河北保定天河商務(wù)綜合樓項(xiàng)目整體定位及招商策略課件

保定市·天河商務(wù)中心綜合樓項(xiàng)目整體定位及招商營銷策略建議（溝通版）保定市·天河商務(wù)中心綜合樓項(xiàng)目1我們對集中式商業(yè)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>我們對集中式商業(yè)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)2商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜、難度最大的部分1住宅開發(fā)寫字樓開發(fā)商業(yè)開發(fā)涉及的利益者（價值鏈）開發(fā)者消費(fèi)者開發(fā)者消費(fèi)者承租者開發(fā)者投資者經(jīng)營者消費(fèi)者涉及的環(huán)節(jié)（操作鏈）項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目銷售項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目銷售招租管理項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目招商項(xiàng)目銷售運(yùn)營管理成功標(biāo)準(zhǔn)銷售速度銷售價格出租率租金滿足市場消費(fèi)實(shí)現(xiàn)投資收益有利社會發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：——高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。住宅、寫字樓開發(fā)的目標(biāo)客戶是小眾，滿足不同消費(fèi)者中一部分消費(fèi)者的獨(dú)特需求。商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)客戶是大眾，滿足不同消費(fèi)者中大部分消費(fèi)者的類同需求。住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜、難度最大的部分1住宅開發(fā)寫字樓3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個精細(xì)的系統(tǒng)工程，有著眾多子系統(tǒng)

2城市與商業(yè)區(qū)位與商圈消費(fèi)研究業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)商業(yè)招商運(yùn)營管理推廣銷售一個都不能少！商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個精細(xì)的系統(tǒng)工程，有著眾多子系統(tǒng)

2城市區(qū)位4商業(yè)是城市的空間及功能節(jié)點(diǎn)，商業(yè)開發(fā)要放在城市時空發(fā)展背景之下3沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？時間軸初級階段

中級階段

高級階段

30%以下70

%以下70%以上城市商業(yè)空間發(fā)展特征城市化率向心聚集（向城市幾何中心聚集）向心分散（向城市幾何中心發(fā)散）離心聚集（離開城市中心向郊區(qū)聚集）城市發(fā)展階段第一空間（居住空間）居住功能區(qū)商業(yè)功能區(qū)工業(yè)功能區(qū)其他功能區(qū)空間軸政務(wù)功能區(qū)第三空間（公共空間）（工作空間）第二空間人的活動空間城市功能空間商業(yè)發(fā)展要從“城”與“市”的關(guān)系出發(fā)：一是要重視城市發(fā)展趨勢，抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，并以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市的發(fā)展建設(shè)。一是要關(guān)注市場功能需求和城市功能規(guī)劃，尋找交點(diǎn)，營造城市公共空間，提升和諧、宜居的城市環(huán)境。商業(yè)是城市的空間及功能節(jié)點(diǎn)，商業(yè)開發(fā)要放在城市時空發(fā)展背景之5商業(yè)要以區(qū)位價值為標(biāo)尺，并合理體現(xiàn)這一價值

4商業(yè)區(qū)位價值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律綜合性商業(yè)

交通便捷的城市繁華區(qū)大型超市

交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近倉儲商場購物中心

用地相對豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部專業(yè)市場批發(fā)市場

交通樞紐和物流集散中心中心區(qū)中間帶邊緣帶分散商業(yè)條狀商業(yè)組團(tuán)商業(yè)中央商業(yè)區(qū)中心商業(yè)街區(qū)級商業(yè)中心專營商業(yè)街市區(qū)商店郊區(qū)小店農(nóng)貿(mào)市場郊區(qū)商業(yè)中心高高商業(yè)區(qū)位最大的特點(diǎn)是消費(fèi)者指向，并以此來決定服務(wù)門檻和服務(wù)半徑，從而決定區(qū)位價值。服務(wù)門檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對應(yīng)，呈分散分布；服務(wù)門檻大的零售業(yè)等級也相應(yīng)較高，布局?jǐn)?shù)量有限，為了擴(kuò)大服務(wù)半徑，一般區(qū)位選擇在交通的主要節(jié)點(diǎn)。不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為商品銷售量隨著離開最高地價商業(yè)區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢。商業(yè)要以區(qū)位價值為標(biāo)尺，并合理體現(xiàn)這一價值

4商業(yè)區(qū)位價值模6消費(fèi)需求是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的唯一基礎(chǔ)動力源5居民消費(fèi)、投資動態(tài)模型宏觀經(jīng)濟(jì)狀況利率及貨幣供應(yīng)量就業(yè)狀況社會保障狀況社會保障收入金融資產(chǎn)收入居民總收入消費(fèi)銀行存款股票勞動收入期初金融資產(chǎn)可支配資金消費(fèi)儲蓄決策儲蓄投資決策行銷活動家計(jì)單位文化價值觀參考群體情緒人格動機(jī)知覺學(xué)習(xí)（記憶）人口統(tǒng)計(jì)變項(xiàng)社會地位情景確認(rèn)問題搜尋資訊評估與選擇商店的選擇與購買購后過程情景需求/態(tài)度生活形態(tài)的維持與強(qiáng)化生活形態(tài)和消費(fèi)過程經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了區(qū)域消費(fèi)能力的水平，目標(biāo)客戶的消費(fèi)特征決定了細(xì)分市場的有效消費(fèi)規(guī)模。把握消費(fèi)需求，是商業(yè)開發(fā)動作的起始點(diǎn)。消費(fèi)需求是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的唯一基礎(chǔ)動力源5居民消費(fèi)、投資動態(tài)7業(yè)態(tài)規(guī)劃是對商業(yè)物業(yè)的靈魂塑造

6800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價格敏感多選擇，自由購物空間體驗(yàn)式的購物需求個性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地?cái)?、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費(fèi)的場所出現(xiàn)+商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變業(yè)態(tài)規(guī)劃是對商業(yè)物業(yè)的靈魂塑造

6800-1500US$158市場經(jīng)濟(jì)制度下的商業(yè)競爭機(jī)制和市場化供求機(jī)制是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變的基礎(chǔ)性因素。

消費(fèi)者需求的不斷發(fā)展變化，是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變外在的、關(guān)鍵的客觀因素。為了不斷適應(yīng)市場需求和競爭環(huán)境，零售企業(yè)對業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式的研究與創(chuàng)新，是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變的內(nèi)在因素科學(xué)技術(shù)發(fā)展是促進(jìn)零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變的第四個因素。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)律KPI住宅開發(fā)提供的不僅僅是居住空間，更是一種生活方式。商業(yè)開發(fā)提供的不僅僅是商業(yè)空間，更是一種消費(fèi)方式。業(yè)態(tài)規(guī)劃要遵循其發(fā)展規(guī)律，超前同落后一樣會受到市場的拒絕。市場經(jīng)濟(jì)制度下的商業(yè)競爭機(jī)制和市場化供求機(jī)制是促使零售業(yè)態(tài)與9良好的物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)為商業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的空間平臺7購物中心興奮程度的因素與消費(fèi)者再惠顧意愿的模型

集中商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求。商店的多樣性實(shí)體環(huán)境購物涉入程度在購物中心的興奮程度停留意愿到他處購物再惠顧此購物中心的意愿目標(biāo)設(shè)定外部條件調(diào)查內(nèi)部條件調(diào)查空間構(gòu)想技術(shù)構(gòu)想報(bào)告擬定商業(yè)用途、目標(biāo)、規(guī)模、性質(zhì)社會商業(yè)環(huán)境與人文環(huán)境、自然環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件經(jīng)營人員與消費(fèi)者功能要求空間內(nèi)容與形式，平立剖構(gòu)想，動線空間劃分，感官環(huán)境，材料、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造、設(shè)備設(shè)計(jì)要求，功能分配，任務(wù)書生活預(yù)測商業(yè)空間評價空間改良商業(yè)建筑策劃流程

商業(yè)建筑規(guī)劃最大的目標(biāo)是營造商業(yè)氛圍，留住消費(fèi)者。商業(yè)建筑規(guī)劃涉及多個方面，需要建筑師、城市規(guī)劃師、市場研究、商業(yè)管理等眾多專業(yè)人才共同完成。良好的物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)為商業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的空間平臺7購物中心興10適合的銷售模式為商業(yè)成功打下基礎(chǔ)8商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段商業(yè)購買人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷售成功的方法和手段營銷手段解決銷售問題銀行擔(dān)保引入主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)氛圍營造整體商業(yè)營銷后期商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)單個項(xiàng)目順利銷售克服銷售阻力，保證單個項(xiàng)目銷售成功保證商家利益，聚集忠實(shí)客戶，獲取市場誠信，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)成功銷售方式直接銷售返租銷售返租銷售帶租約銷售樸實(shí)誠信的銷售方式開發(fā)商投資者消費(fèi)者經(jīng)營者商管公司地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收益物業(yè)經(jīng)營權(quán)投資回報(bào)統(tǒng)一營銷租金收益良好服務(wù)經(jīng)營收益項(xiàng)目正常運(yùn)營的客流良好消費(fèi)場所商業(yè)地產(chǎn)核心價值鏈銷售是商業(yè)地產(chǎn)核心價值鏈在開發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)的時間起點(diǎn)，銷售模式的選擇決定了核心價值鏈的內(nèi)涵銷售模式的選擇決定了未來商業(yè)運(yùn)營的特點(diǎn)，某種意義上會左右商業(yè)項(xiàng)目成敗的軌跡。適合的銷售模式為商業(yè)成功打下基礎(chǔ)8商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展階段商業(yè)11招商先行為商業(yè)成功提供保障9招商是將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)從營建方案階段轉(zhuǎn)變成商業(yè)營運(yùn)階段的中間步驟。集中商業(yè)通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶建立并保持一種既對立又融洽、和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是集中型商業(yè)項(xiàng)目長期成功的保證。統(tǒng)一招商管理的成敗是商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營成功與否的前提因素。招商管理十原則：招商先行原則維護(hù)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例原則維護(hù)項(xiàng)目統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象原則功能和形式上實(shí)現(xiàn)同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)原則集中商業(yè)經(jīng)營方式的選擇原則核心主力店先行，輔助店隨后原則核心主力店布局優(yōu)化原則特殊商戶招商優(yōu)惠原則放水養(yǎng)魚，先做人氣，再做生意原則承租戶的選擇確保租金來源原則招商先行為商業(yè)成功提供保障9招商是將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)從營建方案12運(yùn)營管理是商業(yè)持續(xù)成功的關(guān)鍵10

