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文檔簡介

中海一期B區(qū)主題推廣方案目錄第一部分宣傳推廣策略總綱一、策略核心二、全程推廣主題與推廣主線三、宣傳賣點(diǎn)四、推廣主線與賣點(diǎn)的有效組合五、形象推廣策略第二部分各階段推廣主題第一階段“中海翠園2006,感-動生活”第二階段“中海翠園2006,感?覺生活”第三階段''中海翠園2006,感?受生活”第四階段“中海翠園2006,感?悟生活”第一部分宣傳推廣策略總綱在資訊的海洋里,要讓消費(fèi)者記住你的品牌,惟有可聯(lián)想的東西。居住文化為品牌賦予了附加值。因文化認(rèn)同而選擇品牌。因此,我們提出了貫穿全年的推廣主題:中海翠林蘭溪園2006 感?動生活中海翠林蘭溪園的表現(xiàn)原則:第一個原則,以智慧的生活觀點(diǎn)與受眾溝通;第二個原則,為受眾留下足夠的想象空間;第三個原則,有文化味和審美價值;第四個原則,細(xì)節(jié)的雕琢。一、策略核心實(shí)施全方位整合打擊策略。整合策略:品牌營銷+產(chǎn)品特征+階層語境+競爭力戰(zhàn)術(shù)“品牌營銷”抓住要害,解決認(rèn)知不足“產(chǎn)品特征”利益驅(qū)動,實(shí)際利益“階層語境”分眾傳播,強(qiáng)化傳播效果“競爭力戰(zhàn)術(shù)”真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力策略解析:通過由品牌高度創(chuàng)造產(chǎn)品特征,再有階層語境和競爭力戰(zhàn)術(shù)貫徹實(shí)施。讓整合策略具備“指導(dǎo)產(chǎn)品方向,實(shí)現(xiàn)品牌理想”的真正策略組合方式,最終結(jié)果就是對細(xì)分后的目標(biāo)市場實(shí)現(xiàn)由物質(zhì)到精神層面的全方位整合打擊。簡言之:產(chǎn)品用實(shí)體樓說話,傳播上呈立體行銷攻勢。這個整合行銷鏈上的重要環(huán)節(jié)是:開發(fā)商必須將產(chǎn)品、環(huán)境構(gòu)建起來;產(chǎn)品要給業(yè)主以實(shí)惠,因?yàn)椤霸俑挥械娜艘沧非笪锍档男睦怼?,全方位的關(guān)注客戶的需求。意識形態(tài)(報(bào)廣)一“震撼”你;現(xiàn)場環(huán)境(社區(qū)環(huán)境)——“打擊”你;依靠實(shí)惠(產(chǎn)品價格促銷)——“誘惑”你;全方位、多層面地進(jìn)行精神和利益的雙重打擊(溝通)。

二、全程推廣主題與推廣主線全程推廣主題:全程推廣主線:“中海翠園2006感二、全程推廣主題與推廣主線全程推廣主題:全程推廣主線:“形象推廣”與“產(chǎn)品推廣”兩條主線并行推廣主線1(形象推廣——自信力):結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn),以活動作為主要表現(xiàn)形式,形成宣傳系列,以樹立產(chǎn)品品牌形象入手,最終推動銷售,促進(jìn)銷售任務(wù)的完成。推廣主線2(產(chǎn)品推廣——產(chǎn)品力):依據(jù)不同節(jié)點(diǎn)的銷售任務(wù),以報(bào)廣宣傳作為主要表現(xiàn)形式,結(jié)合產(chǎn)品自身特色,針對各階段銷售所面臨的問題展開宣傳推廣,最終完成產(chǎn)品的銷售目標(biāo)。三宣傳賣點(diǎn)本案擁有眾多的賣點(diǎn)支持,現(xiàn)將一些重要賣點(diǎn)列出如下,并以這些賣點(diǎn)作為基礎(chǔ)支撐點(diǎn),結(jié)合全案不同節(jié)點(diǎn)的銷售目標(biāo)進(jìn)行有重點(diǎn)的、分階段的推廣宣傳。