家庭資產(chǎn)均在千萬(wàn)以上。多為私營(yíng)業(yè)主，其擁有公司年利潤(rùn)在500—1000萬(wàn)。煙臺(tái)高端住宅近一兩年成交客戶(hù)描述與一般購(gòu)房者相比，除具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，其追求生活品質(zhì)，注重精神層面的享受，具有較強(qiáng)的個(gè)性與創(chuàng)造力是其顯著的特征。具備雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且懂得享受生活，不斷去追尋更高品位的生活方式……開(kāi)拓性、創(chuàng)造性、鑒賞力和自身價(jià)值感的社會(huì)認(rèn)同感……不僅會(huì)賺錢(qián)，而且個(gè)性鮮明，具有強(qiáng)烈的進(jìn)取精神、參與精神和自我思考，獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)烈……注重生活的質(zhì)量，特別是精神的享受，是其最大的特點(diǎn)……年齡：3５—4５歲約占６成，4５—5５歲約占4成，大多2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)大多以市區(qū)為主，縣市區(qū)與外地客戶(hù)與煙臺(tái)有關(guān)系，主要為業(yè)務(wù)往來(lái)，縣市區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境一般，使縣市的購(gòu)買(mǎi)力外溢，這部分客戶(hù)注重購(gòu)買(mǎi)帶來(lái)的身份認(rèn)證；客戶(hù)主要靠口碑傳播得知項(xiàng)目信息。核心客戶(hù)次主力客戶(hù)輔助客戶(hù)市區(qū)五區(qū)外地客戶(hù)（東北）縣市（龍口、招遠(yuǎn)、蓬萊）購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素客戶(hù)構(gòu)成及行業(yè)市區(qū)五區(qū)升級(jí)換代\居住體驗(yàn)\尊貴感私營(yíng)企業(yè)主，主要從事貿(mào)易、制造、物流為主縣市客戶(hù)身份感\(zhòng)良好的居住環(huán)境私營(yíng)企業(yè)主主要與礦業(yè)、制造業(yè)等相關(guān)外地客戶(hù)身份感\(zhòng)宜居\2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)大多以市區(qū)為主，縣市區(qū)與外別墅潛在客群基本特征定性描述地域特征：多為與煙臺(tái)具有一定地緣（業(yè)務(wù)）關(guān)系的客戶(hù)，在煙臺(tái)有一定的圈層關(guān)系。職業(yè)特征：煙臺(tái)的別墅潛在客戶(hù)多為私營(yíng)企業(yè)主，多從事傳統(tǒng)行業(yè)（貿(mào)易、能源、房地產(chǎn)、建筑裝修等），企業(yè)高管（打工型）相對(duì)較少。年齡特征：多在45-80歲之間，也有為子女購(gòu)置的。置業(yè)特征：至少三次置業(yè)以上，多為自住。家庭結(jié)構(gòu)：以四口之家為多。興趣愛(ài)好：旅游、家庭聚會(huì)、高尚休閑運(yùn)動(dòng)等。活動(dòng)：大多數(shù)客戶(hù)都不同程度參與相關(guān)社會(huì)組織，部分經(jīng)常參加一些公益活動(dòng)。別墅潛在客群基本特征定性描述地域特征：多為與煙臺(tái)具有一定地Part3價(jià)值定位系統(tǒng)2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉1、SWOT特征分析3、市場(chǎng)綜合定位5、入市價(jià)格預(yù)估4、山居的精神品味Part3價(jià)值定位系統(tǒng)2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉1、SWOT特征分析3O機(jī)會(huì)分析S優(yōu)勢(shì)分析W劣勢(shì)分析T威脅分析項(xiàng)目SWOT分析1、SWOT特征分析1、四季花城已成規(guī)模，檔次中等偏上，三期別墅有供應(yīng)。2、四季花城、維亞灣、萬(wàn)科項(xiàng)目等未來(lái)放量的有力分流客戶(hù)。3、天越灣勢(shì)頭正猛，吸引客群強(qiáng)烈。1、真正處于山坡上的臺(tái)地別墅項(xiàng)目，煙臺(tái)罕有。2、煙臺(tái)唯一的純別墅項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)純粹。3、距離新興中心區(qū)不遠(yuǎn)，但環(huán)境極優(yōu)，煙臺(tái)少有。依山而可眺海，煙臺(tái)稀缺。1、體量偏小，規(guī)模震撼力不夠強(qiáng)悍。2、聯(lián)排別墅，產(chǎn)品力較之獨(dú)棟稍有不足。1、萊山區(qū)新城市中心格局已形成，“住東不住西”成為共識(shí)。2、山地別墅項(xiàng)目稀缺，而價(jià)值正在被認(rèn)知。我們的使命開(kāi)辟煙臺(tái)山水別墅市場(chǎng)，為煙臺(tái)別墅市場(chǎng)帶來(lái)嶄新的血液給更多喜好山林野趣的達(dá)官貴人們提供心靈棲息地。挖掘自然環(huán)境景觀和人文景觀的內(nèi)涵，發(fā)揮土地最大價(jià)值。簡(jiǎn)而言之：不能糟蹋了這方風(fēng)水寶地。O機(jī)會(huì)分析S優(yōu)勢(shì)分析W劣勢(shì)分析T威脅分析項(xiàng)目SWOT分析1、2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉我們與別人最大的不同，在于……五大罕見(jiàn)特征，構(gòu)筑了本項(xiàng)目絕對(duì)卓然無(wú)二的價(jià)值。物業(yè)·純粹唯一的……整個(gè)樓盤(pán)，只有別墅構(gòu)成，這樣的樓盤(pán)，煙臺(tái)獨(dú)一無(wú)二。業(yè)態(tài)臺(tái)地·建筑絕對(duì)的……自此項(xiàng)目之前，煙臺(tái)尚沒(méi)有任何別墅能夠稱(chēng)得起是臺(tái)地別墅。產(chǎn)品依山·眺海稀缺的……遠(yuǎn)眺黃海之濱，而能坐擁山景別墅，煙臺(tái)范圍內(nèi)，絕對(duì)稀缺。環(huán)境實(shí)用·戶(hù)型精準(zhǔn)的……戶(hù)型在300-400平之間，構(gòu)成單純，面積實(shí)用，客群導(dǎo)向單純。套型近城·靜謐少有的……城市后花園，環(huán)境絕無(wú)打擾，但距離城市配套區(qū)不遠(yuǎn)。區(qū)位2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉我們與別人最大的不同，在于……五大罕見(jiàn)特征，套型環(huán)境產(chǎn)品區(qū)位業(yè)態(tài)近城·靜謐依山·眺海臺(tái)地·建筑實(shí)用·戶(hù)型物業(yè)·純粹天馬相城：獨(dú)棟，707-1041平米。雙拼、聯(lián)排，404-567平米。西海岸三期：聯(lián)排、疊拼，173-362平米。洋房，112-134平米。桃源一品：雙拼、聯(lián)排，235-313平米。四季花城：洋房，140-240平米。雙拼、疊拼，200-400平米。維亞灣：未定。天越灣：獨(dú)棟，386-630平米，雙拼、聯(lián)排246-307平米。馬山寨：全獨(dú)棟，454—923平米。天馬相城：平地，較平坦，豎向高差很小。西海岸三期：地勢(shì)稍有坡度，起伏不大。桃源一品：處于山坡下，地勢(shì)稍有起伏。四季花城：處于山坡下，有落差，梯田狀。維亞灣：沙灘平地，無(wú)明顯坡地。天越灣：平坦，地勢(shì)很低。馬山寨：丘陵地，高差大，臺(tái)地別墅。天馬相城：遠(yuǎn)離市區(qū)，濱海，配套缺。西海岸三期：城市配套少，周?chē)h(huán)境亂。桃源一品：山坡下，距海不遠(yuǎn)，配套稍缺乏。四季花城：山坡下，配套稍缺乏。維亞灣：海灘上，距市繁華區(qū)有一定距離。天越灣：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。馬山寨：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。天馬相城：遠(yuǎn)離市區(qū)，濱海，配套缺。西海岸三期：城市配套少，周?chē)h(huán)境亂。桃源一品：山坡下，距海不遠(yuǎn)，配套稍缺乏。四季花城：山坡下，配套稍缺乏。維亞灣：海灘上，距市繁華區(qū)有一定距離。天越灣：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。馬山寨：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。天馬相城：別墅、高層、配套。西海岸：洋房、別墅、多層、高層。桃源一品：多層、高層、別墅。四季花城：高層、洋房、別墅。維亞灣：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、高層區(qū)。天越灣：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、高層區(qū)。馬山寨：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、住宅區(qū)。