統(tǒng)一管理分散經(jīng)營統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一市場營銷統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)管理運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一環(huán)，也是關(guān)系項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵一環(huán)，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。集中商業(yè)運(yùn)營管理的核心是把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺之上。運(yùn)營管理是商業(yè)持續(xù)成功的關(guān)鍵10統(tǒng)一管理統(tǒng)一業(yè)統(tǒng)一招商管13

1.市場篇1.市場篇14零售類集中商業(yè)市場研究Part3酒店物業(yè)市場研究Part5辦公類物業(yè)市場研究Part4市場研究思路項(xiàng)目本體條件Part1項(xiàng)目發(fā)展背景研究Part2零售類集中商業(yè)市場研究Part3酒店物業(yè)市場研究Part5辦15項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目周邊資源鏈接經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目本體條件Part1項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目本體條件Part116項(xiàng)目位于保定市新市區(qū)與高開區(qū)交集區(qū)域，三區(qū)“黃金分割點(diǎn)”，各項(xiàng)配套設(shè)施成熟完善，認(rèn)知度高項(xiàng)目區(qū)位本案臨近市政府及新市區(qū)主要商圈，已經(jīng)形成相對成熟的生活區(qū)，生活氛圍濃厚，區(qū)域認(rèn)知度高。周邊醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、休閑、娛樂設(shè)施等配套完善。項(xiàng)目位于保定市天鵝北路與向陽大街東，行政區(qū)劃上隸屬于高開區(qū).但處于高開區(qū)和新市區(qū)的交集區(qū)，同時也是高開區(qū)、新市區(qū)與市中心三大經(jīng)濟(jì)極點(diǎn)的黃金分割點(diǎn)。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北市區(qū)南市區(qū)市中心新市區(qū)本案都市華庭化纖宿舍工會宿舍福星閣吉祥園小區(qū)天平小區(qū)宿舍宿舍天鵝灣已建成生活區(qū)待建項(xiàng)目項(xiàng)目位于保定市新市區(qū)與高開區(qū)交集區(qū)域，三區(qū)“黃金分割點(diǎn)”，各17項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，距市區(qū)商業(yè)中心步行15分鐘以內(nèi)可達(dá)，交通便利，通達(dá)性好項(xiàng)目與周邊的聯(lián)系本案緊鄰天鵝北路和向陽大街兩條城市主干道，路況良好，通達(dá)性佳；距市政府及新市區(qū)商業(yè)中心：約10分鐘車程；距老商業(yè)中心：約15-20分鐘車程；距保定站：約15分鐘車程

交通干線京廣鐵路、107國道、京深高速公路縱貫市區(qū)

未來發(fā)展：即將建設(shè)的保霸鐵路、神黃鐵路、津保高速公路將連通京九、京廣、津滬三大鐵路干線，使保定擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)納入城市建設(shè)主要規(guī)劃的張石高速、京珠高速以及七一高鐵的建設(shè)將進(jìn)一步推動城市交通路網(wǎng)的豐富與發(fā)展，增加城市的開放度項(xiàng)目交通市中心老城中心保定站本案項(xiàng)目交通項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，距市區(qū)商業(yè)中心步行15分鐘以內(nèi)可達(dá)，交18地塊南臨天鵝路，西臨向陽北路，都為臨街門臉，目前形象相對落后，地塊為玻璃鋼廠，內(nèi)部平整，昭示性和進(jìn)入性較好。項(xiàng)目四至向陽北路天鵝路本案北邊界：2層村宅城市主要交通路線，十字路口，路況良好，通達(dá)性佳，是項(xiàng)目主要進(jìn)入方向南邊界：天鵝路東邊界：世紀(jì)大廈西邊界：向陽路內(nèi)部：兩棟樓世紀(jì)大廈蟠龍公寓CROSSING地塊南臨天鵝路，西臨向陽北路，都為臨街門臉，目前形象相對落后19本案保定國稅移動大廈保定海關(guān)保定博物館保定中院周邊資源鏈接項(xiàng)目周邊直接鏈接保定商務(wù)、政務(wù)機(jī)構(gòu)。本案保定國稅移動大廈保定海關(guān)保定博物館保定中院周邊資源鏈接項(xiàng)20周邊資源鏈接項(xiàng)目周邊聚集大型中、高檔餐飲，休閑、娛樂配套，具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)本案美食山國際俱樂部樂城KTV金筷子恒通財(cái)富中心五月花KTV華中假日酒店保百購物廣場周邊資源鏈接項(xiàng)目周邊聚集大型中、高檔餐飲，休閑、娛樂配套，具21經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建設(shè)性質(zhì)：商業(yè)、辦公建筑產(chǎn)權(quán)：40年總建筑面積：9萬平，其中商業(yè)4.5萬平建筑高度：底商≥75M,地下：1-2層建筑密度≤40%容積率≤5.5停車位：辦公、商業(yè)面積機(jī)動車按≥5輛/1000㎡配置，自行車按≥20輛/1000㎡配置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)22項(xiàng)目屬性界定位于國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，平臺基礎(chǔ)以及區(qū)域發(fā)展前景樂觀臨近市政府，是高開區(qū)、新市區(qū)與市中心三大經(jīng)濟(jì)極點(diǎn)的黃金分割點(diǎn)。區(qū)域配套完善，認(rèn)知度高緊鄰兩條城市主干道，交通便利，昭示性和通達(dá)性好9萬平米，體量適中內(nèi)部地塊平整項(xiàng)目目前形象相對落后，與城市發(fā)展不相匹配無特殊自然資源優(yōu)勢劣勢項(xiàng)目屬性三線城市、國家級高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、中等規(guī)模商業(yè)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定位于國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，平臺基礎(chǔ)以及區(qū)域發(fā)展前景樂23城市宏觀發(fā)展背景（宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口）城市與房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展格局項(xiàng)目發(fā)展背景研究Part2城市宏觀發(fā)展背景（宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口）項(xiàng)目發(fā)展背景研究Pa24北京天津保定石家莊140公里125公里145公里城市區(qū)位

