恒基兆佳星沙項(xiàng)目定位的戰(zhàn)略思考課件

恒基兆佳星沙項(xiàng)目定位的戰(zhàn)略思考敬呈：香港恒基兆佳置業(yè)有限公司決勝星沙

恒基兆佳星沙項(xiàng)目定位的戰(zhàn)略思考敬呈：香港恒基兆佳置業(yè)有限公司1打開天窗Let’stalkstraight開篇1打開天窗Let’stalkstraight開篇2如果您知道我們對(duì)本案的定位高度(和崇高的景仰)如果您知道我們對(duì)本案的產(chǎn)品定位深度(和偉大的憧憬)如果您知道我們對(duì)本案的客源挖掘廣度(和狂野的想象)您就會(huì)同意這是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)界最“昂貴”的項(xiàng)目，對(duì)吧?!因此，我們必須鉆進(jìn)客戶的皮膚底層就像吳宇森<變臉>里的警探變臉>>>faceoff如果您知道我們對(duì)本案的定位高度(和崇高的景仰)變臉>>>fa3遇上任何疑難雜癥，我們將在第一時(shí)間問自己:如果我是客戶，我怎么看?

因此，從進(jìn)行本案規(guī)劃的第一天起第一步驟，就是---千萬(wàn)千萬(wàn)不要以長(zhǎng)沙常規(guī)的操案手法，看待此案遇上任何疑難雜癥，4什么是長(zhǎng)沙常規(guī)的操案手法？什么是長(zhǎng)沙常規(guī)的操案手法？5金豐易居的觀點(diǎn)：客戶在整個(gè)品牌戰(zhàn)略中始終居于核心地位

吸引增加銷量產(chǎn)品客戶賣給品牌定義

影響“產(chǎn)品第一”

實(shí)際上是以生產(chǎn)為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)思想“客戶第一”

真正的以市場(chǎng)為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)思想產(chǎn)品

定義整合營(yíng)銷常見的做法品牌

定義客戶我們的觀點(diǎn)整合營(yíng)銷金豐易居的觀點(diǎn)：客戶在整個(gè)品牌戰(zhàn)略中始終居于核心地位吸引6

公司的首要任務(wù)是創(chuàng)造顧客——彼得·德魯克我們必須建立以顧客為中心的經(jīng)營(yíng)理念和價(jià)值營(yíng)銷因?yàn)橐驗(yàn)?2登高望遠(yuǎn)Let’sseefar布局2登高望遠(yuǎn)Let’sseefar布局8星沙概況星沙概況9

星沙鎮(zhèn)：位于長(zhǎng)沙市東北郊，距市區(qū)約8公里，東與黃花鎮(zhèn)相鄰，南與芙蓉區(qū)接壤，西濱撈刀河水，北與安沙鎮(zhèn)交界。是長(zhǎng)沙縣新縣城和國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地星沙——一座中等現(xiàn)代化衛(wèi)星城市星沙——一座中等現(xiàn)代化衛(wèi)星城市10國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——星沙

長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于長(zhǎng)沙縣縣城星沙，創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積60平方公里。區(qū)內(nèi)已建成縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)，與區(qū)外京珠高速、長(zhǎng)永高速、機(jī)場(chǎng)高速、107國(guó)道、319國(guó)道立交互通。區(qū)內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械制造、電子信息、新材料、生物工程等產(chǎn)業(yè)。國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——星沙11星沙經(jīng)濟(jì)與人口全鎮(zhèn)總面積約68平方公里，耕地面積20134畝，10個(gè)行政村，11個(gè)居委會(huì)，206個(gè)村(居)民小組，總?cè)丝?5065人，其中農(nóng)業(yè)人口21865人。駐鎮(zhèn)的省、市、縣單位150多家

2005年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值GDP)120.1億元，比2002年增長(zhǎng)136.2%，年均遞增33.2%。

2005年規(guī)模工業(yè)增加值和規(guī)模工業(yè)銷售產(chǎn)值超過湖南6個(gè)地、州、市（益陽(yáng)、邵陽(yáng)、張家界、永州、懷化、湘西等）。星沙經(jīng)濟(jì)與人口全鎮(zhèn)總面積約68平方公里，耕地面積2012星沙投資環(huán)境星沙投資環(huán)境13投資環(huán)境——完善的配套設(shè)施建設(shè)了日供水能力為20萬(wàn)噸的星沙自來(lái)水廠和日處理能力8萬(wàn)噸的污水凈化中心通信裝機(jī)容量20萬(wàn)門，區(qū)內(nèi)全面鋪設(shè)了高速寬帶通訊光纜區(qū)內(nèi)建有110KV變電站5座，220KV變電站1座，具有35完千瓦的日供電能力，根據(jù)用戶要求，可實(shí)行雙電源供電區(qū)內(nèi)鋪設(shè)有液化氣、天然氣供氣管網(wǎng)，國(guó)家西氣東輸工程在區(qū)內(nèi)設(shè)有門站。投資環(huán)境——完善的配套設(shè)施建設(shè)了日供水能力為20萬(wàn)噸的星沙自14便利的交通區(qū)內(nèi)已建成縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)，與區(qū)外京珠高速、長(zhǎng)永高速、機(jī)場(chǎng)高速、107國(guó)道、319國(guó)道立交互通，形成了西聯(lián)市區(qū)，北通霞凝港，東至黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南穿株洲、湘潭的開放性公路交通格局。園區(qū)距長(zhǎng)沙火車站，霞凝港及黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)均約8公里；距規(guī)劃中的星沙鐵路貨運(yùn)站5公里。便利的交通15配套的服務(wù)體系

區(qū)內(nèi)賓館、醫(yī)院、學(xué)校、網(wǎng)球場(chǎng)等文化娛樂設(shè)施和員工住宅小區(qū)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、物流中心、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等配套服務(wù)體系日趨完善。配套的服務(wù)體系16優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)電子信息生物工程機(jī)械制造新材料現(xiàn)代物流優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)電子信息生物工程機(jī)械制造新材料現(xiàn)代物流173星沙產(chǎn)業(yè)概況3星沙產(chǎn)業(yè)概況18星沙產(chǎn)業(yè)格局

由于開發(fā)區(qū)有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施和讓利投資者的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，贏得了國(guó)內(nèi)外投資者的青睞，現(xiàn)已形成了“兩業(yè)為主，多元推進(jìn)，物流配套”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。星沙產(chǎn)業(yè)格局19區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)列表企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱亞大新材料公司科潤(rùn)科技山河智能產(chǎn)業(yè)園經(jīng)閣鋁業(yè)集團(tuán)長(zhǎng)沙盼盼公司湖南HEG電子玻殼燕京啤酒（長(zhǎng)沙）有限公司浩潤(rùn)科技德國(guó)博世湘聯(lián)科技湘糧機(jī)械娃哈哈市探礦機(jī)械廠國(guó)雄飼料天成鋸業(yè)亞華生物精誠(chéng)特種陶瓷有限公司中糧可樂千山藥機(jī)LPDSG華天鋁業(yè)萬(wàn)容包裝金農(nóng)生物勁隆光南摩托長(zhǎng)海集團(tuán)力園新材金沙利彩印維勝科技湘計(jì)算機(jī)長(zhǎng)豐汽車三一集團(tuán)LG星沙國(guó)際物流園遠(yuǎn)大空調(diào)湖南星沙物流中心從上表中可以看出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向結(jié)構(gòu)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)列表企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱亞大新材料公司科潤(rùn)科20重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向1、以近郊、高效、創(chuàng)匯、生態(tài)為特點(diǎn)的農(nóng)林牧漁業(yè)

2、以凈水（純凈水和污水處理）、暢通（道路橋梁）、美化（園林）為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)設(shè)施

3、以基礎(chǔ)機(jī)械、工程機(jī)械、專用機(jī)械和汽車零部件及彩管、大規(guī)模集成電路為拳頭的機(jī)電工業(yè)

