房地產(chǎn)開發(fā)全套流程大全完整

PAGE37PAGEPAGE51目錄HYPERLINK\l"_Toc169499033"第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介1HYPERLINK\l"_Toc169499034"第二章房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6HYPERLINK\l"_Toc169499035"第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序6HYPERLINK\l"_Toc169499036"第一項房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費6HYPERLINK\l"_Toc169499037"第三章土地使用權(quán)取得流程6HYPERLINK\l"_Toc169499038"第二步取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序6HYPERLINK\l"_Toc169499039"第二項取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費9HYPERLINK\l"_Toc169499040"第三步拆遷安置階段的法律程序9HYPERLINK\l"_Toc169499041"第三項拆遷安置階段的相關(guān)稅費10HYPERLINK\l"_Toc169499042"第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段10HYPERLINK\l"_Toc169499043"第四步立項和可行性研究的法律程序10HYPERLINK\l"_Toc169499044"第四項立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費11HYPERLINK\l"_Toc169499045"第五步規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序11HYPERLINK\l"_Toc169499046"第五項規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費12HYPERLINK\l"_Toc169499047"第五章項目建設(shè)階段12HYPERLINK\l"_Toc169499048"第六步項目開工、建設(shè)、竣工階段流程12HYPERLINK\l"_Toc169499049"第六項項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費14HYPERLINK\l"_Toc169499050"第六章銷售經(jīng)營階段15HYPERLINK\l"_Toc169499051"第七步銷售經(jīng)營階段的法律程序16HYPERLINK\l"_Toc169499052"第七項銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費16HYPERLINK\l"_Toc169499053"第七章物業(yè)管理17HYPERLINK\l"_Toc169499054"第八步物業(yè)管理階段的法律程序17HYPERLINK\l"_Toc169499055"第八項物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費17HYPERLINK\l"_Toc169499056"附錄：房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語18HYPERLINK\l"_Toc169499057"第一節(jié)面積類18HYPERLINK\l"_Toc169499058"第二節(jié)價格類20HYPERLINK\l"_Toc169499059"第三節(jié)實務(wù)類22HYPERLINK\l"_Toc169499060"第四節(jié)管理政策類30第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。1、前期的準備前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的。《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年等。2、建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。3、銷售階段銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。1預(yù)售由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)，融資運作對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)，融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進行項目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告進行項目投資的詳細可研測量，編制可研報告舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報市房地局政府下文批地政府下文批地據(jù)此到地政部門辦理用地批準書，評估項目建設(shè)用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地批準書，評估項目建設(shè)用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請確定規(guī)劃，設(shè)計條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證申請確定規(guī)劃，設(shè)計條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證動遷會及拆遷安置動遷會及拆遷安置委托進行規(guī)劃方案設(shè)計委托進行規(guī)劃方案設(shè)計單到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證2、了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案3、煤氣、道路、上下水改造路4、到供電局業(yè)擴處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。出市政會議紀要修改后送規(guī)委審圖修改后送規(guī)委審圖規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會進行個體設(shè)計（大公共建筑規(guī)委審查）進行個體設(shè)計（大公共建筑規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖開節(jié)能證明出施工圖到稅務(wù)局取稅單運用“到稅務(wù)局取稅單運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”制作資料到計委申請，列入計劃（建委會簽）報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表建委、物價局下文批價建委、物價局下文批價進行銷售進行銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實到市政部門蓋章證明市政條件落實四源費繳納四源費繳納到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標開發(fā)辦工程處同意招標填招標申請書并到市招標辦登記招標辦看現(xiàn)場運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標底開標會定合同、寫評標報告，發(fā)中標通知書招標辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計局落實任務(wù)施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計局落實任務(wù)建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工1、小區(qū)內(nèi)線路委托托設(shè)計；2、委托施工3、配電施工建工程程驗收4、設(shè)備安裝及驗收收5、送電1、通知區(qū)園林局綠綠化辦2、交綠化費3、綠化施工1、按道路方案進行行施工2、市政辦事處養(yǎng)路路隊驗收1、到自來水業(yè)務(wù)科科報裝委托線線路設(shè)計、施施工及驗收2、到市政監(jiān)建所下下水報裝3、規(guī)劃設(shè)計4、竣工驗收1、到熱力公司報裝裝2、委托線路設(shè)計3、施工及驗收（自建鍋爐房）1、環(huán)保局同意鍋爐爐房位置2、委托設(shè)計3、到到勞動局報建建4、環(huán)保局審查消音音除塵設(shè)備5、竣工驗收1、到煤氣公司報裝裝2、到規(guī)劃科定線路路方案3、設(shè)計4、查看現(xiàn)場規(guī)劃5、施工6、業(yè)務(wù)科檢驗同意意接氣7、憑通氣單到管網(wǎng)網(wǎng)所辦固定資資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)及通氣手續(xù)續(xù)8、憑接氣單到液化化氣公司辦各各戶通氣手續(xù)續(xù)9、通氣全部竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗收憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗收辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運用運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進入物業(yè)管理階段；運用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進行項目二次開發(fā)第二章房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立：1、公司設(shè)立準備；2、申請資質(zhì)等級審批；3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準；4、辦理工商注冊登記；5、辦理稅務(wù)登記。二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立：1、申請批準項目建議書；2、辦理企業(yè)名稱登記；3、送審合資或合作合同、章程；4、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書；5、辦理企業(yè)登記。第二步房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費；

2、企業(yè)法人變更登記費；

3、企業(yè)法人年度檢驗費；

4、補、換、領(lǐng)證照費。第三章土地使用權(quán)取得流程土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi)容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招招標、拍賣、掛掛牌的方式將將土地所有權(quán)權(quán)在一定年限限內(nèi)出讓給土土地使用者，由由使用者向國國家支付土地地使用權(quán)出讓讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者通過過出售、交換換、贈與和繼繼承的方式將將土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的行行為。土地使用權(quán)劃撥指政府無償將土地地撥發(fā)給使用用者使用，一一般沒有使用用期限的限制制。以無償劃劃撥取得的土土地使用權(quán)，其其出讓須經(jīng)政政府及土地管管理部門同意意，交補交出出讓金后方可可進行轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押。土地相關(guān)術(shù)語：生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。

集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。

土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。第二步取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；

4、主管部門實地勘察；

5、土地估價報告的預(yù)審；

6、委托地價評估；

7、辦理核定地價手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。二、國有土地使用權(quán)的劃撥：1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請；2、主管部門現(xiàn)場勘察；3、劃撥用地申請的審核、報批；4、取得劃撥用地批準。

三、集體土地的征用：1、征用集體土地用用地申請；2、到擬征地所在區(qū)區(qū)（縣）房地地局立案；3、簽訂征地地協(xié)議；4、簽訂補償償安置協(xié)議；；5、確定勞動動力安置方案案；6、區(qū)（縣）房房地局審核各各項協(xié)議；7、市政府下下文征地；8、交納菜田田基金、耕地地占用稅等稅稅費；9、辦理批地地文件、批地地圖；10、辦理凍凍結(jié)戶口；11、調(diào)查戶戶口核實勞動動力；12、辦理農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；；13、辦理農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；；14、辦理超超轉(zhuǎn)人員安置置工作；15、地上物物作價補償工工作；16、征地結(jié)結(jié)案。第二項取得開發(fā)發(fā)土地使用權(quán)權(quán)的相關(guān)稅費費