保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。行政區(qū)劃

保定市管轄3區(qū)（新市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)）、4市、18縣，另設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)?？偯娣e2.21萬平方公里，是河北第一大市，市區(qū)總面積312.3平方公里，建成區(qū)面積96.8平方公里人口總量2006年，保定市年末總?cè)丝?106.08萬人，其中常住人口1079.61萬人，市區(qū)人口為105.2萬人，是河北省人口最多的市城際交通項(xiàng)目距北京140公里、天津145公里、石家莊125公里，有多次公路及鐵路車輛往來，交通方便城市概況保定市位于河北省中部，面積、人口均居河北前列，交通便利北京天津保定石家莊140公里125公里145公里城市區(qū)位城市2526從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，保定房地產(chǎn)將處于高速發(fā)展期的初始階段2009年保定市GDP為1716億元，按可比價比上年增長10.5%；宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。目前處于快速發(fā)展的初始階段800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2009年，保定的GDP增速為10.5％，房地產(chǎn)行業(yè)將處于高速發(fā)展期房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期的初始階段，市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的特征，以生存、改善為主的需求將成為市場主要需求宏觀層面高速發(fā)展期26從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，保定房地產(chǎn)將處于高速發(fā)展期的初始階段26保定市以工業(yè)為城市發(fā)展基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)最大，三產(chǎn)力量相對不足產(chǎn)業(yè)層面保定市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)占比略高，2009年，第二產(chǎn)業(yè)所占比重近50%從三產(chǎn)對GDP產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率看，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率較高，在50%以上，最高達(dá)到72%2009年保定第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值構(gòu)成中，制造業(yè)占據(jù)主要地位，70%以上，其次為采掘業(yè)保定市以工業(yè)為城市發(fā)展基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)最大，三產(chǎn)力27保定以工創(chuàng)市，工業(yè)企業(yè)眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業(yè)也逐漸興盛，上市公司數(shù)量居河北首位工業(yè)企業(yè)“一五”時期建成的“八大廠”即：當(dāng)時全國156個重點(diǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的膠片廠、化纖廠、造紙廠、熱電廠、蓄電池廠、變壓器廠、通用機(jī)械廠（鑄機(jī)廠）、棉紡廠，至今在全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著骨干作用；近年，又涌現(xiàn)出中國英利、長城汽車集團(tuán)、八達(dá)集團(tuán)、凌云工業(yè)集團(tuán)、三利集團(tuán)、啟發(fā)集團(tuán)、安藥集團(tuán)、康達(dá)集團(tuán)、巨力集團(tuán)、立中集團(tuán)等一批新的骨干企業(yè)產(chǎn)業(yè)層面保定長城汽車廠保定市工業(yè)發(fā)達(dá)，且業(yè)績突出，在河北省41家上市公司中，共有10家為保定市企業(yè)，占1/4保定市上市公司為：天威、樂凱、風(fēng)帆、天鵝、凌云、華夏科技、寶碩、長城、立中車輪、天威英利YGE河北省主要城市上市公司數(shù)目情況（家）保定石家莊唐山秦皇島10872保定以工創(chuàng)市，工業(yè)企業(yè)眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業(yè)也逐28高新區(qū)是政府規(guī)劃的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，電谷是其規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一，保定產(chǎn)業(yè)集群的形式日漸明晰高新開發(fā)區(qū)是政府規(guī)劃的主要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已形成軟件園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城3個園區(qū)，為保定工業(yè)的發(fā)展注入了新的活力保定高新區(qū)是國內(nèi)惟一的國家級新能源與能源設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地，其規(guī)劃的“電谷”著力于充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)技術(shù)的優(yōu)勢，打造‘中國電谷’，建立全國首座“太陽能之城”產(chǎn)業(yè)層面高新區(qū)電谷規(guī)劃示意圖電谷預(yù)計(jì)2015年開發(fā)面積達(dá)13萬平方公里，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1000億元目前，以天威保變、風(fēng)帆集團(tuán)為龍頭的輸變電產(chǎn)業(yè)、綠色儲能產(chǎn)業(yè)已在國內(nèi)相關(guān)行業(yè)中占據(jù)重要地位中國電谷已經(jīng)形成國內(nèi)唯一的集風(fēng)能、太陽能、輸變電、儲能、節(jié)能節(jié)電于一體的產(chǎn)業(yè)體系新能源，產(chǎn)業(yè)集群形式日趨明晰科技園工業(yè)園大學(xué)城高新區(qū)是政府規(guī)劃的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，電谷是其規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一，保定29保定城市化率低，隨著工業(yè)發(fā)展的帶動，城市化率的提升將帶來更多潛在客戶契機(jī)，城市建設(shè)進(jìn)程加速人口層面城市化率城市化率是反映一個城市發(fā)展與進(jìn)程情況的重要指標(biāo)，發(fā)展迅速良好的城市，城市化率保持在在50%以上，保定市城市化率為30%，處于較低水平，在河北省排名最后保定市非農(nóng)人口占總?cè)丝诘?6.8%，比重較低，農(nóng)業(yè)人口比重大工業(yè)是促進(jìn)城市化進(jìn)程的重要催化劑，隨著保定工業(yè)的發(fā)展，城市化率也將不斷提升，將為城市發(fā)展帶來更多的契機(jī)27.19唐山石家莊秦皇島廊坊張家口邯鄲滄州邢臺承德衡水保定48%43.96%42.89%42.82%39.45%38.93%37.51%36.02%34.35%33.68%31%河北各市城市化率排名情況保定城市化率低，隨著工業(yè)發(fā)展的帶動，城市化率的提升將帶來更多30宏觀發(fā)展背景小結(jié)保定市城市規(guī)模大，人口基數(shù)大，城市化率較低且農(nóng)人口占比高，城市化率提升的過程將帶來大量的房地產(chǎn)需求；保定市第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)層面相對穩(wěn)定；第三產(chǎn)業(yè)相對不夠發(fā)達(dá)；保定市人均收入較低，但整體消費(fèi)意愿較高，對餐飲、娛樂類消費(fèi)需求較大新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景樂觀，國家級高新區(qū)的確立為區(qū)域內(nèi)帶來了較多優(yōu)質(zhì)企業(yè)與高素質(zhì)并有一定支付能力的青年群體；宏觀發(fā)展背景小結(jié)保定市城市規(guī)模大，人口基數(shù)大，城市化率較低且31城市發(fā)展戰(zhàn)略－“北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提”，拉大城市框架，提高幅射力城市發(fā)展規(guī)劃保定城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃“一主三次”，形成以保定市為中心的經(jīng)濟(jì)板塊和以定州、涿州、“白溝·白洋淀溫泉城”為次中心的副經(jīng)濟(jì)板塊按規(guī)劃，到2020年，主次城市人口規(guī)模將占全市總?cè)丝?2%以上；GDP將占全市55%以上中心城區(qū)整體規(guī)劃實(shí)施“北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提“的空間戰(zhàn)略城市性質(zhì)確定為國家級歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進(jìn)制造業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地至2020年，中心城區(qū)城市人口180萬人，建設(shè)用地規(guī)模180平方公里保定中心城區(qū)規(guī)劃保定城市規(guī)劃突破行政區(qū)劃界限，強(qiáng)化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架城市發(fā)展戰(zhàn)略－“北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提”，拉大城市框架32保定市近期城市發(fā)展工作主要集中在舊城改造、城中村改造、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三個方面(2008年4月29日)根據(jù)省委辦公廳、省政府辦公廳《關(guān)于在全省開展城鎮(zhèn)面貌三年大變樣活動的通知》（冀辦字〔2008〕4號）精神，為加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程……重點(diǎn)圍繞“綠色生態(tài)、古城文化、城市交通、現(xiàn)代商貿(mào)、和諧宜居”5個方面，總投資約516。5億元，用3年左右時間，謀劃實(shí)施44項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目，努力實(shí)現(xiàn)城市面貌一年一大步、三年大變樣?！侗６ㄊ谐擎?zhèn)面貌三年大變樣實(shí)施意見》在城市發(fā)展總體戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，保定市按照河北省“三年大變樣”精神指示，展開城市的全面改造和治理，近期該工作主要包括三個方面：舊城改造：包括五拆、棚戶區(qū)改造、舊小區(qū)改造三個主要內(nèi)容城中村改造：計(jì)劃三年完成75個村的改造工作，2008年啟動39個城中村改造工作重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：對環(huán)境、水系、文化、交通、商貿(mào)進(jìn)行全面升級與建設(shè)城市發(fā)展規(guī)劃保定市近期城市發(fā)展工作主要集中在舊城改造、城中村改造、重大33萬博廣場與萬達(dá)商貿(mào)中心是城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的兩個重點(diǎn)項(xiàng)目，目前萬博廣場已經(jīng)動工萬博廣場工程規(guī)模：總建筑面積33萬平方米物業(yè)類型：地下三層（地下首層為沃爾瑪及其他商業(yè)，地下二、三層為停車竟設(shè)備用房），地上有一高200米的五星級酒店、六層（35米高）超級購物中心（內(nèi)有購物、真冰場、影城、餐飲及其它娛樂設(shè)施）、120米高公寓

建設(shè)地點(diǎn)：河北保定市中心東風(fēng)西路以北投資估算：約10億人民幣目前進(jìn)展：建設(shè)中萬達(dá)商貿(mào)中心投資估算：約30億人民幣物業(yè)類型：規(guī)劃建設(shè)金融貿(mào)易、商業(yè)、辦公、文化娛樂、居住、服務(wù)等項(xiàng)目；同時，修建陽光南大街及知青路，打造功能齊全、文化氣息濃郁的市民公共活動中心和商務(wù)區(qū)目前進(jìn)展：已聯(lián)系大連萬達(dá)集團(tuán)高層人士進(jìn)行實(shí)地勘察，土地使用及現(xiàn)狀情況調(diào)查摸底、錄像和用地初步測算、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件擬定等前期準(zhǔn)備工作已完成萬博廣場規(guī)劃意向圖城市發(fā)展規(guī)劃萬博廣場燕趙國際萬達(dá)商貿(mào)中心萬博廣場與萬達(dá)商貿(mào)中心是城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的兩個重點(diǎn)項(xiàng)目，目前34大型零售類商業(yè)研究休閑、餐飲、娛樂業(yè)市場研究同類項(xiàng)目競爭分析小結(jié)商業(yè)市場研究Part3大型零售類商業(yè)研究商業(yè)市場研究Part335保定商業(yè)發(fā)展歷程——三足鼎立裕華路商圈其中以裕華路、永華大街、蓮池大街聚集形成的商業(yè)區(qū)，自20世紀(jì)50年代建成以來逐漸發(fā)展成為保定市最為繁華、最有影響力的商圈。時代商圈朝陽大街的時代商圈前幾年商業(yè)、商務(wù)、金融發(fā)展迅速，以朝陽大街和東風(fēng)路為核心形成了保定城市的新中軸，成為繼裕華路商圈之后的又一成熟商圈。高區(qū)商圈高區(qū)商圈是最新發(fā)展起來的最具現(xiàn)代化氣息的商圈。也是代表保定高端消費(fèi)的主要場所，聚集了大批中、外商業(yè)品牌。中生代新生代古生代源起序列特征描述影響力大，成熟也陳舊的消費(fèi)圈現(xiàn)代高端消費(fèi)中心消費(fèi)升級圈城市核心職能性中軸，成熟全面，經(jīng)濟(jì)輻射圈格局奠定保定商業(yè)發(fā)展歷程——三足鼎立裕華路商圈中生代新生代古生代源起36保百大樓北國商城裕華金街商業(yè)大廈總購頤高數(shù)碼裕華小商品城鐘樓商廈裕華名品保定商場明華電腦城財(cái)滿街裕華路商圈保百大樓北國商城裕華金街商業(yè)大廈總購頤高數(shù)碼裕華小商品城鐘樓37保定百貨大樓開業(yè)：1994年1月1日業(yè)態(tài)：傳統(tǒng)百貨、集購物、休閑為一體的綜合性商廈營業(yè)面積：1.3萬平方米成功點(diǎn)：產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、信譽(yù)具有良好的口碑裕華路商圈——代表項(xiàng)目北國商城業(yè)態(tài)：百貨商場成功點(diǎn)：保定新興的百貨商場之一，位居保定商業(yè)第二梯隊(duì)之首。石家莊北國集團(tuán)運(yùn)營，定位時尚、前沿，重品牌。以購物返券（保定第一家推出）的營銷手段吸引大量客流，最終獲得市場認(rèn)同。保定百貨大樓裕華路商圈——代表項(xiàng)目北國商城38裕華金街：業(yè)態(tài)：沿街獨(dú)立商鋪，不存在運(yùn)營問題，樓上為寫字樓商業(yè)大廈：業(yè)態(tài)：鞋城保定市及裕華路最早的百貨商場之一，后北國、時代等新興商場的啟動后，外部形象落伍，內(nèi)部規(guī)劃落后。2009年進(jìn)行內(nèi)外裝修，現(xiàn)轉(zhuǎn)型成專業(yè)鞋城——云柏鞋業(yè)進(jìn)駐?？傎彛簶I(yè)態(tài)：電器開業(yè)之初超市在保定剛剛興起，人流客流較多，裕華路多個百貨商場競爭激烈導(dǎo)致歇業(yè)。過程中幾次轉(zhuǎn)型未獲成功，現(xiàn)一層引進(jìn)蘇寧電器，三層健身中心。頤高數(shù)碼廣場：業(yè)態(tài)：專業(yè)市場最早的君悅購物廣場，定位時尚高端，因商業(yè)模式雷同競爭激烈，最終倒閉。后以中環(huán)百貨的名義進(jìn)行招商但未開業(yè)，2008年轉(zhuǎn)型數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場獲得成功。保定商場、鐘樓商廈：業(yè)態(tài)：百貨商場保定最早的百貨商場之一，與新興百貨商場的競爭中，此兩個商場找準(zhǔn)定位，定位中端品牌，主要受眾定位縣城客戶及中老年客戶，因此多年來在裕華路商業(yè)的搏殺中始終擁有一批固定的客戶。其中鐘樓商廈中電器部分經(jīng)營良好。裕華路商圈——其他裕華金街：裕華路商圈——其他39時代商廈大世界香江好天地新高點(diǎn)家具國貿(mào)新天地百貨燕趙國際（樂購）萬博廣場（沃爾瑪）早市時代商圈時代商廈大世界香江好天地新高點(diǎn)家具國貿(mào)新天地百貨燕趙國際萬博40時代商廈業(yè)態(tài)：百貨商場時代商圈的領(lǐng)航者，新市中心最早的百貨商場。成功點(diǎn)：隨保百、北國的發(fā)展，時代商廈的配套略顯落后，經(jīng)營品牌走中端路線，百貨部分逐漸衰弱，一樓的食品種類豐富，獨(dú)有的傳統(tǒng)面點(diǎn)成為時代的一大特色。時代商圈——代表項(xiàng)目時代商廈時代商圈——代表項(xiàng)目41國貿(mào)商廈業(yè)態(tài)：百貨商場，倒閉失敗點(diǎn)：定位百貨商場，與時代、新天地品牌基本一致，商城之間距離不足50米，形成惡性競爭；產(chǎn)權(quán)商鋪，完成開發(fā)及回收投資后忽視商場運(yùn)營。時代商圈——代表項(xiàng)目國貿(mào)大廈國貿(mào)商廈時代商圈——代表項(xiàng)目國貿(mào)大廈42大世界商業(yè)城——新百世名品保定最早的大型商場之一，開業(yè)之初鼎盛一時，后漸漸衰落；直到新百世品牌服飾入住，憑借時尚的女裝帶來了第二個春天，以中端品位為主，有一定的忠實(shí)客戶。早市——布藝服裝跳蚤市場最初是大型早市，由于產(chǎn)品價格便宜、種類豐富慢慢形成全天候跳蚤市場。窗簾和布藝產(chǎn)品是它的一大特色。新天地百貨一樓鞋品種類豐富、特有品牌，加上常舉辦品牌折扣特賣，成為一大特色。另外部分少女裝特色品牌和品牌折扣店入駐，吸引了大批學(xué)生到此購物。新高點(diǎn)家居專業(yè)家居市場，曲美品牌香江好天地