4、以食品、湘繡、服裝、皮革制品為支柱的輕紡工業(yè)5、以軟件技術(shù)、生物制藥、新型建筑裝飾材料、精細(xì)化工產(chǎn)品為重點(diǎn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)6、以小區(qū)建設(shè)、安居工程為主的房地產(chǎn)業(yè)7、以市場(chǎng)運(yùn)作為原則的小城鎮(zhèn)建設(shè)8、金融、保險(xiǎn)、電訊、咨詢、商業(yè)、教育、環(huán)保、旅游、醫(yī)院、文體、運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向1、以近郊、高效、創(chuàng)匯、生態(tài)為特點(diǎn)的農(nóng)林牧漁業(yè)213星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)3星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)22星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)圖可以看出星沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)水平日益接近長(zhǎng)沙城區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)水平。均價(jià)涵蓋別墅、普通住宅星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)圖可以看出星沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)水平23星沙在售項(xiàng)目樓盤名稱地理位置開發(fā)商體量（萬(wàn)㎡）物業(yè)形態(tài)楚天家園（二期）位于板倉(cāng)路與開元路交匯處湖南楚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16高層晶華美地星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)板倉(cāng)路219號(hào)（通程商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)面）湖南軍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11高層創(chuàng)業(yè)樂園2期長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)梨江路長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)樂園開發(fā)有限公司10多層美林水郡長(zhǎng)沙市星沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元西路與博覽路交匯處美林房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)13.78多層洋房明城公寓板倉(cāng)路與漓湘路交匯處長(zhǎng)沙明城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.2高層圣力華苑漓湘中路與東六線交匯處湖南圣力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.6多層、小高層、高層天和華城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)星沙大道與望仙路交匯處湖南三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.2高層幸福里星沙開元路東二線交匯處長(zhǎng)沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40高層、別墅幸?！ぱ蠓块L(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)開元路南、東二線與東三線之間長(zhǎng)沙晶鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.1多層、小高層、高層陽(yáng)光麗景長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道湖南達(dá)誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6高層星沙在售項(xiàng)目樓盤名稱地理位置開發(fā)商體量物業(yè)形態(tài)楚天家園位于板24在售樓盤建筑結(jié)構(gòu)樓盤名稱物業(yè)形態(tài)建筑結(jié)構(gòu)楚天家園（二期）高層一梯二戶、三梯十二戶晶華美地高層一梯二戶、二梯三戶、二梯四戶、三梯十二戶創(chuàng)業(yè)樂園2期多層一梯二戶美林水郡多層洋房一梯二戶明城公寓高層三梯七戶、五梯二十四戶圣力華苑多層、小高層、高層一梯二戶、二梯四戶天和華城高層一梯三戶幸福里高層、別墅一梯二戶、一梯三戶幸福·洋房多層、小高層、高層一梯二戶、一梯三戶陽(yáng)光麗景高層一梯二戶、一梯三戶在售樓盤建筑結(jié)構(gòu)樓盤名稱物業(yè)形態(tài)建筑結(jié)構(gòu)楚天家園（二期）高層25在售樓盤戶型配比樓盤名稱一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）五房（㎡）復(fù)式（㎡）主力戶型楚天家園（二期）52.8—52.986—101115—150190—250三房二廳晶華美地77.2387.7—110127.2—138160—152176—276二房二廳、三房二廳創(chuàng)業(yè)樂園2期80—90100—140三房二廳美林水郡(五郡）111—124141—150162—179230—260四室二廳明城公寓46—6686—109127159、169179一房圣力華苑80—96116—134三房天和華城54—6888—100.8131.9、134三房幸福里86115—126二房、三房幸?！ぱ蠓?9—98119—130148170—220二房、三房陽(yáng)光麗景7193120—131159.8200三房從上表中看出，二房、三房是市場(chǎng)主力房型，且面積控制在二房85—90平方米，三房113—140平方米之間在售樓盤戶型配比樓盤名稱一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（26在售樓盤物業(yè)、配套一覽表樓盤名稱物業(yè)管理公司物管費(fèi)小區(qū)內(nèi)部配套楚天家園（二期）長(zhǎng)沙潛潤(rùn)物業(yè)管理公司1.0元/㎡/月左右會(huì)所、羽毛球場(chǎng)晶華美地長(zhǎng)沙天環(huán)物管0.8元/㎡/月（住宅）1.2元/㎡/月（商業(yè)）創(chuàng)業(yè)樂園2期北京愿京物管0.7元/㎡/月左右風(fēng)情商業(yè)街美林水郡北京嘉浩物業(yè)管理有限公司1.6元/㎡/月運(yùn)動(dòng)和休閑主題雙會(huì)所，400米歐洲風(fēng)情商業(yè)街，泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，個(gè)性化班車服務(wù)。（每戶都采用地板采暖系統(tǒng)，另設(shè)有壁掛爐設(shè)施）明城公寓酒店物管0.8——1.0元/㎡/月酒店物管、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施、兒童游樂場(chǎng)圣力華苑未定0.5—0.8元/㎡/月天和華城自己成立物業(yè)公司未定會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)幸福里永嘉物業(yè)1.2元/㎡/月幼兒園、會(huì)所、文化池等幸?！ぱ蠓块L(zhǎng)沙永嘉物管0.8—0.9元/㎡/月（高層）0.5—0.6元/㎡/月（多層）幼兒園、會(huì)所、文化池等陽(yáng)光麗景香港富華物業(yè)0.9元/㎡/月（住宅）1.6元/㎡/月（商鋪）幼兒園等在售樓盤物業(yè)、配套一覽表樓盤名稱物業(yè)管理公司物管費(fèi)小區(qū)內(nèi)部配27在售樓盤銷售情況樓盤名稱規(guī)劃戶數(shù)在售單元價(jià)格銷售率楚天家園（二期）954二期654戶2300元/㎡43%晶華美地910四期324戶2196元/㎡內(nèi)部認(rèn)購(gòu)創(chuàng)業(yè)樂園2期336戶二期336戶1600元/㎡未定美林水郡656戶二期350戶2800元/㎡60%明城公寓1100戶1100戶酒店公寓：1910元/㎡住宅：1810元/㎡70%圣力華苑321戶二期161戶未定認(rèn)購(gòu)13%天和華城318戶318戶2056元/㎡57%幸福里606戶高層120戶2200元/㎡70%幸?！ぱ蠓?70多戶二期高層206戶1794元/㎡69%陽(yáng)光麗景515戶515戶1848元/㎡98%從目前市場(chǎng)在售來(lái)看，銷售均價(jià)集中在2000元/㎡左右，主要是由樓盤品質(zhì)感及所在良好的地理位置而產(chǎn)生。地理位置及周邊生活配套較差的樓盤則銷售均價(jià)集中在1700元/㎡左右。在售樓盤銷售情況樓盤名稱規(guī)劃戶數(shù)在售單元價(jià)格銷售率楚天家園（28擬建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱地理位置開發(fā)商物業(yè)類型項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）上市時(shí)間深圳城（鵬基·諾亞山林）星沙鎮(zhèn)東四線以東，涼塘路以北長(zhǎng)沙鵬基地產(chǎn)有限公司一期開發(fā)別墅、洋房69.8

預(yù)計(jì)2006年10月威尼斯小城長(zhǎng)沙縣星沙大道北端長(zhǎng)沙威尼斯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司別墅、洋房100預(yù)計(jì)2006年下半年早安·星城長(zhǎng)沙東站香港東業(yè)（長(zhǎng)沙）建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司別墅、多層、小高層1202006年擬建樓盤體量均在100萬(wàn)平方米以上，屬于超級(jí)大盤，且進(jìn)行了相同物業(yè)的開發(fā)，上市時(shí)間又集中在2006年下半年，可見未來(lái)星沙市場(chǎng)大盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。擬建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱地理位置開發(fā)商物業(yè)類型項(xiàng)目體量上市時(shí)間深圳城29早安·星城早安·星城橫跨芙蓉區(qū)與星沙區(qū)，占地1300余畝，總建筑面積達(dá)120萬(wàn)平方米。項(xiàng)目分四期開發(fā)，產(chǎn)品以TOWNHOUSE、情境洋房、電梯公寓和小高層為主；公建配套部分包括各類商業(yè)物業(yè)、兩所幼兒園、一所小學(xué)，以及會(huì)所、物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)用房等。目前項(xiàng)目一期主推情境生活住宅系列，首創(chuàng)和院別墅、院景洋房、疊院HOUSE和坡地聯(lián)排別墅，直接提升項(xiàng)目品質(zhì)，真正做到中等價(jià)位、高檔產(chǎn)品。

早安·星城早安·星城橫跨芙蓉區(qū)與星沙區(qū)，占地1300余畝，30威尼斯小城長(zhǎng)沙威尼斯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為碧桂園全資子公司。威尼斯小鎮(zhèn)位于星沙騰飛島上，是個(gè)占地2700畝的超級(jí)大盤，四面環(huán)水。項(xiàng)目一期開發(fā)600畝，以獨(dú)棟別墅和洋房為主。秉承了碧桂園一貫低調(diào)作風(fēng)，不太理會(huì)市場(chǎng)風(fēng)云，只顧埋頭做事，先建橋蓋房子。目前一期項(xiàng)目已全部基本封頂，據(jù)了解將于2006年年底上市推出。

威尼斯小城31深圳城（鵬基·諾亞山林）

項(xiàng)目由世界著名的坡地建筑設(shè)計(jì)師事務(wù)所美國(guó)SWA公司完成2500畝概念規(guī)劃設(shè)計(jì)國(guó)內(nèi)著名的深圳筑博工程技術(shù)有限公司完成首期747畝的詳細(xì)規(guī)劃與單體方案設(shè)計(jì)工作?！哂芯C合高尚品質(zhì)與內(nèi)涵、生活功能齊全的居住型新城區(qū)：完善的配套設(shè)施（文化、娛樂、商業(yè)、教育、健康）；精致的園林綠化；全面細(xì)致的物業(yè)管理服務(wù)等。強(qiáng)調(diào)社區(qū)的安全性、健康性、便利性、舒適性、可識(shí)別性。規(guī)劃設(shè)計(jì)“山”與“水”完美結(jié)合的郊區(qū)中、低密度生態(tài)型新城（鎮(zhèn)）深圳城（鵬基·諾亞山林）項(xiàng)目由世界著名的坡地建——具32重點(diǎn)樓盤剝析重點(diǎn)樓盤剝析33美林水郡地理位置長(zhǎng)沙市星沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元西路與博覽路交匯處發(fā)展商美林正大投資集團(tuán)美林房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)長(zhǎng)沙美林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計(jì)北京阿奇貝斯（加拿大）設(shè)計(jì)公司銷售代理美林房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)物業(yè)管理北京嘉浩物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)1.6元/㎡/月占地面積11.64萬(wàn)平方米建筑面積13.78萬(wàn)平方米容積率1.18綠化率35%總戶數(shù)656戶（一期152戶,二期350戶左右）車位700來(lái)個(gè)建筑構(gòu)成多層園林布局通過中心綠化、組團(tuán)綠化、院落綠化三級(jí)綠化系統(tǒng)。動(dòng)靜結(jié)合，層次分明，開放型親水設(shè)計(jì)，其中設(shè)有恒溫游泳池，簡(jiǎn)約現(xiàn)代的設(shè)計(jì)美學(xué)，結(jié)合地中海文化精辟，為客戶提供全方位服務(wù)。開盤時(shí)間一期2005年9月17日二期預(yù)定5月13日交房時(shí)間2006年5月在售單元二期裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售價(jià)格均價(jià)2800元/㎡銷售率30%營(yíng)銷主題新國(guó)際線地中海印象項(xiàng)目主要類型為介于別墅和公寓之間的純粹麗景花園洋房，樓層為4+1和少量5+1，建筑依原有山體而建，水系貫穿其中，小區(qū)內(nèi)設(shè)六個(gè)組團(tuán)、五大廣場(chǎng)、四縱三橫七個(gè)景觀軸。設(shè)計(jì)的每個(gè)細(xì)節(jié)都強(qiáng)調(diào)“以人為本”。的關(guān)懷。項(xiàng)目一期因?yàn)榭蛻裘孢x擇不準(zhǔn)確，項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位較高，因此項(xiàng)目銷售周期緩慢。目前完成了一期銷售的80%美林水郡地理位置長(zhǎng)沙市星沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)34明城公寓