套型環(huán)境產(chǎn)品區(qū)位業(yè)態(tài)近城·靜謐依山·眺海臺(tái)地·建筑實(shí)用·戶(hù)型關(guān)注點(diǎn)1：我們絕不能走“豪宅路線(xiàn)”，他們實(shí)在太泛濫了！關(guān)注點(diǎn)2：煙臺(tái)能夠用來(lái)常住的高檔物業(yè)，實(shí)在太稀缺了！1、陽(yáng)光100、天鴻凱旋城、西海岸、世貿(mào)海灣1號(hào)、馬山寨、東上海賦、御金臺(tái)，等等，豪宅已經(jīng)泛濫，一點(diǎn)不新鮮。2、煙臺(tái)的高收入者，開(kāi)始變得忌諱“有錢(qián)人、富人區(qū)”等概念，某些樓盤(pán)開(kāi)始覺(jué)醒，避免“豪宅”路線(xiàn)，如天越灣、麓溪公館，都是在發(fā)現(xiàn)“豪宅”走不通后，而調(diào)整路線(xiàn)。3、萊山區(qū)高知、高收入、高職位人群聚居已成潮流，他們更在乎的，是能夠有一塊環(huán)境優(yōu)越的寶地，在出世與入世之間隨心轉(zhuǎn)換。1、市中心區(qū)（南大街）的豪宅已經(jīng)不是用來(lái)住的，投資意義更多一些。遠(yuǎn)離市區(qū)的濱海高檔物業(yè)，配套極其缺乏，也不適合常住。2、“本地人看山，外地人看?！钡挠^念，早在2008年前已經(jīng)被傳播，本地人并不喜歡在非常靠海的地方常住，萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)有大量這樣的物業(yè)--有房主，但沒(méi)人常住。3、用來(lái)適合與家人常住的高檔物業(yè)，實(shí)際上，在煙臺(tái)并不多。兩個(gè)關(guān)注：他們還在講“?！?，講“貴”，我們不講那個(gè)，我們要超越。關(guān)注點(diǎn)1：我們絕不能走“豪宅路線(xiàn)”，他們實(shí)在太泛濫了！關(guān)注點(diǎn)3、市場(chǎng)綜合定位項(xiàng)目主題--打造項(xiàng)目卓然的臻品氣質(zhì)半城·半山·純墅案名建議1、魯商·山墅2、魯商·88棟3、魯商·臻墅4、魯商·半城半山距離城市不遠(yuǎn)，又能遠(yuǎn)離喧囂，出凡塵，入宅門(mén)。能在出世與入世之間，自然轉(zhuǎn)換，心隨意轉(zhuǎn)，是一種境界。半城，半山，山之意蘊(yùn)，市之生活，不全部顯露，又不全部遮掩，一種詩(shī)意。純墅，一種毫無(wú)雜質(zhì)的生活，品質(zhì)，不容一絲雜質(zhì)。3、市場(chǎng)綜合定位項(xiàng)目主題--打造項(xiàng)目卓然的臻品氣質(zhì)半城·半山打造項(xiàng)目絕版的生態(tài)資源“長(zhǎng)在半山上”的原生別墅產(chǎn)品形象定位--山融于墅，墅融于山，不是在地上制造建筑物，而是自然生長(zhǎng)出來(lái)。山、墅、渾然一體，植物、空氣，點(diǎn)染其中，天作一幅美奐的藝術(shù)。長(zhǎng)：自然形成，淡化建筑的人工痕跡，賦予項(xiàng)目靈性和天成的氣息。半山：項(xiàng)目附著的地勢(shì)，突出樓盤(pán)的山景特征，暗喻臺(tái)地別墅的建筑形式。原生：呼應(yīng)“長(zhǎng)在”二字，深化建筑和環(huán)境資源的融合，使別墅不單是建筑本身。別墅：項(xiàng)目的業(yè)態(tài)形式，純粹別墅物業(yè)，沒(méi)有其他類(lèi)型，獨(dú)一無(wú)二。打造項(xiàng)目絕版的生態(tài)資源“長(zhǎng)在半山上”的原生別墅產(chǎn)品形象定位-打造項(xiàng)目獨(dú)有的精神生活靜謐、睿智、超然的山韻人生項(xiàng)目客群定位--靜謐：他們，不喜歡俗氣，希望能有一個(gè)專(zhuān)屬的精神家園，能夠融于山水，追求人生境界與自然哲學(xué)的統(tǒng)一。睿智：他們，精神世界豐富，愛(ài)考慮有深度的課題，如藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、傳統(tǒng)文化等，并將之用于事業(yè)。超然：他們，不屑與常人為伍，視野很高，能夠看透世事，注重自己的層次，有自己從屬的圈層。山韻人生：他們，具有家庭的責(zé)任感，有文化但不一定有學(xué)歷，能夠?qū)⒕窬辰缗c人居環(huán)境，上升為人生的哲學(xué)。一類(lèi)人生，代表一種境界。山不在高，而往來(lái)無(wú)白丁，山之韻味，與全家人共饗。以自住型需求為主以家庭式購(gòu)買(mǎi)為主三次以上置業(yè)客群以永久性居住為主天人合一的自然觀積極入世、灑脫出世的人生觀修身養(yǎng)性的生活觀仁者大愛(ài)的世界觀侯先生——本地人。三次置業(yè)以上。50歲，煙臺(tái)某運(yùn)動(dòng)服裝品牌總代理。與妻子、女兒、女婿居住在一起，正在準(zhǔn)備要第三代。領(lǐng)導(dǎo)力強(qiáng)，人情練達(dá)，喜讀領(lǐng)袖傳記和軍事哲學(xué)，愛(ài)教育年輕人。已有物業(yè)：三馬路老房子一套，已出租；小東夼半山上大戶(hù)型一套，與家人住。見(jiàn)多識(shí)廣，知識(shí)淵博,十分注重生活品質(zhì)。別墅風(fēng)格偏好：濱海好在不在考慮范圍，潮濕，風(fēng)大，冬天太冷，往往又偏遠(yuǎn)。不喜歡市中心，過(guò)于吵鬧，俗氣。偏好半山的兩層或兩層以上大宅，環(huán)境好，離生活配套也不太遠(yuǎn)，可以與家人享受人生。打造項(xiàng)目獨(dú)有的精神生活靜謐、睿智、超然的山韻人生項(xiàng)目客群定位Part4產(chǎn)品價(jià)值建議2、細(xì)節(jié)提升溢價(jià)1、產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建3、山地別墅創(chuàng)新Part4產(chǎn)品價(jià)值建議2、細(xì)節(jié)提升溢價(jià)1、產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建3、山1、產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建別墅產(chǎn)品突出資源占有，體現(xiàn)半山價(jià)值“山”資源的占有，山與墅相互融合。土地資源占有——庭院面積，庭院空間設(shè)計(jì)，提高居住私密性，提升物業(yè)品質(zhì)，擴(kuò)大土地占有。山資源占有——臺(tái)地和錯(cuò)落感的引進(jìn)、蜿蜒木棧道、山地景觀的延伸，臺(tái)階和陡坡的情趣處理。視覺(jué)與景觀空間——通過(guò)灰空間的處理，打造情趣空間，加強(qiáng)物業(yè)與景觀的聯(lián)系，用細(xì)節(jié)體現(xiàn)別墅生活的品質(zhì)。聯(lián)排別墅獨(dú)棟感受——通過(guò)設(shè)計(jì)手法處理，使聯(lián)排別墅不相連，增強(qiáng)獨(dú)棟的感受和價(jià)值感。利用地形，將山融入建筑——依照山地地形，使山地與別墅設(shè)計(jì)渾然一體，美景天成。1、產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建別墅產(chǎn)品突出資源占有，體現(xiàn)半山價(jià)值“山”資源2、細(xì)節(jié)提升溢價(jià)聯(lián)排產(chǎn)品做出獨(dú)棟感覺(jué)平面示意示意2-平面對(duì)拼2F3F2F3F示意1-平面錯(cuò)拼龍湖：洋房都能做出獨(dú)棟別墅的風(fēng)采！聯(lián)排，也能！示意3-立面渾然交融1、方法一：兩戶(hù)山墻不直接相連，或?qū)⒁粋?cè)建筑山墻作院墻，產(chǎn)生獨(dú)棟別墅感受；相鄰兩戶(hù)之間用構(gòu)筑物相連，符合聯(lián)排的規(guī)劃條件；2、方法二：設(shè)計(jì)類(lèi)似獨(dú)棟別墅風(fēng)格的外立面和造型，以外立面、院落、戶(hù)型格局的豐富化，提升產(chǎn)品的品質(zhì)感和獨(dú)屬性。3、以聯(lián)排別墅報(bào)批，保持容積率。2、細(xì)節(jié)提升溢價(jià)聯(lián)排產(chǎn)品做出獨(dú)棟感覺(jué)平面示意示意2-平面對(duì)拼多重庭院的價(jià)值對(duì)于別墅物業(yè)，土地價(jià)值大于物業(yè)價(jià)值。減小公共空間面積，擴(kuò)大庭院面積，使之成為私有資源。庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四多重庭院包括：前院、后院、側(cè)院、中庭（內(nèi)院）、入戶(hù)院別墅業(yè)主對(duì)庭院的需求，已不再局限于原有私家花園植樹(shù)種草，而要求有更優(yōu)美的景致，與室外有更多的可互動(dòng)空間。注重灰空間的處理與強(qiáng)化，尤其是內(nèi)外功能空間的連接和過(guò)渡，增加尺度感和情趣性

2F做主臥1F做餐廳