業(yè)態(tài)：家居體驗(yàn)館，專業(yè)市場廣州香江集團(tuán)運(yùn)營，實(shí)力及口碑，即將開業(yè)。時代商圈——其他新天地百貨大世界商業(yè)城大世界商業(yè)城——新百世名品時代商圈——其他新天地百貨大世界商43保百購物廣場惠友超市九號國際城京海高區(qū)商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海高區(qū)商圈44保百購物廣場業(yè)態(tài)：超市+百貨商場規(guī)模：地處保定市高檔消費(fèi)區(qū)，總面積7.5萬余㎡，大型現(xiàn)代綜合商廈。停車：東、南、北三側(cè)設(shè)有總面積1.8萬㎡的免費(fèi)停車場，可同時容納500余輛轎車和3000余輛自行車，為河北之最。4F精品男裝、精品女裝、商務(wù)休閑、皮革精品、名品襯衣、褲裝系列3F少淑裝、運(yùn)動系列、休閑系列童裝天地、羽絨服、羊絨毛衫、名品內(nèi)衣、家居床品2F化妝品、精品總匯、名表珠寶、現(xiàn)代辦公、箱包皮具、家用電器1F高檔煙酒、保健食品、糧油調(diào)料、休閑食品、生鮮熟食、日用百貨高區(qū)商圈——代表項(xiàng)目保百購物廣場4F精品男裝、精品女裝、商務(wù)休閑、皮革精品、名品45京海世貿(mào)廣場業(yè)態(tài)：百貨商場，倒閉失敗點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)商鋪，銷售、招商階段成功過關(guān)，但運(yùn)營管理及培育市場方面極不成熟。定位百貨商場，同質(zhì)化嚴(yán)重，又無法與保百的信譽(yù)及品質(zhì)抗衡，以失敗告終。高區(qū)商圈——代表項(xiàng)目京海世貿(mào)廣場高區(qū)商圈——代表項(xiàng)目46惠友超市業(yè)態(tài)：超市保定品牌連鎖超市，隸屬保定商場集團(tuán)，在市內(nèi)有16家分店，面向工薪，價位實(shí)惠。高區(qū)鑫豐市場業(yè)態(tài)：專業(yè)市場鑫豐市場以“市場群體”的姿態(tài)雄居保定裝飾裝修行業(yè)之首，鑫豐高開區(qū)市場建于2002年，營業(yè)面積約1萬平米。主營建材、玻璃、木地板、地磚、不銹鋼制品、建筑陶瓷區(qū)、各類五金、油漆、燈飾等。高區(qū)商圈——其他惠友超市高區(qū)商圈——其他47值得一提東風(fēng)商貿(mào)廣場（北京華聯(lián)超市）業(yè)態(tài)：超市+潮流街形式：產(chǎn)權(quán)鋪是目前保定市產(chǎn)權(quán)商業(yè)經(jīng)營較好的商場。2000開業(yè)的北京華聯(lián)初期定位于大型綜合商城，但以失敗告終，后來又經(jīng)歷了三起三落，進(jìn)行不斷的嘗試找準(zhǔn)定位，潮流、時尚的中低端品牌，目標(biāo)客戶定位年輕人，以時尚小女生、學(xué)生為主，形成了今天的局面。值得一提東風(fēng)商貿(mào)廣場（北京華聯(lián)超市）48成敗啟示錄保百購物廣場時代商廈北國商城商家自持培育市場成功定位京海世貿(mào)廣場國貿(mào)大廈產(chǎn)權(quán)分割業(yè)態(tài)重合啟示差異化：個性化定位是本案制勝的關(guān)鍵，避免與保百業(yè)態(tài)重合形成惡性競爭；借勢：資源互補(bǔ)型商業(yè)，利用高區(qū)成熟的配套資源引導(dǎo)目的性特定消費(fèi)。成敗啟示錄保百購物廣場商家自持京海世貿(mào)廣場產(chǎn)權(quán)分割啟示差異化49保定市依區(qū)域初步形成三大商圈，商業(yè)市場出現(xiàn)細(xì)分，基本完成商業(yè)進(jìn)化過程。高區(qū)商圈特色：以保百購物廣場為代表保百購物廣場是目前保定市場上最高端的綜合性商場認(rèn)知度高，設(shè)施及裝修檔次較高裕華路商圈特色：以傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)為核心，經(jīng)營品類齊全，定位以中端日常消費(fèi)為主客戶呈現(xiàn)年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客戶在市內(nèi)的主要消費(fèi)地已出現(xiàn)明確市場細(xì)分，有國美、電子城、茶葉城、小商品批發(fā)城等專業(yè)市場時代商圈特色：以時代、新天地百貨等為代表是市區(qū)居民主流消費(fèi)地，定位中高端經(jīng)歷一段時間積累，市場認(rèn)知度高，價格相對較高，客流旺盛附近將有萬博商貿(mào)廣場、萬達(dá)商貿(mào)中心、燕趙國際等高端新項(xiàng)目出現(xiàn)，整個新市區(qū)商圈處于逐步提升的過程之中商業(yè)格局時代商圈裕華路商圈高區(qū)商圈保定市依區(qū)域初步形成三大商圈，商業(yè)市場出現(xiàn)細(xì)分，基本完成商業(yè)50大型零售類商業(yè)市場研究小結(jié)從商業(yè)整體市場來看，目前已經(jīng)形成三個核心商圈，商業(yè)市場出現(xiàn)細(xì)分，商業(yè)檔次及氛圍逐步提升；目前的保定的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)基本完成了從傳統(tǒng)百貨——新型購物中心——綜合性ShoppingMall的進(jìn)化過程；但是從功能上缺乏新型的商業(yè)模式，基本上仍以購物為主，特色化、主題性、體驗(yàn)型商業(yè)模式缺失。大型零售類商業(yè)市場研究小結(jié)從商業(yè)整體市場來看，目前已經(jīng)形成三51人均消費(fèi)菜系特色經(jīng)營狀況美食山約130中餐館保定餐飲業(yè)巨鱷，主推健康菜系，口味、品位、服務(wù)均列保定之首商務(wù)型為主經(jīng)營良好，具有良好的口碑國際俱樂部約100中/西餐集商住、飲食、商務(wù)談判、娛樂休閑、健身洗浴于一體的五星級綜合酒店商務(wù)型為主經(jīng)營良好，具有良好的口碑老城根約50火鍋舉保定火鍋金牌，致力于火鍋新品開發(fā)綜合型市場認(rèn)可度極高，經(jīng)營狀況良好高區(qū)特色餐飲休閑、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)市場研究——保定具有良好的餐飲業(yè)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目所在區(qū)域餐飲、休閑、娛樂配套相對完善。人均消費(fèi)菜系特色經(jīng)營狀況美食山約130中餐館保定餐飲業(yè)巨鱷，52西餐金漢斯；羅麥斯；九仟味；仙蹤林；瑪雅紅酒烤肉坊；九方格；上島咖啡；萊克自助；德克士；意大利比薩；柏拉圖西餐廳西餐廳大多集中于高新區(qū)，特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)雅，便捷，簡單，適合非正式會晤，朋友交流人均消費(fèi)：20-50元消費(fèi)客群：中青年人、商務(wù)人士為主經(jīng)營狀況：經(jīng)營良好，有固定的消費(fèi)客群西餐金漢斯；羅麥斯；九仟味；仙蹤林；瑪雅紅酒烤肉坊；九方格；53商業(yè)市場研究總結(jié)大型零售業(yè)市場餐飲休閑娛樂類市場區(qū)域商業(yè)環(huán)境大型零售業(yè)市場主要集中在三大核心商圈，以傳統(tǒng)百貨和超市為主，缺乏現(xiàn)代化的、體驗(yàn)型、主題型的商業(yè)類型。餐飲休閑娛樂類市場消費(fèi)場所分布不均，部分集中在高星級酒店、高區(qū)國際俱樂部等高端場所，具備良好的市場基礎(chǔ)市場需求非常旺盛區(qū)域商業(yè)環(huán)境有中高檔餐飲、休閑、娛樂等配套。區(qū)域內(nèi)有一定量的居住區(qū)，有一定的人流聚集，傳統(tǒng)生活配套相對完善，缺乏新型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。商業(yè)市場研究總結(jié)大型零售業(yè)市場餐飲休閑娛樂類市場區(qū)域商業(yè)環(huán)境區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)市場分析小結(jié)辦公物業(yè)市場研究Part4區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)市場分析辦公物業(yè)市場研究Part455保定寫字樓市場名稱業(yè)態(tài)概況備注百世開利大廈寫字樓保定市內(nèi)最早的寫字樓之一，兩部電梯，獨(dú)立衛(wèi)生間。因其地理位置優(yōu)越，出租率較高。5－8層辦公，9－18層寫字樓。18-24元/㎡·月車位70元/月國貿(mào)寫字樓以年返租6%形式銷售，商務(wù)中心代為出租。雖然國貿(mào)商場已經(jīng)關(guān)閉，但寫字樓的出租情況一直不錯。公共衛(wèi)生間。18-23元/㎡·月車在外面流動停車世紀(jì)大廈寫字樓地理位置優(yōu)越，當(dāng)初銷售情況不佳。出租情況也不及其它寫字樓。公共衛(wèi)生間。25元/㎡·月物業(yè)全免發(fā)展大廈寫字樓位于高區(qū)核心區(qū)位，地理位置優(yōu)越。公共衛(wèi)生間。21元/㎡·月車位全免費(fèi)朝陽財(cái)智中心LOFT寫字樓高區(qū)核心區(qū)位，LOFT的產(chǎn)品特色使租金水平高。整體體量不大，只有4層。樓上為法院宿舍樓。33元/㎡·月同美酒店酒店式公寓高區(qū)核心區(qū)位，酒店公寓為主，少量寫字樓，區(qū)域認(rèn)可度較高。30/㎡·月興遠(yuǎn)現(xiàn)代城公寓80-90%的為辦公，區(qū)域認(rèn)可度高，出租率相當(dāng)高。無論租金還是入住率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一路之隔的九號公寓。30元/㎡·月恒通財(cái)富中心寫字樓酒店式公寓，以返租的形式銷售。是保定酒店式公寓的最成功的案例。36/㎡·月GOGO寫字樓4層以上3700元/㎡，整層銷售。已建成榮域鉑庭3-16寫字樓40-200㎡可分割，均價4000元/㎡準(zhǔn)現(xiàn)房佰盛國際公寓公寓保定較早的商住公寓，精裝修得到市場認(rèn)可，早已銷售完畢。辦公與自住各占一半。16元/㎡·月保定寫字樓市場名稱業(yè)態(tài)概況備注百世開利大廈寫字樓保定市內(nèi)最56目前保定很多公司辦公地點(diǎn)選擇在住宅或商住物業(yè)，以住宅代替辦公功能，純寫字樓的空置率要相對更高一些?？梢钥紤]引入soho這個概念迎合這個市場需求；結(jié)合保定市的房地產(chǎn)發(fā)展階段，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r分析，對于三線城市，目前純寫字樓類物業(yè)的開發(fā)時機(jī)并不成熟，市場發(fā)展空間相對有限；從租金狀況可以看出，目前保定市的寫字樓，包括商務(wù)公寓類寫字樓的租金價格區(qū)間在0.7—1.2元/㎡，相對于商住公寓產(chǎn)品，市場價值并不高，投資價值不大，因此開發(fā)純寫字樓的存在較大市場風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)目前保定很多公司辦公地點(diǎn)選擇在住宅或商住物業(yè)，以住宅代替辦公57酒店物業(yè)市場研究Part5區(qū)域內(nèi)酒店項(xiàng)目掃描小結(jié)酒店物業(yè)市場研究Part5區(qū)域內(nèi)酒店項(xiàng)目掃描58區(qū)域內(nèi)酒店掃描世紀(jì)大廈金鵬大廈華海大廈發(fā)展大廈恒通財(cái)富中心星光酒店同美酒店財(cái)智中心本案電谷錦江酒店凱悅國際電谷錦江恒通財(cái)富中心恒通財(cái)富中心同美酒店星光大廈區(qū)域內(nèi)酒店掃描世紀(jì)大廈金鵬大廈華海大廈發(fā)展大廈恒通財(cái)富中心星59星級代表酒店掛牌標(biāo)間價特點(diǎn)經(jīng)營狀況平均入住率五星及準(zhǔn)五星電谷錦江699商務(wù)型酒店良好60%以上星光大廈660商務(wù)型酒店良好四星及準(zhǔn)四星國際俱樂部398休閑、娛樂良好恒通財(cái)富中心498商務(wù)型酒店良好華中假日酒店500商務(wù)型酒店良好三星及以下經(jīng)濟(jì)型酒店同美酒店458商務(wù)型酒店良好城市之家198經(jīng)濟(jì)快捷良好區(qū)域內(nèi)酒店掃描特征：1、旅游城市的特性，旅游資源對酒店的入住率具有促進(jìn)作用；2、高區(qū)現(xiàn)有酒店以中高檔次為主，商務(wù)辦公型居多，經(jīng)營狀況良好；3、價格經(jīng)濟(jì)、資源鏈接性強(qiáng)的品牌經(jīng)濟(jì)型快捷酒店，市場前景廣闊；4、酒店對商務(wù)辦公形象具有提升帶動作用，資源共享，便利性強(qiáng)；星級代表酒店掛牌標(biāo)間價特點(diǎn)經(jīng)營狀況平均入住率五星及準(zhǔn)五星電谷60