地理位置板倉(cāng)路與漓湘路交匯處建筑設(shè)計(jì)湘潭設(shè)計(jì)院發(fā)展商長(zhǎng)沙明城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理長(zhǎng)沙佐佑地產(chǎn)營(yíng)銷物業(yè)管理和酒店一起物業(yè)管理費(fèi)0.8——1.0元/㎡/月占地面積11265.56平方米建筑面積102000平方米容積率9.05綠化率40%總戶數(shù)1100戶車位400個(gè)建筑構(gòu)成32層高層園林布局中心花園小區(qū)配套酒店物管、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施、兒童游樂場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度一期開發(fā)，在貼外墻磚開盤時(shí)間2004年12月28日交房時(shí)間2005年12月30日裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯在售單元一期銷售率77%銷售價(jià)格均價(jià)酒店公寓：1910元/㎡，住宅：1810元/㎡付款方式一次性付款折扣9.5分期付款付款折扣/按揭付款付款折扣9.7按揭銀行中國(guó)銀行首期成數(shù)30%最低月供營(yíng)銷主題打造星沙上流生活區(qū)由三棟三十二層高層組成，戶型一房倒五房都有，A棟主要是單身公寓為主，B、C棟以三房至五房為主，面積60—210㎡之間。三房和四房的銷售情況比較理想，基本銷售完畢，剩余房源售價(jià)均在1900元/㎡以上。其中B、C棟分?jǐn)倿?5%，A棟為23%，分?jǐn)偯娣e太大，因此銷售難點(diǎn)集中在A棟45—66㎡的小戶型。明城公寓地理位置板倉(cāng)路與漓湘路交匯處建筑35楚天家園地理位置位于板倉(cāng)路與開元路交匯處建筑設(shè)計(jì)湘潭設(shè)計(jì)院發(fā)展商湖南楚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理湖南楚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理長(zhǎng)沙潛潤(rùn)物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)1.0元/㎡/月左右占地面積36685平方米（一、二期）建筑面積160000平方米（一、二期）容積率4.36綠化率34%總戶數(shù)954（二期654戶）車位600多個(gè)（二期）建筑構(gòu)成高層園林布局健身廣場(chǎng)與噴泉綠地穿插在小區(qū)之中開發(fā)進(jìn)度分兩期開發(fā)，一期為現(xiàn)房，二期在建十多層開盤時(shí)間2005年8月交房時(shí)間2006年10月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯在售單元二期銷售率43%銷售價(jià)格均價(jià)2300元/㎡營(yíng)銷主題生活的理想，理想的生活項(xiàng)目目前銷售難點(diǎn)集中在B棟，主要小戶型面積50—110平方米，因?yàn)榉謹(jǐn)傒^大24%，5梯12戶，因此銷售較為不理想。付款方式：一次性9.7折，按揭9.8折，車位4—6萬(wàn)元/個(gè)，銷售不理想，業(yè)主暫時(shí)免費(fèi)使用。楚天家園位于板倉(cāng)路與開元路交匯處建筑設(shè)計(jì)湘潭設(shè)計(jì)院發(fā)展商湖南36幸福里地理位置長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開元東路建筑設(shè)計(jì)大地建筑事務(wù)所（國(guó)際）發(fā)展商長(zhǎng)沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理長(zhǎng)沙永佳物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)1.2元/㎡/月占地面積386860平方米，一期73370平方米建筑面積75000平方米（一期）容積率1.02綠化率35%總戶數(shù)606戶（一期348戶，其中高層240戶）車位停車場(chǎng)300多個(gè)（120個(gè)/月）建筑構(gòu)成高層（15層），獨(dú)棟、疊加、聯(lián)排別墅園林布局小區(qū)中央一條水井為中軸，貫穿整個(gè)小區(qū)小區(qū)配套幼兒園、會(huì)所、文化池等開發(fā)進(jìn)度高層封頂開盤時(shí)間一期高層2005年12月23日交房時(shí)間2006年8月初裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯在售單元一期高層（120戶）銷售率70%銷售價(jià)格均價(jià)2100元/㎡營(yíng)銷主題家在幸福里，幸福在家里一期別墅的推出受到了市場(chǎng)好評(píng)，現(xiàn)已售罄，均價(jià)為2450元/㎡。由于內(nèi)部開發(fā)商與前期代理公司金達(dá)利之間的關(guān)系處理有問題，使得項(xiàng)目二期部分銷售情況較為不理想。幸福里長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開元東路建筑設(shè)計(jì)大地建筑事務(wù)所（國(guó)際37晶華美地地理位置星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)板倉(cāng)路219號(hào)（通程商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)面）發(fā)展商湖南軍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)中國(guó)長(zhǎng)沙航空工業(yè)第三設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)深圳創(chuàng)野銷售代理長(zhǎng)沙佐佑地產(chǎn)營(yíng)銷物業(yè)管理長(zhǎng)沙天環(huán)物管物業(yè)管理費(fèi)0.8元/㎡/月（住宅）1.2元/㎡/月（商業(yè)）占地面積28000平方米建筑面積110000平方米容積率3.93綠化率43%總戶數(shù)910戶（1—3期586戶，4期324戶）車位13000㎡（未劃車位）建筑構(gòu)成高層（四期32層、5層商業(yè)）園林布局綠化廣場(chǎng)開盤時(shí)間一期2004年8月四期預(yù)計(jì)06年5月交房時(shí)間一期2005年4月，二期2005年12月，三期2006年6月，四期估計(jì)2007年7月在售單元四期裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售價(jià)格均價(jià)2196元/㎡營(yíng)銷主題星沙之心，高尚居所該項(xiàng)目地理位置佳，周邊生活配套完善，加之戶型選擇多樣，定位準(zhǔn)確深受客戶青睞，一至三期現(xiàn)已售罄。目前推出的四期，因產(chǎn)品良好的口碑及品質(zhì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶仍然較多。晶華美地星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)板倉(cāng)路219號(hào)（通程商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)面）發(fā)38金豐易居的觀點(diǎn)盡管星沙地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)先進(jìn)，房?jī)r(jià)水平也和長(zhǎng)沙市區(qū)相差無(wú)幾，甚至在可以預(yù)見的不久的將來(lái)，會(huì)并入長(zhǎng)沙市區(qū)版圖。但是，在售項(xiàng)目中除了幸福里（銷售狀況不能令人滿意），大盤基本沒有。大盤的缺失意味著該地塊的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還處在相對(duì)低級(jí)的水平上。值得注意的是，在建項(xiàng)目中，大盤(威尼斯小城、深圳城、早安星城）卻主導(dǎo)了市場(chǎng)，這一方面證明其它開發(fā)商認(rèn)為該地已經(jīng)具備大盤引領(lǐng)市場(chǎng)的條件，令一方面也意味著大家處在同一起跑線上，市場(chǎng)基本上是一個(gè)未知數(shù)。我們認(rèn)為，項(xiàng)目定位應(yīng)該從本案特征和消費(fèi)者欲求以及競(jìng)品特征三個(gè)方面進(jìn)行深層次解剖，以期達(dá)到客觀科學(xué)的定位結(jié)果。金豐易居的觀點(diǎn)盡管星沙地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)先進(jìn)393決勝千里L(fēng)et’sdoitwell運(yùn)籌3決勝千里L(fēng)et’sdoitwell運(yùn)籌40項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析

項(xiàng)目S.W.O.T.矩陣分析

項(xiàng)目市場(chǎng)定位

地塊現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖地塊方位圖項(xiàng)目地塊情況優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析Strength（優(yōu)勢(shì)分析）Weakness（劣勢(shì)分析）機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅分析Opportunity(機(jī)會(huì)點(diǎn)分析)Threat(威脅分析)劣勢(shì)和威脅的彌補(bǔ)方案針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策針對(duì)威脅的對(duì)策針對(duì)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅的對(duì)策優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)的結(jié)合客群定位客群范圍地區(qū)人口收入水平目標(biāo)客群階層界定目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群的購(gòu)買類型產(chǎn)品定位定位依據(jù)產(chǎn)品細(xì)部定位樓體類型公建設(shè)施配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要求價(jià)格定位定價(jià)原則項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略價(jià)格擬合項(xiàng)目?jī)r(jià)格最終定位總結(jié)項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析項(xiàng)目S.W.O.T.矩陣分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位41一、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析1.地塊現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖一、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析1.地塊現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖422.地塊方位圖一、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析2.地塊方位圖一、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析433、項(xiàng)目地塊情況序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目名稱未定2發(fā)展商香港恒基兆佳置業(yè)有限公司3地理位置從規(guī)劃來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)，它是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、對(duì)外交通和居住等功能為主。4用地面積項(xiàng)目規(guī)劃總面積800畝.一期約400畝5用地性質(zhì)住宅用地6容積率未定（暫定）7地塊情況地塊形狀近似長(zhǎng)方形，無(wú)水面，現(xiàn)為毛地。8周邊情況按照地塊規(guī)劃，項(xiàng)目四面皆面臨公路。所在地的規(guī)劃道路比較完善，但是目前沒有直通公交車。3、項(xiàng)目地塊情況序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目名稱未定2發(fā)展商44二、項(xiàng)目S.W.O.T.矩陣分析S優(yōu)勢(shì)（Strength）W劣勢(shì)（Weakness）S1體量較大S2路網(wǎng)完善S3自然環(huán)境較好S4項(xiàng)目自身配套齊全S5項(xiàng)目自身規(guī)劃意識(shí)超前(可以做到的）S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合(實(shí)力雄厚的合作方）S7開發(fā)商實(shí)力雄厚W1地理位置偏遠(yuǎn)W2欠缺區(qū)外公共交通W3（現(xiàn)有）周邊配套缺乏W4開發(fā)商本地知名度低O機(jī)會(huì)（Opportunity）T威脅（Threat）O1長(zhǎng)沙市市場(chǎng)需求逐步放大O2星沙高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)位效應(yīng)O3城市新規(guī)劃促使未來(lái)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好O4區(qū)域市場(chǎng)缺乏品牌樓盤(可遇見的未來(lái)會(huì)有）T1大量土地正待開發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈T2中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈T3星沙地區(qū)物業(yè)價(jià)格不高T4