露臺(tái)客廳娛樂(lè)間“灰空間”通常利用觀景露臺(tái)進(jìn)行處理。過(guò)度空間非常強(qiáng)調(diào)尺度和變化，實(shí)際的效果是大大加強(qiáng)了居者對(duì)空間的感受，而不僅僅是單一的觀景露臺(tái)。多重庭院的價(jià)值對(duì)于別墅物業(yè)，土地價(jià)值大于物業(yè)價(jià)值。庭院一庭院山資源的占有情趣空間的布置，將豎向坡度化作視覺(jué)和生活。山地地形的引入，使自然特色為景觀服務(wù)。1、將地坪切面強(qiáng)化，賦予美化性的處理。2、地用坡地的標(biāo)高變化，賦予植被的層次感。3、木棧道和回廊的應(yīng)用。4、建筑物的臺(tái)地造型與地形高差的融洽設(shè)計(jì)和結(jié)合。山資源的占有情趣空間的布置，將豎向坡度化作視覺(jué)和生活。3、山地別墅創(chuàng)新通過(guò)高差為各層規(guī)劃院落空間，增強(qiáng)別墅感覺(jué)，消除擁擠感一層通過(guò)花園、下沉式庭院、地下室，室內(nèi)錯(cuò)層的處理營(yíng)造別墅感。二層通過(guò)入戶(hù)花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)提高別墅感。與傳統(tǒng)聯(lián)排別墅相比，每戶(hù)都有別墅特質(zhì)符號(hào)，整體別墅感很強(qiáng)。建筑前庭園道路中心線(xiàn)后庭園入戶(hù)橋吊腳樓露臺(tái)首層贈(zèng)送半地下室萬(wàn)科十七英里北立面圖東剖面圖3、山地別墅創(chuàng)新通過(guò)高差為各層規(guī)劃院落空間，增強(qiáng)別墅感覺(jué)，消臺(tái)地產(chǎn)品增強(qiáng)別墅感受，盡量做到戶(hù)戶(hù)有山景，生活有天地退臺(tái)形成院落山，與墅的融合，一體化自然設(shè)計(jì)。1、利用地形高差，組織不同入戶(hù)層和不同交通組織方式，形成容積率相對(duì)高的別墅感。使建筑在自然的退臺(tái)中戶(hù)戶(hù)擁有院落。2、盡量做到戶(hù)戶(hù)有山景，通過(guò)拉開(kāi)高差，甚至做到地下室借到山景。3、通過(guò)對(duì)不同高度的地段的架空處理，使其在變得平和的同時(shí)充滿(mǎn)了層層遞進(jìn)的動(dòng)感和美麗。臺(tái)地產(chǎn)品增強(qiáng)別墅感受，盡量做到戶(hù)戶(hù)有山景，生活有天地退臺(tái)形成Part4總體推廣策略2、切入策略1、推廣調(diào)性3、價(jià)格預(yù)估附、推廣預(yù)算4、分段排期Part4總體推廣策略2、切入策略1、推廣調(diào)性3、價(jià)格預(yù)估附1、推廣調(diào)性山不在高，有仙則名。-劉禹錫空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。-王維山不厭高，海不厭深，周公吐脯，天下歸心。-曹操高山仰止，景行行止。-孔子但得蒼生俱保暖，不辭辛苦出山林-于謙具有了向上的力量，才能一眼望到山外的大地，蜿蜒的長(zhǎng)河，人類(lèi)精神的進(jìn)步。-羅曼羅蘭在山泉水清，出山泉水濁。—杜甫在完成了項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的構(gòu)建后，還要說(shuō)：山居的生活，有其獨(dú)特的精神品味。1、推廣調(diào)性山不在高，有仙則名?？丈叫掠旰?，天氣晚來(lái)秋。山不如果將其性格，進(jìn)行擬人化，那么，他是陳道明。知性的，智慧的，大氣的，內(nèi)斂的，成功的，富有的。本項(xiàng)目，山居的形象--我們不過(guò)于講別墅產(chǎn)品本身，大家都知道別墅是啥；我們不單單講山，煙臺(tái)市多山，山上房子很多；我們不單單講生活方式，孤立的生活方式，并不能承擔(dān)我們樓盤(pán)的所有價(jià)值。如果將其性格，進(jìn)行擬人化，那么，知性的，本項(xiàng)目，山居的形象-純粹半山別墅，只有八十八棟推廣語(yǔ)提議--仁者，才懂得山的智慧睿智的，山韻的，原生的偏重產(chǎn)品偏重精神偏重環(huán)境你好，稍等；我在山上。偏重生活方式半城·半山·純墅主推將山的價(jià)值、客戶(hù)生活、城市尺度，進(jìn)行統(tǒng)一項(xiàng)目主題--在主題的統(tǒng)一下，以推廣語(yǔ)輔之，或隨推廣階段進(jìn)行側(cè)重不同的側(cè)重點(diǎn)純粹半山別墅，只有八十八棟推廣語(yǔ)提議--仁者，才懂得山的智慧2、切入策略項(xiàng)目切入時(shí)間進(jìn)程側(cè)重程度價(jià)值切入價(jià)值深化拉近距離橫空出世風(fēng)云又起推波助瀾醍醐灌頂勇往直前持續(xù)推廣側(cè)重“產(chǎn)品”純粹半山別墅，只有八十八棟。首次高調(diào)亮相，傳播樓盤(pán)基本信息，打開(kāi)知名度。側(cè)重“生活方式”你好，稍等，我在山上。迅速推出第二次高潮，推出生活方式，賦予項(xiàng)目以?xún)r(jià)值高度。側(cè)重“精神”仁者，才懂得山的智慧。沉穩(wěn)推出小高潮，深化解釋生活方式，拉近項(xiàng)目與客群的距離。側(cè)重“環(huán)境”睿智的，山韻的，原生的。推廣全面展開(kāi)，項(xiàng)目一步步深入客戶(hù)，全面展現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值。物質(zhì)層面的推廣，與精神層面的推廣，交織而興，層層推進(jìn)，展示項(xiàng)目的立體價(jià)值。最好不走先提“生活方式”的切入方式，“懸念營(yíng)銷(xiāo)”雖然是出奇兵，但具有較大風(fēng)險(xiǎn)。前期推廣認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)期正常消化期2、切入策略項(xiàng)目切入時(shí)間進(jìn)程側(cè)重程度價(jià)值切入價(jià)值深化拉近距離要有精而準(zhǔn)的常規(guī)推廣，但特定的推廣方式也很有殺傷力。網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙\雜志活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)電臺(tái)\電視人群數(shù)據(jù)庫(kù)推廣戶(hù)外圈層推廣高端場(chǎng)所物料點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直郵媒介備選1324隨項(xiàng)目進(jìn)展的變化，推廣渠道的選擇、數(shù)量、主次將有所調(diào)整；上圖紅色部分是本項(xiàng)目獨(dú)特推廣渠道。推廣渠道采用“有限”而”精準(zhǔn)”的特點(diǎn)；并試探各推廣渠道的有效性；先期推廣渠道為主，多種推廣渠道組合；擴(kuò)大信息發(fā)布面；以個(gè)性化的推廣渠道配合活動(dòng)為推廣發(fā)力點(diǎn)；重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)借助常規(guī)性推廣渠道為主；戶(hù)外等持久性渠道保持不變；前期推廣和蓄客認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)期正常消化期中期及以后口碑傳播為基礎(chǔ)，軟性活動(dòng)配合；網(wǎng)絡(luò)、內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)等推廣渠道輔助；收尾促銷(xiāo)收尾樓王：樣板間的包裝和炒作要有精而準(zhǔn)的常規(guī)推廣，但特定的推廣方式也很有殺傷力。網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品

主力單價(jià)區(qū)間主力總價(jià)區(qū)間獨(dú)棟天馬相城2924500-680

15000-20000600-800天越灣10290馬山寨7875小計(jì)209189雙拼天越灣88300-500

15000-16000450-600桃源一品3123天馬相城2624小計(jì)6555聯(lián)排西海岸1818250-350

13000-14000350-500天馬相城8079天越灣4242小計(jì)1401393、價(jià)格預(yù)估1、獨(dú)棟別墅為本項(xiàng)目不具備的產(chǎn)品，不做討論。2、雙拼是供應(yīng)量最少的產(chǎn)品，與之對(duì)應(yīng)的，是銷(xiāo)售率比獨(dú)棟和雙拼都要低。3、聯(lián)排是銷(xiāo)售最快的產(chǎn)品，供應(yīng)量?jī)H次于獨(dú)棟。其他別墅類(lèi)參照1、獨(dú)棟具有無(wú)與倫比的品質(zhì)，必然受到客群追捧。2、雙拼的品質(zhì)、面積、價(jià)格都懸于（獨(dú)棟、聯(lián)排）之間，必須有明確的定價(jià)，才能快銷(xiāo)。3、聯(lián)排以其較低的價(jià)格、面積，而贏得客戶(hù)的認(rèn)可。1、目前的別墅供應(yīng)多為海景項(xiàng)目，向山景的延伸，只有桃源一品，略稱(chēng)氣候。2、作為非海景別墅，竹林南路項(xiàng)目、四季花城尚未面世。3、純山景、純臺(tái)地、純別墅項(xiàng)目，尚無(wú)。產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品主力單價(jià)區(qū)間主力總棟數(shù)總戶(hù)數(shù)基底面積建筑面積層數(shù)建筑總面積㎡戶(hù)均面積獨(dú)棟A0020034030雙拼B71437670034900350小計(jì)71404900350聯(lián)排端頭282816732038960320中間4646157310314260310314小計(jì)747423220314小計(jì)88281203201、產(chǎn)品、區(qū)位、環(huán)境、套型，五大價(jià)值點(diǎn)，成為本項(xiàng)目?jī)?yōu)于任何別墅的價(jià)值。