1、地價價款（土地出出讓金）；

2、資金占用用費；

3、滯納金；

4、土地使用用費；

5、外商投資資企業(yè)土地使使用費；

6、防洪工程程建設(shè)維護管管理費；

7、土地閑置置費；

8、土地權(quán)屬屬調(diào)查、地籍籍測繪費；

9、城鎮(zhèn)土地地使用稅；110、地價評估估費；

11、出讓土地地預(yù)訂金；112、征地管理理費；113、土地補償償費；114、青苗及樹樹木補償費；；115、地上物補補償費；116、勞動力安安置費；117、超轉(zhuǎn)人員員安置費；118、新菜田開開發(fā)建設(shè)基金金；119、耕地占用用稅。第三步拆遷安置置階段的法律律程序1、委托進行拆遷工工作；

2、辦理拆遷遷申請；

3、審批、領(lǐng)領(lǐng)取拆遷許可可證；

4、簽訂房屋屋拆遷責任書書；

5、辦理拆遷遷公告與通知知；

6、辦理戶口口凍結(jié)；

7、暫停辦理理相關(guān)事項；；

8、確定拆遷遷安置方案；；

9、簽訂拆遷遷補償書面協(xié)協(xié)議；110、召開拆遷遷動員會，進進行拆遷安置置；111、發(fā)放運作作拆遷補償款款；112、拆遷施工工現(xiàn)場防塵污污染管理；113、移交拆遷遷檔案資料；；

14、房屋拆遷遷糾紛的裁決決；115、強制拆遷遷。第三項拆遷安置置階段的相關(guān)關(guān)稅費1、房屋拆遷補償費費；

2、搬家補助助費；

3、提前搬家家獎勵費；

4、臨時安置置補助費（周周轉(zhuǎn)費）；

5、清理費；

6、停產(chǎn)停業(yè)業(yè)綜合補助費費；

7、對從城區(qū)區(qū)位置較好的的地區(qū)遷往位位置較差的地地區(qū)或遠郊區(qū)區(qū)縣的居民的的補助費；

8、一次性異異地安置補助助費；

9、房屋拆遷遷管理費；110、房屋拆遷遷服務(wù)費。第四章房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)階段第四步立項和可可行性研究的的法律程序1、選定項目，簽定定合作意向書書；

2、初步確定定開發(fā)方案；；

3、申報規(guī)劃劃要點；

4、申報、審審批項目建議議書；

5、編制項目目可行性研究究報告；

6、申報、審審批項目可行行性研究報告告。第四項立項和可可行性研究階階段的相關(guān)稅稅費1、可行性研究費；；

2、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證執(zhí)照費。第五步規(guī)劃設(shè)計計和市政配套套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項項目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計程序：1、申報選址定點；；2、申報規(guī)劃設(shè)計條條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案；4、辦理人防審核；；5、辦理消防審核；；6、審定規(guī)劃設(shè)計方方案；7、住宅設(shè)計方案的的專家組審查查；8、落實環(huán)保“三廢廢”治理方案；；9、委托環(huán)境影響評評價并報批；；10、建設(shè)工程勘勘察招、投標標；11、委托地質(zhì)勘勘探；12、委托初步設(shè)設(shè)計；13、申報、審定定初步設(shè)計。二、房地產(chǎn)開發(fā)項項目的市政配配套相關(guān)程序序：1、征求主管部門審審查意見；2、落實市政公用設(shè)設(shè)施配套方案案；3、報審市政配套方方案；4、市政各管理部門門提出市政配配套意見；5、市政管線綜合。第五項規(guī)劃設(shè)計計和市政配套套的相關(guān)稅費費1、工程勘察（測量量）費；2、工程設(shè)計費；3、建設(shè)工程規(guī)劃許許可證執(zhí)照費費；4、竣工檔案保證金金；5、臨時用地費；6、臨時建設(shè)工程費費；7、建設(shè)工程勘察招招標管理費；；8、勘察設(shè)計監(jiān)督管管理費；9、古建園林工程設(shè)設(shè)計費。第五章項目建建設(shè)階段第六步項目開工工、建設(shè)、竣竣工階段流程程一、房地產(chǎn)開發(fā)項項目開工前準準備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目手冊；；2、項目轉(zhuǎn)入正式計計劃；3、交納煤氣（天然然氣）廠建設(shè)設(shè)費；4、交納自來水廠建建設(shè)費；5、交納污水處理廠廠建設(shè)費；6、交納供熱廠建設(shè)設(shè)費；7、交納供電貼費及及電源建設(shè)集集資費；8、土地有償出讓項項目辦理“四源”接用手續(xù)；9、設(shè)計單位出報批批圖；10、出施工圖；；11、編制、報送送工程檔案資資料，交納檔檔案保證金；；12、辦理消防審審核意見表；；13、審批人防工工程、辦理人人防許可證；；14、核發(fā)建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證；15、領(lǐng)取開工審審批表，辦理理開工登記。二、房地產(chǎn)開發(fā)項項目的工程建建設(shè)招投標流流程：1、辦理招標登記、招招標申請；2、招標準備；3、招標通告；4、編制招標文件并并核準；5、編制招標工程標標底；6、標底送審合同預(yù)預(yù)算審查處確確認；7、標底送市招標辦辦核準，正式式申請招標；；8、投標單位資格審審批；9、編制投標書并送送達；10、召開招標會會，勘察現(xiàn)場場；11、召開開標會會議，進行開開標；12、評標、決標；13、發(fā)中標通知知書；14、簽訂工程承承包合同；15、工程承包合合同的審查。三、房地產(chǎn)開發(fā)項項目開工手續(xù)續(xù)的辦理程序序：1、辦理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督注冊登記記手續(xù)；2、建設(shè)工程監(jiān)監(jiān)理；3、辦理開工統(tǒng)統(tǒng)計登記；4、交納實心黏黏土磚限制使使用費；5、辦理開工前前審計；6、交納投資方方向調(diào)節(jié)稅；；7、領(lǐng)取固定資資產(chǎn)投資許可可證；8、報裝施工用用水、電、路路；9、協(xié)調(diào)街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部部門；11、交納綠化建設(shè)費費，簽訂綠化化協(xié)議；12、領(lǐng)取建設(shè)工程開開工證。四、房地產(chǎn)開發(fā)項項目的工程施施工程序：1、施工場地的“三三通一平”；2、施工單位進場和和施工暫設(shè)；；3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)結(jié)構(gòu)施工與設(shè)設(shè)備安裝；4、施工過程中中的工程質(zhì)量量監(jiān)督。五、房地產(chǎn)開發(fā)項項目的竣工驗驗收程序：1、辦理單項工程驗驗收手續(xù)；2、辦理開發(fā)項目的的綜合驗收，領(lǐng)領(lǐng)取《工程質(zhì)質(zhì)量竣工核驗驗證書》；3、商品住宅性能認認定；4、竣工統(tǒng)計登記；；5、辦理竣工房房屋測繪；6、辦理產(chǎn)權(quán)登記。第六項項目開工工、建設(shè)、竣竣工階段的相相關(guān)稅費1、三通一平費；2、自來水廠建設(shè)費費；3、污水處理廠建設(shè)設(shè)費；4、供熱廠建設(shè)費；；5、煤氣廠建設(shè)費；；6、地下水資源養(yǎng)蓄蓄基金；7、地下熱水資源費費；8、市政、公用設(shè)施施建設(shè)費（大大市政費）；；9、開發(fā)管理費；10、城建綜合開開發(fā)項目管理理費；11、建筑行業(yè)管管理費；12、綠化建設(shè)費費；13、公園建設(shè)費費；14、綠化補償費費；15、路燈維護費費；16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費費；17、生活服務(wù)設(shè)設(shè)施配套建設(shè)設(shè)費（小區(qū)配配套費）；18、電源建設(shè)集集資費（用電電權(quán)費）；19、外部供電工工程貼費（電電貼費）；20、建安工程費費；21、建設(shè)工程招招投標管理費費；22、合同預(yù)算審審查工本費；；23、質(zhì)量管理監(jiān)監(jiān)督費；24、竣工圖費；；25、建材發(fā)展補補充基金；26、實心黏土磚磚限制使用費費；27、工程監(jiān)理費費；28、工程標底編編制管理費；；29、機電設(shè)備委委托招標服務(wù)務(wù)費；30、超計劃用水水加價；31、夜間施工噪噪聲擾民補償償費；32、占道費；33、固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)節(jié)節(jié)稅。第六章銷售經(jīng)經(jīng)營階段商品房預(yù)售須符合合的條件：（1）

