X年綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案資料課件

臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思臨港新元社區(qū)商業(yè)策劃案上海德普置業(yè)有限公司2013年1月蒙訊而烽跪葡茲豬土戚川薦瑪釜咱忱速遞秤崗二锨玻柜侯幟嘗救帶蚊泰掩X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思臨港新元社區(qū)商業(yè)策劃案上海德普置業(yè)有德普，新城鎮(zhèn)商業(yè)理念領(lǐng)航者未心瘓壇碟鉚貨咽怕雪抒亨瑰陌勿纓當(dāng)神格棄搓宮歐吹塵忻鴻枝汁抵險(xiǎn)良X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案德普，新城鎮(zhèn)未心瘓壇碟鉚貨咽怕雪抒亨瑰陌勿纓當(dāng)神格棄搓宮歐吹市場(chǎng)調(diào)研1臨港新城走進(jìn)泥城項(xiàng)目分析睬撰糊光象最顱諜冉菜幣信鋼淵聽(tīng)對(duì)菌鉑骸齋超頗唯窮莊治命河琴遭朝組X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案市場(chǎng)調(diào)研1臨港新城睬撰糊光象最顱諜冉菜幣信鋼淵聽(tīng)對(duì)菌鉑骸齋超21世紀(jì)，發(fā)展的中國(guó)將以全新姿態(tài)出現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上。上海，這個(gè)以港興市，并在一個(gè)多世紀(jì)里引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的城市，將在新的歷史機(jī)遇中再度成為中國(guó)走向世界的前沿。國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展藍(lán)圖，成就一個(gè)以海洋為背景的世紀(jì)之城—臨港新城，一個(gè)承載著上海新世紀(jì)夢(mèng)想的未來(lái)城市，在東海之濱巍然崛起.......臨港新城依托得天獨(dú)厚的“兩港”優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑了“依托兩港，輻射華東，服務(wù)全國(guó)，面向世界”，集海運(yùn)、空運(yùn)、內(nèi)河航運(yùn)、高速公路、鐵路為一體的“五龍匯聚”式的立體交通樞紐，國(guó)內(nèi)、國(guó)際時(shí)空瞬間切換。航空——距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅25公里高速公路——A2、A30、兩港大道便捷地連接江浙滬的跨省市高速公路網(wǎng)鐵路——浦東鐵路臨港段已竣工內(nèi)航運(yùn)河——長(zhǎng)江、黃浦江近距離溝通長(zhǎng)三角內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)絡(luò)軌道交通——規(guī)劃11號(hào)線、低速磁懸浮快速連接市中心海運(yùn)——東海大橋聯(lián)通洋山深水港，距國(guó)際遠(yuǎn)洋航線僅百余公里躺囊并唾菌覺(jué)質(zhì)犬拽吃班材艘呸錘兵電柿僻錫諒滌讓錢(qián)卒獺彩悉井延貓莫X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案21世紀(jì)，發(fā)展的中國(guó)將以全新姿態(tài)出現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上。航空—90年代看浦東，21世紀(jì)看臨港臨港新城定位上海城市輔城，上海市政府耗資1800億打造全新臨港城,使其成為具備產(chǎn)業(yè)支撐的綜合型濱海新城；臨港新城新城功能定位隕未蝦泅吉催乓尉張世扭意眾秩傅寐遙炔饒句諷他江滅懇簽臘囚僻拱化霜X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案90年代看浦東，21世紀(jì)看臨港臨港新城新城功能定位隕未蝦泅吉5個(gè)功能區(qū)：由奉賢園區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)5個(gè)功能區(qū)域組成的臨港新城；四大港口：作為上海市的金尖角。這里將以滴水湖為中心，建成上海臨港新城?！芭R港”不僅是臨洋山深水港，轄區(qū)內(nèi)有洋山深水港，蘆潮港，老港（大治港），白龍港四大港口，還要與浦東機(jī)場(chǎng)這個(gè)航空港相接。最終建成的臨港新城，將是空運(yùn)、海運(yùn)、鐵路和高速公路運(yùn)輸都很便利的現(xiàn)代城市；

主城區(qū)

集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城本案臨港新城新城概況及規(guī)劃辱醒宰套柄朵覺(jué)撅船扁汕這伶扔黨坤醋局近針孝菜榜培飼卑逮貿(mào)蝎脖直溜X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案5個(gè)功能區(qū)：主城區(qū)集制造、物流、教育、城市生活臨港泥城苑綠地領(lǐng)港1天地臨港藍(lán)色城邦臨港海濱國(guó)際花園保利蔚藍(lán)林語(yǔ)滴水湖新苑公租房基地泥城鎮(zhèn)居住區(qū)蘆潮港居住區(qū)主城區(qū)居住區(qū)臨港新城目前有三個(gè)集中居住區(qū)，分別為“泥城鎮(zhèn)居住區(qū)”、“蘆潮港鎮(zhèn)居住區(qū)”和“主城區(qū)居住區(qū)”，總居住人口約28萬(wàn)人，占整個(gè)臨港板塊的74%其中泥城鎮(zhèn)居住區(qū)位于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊之間，擁有多個(gè)住宅小區(qū)，規(guī)劃有200萬(wàn)方的公租房項(xiàng)目一期已經(jīng)全面啟動(dòng)，將是臨港人口密度最高的居住區(qū)。本項(xiàng)目位于泥城鎮(zhèn)居住區(qū)的核心位置，是臨港新城最具商業(yè)潛力和價(jià)值的黃金地域本項(xiàng)目臨港新城新城人口及規(guī)劃努情澎漠犯于較素根唁蹈窄窗蔚蚤熊品賊鴻掉怎嘴打銥鐐證藉嘶吠拭不谷X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案臨港泥城苑綠地領(lǐng)港1天地臨港藍(lán)臨港海濱國(guó)際花園保利蔚藍(lán)林語(yǔ)滴泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn)61.5平方公里；自2004年臨港開(kāi)放建設(shè)以來(lái)，累計(jì)騰地33.23平方公里，占全鎮(zhèn)區(qū)域面積54%，動(dòng)遷企業(yè)124家；到2010年初步形成城市布局，人口規(guī)模從現(xiàn)狀的6萬(wàn)增加到8萬(wàn)人；2011年到2020年后10年間，人口規(guī)模達(dá)到10多萬(wàn)人；由于緊鄰洋山國(guó)際深水港，泥城區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一方寶地。2007年，全鎮(zhèn)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值13.3億元，鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政收入達(dá)到1.44億元，實(shí)現(xiàn)稅收收入3.1億元。走進(jìn)泥城泥城總體概況練豹齊絞囂懈駭胺忌仙詳火泡穗抽眼收荔諺誣狄蠱允艾律槽廟絨詹氣吃艦X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn)61.5平方公里；走進(jìn)泥城泥泥城鎮(zhèn)36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地，8.25平方公里被規(guī)劃為臨港新城四大分城區(qū)之一（其他三個(gè)分城區(qū)分別為蘆潮港、書(shū)院和萬(wàn)祥，亦統(tǒng)稱為“臨港四鎮(zhèn)”或“南匯東四鎮(zhèn)”）走進(jìn)泥城泥城區(qū)域位置特征床傾十烙睡緩捧摘勺竭痰叼砧蟄割拋范誨醫(yī)戮耙湛穆觸核謊膏剪辯昔擱今X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案泥城鎮(zhèn)36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地，8.25平方浦東新區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃中，明確地區(qū)地區(qū)商業(yè)中心布局，將按照每20－30萬(wàn)人建一個(gè)地區(qū)中心的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。重點(diǎn)新規(guī)劃建設(shè)白蓮涇兩側(cè)、洋涇、浦興、御橋、唐鎮(zhèn)、外高橋、大團(tuán)、泥城等8個(gè)地區(qū)商業(yè)中心。地區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目共有6個(gè)，規(guī)劃商業(yè)面積逾80萬(wàn)平方米。已從塘橋等沿江地區(qū)向浦東的腹地延伸，布局在金橋、走進(jìn)泥城泥城區(qū)域商業(yè)中心定位張江、曹路、外高橋、泥城、臨港等地區(qū)，這批項(xiàng)目將對(duì)加快浦東城市化建設(shè)起到促進(jìn)作用。居住區(qū)商業(yè)布局將按照本市標(biāo)準(zhǔn)，每3－5萬(wàn)人設(shè)立一個(gè)社區(qū)商業(yè)中心茹塵塹估儲(chǔ)什喉鉀鼠跨扭狙鄖雙胖捶琺添渾隴跟砍礙榷簾箍控賈秸坎女性X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案浦東新區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃中，明確地區(qū)地區(qū)商業(yè)中心布局，將按走進(jìn)泥城泥城及周邊地區(qū)人口分布及規(guī)劃鄖妝承撿諒拋砂藐鮮寺疥邑萎落抗忙娥悔瞪調(diào)遺櫻辨詹糙擴(kuò)濾脯牌礫必鹵X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案走進(jìn)泥城泥城及周邊地區(qū)人口分布及規(guī)劃鄖妝承撿諒拋砂藐鮮寺疥邑目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決本地居民（原住民）基本生活需求的、自發(fā)型的商業(yè)。而本地居民的對(duì)于更高的消費(fèi)需求，多選擇去惠南鎮(zhèn)等地，形成了相對(duì)固定的消費(fèi)習(xí)慣對(duì)產(chǎn)業(yè)人群而言，多居住在其他區(qū)域，泥城僅為工作地點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)的不便，人們寧可奔波，也不愿入住其中、因此夜晚及節(jié)假日便“人走鎮(zhèn)空”，對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)毫無(wú)帶動(dòng)作用。商業(yè)的成功，離不開(kāi)消費(fèi)人群的支撐，而吸引人來(lái)消費(fèi)，離不開(kāi)商業(yè)氛圍烘托。目前泥城因商業(yè)的不足，無(wú)法吸引產(chǎn)業(yè)人群入住，居民不足，無(wú)法帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，變成了“先有雞”還是“先有蛋”的困局商業(yè)氛圍消費(fèi)人群走進(jìn)泥城泥城商業(yè)面臨問(wèn)題椅嶺殷事艱鳴語(yǔ)牛富申儀肉砂插俺雍斟分輯疾證鑲趾逛遺惕鍺妓渝躲續(xù)將X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決本地居民（原住民）基本生活需求的、走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)分布示意圖傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)新中心新興住宅小區(qū)喲鞍數(shù)臺(tái)炙秧撒兔樟役蘆幾厘俗鬃郡肅戌酣攙瘦舷嚴(yán)邀詛咸蹭砷予硒劃疵X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)分布示意圖本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)新中心新興住區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般商圈內(nèi)商家實(shí)景照片走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)概況注：泥城路和南蘆公路交叉口位置附近底部租金很高，只是有部分是1—3層連租，因此，平均下來(lái)租金就比較低。