2、由于五大價(jià)值的拉升，本項(xiàng)目可以在基本的產(chǎn)品類(lèi)型因素之外，更加提升項(xiàng)目的定價(jià)溢價(jià)。3、雙拼別墅必須與聯(lián)排、獨(dú)棟等拉開(kāi)距離，避免上文中描述的市場(chǎng)尷尬行情。4、考慮到未來(lái)，比之當(dāng)前，會(huì)有市場(chǎng)漲幅。本體項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)本案價(jià)格：雙拼：19000-20000元/平米聯(lián)排：16000-17000元/平米。棟數(shù)總戶(hù)數(shù)基底面積建筑面積層數(shù)建筑總面積㎡戶(hù)均面積獨(dú)棟A004、分段計(jì)劃根據(jù)前文分析市場(chǎng)行情，我們初步計(jì)劃，銷(xiāo)售周期為1年左右。項(xiàng)目切入時(shí)間進(jìn)程價(jià)值切入價(jià)值深化拉近距離持續(xù)推廣前期推廣階段認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)期正常消化期中期及以后保持熱度銷(xiāo)售30%，約26套銷(xiāo)售40%，約36套銷(xiāo)售25%，約22套收尾銷(xiāo)售5%，約4套第4個(gè)月第5個(gè)月第9個(gè)月第12個(gè)月第0個(gè)月從基礎(chǔ)動(dòng)工開(kāi)始算起第3個(gè)月認(rèn)購(gòu)：雙拼：19000-20000元/平米聯(lián)排：16000-17000元/平米。開(kāi)盤(pán)后：雙拼：20000-21000元/平米聯(lián)排：16500-17500元/平米。1、重點(diǎn)參照：馬山寨，一年內(nèi)大獨(dú)棟銷(xiāo)量70多套。2、本項(xiàng)目五大罕見(jiàn)價(jià)值，使項(xiàng)目能夠錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，卓爾不群。3、現(xiàn)狀存量的獨(dú)棟，只有天越灣成規(guī)模，獨(dú)棟、聯(lián)排都很少。但我們，入市一定要早！因?yàn)檫€有五大項(xiàng)目別墅，也在等待入市！北島萬(wàn)科、竹林南路項(xiàng)目、四季花城、維亞灣。4、分段計(jì)劃根據(jù)前文分析市場(chǎng)行情，我們初步計(jì)劃，銷(xiāo)售周期為項(xiàng)附、推廣預(yù)算推廣費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的客觀難度，并衡量項(xiàng)目的推廣期和體量，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)，會(huì)使用幾百萬(wàn)元級(jí)的推廣費(fèi)用。銷(xiāo)售額大體為21000元/㎡×28120㎡=59052萬(wàn)。取60000萬(wàn)為計(jì)。其1%為600萬(wàn)。取600萬(wàn)推廣預(yù)算為計(jì)。設(shè)定項(xiàng)目推廣費(fèi)用比例為銷(xiāo)售額的1%左右。費(fèi)用標(biāo)的預(yù)算比例預(yù)算金額備注推廣費(fèi)用1.0000%6000000以整個(gè)項(xiàng)目計(jì)，不分一期和二期。包含項(xiàng)媒介費(fèi)用0.4100%2460000所用廣告?zhèn)鞑ヮ?lèi)方式。報(bào)紙0.1400%840000戶(hù)外0.2500%1500000網(wǎng)站、電臺(tái)、等0.0200%120000活動(dòng)費(fèi)用0.4700%2820000房交會(huì)、客戶(hù)答謝、推廣活動(dòng)等包含房交會(huì)0.1500%900000其他活動(dòng)0.3200%1920000平面物料0.0700%420000樓書(shū)/單頁(yè)/折頁(yè)等常規(guī)平面物料。包含樓書(shū)類(lèi)0.0200%120000單頁(yè)/折頁(yè)/紙杯等0.0050%30000手提袋/小禮品等0.0150%90000現(xiàn)場(chǎng)圍擋0.0300%180000機(jī)動(dòng)儲(chǔ)備資金0.0500%300000附、推廣預(yù)算推廣費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的客觀難度，并衡量項(xiàng)目的Part5銷(xiāo)售執(zhí)行戰(zhàn)略2、鎖定客群1、總體構(gòu)想3、深度介入Part5銷(xiāo)售執(zhí)行戰(zhàn)略2、鎖定客群1、總體構(gòu)想3、深度介入1、總體構(gòu)想

隱性低調(diào)操作，鎖定客戶(hù)圈層推銷(xiāo)售前針對(duì)客戶(hù)需求，有限的高調(diào)跟蹤售中高調(diào)、低調(diào)有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)品牌影響力！售樓處包裝、前期蓄客、認(rèn)購(gòu)卡發(fā)放、物料制作、團(tuán)隊(duì)管理等等……那是任何正規(guī)公司都要做的常規(guī)套路，不必在此展開(kāi)討論。我們要有與普通樓盤(pán)不同的思路!在于“精準(zhǔn)”，不在于“客量”，走出去，用“行銷(xiāo)”爭(zhēng)取成交。售樓處，只是我們的根據(jù)地而已。！1、總體構(gòu)想隱性低調(diào)操作，鎖定客戶(hù)圈層推銷(xiāo)售前針對(duì)客戶(hù)需求2、鎖定客群-人群影響·有影響的人通過(guò)有錢(qián)人·去尋找有錢(qián)人鎖定高端成功人士的圈層線(xiàn)索一：以我們?cè)L談的G客戶(hù)而言，他有好幾處房產(chǎn)，但還在四處看房，為什么？客戶(hù)說(shuō)了一句話(huà)：我想找能住一輩子的地方……線(xiàn)索二：從對(duì)煙臺(tái)當(dāng)前高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員訪(fǎng)談，最近成交的幾套大房子的主人都有著一定的閑置資金。中國(guó)的富人,大多數(shù)是投資于房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、零售業(yè)、信息技術(shù)、流通業(yè)等高增長(zhǎng)行業(yè)的企業(yè)家。煙臺(tái)四大支柱產(chǎn)業(yè)：機(jī)械制造、電子信息、黃金和食品加工制造等。行業(yè)分布：圍繞煙臺(tái)支柱產(chǎn)業(yè)分布的大型企業(yè)業(yè)主、流通企業(yè)業(yè)主、房地產(chǎn)、建筑及礦藏業(yè)業(yè)主等，以及少數(shù)大型企業(yè)高管區(qū)域分布：住東不住西，不少在縣市。也有很多外地富豪，為煙臺(tái)的城市品牌，慕名而來(lái)2、鎖定客群-人群影響·有影響的人線(xiàn)索一：以我們?cè)L談的G客戶(hù)他們的分布？從高端客戶(hù)的基本需求行為方式（衣、食、住、行、玩、教育等）出發(fā)，將客戶(hù)通路分為七大類(lèi)：高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所：高爾夫球場(chǎng)/俱樂(lè)部、馬球場(chǎng)、五星級(jí)酒店高檔住宅小區(qū)：銀河怡海山莊、金海岸花園、萬(wàn)光觀海花園、鹿鳴小區(qū)等高檔汽車(chē)4S店：太古車(chē)行、奔馳4S店、寶馬4S店高端教育機(jī)構(gòu)：煙臺(tái)大學(xué)MBA俱樂(lè)部以企業(yè)家群為主的協(xié)會(huì)：煙臺(tái)企業(yè)家協(xié)會(huì)、溫州商會(huì)等VIP群體：銀行VIP、移動(dòng)VIP企業(yè)聚集區(qū)：萊山高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鎖定高端生活圈層——為高端客群的社交活動(dòng)平臺(tái)（如高爾夫球會(huì)、自駕游協(xié)會(huì)等），利用活動(dòng)載體展示產(chǎn)品；鎖定高端事業(yè)圈層——拓展項(xiàng)目認(rèn)知途徑，吸納外向型高端人群社交圈層（如煙臺(tái)企業(yè)家協(xié)會(huì)、韓國(guó)商會(huì)等）。2、鎖定客群-分布他們的分布？從高端客戶(hù)的基本需求行為方式（衣、食、住、行、玩2、鎖定客群-手段圈層營(yíng)銷(xiāo)是當(dāng)前高端項(xiàng)目銷(xiāo)售中最好的影響客戶(hù)的模式，我們?cè)趺锤鶕?jù)自身的資源系統(tǒng)的、有節(jié)奏的去組織相應(yīng)的活動(dòng)？雪茄會(huì)名車(chē)展紅酒品鑒會(huì)并非越多越好，要符合三大標(biāo)準(zhǔn)1、合作資源最好是免費(fèi)的；2、運(yùn)用場(chǎng)地最好是我們的；3、活動(dòng)形式最好是高尚有趣的；4、來(lái)的最好是買(mǎi)的起別墅的?；顒?dòng)的頻次與規(guī)模安排要與銷(xiāo)售動(dòng)作緊密結(jié)合2、鎖定客群-手段圈層營(yíng)銷(xiāo)是當(dāng)前高端項(xiàng)目銷(xiāo)售中最好的影響客戶(hù)怎么找他們或通過(guò)什么找他們？