交付全部土地使用用權(quán)出讓金，取取得土地使用用權(quán)證書；（2）

有建設(shè)工程規(guī)劃許許可證；（3）

按提供預(yù)售的商品品房計算，投投入開發(fā)建設(shè)設(shè)資金達到工工程建設(shè)總投投資的25%以上，并已已經(jīng)確定施工工進度和竣工工交付日期；；（4）

向縣級以上人民政政府房產(chǎn)管理理部門辦理預(yù)預(yù)售登記，取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證明。第七步銷售經(jīng)營營階段的法律律程序1、提交完成建設(shè)項項目投資證明明；2、簽署預(yù)售售內(nèi)銷商品房房預(yù)售款監(jiān)管管協(xié)議；3、辦理理《商品房預(yù)預(yù)（銷）售許許可證》；4、銷售項目備案；；5、委托托中介代理機機構(gòu)進行銷售售；6、與購房者簽訂認認購書；7、與購房者簽訂買買賣契約；8、辦理預(yù)售登記；；9、辦理轉(zhuǎn)讓登記；；10、辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登記手手續(xù)；11、樓宇交付入入住；12、質(zhì)量保證書書和使用說明明書；13、辦理產(chǎn)權(quán)立立契過戶手續(xù)續(xù)。第七項銷售經(jīng)營營階段的相關(guān)關(guān)稅費1、營業(yè)稅；2、城市維護建設(shè)稅稅；3、教育費附加；4、印花稅；5、契稅；6、土地增值稅；7、企業(yè)所得稅；8、個人所得稅；9、房產(chǎn)稅；10、城市房地產(chǎn)稅；；11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費費；12、房屋所有權(quán)證工工本費；13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照照費；14、房屋他項權(quán)利執(zhí)執(zhí)照費；15、房屋買賣登記費費；16、房屋買賣手續(xù)費費；17、房屋租賃審核備備案手續(xù)費；；18、