賣點(diǎn)分析:“生態(tài)”賣點(diǎn):隨著人們生活質(zhì)量的逐步改善,人們益發(fā)關(guān)注起自身的健康問題,高綠化率、大面積水系、主題公園等要素的存在并不僅僅是提高了社區(qū)生活品質(zhì)這么簡單,它背后隱藏著“健康”這一人們一直所關(guān)注的重要話題,如何正確挖掘這一賣點(diǎn),將有利于本案的后期銷售?!靶蓍e”賣點(diǎn):休閑是生活中不可缺少的一份甜品,缺少了它,人們的生活將變得索然無味?!爸黝}園林”的存在為人們提供了一處休閑的好去處,如何充分利用已有資源使客戶通過有趣的休閑娛樂活動,來感受生活所帶來的那份的樂趣,從而產(chǎn)生對自身未來生活的向往,最終導(dǎo)致人們對本案的認(rèn)同度,這是我們在今后推廣過程中所要面臨的一個重要問題?!八啊辟u點(diǎn):作為本案主要配套設(shè)施之一的“水景”,成為了本案所獨(dú)有的重要賣點(diǎn)之一,水景的存在,為居住者提供了一處休閑娛樂的好去處,同時亦增加了本案的附加價值,為本案的價格提升提供了支撐點(diǎn)?!捌肺丁辟u點(diǎn):人們都知道建筑有品味,但是人們的生活同樣需要富有品味,在這里我們將深度挖掘生活的賣點(diǎn),并將其與本案建筑有機(jī)的結(jié)合在一起,從而障顯出人們生活的品味,最終賦予人們一份生活的內(nèi)涵。以上列出了本案的多個賣點(diǎn),其中任一賣點(diǎn)單獨(dú)拿出來亦能支撐起本案,但我們要做的是將這些大的賣點(diǎn)進(jìn)行深化并分階段的推出,同時結(jié)合各階段銷售目標(biāo)來進(jìn)行“有效的結(jié)合”。要以“最有效”的途徑來發(fā)揮出這些賣點(diǎn)的特色,并通過宣傳手段來提升本案的附加價值。

四推廣主線與賣點(diǎn)的有效組合我們首先推出“中海2006感?動生活”來作為全程的推廣主題。然后依據(jù)不同的銷售節(jié)點(diǎn),將全程劃分為四個不同的推廣階段,各階段要以項(xiàng)目賣點(diǎn)作為支撐,最終形成一條完整的推廣脈絡(luò),同時配以活動來作為主要的宣傳方式,最終完成促進(jìn)銷售的推廣任務(wù)。其各階段推廣主題如下圖所示:生態(tài)休閑中海翠園2006感?動生活 人 感動生活(5-7月,強(qiáng)銷期)產(chǎn)品文化產(chǎn)品文化品味健感悟生活(12-2感動生活(5-7月,強(qiáng)銷期)產(chǎn)品文化產(chǎn)品文化品味健感悟生活(12-2月,保溫期)一資升值潛力域發(fā)展?jié)摿ξ逍蜗笸茝V策略由于2006年產(chǎn)品主推形象,分別推出了“中海托斯卡那”、“森林城邦”等產(chǎn)品形象類概念,并已在市場形成了一定的知名度。在2006年5月,宣傳主題亦應(yīng)配合銷售任務(wù)的展開而有所改變。在此之間,我方將在2006年主推“中海托斯卡那之旅”形象主題的基礎(chǔ)上,依托于“托斯卡那”概念進(jìn)行產(chǎn)品實(shí)質(zhì)化升級,推廣主題將從原先的形象化、概念化推廣方向,向“中海翠林蘭溪園居家式生活”的實(shí)質(zhì)化方向轉(zhuǎn)變。在初期銷售階段,以期進(jìn)行推廣主題的平穩(wěn)過渡,從而推出2006年這一新年度的銷售口號“中海翠園2006感?動生活”?!案?動”則分別代表了兩層含義,“感”可引申出“感覺”、“感受”、“感悟”等不同含義,我們將這些作為不同階段的推廣主題。而“動”字則貫穿于全年推廣始終,引申出“項(xiàng)目動起來”(項(xiàng)目開工)、“生活動起來”(“生活”作為實(shí)質(zhì)化的推廣方向成為引導(dǎo)本年度的推廣主線)。第二部分各階段推廣主題第一階段“中海翠園2006,感-動生活”時間安排2006年5-7月形象推廣主題“中海翠園2006,感?動生活”階段目標(biāo)在5-7月份,推出全程推廣主題“中海翠園2006,感?