信息發(fā)布渠道：資料擺放、定期定點(diǎn)直投—高檔消費(fèi)場(chǎng)所、高檔住宅小區(qū)等定向推廣渠道：陌生拜訪(fǎng)、圈層推介—企業(yè)集聚區(qū)、MBA班等活動(dòng)聯(lián)動(dòng)渠道：小眾活動(dòng)平臺(tái)、引發(fā)客戶(hù)關(guān)注—4S店、企業(yè)家協(xié)會(huì)等客戶(hù)資源獲取渠道：VIP會(huì)員、客戶(hù)名單取得—銀行、奢侈消費(fèi)品牌等？現(xiàn)有資源：魯商已成型的地產(chǎn)類(lèi)、商業(yè)類(lèi)協(xié)會(huì)資源整合可拓資源：企業(yè)家協(xié)會(huì)、韓國(guó)商會(huì)、魯商高級(jí)別業(yè)主時(shí)令節(jié)點(diǎn)：圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)、國(guó)慶，等項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：奠基、推介酒會(huì)、樣板間開(kāi)放、封頂，等媒體支持：煙臺(tái)晚報(bào)，輔助以電視、網(wǎng)絡(luò)、直郵怎么找他們或通過(guò)什么找他們？信息發(fā)布渠道：資料擺放、定期定點(diǎn)3、深度介入大客戶(hù)經(jīng)理接待制這不僅僅是名片上的稱(chēng)呼，而是代表了我們與客戶(hù)交流方式的一種體驗(yàn)和思維！

高端消費(fèi)人群位于消費(fèi)最頂端，多為各行業(yè)的精英、領(lǐng)袖，有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。他們?cè)谝饨哟?wù)的尊貴和專(zhuān)屬感，設(shè)立大客戶(hù)接待模式，滿(mǎn)足其身份和心理需求。實(shí)行“一時(shí)一客、專(zhuān)人專(zhuān)屬、首任責(zé)任制、一跟到底”接待模式。圍繞一客戶(hù)由小組去做服務(wù)，形成一對(duì)一的“專(zhuān)案銷(xiāo)售服務(wù)”模式。A、第一時(shí)間接待客戶(hù)，協(xié)調(diào)整個(gè)接待服務(wù)流程；B、為客戶(hù)交朋友，建立良好的人際關(guān)系；C、定期溝通和問(wèn)候業(yè)主，匯報(bào)工程進(jìn)度情況；D、真正成為客戶(hù)的“顧問(wèn)”，解答房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。煙臺(tái)中高檔物業(yè)銷(xiāo)售的類(lèi)似模式成功參照：--陽(yáng)光100。--馬山寨。--鳳凰山莊。這些，都是我們的員工親身參與過(guò)的項(xiàng)目。3、深度介入大客戶(hù)經(jīng)理接待制高端消費(fèi)人群位于消費(fèi)最頂端，多為傳真或郵寄給客戶(hù)“貴賓資料確認(rèn)函”邀請(qǐng)客戶(hù)參觀現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)資料確認(rèn)客戶(hù)關(guān)系維護(hù)活動(dòng)的邀約參與未預(yù)約客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)電話(huà)預(yù)約大客戶(hù)經(jīng)理預(yù)約接待流程登門(mén)拜訪(fǎng)贏得客戶(hù)的理解激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)興趣

成交并維護(hù)關(guān)系以贏得圈層傳播就算沒(méi)有成交，我們也贏得了美譽(yù)度;就算成交了，也要維持良好信譽(yù)；--他們是客戶(hù)，更是我們的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”。三類(lèi)客戶(hù)必殺技1\目標(biāo)客戶(hù)1\魯商其他已成交業(yè)主3\已成交客戶(hù)的朋友傳真或郵寄給客戶(hù)邀請(qǐng)客戶(hù)參觀現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)關(guān)系維護(hù)未預(yù)約客方案結(jié)束，謝謝。方案結(jié)束，謝謝。感謝！感謝！謹(jǐn)呈：山東省魯商置業(yè)有限公司魯商置業(yè)「鳳凰山別墅項(xiàng)目」發(fā)展建議2010年2月7日謹(jǐn)呈：山東省魯商置業(yè)有限公司魯商置業(yè)2010年2月7日本次匯報(bào)內(nèi)容Part1高端市場(chǎng)分析Part2客群需求研判Part3價(jià)值定位系統(tǒng)Part6銷(xiāo)售執(zhí)行戰(zhàn)略Part4產(chǎn)品價(jià)值建議Part5總體推廣策略附金石顧問(wèn)·簡(jiǎn)介本次匯報(bào)內(nèi)容Part1高端市場(chǎng)分析Part2客群需求研判PaPart1高端市場(chǎng)分析1、樓市版塊特征2、別墅發(fā)展脈絡(luò)3、在銷(xiāo)別墅產(chǎn)品4、競(jìng)品特征白描Part1高端市場(chǎng)分析1、樓市版塊特征2、別墅發(fā)展脈絡(luò)3、在牟平組團(tuán)八角組團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)福山組團(tuán)幸福組團(tuán)南郊組團(tuán)萊山組團(tuán)東郊組團(tuán)芝罘組團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)西拓的新興區(qū)域，主要是臨港工業(yè)帶動(dòng)區(qū)域居住配套的發(fā)展，目前不夠成熟，供應(yīng)量較少。組團(tuán)均價(jià)在3000-4000元/㎡以外來(lái)企業(yè)與外來(lái)人口為主要支撐的居住板塊，區(qū)域一線(xiàn)海景板塊供應(yīng)量較大。組團(tuán)均價(jià)一線(xiàn)海景超8000元/㎡，二三線(xiàn)4500元/㎡左右。煙臺(tái)老城區(qū)，近幾年加快舊城改造進(jìn)程，發(fā)展十分迅速，區(qū)域供應(yīng)量較大且產(chǎn)品均面向剛性需求（福山地緣性居民及部分開(kāi)發(fā)區(qū)低層務(wù)工人員）。組團(tuán)均價(jià)在3800元/㎡煙臺(tái)剛性需求集中區(qū)域，以舊城改造項(xiàng)目為主，項(xiàng)目較多，供應(yīng)量極大。組團(tuán)均價(jià)4500-5500元/㎡之間牟平區(qū)，區(qū)域發(fā)展水平較為落后，開(kāi)發(fā)和消化量一般，組團(tuán)價(jià)格在2800-3500元/㎡.煙臺(tái)城市中心區(qū)，商業(yè)和辦公集中。南大街沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)量較大,含住宅、公寓、寫(xiě)字樓等。組團(tuán)均價(jià)一線(xiàn)海景均價(jià)11000元/㎡,南大街沿線(xiàn)均價(jià)7500元/㎡芝罘區(qū)大型的集中居住區(qū)，居住環(huán)境及人口構(gòu)成十分復(fù)雜。本地客戶(hù)十分排斥此版塊。商品房供應(yīng)量也較少。組團(tuán)均價(jià)在5000元/㎡。煙臺(tái)新政治文化中心，政策導(dǎo)向性非常明顯，也帶動(dòng)區(qū)域的快速發(fā)展，是發(fā)展最快的區(qū)域，目前供量及未來(lái)潛在供應(yīng)量都極大。組團(tuán)均價(jià)在5000-7000元/㎡煙臺(tái)富人區(qū)，芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界，山海資源優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。非常適合開(kāi)發(fā)高端物業(yè)，近年供應(yīng)量也急劇上升。組團(tuán)均價(jià)：一線(xiàn)海景均價(jià)12000元/㎡，觀海路沿線(xiàn)均價(jià)8000元/㎡。其中芝罘區(qū)南城板塊未來(lái)供應(yīng)量350萬(wàn)平米芝罘區(qū)未來(lái)供應(yīng)量430萬(wàn)平米萊山區(qū)未來(lái)供應(yīng)量580萬(wàn)平米萊山腹地未來(lái)供應(yīng)量265萬(wàn)平米其中高新區(qū)煙威高速以北未來(lái)供應(yīng)量170萬(wàn)平米（2006年~2008年成交但未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)）1、樓市版塊特征牟平八角開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)福山幸福組團(tuán)南郊萊山組團(tuán)東郊組團(tuán)芝罘組團(tuán)開(kāi)1234天馬相城獨(dú)棟別墅：20000。西海岸聯(lián)排別墅：16000。