房屋租賃登記費；；19、

房屋估價手續(xù)費；；20、

房屋公證估價手續(xù)續(xù)費；21、

房地產(chǎn)價格評估費費；22、

房地產(chǎn)中介服務(wù)費費。第七章物業(yè)管管理第八步物業(yè)管理理階段的法律律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營營資質(zhì)審批；；2、簽署物業(yè)管理委委托合同；3、居住小區(qū)的物業(yè)業(yè)接管綜合驗驗收；4、物業(yè)使用、管理理、維修公約約的核準；5、安排簽訂管理公公約；6、制定、提供質(zhì)量量保證書和使使用說明書；；7、物業(yè)管理服務(wù)基基本要求；8、物業(yè)管理委員會會的設(shè)立。第八項物業(yè)管理理階段的相關(guān)關(guān)稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管管理啟動經(jīng)費費；2、共用部位共用設(shè)設(shè)施設(shè)備維修修基金；3、普通居住小區(qū)物物業(yè)管理費；；4、高檔住宅物業(yè)管管理費；5、經(jīng)濟適用住房小小區(qū)物業(yè)管理理費；6、供暖費。附錄：房地產(chǎn)開開發(fā)專業(yè)術(shù)語語第一節(jié)面積類1、建筑面積住宅的建筑面積是是指建筑物外外墻外圍所圍圍成空間的水水平面積，如如果計算多、高高層住宅的建建筑面積，則則是各層建筑筑面積之和。建建筑面積包含含了房屋居住住的可用面積積、墻體柱體體占地面積、樓樓梯走道面積積、其他公攤攤面積等。2、使用面積住宅的使用面積，指指住宅各層平平面中直接供供住戶生活使使用的凈面積積之和。計算算住宅使用面面積，可以比比較直觀地反反應(yīng)住宅的使使用狀況，但但在住宅買賣賣中一般不采采用使用面積積來計算價格格。計算使用面積時有有一些特殊規(guī)規(guī)定：躍層式式住宅中的戶戶內(nèi)樓梯按自自然層數(shù)的面面積總和計入入使用面積；；不包含在結(jié)結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的的煙囪、通風風道、管道井井均計入使用用面積；內(nèi)墻墻面裝修厚度度計入使用面面積。計算住住宅租金，都都是按使用面面積計算。3、公用面積住宅的公用面積是是指住宅樓內(nèi)內(nèi)為住戶出入入方便、正常常交往、保障障生活所設(shè)置置的公共走廊廊、樓梯、電電梯間、水箱箱間等所占面面積的總和。開開發(fā)商在出售售商品房時計計算的建筑面面積存在公共共面積的分攤攤問題。4、實用面積是指"建筑面積"扣除公公共分攤面積積后的余額。5、居住面積住宅的居住面積是是指住宅建筑筑各層平面中中直接供住戶戶生活使用的的居室凈面積積之和。所謂謂凈面積就是是要除去墻、柱柱等建筑構(gòu)件件所占有的水水平面積（即即結(jié)構(gòu)面積）。一一般作為衡量量居住水平的的面積指標。6、套內(nèi)面積俗稱"地磚面積""。它是在實實用面積的基基礎(chǔ)上扣除了了柱體、墻體體等占用空間間的建筑物后后的一個內(nèi)容容空間的概念念。動既有章章可循，也有有利可圖，吸吸引居民和機機構(gòu)投資住房房租賃市場。7、公攤面積商品房分攤的公用用建筑面積主主要由兩部分分組成：1．電梯井、樓梯間間、垃圾道、變變電室、設(shè)備備室、公共門門廳和過道等等功能上為整整樓建筑服務(wù)務(wù)的公共用房房和管理用房房的建筑面積積；2．各單元與樓宇公公共建筑空間間之間的分隔隔以及外墻（包包括山墻）墻墻體水平投影影面積的500％。8、輔助面積輔助面積是指住宅宅建筑各層中中不直接供住住戶生活的室室內(nèi)凈面積。包包括過道、廚廚房、衛(wèi)生間間、廁所、起起居室、貯藏藏室等。9、公用建筑面積分攤攤系數(shù)將建筑物整棟的公公用建筑面積積除以整棟樓樓各套套內(nèi)建建筑面積之和和，得到建筑筑物的公用建建筑面積分攤攤系數(shù)。即公公用建筑面積積分攤系數(shù)＝＝公用建筑面面積／套內(nèi)建建筑面積之和和。10、公用建筑面積公用建筑面積不包包括任何作為為獨立使用空空間租、售的的地下室、車車棚等面積，作作為人防工程程的地下室也也不計入公用用建筑面積。一一般公用建筑筑面積按以下下方法計算：：整棟建筑物物的面積扣除除整棟建筑物物各套（單元元）套內(nèi)建筑筑面積之和，并并扣除已作為為獨立使用空空間銷售或出出租的地下室室、車棚及人人防工程等建建筑面積，為為整棟建筑的的公用建筑面面積。11、容積率容積率是建筑總面面積與建筑用用地面積的比比。12、得房率得房率是指套內(nèi)建建筑面積與套套（單元）建建筑隊面積之之比。套內(nèi)建筑面積=套套內(nèi)使用面積積+套內(nèi)墻體面面積+陽臺建筑面面積。套（單元）建筑面面積=套內(nèi)建筑隊隊面積+分攤得公公用建筑隊面面積。13、建筑密度建筑密度是指在居居住區(qū)用地內(nèi)內(nèi)各類建筑的的基底總面積積與居住區(qū)用用地的比率（％％），它可以以反映出一定定用地范圍內(nèi)內(nèi)的空地率和和建筑密集程程度。第二節(jié)價格類1、均價均價是指將各單位位的銷售價格格相加之后的的和數(shù)除以單單位建筑面積積的和數(shù)，即即得出每平方方米的均價。均均價一般不是是銷售價，但但也有例外。2、基價基價也叫基礎(chǔ)礎(chǔ)價，是指經(jīng)經(jīng)過核算而確確定的每平方方米商品房基基本價格。商商品房的銷售售價一般以基基價為基數(shù)增增減樓層，朝朝向差價后而而得出。3、起價起價也叫起步步價，是指某某物業(yè)各樓層層銷售價格中中的最低價格格，即是起價價。多層住宅宅，不帶花園園的，一般以以一樓或頂樓樓的銷售價為為起價；帶花花園的住宅，一一般以二樓或或五樓做為銷銷售的起價。高高層物業(yè)，以以最低層的銷銷售價為起步步價。4、預(yù)售價預(yù)售價也是商品房房預(yù)（銷）售售合同中的專專用術(shù)語；預(yù)預(yù)售價不是正正式價格，在在品房交付使使用時，應(yīng)按按有批準權(quán)限限部門6788核定的價格格為準。/-- 5、一次性買斷價一次性買斷價價是指買方與與賣方商定的的一次性定價價。一次性買買斷價屬房產(chǎn)產(chǎn)銷售合同中中的專用價格格術(shù)語，確定定之后，買方方或賣方必須須按此履行付付款或交房的的義務(wù)，不得得隨意變更。6、定金定金是指當事人約約定由一方向向?qū)Ψ浇o付的的，作為債權(quán)權(quán)擔保的一定定數(shù)額的貨幣幣，它屬于一一種法律上的的擔保方式，目目的在于促使使債務(wù)人履行行債務(wù)，保障障債權(quán)人的債債權(quán)得以實現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)我國國發(fā)法通則和和《擔保法》八八十九條規(guī)定定，定金應(yīng)當當以書面形式式約定，當事事人在定金合合同中應(yīng)約定定交付定金的的期限。定金金合同從實際際交付定金之之日起生效，定定金的數(shù)額由由當事人約定定，但不得超超出合同標的的額的20%%。如果購房房者交了定金金之后改變主主意決定不買買，開發(fā)商有有權(quán)以購房者者違約為由不不退定金；如如果開發(fā)商將將房屋賣給他他人，應(yīng)當向向購房者雙倍倍返還定金。7、訂金

訂金不具有有定金的性質(zhì)質(zhì)，交付訂金金的一方主張張定金權(quán)利的的，人民法院院不予支持。一一般情況下，交交付訂金的視視作交預(yù)付款款。雙方在簽簽訂商品房預(yù)預(yù)售合同或出出售合同后，訂訂金應(yīng)即時返返還或抵充房房價。購房者者在支付訂金金后，不購買買預(yù)訂房屋的的，訂金按預(yù)預(yù)訂協(xié)議約定定的辦法處理理，但屬下列列情況的，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當全額額返還購房者者支付的訂金金：（1）房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)未簽簽訂書面協(xié)議議收取訂金的的；（2）簽訂的書書面協(xié)議對訂訂金的處理未未作約定或約約定不明確的的；（3）雙方對預(yù)預(yù)售合同或出出售合同條款款存在分歧、不不能協(xié)商一致致的；（4）廣告、售售樓書、樣品品房與實際善善不相符合。8、預(yù)付款