動生活”,并以此來引領(lǐng)全程的推廣宣傳活動。造勢活動促銷活動(一)活動主題:2006,生活動起來——促銷“旅游周”活動目的:1、彰顯項(xiàng)目倡導(dǎo)的“休閑、健康”的生活方式;2、獎項(xiàng)設(shè)置級別多、數(shù)量較大,有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑,以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶;活動對象:前期意向客戶,預(yù)計(jì)28個名額(56人次)活動時間:2006年5月1?5月7日活動地點(diǎn):中?,F(xiàn)場活動內(nèi)容:1、從5月1日起,購買中海物業(yè)的前28名業(yè)主,均可獲得3?5日、價值不等的旅游一次(雙人);2、獲贈旅游以抽獎的形式舉行;3、獎品領(lǐng)取有效時間5月2日?6月2日(暫定);媒介配合:中山日報(bào)、中山電視臺、中山國際網(wǎng)預(yù)計(jì)費(fèi)用:旅游費(fèi)用:28000元(500元X56人)。媒體推廣費(fèi)用:30000元(中山日報(bào)15000元,中山國際網(wǎng)5000元,中山電視臺10000元)總計(jì):58000元促銷活動(二)活動主題:2006,生活動起來一促銷“汽車升級月”活動目的:1、彰顯項(xiàng)目倡導(dǎo)的“休閑、運(yùn)動”的生活方式;2、獎項(xiàng)設(shè)置與中青年主力購買客群的生活、出行方式相結(jié)合,有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑,以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶:活動對象:前期意向客戶,預(yù)計(jì)20個名額活動時間:6月活動地點(diǎn):中?,F(xiàn)場活動內(nèi)容:1、在六月份向購買中海物業(yè)的客戶,以抽獎方式贈送VIP汽車售后服務(wù)優(yōu)惠卡及不同的高檔汽車配飾品。2、獲贈以購房后現(xiàn)場抽獎的形式舉行;3、獎品領(lǐng)取有效時間6—7月份(暫定);媒介配合:中山日報(bào)、中山電視臺、中山國際網(wǎng)預(yù)計(jì)費(fèi)用:活動費(fèi)用:20000元(1000元X20人)。媒體推廣費(fèi)用:30000元(中山日報(bào)15000元,中山國際網(wǎng)5000元,中山電視臺10000元)小計(jì):5萬元第二階段“中海翠園2006,感?覺生活”時間安排2006年7-10月形象推廣主題“中海翠園2006,感?覺生活”3階段目標(biāo)本階段以“休閑”、“健康”、“產(chǎn)品”三個賣點(diǎn)分別支撐形象主線和產(chǎn)品主線的推廣,以活動作為形象主線的推廣手段、以報(bào)廣的配合銷售來促進(jìn)產(chǎn)品銷售。從而做到對“中海翠園2006感覺生活”這一階段性推廣主題的有效支撐。4形象推廣策略自2006年開始,產(chǎn)品進(jìn)入實(shí)施階段,隨著季節(jié)的變暖,項(xiàng)目將進(jìn)入旺銷期,而此一階段的推廣活動,圍繞“感覺生活”而展開。本階段宣傳推廣以活動為主,主要利用已有資源,在“生態(tài)”“水景”賣點(diǎn)的配合下,主推“健康生活”與“休閑生活”,開展各類活動,讓客戶從活動中來“感覺”生活的趣味性、休閑性、以及健康性,從而提升對項(xiàng)目的認(rèn)可度,最終促進(jìn)成交。6推售單位略7造勢活動依據(jù)強(qiáng)銷期的銷售目標(biāo),以廣告宣傳作為輔助,利用已有的項(xiàng)目資源,在銷售現(xiàn)場開展各類活動,同時配合媒體宣傳,以最大可能擴(kuò)大社會影響力,以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的社會效應(yīng)。