星沙已開發(fā)樓盤存在大量的空置現(xiàn)象T5長(zhǎng)沙人固有的“半小時(shí)生活半徑”思維二、項(xiàng)目S.W.O.T.矩陣分析S優(yōu)勢(shì)（Strength）45

針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策S2路網(wǎng)完善+S7開發(fā)商實(shí)力雄厚+O2高新開發(fā)區(qū)效應(yīng)+O3城市新規(guī)劃促使未來(lái)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好→W1地理位置偏遠(yuǎn)+W2欠缺區(qū)外公共交通偏遠(yuǎn)的地理位置既然從空間無(wú)法解決，那么可以通過良好的交通以縮短客戶的乘車時(shí)間來(lái)解決，建議開發(fā)商充分發(fā)揮S2與S7的優(yōu)勢(shì)，在初期設(shè)立看房專車和業(yè)主專車，以方便客戶對(duì)本項(xiàng)目的考察及業(yè)主工作、出行等方面的需求；另外可設(shè)立小區(qū)公交?？空?，以小區(qū)案名設(shè)立站點(diǎn)名稱，同時(shí)達(dá)到宣傳本項(xiàng)目的目的；隨著開發(fā)的深入，本區(qū)域的“人氣”將愈加旺盛，O2、O3也將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，市政公共交通會(huì)自然覆蓋本區(qū)，對(duì)本區(qū)的交通將是有力的補(bǔ)充。針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策S2路網(wǎng)完善+S7開發(fā)商實(shí)力雄厚+O2高新46

S2路網(wǎng)完善+S4項(xiàng)目自身配套齊全＋O3城市新規(guī)劃促使未來(lái)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好→W1地理位置偏遠(yuǎn)+W3周邊配套暫時(shí)缺乏周邊配套的缺乏（W3），距市中心較遠(yuǎn)（W1），使項(xiàng)目不得不在內(nèi)部配套上要大做文章（S4），從而彌補(bǔ)外部配套不足的劣勢(shì)，為業(yè)主創(chuàng)造方便的生活條件，S2也將起到顯而易見的作用，O3城市新規(guī)劃將會(huì)適時(shí)的不斷完善整個(gè)板塊的基礎(chǔ)配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮內(nèi)部配套與外部配套的兼容性.根據(jù)目標(biāo)客戶的工作和生活狀況，掌握其消費(fèi)特征與價(jià)值取向，營(yíng)造出真正適合業(yè)主日常生活習(xí)慣的服務(wù)設(shè)施，并提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提升居住質(zhì)量。

針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策S2路網(wǎng)完善+S4項(xiàng)目自身配套齊全＋O3城市新規(guī)劃促使未來(lái)47S1規(guī)模較大+S4自身配套齊全+S5項(xiàng)目自身規(guī)劃意識(shí)超前+S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合+S7開發(fā)商實(shí)力雄厚→W6開發(fā)商知名度低考慮到本項(xiàng)目是恒基兆佳投資有限公司在長(zhǎng)沙市的第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，所以建議開發(fā)商憑借自身的雄厚實(shí)力，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，融合各方實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，整合優(yōu)勢(shì)資源，不但要將本項(xiàng)目做成功，更重要的是要把恒基兆佳的品牌推向市場(chǎng)。以先進(jìn)齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來(lái)減小未來(lái)市場(chǎng)中新產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目的沖擊，保持項(xiàng)目的領(lǐng)先性；通過多方精誠(chéng)合作，在整體規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，建立發(fā)展商與項(xiàng)目品牌知名度，獲取消費(fèi)者的信任。

針對(duì)劣勢(shì)的對(duì)策S1規(guī)模較大+S4自身配套齊全+S5項(xiàng)目自身規(guī)劃意識(shí)超前+S48針對(duì)威脅的對(duì)策S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)＋S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合＋S7開發(fā)商實(shí)力雄厚

T1大量土地正待開發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈+T2中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)使得各開發(fā)商必須充分調(diào)動(dòng)自身優(yōu)勢(shì)資源，提升自身素質(zhì)，以加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和防御能力。本項(xiàng)目應(yīng)充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造與其它項(xiàng)目不同的賣點(diǎn)，避開市場(chǎng)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議極力突出產(chǎn)品軟性主題，精心打造生態(tài)的、綠色的生活區(qū)，并輔以規(guī)模效應(yīng)、配套齊全、超前規(guī)劃、產(chǎn)品舒適等優(yōu)勢(shì)，增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感，贏得競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)威脅的對(duì)策S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)＋S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合＋S7開發(fā)商實(shí)力49針對(duì)威脅的對(duì)策S2路網(wǎng)完善＋S4項(xiàng)目自身配套齊全＋S7開發(fā)商實(shí)力＋O3城市規(guī)劃促使未來(lái)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好→T5長(zhǎng)沙人固有的“半小時(shí)生活半徑”思維對(duì)于長(zhǎng)沙人所固有的“半小時(shí)生活半徑”思維，要一下子扭轉(zhuǎn)過來(lái)是很難的，這需要外部環(huán)境和內(nèi)部努力雙管齊下，需待時(shí)日，但從我們項(xiàng)目出發(fā)，一方面要積極的利用S2完善的路網(wǎng)、S7開發(fā)商實(shí)力開動(dòng)小區(qū)專車，可以降低公交中途上下載客耗時(shí)予以解決，另一方面在星沙市區(qū)得到新的發(fā)展機(jī)遇后更多的企業(yè)將會(huì)進(jìn)駐星沙，完全可以解決部分居民就地工作、生活的問題。針對(duì)威脅的對(duì)策S2路網(wǎng)完善＋S4項(xiàng)目自身配套齊全＋S7開發(fā)商50總結(jié)通過以上對(duì)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目還是擁有這一區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)所不具有的優(yōu)勢(shì)，而機(jī)會(huì)與威脅則多數(shù)是它們需要共同面對(duì)的。而若要贏得成功，就要做好兩點(diǎn)，第一是樹立精品意識(shí)，創(chuàng)造地區(qū)名牌，也為公司后續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)；第二要充分利用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，做出特色與差異，以個(gè)性獲得客戶青睞，從以上分析中可以看到：要想樹立品牌，差異化經(jīng)營(yíng)。第三考慮到項(xiàng)目開發(fā)必須有利于后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作，那么此項(xiàng)目只有中高檔次、高檔次的產(chǎn)品才能適合這些要求。總結(jié)通過以上對(duì)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目51在對(duì)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行分析后，我們討論中高檔和高檔二種方案那一種更適合本項(xiàng)目：相關(guān)因素中高檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目項(xiàng)目自身情況對(duì)公共配套依賴程度較高一般公共配套較少，規(guī)劃中比較完備對(duì)小區(qū)配套要求高很高均可達(dá)到對(duì)物業(yè)管理要求高，但承受物管費(fèi)有限很高均可達(dá)到對(duì)環(huán)境景觀要求高，重視社區(qū)內(nèi)部環(huán)境很高，具有稀缺景觀資源，自然山水地勢(shì)比較平坦，地塊環(huán)境一般，對(duì)建筑設(shè)計(jì)、質(zhì)量要求高高，且挑剔可達(dá)到對(duì)避免噪聲等外部干擾的要求高高可基本達(dá)到對(duì)物業(yè)管理的要求高很高可達(dá)到對(duì)區(qū)位的敏感性一般，重視物業(yè)實(shí)際品質(zhì)高一般，主要是差異化以產(chǎn)品來(lái)獲取市場(chǎng)項(xiàng)目和配套的關(guān)系表在對(duì)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行分析后，我們討論中高檔和高檔二種方案那一52通過項(xiàng)目的SWOT分析，我們發(fā)現(xiàn)實(shí)際上本項(xiàng)目具備開發(fā)“生態(tài)、人文的大型綜合社區(qū)”的條件，但是若開發(fā)高檔住宅則存在先天不足，風(fēng)險(xiǎn)也大；且開發(fā)高檔次項(xiàng)目將把我們推到與碧桂園“威尼斯小城”直面拼殺的第一線，與對(duì)手2800畝的規(guī)模和對(duì)大盤一貫獨(dú)到且卓有成效的操作手法相比，我們不認(rèn)為與其正面廝殺是一個(gè)理智的行為(但可考慮作少量高檔產(chǎn)品作提升項(xiàng)目整體檔次印象之用）。有鑒于此，金豐易居建議本項(xiàng)目定位于中高檔次項(xiàng)目，待項(xiàng)目人氣攀升后，再結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，具體定位下文將會(huì)進(jìn)行詳細(xì)分析。通過項(xiàng)目的SWOT分析，我們發(fā)現(xiàn)實(shí)際上本項(xiàng)目具備開發(fā)“生態(tài)、53三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.客群定位房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位主要目的是劃分出項(xiàng)目主要購(gòu)買人群、次要購(gòu)買人群，并通過對(duì)這些人群需求特征做出分析，以便在項(xiàng)目推廣策略、推廣方式方面做出具有較強(qiáng)針對(duì)性措施，有的放矢的針對(duì)這部分客戶展開宣傳攻勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度、效率的最大化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，應(yīng)始終牢記一條：開發(fā)商只是產(chǎn)品制造者，產(chǎn)品不屬于開發(fā)者，而屬于消費(fèi)者，屬于在市場(chǎng)上反復(fù)比較后拿錢購(gòu)買的那些人。因此，開發(fā)哪類產(chǎn)品、具有何種功能、應(yīng)該安排哪些配套設(shè)施、采用什么樣的環(huán)境景觀、戶型面積及其使用功能、交樓標(biāo)準(zhǔn)等還是要讓購(gòu)房者說(shuō)了算。發(fā)展商的作用是組織實(shí)施，按要求交樓，賺取應(yīng)得利潤(rùn)與知名度。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.客群定位54三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位客群范圍地段決定了將來(lái)居住的環(huán)境、氛圍、生活便利程度，是選擇物業(yè)首先要考慮的因素之一。對(duì)業(yè)主而言，真正好的地段應(yīng)是最符合自己需求的地段，要方便自己及家人的出入、生活及社交。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，金豐認(rèn)為本項(xiàng)目客群市場(chǎng)范圍以星沙全部，主城區(qū)大部分中高收入群體為主體市場(chǎng)，以市區(qū)周邊其他地區(qū)客戶為輔。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位客群范圍55三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位地區(qū)人口收入水平經(jīng)過查詢經(jīng)濟(jì)年鑒，并參考長(zhǎng)沙市地區(qū)客戶群體收入情況，分析由低到高的收入水平按照四個(gè)收入層次分布：低檔收入群體（家庭月收入3000元以下）、中低檔收入群體（家庭月收入3000—5000元），中高檔收入群體（家庭月收入5000—10000元），高檔收入群體（家庭月收入10000元以上）。在上述人群中，能夠在符合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的只能是中高檔收入以上群體。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位地區(qū)人口收入水平56三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