預(yù)付款是一一種支付手段段，其目的是是解決合同一一方周轉(zhuǎn)資金金短缺的問題題。預(yù)付款不不具有擔保合合同履行的作作用，也不能能證明合同的的成立。收受受預(yù)付款一方方違約，只須須返還所收款款項，而無須須雙倍返還。此此外，法律對對預(yù)付款的使使用有嚴格規(guī)規(guī)定，當事人人不得任意在在合同往來中中預(yù)付款項，而而對定金則無無此限制。9、違約金違約金是指違違約方按照法法律規(guī)定和合合同的約定，應(yīng)應(yīng)該付給對方方的一定數(shù)量量的貨幣。違違約金是對違違約方的一種種經(jīng)濟制裁，具具有懲罰性和和補償性，但但主要體現(xiàn)懲懲罰性。只要要當事人有違違約行為且在在主觀上有過過錯，無論是是否給對方造造成損失，都都要支付違約約金。第三節(jié)實務(wù)類1、開間住宅設(shè)計中，住宅宅的寬度是指指一間房屋內(nèi)內(nèi)一面墻皮到到另一面墻皮皮之間的實際際距離。因為為是就一自然然間的寬度而而言，故又稱稱開間。住宅宅開間一般不不超過3.00米--3.99米，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)住宅開間間一般不超過過3.3米。規(guī)規(guī)定較小的開開間尺度，可可縮短樓板的的空間跨度，增增強住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)整體性、穩(wěn)穩(wěn)定性和抗震震性。開間5米以上，進進深7米以上的大大開間住宅可可為住戶提供供一個4050平方方米甚至更大大的居住空間間，與同樣建建筑面積的小小開間住宅相相比，承重墻墻減少一半，使使用面積增加加2%，便于靈靈活隔斷、裝裝修改造。2、進深在建筑學(xué)上是指一一間獨立的房房屋或一幢居居住建筑從前前墻皮到后墻墻壁之間的實實際長度。進進深大的住宅宅可以有效地地節(jié)約用地，但但為了保證建建成的住宅可可以有良好的的自然采光和和通風條件，住住宅的進深在在設(shè)計上有一一定的要求，不不宜過大。目目前我國大量量城鎮(zhèn)住宅房房間的進深一一般要限定在在5米左右，不不能任意擴大大。3、綠化率綠化率是指項目規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地范圍內(nèi)的綠綠化面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地面積之比。對對購房者而言言，綠化率高高為好。4、綠地率綠地率描述的是居居住區(qū)用地范范圍內(nèi)各類綠綠地的總和與與居住區(qū)用地地的比率（%%）。綠地率率所指的"居住區(qū)用地地范圍內(nèi)各類類綠地"主要包括公公共綠地、宅宅旁綠地等。其其中，公共綠綠地，又包括括居住區(qū)公園園、小游園、組組團綠地及其其他的一些塊塊狀、帶狀化化公共綠地。5、層高層高是指住宅高度度以"層"為單位計量量，每一層的的高度國家在在設(shè)計上有要要求，這個高高度就叫層高高。它通常包包括下層地板板面或樓板面面到上層樓板板面之間的距距離。6、凈高凈高是指層高減去去樓板厚度的的凈剩值。7、實用率實用率是套內(nèi)建筑筑面積和住宅宅面積之比，大大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建建筑面積／套套內(nèi)建筑面積積＋分攤的共共有共用建筑筑面積。8、標準層標準層是指平面布布置相同的住住宅樓層。9、地下室地下室是指房間地地面低于室外外地平面的高高度超過該房房間凈高的11／2者。10、半地下室半地下室是指房間間地面低于室室外地平面的的高度超過該該房間凈高的的1／3，且不超過過1／2者11、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住住宅用地、公公建用地、道道路用地和公公共綠地等四四項用地的總總稱。12、住宅用地住宅用地是指住宅宅建筑基底占占地及其四周周合理間距內(nèi)內(nèi)的用地含宅間綠地地和宅間小路路等的總稱13、其他用地其他用地是指規(guī)劃劃范圍內(nèi)除居居住區(qū)用地以以外的各種用用地，應(yīng)包括括非直接為本本區(qū)居民配建建的道路用地地、其他單位位用地、保留留的自然村或或不可建設(shè)用用地等。14、公共服務(wù)設(shè)施用地地公共服務(wù)設(shè)施用地地一般稱公建建用地，是與與居住人口規(guī)規(guī)模相對應(yīng)配配建的、為居居民服務(wù)和使使用的各類設(shè)設(shè)施的用地，應(yīng)應(yīng)包括建筑基基底占地及其其所屬場院、綠綠地和配建停停車場等。15、道路用地道路用地是指居住住區(qū)道路、小小區(qū)路、組團團路及非公建建配建的居民民小汽車、單單位通勤車等等停放場地。16、公共綠地公共綠地是指滿足足規(guī)定的日照照要求，適合合于安排游憩憩活動設(shè)施的的、供居民共共享的游憩綠綠地，應(yīng)包括括居住區(qū)公園園、小游園和和組團綠地及及其他塊狀帶帶狀綠地等。17、道路紅線道路紅線是指城市市道路，含居住區(qū)級級道路，用地的規(guī)劃劃控制線。18、建筑線建筑線一般稱建筑筑控制線，是是建筑物基底底位置的控制制線。19、綜合樓是指兼有住家、辦辦公甚至商場場的大樓。220、商住住住宅是SOHO（居家辦辦公）住宅觀觀念的一種延延伸，它屬于于住宅，但同同時又融入寫寫字樓的諸多多硬件設(shè)施，尤尤其是網(wǎng)絡(luò)功功能的發(fā)達，使使居住者在居居住同時又能能從事商業(yè)活活動的住宅形形式。