體驗(yàn)活動(一)活動主題:健康休閑類活動一2006.中海休閑生活體驗(yàn)之旅活動目的:1、借助媒體力量,推出“主題生態(tài)社區(qū)”概念2、結(jié)合“健康”、“休閑”賣點(diǎn),烘托本階段“感覺生活”的推廣主題。3、使客戶親身體驗(yàn)“休閑居家”的感受,變想象為實(shí)踐,通過真實(shí)的參與互動,促進(jìn)銷售?;顒訉ο螅阂约彝閱挝坏囊庀蚩蛻?,年齡不限,預(yù)計(jì)200人活動時間:7月活動地點(diǎn):銷售現(xiàn)場活動形式:釣魚比賽、野餐會、親子休閑活動、歌舞表演媒介配合:中山日報(bào)、中山國際網(wǎng)預(yù)計(jì)費(fèi)用:活動費(fèi)用:8萬(2萬X4個)元媒體費(fèi)用:中山日報(bào)15000元,中山國際網(wǎng)5000元小計(jì):5萬元體驗(yàn)活動(二)活動主題:體育休閑活動一2006.在這里展示“家”的力量活動目的:1利用現(xiàn)場場地、設(shè)施舉辦休閑運(yùn)動活動,通過現(xiàn)場活動中家庭親和性的體現(xiàn),更加突出社區(qū)良好的自然環(huán)境和居住環(huán)境。2、以客戶參與的方式來推出主題休閑活動的趣味性與生活性活動對象:以家庭為單位的意向客戶,年齡10-40歲,約100750人?;顒訒r間:8月活動地點(diǎn):銷售現(xiàn)場活動形式:羽毛球比賽、桌球比賽、網(wǎng)球比賽、保齡球比賽媒介配合:中山日報(bào)、中山國際網(wǎng)預(yù)計(jì)費(fèi)用:活動費(fèi)用:8萬元(2萬元X4)媒體費(fèi)用:中山日報(bào)15000元,中山國際網(wǎng)5000元小計(jì):10元第三階段“中海翠園2006,感?受生活”3.1時間安排:2006年10-12月2形象推廣主題:“中海翠園2006,感?受生活”3階段目標(biāo)>本階段的推廣目標(biāo)將仍然沿襲“生活”這一圍繞全程的推廣主線,對上一階段的“感覺生活”進(jìn)行升級,使客戶從感官上的了解程度升級到“感受”程度>推出“文化”、“品味”、“產(chǎn)品”三個賣點(diǎn),并將這三個賣點(diǎn)有效的進(jìn)行相互組合,以此來支撐“中海翠園2006感受生活”這一階段性推廣主題。4形象推廣策略經(jīng)過前面的強(qiáng)銷期,項(xiàng)目形象已經(jīng)進(jìn)入深入人心,特別是“感動生活”概念已經(jīng)由前期的概念層認(rèn)識,轉(zhuǎn)化實(shí)質(zhì)性功能的了解。本階段將以“生活”作為貫穿全程推廣的主線,在本階段,推出“生活”主題的升級,將原先的“感覺”生活,升級至一個更高的層次,成為“感受”生活。圍繞“感受”生活,利用“文化”、“品味”兩個賣點(diǎn)作為支撐,來有效的提升本案的檔次,為賦予更深的生活內(nèi)涵。6推售單位略7造勢活動公關(guān)活動(一)活動主題:秋季房地產(chǎn)交易會活動目的:借助一期B區(qū)產(chǎn)品,擴(kuò)大社會宣傳效果活動對象:房地產(chǎn)交易會到訪客戶活動地點(diǎn):秋交會現(xiàn)場活動形式:戶型展示、沙盤展示、派發(fā)宣傳資料媒介配合:中山日報(bào)、中山國際網(wǎng)預(yù)計(jì)費(fèi)用:參展費(fèi):10萬元現(xiàn)場布置費(fèi):1萬元媒體宣傳費(fèi):4萬元小計(jì):15萬元公關(guān)活動(二)活動主題:品味生活類活動一2006.民間家飾藝術(shù)節(jié)活動目的:1、于現(xiàn)場開展以“家飾”為主題的藝術(shù)節(jié)活動,利用媒體宣傳提升項(xiàng)目生活形象與藝術(shù)品味。