2.定位篇2.定位篇61集中商業(yè)定位研究Part2酒店物業(yè)定位研究Part4辦公類物業(yè)定位研究Part3項(xiàng)目定位研究思路項(xiàng)目發(fā)展方向研探Part1項(xiàng)目發(fā)展策略及整體定位Part5集中商業(yè)定位研究Part2酒店物業(yè)定位研究Part4辦公類物62本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會研究發(fā)展機(jī)會本體條件市場機(jī)會消費(fèi)者需求市場環(huán)境本體條件競爭分析本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會研究發(fā)展機(jī)會本體條件市場機(jī)會消費(fèi)者需求市場63

商業(yè)發(fā)展機(jī)會研究——本體優(yōu)勢挖掘本體條件：區(qū)位：國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；位于三個城市經(jīng)濟(jì)極點(diǎn)的黃金分割點(diǎn)位置，商業(yè)吸附力強(qiáng)周邊成熟生活區(qū)，配套齊全緊臨城市主干道、交通優(yōu)勢明顯商業(yè)昭示性好，商業(yè)價值較大地塊條件：地塊平整，進(jìn)入性好商業(yè)規(guī)模適中項(xiàng)目優(yōu)勢分析：位于高開區(qū)，未來入住優(yōu)勢企業(yè)多，未來就業(yè)及常駐人口規(guī)模大。為本項(xiàng)目商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。周邊消費(fèi)人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化層次方面較高，是一群素質(zhì)相對高的中高端消費(fèi)的青年群體，本項(xiàng)目應(yīng)抓住機(jī)會。項(xiàng)目自身規(guī)模適中，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，易于開發(fā)，可以在建筑形式或建筑主題上尋求突破。商業(yè)發(fā)展機(jī)會研究——本體優(yōu)勢挖掘本體條件：項(xiàng)目優(yōu)勢分析：64

商業(yè)發(fā)展機(jī)會研究——市場機(jī)會分析市場環(huán)境：保定市第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并發(fā)展良好；第三產(chǎn)業(yè)相對不夠發(fā)達(dá)國家級高新區(qū)的確立為區(qū)域內(nèi)帶來了較多優(yōu)質(zhì)企業(yè)與高素質(zhì)并有一定支付能力的人群；保定市人均收入較低，但整體消費(fèi)意愿較高，對餐飲、娛樂類消費(fèi)需求較大；已經(jīng)形成三個核心商圈，商業(yè)市場出現(xiàn)細(xì)分，基本完成了從傳統(tǒng)百貨—新型購物中心—綜合性ShoppingMall的進(jìn)化過程，但是從功能上缺乏新型的商業(yè)模式，基本上仍以購物為主。項(xiàng)目機(jī)會思考：純寫字樓物業(yè)開發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資型商住類公寓活產(chǎn)權(quán)酒店是本項(xiàng)目的發(fā)展方向；產(chǎn)業(yè)園帶來的高素質(zhì)、高收入人群為本項(xiàng)目奠定客源基礎(chǔ)，但同時他們的消費(fèi)層次對商業(yè)的要求更高，需要有新型的業(yè)態(tài)、商業(yè)模式來呼應(yīng)；餐飲、休閑、娛樂是必修課，但需要在品類、檔次等方面進(jìn)行合理篩選；發(fā)展主題化、體驗(yàn)型的新型特色商業(yè)模式是本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。商業(yè)發(fā)展機(jī)會研究——市場機(jī)會分析市場環(huán)境：項(xiàng)目機(jī)會思考：65同類項(xiàng)目潛在供應(yīng)以及競爭分析九號國際城萬博廣場燕趙國際世紀(jì)財(cái)富廣場本案待建與待開發(fā)的城市綜合體同類項(xiàng)目潛在供應(yīng)以及競爭分析九號國際城萬博廣場燕趙國際世紀(jì)財(cái)66潛在商業(yè)供應(yīng)

名稱：萬博廣場開發(fā)商：恒祥房地產(chǎn)類別：綜合體面積：營業(yè)面積約21萬㎡優(yōu)勢：引進(jìn)世界500強(qiáng)沃爾瑪超市，51層高218米五星級酒店，120米高的高檔寫字樓。狀態(tài)：