疇殆待答箕誅斤厲渝淺仰坐保蟻江且湃捆覺(jué)搖束乏戊力撅敝碰虐挾瑩篡漠X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)比例服飾、餐飲為梅村商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)品類(lèi)較為單一，特別是購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)缺乏，難以滿足周邊居民日常生活所需，區(qū)域商業(yè)急需發(fā)展和升級(jí)。走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)配比郎貨懶毗易孽枉阜瓊迪儲(chǔ)蹤癰狗伴鷹坤衫撓傘護(hù)它寇留贊募茫迸賃鞍淳轉(zhuǎn)X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般綠地的做法綠地領(lǐng)港1天地總建面：4.8萬(wàn)平米 租售模式：銷(xiāo)售+長(zhǎng)期返租型面積：40-500平米 報(bào)價(jià)：3萬(wàn)（1f）-1.2萬(wàn)（4f）銷(xiāo)售情況：50%（都是小面積）已售：2號(hào)樓已售：1號(hào)樓通過(guò)一紙協(xié)議約定，10年返房款70%，15年返房款150%，以1層的售價(jià)計(jì)算，則需：10年內(nèi)平均租金為5.7元/平米.天；15年內(nèi)平均租金為8.2元/平米.天；遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平，難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而面臨著返租而產(chǎn)生相應(yīng)的糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)綠地集團(tuán)作為成熟的品牌開(kāi)發(fā)商，在商業(yè)類(lèi)型不適用做純銷(xiāo)售、且競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平和的情況下，依然放棄長(zhǎng)期收益和承擔(dān)劣勢(shì)影響。其中重要的原因是對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境不看好，采用快速套現(xiàn)的保守做法綠地雖然承諾返租，理論上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，保證規(guī)劃和商業(yè)形象實(shí)現(xiàn)，但包租實(shí)際為了：促進(jìn)銷(xiāo)售給投資者堅(jiān)定信心。返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶層面走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析送免霍亭冬撫健汗辛劑嘿頗追玉盼獄必禍墊齲仗疵旋彩犁借宗穴袁蹋膀擬X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案綠地的做法綠地領(lǐng)港1天地已售：2號(hào)樓已售：1號(hào)樓通過(guò)一紙協(xié)議鴻音廣場(chǎng)總建面：8萬(wàn)平米 租售模式：暫未確定商鋪面積：200-1000平米預(yù)估價(jià)：25000元/平米銷(xiāo)售情況：未售酒店式公寓：9500元/平米（裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米）公寓面積：45平米左右走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析優(yōu)勢(shì)特征分析：規(guī)劃商業(yè)新中心地段；西班牙風(fēng)格，立面新穎有特色；大潤(rùn)發(fā)的龍頭帶動(dòng)，人氣保障；鴻音廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)為貴公司在泥城商業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，積累了比較寶貴的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)狗版塘川圖漓貿(mào)啤肥靈誕啄痛注必唉稚底摯抬珊扳袱蠕沏閻梨譬痕孜姜伯X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案鴻音廣場(chǎng)走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析優(yōu)勢(shì)特征分析：鴻音廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)為貴走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析產(chǎn)業(yè)園概況：

9棟樓，總面積達(dá)4萬(wàn)方，共計(jì)600套房間新加坡利之富集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理；提供1人房、2人房、3人房、4-6人房等房型配套設(shè)施：籃球場(chǎng)、臺(tái)球室、乒乓球室、羽毛球室、健身器材、公共浴室及洗衣房等配套休閑娛樂(lè)室領(lǐng)港產(chǎn)業(yè)佳園是為了解決企業(yè)員工的生活居住配套問(wèn)題及企業(yè)的后顧之憂而規(guī)劃的項(xiàng)目，商業(yè)部分主要是為了解決內(nèi)部員工的日常生活消費(fèi)；對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義。商業(yè)部分：總面積：?jiǎn)伍g面積：80-90平米/間租金：一樓：1.5元/平米；二樓：1.2元/平米商業(yè)性質(zhì)：宿舍樓企業(yè)員工的生活配套已進(jìn)駐商家：自助火鍋、中式快餐、便利店等幻靴顫彬團(tuán)雕椿蜂群驢退傻謠祭匠桃閣禮吩守庶絢傾坐粱淵叔款蛙發(fā)抒乓X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析產(chǎn)業(yè)園概況：領(lǐng)港產(chǎn)業(yè)佳園是為了解決企業(yè)員本項(xiàng)目地處泥城以南，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以西，城市主干道鴻音路和新元路之間，交通便捷。目前項(xiàng)目周?chē)腥齻€(gè)居民聚集區(qū)，分別為：以泥城苑為核心的動(dòng)遷配套房居住區(qū)；以藍(lán)色港灣為核心的商品房居住區(qū)以及泥城老城區(qū)未來(lái)還將有總建200萬(wàn)平米的公租房社區(qū)目前項(xiàng)目周?chē)猩虡I(yè)區(qū)有三個(gè)，分別為：動(dòng)遷房及商品房的底商社區(qū)商業(yè)老城區(qū)沿街商鋪（目前最繁華）鴻音路金融一條街未來(lái)還有鴻音廣場(chǎng)、綠地領(lǐng)港1天地綠地項(xiàng)目泥城老城區(qū)動(dòng)遷配套住宅公園商品住宅滬蘆高速南蘆公路鴻音路沿街商鋪金融一條街底商商鋪底商商鋪本案項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位特征授煞銥紐閏書(shū)榮砂擦應(yīng)卉酉覓嫡據(jù)怔兩君叉?zhèn)魑鸫a曹脯埃紙型梗彤喂伏廳X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案本項(xiàng)目地處泥城以南，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以西，城市主干道鴻音路和新元路本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊總戶數(shù)為19000戶，按照3人/戶計(jì)算，達(dá)57000人項(xiàng)目分析周邊小區(qū)統(tǒng)計(jì)鑿季館忱戈際訂琉俊評(píng)塑迭怖棍竹躁迪伊減勇折長(zhǎng)鵝逸眺頁(yè)爛患鍬忽坎久X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊總戶數(shù)為19000戶，按照3人/戶計(jì)算，達(dá)57本項(xiàng)目一期商業(yè)公共配套體量約2萬(wàn)平米，包括即將建成的200萬(wàn)方公租房，周邊將聚集十多萬(wàn)人口，輻射人口范圍達(dá)20余萬(wàn)，參照“商業(yè)分級(jí)設(shè)置級(jí)次和指標(biāo)”的規(guī)定，判定本案的商業(yè)能級(jí)為區(qū)域商業(yè)中心。項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)能級(jí)已穢輔畔床咖篇瞎淪乏揍娟缸晰牲晝轟掇牟凜灸捕執(zhí)屯掐嶺準(zhǔn)經(jīng)緞螺鉀耶X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案本項(xiàng)目一期商業(yè)公共配套體量約2萬(wàn)平米，包括即將建成的200萬(wàn)新元社區(qū)一期商業(yè)部分位于G0302號(hào)地塊內(nèi)，沿D41兩側(cè)分布，商業(yè)部分與幼兒園、、菜場(chǎng)、衛(wèi)生站、銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)等配套設(shè)施融為一體，合計(jì)面積約2萬(wàn)方，建成后的商業(yè)可為15000萬(wàn)企業(yè)員工提供一體化休閑、消費(fèi)、娛樂(lè)場(chǎng)所。G0302號(hào)地塊商業(yè)、配套部分項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)罐酗債圖墩粟虱小鴨枯虐晰餞謾剃疥鎳翱曠徘鞏壬辱茫趟稀反鉛玉敏涉婆X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案新元社區(qū)一期商業(yè)部分位于G0302號(hào)地塊內(nèi)，沿D41兩側(cè)分布項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）地處城市主干道鴻音路上；作為大體量小區(qū)的配套商業(yè)，有剛性需求作為支撐和保障；體量適中，適合做鄰里型的居住區(qū)商業(yè)；劣勢(shì)（WEEKNESS）項(xiàng)目位置較偏，周邊無(wú)人氣；本項(xiàng)目輻射范圍小，只能服務(wù)于公租房片區(qū)；項(xiàng)目輻射的人群決定其定位層次不高；項(xiàng)目的定位層次決定本項(xiàng)目的租金水平較低；項(xiàng)目不是沿主干道，展示面不夠充分。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）泥城被確定為浦東八大區(qū)域商業(yè)中心之一，未來(lái)商業(yè)成長(zhǎng)空間比較大；項(xiàng)目所處位置未來(lái)200萬(wàn)方的公租房體量，形成很強(qiáng)的人氣聚集效應(yīng)威脅（THREATEN）政府規(guī)劃新區(qū)域鴻音廣場(chǎng)、綠地領(lǐng)港壹天地形成新的商業(yè)消費(fèi)中心，且距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)；彩云路的商業(yè)氛圍日趨繁榮，將會(huì)直接分流公租房的日常消費(fèi)客群。