陽(yáng)光100高層：13000。海灣1號(hào)高層：13000。天鴻凱旋城高層：12000。天越灣獨(dú)棟：22500。馬山寨獨(dú)棟：16000。盛世觀瀾高層：9500。麓溪公館高層：8600。桃源一品聯(lián)排、雙拼：20000。未面世項(xiàng)目：1、北島萬(wàn)科獨(dú)棟。意向價(jià)格30000。2、竹林南路別墅。意向價(jià)格20000。3、四季花城洋房。意向價(jià)格9000。另有聯(lián)排和疊拼共14棟。4、維亞灣重新上市。別墅。估計(jì)價(jià)格：18000。東上海賦高層：14000。煙臺(tái)高端項(xiàng)目多分布于沿海地區(qū)，基本為高層和別墅兩類(lèi)。1234天馬相城西海岸陽(yáng)光100海灣1號(hào)天鴻凱旋城天越灣馬山發(fā)端：東部別墅區(qū)始于2000年的貴族城項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)該區(qū)域尚屬萊山郊區(qū)，區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖尚不清晰，該項(xiàng)目超前性太強(qiáng)，卻得不到市場(chǎng)。直到2008年重新規(guī)劃，橫空出世，變?yōu)樘煸綖场Ｌ以匆黄放_(tái)灣村銀河怡海山莊天越灣馬山寨養(yǎng)馬島度假別墅群碧水青山發(fā)展：1997年港星利智在海邊取得土地，開(kāi)發(fā)近50套別墅，迅速死盤(pán)。后銀河怡海取得該塊土地并拆遷。2002年，銀河怡海山莊入市，雖非純正的別墅群，但居山望海的小別墅也別有味道。至2003年，臺(tái)灣村別墅入市。爆發(fā)：2004—2007年伴隨著市政府東遷，萊山區(qū)迅速升溫。2008年開(kāi)始，別墅規(guī)劃項(xiàng)目以天越灣、南山·馬山寨項(xiàng)目為龍頭，輻射至牟平區(qū)昆崳山、養(yǎng)馬島區(qū)域。觀海路魁星樓隧道附近出現(xiàn)桃源一品項(xiàng)目。1、早期（2000年—2005年）別墅,分布在濱海路和觀海路靠近芝罘區(qū)范圍。如：臺(tái)灣村/銀和怡海山莊。2、政府規(guī)劃及萊山區(qū)域價(jià)值提升，別墅區(qū)沿海岸線(xiàn)向東南發(fā)展，及至牟平與養(yǎng)馬島、昆崳山范圍。例如：天越灣/馬山寨/養(yǎng)馬島別墅群/碧水青山等。3、由于受地塊性質(zhì)、城市建設(shè)、居住人群的心理需求等因素的限制，別墅區(qū)的分布逐漸向中遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展。2、別墅發(fā)展脈絡(luò)貴族城銀河怡海山莊臺(tái)灣村發(fā)端：東部別墅區(qū)始于2000年的貴族城項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)該區(qū)域尚屬萊產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品月均消化套數(shù)主力單價(jià)區(qū)間主力總價(jià)區(qū)間獨(dú)棟天馬相城707-10412924500-6805-6套15000-20000600-800天越灣386-63010290馬山寨454-9237875小計(jì)400-600209189雙拼天越灣267-30788300-5004-5套15000-16000450-600桃源一品230-3133123天馬相城494-5462624小計(jì)230-3006555聯(lián)排西海岸292-3621818250-3506-7套13000-14000350-500天馬相城404-5678079天越灣246-2534242小計(jì)300-5001401393、別墅在銷(xiāo)產(chǎn)品天馬相城、天越灣、馬山寨、西海岸、桃源一品，是近3年煙臺(tái)四區(qū)成規(guī)模的別墅供應(yīng)。別墅市場(chǎng)供應(yīng)主流產(chǎn)品為獨(dú)棟、聯(lián)排；主力總價(jià)區(qū)間為450-800萬(wàn)，主力面積區(qū)間300-680㎡.月平均消化套數(shù)維持在6套左右。別墅消化情況較好，市場(chǎng)供應(yīng)量有限，自06年至09年總供應(yīng)套數(shù)不足400套。2010年，現(xiàn)有別墅存量（聯(lián)排、雙拼）較少，只有天越灣的獨(dú)棟可成規(guī)模，有可能與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)客源。產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品月均消化套數(shù)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑風(fēng)格建筑建材園林景觀社區(qū)主題天馬相城意大利古典仿石材、涂料以普通綠化為主葡萄海岸·坡地莊園天越灣地中海立面石材、涂料別墅之間普通綠化養(yǎng)生主題馬山寨意大利仿石材、涂料以普通綠化為主半島海生活桃源一品地中海石材以湖為景觀主線(xiàn)，風(fēng)水位主題設(shè)置節(jié)點(diǎn)風(fēng)水主題西海岸現(xiàn)代涂料、瓷磚組團(tuán)綠化景點(diǎn)海島豪宅風(fēng)格主要以地中海區(qū)域的歐式風(fēng)格為主；園林景觀多以簡(jiǎn)單綠化節(jié)點(diǎn)點(diǎn)綴社區(qū)，缺乏景觀亮點(diǎn)；沒(méi)有社區(qū)主題，只停留在滿(mǎn)足居住功能的階段。天馬相城天越灣馬山寨桃源一品西海岸項(xiàng)目名稱(chēng)建筑風(fēng)格建筑建材園林景觀社區(qū)主題天馬相城意大利古典仿4、競(jìng)品特征白描產(chǎn)品形式棟數(shù)套數(shù)面積比例疊拼六疊拼672套173㎡-288㎡左右18%三疊拼424套6%聯(lián)排六聯(lián)排318套292㎡-362㎡4.5%四層花園洋房一單元19套112-134㎡左右2.2%雙單元697套24%三單元121套5.2%多層公寓128套79-105平米7%高層11層3129套116㎡-119㎡左右32.4%合計(jì)398套100%推盤(pán)時(shí)間：一期2006年9月24日開(kāi)盤(pán)；二期2007年6月30日開(kāi)盤(pán)；三期2008年5月1日開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，2008年7月12日開(kāi)盤(pán)。現(xiàn)已尾盤(pán)，留存很少。目前價(jià)格：聯(lián)排14000；疊拼9000；多層8000；小高層6300銷(xiāo)售率：一期，二期售罄，三期共398套房源，目前房源剩余60套左右項(xiàng)目南北通透90~110平米的二、三居接受度較高，小戶(hù)型易銷(xiāo)，目前所剩多為150平米以上戶(hù)型；西端看海大戶(hù)型和和頂復(fù)銷(xiāo)售難度大。西海岸4、競(jìng)品特征白描產(chǎn)品形式棟數(shù)套數(shù)面積比例疊拼六疊拼672馬山寨別墅區(qū)總占地約11萬(wàn)平米，總建面約5萬(wàn)平米，容積率約0.44，共78套，單套的建筑面積區(qū)間約為454—923平米之間,主力戶(hù)型570-630平米。目前認(rèn)購(gòu)75套，剩余3套。推廣方式：主要采用窄眾圈層式推廣手段，客戶(hù)多為甲乙方老客戶(hù)或者客帶客，在媒體通路上只做了項(xiàng)目圍擋。銷(xiāo)售方式：本項(xiàng)目別墅區(qū)的銷(xiāo)售方式分為三種，即：菜單式定制、樓花銷(xiāo)售、常規(guī)銷(xiāo)售三種形式：銷(xiāo)售價(jià)格：客戶(hù)買(mǎi)地自行承建，價(jià)格為：300-330萬(wàn)/畝，一般別墅占地在1.8-2畝之左右。總價(jià)范圍:540萬(wàn)—900萬(wàn)之間；買(mǎi)樓花，價(jià)格為14000-16000元/平米。600萬(wàn)—1400萬(wàn)之間。2010年1月2008年12月2009年9月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)72套，剩余6套認(rèn)購(gòu)75套，剩余3套強(qiáng)銷(xiāo)期平均月銷(xiāo)售10套銷(xiāo)售關(guān)注度馬山寨別墅區(qū)總占地約11萬(wàn)平米，總建面約5萬(wàn)平米，容積率約0桃源一品產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)總價(jià)（萬(wàn)）比例認(rèn)購(gòu)情況雙拼235.69-313.138400-9002.5%銷(xiāo)售約25套，剩余雙拼聯(lián)排237.2%多層160-18012160-2003.8%銷(xiāo)售完畢高層147、155、16618+58+16=92120-15528.9%銷(xiāo)售80%，剩余20多套，多為小高層小戶(hù)型、以及部分頂層復(fù)式、朝向、樓層較差的戶(hù)型186、19572+44=116140-20036.4%203、206、238、28222+16+18+11=67160-28021.2%合計(jì)318項(xiàng)目結(jié)合山海景觀以及內(nèi)部地勢(shì)，別墅區(qū)與高層版圍合排開(kāi)，整體錯(cuò)落有致；新西蘭建筑風(fēng)格、大面積區(qū)間的戶(hù)型設(shè)計(jì)較為奢華，是紅旗路段山海豪宅的代表。住宅部分占總建面83%，別墅占17%。一直處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間。產(chǎn)品接受度較高，別墅目前剩余約5套，高層部分剩余約20套。