2009年5月17日已動工，預(yù)計(jì)2012年底全部完工。

名稱：燕趙商務(wù)中心開發(fā)商：領(lǐng)創(chuàng)房地產(chǎn)類別：城市綜合體面積：約10萬㎡優(yōu)勢：引進(jìn)世界500強(qiáng)樂購超市，寫字樓、公寓。狀態(tài)：售樓部已建成，預(yù)計(jì)年內(nèi)推廣銷售。潛在商業(yè)供應(yīng)名稱：萬博廣場名稱：燕趙商務(wù)中心67名稱：世紀(jì)財(cái)富廣場開發(fā)商：華創(chuàng)房地產(chǎn)類別：城市綜合體面積：約14萬㎡優(yōu)勢：集高檔百貨、國際超市、現(xiàn)代影城、高檔酒店、智能公寓、多功能影城、甲級寫字樓和時尚娛樂于一體的城市中心商業(yè)旗艦。狀態(tài)：拆遷完畢名稱：九號國際城開發(fā)商：正譽(yù)集團(tuán)類別：HOPSCA城市綜合體面積：營業(yè)面積約10萬㎡優(yōu)勢：高區(qū)核心區(qū)位狀態(tài)：售樓部已建成，預(yù)計(jì)年內(nèi)推廣銷售，存在拆遷問題。名稱：世紀(jì)財(cái)富廣場名稱：九號國際城68未來2-3年內(nèi)，城市綜合體市場、百貨商場供應(yīng)量大，競爭激烈沃爾瑪、樂購等國際品牌進(jìn)駐提升保定整體商業(yè)形象延續(xù)裕華路、時代、高區(qū)商圈三足鼎立的格局，時代、高區(qū)商圈的發(fā)展更具市場競爭力業(yè)態(tài)定位差異化、商業(yè)功能互補(bǔ)，發(fā)展新型體驗(yàn)式、主題化、目的地型商業(yè)，避開與保百、九號國際城的直面競爭是本案的根本出路。小結(jié)未來2-3年內(nèi)，城市綜合體市場、百貨商場供應(yīng)量大，競爭激烈業(yè)69商業(yè)整體定位原則

根據(jù)項(xiàng)目前期整體市場研究，結(jié)合項(xiàng)目整體空間規(guī)劃、項(xiàng)目各方面工作進(jìn)展?fàn)顩r等條件，對項(xiàng)目商業(yè)整體發(fā)展業(yè)態(tài)等進(jìn)行確定，在此部分工作中，將遵循如下的原則和目標(biāo)：符合保定商業(yè)市場特點(diǎn)及發(fā)展趨勢，符合項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展需要整體定位差異化，總體商業(yè)布局完整、業(yè)態(tài)準(zhǔn)確可行、功能完備、區(qū)域劃分清晰合理創(chuàng)造新型商業(yè)概念，營造亮點(diǎn)，利于傳播，提升形象以提升形象商業(yè)運(yùn)營為出發(fā)點(diǎn)，商鋪營銷為基準(zhǔn)點(diǎn)，最大程度的推動項(xiàng)目商鋪銷售工作保證項(xiàng)目商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)定運(yùn)營最大化商業(yè)價值商業(yè)整體定位原則70根據(jù)對本項(xiàng)目前期市場調(diào)研的系統(tǒng)工作，我司認(rèn)為，以下主題的確定符合項(xiàng)目整體經(jīng)營的特點(diǎn)和訴求，能夠準(zhǔn)確的表達(dá)項(xiàng)目的發(fā)展方向。大餐飲、大娛樂、大休閑帶動購物人潮，打造保定地區(qū)第四代ShoppingMall引領(lǐng)潮流、打造時尚地標(biāo)彰顯特色化、業(yè)態(tài)業(yè)種齊全、大眾時尚的目標(biāo)市場定位突出以休閑、娛樂、餐飲帶動購物的經(jīng)營理念滿足一站式購物理念項(xiàng)目整體定位理念

根據(jù)對本項(xiàng)目前期市場調(diào)研的系統(tǒng)工作，我司認(rèn)為，以下主題的確定71項(xiàng)目整體定位理念

結(jié)合項(xiàng)目定位理念，同時考慮商業(yè)經(jīng)營，特別是商鋪銷售的需要，我司對上述理念進(jìn)行了整合，從而體現(xiàn)本項(xiàng)目核心經(jīng)營理念和投資價值。全業(yè)態(tài)、全客群、全天候商業(yè)環(huán)繞情景式潮人街區(qū)娛樂、休閑商業(yè)區(qū)特色主題商業(yè)多功能、特色化商業(yè)中心特色主題餐飲項(xiàng)目整體定位理念72社區(qū)級配套區(qū)域級配套城市級配套24小時便利店（如7-11）機(jī)票預(yù)訂旅行社干洗連鎖店知名品牌幼教機(jī)構(gòu)影院KTV等綜合娛樂中心精品購物或名品折扣城市休閑設(shè)施（如旋轉(zhuǎn)木馬）…大型品牌餐飲連鎖兒童主題商業(yè)廣場（如愛樂園等）功能分級與擬發(fā)展業(yè)態(tài)——餐飲+休閑+娛樂+精品購物

突出體驗(yàn)型目的地型消費(fèi)社區(qū)級配套區(qū)域級配套城市級配套24小時便利店（如7-11）73本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能詮釋——時尚生活模式落實(shí)的總體方向，是發(fā)展以下的時尚生活模式：一個活動不息的集時尚、潮流、康怡、體育、活動的休閑購物中心帶領(lǐng)全保定市的時尚生活中心潮流先行者大型活動中心多元化購物、活動互動的樂園餐飲娛樂中心文化藝術(shù)匯聚氛圍體驗(yàn)文化場地本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能詮釋——時尚生活模式落實(shí)的總體方向，是發(fā)展以下74商業(yè)各樓層業(yè)態(tài)主題設(shè)計(jì)——悅動悅精彩精品超市/特色餐飲溜冰場等B1時尚集成店/旗艦店F1時尚集成店/旗艦店F2兒童天地/影像/數(shù)碼動漫玩具/創(chuàng)意禮品F3美食嘉年華/KTV等F4影城/電玩中心等F5異彩紛呈生活大道精彩無限潮人工社都市悅章時尚空間炫動青春創(chuàng)意舞臺愉悅盛宴歡聚一堂悠然自得休閑地帶商業(yè)各樓層業(yè)態(tài)主題設(shè)計(jì)——悅動悅精彩精品超市/特色75完

整

的

業(yè)

態(tài)

組

合

模

式最壯觀的時尚店旗艦群最豐富的餐飲組合建筑形式保定城市新地標(biāo)新青年時尚休閑生活廣場完整的業(yè)態(tài)組合模式最壯觀的時尚店旗艦群最豐富76商業(yè)區(qū)意向——美食嘉年華商業(yè)區(qū)意向——美食嘉年華77商業(yè)區(qū)意向——影院商業(yè)區(qū)意向——影院78商業(yè)區(qū)意向——電玩城商業(yè)區(qū)意向——電玩城79商業(yè)區(qū)意向——精品購物商業(yè)區(qū)意向——精品購物80商業(yè)區(qū)意向——地下一層精品超市：可引進(jìn)7-11或屈臣氏商業(yè)區(qū)意向——地下一層精品超市：可引進(jìn)7-11或屈臣氏81現(xiàn)場裝修形象—公共區(qū)域現(xiàn)場裝修形象—公共區(qū)域82現(xiàn)場裝修形象—店鋪形象現(xiàn)場裝修形象—店鋪形象83現(xiàn)場裝修形象—圍板及導(dǎo)識系統(tǒng)現(xiàn)場裝修形象—圍板及導(dǎo)識系統(tǒng)84本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能詮釋——多元化主題設(shè)計(jì)，體驗(yàn)型商業(yè)空間塑造項(xiàng)目應(yīng)是有一個或多個主題，消費(fèi)者可以在這里玩樂，休閑和購物因此在設(shè)施上，我們亦須有別于一般商場，要配合各類文化娛樂、康體潮流的活動，這些活動包括：露天音樂會體育競技賽各類演藝活動潮流活動時尚派對時裝表演藝術(shù)展示行為藝術(shù)自由表演空間本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能詮釋——多元化主題設(shè)計(jì)，體驗(yàn)型商業(yè)空間塑造項(xiàng)目85樂隊(duì)現(xiàn)場表演Bandliveshow樂隊(duì)現(xiàn)場表演Bandliveshow86XLIFEB2B1魅力glamourelectronicdisco室內(nèi)音樂