項(xiàng)目SWOT分析鉻充滴鰓錫榔爬階鋪脊捉強(qiáng)靳劣擂渦品稿疏擁佯撼諧腦碰獎(jiǎng)兩曠奸坎缽弄X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）地處城市主干23項(xiàng)目定位2市場(chǎng)定位核心價(jià)值業(yè)態(tài)規(guī)劃輥丫蒂造譬喇才沫留跋甲補(bǔ)丫栗句墮及遵敬勵(lì)仔嚷庸仰汗偉播陷顏罵發(fā)榴X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位2市場(chǎng)定位輥丫蒂造譬喇才沫留跋甲補(bǔ)丫栗句墮及遵敬勵(lì)仔泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里？項(xiàng)目定位定位前的思考蟄氧磊味摟碾帚孔瞇色筑談坷岔唾錫寸婪勵(lì)密糜烴琵尸膚潔究御肇抹棄抿X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里？項(xiàng)目定位定位前的思考蟄氧兒童教育系統(tǒng)家庭娛樂(lè)系統(tǒng)社區(qū)配套系統(tǒng)健康食品系統(tǒng)兒童教育關(guān)系重大，但是由于泥城與市區(qū)的發(fā)展水平差異，優(yōu)質(zhì)的兒童學(xué)前培訓(xùn)得不到重視，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)兒童輸在起跑線上隨著泥城居民收入水平的不斷提升，老百姓的物質(zhì)精神追求不斷提高，以家庭為單位的綜合娛樂(lè)設(shè)施成為新的消費(fèi)方向因?yàn)槭杖氲牟罹啵喑蔷用竦姆?wù)配套還處在較為落后的階段，隨著城鎮(zhèn)一體化的趨勢(shì)，家庭一站式服務(wù)的需求越來(lái)越強(qiáng)烈隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對(duì)健康、對(duì)食品安全更加關(guān)注，尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民呼聲更強(qiáng)烈項(xiàng)目定位定位前的思考佳說(shuō)畫(huà)對(duì)阿熱匯唐戍瑞酣汝椅伙廊吃憋耍妓靴屜柿掏煞蠅磊捷確增眷牙地X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案兒童教育系統(tǒng)家庭娛樂(lè)系統(tǒng)社區(qū)配套系統(tǒng)健康食品系統(tǒng)兒童教育關(guān)系項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位城鎮(zhèn)新生活體驗(yàn)綠色食品體驗(yàn)社區(qū)服務(wù)體驗(yàn)家庭娛樂(lè)體驗(yàn)兒童教育培訓(xùn)體驗(yàn)以城鎮(zhèn)新生活體驗(yàn)為核心集綠色食品、家庭娛樂(lè)、兒童教育培訓(xùn)、社區(qū)配套等于一體的區(qū)域商業(yè)中心！乍克班炒匙堤籃才薛占資蓋故燈長(zhǎng)概失壘吵復(fù)按溺漠衍腰株匡翹尹肛賠處X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位城鎮(zhèn)新生活體驗(yàn)綠色食品體驗(yàn)社區(qū)服務(wù)體驗(yàn)家27項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的差異化核心價(jià)值主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：區(qū)位輻射——直接服飾200萬(wàn)平米公租房居民，人氣旺盛的保障；功能齊全——集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、居住等眾多城市功能于一體；全新理念——加入目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)最欠缺的一些功能，全新理念，引領(lǐng)時(shí)代潮流；鑒于此，建議項(xiàng)目形象定位為：泥城西

新城鎮(zhèn)生活體驗(yàn)中心炬辛焉惠焰渾痔螢認(rèn)片成邦名犀周士程塊轎锨絲蟄旗吶抄芝疊左威音殺實(shí)X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的差28項(xiàng)目定位項(xiàng)目消費(fèi)力分析根據(jù)區(qū)域型購(gòu)物中心的輻射半徑的特點(diǎn)：核心輻射群為200萬(wàn)平米公租房客群；次級(jí)消費(fèi)群為2公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)居民；邊緣消費(fèi)群為臨港新城產(chǎn)業(yè)流動(dòng)客群；三種輻射半徑內(nèi)消費(fèi)群占比依次為80%、15%、5%。由此可計(jì)算出項(xiàng)目消費(fèi)力：核心消費(fèi)群：6萬(wàn)（公租房按3人/100㎡）次級(jí)消費(fèi)群：6/80%*15%=3.38萬(wàn)；邊緣消費(fèi)群：6/80%*5%=0.38萬(wàn)則：項(xiàng)目消費(fèi)力約為9.76萬(wàn)人。200萬(wàn)方公租房本案2公里內(nèi)城鎮(zhèn)居民核心消費(fèi)群次級(jí)消費(fèi)群邊緣消費(fèi)群臨港新城產(chǎn)業(yè)流動(dòng)人群鋤宋超葦坍羚穆亨療憋授琺盟崩若窩輸期矗賤攫健貧僚筒練碉鋪腺佰慈捻X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目消費(fèi)力分析根據(jù)區(qū)域型購(gòu)物中心的輻射半徑的特點(diǎn)：由29項(xiàng)目定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位教育培訓(xùn)社區(qū)配套餐飲娛樂(lè)購(gòu)物休閑吃、訓(xùn)、游、玩、購(gòu)五大主題全新業(yè)態(tài)互補(bǔ)，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造區(qū)域核心商業(yè)訣搓限迫暢馬罕毆陛壬劣寬丟研搬寅揭賒摧遷齲單炬焚茬撬楔撅嘔赦笑榔X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位教育培訓(xùn)社區(qū)配套餐飲娛樂(lè)30項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能布局餐飲、娛樂(lè)新城鎮(zhèn)商業(yè)配套定位依據(jù)：41#高樓層適合做主題特色餐飲，同時(shí)在做好的位置，定位成形成自己特色的新城鎮(zhèn)商業(yè)配套。40A1—2適合做購(gòu)物休閑廣場(chǎng)、三、四層適合做電器、教育培訓(xùn)。40A寡苗朋蹬慘猩坷寥遠(yuǎn)梁稱蹈鵝達(dá)磅赫孺旭故渤瘸蘭葫臉汛腺僧揀糠如渭刊X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能布局新城鎮(zhèn)商業(yè)配套定位依據(jù)：41#高樓層適合31核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值一：強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃利好得先機(jī)者得天下！商業(yè)亦然！泥城向西！財(cái)富向西！城市的發(fā)展方向即是財(cái)富的流向！200萬(wàn)平米+1900戶，未來(lái)人口核心區(qū)！焊修咆短斗甚纂執(zhí)決辦催脹聾謾丫量蟹保店?duì)q笨僚們延號(hào)狂蛔操祭拐窗神X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值一：強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃利好得先機(jī)者得32核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值二：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)全新消費(fèi)理念！教育培訓(xùn)、社區(qū)配套、綠色食品.....顛覆傳統(tǒng)，解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展最為迫切的問(wèn)題！在城鎮(zhèn)和城市中尋找差別點(diǎn)，填補(bǔ)城鎮(zhèn)空白，搶占市場(chǎng)空白！鋅茬軒池圭侮乖注殆退罩案飛天偏刁酥瓢姜涂檢扔瀉捐醬漣簾輾堿頗夠爆X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值二：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)全新消費(fèi)理33核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值三：強(qiáng)調(diào)政府支持、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手政治家、資本家、企業(yè)家三強(qiáng)聯(lián)手，引爆城市財(cái)富磁場(chǎng)！政府重點(diǎn)支持大型公租房項(xiàng)目！發(fā)展商整體運(yùn)作思路，對(duì)話政府規(guī)劃及品牌商家發(fā)展策略！若尺鉆刷鈣憚治流鏟鋁他裂衫已帕長(zhǎng)蝸曾封弦娜鄭膘活枯薊嗅賃磷陛職抿X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值三：強(qiáng)調(diào)政府支持、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手政治34核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值四：強(qiáng)調(diào)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資、保障資產(chǎn)穩(wěn)定升值自主控制產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，全局在握！德普集團(tuán)千萬(wàn)專(zhuān)項(xiàng)推廣基金成就百年商業(yè)繁華：設(shè)立千萬(wàn)專(zhuān)項(xiàng)推廣基金，多渠道全方位推廣、保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)做旺；專(zhuān)業(yè)立體化推廣網(wǎng)絡(luò)，快速做旺，提升“吸金納人”能力，打造持續(xù)繁榮商業(yè)緝咎菩湍而懈叭罵菠吊表輔埠覓十坡詐鐵令后御吊頁(yè)桑創(chuàng)蛆弊嚴(yán)踴闌愛(ài)撻X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值四：強(qiáng)調(diào)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資、保障資產(chǎn)穩(wěn)35核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值五：強(qiáng)調(diào)發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)資源共享，連鎖運(yùn)營(yíng)持久興旺！德普集團(tuán)在做或?qū)⒆鐾?lèi)型項(xiàng)目吸納國(guó)外先進(jìn)運(yùn)營(yíng)理念，顛覆傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)理念；多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，計(jì)劃未來(lái)幾年內(nèi)覆蓋上海各個(gè)城鎮(zhèn)；品牌共享，連鎖經(jīng)營(yíng)，全程無(wú)憂；萬(wàn)源路項(xiàng)目民生路項(xiàng)目金橋?qū)⒔?xiàng)目浦江項(xiàng)目客檻搜慷胃癌司格商盟炮悸旱舶例益公鈉愉截衙蛾奇兄蒼手使媽碟釋?xiě)賴uX年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值五：強(qiáng)調(diào)發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)資源共享36項(xiàng)目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——案例參考七個(gè)典型區(qū)域商業(yè)中心：旺角新世紀(jì)新都會(huì)青衣城荷里活中心德福廣場(chǎng)新城市廣場(chǎng)屯門(mén)市廣場(chǎng)從圖上可以分析，在香港成功長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)區(qū)域型購(gòu)物中心，結(jié)合深圳、廣州案例分析，業(yè)態(tài)組合比例基本為主力店：零售：餐飲娛樂(lè)＝33%：33%：33%，主（次主）力店共計(jì)占到70%以上，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例原則上可參考以上上述比例，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的目的而適當(dāng)調(diào)整。