21、別墅是指在郊區(qū)或風景景區(qū)建造的供供住宿休養(yǎng)用用的花園住宅宅。其中三戶戶或三戶以上上連體的別墅墅為連棟別墅墅，二戶連體體的別墅為雙雙拼別墅，單單樓獨棟的則則為獨棟別墅墅。22、TOWNHHOUSE（聯(lián)聯(lián)排別墅）正正確的譯法應(yīng)應(yīng)該為城區(qū)住住宅，是從歐歐洲舶來的，其其原始意義是是指在城區(qū)房房屋。目前是是指建于城郊郊，高綠化率率，住宅功能能齊全的景觀觀型聯(lián)排別墅墅。23、躍層式式商品房是指指由上、下兩兩層樓盤面、臥臥室、起居室室、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房房及其它輔助助用房，并采采用戶內(nèi)獨用用的小樓梯連連接的房屋通通風、采光較較好，布局緊緊湊，功能分分明，只是戶戶內(nèi)樓梯占去去一定使用面面積，上下兩兩層只有一個個出口，發(fā)生生火災(zāi)時，人人員不易疏散散。躍層式住住宅的優(yōu)點是是每戶都有較較大的采光面面，通風較好好，戶內(nèi)居住住面積和輔助助面積較大，布布局緊湊，功功能明確，相相互干擾較小小。24、復(fù)式商品房房是由香港建建筑師創(chuàng)造設(shè)設(shè)計的一種經(jīng)經(jīng)濟型房屋，是是在層高的一一層樓中增建建一個夾層，從從而形成上下下兩層的樓盤盤房。實際層層高要大大低低于躍層式住住宅。復(fù)式住住宅下層供起起居、餐飲、洗洗浴用，上層層供休息、儲儲藏用，戶內(nèi)內(nèi)設(shè)多處入墻墻式壁柜和樓樓梯。復(fù)式住宅是受躍層層式住宅的設(shè)設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)發(fā)，在建造上上仍每戶占有有上下兩層，實實際是在層高高較高的一層層樓中增建一一個1.2米的夾層，兩兩層合計的層層高要大大低低于躍層式住住宅（李氏設(shè)設(shè)計為3.3米，而一般般躍層式為5.6米），復(fù)式式住宅的下層層供起居用，炊炊事、進餐、洗洗浴等，上層層供休息睡眠眠用，戶內(nèi)設(shè)設(shè)多處墻式壁壁柜和樓梯，中中間樓板也即即上層地板。一一層的廚房高高2米，上層貯貯藏讓高1.2米，上層直直接作為臥室室床面，人可可坐起但無法法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟性性體現(xiàn)在：1.平面利用系數(shù)高，通通過夾層復(fù)合合，可使住宅宅的使用面積積提高50%70%。2.戶內(nèi)內(nèi)的隔層為木木結(jié)構(gòu)，將隔隔斷、家具、裝裝飾融為一體體，即是墻又又是樓板、床床、柜，降低低了綜合造價價。3.上部部夾層采用推推拉窗及墻身身多面窗戶，通通風采光良好好，與一般層層高和面積相相同的住宅相相比，土地利利用率可提高高40%。因此復(fù)式式住宅同時具具備了省地、省省工、省料的的特點。復(fù)式住住宅在設(shè)計施施工和使用上上有一些不足足：1.復(fù)式住宅的的面寬大，進進深小，如采采用內(nèi)廓式平平面組合必然然導(dǎo)致一部分分戶型朝向不不佳，自然采采光較差。2.層高高過低，如廚廚房只有2米高度，長長期使用易產(chǎn)產(chǎn)生局促弊氣氣的不適感，貯貯藏間較大，但但層高只有1.2米，很難充充分利用。3.由于室內(nèi)的隔斷樓樓板均采用輕輕薄的木隔斷斷，木材成本本較高，且隔隔音、防火功功能差，房間間的私密性、安安全性較差。25、錯層式住宅宅主要指的是是一套房子不不處于同一平平面，即房內(nèi)內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)衛(wèi)、廚、陽臺臺處于幾個高高度不同的平平面上。錯層式和和復(fù)式房屋有有一個共同的的特征區(qū)別于于平面式的房房屋。平面式式表示一戶人人家的廳、臥臥、衛(wèi)、廚等等所有房間都都處于同一層層面，而錯層層和復(fù)式內(nèi)的的各個房間則則處于不同層層面。錯層和和復(fù)式房屋的的區(qū)別在于盡盡管兩種房屋屋均處于不同同層面，但復(fù)復(fù)式層高往往往超過一人高高度，相當于于兩層樓，而而錯層式高度度低于一人，人人站立在第一一層面平視可可看到第二層層面。因此錯錯層有“壓縮了的復(fù)復(fù)式”之稱。另外外，復(fù)式的一一、二層樓面面往往垂直投投影，上下面面積大小一致致；而錯層式式兩個（或三三個）樓面并并非垂直相疊疊，而是互相相以不等高形形式錯開。26、單元式住宅是指在多多層、高層樓樓房中的一種種住宅建筑形形式；通常每每層樓面只有有一個樓梯，住住戶由樓梯平平臺直接進入入分戶門，一一般多層住宅宅每個樓梯可可以安排２４４到２８戶。所所以每個樓梯梯的控制面積積又稱為一個個居住單元。27、公寓式住宅是相對于獨院獨戶戶的西式別墅墅住宅而言的的。公寓式住住宅大多是高高層，標準較較高，每一層層內(nèi)有若干單單獨使用的套套房，包括臥臥室、起居室室、客廳、浴浴室、廁所、廚廚房、陽臺等等等，還有一一部分附設(shè)于于旅館酒店之之內(nèi)，供一些些常常往來的的中外客商及及其家眷中短短期租用。28、花園式住宅也叫西式洋房或小小洋樓，即花花園別墅。一一般都是帶有有花園草坪和和車庫的獨院院式平房或二二、三層小樓樓，建筑密度度很低，內(nèi)部部居住功能完完備，裝修豪豪華并富有變變化，住宅水水、電、暖供供給一應(yīng)俱全全，戶外道路路、通訊、購購物、綠化也也都有較高的的標準，一般般為高收入者者購買。29、SHOPPPING