2、結(jié)合“品味”賣點(diǎn),烘托本階段“感受生活”推廣主題?;顒訉ο螅呵捌谝庀蚩蛻?,年齡不限,約200位?;顒訒r間:11月活動地點(diǎn):銷售現(xiàn)場活動形式:竹藝現(xiàn)場制作、家庭飾品展賣、藝術(shù)作品現(xiàn)場展賣。媒介配合:中山日報(bào)、中山國際網(wǎng)、短信預(yù)計(jì)費(fèi)用:活動費(fèi)用:6萬元(2萬元*3)媒體費(fèi)用:中山日報(bào)15000元,中山國際網(wǎng)5000元小計(jì):8元第四階段“中海翠園2006,感?悟生活”4.1時間安排:2006年12-2007年2月2形象推廣主題:“中海翠園2006,感?悟生活”3階段目標(biāo)>本階段的推廣目標(biāo)依然沿襲“生活”這一全程推廣主線,并在上一階段推廣主題“感受生活”的基礎(chǔ)上再次升級,使其提升到“感悟生活”的程度。>以“產(chǎn)品”、“投資升值角度”、“地域發(fā)展?jié)摿Α比齻€賣點(diǎn),對本階段推廣主題進(jìn)行有效支撐。4形象推廣策略依據(jù)于對“生活”的理解程度,我們已經(jīng)從“感覺生活”“感受生活”升級到“感悟生活”的層次?!拔颉弊质且粋€結(jié)果,襯托出客戶對產(chǎn)品的認(rèn)知度已經(jīng)到了一個較高的層次。在這個階段,我們以“投資升值角度”、“未來區(qū)域發(fā)展規(guī)劃”兩個賣點(diǎn),對本階段形象推廣主題進(jìn)行有效支撐。以此來揭示本案未來的巨大發(fā)展空間與升值潛力。從而實(shí)現(xiàn)人們對本案的最終認(rèn)可。依據(jù)于對“生活”的理解程度,我們已經(jīng)從“感覺生活”5造勢活動本階段活動包括:圣誕節(jié)迎新年嘉年華、目標(biāo)客群專項(xiàng)聯(lián)誼活動等,開展一些表現(xiàn)項(xiàng)目檔次、文化氛圍、生活品質(zhì)的活動,為客戶打造未來在此生活的美好夢想。公關(guān)活動(一)活動主題:圣誕節(jié)迎新年嘉年華活動目的:利用節(jié)日契機(jī)擴(kuò)大社會影響力活動對象:前期意向客戶,約100人活動時間:12月活動地點(diǎn):銷售現(xiàn)場活動形式:歌舞活動、圣誕守夜、猜迷活動…媒介配合:中山日報(bào)、中山商報(bào)、中山電視臺、中山國際網(wǎng)預(yù)計(jì)費(fèi)用:活動費(fèi)用:3萬元媒體費(fèi)用:2萬元小計(jì):5萬元

公關(guān)活動(二)活動主題:不同目標(biāo)客群聯(lián)誼活動活動目的:1、針對不同的目標(biāo)客群,開展各類聯(lián)誼活動2、提高目標(biāo)客群對本案的了解,展示未來發(fā)展?jié)摿?,營造生活樂趣活動對象:目標(biāo)客戶群(約100人次)活動時間:07年1月或2月活動地點(diǎn):不限活動形式:歌舞、有獎猜迷、舞會、…媒介配合:依據(jù)活動的規(guī)模采用不同的媒介。預(yù)計(jì)費(fèi)用:活動費(fèi)用:3萬元媒體費(fèi)用:2萬元小計(jì):5萬元中海翠林蘭溪項(xiàng)目組中海翠林蘭溪項(xiàng)目組2006年4月21日農(nóng)熬噌超-<用得喋fr一、設(shè)置的原則 二、面積 山東中原物業(yè)顧問有限公司2005年1月26日目錄 21 22三、位置的選擇 四、售樓處功能 五、接待流程圖 六、銷售導(dǎo)示系統(tǒng) 七、環(huán)境美化 八、風(fēng)格定位 九、費(fèi)用預(yù)算 22 24 27 28 29 30 30一、設(shè)置的原則節(jié)儉和可重復(fù)利用原則,售樓中心的位置選擇在規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)域內(nèi)為永久性建筑,所以售樓中心的建設(shè)、裝修、物業(yè)形態(tài)按照原定規(guī)劃須一步到位,以避免以后的鋪張浪費(fèi)。