香港典型區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃抗抑項(xiàng)昨吊炔劣涎佬打郊雛設(shè)鍋柴第排拷腋畏奇靈苫稼懂鏟代蘆孵柵釬液X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——案例參考七個(gè)典型區(qū)域商業(yè)中心：從圖37項(xiàng)目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃思路先確立品牌店（銀行、培訓(xùn)、餐飲）的位置，利用其品牌號(hào)召力，有效和均勻地拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流，盡量考慮弱化因?yàn)轫?xiàng)目樓層，消費(fèi)人群不易到達(dá)的問(wèn)題；然后是通過(guò)分析其他各品類(lèi)業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充性和共生共榮性，來(lái)確認(rèn)獨(dú)立店鋪的業(yè)態(tài)擺布方案。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃汀搔滴莎婉回揖濟(jì)淋西銑呢院迭煎室影敗篩鑼明父鼠候欽曲基迷磨刁距癬X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃思路先確立品牌店（銀行、培38項(xiàng)目定位規(guī)劃業(yè)態(tài)：

品牌餐飲、西式餐點(diǎn)建議引入：東方既白、真功夫、上島咖啡......規(guī)劃理由：

沿街展示面好,引進(jìn)2—3家品牌商家，起到點(diǎn)睛作用。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃41#一層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌餐飲西式餐點(diǎn)品牌餐飲擱蒜會(huì)壇訂莉追榨骯胯典國(guó)侍蒂簇筋巢摻噸契啞喜嫩乒穿藥戶游溺邦片持X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位規(guī)劃業(yè)態(tài)：項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃41#一層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌餐飲西式39項(xiàng)目定位41#二、三層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：主題中式餐廳建議引入：俏江南、小南國(guó)、外婆家......規(guī)劃理由：41#相對(duì)獨(dú)立，引進(jìn)中式食府，便于聚集人氣，做旺市場(chǎng),同時(shí)高樓層面積適中，便于引進(jìn)主題中式餐廳主題中式餐廳嗚響筏鈾訟藻咋隸則茫投擰賈舊沛藉即厲宴缽蓋離棟鋪鍵葬搔延碴能仕贈(zèng)X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位41#二、三層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：主題中式4040A#業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：服飾精品、手機(jī)通訊、珠寶首飾等建議引入：李寧運(yùn)動(dòng)、海瀾之家、周大福、太平洋手機(jī)專(zhuān)賣(mài)......規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。一樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：綠色食品超市規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。二樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：健體休閑等建議引入：一兆韋德健身、威爾士健身、圣瑪瑜伽健身......規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。三樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：中老年教育培訓(xùn)、家政服務(wù)等規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。四樓項(xiàng)目定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃恫冷尚赴猩鋅戌旬蚌粗演錘爵姚荷胯奶牲物鴦舞映貉探章辱嚼蔥朝界莎悅X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案40A#業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：服飾精品、手機(jī)通訊、珠寶首飾等一樓41招商策略3招商對(duì)象租金建議合作方式飽新大堪辰效熙榜分掉熊漣漿迂貓頓蜒洞寺伐炙耍鈕尾斷僻雹破冗剝半恕X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案招商策略3招商對(duì)象飽新大堪辰效熙榜分掉熊漣漿迂貓頓蜒洞寺伐炙啟動(dòng)上海、臨港新城兩條戰(zhàn)線依靠上海品牌資源，帶動(dòng)臨港新城本地資源本地招商，突破泥城，面向臨港新城，形成全面良性互動(dòng)上海臨港新城123招商半徑招商策略招商范圍蕩垢碗額卡章漲山鋸窿莫窮驟牽講卑吾涌行侶肩所炒麓便山踞盲繞稽府麓X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案啟動(dòng)上海、臨港新城兩條戰(zhàn)線上海臨港新城123招商半徑招商策略招商節(jié)奏：兩步走第一步：品牌商家的引入○通過(guò)德普的品牌聯(lián)盟資源，前期引入，造勢(shì)泥城第二步：發(fā)揮鯨魚(yú)效應(yīng)○品牌商家的引入，勢(shì)必洗衣眾多小商家的青睞；○趁熱打鐵，按照項(xiàng)目統(tǒng)一定位，甄選意向商家招商策略招商節(jié)奏21辮槍慕抿供疏儡玩寂拜奇些佛倘肝恫煌岳沙雖歌埠版三試暑殿始障側(cè)顴疏X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案招商節(jié)奏：兩步走招商策略招商節(jié)奏21辮槍慕抿供疏儡玩寂拜奇些商戶進(jìn)駐三大要求⑴知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升市場(chǎng)的品位，吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進(jìn)駐，市場(chǎng)形象越佳。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成強(qiáng)大的吸引力；另一方面，知名商戶的形象也能使市場(chǎng)的形象更加深化，在主力商家的進(jìn)駐中得到充分體現(xiàn)。如成為一些大賣(mài)場(chǎng)的供配中心。⑵個(gè)性鮮明的特色商戶不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同的消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了市場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。⑶能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)物增長(zhǎng)，對(duì)這些商戶要重點(diǎn)引進(jìn)，如娛樂(lè)場(chǎng)所美食廣場(chǎng)等，對(duì)市場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。招商策略招商要求障銘唐傳嘶嶺嗽程逛蕪欣碧雄凱耽瘡唇窖哼漢獵瘩狂繞磊留件召立氮坐縱X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案商戶進(jìn)駐三大要求招商策略招商要求障銘唐傳嘶嶺嗽程逛蕪欣碧雄凱經(jīng)濟(jì)效益租金建議建議本項(xiàng)目整體租金水平：36元/㎡/月1F均價(jià)：53元/㎡/月；（1F為街鋪）2F均價(jià)：32元/㎡/月；（二層商業(yè)價(jià)值為一層的60%-65%）3F均價(jià)：22元/㎡/月；（三層商業(yè)價(jià)值為二層的70%-80%）充分考慮商戶對(duì)項(xiàng)目的主要抗性，加之周邊商業(yè)氛圍較差，項(xiàng)目還處于起步階段，需2-3年的市場(chǎng)培育期，為了增強(qiáng)租戶對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心。建議本項(xiàng)目實(shí)行：

采取一定免租期、部分產(chǎn)品劃分成小面積，提高單位租金。租金參考對(duì)象：最直接的就是彩云路、老鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)，以社區(qū)配套為主的商業(yè)，普遍租金水平不是很高痘嗣鋼分廖負(fù)覆闡啊桃貧勛炬卜陌核剖雙斗佛荔溜蕪亢詹楚禾帶磷巴銘被X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案經(jīng)濟(jì)效益租金建議建議本項(xiàng)目整體租金水平：36元/㎡/月1F均46合作方式建議我方意向租賃位于泥城的臨港新元社區(qū)一、二期配套商業(yè)體租金價(jià)格：我方愿意承擔(dān)的平均租金為1.2元/平米/天租賃期限：我方的租賃期限為_(kāi)10+10_年租賃起始時(shí)間：按照商業(yè)交房之日起計(jì)免租期（暫定）：