XLIFEB2B1魅力glamourelectronicd87F1F2優(yōu)雅elegant性感sexyjazzysoftrock室內(nèi)音樂

F1F2優(yōu)雅elegant性感sexyjazzysoftr88F3F4時尚trendy沖撞crashelectrorock室內(nèi)音樂

F3F4時尚trendy沖撞crashelectrorock89F5F6運(yùn)動sporty愉悅happyhiphoppop室內(nèi)音樂

F5F6運(yùn)動sporty愉悅happyhiphoppop室90rockForthoseaboutto創(chuàng)意舞臺SparklingstagerockForthoseaboutto創(chuàng)意舞臺Spar915x2m現(xiàn)場作畫藝術(shù)家Frenchartist5x2m現(xiàn)場作畫藝術(shù)家Frenchartist92數(shù)碼電子剪彩Ribboncutting數(shù)碼電子剪彩Ribboncutting93電子煙花Digitalfireworks電子煙花Digitalfireworks94創(chuàng)意峰會每一個帳篷可以與品牌合作激發(fā)年輕人的創(chuàng)作涂鴉創(chuàng)作我的跑鞋，我主張創(chuàng)意峰會每一個帳篷可以與品牌合作涂鴉創(chuàng)作我的跑鞋，95本項(xiàng)目公寓及寫字樓部分發(fā)展策略——建外SOHO案例研究案例的適用性建外SOHO與本項(xiàng)目相似點(diǎn)：位于商務(wù)中心區(qū)的綜合體項(xiàng)目；項(xiàng)目需要全部變現(xiàn)；項(xiàng)目包含的功能相同；不同點(diǎn)建外SOHO開發(fā)商品牌效益高，具有較多的品牌追隨者；建外SOHO的規(guī)模較大；處于商務(wù)核心區(qū)。本項(xiàng)目公寓及寫字樓部分發(fā)展策略——建外SOHO案例研究案例的96案例——北京建外SOHO地理位置：項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。項(xiàng)目性質(zhì)：項(xiàng)目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)SOHO現(xiàn)代城案例地理位置：項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十97以商務(wù)公寓為主體，輔以一定量的寫字樓和商業(yè)街2棟寫字樓+18棟商務(wù)公寓+4棟SOHO別墅+l6條小街+300個店鋪項(xiàng)目總規(guī)模70萬平米，以公寓為主，包括18棟商務(wù)公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO別墅、l6條小街、300個店鋪建外SOHO物業(yè)配比以商務(wù)公寓為主體，輔以一定量的寫字樓和商業(yè)街2棟寫字樓+18982棟364套SOHO辦公SOHO公寓是混合和模糊的，可以辦公可以居住，這里為辦公和生活提供了無數(shù)種可能性。SOHO商鋪全部沿市政道路和內(nèi)部小街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出，面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊全。SOHO辦公樓各單元均有獨(dú)立入口，靈活的室內(nèi)空間分割方式。18棟2069套SOHO公寓16條步行小街，300個沿街店鋪

商務(wù)公寓面對SOHO客戶，寫字樓面對高端商務(wù)客戶，特色商業(yè)成為區(qū)域級商業(yè)活力中心建外SOHO物業(yè)功能2棟364套SOHO辦公SOHO公寓是混合和模糊的，可以辦公99分組團(tuán)滾動開發(fā)，以價值高形象好的物業(yè)拉高整體價值4AB71896310131112141516171852公寓寫字樓商業(yè)⑥⑦①②④⑤⑤③建外SOHO開發(fā)順序分組團(tuán)滾動開發(fā)，以價值高形象好的物業(yè)拉高整體價值4AB718100北京建外SOHO銷售順序及對項(xiàng)目的貢獻(xiàn)02.61#、2#公寓（1期）（12000-13000元/平米）回流資金A、B寫字樓02.10（15000元/平米）樹立形象寫字樓商業(yè)拍賣東區(qū)公寓商業(yè)銷售帶動人氣賺取價值3#、4#、5#、7#、8#公寓（2期）04（18000元/平米）10#-16#公寓（4、5期）（17000元/平米）保證持續(xù)的現(xiàn)金流05.917#、18#公寓（7期）（17000元/平米）平衡風(fēng)險(xiǎn)西區(qū)公寓商業(yè)銷售賺取利潤6#、9#公寓（6期）（19000元/平米）賺取利潤回收資金4AB718963101311121415161718521、2期3期4期5期6期7期北京建外SOHO銷售順序及對項(xiàng)目的貢獻(xiàn)02.61#、2#公寓101案例給本項(xiàng)目的啟示

以中-高-中的開發(fā)順序，保證最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目價值，獲取超額利潤第一步：地塊中物業(yè)價值中等的部分：以一般市場價格入市，保證前期資金回收第二步：地塊中物業(yè)價值較高的部分：作為項(xiàng)目的價值標(biāo)桿，帶動地段價值的整體提升第三步：地塊中物業(yè)價值中等的部分：低價值部分由于整體價值的提升也能實(shí)現(xiàn)較高的價格多類型產(chǎn)品組合，對項(xiàng)目貢獻(xiàn)不同的價值樹立形象，奠定項(xiàng)目整體高價值——高等級寫字樓聚集人氣——商業(yè)實(shí)現(xiàn)超額利潤——商業(yè)平穩(wěn)進(jìn)入市場，啟動項(xiàng)目——住宅先期回收資金——住宅保證項(xiàng)目持續(xù)的現(xiàn)金流——住宅在實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)的基礎(chǔ)上盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)，因此以商務(wù)公寓和酒店式公寓等彈性物業(yè)為主體，寫字樓作為補(bǔ)充物業(yè)；案例給本項(xiàng)目的啟示以中-高-中的102本項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)定位產(chǎn)權(quán)酒店商務(wù)辦公大型餐飲精品購物配套服務(wù)主題娛樂酒店式公寓本項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)定位產(chǎn)權(quán)酒店商務(wù)辦公大型餐飲精品購物主題娛樂酒103各功能部分的規(guī)模建議酒店1萬商業(yè)4.5萬酒店式公寓2—2.5萬商務(wù)辦公1—1.5萬總計(jì)9萬各功能部分的規(guī)模建議酒店1萬商業(yè)4.5萬酒店式公寓2—2.5104開發(fā)順序及開發(fā)節(jié)奏建議商住公寓商業(yè)招商同步進(jìn)行商業(yè)銷售寫字樓回收資金，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)樹立形象，提升項(xiàng)目整體價值，實(shí)現(xiàn)價值最大化保證持續(xù)的現(xiàn)金流，并逐漸提升價格，實(shí)現(xiàn)超額利潤產(chǎn)權(quán)酒店（酒店式公寓）抓住市場機(jī)會，爭取一定的超額利潤保證持續(xù)現(xiàn)金流，降低風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)順序及開發(fā)節(jié)奏建議商住公寓商業(yè)招商同步進(jìn)行商業(yè)銷售寫字105