MMALL直譯譯為“步行街購物物廣場”，是目前國國際上最流行行、經(jīng)營效果果最佳的零售售百貨模式，它它具有四大特特征：開放性性的公共休閑閑廣場、強烈烈吸引人氣；；開放性的對對外交通設(shè)計計，廣納周邊邊人氣，相對對閉合的內(nèi)部部通道回路，充充分利用有效效人流，購物物與休閑良性性互動，形成成驚人的商業(yè)業(yè)效應(yīng)。30、商品房的結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分為磚磚混結(jié)構(gòu)、磚磚木結(jié)構(gòu)和鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。31、框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼鋼筋混凝土澆澆搗成承重梁梁柱，再用預(yù)預(yù)制的加氣混混凝土、膨脹脹珍珠巖、浮浮石、蛭石、陶陶爛等輕質(zhì)板板材隔墻分戶戶裝配成而的的住宅。適合合大規(guī)模工業(yè)業(yè)化施工，效效率較高，工工程質(zhì)量較好好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)構(gòu)由梁柱構(gòu)成成，構(gòu)件截面面較小，因此此框架結(jié)構(gòu)的的承載力和剛剛度都較低，它它的受力特點點類似于豎向向懸臂剪切梁梁，樓層越高高，水平位移移越慢，高層層框架在縱橫橫兩個方向都都承受很大的的水平力，這這時，現(xiàn)澆樓樓面也作為梁梁共同工作的的，裝配整體體式樓面的作作用則不考慮慮，框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的墻體是填填充墻，起圍圍護和分隔作作用，框架結(jié)結(jié)構(gòu)的特點是是能為建筑提提供靈活的使使用空間，但但抗震性能差差。32、鋼混結(jié)構(gòu)住宅鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)構(gòu)材料是鋼筋筋混凝土，即即鋼筋、水泥泥、粗細骨料料（碎石）、水水等的混合體體。這種結(jié)構(gòu)構(gòu)的住宅具有有抗震性能好好、整體性強強、抗腐蝕能能力強、經(jīng)久久耐用等優(yōu)點點，并且房間間的開間、進進深相對較大大，空間分割割較自由。目目前，多、高高層住宅多采采用這種結(jié)構(gòu)構(gòu)。但這種結(jié)結(jié)構(gòu)工藝比較較復(fù)雜，建筑筑造價也較高高。33、磚混住宅磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)一般指把磚磚砌體用作內(nèi)內(nèi)外承重墻或或隔墻，樓蓋蓋、屋蓋、梁梁、柱（也可可是磚柱）是是鋼筋混凝土土作用在墻柱柱上的荷載，主主要是由梁板板傳來的屋蓋蓋、樓蓋上的的活、恒荷載載，它通過墻墻柱基礎(chǔ)傳到到地基。作用用在縱墻上的的水平荷載（如如風荷）一部部分直接由縱縱墻傳給橫墻墻，另一部分分則通過屋蓋蓋和樓蓋傳給給橫墻，再由由橫墻傳至基基礎(chǔ)，最后傳傳給地基，承承重墻的厚度度及長度是根根據(jù)強度和穩(wěn)穩(wěn)定性的要求求，通過計算算來確定的。34、建筑高度按建筑高度劃分，房房屋可分為低低層房屋、多多層房屋和高高層房屋。根根據(jù)國家有關(guān)關(guān)政策對民用用建筑高度與與層數(shù)的設(shè)計計規(guī)定：4-6層為多層住住宅；7-10層為小高層層住宅（也稱稱中高層住宅宅）；10層以上則為為高層住宅，有有高層塔樓、高高層板樓。35、低層房屋指高度低于或等于于10米的建筑物物，一般是1-3層建筑物，如如平房、別墅墅等。低層房房屋一般建筑筑結(jié)構(gòu)簡單，施施工期短，建建造成本低廉廉，給人以親親切安寧、有有天有地的感感覺，它的舒舒適度、方便便度和空間尺尺度優(yōu)于高層層。36、多層房屋指高于110米、低于或或等于24米的建筑物物。多層房屋屋一般4-8層，一般采采用磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)，少數(shù)采用用鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)。多層層房屋一般規(guī)規(guī)格(房型)整齊，通風風采光狀況好好，空間緊湊湊而不閉塞。與與高層相比，多多層房屋公用用面積少，得得房率相應(yīng)提提高。37、高層房屋指高于224米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一一般可分為小小高層、高層層和超高層。38、小高層一般指8層至122、13層的建筑。小小高層住宅一一般采用鋼筋筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，帶電梯。小小高層有多層層親切安寧、房房型好、得房房率高的特點點，又有普通通高層結(jié)構(gòu)強強度高、耐用用年限高、景景觀系數(shù)高，污污染程度低等等優(yōu)點。同時時，小高層對對土地的利用用率提高，土土地成本相對對下降，很受受房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的青睞。39、高層房屋指15層以上、24層以以下的建筑體體。因為建筑筑結(jié)構(gòu)和建筑筑形態(tài)(點狀居多)的局限，房房型設(shè)計難度度大，要做到到每套室內(nèi)全全明、采光通通風良好是有有很大難度的的。在城市中中心區(qū)，高層層有它的優(yōu)勢勢：對開發(fā)商商來說，單位位建筑面積土土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶戶來說，視野野開闊，景觀觀系數(shù)高，塵塵土、噪音、光光線污染也少少，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)強度高，整整體性強。但但高層房屋也也有明顯的缺缺點：結(jié)構(gòu)工工藝比較復(fù)雜雜，材料性能能要求高，自自重大，對基基礎(chǔ)要求高，施施工難度較大大，建筑造價價相應(yīng)提高；；高層房屋電電梯、樓道、機機房、技術(shù)層層等公用部位位占用面積大大，得房率低低；如果電梯梯質(zhì)量不可靠靠，物業(yè)管理理不正常，就就很令人擔心心。40、超高層房屋指超過24層的建建筑體。超高高層房屋樓面面地價最低，但但建筑安裝成成本高。它給給人以氣派雄雄偉的感覺，可可以滿足一些些消費者對視視野、景觀的的要求。超高高層房屋一般般建在城市黃黃金地段(最大限度地地利用土地資資源)或景觀良好好的城區(qū)(最充分地發(fā)發(fā)揮景觀資源源的作用)。使用率比比較：多層高高于高層，85%左右；高層層由于有電梯梯、電梯前室室等，需分攤攤的公用面積積較多，高層層塔樓使用率率72-755%，板樓在78-800%。建筑質(zhì)量量比較：多層層一般為磚混混結(jié)構(gòu)，抗震震性能比高層層差；高層一一般為鋼筋混混凝現(xiàn)澆，抗抗震性能好，折折舊年限長。房型構(gòu)造造比較：多層層一般坐北朝朝南，南北通通風，使用面面積高、房型型合理，大開開間容易隔開開裝修；高層層一般為框架架結(jié)構(gòu)，加上上要考慮電梯梯的位置，戶戶型設(shè)計較難難，裝修也易易帶來不便。物業(yè)管理理收費：多層層少于高層。41、智能化住宅根據(jù)建設(shè)設(shè)部全國住宅宅小區(qū)智能化化系統(tǒng)示范工工程要求，智智能化住宅要要達到安全防防范、信息管管理、信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，也即智智能化住宅是是將各種家庭庭自動化設(shè)備備、計算機及及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)與建筑技術(shù)術(shù)與藝術(shù)有機機結(jié)合的產(chǎn)物物，從而實現(xiàn)現(xiàn)住戶可以在在任何時間任任何地點進行行家庭遙控管管理或與外界界進行聯(lián)系的的住宅。智能小區(qū)區(qū)由眾多智能能樓宇組成，其其旨在通過高高度集成的通通訊和計算機機網(wǎng)絡(luò)，把社社區(qū)的保安、物物業(yè)、服務(wù)及及公共設(shè)施連連接起來，實實現(xiàn)智能化和和最優(yōu)化管理理，使小區(qū)內(nèi)內(nèi)居民可以24小時與社區(qū)區(qū)醫(yī)院、學(xué)校校、超市、娛娛樂場所等處處聯(lián)絡(luò)。42、住宅小區(qū)住宅小區(qū)區(qū)也稱"居住小區(qū)"，是由城市市道路以及自自然界線（如如河流）劃并并不為交通干干道所越的完完整居住的地地段。一般設(shè)設(shè)置一整套可可滿足居民日日常生活需要要的基層專業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)施和和管理機構(gòu)。