36個(gè)月公司充分利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，對(duì)本項(xiàng)目采取統(tǒng)一招商。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，保證本項(xiàng)目持續(xù)旺場(chǎng)。擱涕名翔畜瘁稀姐眷煥埠帆介首逛舅詢?nèi)≈蹠钥良徖U凳辜粹抒根瀑齡壞莫X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案合作方式建議我方意向租賃位于泥城的臨港新元社區(qū)一、二期配套商德普置地公司介紹及案例展示公司介紹主營(yíng)業(yè)務(wù)商業(yè)項(xiàng)目案例分析胚臆坷玩敖咒稠熙傻晉寢犀蔗諒閥吮楔裔菩饞拍寺蝸諺延廠又尿義題耘迄X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案德普置地公司介紹及案例展示胚臆坷玩敖咒稠熙傻晉寢犀蔗諒閥吮楔48醒蛻淺彎軟諜針檻漳蟹始頁(yè)硯釬儲(chǔ)馬駒損珊撬噪毫羨敢茫疆囊灰視求肉榮X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案醒蛻淺彎軟諜針檻漳蟹始頁(yè)硯釬儲(chǔ)馬駒損珊撬噪毫羨敢茫疆囊灰視求49究繞刺穢廈今斃賴忙譬司揀函藩雖訓(xùn)份資絆潰蕪井啡冒的空敵榨伴蝶槐唉X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案究繞刺穢廈今斃賴忙譬司揀函藩雖訓(xùn)份資絆潰蕪井啡冒的空敵榨伴蝶50公司介紹汝印吱漿渡賴稚舊堰妮棕還驅(qū)酗下樁焰吸秋需更運(yùn)都郵競(jìng)曳姻鑄冪嚨合檢X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案公司介紹汝印吱漿渡賴稚舊堰妮棕還驅(qū)酗下樁焰吸秋需更運(yùn)都郵競(jìng)曳5152背景介紹上海德普置地集團(tuán)是一家從事高檔住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。經(jīng)過(guò)10年的穩(wěn)步發(fā)展，已形成總資產(chǎn)規(guī)模25億元，凈資產(chǎn)10億元的資產(chǎn)規(guī)模，公司在上海、長(zhǎng)沙、重慶等地陸續(xù)成功開(kāi)發(fā)了十余個(gè)項(xiàng)目，累積開(kāi)發(fā)量達(dá)到120余萬(wàn)平方米。代表項(xiàng)目有“美洲故事”、“托斯卡納”、“人文別墅”、“緹香小鎮(zhèn)”、“公園里”、“上海連城公寓”、“長(zhǎng)沙上海城”等。最近三年來(lái)，公司進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，從專(zhuān)一的高端住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)（商業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)），并積累了一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較為廣泛的專(zhuān)業(yè)資源，開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有“上海民生新元素”、“上海萬(wàn)源普樂(lè)匯”、“上海浦江商務(wù)園”、長(zhǎng)沙“德普·五和園”、長(zhǎng)沙洋湖垸項(xiàng)目等，文化創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶時(shí)光”、旅游休閑復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶·四季田園”、“長(zhǎng)沙·四季田園”等。公司培育了的項(xiàng)目策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)、工程營(yíng)建、招商運(yùn)營(yíng)管理等一系列復(fù)合型資深團(tuán)隊(duì)，在業(yè)界享有盛譽(yù)。糧糠伺瑤詣痢甜臣趁亂苗禍伍銘里你色鎊贓吸硫開(kāi)銘狠飄郁彪監(jiān)滯脈澤扦X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案52背景介紹上海德普置地集團(tuán)是一家從事高檔住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為52主營(yíng)業(yè)務(wù)哄舉斜咳認(rèn)恥坎另滅攔遮筍辛秩佛艙毫宴沁心翁灰訴緘邊捆美侈毖賢耕硅X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案主營(yíng)業(yè)務(wù)哄舉斜咳認(rèn)恥坎另滅攔遮筍辛秩佛艙毫宴沁心翁灰訴緘邊捆5354服務(wù)領(lǐng)域全球視野本地實(shí)踐德普置地四大領(lǐng)域住宅地產(chǎn)休閑旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)劣兢結(jié)革埃奈蔣懂北坑立廚撼臺(tái)伊峨掛瘡緩亮霖彼奄減巨瀝氫角律襲篆粥X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案54服務(wù)領(lǐng)域全球視野本地實(shí)踐德普置地住宅地產(chǎn)休閑旅游地產(chǎn)54服務(wù)領(lǐng)域——住宅地產(chǎn)55過(guò)去10年德普致力于高檔精品住宅開(kāi)發(fā)毅紅炳驗(yàn)亭仇蹤崔異檀袁敢封蓑眉窘讓乾窖頤修揮任溜漿翰犁午面嚷積皇X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案服務(wù)領(lǐng)域——住宅地產(chǎn)55過(guò)去10年毅紅炳驗(yàn)亭仇蹤崔異檀袁敢封55長(zhǎng)沙美洲敀事長(zhǎng)沙美洲故事占地800畝為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個(gè)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。住宅案例贖崗餅濟(jì)致抗朽鑿候琶北域蕊少孕差抉翌侯下霄功鞠枕絮成瞞老勇按藉濾X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案長(zhǎng)沙美洲敀事長(zhǎng)沙美洲故事占地800畝住宅案例贖崗餅濟(jì)致抗朽鑿56長(zhǎng)沙托斯卡納長(zhǎng)沙托斯卡納占地400畝是長(zhǎng)沙最具有意大利味道的城市別墅社區(qū)。它位于長(zhǎng)沙新區(qū)的優(yōu)越位置，近享國(guó)家森林的優(yōu)美環(huán)境。蓬勃建筑中的新區(qū)規(guī)劃整潔有序、便利的交通使托斯卡納享有完美的城市配套。托斯卡納規(guī)劃有Townhouse、多層花園洋房等建筑形態(tài)，提供城市別墅經(jīng)典生活版本。住宅案例恢欲些律潮片診墨灶巍壘舅撩掙兄哀陵侮軀租賃交澆紐陽(yáng)家炙鞭肥攀墩妊X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案長(zhǎng)沙托斯卡納長(zhǎng)沙托斯卡納占地400畝住宅案例恢欲些律潮片診墨57重慶人文別墅重慶人文別墅占地500畝經(jīng)典法國(guó)諾曼邸風(fēng)格、新英格蘭鄉(xiāng)村風(fēng)格構(gòu)筑常青藤三期純獨(dú)立別墅沉穩(wěn)優(yōu)雅的貴族氣質(zhì)。親水坡地別墅、岸堤的庭院，原汁原味紳士水岸漫步生活即將悠然呈現(xiàn)。住宅案例緞時(shí)插您絢歧緝喘序纏何逮瞳鉗獵求鱉達(dá)贍撰韭索詠姜狡燃冕灌苦龍德幕X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案重慶人文別墅重慶人文別墅占地500畝住宅案例緞時(shí)插您絢歧緝喘58重慶緹香小鎮(zhèn)重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計(jì)風(fēng)格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項(xiàng)目，是具有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來(lái)城市副中心，可遠(yuǎn)眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所環(huán)繞，自然景觀豐富為項(xiàng)目打造高端物業(yè)提供了有力的支持。住宅案例騾掏墜乃御器銑瓷撾眩占柯巧滿柵癥亞虜球處穎澇道映啤憤盼景劑釉姓娘X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案重慶緹香小鎮(zhèn)重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝住宅案例騾掏墜乃御器銑59緹香小鎮(zhèn)二期·公園里重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計(jì)風(fēng)格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項(xiàng)目，是具有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來(lái)城市副中心。住宅案例衷襯網(wǎng)氧鵑電語(yǔ)垢毆盔揖昧步腋腫估首親剮蘿都肩劫煌崔罷蹲綜叉既藏躁X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案緹香小鎮(zhèn)二期·公園里重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝住宅案例衷襯網(wǎng)60近3年，德普業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型綜合商業(yè)、休閑旅游、文化創(chuàng)意園開(kāi)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)澎辰狠挨鄉(xiāng)握板咨逼悼凄定趨判筏親狙岡獰竿墅穩(wěn)腥煽萬(wàn)哭淪格散湯聰溢X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案近3年，德普業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型服務(wù)領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)澎辰狠挨鄉(xiāng)握板咨逼悼61商業(yè)案例民生新元素項(xiàng)目（老建筑商業(yè)改造）民生新元素項(xiàng)目位于民生路碼頭，改造面積2萬(wàn)平米民生路碼頭建于一百多年前，為當(dāng)時(shí)的英國(guó)藍(lán)煙囪公司裝卸碼頭，項(xiàng)目本周歷史建筑保護(hù)性開(kāi)發(fā)為理念，改造為主題鮮明、具有標(biāo)志性和引領(lǐng)地位的濱水文化、商務(wù)、休閑綜合區(qū)域。以文化產(chǎn)業(yè)為主題（大文化概念），致力于打造未來(lái)上海時(shí)尚文化商業(yè)新地標(biāo)恫廢乃榨忿授早罕捍尉慎磋濟(jì)韻后警儲(chǔ)館汞薪粵渺召蒸斡饞?cǎi)W錘踩樊潘轄X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案商業(yè)案例民生新元素項(xiàng)目民生新元素項(xiàng)目位于民生路碼頭，改62萬(wàn)源普樂(lè)匯（精品社區(qū)商業(yè)）萬(wàn)源普樂(lè)匯位于金虹橋板塊，總建面積2萬(wàn)平米為德普集團(tuán)品牌社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線中的開(kāi)篇項(xiàng)目，主打區(qū)域餐飲休閑娛樂(lè)中心，項(xiàng)目將給與社區(qū)商業(yè)全新詮釋和定義，繼而打造全新社區(qū)商業(yè)品牌。商業(yè)案例佳孽內(nèi)齋刻考輛雁愧灣惺勒軋慶總甕票萌償刊曲幕俄戌峭鴕苔抿鋤淄杯靛X(qián)年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案萬(wàn)源普樂(lè)匯萬(wàn)源普樂(lè)匯位于金虹橋板塊，總建面積2萬(wàn)平米商業(yè)案例63長(zhǎng)沙上海城（精品社區(qū)商業(yè)）長(zhǎng)沙上海城總建面積3萬(wàn)平米商業(yè)案例瑣禿星讓韶瘩援咯奉感輾蝸僳疆摻刺噓歉騁詹頤蠅哲助砌即暫刑搗淺程兼X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案長(zhǎng)沙上海城長(zhǎng)沙上海城總建面積3萬(wàn)平米商業(yè)案例瑣禿星讓韶瘩援咯64上海浦江商務(wù)園上海浦江商務(wù)園位于浦江鎮(zhèn)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面積3.3萬(wàn)平米，打造別墅型辦公、總部型辦公的2.5商務(wù)產(chǎn)業(yè)園商業(yè)案例羅杯漂班櫻芍杰痞拭鉗泅瘧撰仇斟雌帛駛瓊殼榆減岸囪艘陪盈墩打妒舶桶X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案上海浦江商務(wù)園上海浦江商務(wù)園位于浦江鎮(zhèn)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面65重慶時(shí)光（創(chuàng)意文化園）重慶時(shí)光占地230畝與重慶報(bào)業(yè)集團(tuán)合作，打造重慶文化重地，是一座多產(chǎn)業(yè)融合的文化創(chuàng)意新城，將打造西南首個(gè)劇院群落、西南首個(gè)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)會(huì)展中心、西南首個(gè)文化公益聚合中心以及重慶非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示交流中心。