282㎡、147㎡走量相對(duì)較慢，所剩多為西端、樓層低的戶(hù)型，頂復(fù)銷(xiāo)售難度大。自8月認(rèn)購(gòu)以來(lái)，價(jià)格上漲1000元，絕佳的位置以及風(fēng)水、具有品質(zhì)感的社區(qū)規(guī)劃是受到客戶(hù)追捧的主要原因。建筑風(fēng)格及規(guī)劃：圍合式社區(qū)，別墅區(qū)位于中央，四周高層規(guī)劃高層，共享社區(qū)景觀資源，新西蘭風(fēng)格建筑，極具品質(zhì)及奢華感。桃源一品產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)總價(jià)（萬(wàn)）比例認(rèn)購(gòu)情況雙拼天越灣產(chǎn)品類(lèi)別棟數(shù)套數(shù)戶(hù)型區(qū)間地上建筑面積總價(jià)區(qū)間推出套數(shù)剩余別墅獨(dú)棟155155386㎡-630㎡8.8萬(wàn)㎡600-1400萬(wàn)/套15211（獨(dú)棟）雙拼48267㎡-307㎡聯(lián)排842246㎡-253㎡高層（26-46層）19293465㎡-698㎡57.9萬(wàn)㎡60-8006882073+1花園洋房14150122㎡-195㎡0.8萬(wàn)㎡100-1508404層酒店式公寓331279㎡-134㎡3.9萬(wàn)㎡80-15010232合計(jì)2033601

71.4萬(wàn)㎡產(chǎn)品線(xiàn)比較豐富，可選擇空間較大；高層產(chǎn)品占絕對(duì)份額；以大戶(hù)型供應(yīng)為主，舒適型產(chǎn)品定位明確。目前項(xiàng)目一期聯(lián)排別墅、花園洋房銷(xiāo)售完畢。目前剩余別墅（獨(dú)棟）銷(xiāo)售均價(jià)在1200萬(wàn)元/棟左右，洋房銷(xiāo)售價(jià)格為1.1萬(wàn)元/平。高層銷(xiāo)售利率達(dá)到70%，銷(xiāo)售均價(jià)在1萬(wàn)元/平左右。開(kāi)發(fā)周期：一期開(kāi)工總面積約33萬(wàn)平米（其中回遷住宅3.8萬(wàn)平），二期開(kāi)工總面積32萬(wàn)，三期開(kāi)工總面積34.28萬(wàn)平米，每期產(chǎn)品均包含風(fēng)情商業(yè)街、別墅、高層住宅及公寓式酒店。項(xiàng)目一期別墅、洋房、酒店式公寓基本實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂。高層部分已經(jīng)完成地基，預(yù)計(jì)在2011年開(kāi)始回款。依新潮實(shí)業(yè)年底發(fā)布的股東公報(bào)中的公司計(jì)劃，2010年將進(jìn)行2期別墅和高層的開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)將有超過(guò)20萬(wàn)體量入市。天越灣產(chǎn)品類(lèi)別棟數(shù)套數(shù)戶(hù)型區(qū)間地上建筑面積總價(jià)區(qū)間推出套數(shù)剩煙臺(tái)的樓市各版塊特征，參差不齊，板塊特征受政策規(guī)劃導(dǎo)向影響很強(qiáng)烈；高檔物業(yè)基本沿海岸線(xiàn)從蜿蜒分布，從開(kāi)發(fā)區(qū)-芝罘區(qū)-萊山區(qū)-高新區(qū)；別墅分布趨勢(shì)向城市兩翼發(fā)展，非海景類(lèi)的別墅，開(kāi)始嶄露頭角；獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼等形式的別墅具有一定價(jià)差，但不是十分巨大；市場(chǎng)上沒(méi)有非常純粹的純別墅項(xiàng)目，都是多種住宅形式并存。煙臺(tái)別墅市場(chǎng)基本特征定性描述煙臺(tái)的樓市各版塊特征，參差不齊，板塊特征受政策規(guī)劃導(dǎo)向影響很Part2客群需求研判2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒1、高端客群訪(fǎng)談分析Part2客群需求研判2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒1、高端客群訪(fǎng)談分1、高端客群訪(fǎng)談分析徐先生——煙臺(tái)人。三次置業(yè)以上。曾在臺(tái)灣經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲等行業(yè)。約80歲，妻子約80歲；兒子在美國(guó)從事金融,女兒在臺(tái)灣從事?tīng)I(yíng)養(yǎng)師；家有兩個(gè)保姆和一個(gè)司機(jī)，多部高檔轎車(chē)。已有物業(yè)：天鴻凱旋城1套復(fù)式約500平米，煙中大廈有2套共計(jì)500平米的公寓。在臺(tái)灣擁有多處房產(chǎn)。別墅風(fēng)格偏好：喜歡歐式風(fēng)格的古典和高雅，居住面積450㎡左右。庭院面積要大，最好在400㎡以上。由于客戶(hù)年齡較大，希望最好配備室內(nèi)電梯，臥室在2-3層上下樓會(huì)比較方便。不需要地下室，因?yàn)楸容^潮濕。價(jià)格不再考慮范圍之內(nèi)，注重項(xiàng)目品質(zhì)、配套情況。周先生——煙臺(tái)人，三次以上置業(yè)。在煙臺(tái)經(jīng)營(yíng)裝飾裝修，餐飲等行業(yè)。46歲；妻子44歲，全職太太，有一20歲女孩，目前在上海讀大學(xué)；已有物業(yè)：進(jìn)德小區(qū)復(fù)式一套約200平米；塔山一套老房子已進(jìn)行翻修。自行組建三個(gè)企業(yè)家俱樂(lè)部,目前在市中心經(jīng)營(yíng)一家夜總會(huì),愛(ài)好旅游，曾多次出國(guó)。別墅風(fēng)格偏好：傾向于美式風(fēng)格的大氣和實(shí)用，居住面積200-300㎡左右，庭院面積要大在150㎡以上。更喜歡花園洋房，對(duì)獨(dú)棟別墅不是很了解，故總價(jià)不要過(guò)高，在300萬(wàn)以下最佳。金先生——外地人，三次置業(yè)以上跨國(guó)公司駐煙臺(tái)高管，49歲，身高1.75米左右，卷發(fā)，皮膚白皙。喜歡談?wù)撃壳暗慕?jīng)濟(jì)行情和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，為人和善、健談，尊重家人意見(jiàn)，屬于儒雅性的客戶(hù)。已有物業(yè)：在煙臺(tái)黃海城市花園購(gòu)買(mǎi)公寓兩套總房款300萬(wàn)左右，北京購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一套總房款100萬(wàn)左右。對(duì)農(nóng)業(yè)的整體走勢(shì)了解,對(duì)投資房產(chǎn)感興趣,厭煩股票投資,購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)較在意家人意見(jiàn)。別墅風(fēng)格偏好：傾向于地中海風(fēng)格。認(rèn)為在煙臺(tái)的海岸線(xiàn)建造別墅，應(yīng)該多吸取同樣氣候條件，環(huán)境的建筑經(jīng)驗(yàn)，從色調(diào)到庭院設(shè)計(jì)都是與自然環(huán)境緊密結(jié)合的。希望購(gòu)買(mǎi)一棟別墅養(yǎng)老。1、高端客群訪(fǎng)談分析徐先生——煙臺(tái)人。三次置業(yè)以上。周先生年齡：3５—4５歲約占６成，4５—5５歲約占4成，大多數(shù)集中在64年—71年（34—43歲）居住區(qū)域：煙臺(tái)市區(qū)及下面縣市（招遠(yuǎn)、龍口等）占據(jù)絕大部分的體量。置業(yè)次數(shù)：超過(guò)七成擁有三次以上的置業(yè)經(jīng)歷，而且成交客戶(hù)中有許多客戶(hù)房產(chǎn)遍布各地。職業(yè)：客戶(hù)多為公司創(chuàng)辦人、企業(yè)老總、企業(yè)高管。行業(yè)類(lèi)型分別有：礦產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、物流業(yè)、港口貿(mào)易類(lèi)、集裝箱業(yè)、服裝加工等行業(yè)。私家車(chē)：半數(shù)的業(yè)主擁有2輛以上私家車(chē)，價(jià)位在百萬(wàn)左右，車(chē)輛品牌：奔馳S級(jí)、寶馬7系和X5、volvo(富豪)、奧迪A8等。認(rèn)知途徑：超過(guò)4成通過(guò)親友介紹知曉項(xiàng)目。付款方式：一次性付款客戶(hù)為主流，平均擁有的家庭資產(chǎn)均在千萬(wàn)以上。多為私營(yíng)業(yè)主，其擁有公司年利潤(rùn)在500—1000萬(wàn)。煙臺(tái)高端住宅近一兩年成交客戶(hù)描述與一般購(gòu)房者相比，除具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，其追求生活品質(zhì)，注重精神層面的享受，具有較強(qiáng)的個(gè)性與創(chuàng)造力是其顯著的特征。