目標(biāo)客群階層界定本項(xiàng)目定位于中高檔住宅產(chǎn)品，面向的客戶群定位于中高檔階層客戶群體，具體來(lái)說(shuō)就是目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的高檔客戶階層（月收入10000元以上，年收入12萬(wàn)元以上群體）及中高檔客戶階層（月收入5000—10000元，年收入6萬(wàn)—12萬(wàn)元的收入群體）。對(duì)于上述的兩個(gè)目標(biāo)客戶群體，其收入水平有明顯階層劃分，應(yīng)提供不同產(chǎn)品分別滿足兩部分客群的要求。這兩部分客戶群基本屬于整體消費(fèi)階層金字塔較為頂端的群體，有某些共同的特征，下面對(duì)兩部分客群進(jìn)行詳細(xì)闡述。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位目標(biāo)客群階層界定57三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位中高檔客戶群這部分人年齡情況復(fù)雜，可以是25-40之間，共同特征是事業(yè)有成，能夠接受新生事物，追求新潮時(shí)尚，希望提高生活質(zhì)量，有一定的經(jīng)濟(jì)能力。由其家庭月收入在5000—10000元的水平進(jìn)行初步推算，其按揭買樓的月供款為2000元—6000元之間，則其選擇樓款總價(jià)在35—60萬(wàn)之間,因而提供給這部分人的產(chǎn)品總價(jià)不應(yīng)過高。但是值得注意的是，星沙地區(qū)的商品房均價(jià)還處于相對(duì)低的檔次區(qū)間，因此盡管這部分客戶事實(shí)上擁有相對(duì)高的支付能力，但綜合市場(chǎng)考慮，產(chǎn)品總價(jià)還應(yīng)該在其能承受的心理價(jià)位上再打折扣。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位中高檔客戶群58三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

高檔客戶群這部分人收入水平基本處于金字塔的頂端，大部分都擁有私家車，他們渴望得到社會(huì)的認(rèn)可，重視生活的享受與對(duì)他們的服務(wù)。他們很在意生活的環(huán)境，在意這個(gè)環(huán)境是否適合于他們。面對(duì)這一部分客群的要求，一定要提供新型的，與其身份相適應(yīng)的產(chǎn)品滿足他們的需求，總價(jià)可以較高，總體價(jià)位可以在60—100萬(wàn)之間，而且客戶的支付能力很強(qiáng)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位高檔客戶群59三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分下面將對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分

新型中產(chǎn)階級(jí)新型中產(chǎn)階級(jí)主要包括三類人士：一是未來(lái)星沙城內(nèi)的大企業(yè)的CEO、CFO、CIO和其他高級(jí)管理者，跨國(guó)公司的中高層雇員。二是律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、醫(yī)生、演藝界人士以及自由職業(yè)者。三是IT、金融、證券、地產(chǎn)、設(shè)計(jì)、電信、貿(mào)易、傳媒及教育等（尤其是長(zhǎng)沙傳媒業(yè)比較發(fā)達(dá)）行業(yè)的專業(yè)人士，這部分人均接受過良好教育，具有較高的知識(shí)層次和生活品位；同時(shí)他們對(duì)高品質(zhì)生活抱有相當(dāng)大的憧憬，有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這部分客戶群應(yīng)為本項(xiàng)目的中高檔部分主體客戶群。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分下面將對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)60三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分民營(yíng)業(yè)主及企業(yè)管理者改革開放的不斷深化，不同的經(jīng)濟(jì)形態(tài)產(chǎn)生了強(qiáng)大的活力，民營(yíng)私營(yíng)及股份制企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)中占有越來(lái)越重要的地位；同時(shí)使其企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者聚集了大量的個(gè)人財(cái)富。由于工作時(shí)間和工作安排由其個(gè)人確定，因此這部分人群不會(huì)因?yàn)榭紤]上班時(shí)間而對(duì)物業(yè)位置和距離有過多要求。空余時(shí)間充裕，使得這部分客戶在擁有更多的家居生活時(shí)間，因此對(duì)居住的舒適性和生活品質(zhì)有相對(duì)高的要求，使其成為中高檔次物業(yè)的主要消費(fèi)群體，這部分人一般屬于高檔客戶群。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分民營(yíng)業(yè)主及企業(yè)管理者61三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)市場(chǎng)二次置業(yè)的買家地區(qū)二次置業(yè)買家分為兩種，一種為改善型的二次置業(yè)群體，另一種為父母及子女之間關(guān)系的置業(yè)群體，這部分人群相當(dāng)多屬于中高檔客群。而本項(xiàng)目希望能夠吸引市區(qū)的買家會(huì)有一大部分屬于此種置業(yè)群體。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)市場(chǎng)二次置業(yè)的買家62三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分改善型父母與子女關(guān)系型改善型買家已有居住的居所，可能為以前單位分配的房屋，或?yàn)檩^早購(gòu)買的樓宇，這部分物業(yè)只為解決居住的單一問題，居住密度大，缺乏齊全的小區(qū)配套，房屋質(zhì)量一般，戶型老化，因此這部分人渴望優(yōu)越的居住環(huán)境，轉(zhuǎn)變自己的生活模式，這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)能力，希望提高生活的質(zhì)量，體驗(yàn)新鮮的事物。這部分家庭一般父母已經(jīng)到了退休的年齡，而子女正處于事業(yè)及人生發(fā)展的重要階段，在城中已有居所，一家人住在一起多年，希望有各自的生活空間，能夠買一處新的居所，可以是城郊地帶，有好的環(huán)境，較大的生活空間，讓父母居住在那里，周末子女可以前去探望，享受家庭的歡樂。應(yīng)當(dāng)提到的是，對(duì)于長(zhǎng)沙內(nèi)的這部分置業(yè)類型，本項(xiàng)目可以滿足他們的需要。第一居所是星沙目前興起的口號(hào)，作為父母退休修養(yǎng)是一個(gè)環(huán)境、價(jià)位方面的最好選擇。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分改善型父母與子女關(guān)系型改善型買63三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分