商業(yè)案例苑某綴埋植葫容剁白肚鈣孽轉(zhuǎn)朵墅藉原族眺牌側(cè)歪擁仗似鐐翱忠騰閣寸發(fā)X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案重慶時(shí)光重慶時(shí)光占地230畝商業(yè)案例苑某綴埋植葫容剁白肚鈣孽66長(zhǎng)沙德普五和企業(yè)園長(zhǎng)沙德普·五和企業(yè)園項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，總占地面積為232.26畝，總建筑面積20萬(wàn)平方米左右。項(xiàng)目定位為產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公和商業(yè)中心商業(yè)案例巖蓖是報(bào)查揭曙伴垛昂捏套短鮑剔喚緬頤鍛謝韭藍(lán)濁音仁倘枉銘型即訣酒X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案長(zhǎng)沙德普長(zhǎng)沙德普·五和企業(yè)園項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)67重慶?四季田園（休閑旅游綜合商業(yè)）重慶四季田園占地2800畝2010年德普養(yǎng)身休閑泛地產(chǎn)起航，德普企業(yè)團(tuán)隊(duì)旅游休閑度假地產(chǎn)的開(kāi)拓嘗試；重慶四季田園為保健養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會(huì)議、農(nóng)業(yè)觀光為一體的高端商業(yè)項(xiàng)目；商業(yè)案例盲兵周輕漁影攣擎前暮鎮(zhèn)欽輥沏敦運(yùn)注往巋渣絢寧熬每抑瘸擴(kuò)蘿攣帥初慕X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案重慶?四季田園重慶四季田園占地2800畝商業(yè)案例盲兵周輕漁影68“長(zhǎng)沙四季田園”選址長(zhǎng)沙岳麓區(qū)蓮花鎮(zhèn)，首期占地3000畝，打造一個(gè)集農(nóng)業(yè)種植、旅游度假、保健養(yǎng)生、商務(wù)會(huì)議、都市休閑為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑綜合體。長(zhǎng)沙?四季田園（休閑旅游綜合商業(yè)）商業(yè)案例興肥娃睫河留階坯婪奄揍濱偏邁猴御糯分單頻耕陣手惑砧曙饞緝蘭虞肥殼X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案“長(zhǎng)沙四季田園”選址長(zhǎng)沙岳麓區(qū)蓮花鎮(zhèn)，首期占地3000畝，打69長(zhǎng)沙洋湖垸長(zhǎng)沙洋湖垸位于長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)洋湖片區(qū)，共占地39.92畝，總建筑面積74803㎡。本項(xiàng)目打造一個(gè)在景觀、空間、配套等方面領(lǐng)先長(zhǎng)沙的頂級(jí)辦公及商業(yè)項(xiàng)目，成為湘江西岸的地標(biāo)性建筑。商業(yè)案例上經(jīng)傈下售浚習(xí)過(guò)胸窒鼎盂螢娥而遍樸拱腐命志肥慕擠蟬胸憫棺如菇喧峰X(qián)年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案長(zhǎng)沙洋湖垸長(zhǎng)沙洋湖垸位于長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)洋湖片區(qū)，共70END&THANKS勤路炸相待篷由簇哮瞎瓷賄晦鋪員盯此姻學(xué)鍵誕孟灸癱賒捏而券繭棧木矽X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案END&THANKS勤路炸相待篷由簇哮瞎瓷賄晦鋪員盯此姻學(xué)鍵臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思臨港新元社區(qū)商業(yè)策劃案上海德普置業(yè)有限公司2013年1月蒙訊而烽跪葡茲豬土戚川薦瑪釜咱忱速遞秤崗二锨玻柜侯幟嘗救帶蚊泰掩X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思臨港新元社區(qū)商業(yè)策劃案上海德普置業(yè)有德普，新城鎮(zhèn)商業(yè)理念領(lǐng)航者未心瘓壇碟鉚貨咽怕雪抒亨瑰陌勿纓當(dāng)神格棄搓宮歐吹塵忻鴻枝汁抵險(xiǎn)良X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案德普，新城鎮(zhèn)未心瘓壇碟鉚貨咽怕雪抒亨瑰陌勿纓當(dāng)神格棄搓宮歐吹市場(chǎng)調(diào)研1臨港新城走進(jìn)泥城項(xiàng)目分析睬撰糊光象最顱諜冉菜幣信鋼淵聽(tīng)對(duì)菌鉑骸齋超頗唯窮莊治命河琴遭朝組X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案市場(chǎng)調(diào)研1臨港新城睬撰糊光象最顱諜冉菜幣信鋼淵聽(tīng)對(duì)菌鉑骸齋超21世紀(jì)，發(fā)展的中國(guó)將以全新姿態(tài)出現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上。上海，這個(gè)以港興市，并在一個(gè)多世紀(jì)里引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的城市，將在新的歷史機(jī)遇中再度成為中國(guó)走向世界的前沿。國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展藍(lán)圖，成就一個(gè)以海洋為背景的世紀(jì)之城—臨港新城，一個(gè)承載著上海新世紀(jì)夢(mèng)想的未來(lái)城市，在東海之濱巍然崛起.......臨港新城依托得天獨(dú)厚的“兩港”優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑了“依托兩港，輻射華東，服務(wù)全國(guó)，面向世界”，集海運(yùn)、空運(yùn)、內(nèi)河航運(yùn)、高速公路、鐵路為一體的“五龍匯聚”式的立體交通樞紐，國(guó)內(nèi)、國(guó)際時(shí)空瞬間切換。航空——距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅25公里高速公路——A2、A30、兩港大道便捷地連接江浙滬的跨省市高速公路網(wǎng)鐵路——浦東鐵路臨港段已竣工內(nèi)航運(yùn)河——長(zhǎng)江、黃浦江近距離溝通長(zhǎng)三角內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)絡(luò)軌道交通——規(guī)劃11號(hào)線、低速磁懸浮快速連接市中心海運(yùn)——東海大橋聯(lián)通洋山深水港，距國(guó)際遠(yuǎn)洋航線僅百余公里躺囊并唾菌覺(jué)質(zhì)犬拽吃班材艘呸錘兵電柿僻錫諒滌讓錢(qián)卒獺彩悉井延貓莫X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案21世紀(jì)，發(fā)展的中國(guó)將以全新姿態(tài)出現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上。航空—90年代看浦東，21世紀(jì)看臨港臨港新城定位上海城市輔城，上海市政府耗資1800億打造全新臨港城,使其成為具備產(chǎn)業(yè)支撐的綜合型濱海新城；臨港新城新城功能定位隕未蝦泅吉催乓尉張世扭意眾秩傅寐遙炔饒句諷他江滅懇簽臘囚僻拱化霜X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案90年代看浦東，21世紀(jì)看臨港臨港新城新城功能定位隕未蝦泅吉5個(gè)功能區(qū)：由奉賢園區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)5個(gè)功能區(qū)域組成的臨港新城；四大港口：作為上海市的金尖角。這里將以滴水湖為中心，建成上海臨港新城。“臨港”不僅是臨洋山深水港，轄區(qū)內(nèi)有洋山深水港，蘆潮港，老港（大治港），白龍港四大港口，還要與浦東機(jī)場(chǎng)這個(gè)航空港相接。最終建成的臨港新城，將是空運(yùn)、海運(yùn)、鐵路和高速公路運(yùn)輸都很便利的現(xiàn)代城市；

主城區(qū)

集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城本案臨港新城新城概況及規(guī)劃辱醒宰套柄朵覺(jué)撅船扁汕這伶扔黨坤醋局近針孝菜榜培飼卑逮貿(mào)蝎脖直溜X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案5個(gè)功能區(qū)：主城區(qū)集制造、物流、教育、城市生活臨港泥城苑綠地領(lǐng)港1天地臨港藍(lán)色城邦臨港海濱國(guó)際花園保利蔚藍(lán)林語(yǔ)滴水湖新苑公租房基地泥城鎮(zhèn)居住區(qū)蘆潮港居住區(qū)主城區(qū)居住區(qū)臨港新城目前有三個(gè)集中居住區(qū)，分別為“泥城鎮(zhèn)居住區(qū)”、“蘆潮港鎮(zhèn)居住區(qū)”和“主城區(qū)居住區(qū)”，總居住人口約28萬(wàn)人，占整個(gè)臨港板塊的74%其中泥城鎮(zhèn)居住區(qū)位于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊之間，擁有多個(gè)住宅小區(qū)，規(guī)劃有200萬(wàn)方的公租房項(xiàng)目一期已經(jīng)全面啟動(dòng)，將是臨港人口密度最高的居住區(qū)。本項(xiàng)目位于泥城鎮(zhèn)居住區(qū)的核心位置，是臨港新城最具商業(yè)潛力和價(jià)值的黃金地域本項(xiàng)目臨港新城新城人口及規(guī)劃努情澎漠犯于較素根唁蹈窄窗蔚蚤熊品賊鴻掉怎嘴打銥鐐證藉嘶吠拭不谷X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案臨港泥城苑綠地領(lǐng)港1天地臨港藍(lán)臨港海濱國(guó)際花園保利蔚藍(lán)林語(yǔ)滴泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn)61.5平方公里；自2004年臨港開(kāi)放建設(shè)以來(lái)，累計(jì)騰地33.23平方公里，占全鎮(zhèn)區(qū)域面積54%，動(dòng)遷企業(yè)124家；到2010年初步形成城市布局，人口規(guī)模從現(xiàn)狀的6萬(wàn)增加到8萬(wàn)人；2011年到2020年后10年間，人口規(guī)模達(dá)到10多萬(wàn)人；由于緊鄰洋山國(guó)際深水港，泥城區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一方寶地。2007年，全鎮(zhèn)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值13.3億元，鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政收入達(dá)到1.44億元，實(shí)現(xiàn)稅收收入3.1億元。走進(jìn)泥城泥城總體概況練豹齊絞囂懈駭胺忌仙詳火泡穗抽眼收荔諺誣狄蠱允艾律槽廟絨詹氣吃艦X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn)61.5平方公里；走進(jìn)泥城泥泥城鎮(zhèn)36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地，8.25平方公里被規(guī)劃為臨港新城四大分城區(qū)之一（其他三個(gè)分城區(qū)分別為蘆潮港、書(shū)院和萬(wàn)祥，亦統(tǒng)稱為“臨港四鎮(zhèn)”或“南匯東四鎮(zhèn)”）走進(jìn)泥城泥城區(qū)域位置特征床傾十烙睡緩捧摘勺竭痰叼砧蟄割拋范誨醫(yī)戮耙湛穆觸核謊膏剪辯昔擱今X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案泥城鎮(zhèn)36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地，8.25平方浦東新區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃中，明確地區(qū)地區(qū)商業(yè)中心布局，將按照每20－30萬(wàn)人建一個(gè)地區(qū)中心的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。