此外,對于售樓處內(nèi)設(shè)置的銷售道具在設(shè)計(jì)、采購的過程中也應(yīng)該考慮可重復(fù)使用的原則。二、面積中海城項(xiàng)目是濱州地區(qū)標(biāo)志性社區(qū),考慮到項(xiàng)目定位和規(guī)模以及在推廣活動中對售樓中心的利用,我司建議中海城售樓處總建面在2300平方米左右,分上下二層,其中首層面積1300左右,二層為挑層面積約為1000平米左右,建議設(shè)置停車位40-50個。三、位置的選擇考慮到項(xiàng)目目前的交通條件和區(qū)位,我司建議采用雙售樓處的方式,即項(xiàng)目售樓處和市區(qū)繁華地帶咨詢接待處。考慮到本項(xiàng)目客群為濱州地區(qū)高端客戶,因此市區(qū)咨詢接待處必須設(shè)置在目標(biāo)客群經(jīng)常出入的濱州市最高檔購物、消費(fèi)場所,如銀座商城。其主要功能除了負(fù)責(zé)接待、看樓登記和看樓車的發(fā)送外,更特設(shè)為貴賓提供直訪、預(yù)約看房、遞送項(xiàng)目資料等服務(wù)。為了保證客戶在市區(qū)簽約的方便在市區(qū)售樓處設(shè)置一間簽約室。第一售樓處設(shè)置在項(xiàng)目所在地,位置如下圖所示:建議:放在項(xiàng)目地塊的商業(yè)廣場位置。(以最終規(guī)劃為準(zhǔn))

原因解析:1、項(xiàng)目先建景觀大道,在中心廣場位置建立售樓處可以讓客戶在購買住宅時先感受到的是小區(qū)的完美的綠化。2、可以和周圍的項(xiàng)目業(yè)態(tài)很自然的融合在一起,便于以后的再次利用。3、建在項(xiàng)目地塊里邊可以減少開發(fā)商的投資成本。4、規(guī)劃方案中前面有一個活動廣場,可供停車、營銷活動之用。土建:60天。裝修:45天。四、售樓處功能重視細(xì)節(jié)方面的處理,用完美的設(shè)計(jì)理念來體現(xiàn)在細(xì)部。售樓中心的物業(yè)管理:前期引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)管理公司。在上述原則下,我們認(rèn)為中海城售樓處應(yīng)滿足如下功能:前臺接待區(qū):設(shè)置在首層,用于客戶接待,總機(jī)轉(zhuǎn)接。沙盤展示區(qū):建議設(shè)置在首層,設(shè)置整體項(xiàng)目規(guī)劃沙盤、典型戶型沙盤,給客戶提供直觀感受。概念展示區(qū):建議設(shè)置在首層,展示項(xiàng)目樓盤、生活品位等使客戶在參觀同時對本項(xiàng)目產(chǎn)生空間聯(lián)想。銷售洽談區(qū):建議設(shè)置在首層,銷售顧問同客戶講解、交流區(qū)域。簽約室:建議設(shè)置在二層,設(shè)置半開放空間。樣板展示區(qū):建議設(shè)置在二層,針對不同銷售階段和戶型,設(shè)置1:1樣板房,使客戶體會實(shí)實(shí)在在的居家感受,刺激購買欲望。(樣板間僅為花園洋房樣板間,別墅、TH建議在小區(qū)中建立實(shí)物樣板間)辦公空間、儲藏區(qū):設(shè)置在二層,用于銷售階段辦公及宣傳品的儲藏??Х染莆幕涸O(shè)置在二層,增添項(xiàng)目樓盤的高貴品格。電子樓書:提升萊鋼與樓盤的整體形象,體現(xiàn)項(xiàng)目的遠(yuǎn)景規(guī)劃,讓客戶能夠充分的對項(xiàng)目展開空間上的想象,促成樓盤的交易。內(nèi)部功能示意圖第一層五、接待流程圖環(huán)境客戶瓷科

記錄產(chǎn)品介紹六、銷售導(dǎo)

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