外地來(lái)長(zhǎng)投資、經(jīng)商人士這部分客群有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。必須有一定檔次的、能夠提供舒適空間的物業(yè)類型才能滿足這部分人的需要。本項(xiàng)目的定位及形象可以滿足這部分人對(duì)居住方式的需要及心理方面的滿足感。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——市場(chǎng)細(xì)分外地來(lái)長(zhǎng)投資、經(jīng)商人士64三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位現(xiàn)在請(qǐng)看一組數(shù)據(jù)我司長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)進(jìn)行著每季度一次的市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研主要針對(duì)潛在消費(fèi)者，在建、擬建、在售樓盤進(jìn)行。并借此形成了我公司在長(zhǎng)沙市場(chǎng)最大、最完善、最專業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)。下面我們就從本數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取關(guān)于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)偏好的一組數(shù)據(jù)對(duì)本案產(chǎn)品定位進(jìn)行描述。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位現(xiàn)在請(qǐng)看一組數(shù)據(jù)我司長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)進(jìn)行65三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位潛在購(gòu)房者房型選擇三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位潛在購(gòu)房者房型選擇66三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位潛在購(gòu)房者對(duì)戶型的選擇三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位潛在購(gòu)房者對(duì)戶型的選擇67三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求裝修類型三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求裝修類型68三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求外墻材料三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求外墻材料69三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求外墻顏色三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求外墻顏色70三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求外觀的風(fēng)格三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求外觀的風(fēng)格71三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求生活配套設(shè)施三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求生活配套設(shè)施72三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求會(huì)所的配套功能三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求會(huì)所的配套功能73三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求運(yùn)動(dòng)設(shè)施三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位需求運(yùn)動(dòng)設(shè)施74三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位人們所能承受的單價(jià)（單位：元/平米）三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位人們所能承受的單價(jià)（單位：元/平米）75三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位對(duì)總價(jià)的接受程度三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位對(duì)總價(jià)的接受程度76三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位小結(jié)潛在消費(fèi)群體（泛客戶群落，含本案目標(biāo)消費(fèi)群）的需求基本上反映了長(zhǎng)沙消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)品的心理偏好，下面我們將針對(duì)這種偏好就本案產(chǎn)品提出一系列的建議。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位小結(jié)77三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——樓體建議樓體類型考慮到星沙實(shí)際狀況及長(zhǎng)沙市別墅市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀，金豐易居建議本項(xiàng)目樓體類型前期以小高層為主,后期以高層為主,以少量別墅產(chǎn)品為標(biāo)桿,提升項(xiàng)目檔次形象.三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——樓體建議樓體類型78三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——賣點(diǎn)建議以綠色、生態(tài)為主導(dǎo)的健康概念為主賣點(diǎn)由于本項(xiàng)目定位于中高檔，所以不應(yīng)低于現(xiàn)有同檔次項(xiàng)目的綠化率，應(yīng)超過星沙現(xiàn)有項(xiàng)目的綠化水平并加大投入。創(chuàng)造出舒適怡人、“公園化”的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，為居民營(yíng)造生態(tài)化、自然化的新生活。以科技為先導(dǎo)，為居民提供多層次的生活需要（包括日常居家、戶外活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)休閑、購(gòu)物散步等），為不同年齡的居民（老年、兒童）提供不同內(nèi)容的活動(dòng)場(chǎng)地，提供多種活動(dòng)空間（公共的、私密的），并以優(yōu)良的物業(yè)管理來(lái)保障規(guī)劃理念得以實(shí)現(xiàn)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——賣點(diǎn)建議以綠色、生態(tài)為主導(dǎo)的健康概念為79三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——公建設(shè)施公建設(shè)施郊區(qū)住宅有兩個(gè)關(guān)鍵問題是許多購(gòu)房人都要面對(duì)的，第一是孩子的上學(xué)、第二是老人的就醫(yī)，本項(xiàng)目在兩個(gè)方面都沒有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：盡管有旺旺醫(yī)院和坂塘路小學(xué)在附近，但是類似配套基本上大部分集中在星沙市中心，鑒于星沙本身就不大，因此，建議本案尋找周邊項(xiàng)目的配套設(shè)施盲點(diǎn)為突破點(diǎn)加以包裝作為賣點(diǎn)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——公建設(shè)施公建設(shè)施80三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——公建設(shè)施A.通過市場(chǎng)需求的調(diào)研情況可以看出，游泳池、羽毛球場(chǎng)及跑步用道的需求比較強(qiáng)烈，而從供給情況來(lái)看，目前市場(chǎng)各項(xiàng)目中對(duì)這些配套不同程度上均有些不足，尤其缺乏游泳池。B.不管是會(huì)所需求還是運(yùn)動(dòng)設(shè)施的需求調(diào)研中客戶對(duì)健身室（房）的需求意向都是比較明顯。同時(shí)，各項(xiàng)目大部分設(shè)有健身場(chǎng)所，它反映出客戶對(duì)于保持身體健康的愿望，可見健身場(chǎng)所是社區(qū)內(nèi)必不可少的一項(xiàng)配套設(shè)施。C.從需求情況來(lái)看，酒吧、網(wǎng)吧、中餐廳、西餐廳等配套設(shè)施并不受客戶的重視。許多項(xiàng)目有此項(xiàng)配套，并不能提升物業(yè)的檔次，反而對(duì)項(xiàng)目的形象會(huì)有一定的負(fù)作用。所以敝司建議本案將該類配套統(tǒng)一安排在對(duì)社區(qū)影響較小的區(qū)域。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——公建設(shè)施A.通過市場(chǎng)需求的調(diào)研情況可以81三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議物業(yè)管理與智能化設(shè)施本項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，尤其是一期項(xiàng)目的物業(yè)管理水平將對(duì)以后的項(xiàng)目銷售起極大的制約作用。建議發(fā)展商與頂級(jí)級(jí)物業(yè)管理企業(yè)合作，如：戴得梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕，怡高等公司，以提高物業(yè)管理水平。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議物業(yè)管理與智能化設(shè)施82三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議安全防范系統(tǒng)包括：防盜報(bào)警子系統(tǒng)（可視對(duì)講、住戶門磁、窗磁、密碼報(bào)警門禁、戶內(nèi)報(bào)警按紐）；周界報(bào)警子系統(tǒng)（圍墻遠(yuǎn)紅外監(jiān)控、云臺(tái)攝像閉路監(jiān)控）；電子巡更系統(tǒng)；出入口管理子系統(tǒng)、IC卡一卡通（可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)功能）；火災(zāi)和燃?xì)庑孤蹲詣?dòng)報(bào)警子系統(tǒng)；電子門禁，訪客對(duì)講子系統(tǒng)（包括可視對(duì)講）；三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議安全防范系統(tǒng)包括：83三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議信息管理系統(tǒng)包括:三（多）表遠(yuǎn)抄子系統(tǒng)；主要設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)；車輛管理子系統(tǒng)；緊急廣播與背景音樂子系統(tǒng)；有線電視子系統(tǒng)和電話子系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：應(yīng)是寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，最低標(biāo)準(zhǔn)為100M到樓，10M到戶。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議信息管理系統(tǒng)包括:84三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議教育在每2-3個(gè)小區(qū)中間設(shè)立幼兒園，以方便、安全為原則，主要面向區(qū)內(nèi)客戶。中小學(xué)進(jìn)行與市重點(diǎn)名校師大附小等合辦，實(shí)行9年一貫制雙語(yǔ)教育，并兼顧高中教育，面向區(qū)內(nèi)、區(qū)外客戶子女招生。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議教育85三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議

商業(yè)設(shè)施及會(huì)所商業(yè)設(shè)施要體現(xiàn)適度開放的概念，即同時(shí)滿足居住區(qū)內(nèi)、外客戶的需求。為方便區(qū)內(nèi)業(yè)主日常生活，應(yīng)建設(shè)大型超市，同時(shí)輔以組團(tuán)內(nèi)便利店。在社區(qū)適當(dāng)位置應(yīng)建設(shè)封閉式菜市場(chǎng)，健身房、多功能活動(dòng)室以方便業(yè)主文娛生活，物業(yè)管理公司進(jìn)行綜合管理。為充分體現(xiàn)社區(qū)特色及提升社區(qū)文化底蘊(yùn)，可考慮結(jié)合主要會(huì)所、商業(yè)區(qū)，建設(shè)規(guī)模適中的風(fēng)情商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)范圍選定為諸如銀行、郵局、票務(wù)中心、HI-FI影音室、精美工藝品店、藝術(shù)陶吧，小區(qū)診所、理發(fā)、美容、禮品店、花店等。對(duì)人流出入較大、噪音及空氣污染較大的餐飲類經(jīng)營(yíng)應(yīng)單獨(dú)規(guī)劃區(qū)域，進(jìn)行位置與規(guī)模的協(xié)調(diào)，不致影響業(yè)主生活。店鋪可考慮出租或以租代售。會(huì)所：可引進(jìn)泛會(huì)所概念，在功能上有所不同，分期建設(shè)。售樓處可使用一期會(huì)所的部分建筑。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議商業(yè)設(shè)施及會(huì)所86三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議社區(qū)醫(yī)院、診所本項(xiàng)目倡導(dǎo)健康理念等，通過與湘雅醫(yī)院合作，建議開展定期業(yè)主健康咨詢，建立每戶健康檔案。積極引進(jìn)國(guó)際級(jí)醫(yī)療服務(wù)體系，常設(shè)120急救車，方便業(yè)主及時(shí)使用，增加賣點(diǎn)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議社區(qū)醫(yī)院、診所87三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議

運(yùn)動(dòng)設(shè)施在本項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)兩種級(jí)別的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。第一種，在大型公建區(qū)內(nèi)建設(shè)大型室內(nèi)外全功能運(yùn)動(dòng)設(shè)施。室內(nèi)設(shè)施可結(jié)合會(huì)所建設(shè)，如游泳館、游泳池、乒乓球、羽毛球、壁球等；室外設(shè)施建設(shè)以安全為原則，設(shè)立小型足球場(chǎng)地、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、攀巖運(yùn)動(dòng)區(qū)等。第二種，在各組團(tuán)小區(qū)內(nèi)建設(shè)小型運(yùn)動(dòng)館、運(yùn)動(dòng)區(qū)，尤其是兒童游樂區(qū)，老年人活動(dòng)區(qū)等，以無(wú)障礙設(shè)施、健康步道、門球場(chǎng)，單雙杠，秋千等為主。由于星沙綠色概念、氣候環(huán)境較佳，所以應(yīng)該以戶外設(shè)施為主。同時(shí)戶內(nèi)設(shè)施應(yīng)該保證通風(fēng)、透氣。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議運(yùn)動(dòng)設(shè)施88三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議

交通設(shè)施區(qū)內(nèi)交通在力求人車分流的同時(shí)，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是人與車的和諧共處，通過道路的深化設(shè)計(jì)，限制車的行駛速度，減少對(duì)人的過分干擾。其次，在強(qiáng)調(diào)人車和諧共處的同時(shí)，道路布局靈活，車可以停到每個(gè)組團(tuán)的邊緣，大大減少了業(yè)主步行距離，出入更加便利。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議交通設(shè)施89三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議（交通設(shè)置數(shù)據(jù)參考）是否需要小區(qū)巴士？72％的潛在置業(yè)者的選擇是一定要有小區(qū)巴士，22％的人選擇了無(wú)所謂，只有6％的表示一定要免費(fèi)才行?？紤]到潛在客戶的需求，結(jié)合星沙的實(shí)際情況，建議在項(xiàng)目建成后的第一年里開通小區(qū)巴士，實(shí)行保本價(jià)有償服務(wù)。然后在市政配套的公交車路線聯(lián)接至小區(qū)后再考慮取消小區(qū)巴士。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——配套建議（交通設(shè)置數(shù)據(jù)參考）是否需要小90三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位汽車停車位有46％的潛在置業(yè)者選擇一定要有汽車停車位，不需要的有16％，無(wú)所謂的有38％。小區(qū)可以按每三戶一個(gè)車位或者每?jī)蓱粢粋€(gè)車位的比例規(guī)劃汽車車位。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位汽車停車位91規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位的指導(dǎo)下，結(jié)合需求調(diào)研的結(jié)果，本項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下三項(xiàng)原則：市場(chǎng)原則——規(guī)劃設(shè)計(jì)要符合市場(chǎng)的需求人本主義原則——設(shè)計(jì)以人為本生態(tài)主體原則三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)要求三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位92三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求