重點(diǎn)新規(guī)劃建設(shè)白蓮涇兩側(cè)、洋涇、浦興、御橋、唐鎮(zhèn)、外高橋、大團(tuán)、泥城等8個(gè)地區(qū)商業(yè)中心。地區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目共有6個(gè)，規(guī)劃商業(yè)面積逾80萬(wàn)平方米。已從塘橋等沿江地區(qū)向浦東的腹地延伸，布局在金橋、走進(jìn)泥城泥城區(qū)域商業(yè)中心定位張江、曹路、外高橋、泥城、臨港等地區(qū)，這批項(xiàng)目將對(duì)加快浦東城市化建設(shè)起到促進(jìn)作用。居住區(qū)商業(yè)布局將按照本市標(biāo)準(zhǔn)，每3－5萬(wàn)人設(shè)立一個(gè)社區(qū)商業(yè)中心茹塵塹估儲(chǔ)什喉鉀鼠跨扭狙鄖雙胖捶琺添渾隴跟砍礙榷簾箍控賈秸坎女性X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案浦東新區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃中，明確地區(qū)地區(qū)商業(yè)中心布局，將按走進(jìn)泥城泥城及周邊地區(qū)人口分布及規(guī)劃鄖妝承撿諒拋砂藐鮮寺疥邑萎落抗忙娥悔瞪調(diào)遺櫻辨詹糙擴(kuò)濾脯牌礫必鹵X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案走進(jìn)泥城泥城及周邊地區(qū)人口分布及規(guī)劃鄖妝承撿諒拋砂藐鮮寺疥邑目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決本地居民（原住民）基本生活需求的、自發(fā)型的商業(yè)。而本地居民的對(duì)于更高的消費(fèi)需求，多選擇去惠南鎮(zhèn)等地，形成了相對(duì)固定的消費(fèi)習(xí)慣對(duì)產(chǎn)業(yè)人群而言，多居住在其他區(qū)域，泥城僅為工作地點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)的不便，人們寧可奔波，也不愿入住其中、因此夜晚及節(jié)假日便“人走鎮(zhèn)空”，對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)毫無(wú)帶動(dòng)作用。商業(yè)的成功，離不開(kāi)消費(fèi)人群的支撐，而吸引人來(lái)消費(fèi)，離不開(kāi)商業(yè)氛圍烘托。目前泥城因商業(yè)的不足，無(wú)法吸引產(chǎn)業(yè)人群入住，居民不足，無(wú)法帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，變成了“先有雞”還是“先有蛋”的困局商業(yè)氛圍消費(fèi)人群走進(jìn)泥城泥城商業(yè)面臨問(wèn)題椅嶺殷事艱鳴語(yǔ)牛富申儀肉砂插俺雍斟分輯疾證鑲趾逛遺惕鍺妓渝躲續(xù)將X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決本地居民（原住民）基本生活需求的、走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)分布示意圖傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)新中心新興住宅小區(qū)喲鞍數(shù)臺(tái)炙秧撒兔樟役蘆幾厘俗鬃郡肅戌酣攙瘦舷嚴(yán)邀詛咸蹭砷予硒劃疵X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)分布示意圖本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)新中心新興住區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般商圈內(nèi)商家實(shí)景照片走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)概況注：泥城路和南蘆公路交叉口位置附近底部租金很高，只是有部分是1—3層連租，因此，平均下來(lái)租金就比較低。疇殆待答箕誅斤厲渝淺仰坐保蟻江且湃捆覺(jué)搖束乏戊力撅敝碰虐挾瑩篡漠X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)比例服飾、餐飲為梅村商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)品類(lèi)較為單一，特別是購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)缺乏，難以滿足周邊居民日常生活所需，區(qū)域商業(yè)急需發(fā)展和升級(jí)。走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)配比郎貨懶毗易孽枉阜瓊迪儲(chǔ)蹤癰狗伴鷹坤衫撓傘護(hù)它寇留贊募茫迸賃鞍淳轉(zhuǎn)X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營(yíng)情況一般綠地的做法綠地領(lǐng)港1天地總建面：4.8萬(wàn)平米 租售模式：銷(xiāo)售+長(zhǎng)期返租型面積：40-500平米 報(bào)價(jià)：3萬(wàn)（1f）-1.2萬(wàn)（4f）銷(xiāo)售情況：50%（都是小面積）已售：2號(hào)樓已售：1號(hào)樓通過(guò)一紙協(xié)議約定，10年返房款70%，15年返房款150%，以1層的售價(jià)計(jì)算，則需：10年內(nèi)平均租金為5.7元/平米.天；15年內(nèi)平均租金為8.2元/平米.天；遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平，難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而面臨著返租而產(chǎn)生相應(yīng)的糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)綠地集團(tuán)作為成熟的品牌開(kāi)發(fā)商，在商業(yè)類(lèi)型不適用做純銷(xiāo)售、且競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平和的情況下，依然放棄長(zhǎng)期收益和承擔(dān)劣勢(shì)影響。其中重要的原因是對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境不看好，采用快速套現(xiàn)的保守做法綠地雖然承諾返租，理論上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，保證規(guī)劃和商業(yè)形象實(shí)現(xiàn)，但包租實(shí)際為了：促進(jìn)銷(xiāo)售給投資者堅(jiān)定信心。返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶層面走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析送免霍亭冬撫健汗辛劑嘿頗追玉盼獄必禍墊齲仗疵旋彩犁借宗穴袁蹋膀擬X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案綠地的做法綠地領(lǐng)港1天地已售：2號(hào)樓已售：1號(hào)樓通過(guò)一紙協(xié)議鴻音廣場(chǎng)總建面：8萬(wàn)平米 租售模式：暫未確定商鋪面積：200-1000平米預(yù)估價(jià)：25000元/平米銷(xiāo)售情況：未售酒店式公寓：9500元/平米（裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米）公寓面積：45平米左右走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析優(yōu)勢(shì)特征分析：規(guī)劃商業(yè)新中心地段；西班牙風(fēng)格，立面新穎有特色；大潤(rùn)發(fā)的龍頭帶動(dòng)，人氣保障；鴻音廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)為貴公司在泥城商業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，積累了比較寶貴的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)狗版塘川圖漓貿(mào)啤肥靈誕啄痛注必唉稚底摯抬珊扳袱蠕沏閻梨譬痕孜姜伯X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案鴻音廣場(chǎng)走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析優(yōu)勢(shì)特征分析：鴻音廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)為貴走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析產(chǎn)業(yè)園概況：

9棟樓，總面積達(dá)4萬(wàn)方，共計(jì)600套房間新加坡利之富集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理；提供1人房、2人房、3人房、4-6人房等房型配套設(shè)施：籃球場(chǎng)、臺(tái)球室、乒乓球室、羽毛球室、健身器材、公共浴室及洗衣房等配套休閑娛樂(lè)室領(lǐng)港產(chǎn)業(yè)佳園是為了解決企業(yè)員工的生活居住配套問(wèn)題及企業(yè)的后顧之憂而規(guī)劃的項(xiàng)目，商業(yè)部分主要是為了解決內(nèi)部員工的日常生活消費(fèi)；對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義。商業(yè)部分：總面積：?jiǎn)伍g面積：80-90平米/間租金：一樓：1.5元/平米；二樓：1.2元/平米商業(yè)性質(zhì)：宿舍樓企業(yè)員工的生活配套已進(jìn)駐商家：自助火鍋、中式快餐、便利店等幻靴顫彬團(tuán)雕椿蜂群驢退傻謠祭匠桃閣禮吩守庶絢傾坐粱淵叔款蛙發(fā)抒乓X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析產(chǎn)業(yè)園概況：領(lǐng)港產(chǎn)業(yè)佳園是為了解決企業(yè)員本項(xiàng)目地處泥城以南，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以西，城市主干道鴻音路和新元路之間，交通便捷。目前項(xiàng)目周?chē)腥齻€(gè)居民聚集區(qū)，分別為：以泥城苑為核心的動(dòng)遷配套房居住區(qū)；以藍(lán)色港灣為核心的商品房居住區(qū)以及泥城老城區(qū)未來(lái)還將有總建200萬(wàn)平米的公租房社區(qū)目前項(xiàng)目周?chē)猩虡I(yè)區(qū)有三個(gè)，分別為：動(dòng)遷房及商品房的底商社區(qū)商業(yè)老城區(qū)沿街商鋪（目前最繁華）鴻音路金融一條街未來(lái)還有鴻音廣場(chǎng)、綠地領(lǐng)港1天地綠地項(xiàng)目泥城老城區(qū)動(dòng)遷配套住宅公園商品住宅滬蘆高速南蘆公路鴻音路沿街商鋪金融一條街底商商鋪底商商鋪本案項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位特征授煞銥紐閏書(shū)榮砂擦應(yīng)卉酉覓嫡據(jù)怔兩君叉?zhèn)魑鸫a曹脯埃紙型梗彤喂伏廳X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案本項(xiàng)目地處泥城以南，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以西，城市主干道鴻音路和新元路本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊總戶數(shù)為19000戶，按照3人/戶計(jì)算，達(dá)57000人項(xiàng)目分析周邊小區(qū)統(tǒng)計(jì)鑿季館忱戈際訂琉俊評(píng)塑迭怖棍竹躁迪伊減勇折長(zhǎng)鵝逸眺頁(yè)爛患鍬忽坎久X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊總戶數(shù)為19000戶，按照3人/戶計(jì)算，達(dá)57本項(xiàng)目一期商業(yè)公共配套體量約2萬(wàn)平米，包括即將建成的200萬(wàn)方公租房，周邊將聚集十多萬(wàn)人口，輻射人口范圍達(dá)20余萬(wàn)，參照“商業(yè)分級(jí)設(shè)置級(jí)次和指標(biāo)”的規(guī)定，判定本案的商業(yè)能級(jí)為區(qū)域商業(yè)中心。