3.規(guī)劃建議3.規(guī)劃建議106商業(yè)建議時尚生活體驗(yàn)館商業(yè)建議時尚生活體驗(yàn)館107價值洼地進(jìn)入樓宇的小路，車流、人流少價值高地臨向陽大街、天鵝路城市主干道，商業(yè)價值高地塊價值等級劃分酒店式公寓入口商業(yè)入口商業(yè)入口商務(wù)寫字樓及產(chǎn)權(quán)酒店入口價值洼地價值高地地塊價值等級劃分酒店式公寓入口商業(yè)入口商業(yè)商108酒店式公寓寫字樓產(chǎn)權(quán)式酒店銀行辦公樓產(chǎn)權(quán)商鋪臨街商鋪剖面示意圖酒店式公寓寫字樓產(chǎn)權(quán)式酒店銀行辦公樓產(chǎn)權(quán)商鋪臨街商鋪剖面示意109外立面設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：與定位檔次結(jié)合?？紤]商場目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀心理需求，以及商場定位高低。與商場特色結(jié)合?？紤]商場特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)。與區(qū)域環(huán)境結(jié)合?？紤]區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。外立面色彩應(yīng)華麗、搶眼，契合消費(fèi)人群的心理，同時應(yīng)該注意與上面的住宅部分立面的顏色過渡。立面風(fēng)格建議外立面設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：外立面色彩應(yīng)華麗、搶眼，契合消費(fèi)人群的心理，110臨街鋪面風(fēng)格臨街鋪面風(fēng)格111地段、交通動線、停車方式是決定商業(yè)及辦公成敗的關(guān)鍵。以商業(yè)、辦公為主要功能定位，便捷交通動線與充足的車位，是吸引賓客上門的關(guān)鍵。本項(xiàng)目規(guī)劃車位數(shù)量至少要在500個以上。停車位及交通組織公寓入口商場出入口商場出入口車庫出口天鵝路向陽大街車庫入口車行線酒店、寫字樓入口地段、交通動線、停車方式是決定商業(yè)及辦公成敗的關(guān)鍵。停車位及112廣場、小品及景觀商場的主要出入口的外部應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，以容納從各個方向來的人流。下沉式廣場，使商場入口豁達(dá)通暢，布置音樂噴泉、小品景觀等，功能滿足休憩、促銷、演藝需求。如：消夏節(jié)、啤酒節(jié)、時裝秀等。廣場、小品及景觀113主入口是商業(yè)的重點(diǎn)，采用昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口實(shí)現(xiàn)人流引導(dǎo)。商業(yè)入口處重點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過邊界、路徑、中心、標(biāo)志等的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的個性魅力。昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口，在入口處可以設(shè)置新穎的廣告位置，為主力品牌進(jìn)行形象宣傳，滿足消費(fèi)者心理預(yù)期。主入口是商業(yè)的重點(diǎn)，采用昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口實(shí)現(xiàn)人流引導(dǎo)114內(nèi)部垂直交通示意扶梯、電梯、電梯間樓梯均設(shè)計(jì)為地下二層到地上四層，可根據(jù)經(jīng)營需要進(jìn)行限制性運(yùn)行；在以上基礎(chǔ)上考慮滿足人流、消防等需要增加步行樓梯。內(nèi)部垂直交通示意扶梯、電梯、電梯間樓梯均設(shè)計(jì)為地下二層到地上115景觀中庭——提升商場價值，形成立體豐富的空間層次中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：豐富空間層次，強(qiáng)化商業(yè)氛圍形成交通樞紐，組織空間秩序營造綠色景觀，形成舒適空間宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間休憩空間內(nèi)部環(huán)境建議景觀中庭——提升商場價值，形成立體豐富的空間層次中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)116營造室外感，增強(qiáng)各層商鋪之間的視線聯(lián)系底層景觀商場的中央可以適當(dāng)挑空，頂層采天光，增強(qiáng)室外感，同時增加各樓層之間商鋪的可視性。營造室外感，增強(qiáng)各層商鋪之間的視線聯(lián)系底層景觀商場的中央可以117透過地磚進(jìn)行動線引導(dǎo)地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會給人意向不到的效果。通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動線指引。透過地磚進(jìn)行動線引導(dǎo)地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中容易被人忽視的方面，所118在樓層主要交通線附近設(shè)置統(tǒng)一時尚的商場導(dǎo)示在樓層主要交通線附近設(shè)置統(tǒng)一時尚的商場導(dǎo)示119標(biāo)示性的指示系統(tǒng)作為景觀點(diǎn)綴和形象標(biāo)示性的指示系統(tǒng)作為景觀點(diǎn)綴和形象120櫥窗展示以及時尚主義的廣告燈箱櫥窗展示以及時尚主義的廣告燈箱121裝置藝術(shù)及廣告藝術(shù)裝置藝術(shù)及廣告藝術(shù)122LED屏幕衍生的視覺及廣告藝術(shù)LED屏幕衍生的視覺及廣告藝術(shù)123燈光的夜景裝飾性和國際化展示燈光的夜景裝飾性和國際化展示124商務(wù)辦公商務(wù)辦公125介于項(xiàng)目區(qū)位的商務(wù)型需求巨大，符合城市中堅(jiān)人群（35歲-45歲之間）的居住及工作需求。風(fēng)格傾向北美西班牙后現(xiàn)代風(fēng)格……主流缺失型后現(xiàn)代風(fēng)格功能傾向辦公投資……自住介于項(xiàng)目區(qū)位的商務(wù)型需求巨大，風(fēng)格傾向北美主流缺失型后現(xiàn)代風(fēng)126參照系：蜂巢建筑斯洛文尼亞燦爛的蜂巢住宅聯(lián)合體參照系：蜂巢建筑斯洛文尼亞燦爛的蜂巢住宅聯(lián)合體127參照系：后現(xiàn)代城參照系：后現(xiàn)代城128參照系：中弘·北京像素參照系：中弘·北京像素129“最時尚的生活櫥窗”參照系：北京建外SOHO“最時尚的生活櫥窗”參照系：北京建外SOHO130內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)建議大堂及電梯間裝修大堂公共走廊及電梯廳是人們每天出入必經(jīng)的公共活動區(qū)域，也是體現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)和品質(zhì)的重要區(qū)域，施工及裝飾要著力凸顯品質(zhì)與品位。裝修部分：戶門：高檔金屬四防子母門窗：優(yōu)質(zhì)斷橋隔熱鋁合金窗、中空玻璃地面：高檔石材墻面：高檔石材或高檔環(huán)保壁紙?zhí)旎ǎ菏喟宓蹴敿案呒壢槟z漆內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)建議大堂及電梯間裝修大堂公共走廊及電梯廳是人們每131產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓大堂設(shè)計(jì)裝修建議：應(yīng)把資金投入到客戶最容易感知到的地方，重視大堂的設(shè)計(jì)和打造；大堂設(shè)計(jì)應(yīng)能較好的融合項(xiàng)目居住、商務(wù)雙重屬性入口接待區(qū)方便臨時的賓客接待與等候大堂面積相對較小，通過局部挑空，外墻著重玻璃的使用，增加大堂的開闊感受適當(dāng)擺放一些花束和植物，大堂內(nèi)空氣清新，使業(yè)主每天心情愉悅?cè)肟诮哟齾^(qū)產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓大堂設(shè)計(jì)裝修建議：應(yīng)把資金投入到客戶最容易感大堂規(guī)模建議：面積：300-500平米層高：首層約4米、局部挑空兩層約7米局部可兩層挑空，或結(jié)合地下室做兩層上下貫通的空間，既可以使大堂具有空間感，又可增添交流和休閑的公共空間，同時可引入大量綠植，形成生機(jī)盎然的室內(nèi)園林局部兩層挑空結(jié)合地下室做兩層空間下沉面積約200平下沉部分與地下商業(yè)和停車場相通通過局部下沉拓展大堂空間，增添交流和休閑的公共空間大堂規(guī)模建議：局部兩層挑空結(jié)合地下室做兩層空間下沉面積約20商務(wù)辦公景觀設(shè)計(jì)建議在園林景觀可采用屋頂綠化為主要綠化方式。利用屋面立體種植技術(shù)，在一定程度上彌補(bǔ)無法大規(guī)模實(shí)土綠化的弊端。盡可能的提高本項(xiàng)目的人居環(huán)境，降低銷售抗性。屋面立體種植能有效緩解熱島效應(yīng)，調(diào)節(jié)小區(qū)環(huán)境溫度，增加空氣濕度和含氧量。屋面綠化不占用地面土地，能夠?yàn)樯鐓^(qū)增添綠色，美化家居環(huán)境。建議在本項(xiàng)目住宅樓下商業(yè)上層屋面使用此技術(shù)。商務(wù)辦公景觀設(shè)計(jì)建議在園林景觀可采用屋頂綠化為主要綠化方式。134實(shí)用主義為寫字樓、公寓劃分依據(jù)寫字樓可自由分割議單套面積過大，直接表現(xiàn)為套價高，直接結(jié)果則為屏蔽了相當(dāng)部分的中小投資者。減少單套面積，降低套總價，增加客戶選擇性。大小面積搭配滿足不同客戶的需求。河北保定天河商務(wù)綜合樓項(xiàng)目整體定位及招商策略課件135寫字樓MOHO概念植入特殊功能：公共會議空間，全樓/樓層移動秘書等中小單位預(yù)約使用，按時間收取費(fèi)用。MOHO即“Modern+Office+Hotel+Commerce+Culture”的縮寫，意為“現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代辦公”。MOHO這個核心理念，它將多功能(Multifunction)、辦公(Office)、居住(House)、商住(Occopant)四重屬性融匯貫通——作為一種定制化、精裝修、小戶型的酒店式商務(wù)領(lǐng)域，其動態(tài)規(guī)劃全功能自由組合空間，布局靈動輕巧，功能設(shè)施規(guī)劃完善合理，重點(diǎn)突出了專屬、舒適、私密、便捷、效率等功能，其高端、低總價的商務(wù)居住更是市場上罕有的投資佳品。

寫字樓MOHO概念植入特殊功能：MOHO即“Modern+O136

4.招商建議4.招商建議137招商前提Part2招商研究思路招商原則Part1目標(biāo)商戶需求及進(jìn)入性研究Part3招商前提Part2招商研究思路招商原則Part1目標(biāo)商戶需求138招商原則招商前提商戶需求研究招商實(shí)施整體招商策略建議招商原則招商前提商戶需求研究招商實(shí)施整體招商策略建議139招商原則市場空白原則尋找到市場的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模商圈形成同質(zhì)競爭?？尚行栽瓌t結(jié)合各類零售商需求，保障招商具有可行性，可操作性要強(qiáng)主動性原則滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件效益導(dǎo)向原則最大程度地選擇投資回報(bào)率較高的業(yè)態(tài)業(yè)種1234招商原則市場空白原則尋找到市場的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模商140特色化、主題化、潮流化零售商需求、定制招商高回報(bào)率、高出租率1234招商原則細(xì)化地緣性商戶、目的型消費(fèi)特色化、主題化、潮流化零售商需求、定制招商高回報(bào)率、高出141招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源142政府支持——政策引導(dǎo)為主，優(yōu)惠措施為輔凡進(jìn)駐本項(xiàng)目的合法經(jīng)營戶，安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；優(yōu)惠措施1凡進(jìn)駐本項(xiàng)目的經(jīng)營單位和個人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記，自開業(yè)之日起第一年免征部分稅費(fèi)等優(yōu)惠政策等；核心支持與政府各相關(guān)部門的緊密聯(lián)系，加強(qiáng)本項(xiàng)目所在區(qū)域開發(fā)以及未來遠(yuǎn)景規(guī)劃利好的宣傳引導(dǎo)，并歸口到本案，是政府支持的上策；優(yōu)惠措施2政府支持——政策引導(dǎo)為主，優(yōu)惠措施為輔凡進(jìn)駐本項(xiàng)目的合法經(jīng)營143開發(fā)商搭臺——引進(jìn)商業(yè)管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營、管理搭臺五進(jìn)入本項(xiàng)目的商戶，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年倉儲服務(wù)；搭臺四進(jìn)入本項(xiàng)目的商戶，承租期內(nèi)不同階段享受不同程度的優(yōu)惠政策；搭臺三對前20名進(jìn)駐的商家，可享受一定的租金優(yōu)惠；搭臺二進(jìn)入本項(xiàng)目的商戶，由開發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌；搭臺一引進(jìn)經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；開發(fā)商搭臺——引進(jìn)商業(yè)管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營、管理搭臺五進(jìn)144整合社會資源——多渠道招商、租金炒作方案盡可能多地拓寬招商渠道，如公司可放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益整合社會資源——多渠道招商、租金炒作方案盡可能多地拓寬招商渠145目標(biāo)商戶需求及進(jìn)入性研究——重點(diǎn)招商對象精品專賣店，尤其是運(yùn)動類品牌的專賣店，如kappa酒店，研究可以進(jìn)入二三線城市經(jīng)濟(jì)型酒店，如如家、漢庭等主題娛樂廣場，借鑒二三線城市主題娛樂中心案例餐飲娛樂主力店，本地為主，引進(jìn)大中小型餐飲娛樂休閑健身俱樂部，引進(jìn)品牌健身俱樂部或其他休閑娛樂業(yè)目標(biāo)商戶需求及進(jìn)入性研究——重點(diǎn)招商對象精品專賣店，尤其是運(yùn)146營業(yè)面積租金租期樓層選擇硬件要求需求考察因素停車位及其他影響因素商戶需求研究六大關(guān)鍵因素147營業(yè)面積租金租期樓層選擇硬件要求需求考停車位影響因素商戶需求招商目標(biāo)商戶精品專賣店類主流化差異化選擇保定目前市場上的認(rèn)知度較高的主流品牌專賣店，抓住主流消費(fèi)人群。如目前保定連鎖服裝專賣店的主要品牌有kappa、七匹狼、李寧、NIKE、美特斯.邦威、達(dá)芙妮、夢特嬌、鎏恒色、森奴、登喜路、報(bào)喜鳥、依米奴、雅戈?duì)?、季候風(fēng)、江南布衣、皮爾卡丹、柏仙多格等……

引進(jìn)目前保定沒有的，并且可能進(jìn)駐縣級市的中高端專賣店或商家，以形成市場上的獨(dú)特性和唯一性，形成獨(dú)特項(xiàng)目競爭力。如運(yùn)動類連鎖國際品牌經(jīng)營商家ITAT會員店等……招商目標(biāo)商戶精品專賣店類主流化差異化選擇保定目