社區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)化本項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)關(guān)注舒適、生態(tài)、綠色與業(yè)主交往，并考慮在整個(gè)開發(fā)周期，5-8年內(nèi)規(guī)劃不能落后。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求社區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)化93三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求建筑環(huán)境：現(xiàn)代居住社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)包括空間環(huán)境、視覺環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、文化人文環(huán)境和生活環(huán)境。近年來(lái)，隨著我國(guó)住房標(biāo)準(zhǔn)的提高，對(duì)綠化環(huán)境及居住面積的要求也越來(lái)越高。隨著工作和生活節(jié)奏加快，“簡(jiǎn)約、便捷、明快、和諧”的生活方式已成為一種時(shí)尚追求，也應(yīng)成為現(xiàn)代住宅的一種時(shí)尚風(fēng)格。社區(qū)內(nèi)部格局劃分應(yīng)合理，建筑遵循高低錯(cuò)落、疏密有致的原則。不但擁有室內(nèi)室外的活動(dòng)空間，生態(tài)更是必不可少，而且綠地要具有可達(dá)性，使人充分融入自然之中。自然景觀與巧奪天工的人工景觀互相呼應(yīng)，體貼照顧男女老幼的休閑與健身，增加鄰里之間的交流機(jī)會(huì)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求建筑環(huán)境：94三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求注重生態(tài)環(huán)境也成為現(xiàn)代住宅的設(shè)計(jì)理念之一，建設(shè)部《生態(tài)住宅實(shí)施細(xì)則》中對(duì)生態(tài)住宅的內(nèi)涵作出明確的量態(tài)標(biāo)準(zhǔn)：生態(tài)小區(qū)要對(duì)住宅的維護(hù)結(jié)構(gòu)、供熱、空調(diào)等系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上，同時(shí)鼓勵(lì)采用新能源和生態(tài)能源：如太陽(yáng)能、風(fēng)能等；在水環(huán)境方面，室外要設(shè)立將污水、雨水收集利用系統(tǒng)等，污水設(shè)施采用節(jié)水、節(jié)能型；生態(tài)小區(qū)室外空氣質(zhì)量要達(dá)到2級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，日間噪聲小于50分貝，夜間噪聲小于40分貝，另外建筑設(shè)計(jì)也應(yīng)有隔噪、降噪措施，生態(tài)小區(qū)的垃圾還要全部袋裝，收集率達(dá)到100%，分類率達(dá)到50%。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求注重生態(tài)環(huán)境也成為現(xiàn)代住宅95三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求

能源系統(tǒng)。對(duì)水、電、熱、燃?xì)獾冗@些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，設(shè)置較為集中的管道井，避免多條動(dòng)力管道分別入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求能源系統(tǒng)。96三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求

水環(huán)境系統(tǒng)。對(duì)于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質(zhì)和水量?jī)蓚€(gè)問題。在室外系統(tǒng)中要設(shè)立將排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；用于水景工程的景觀用水系統(tǒng)要進(jìn)行專門設(shè)計(jì)并將其納入中水系統(tǒng)統(tǒng)一考慮。小區(qū)的供水設(shè)施和室內(nèi)用水器具宜采用節(jié)水節(jié)能型，同步規(guī)劃設(shè)計(jì)管道直飲水系統(tǒng)，以便提供優(yōu)質(zhì)直飲水，同時(shí)考慮生活熱水入戶。同時(shí)近兩年長(zhǎng)沙的新建項(xiàng)目一般都選用新型的建材，如UPVC等管材，這類管材一般都具有“與建筑同壽命”的特性。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求水環(huán)境系統(tǒng)。97三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求氣環(huán)境系統(tǒng)。住宅小區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內(nèi)兩方面，居室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)達(dá)到自然通風(fēng)效果，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，盡可能考慮直接采光通風(fēng)，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，同時(shí)還得注意廚房的滲漏。健康住宅一般要求各種管道不穿樓板，減少?gòu)N衛(wèi)樓板陰濕情況，減少浸潤(rùn)式滲漏。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求氣環(huán)境系統(tǒng)。98三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求聲環(huán)境系統(tǒng)。本項(xiàng)目四面臨街，住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)處理很重要，包括室外、室內(nèi)和對(duì)小區(qū)以外噪音的隔阻措施。室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。建筑設(shè)計(jì)中要采用隔音降噪措施，如浮筑隔音、中空玻璃等手段，使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。對(duì)小區(qū)周邊產(chǎn)生的噪音，尤其是城市主干道的聲環(huán)境則應(yīng)采取降噪措施，如設(shè)置藝術(shù)性隔音板，密植高大速生喬木。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求聲環(huán)境系統(tǒng)。99三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求

光環(huán)境系統(tǒng)。住宅小區(qū)的光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光，避免暗室設(shè)計(jì)。需要做到兩點(diǎn)：一方面要保證樓間距標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)修改后的《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》，將提高住宅間距的標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，還應(yīng)注意居住區(qū)內(nèi)防止光污染，如：強(qiáng)光廣告光源、玻璃幕墻反射光等。在室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，采用由新能源（如風(fēng)能、太陽(yáng)能）提供的生態(tài)照明。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求光環(huán)境系統(tǒng)。100三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求