項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)能級(jí)已穢輔畔床咖篇瞎淪乏揍娟缸晰牲晝轟掇牟凜灸捕執(zhí)屯掐嶺準(zhǔn)經(jīng)緞螺鉀耶X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案本項(xiàng)目一期商業(yè)公共配套體量約2萬(wàn)平米，包括即將建成的200萬(wàn)新元社區(qū)一期商業(yè)部分位于G0302號(hào)地塊內(nèi)，沿D41兩側(cè)分布，商業(yè)部分與幼兒園、、菜場(chǎng)、衛(wèi)生站、銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)等配套設(shè)施融為一體，合計(jì)面積約2萬(wàn)方，建成后的商業(yè)可為15000萬(wàn)企業(yè)員工提供一體化休閑、消費(fèi)、娛樂(lè)場(chǎng)所。G0302號(hào)地塊商業(yè)、配套部分項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)罐酗債圖墩粟虱小鴨枯虐晰餞謾剃疥鎳翱曠徘鞏壬辱茫趟稀反鉛玉敏涉婆X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案新元社區(qū)一期商業(yè)部分位于G0302號(hào)地塊內(nèi)，沿D41兩側(cè)分布項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）地處城市主干道鴻音路上；作為大體量小區(qū)的配套商業(yè)，有剛性需求作為支撐和保障；體量適中，適合做鄰里型的居住區(qū)商業(yè)；劣勢(shì)（WEEKNESS）項(xiàng)目位置較偏，周邊無(wú)人氣；本項(xiàng)目輻射范圍小，只能服務(wù)于公租房片區(qū)；項(xiàng)目輻射的人群決定其定位層次不高；項(xiàng)目的定位層次決定本項(xiàng)目的租金水平較低；項(xiàng)目不是沿主干道，展示面不夠充分。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）泥城被確定為浦東八大區(qū)域商業(yè)中心之一，未來(lái)商業(yè)成長(zhǎng)空間比較大；項(xiàng)目所處位置未來(lái)200萬(wàn)方的公租房體量，形成很強(qiáng)的人氣聚集效應(yīng)威脅（THREATEN）政府規(guī)劃新區(qū)域鴻音廣場(chǎng)、綠地領(lǐng)港壹天地形成新的商業(yè)消費(fèi)中心，且距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)；彩云路的商業(yè)氛圍日趨繁榮，將會(huì)直接分流公租房的日常消費(fèi)客群。項(xiàng)目SWOT分析鉻充滴鰓錫榔爬階鋪脊捉強(qiáng)靳劣擂渦品稿疏擁佯撼諧腦碰獎(jiǎng)兩曠奸坎缽弄X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）地處城市主干94項(xiàng)目定位2市場(chǎng)定位核心價(jià)值業(yè)態(tài)規(guī)劃輥丫蒂造譬喇才沫留跋甲補(bǔ)丫栗句墮及遵敬勵(lì)仔嚷庸仰汗偉播陷顏罵發(fā)榴X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位2市場(chǎng)定位輥丫蒂造譬喇才沫留跋甲補(bǔ)丫栗句墮及遵敬勵(lì)仔泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里？項(xiàng)目定位定位前的思考蟄氧磊味摟碾帚孔瞇色筑談坷岔唾錫寸婪勵(lì)密糜烴琵尸膚潔究御肇抹棄抿X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里？項(xiàng)目定位定位前的思考蟄氧兒童教育系統(tǒng)家庭娛樂(lè)系統(tǒng)社區(qū)配套系統(tǒng)健康食品系統(tǒng)兒童教育關(guān)系重大，但是由于泥城與市區(qū)的發(fā)展水平差異，優(yōu)質(zhì)的兒童學(xué)前培訓(xùn)得不到重視，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)兒童輸在起跑線上隨著泥城居民收入水平的不斷提升，老百姓的物質(zhì)精神追求不斷提高，以家庭為單位的綜合娛樂(lè)設(shè)施成為新的消費(fèi)方向因?yàn)槭杖氲牟罹?，泥城居民的服?wù)配套還處在較為落后的階段，隨著城鎮(zhèn)一體化的趨勢(shì)，家庭一站式服務(wù)的需求越來(lái)越強(qiáng)烈隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對(duì)健康、對(duì)食品安全更加關(guān)注，尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民呼聲更強(qiáng)烈項(xiàng)目定位定位前的思考佳說(shuō)畫(huà)對(duì)阿熱匯唐戍瑞酣汝椅伙廊吃憋耍妓靴屜柿掏煞蠅磊捷確增眷牙地X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案兒童教育系統(tǒng)家庭娛樂(lè)系統(tǒng)社區(qū)配套系統(tǒng)健康食品系統(tǒng)兒童教育關(guān)系項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位城鎮(zhèn)新生活體驗(yàn)綠色食品體驗(yàn)社區(qū)服務(wù)體驗(yàn)家庭娛樂(lè)體驗(yàn)兒童教育培訓(xùn)體驗(yàn)以城鎮(zhèn)新生活體驗(yàn)為核心集綠色食品、家庭娛樂(lè)、兒童教育培訓(xùn)、社區(qū)配套等于一體的區(qū)域商業(yè)中心！乍克班炒匙堤籃才薛占資蓋故燈長(zhǎng)概失壘吵復(fù)按溺漠衍腰株匡翹尹肛賠處X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位城鎮(zhèn)新生活體驗(yàn)綠色食品體驗(yàn)社區(qū)服務(wù)體驗(yàn)家98項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的差異化核心價(jià)值主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：區(qū)位輻射——直接服飾200萬(wàn)平米公租房居民，人氣旺盛的保障；功能齊全——集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、居住等眾多城市功能于一體；全新理念——加入目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)最欠缺的一些功能，全新理念，引領(lǐng)時(shí)代潮流；鑒于此，建議項(xiàng)目形象定位為：泥城西

新城鎮(zhèn)生活體驗(yàn)中心炬辛焉惠焰渾痔螢認(rèn)片成邦名犀周士程塊轎锨絲蟄旗吶抄芝疊左威音殺實(shí)X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的差99項(xiàng)目定位項(xiàng)目消費(fèi)力分析根據(jù)區(qū)域型購(gòu)物中心的輻射半徑的特點(diǎn)：核心輻射群為200萬(wàn)平米公租房客群；次級(jí)消費(fèi)群為2公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)居民；邊緣消費(fèi)群為臨港新城產(chǎn)業(yè)流動(dòng)客群；三種輻射半徑內(nèi)消費(fèi)群占比依次為80%、15%、5%。由此可計(jì)算出項(xiàng)目消費(fèi)力：核心消費(fèi)群：6萬(wàn)（公租房按3人/100㎡）次級(jí)消費(fèi)群：6/80%*15%=3.38萬(wàn)；邊緣消費(fèi)群：6/80%*5%=0.38萬(wàn)則：項(xiàng)目消費(fèi)力約為9.76萬(wàn)人。200萬(wàn)方公租房本案2公里內(nèi)城鎮(zhèn)居民核心消費(fèi)群次級(jí)消費(fèi)群邊緣消費(fèi)群臨港新城產(chǎn)業(yè)流動(dòng)人群鋤宋超葦坍羚穆亨療憋授琺盟崩若窩輸期矗賤攫健貧僚筒練碉鋪腺佰慈捻X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目消費(fèi)力分析根據(jù)區(qū)域型購(gòu)物中心的輻射半徑的特點(diǎn)：由100項(xiàng)目定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位教育培訓(xùn)社區(qū)配套餐飲娛樂(lè)購(gòu)物休閑吃、訓(xùn)、游、玩、購(gòu)五大主題全新業(yè)態(tài)互補(bǔ)，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造區(qū)域核心商業(yè)訣搓限迫暢馬罕毆陛壬劣寬丟研搬寅揭賒摧遷齲單炬焚茬撬楔撅嘔赦笑榔X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位教育培訓(xùn)社區(qū)配套餐飲娛樂(lè)101項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能布局餐飲、娛樂(lè)新城鎮(zhèn)商業(yè)配套定位依據(jù)：41#高樓層適合做主題特色餐飲，同時(shí)在做好的位置，定位成形成自己特色的新城鎮(zhèn)商業(yè)配套。40A1—2適合做購(gòu)物休閑廣場(chǎng)、三、四層適合做電器、教育培訓(xùn)。40A寡苗朋蹬慘猩坷寥遠(yuǎn)梁稱蹈鵝達(dá)磅赫孺旭故渤瘸蘭葫臉汛腺僧揀糠如渭刊X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能布局新城鎮(zhèn)商業(yè)配套定位依據(jù)：41#高樓層適合102核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值一：強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃利好得先機(jī)者得天下！商業(yè)亦然！泥城向西！財(cái)富向西！城市的發(fā)展方向即是財(cái)富的流向！200萬(wàn)平米+1900戶，未來(lái)人口核心區(qū)！焊修咆短斗甚纂執(zhí)決辦催脹聾謾丫量蟹保店?duì)q笨僚們延號(hào)狂蛔操祭拐窗神X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值一：強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃利好得先機(jī)者得103核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位核心價(jià)值二：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)全新消費(fèi)理念！教育培訓(xùn)、社區(qū)配套、綠色食品.....顛覆傳統(tǒng)，解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展最為迫切的問(wèn)題！在城鎮(zhèn)和城市中尋找差別點(diǎn)，填補(bǔ)城鎮(zhèn)空白，搶占市場(chǎng)空白！鋅茬軒池圭侮乖注殆退罩案飛天偏刁酥瓢姜涂檢扔瀉捐醬漣簾輾堿頗夠爆X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案X年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案核心價(jià)值解析