具備雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且懂得享受生活，不斷去追尋更高品位的生活方式……開(kāi)拓性、創(chuàng)造性、鑒賞力和自身價(jià)值感的社會(huì)認(rèn)同感……不僅會(huì)賺錢(qián)，而且個(gè)性鮮明，具有強(qiáng)烈的進(jìn)取精神、參與精神和自我思考，獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)烈……注重生活的質(zhì)量，特別是精神的享受，是其最大的特點(diǎn)……年齡：3５—4５歲約占６成，4５—5５歲約占4成，大多2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)大多以市區(qū)為主，縣市區(qū)與外地客戶(hù)與煙臺(tái)有關(guān)系，主要為業(yè)務(wù)往來(lái)，縣市區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境一般，使縣市的購(gòu)買(mǎi)力外溢，這部分客戶(hù)注重購(gòu)買(mǎi)帶來(lái)的身份認(rèn)證；客戶(hù)主要靠口碑傳播得知項(xiàng)目信息。核心客戶(hù)次主力客戶(hù)輔助客戶(hù)市區(qū)五區(qū)外地客戶(hù)（東北）縣市（龍口、招遠(yuǎn)、蓬萊）購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素客戶(hù)構(gòu)成及行業(yè)市區(qū)五區(qū)升級(jí)換代\居住體驗(yàn)\尊貴感私營(yíng)企業(yè)主，主要從事貿(mào)易、制造、物流為主縣市客戶(hù)身份感\(zhòng)良好的居住環(huán)境私營(yíng)企業(yè)主主要與礦業(yè)、制造業(yè)等相關(guān)外地客戶(hù)身份感\(zhòng)宜居\2、類(lèi)比項(xiàng)目客群借鑒購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)大多以市區(qū)為主，縣市區(qū)與外別墅潛在客群基本特征定性描述地域特征：多為與煙臺(tái)具有一定地緣（業(yè)務(wù)）關(guān)系的客戶(hù)，在煙臺(tái)有一定的圈層關(guān)系。職業(yè)特征：煙臺(tái)的別墅潛在客戶(hù)多為私營(yíng)企業(yè)主，多從事傳統(tǒng)行業(yè)（貿(mào)易、能源、房地產(chǎn)、建筑裝修等），企業(yè)高管（打工型）相對(duì)較少。年齡特征：多在45-80歲之間，也有為子女購(gòu)置的。置業(yè)特征：至少三次置業(yè)以上，多為自住。家庭結(jié)構(gòu)：以四口之家為多。興趣愛(ài)好：旅游、家庭聚會(huì)、高尚休閑運(yùn)動(dòng)等?；顒?dòng)：大多數(shù)客戶(hù)都不同程度參與相關(guān)社會(huì)組織，部分經(jīng)常參加一些公益活動(dòng)。別墅潛在客群基本特征定性描述地域特征：多為與煙臺(tái)具有一定地Part3價(jià)值定位系統(tǒng)2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉1、SWOT特征分析3、市場(chǎng)綜合定位5、入市價(jià)格預(yù)估4、山居的精神品味Part3價(jià)值定位系統(tǒng)2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉1、SWOT特征分析3O機(jī)會(huì)分析S優(yōu)勢(shì)分析W劣勢(shì)分析T威脅分析項(xiàng)目SWOT分析1、SWOT特征分析1、四季花城已成規(guī)模，檔次中等偏上，三期別墅有供應(yīng)。2、四季花城、維亞灣、萬(wàn)科項(xiàng)目等未來(lái)放量的有力分流客戶(hù)。3、天越灣勢(shì)頭正猛，吸引客群強(qiáng)烈。1、真正處于山坡上的臺(tái)地別墅項(xiàng)目，煙臺(tái)罕有。2、煙臺(tái)唯一的純別墅項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)純粹。3、距離新興中心區(qū)不遠(yuǎn)，但環(huán)境極優(yōu)，煙臺(tái)少有。依山而可眺海，煙臺(tái)稀缺。1、體量偏小，規(guī)模震撼力不夠強(qiáng)悍。2、聯(lián)排別墅，產(chǎn)品力較之獨(dú)棟稍有不足。1、萊山區(qū)新城市中心格局已形成，“住東不住西”成為共識(shí)。2、山地別墅項(xiàng)目稀缺，而價(jià)值正在被認(rèn)知。我們的使命開(kāi)辟煙臺(tái)山水別墅市場(chǎng)，為煙臺(tái)別墅市場(chǎng)帶來(lái)嶄新的血液給更多喜好山林野趣的達(dá)官貴人們提供心靈棲息地。挖掘自然環(huán)境景觀和人文景觀的內(nèi)涵，發(fā)揮土地最大價(jià)值。簡(jiǎn)而言之：不能糟蹋了這方風(fēng)水寶地。O機(jī)會(huì)分析S優(yōu)勢(shì)分析W劣勢(shì)分析T威脅分析項(xiàng)目SWOT分析1、2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉我們與別人最大的不同，在于……五大罕見(jiàn)特征，構(gòu)筑了本項(xiàng)目絕對(duì)卓然無(wú)二的價(jià)值。物業(yè)·純粹唯一的……整個(gè)樓盤(pán)，只有別墅構(gòu)成，這樣的樓盤(pán)，煙臺(tái)獨(dú)一無(wú)二。業(yè)態(tài)臺(tái)地·建筑絕對(duì)的……自此項(xiàng)目之前，煙臺(tái)尚沒(méi)有任何別墅能夠稱(chēng)得起是臺(tái)地別墅。產(chǎn)品依山·眺海稀缺的……遠(yuǎn)眺黃海之濱，而能坐擁山景別墅，煙臺(tái)范圍內(nèi)，絕對(duì)稀缺。環(huán)境實(shí)用·戶(hù)型精準(zhǔn)的……戶(hù)型在300-400平之間，構(gòu)成單純，面積實(shí)用，客群導(dǎo)向單純。套型近城·靜謐少有的……城市后花園，環(huán)境絕無(wú)打擾，但距離城市配套區(qū)不遠(yuǎn)。區(qū)位2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉我們與別人最大的不同，在于……五大罕見(jiàn)特征，套型環(huán)境產(chǎn)品區(qū)位業(yè)態(tài)近城·靜謐依山·眺海臺(tái)地·建筑實(shí)用·戶(hù)型物業(yè)·純粹天馬相城：獨(dú)棟，707-1041平米。雙拼、聯(lián)排，404-567平米。西海岸三期：聯(lián)排、疊拼，173-362平米。洋房，112-134平米。桃源一品：雙拼、聯(lián)排，235-313平米。四季花城：洋房，140-240平米。雙拼、疊拼，200-400平米。維亞灣：未定。天越灣：獨(dú)棟，386-630平米，雙拼、聯(lián)排246-307平米。馬山寨：全獨(dú)棟，454—923平米。天馬相城：平地，較平坦，豎向高差很小。西海岸三期：地勢(shì)稍有坡度，起伏不大。桃源一品：處于山坡下，地勢(shì)稍有起伏。四季花城：處于山坡下，有落差，梯田狀。維亞灣：沙灘平地，無(wú)明顯坡地。天越灣：平坦，地勢(shì)很低。馬山寨：丘陵地，高差大，臺(tái)地別墅。天馬相城：遠(yuǎn)離市區(qū)，濱海，配套缺。西海岸三期：城市配套少，周?chē)h(huán)境亂。桃源一品：山坡下，距海不遠(yuǎn)，配套稍缺乏。四季花城：山坡下，配套稍缺乏。維亞灣：海灘上，距市繁華區(qū)有一定距離。天越灣：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。馬山寨：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。天馬相城：遠(yuǎn)離市區(qū)，濱海，配套缺。西海岸三期：城市配套少，周?chē)h(huán)境亂。桃源一品：山坡下，距海不遠(yuǎn)，配套稍缺乏。四季花城：山坡下，配套稍缺乏。維亞灣：海灘上，距市繁華區(qū)有一定距離。天越灣：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。馬山寨：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。天馬相城：別墅、高層、配套。西海岸：洋房、別墅、多層、高層。桃源一品：多層、高層、別墅。四季花城：高層、洋房、別墅。維亞灣：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、高層區(qū)。天越灣：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、高層區(qū)。馬山寨：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、住宅區(qū)。套型環(huán)境產(chǎn)品區(qū)位業(yè)態(tài)近城·靜謐依山·眺海臺(tái)地·建筑實(shí)用·戶(hù)型關(guān)注點(diǎn)1：我們絕不能走“豪宅路線(xiàn)”，他們實(shí)在太泛濫了！關(guān)注點(diǎn)2：煙臺(tái)能夠用來(lái)常住的高檔物業(yè)，實(shí)在太稀缺了！1、陽(yáng)光100、天鴻凱旋城、西海岸、世貿(mào)海灣1號(hào)、馬山寨、東上海賦、御金臺(tái)，等等，豪宅已經(jīng)泛濫，一點(diǎn)不新鮮。2、煙臺(tái)的高收入者，開(kāi)始變得忌諱“有錢(qián)人、富人區(qū)”等概念，某些樓盤(pán)開(kāi)始覺(jué)醒，避免“豪宅”路線(xiàn)，如天越灣、