綠化系統(tǒng)。本項(xiàng)目居住區(qū)的綠化系統(tǒng)應(yīng)具備三個(gè)功能：一是生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地提供光和作用的生態(tài)再生機(jī)制；二是休閑活動(dòng)功能：小區(qū)綠地提供戶外活動(dòng)交往場(chǎng)所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。三是景觀文化功能：通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品位欣賞。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求綠化系統(tǒng)。101三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求廢棄物管理與處置系統(tǒng)。住宅小區(qū)生活垃圾及廢物處理與區(qū)民日常生活環(huán)境衛(wèi)生及其相關(guān)，包括收集與處置兩部分：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害類、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求廢棄物管理與處置系統(tǒng)。102三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先戶型不在于大小而在于功能齊全。好的戶型不一定要大，但一定要功能齊全，因?yàn)檎鎸?shí)的美存在于簡(jiǎn)單合乎功能的結(jié)構(gòu)中。戶室安排上要求布局合理，強(qiáng)調(diào)公私分離、動(dòng)靜分離、干濕分離、潔污分離、居寢分離。進(jìn)戶門處應(yīng)該設(shè)有玄關(guān)，避免屋里的一切被一覽無(wú)余，失去私密感；客廳除重視景觀和朝向外也要足夠?qū)挻?，廳的開間最好達(dá)4.2米以上，主臥開間3.6米以上。餐廳靠近廚房，且交流方便并能與客廳相互呼應(yīng)；廚房要有足夠的空間，除操作臺(tái)外應(yīng)能讓兩個(gè)人同時(shí)操作，總面積不應(yīng)小于6平方米。每個(gè)臥室都有凸窗、有寬大的窗臺(tái)。室內(nèi)采光充足，通風(fēng)良好。另外寬大的露臺(tái)以及旋轉(zhuǎn)樓梯的優(yōu)美造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先103三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求結(jié)合目前市場(chǎng)情況和我司市調(diào)數(shù)據(jù)，對(duì)于先期開發(fā)的住宅，面積的控制應(yīng)注意以下最低控制線，客廳的面積在20－30平米之間，餐廳在9平米以上，主臥在15平米以上，次臥12平米以上，廚房7平米以上，主衛(wèi)6平米以上，次衛(wèi)4平米以上。二室戶型面積控制在80—100平米，三室戶型面積控制在120—140平米，四室戶型面積控制在130—160平米。對(duì)后期開發(fā)的項(xiàng)目則視當(dāng)時(shí)情況而定，另行規(guī)劃。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——規(guī)劃設(shè)計(jì)需求結(jié)合目前市場(chǎng)情況和我司市104總布置圖別墅區(qū)小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)小高層區(qū)別墅區(qū)會(huì)所區(qū)總布置圖高層區(qū)商業(yè)區(qū)小高層區(qū)別墅區(qū)會(huì)所區(qū)總布置圖別墅區(qū)小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)：占地面積約：2.5萬(wàn)平方米建筑面積約：1.5萬(wàn)平方米容積率：0.6產(chǎn)品特征：1、極少量獨(dú)棟別墅，大部分采用聯(lián)排（雙聯(lián)）2、可以采用內(nèi)庭外院的房型，面積控制在220-250平方米左右，具體房型建議可以在以后細(xì)化時(shí)提供3、創(chuàng)造小水面把別墅區(qū)和普通住宅區(qū)隔離，以高帶低，拉升整個(gè)小區(qū)的住宅品質(zhì)總布置圖別墅區(qū)別墅區(qū)：106總布置圖別墅區(qū)小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)小高層區(qū)小高層區(qū)：占地面積約：10萬(wàn)平方米建筑面積約：15萬(wàn)平方米容積率：1.5產(chǎn)品特征：1、采用8-12層，一梯二戶的小高層產(chǎn)品，所有樓棟朝向建議偏東或偏西20度左右，避免當(dāng)?shù)乇容^厲害的西曬的氣候2、近鄰小湖面的產(chǎn)品可以比較低（8層），遠(yuǎn)的比較高（12高），天際線從外向內(nèi)跌落，同時(shí)避免主干道對(duì)小區(qū)的噪聲和灰塵的干擾3、主要房型以三房和四房為主，面積為125-130平方米和135-140平方米左右4、底層可以附加花園，頂層可以附加躍層總布置圖小高層區(qū)小高層區(qū)：107總布置圖別墅區(qū)小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)高層區(qū)：占地面積約：8萬(wàn)平方米建筑面積約：24萬(wàn)平方米容積率：3產(chǎn)品特征：1、采用18層，一梯二戶的小高層產(chǎn)品，所有樓棟朝向建議偏東或偏西20度左右，避免當(dāng)?shù)乇容^厲害的西曬的氣候2、底層可以全部架空，透綠，同時(shí)設(shè)立大堂，單獨(dú)保安，并適當(dāng)挑空，增加產(chǎn)品的高檔感3、高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷售情況，可以進(jìn)行具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)整總布置圖高層區(qū)高層區(qū)：108總布置圖別墅區(qū)小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)會(huì)所區(qū)商業(yè)區(qū)：占地面積約：3萬(wàn)平方米建筑面積約：4.5萬(wàn)平方米容積率：1.5產(chǎn)品特征：1、商業(yè)區(qū)考慮到大盤社區(qū)的實(shí)際需求，設(shè)立在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃路的北面，避免建立在主干道上2、社區(qū)商鋪的形式采用上海萬(wàn)科[假日風(fēng)景]的規(guī)劃，打破傳統(tǒng)商業(yè)單板的做法，采用互相錯(cuò)位的方法，同時(shí)也不會(huì)打破消費(fèi)者的消費(fèi)棟線，購(gòu)物與休閑為一體3、建議商業(yè)必須配套能開辦大型超市，中大型餐飲和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的設(shè)備，有利于提升社區(qū)商業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)意義總布置圖會(huì)所區(qū)商業(yè)區(qū)：109總布置圖別墅區(qū)小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)會(huì)所區(qū)：占地面積約：0.5萬(wàn)平方米建筑面積約：3萬(wàn)平方米容積率：6產(chǎn)品特征：1、把會(huì)所設(shè)立在主道和輔道的交接處，有利于匯聚人氣2、會(huì)所以高層裙房的角色出現(xiàn)3、會(huì)所以上可以建立一定量的酒店式公寓，一方面豐富整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品線，另一方面可以針對(duì)本區(qū)域（開發(fā)區(qū)）的特征，吸引投資者總布置圖會(huì)所區(qū)：110開發(fā)順序建議高層區(qū)商業(yè)區(qū)小高層區(qū)別墅區(qū)會(huì)所區(qū)1234開發(fā)順序建議高層區(qū)商業(yè)區(qū)小高層區(qū)別墅區(qū)會(huì)所區(qū)1234111上市產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：會(huì)所（酒店式公寓）+樣板社區(qū)商業(yè)+10棟別墅+40%的小高層理由：1、會(huì)所+樣板社區(qū)商業(yè)，可以構(gòu)成項(xiàng)目的體驗(yàn)營(yíng)銷區(qū)，給客戶以未來(lái)優(yōu)質(zhì)生活的演示，同時(shí)會(huì)所也可以作為整個(gè)項(xiàng)目銷售中心，可以長(zhǎng)期使用2、開10棟別墅，保持一定的價(jià)格水平，以高帶低，帶動(dòng)其他產(chǎn)品的附加值3、小高層是我們的主力產(chǎn)品4、酒店式公寓可以隨后推出，在保持低總價(jià)的前提下，可以再次拉升整個(gè)項(xiàng)目的銷售單價(jià)，為下期產(chǎn)品的推出奠定基礎(chǔ)上市產(chǎn)品組合：112三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位定價(jià)原則價(jià)格的制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直接影響到營(yíng)銷力度和銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期和利潤(rùn)指標(biāo)等。從某種意義上來(lái)說(shuō)，銷售周期與利潤(rùn)指標(biāo)之間具有某種矛盾。預(yù)期利潤(rùn)過高，往往會(huì)造成銷售期延長(zhǎng)，甚至形成物業(yè)滯銷，損失的是資金的時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本，增加的是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；而低價(jià)入市策略盡管會(huì)造成旺銷局面，但卻以損失較多的預(yù)期利潤(rùn)為代價(jià)，是否值得亦應(yīng)視個(gè)案實(shí)際情況而定。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位定價(jià)原則113三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位就本案而言，定價(jià)的基本原則體現(xiàn)在幾個(gè)方面：1）、成本加成原則即物業(yè)的價(jià)格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定比例的利潤(rùn)之和，如果利潤(rùn)率低于行業(yè)平均利率或社會(huì)性投資平均利率，甚至為零或負(fù)數(shù)，即應(yīng)視為投資失敗。2）、市場(chǎng)比較原則物業(yè)的價(jià)格并不是孤立存在的，以從客戶需求角度而言，市場(chǎng)比較原則是物業(yè)定價(jià)的重要的原則，同質(zhì)同價(jià)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，所謂挖掘市場(chǎng)空白，提高物業(yè)附加值的概念亦由此概念而來(lái)。就本案而言，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（前文已闡述）作一定深度的價(jià)格定位分析，將對(duì)自身的價(jià)格策略制定有相當(dāng)大的幫助。3）、整體發(fā)展原則這一點(diǎn)主要是針對(duì)體量較大、分期開發(fā)的個(gè)案而言，對(duì)于本案而言，只須在制定價(jià)目表時(shí)注意全盤均衡、合理即可。本次提案之價(jià)格定位運(yùn)用的是市場(chǎng)比較法。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位就本案而言，定價(jià)的基本原則體114三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略定價(jià)策略：【中開高走.穩(wěn)步攀升】我公司建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格攀升策略方面采取“平開高走”的策略，是在本項(xiàng)目成本和預(yù)期利潤(rùn)允許的條件下，考慮到未來(lái)階段周邊市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)及周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的狀況，為使本項(xiàng)目能夠在一入市就迅速通過平實(shí)價(jià)格、強(qiáng)有力的產(chǎn)品支撐吸引客戶關(guān)注，聚集“人氣”，并搶占市場(chǎng)先機(jī)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略115三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位價(jià)格擬合本項(xiàng)目?jī)r(jià)格我們采取擬合法，鑒于地理位置原因的考慮，將我們所選取的可比案例中的星沙可比項(xiàng)目用作參照系。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位價(jià)格擬合116比較內(nèi)容權(quán)重幸福里晶華美地美林水郡幸福洋房名城公寓擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑單體0.110.90.0990.900.0990.900.0990.800.0880.950.105區(qū)域位置0.151.10.1651.10.1651.200.1801.200.1651.200.180交通便利0.121.10.1321.100.1321.150.1381.200.1321.100.132外部環(huán)境0.101.10.1100.850.0851.100.1100.950.0951.100.110社區(qū)環(huán)境0.130.90.1110.950.1240.900.1170.850.1110.900.117房型設(shè)計(jì)0.111.00.1051.000.1101.000.1101.000.1101.000.110配套設(shè)施0.130.90.1170.850.1110.950.1240.900.1170.900.117營(yíng)銷策劃0.150.90.1350.850.1280.950.1430.900.1350.900.135合計(jì)1.00

0.97

0.95

1.02

0.98

1.01樣本均價(jià)21002196280017941910比較內(nèi)容權(quán)重幸福里晶華美地美林水郡幸福洋房名城公寓擬合程度比117三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位項(xiàng)目擬合價(jià)＝2100÷0.97+2196÷0.95+2800÷1.02+1794÷0.98+1910÷1.01＝2188.2元通過價(jià)格擬合我們得到目前本項(xiàng)目目前的售價(jià)為2188元/平方米（不含裝修費(fèi)）。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位項(xiàng)目擬合價(jià)＝2100÷0.9118三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格最終定位考慮到星沙目前房產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度較快，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自現(xiàn)在到開盤的時(shí)間（按半年計(jì)算）內(nèi)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。同時(shí)由于本項(xiàng)目自身所具有的賣點(diǎn)，金豐易居認(rèn)為開盤均價(jià)定位于：2500元/平米左右（不含裝修）。后期將根據(jù)片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展及項(xiàng)目實(shí)際銷售情況做出相應(yīng)調(diào)整。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位——價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格最終定位119通過對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)層次的分析，金豐易居得出以下結(jié)論：1、通過對(duì)長(zhǎng)沙市、星沙鎮(zhèn)的市場(chǎng)的研究，同時(shí)考慮到本地塊特質(zhì)、恒基品牌的推廣，金豐易居建議本項(xiàng)目定位于中高檔物業(yè)。2、本項(xiàng)目主推賣點(diǎn)：相對(duì)競(jìng)品來(lái)說(shuō)不是很明顯，我們認(rèn)為本案的推廣不是產(chǎn)品之爭(zhēng)、地段之爭(zhēng)、而是概念之爭(zhēng)、營(yíng)銷之爭(zhēng)，因此產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)應(yīng)該作為靈魂被賦予而不是作為形狀被塑造，關(guān)于產(chǎn)品賣點(diǎn)的提煉將在后續(xù)的提案中著重強(qiáng)調(diào)。3、鑒于星沙目前所開發(fā)的物業(yè)現(xiàn)狀、各類物業(yè)銷售情況、空置情況，本項(xiàng)目建議進(jìn)行小高層為主（8-12層）開發(fā)，后期可采用高層規(guī)劃。4、在公建方面可以考慮增設(shè)游泳池這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，引進(jìn)師大附小等名校來(lái)彌補(bǔ)本項(xiàng)目所缺乏的初等教育。5、為了解決公共交通這一難題，建議贊助一到兩條公交線路使其線路經(jīng)過本案并更改線路名稱（類似香港著名實(shí)業(yè)家彭立珊在長(zhǎng)沙贊助的“立珊專線”），在此之前則通過保本經(jīng)營(yíng)的小區(qū)巴士為彌補(bǔ)。觀點(diǎn)總結(jié)通過對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)層次的分析，金豐易居得出以下結(jié)論：觀點(diǎn)總結(jié)1206．長(zhǎng)沙市物業(yè)管理服務(wù)水平比較低，所以建議引進(jìn)優(yōu)秀物業(yè)管理公司提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。7．考慮到目前市場(chǎng)比較缺乏裝修房這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，金豐易居建議可以適量推出部分菜單式精裝修。8．本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的推斷是根據(jù)所選取星沙鎮(zhèn)的在售可比項(xiàng)目進(jìn)行擬合所得，為2188元/平方米，同時(shí)考慮到星沙鎮(zhèn)目前房?jī)r(jià)的上漲幅度、本項(xiàng)目推出時(shí)間（以半年計(jì)算）、本項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)的號(hào)召力，金豐易居初步認(rèn)為至開盤時(shí)機(jī)將可達(dá)2500元/平方米（不含裝修費(fèi)）。觀點(diǎn)總結(jié)6．長(zhǎng)沙市物業(yè)管理服務(wù)水平比較低，所以建議引進(jìn)優(yōu)秀物業(yè)管理公121我們專注和熱愛這個(gè)行業(yè)，所以我們必須很專業(yè)！我們不會(huì)無(wú)原則的承應(yīng)業(yè)主，為了成功我們會(huì)有話要說(shuō)，溝通才能達(dá)成共識(shí)。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，樓盤運(yùn)作的成功，源于信任和彼此共同的