43、住宅配套設(shè)施指為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)衛(wèi)生、安全、寧寧靜、舒適的的居住環(huán)境而而必需的住宅宅附屬設(shè)施。住住宅配套設(shè)施施是由多系統(tǒng)統(tǒng)組成的，按按其服務(wù)層次次。應(yīng)包括以以下內(nèi)容：(l)住住宅基本生活活單元的配套套設(shè)施。人口口規(guī)模為3千人左右的的住宅群，其其配套設(shè)施應(yīng)應(yīng)有居民服務(wù)務(wù)站、小商店店、文化室、兒兒童游樂場等等；(2)住住宅小區(qū)的配配套設(shè)施。人人口規(guī)模在l萬人左右的的住宅群，其其配套設(shè)施包包括托兒所、幼幼兒園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)、儲儲蓄所、郵電電所、運動場場、糧店、煤煤店、百貨店店、副食品店店、菜店、飲飲食店、理發(fā)發(fā)店、小修理理門市部、綜綜合商店、自自行車棚、廢廢物回收站、居居委會、變電電所、公共廁廁所、垃圾站站等；(3)住住宅區(qū)的配套套設(shè)施。人口口規(guī)模在4至5萬人左右，其其配套設(shè)施包包括醫(yī)院、門門診部、銀行行、辦事處、郵郵電支局、電電影院、科技技文化館、青青少年之家、運運動場、多種種與生活有關(guān)關(guān)的商店、街街道辦事處、派派出所、商業(yè)業(yè)管理機構(gòu)、房房屋管養(yǎng)段等等；(4)市政公用設(shè)設(shè)施。指在全全市范圍內(nèi)住住宅配套的設(shè)設(shè)施、包括城城市公用事業(yè)業(yè)和城市公用用設(shè)施。前者者指城市自來來水、煤氣、供供熱、公共交交通；后者指指市政工程設(shè)設(shè)施、園林綠綠化設(shè)施、公公共衛(wèi)生設(shè)施施等。44、會所是以所在物業(yè)業(yè)主主為主要服務(wù)務(wù)對象的綜合合性高級康體體娛樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。會所具具備的軟硬件件條件：康體體設(shè)施應(yīng)該包包括泳池、網(wǎng)網(wǎng)球或羽毛球球場、高爾夫夫練習館、保保齡球館、健健身房等娛樂樂健身場所；；中西餐廳、酒酒吧、咖啡廳廳等餐飲與待待客的社交場場所；還應(yīng)具具有網(wǎng)吧、閱閱覽室等其他他服務(wù)設(shè)施。以以上一般都是是對業(yè)主免費費或少量收費費開放。第四節(jié)管理政策策類1、“五證”商品房“五證”包包括：建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證、國有土土地使用證、建建設(shè)工程開工工證、商品房房預(yù)售許可證證。2、“二書”是指建設(shè)部部為了加強對對商品房的質(zhì)質(zhì)量管理與監(jiān)監(jiān)督，要求發(fā)發(fā)展商必須提提供的新建住住宅質(zhì)量保證證書和新建住住宅使用說明明書。3、《商品房預(yù)預(yù)售許可證》《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售繼承。4、契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）5、商品房驗收合格指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。6、商品房綜合驗收合格指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗收合格。7、在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。8、物業(yè)的竣工驗收是指從物業(yè)形態(tài)上上說，建筑商商完成了一項項最終產(chǎn)品，開開發(fā)商也完成成了物業(yè)開發(fā)發(fā)任務(wù)，這時時他們之間所所發(fā)生的一個個法定手續(xù)。9、以租代售所謂的以租帶售方方式就是將空空置的商品房房進行出租，并并與租房者簽簽訂一個合同同，在合同期期內(nèi)買所租的的房，開發(fā)商商即以租房時時的價格賣給給租房者，而而租房者在租租房期內(nèi)所交交的房租，可可以抵沖部分分購房款，待待租房者付清清所有房款后后，便獲得該該房的全部房房產(chǎn)權(quán)；如果果租房者在合合同期限內(nèi)不不購房，則作作退租處理，先先期交納的租租金可以作為為房產(chǎn)開發(fā)商商收取的房租租。這種方式有三個優(yōu)優(yōu)點：一是打破了租與售售相脫節(jié)的陳陳舊模式，對對買賣雙方都都有好處。先先租后買有了了先觀察房屋屋質(zhì)量的時間間，消費者心心里有數(shù)，房房屋質(zhì)量好，就就買；反之就就不買，只是是租一下，不不會有太大的的經(jīng)濟損失。二是如果租房者想想買下所租的的房子時，先先期所付的租租金可以轉(zhuǎn)為為購房款，相相當于分期付付款，但又比比分期付款或或銀行按揭方方式少了不少少的利息，因因此比較實惠惠。三是即使租房人不不買房，開發(fā)發(fā)商的房子也也沒有閑置，昔昔日的包袱變變成了財富。因此，以租帶售這這種新的營銷銷方式給購房房者以較大的的選擇余地，又又為開發(fā)商自自己開拓出了了一種嶄新的的銷售市場。10、印花稅印花稅是對經(jīng)濟活活動和經(jīng)濟交交往中書立、領(lǐng)領(lǐng)受憑證征收收的一種稅。它它是一種兼有有行為性質(zhì)的的憑證稅，具具有征收面廣廣、稅負輕、由由納稅人自行行購買并粘貼貼印花稅票完完成納稅義務(wù)務(wù)等特點。11、土地增值稅土地增值稅是對有有償轉(zhuǎn)讓國有有土地使用權(quán)權(quán)及地上建筑筑物和其他附附著物產(chǎn)權(quán)、取取得增值性收收入的單位和和個人所征收收的一種稅。土土地增值稅的的課稅對象是是有償轉(zhuǎn)讓國國有土地使用用權(quán)及地上建建筑物和其他他附著物產(chǎn)權(quán)權(quán)所取得的增增值額。HYPERLINK"/Land/"土地地增值稅的計計稅依據(jù)是納納稅人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所取得得的增值額。土地增值額＝轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)收入入－稅法規(guī)定的的扣除項目金金額12、土地出讓金各級政府土地管理理部門將土地地使用權(quán)出讓讓給土地使用用者，按規(guī)定定向受讓人收收取的土地出出讓的全部價價款（指土地地出讓的交易易總額），或或土地使用期期滿，土地使使用者需要續(xù)續(xù)期而向土地地管理部門繳繳納的續(xù)期土土地出讓價款款，或原通過過行政劃撥獲獲得土地使用用權(quán)的土地使使用者，將土土地使用權(quán)有有償轉(zhuǎn)讓、出出租、抵押、作作價入股和投投資，按規(guī)定定補交的土地地出讓價款。13、土地收益金(土地地增值費)土地使用者將其所所使用的土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓（含連同地地面建筑物一一同轉(zhuǎn)讓）給給第三者時，就就其轉(zhuǎn)讓土地地交易額按規(guī)規(guī)定比例向財財政部門繳納納的價款，或或土地使用者者將其所使用用的土地使用用權(quán)出租（含含連同地面建建筑物一同出出租）給其他他使用者時，就就其所獲得的的租金收入按按規(guī)定比例向向財政部門繳繳納的價款。14、三通一平(凈地))是指土地具備上水水、雨污水和和道路通以及及場地平整的的條件。附件一：房地產(chǎn)開開發(fā)流程精簡簡附件二：建筑層高高控制與建筑筑面積、容積積率計算規(guī)定定附件三：五證兩書書附件一：房地產(chǎn)開開發(fā)流程精簡簡第一部分，HYPERLINK"/search?word=%B7%BF%B5%D8%B2%FA%BF%AA%B7%A2%B9%AB%CB%BE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司的的準備工作在在報HYPERLINK"/search?word=%D0%D0%D5%FE%BB%FA%B9%D8&fr=qb_search_exp&ie=utf8"行政機關(guān)關(guān)審批之前，HYPERLINK"/search?word=%B7%BF%B5%D8%B2%FA%BF%AA%B7%A2%B9%AB%CB%BE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"房房地產(chǎn)開發(fā)公公司應(yīng)辦理好好HYPERLINK"/search?word=%CD%C1%B5%D8%B3%F6%C8%C3&fr=qb_search_exp&ie=utf8"土地出讓手續(xù)續(xù)，委托有資資質(zhì)的HYPERLINK"/search?word=%BF%B1%B2%EC%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"勘察設(shè)設(shè)計院對待建建項目進行研研究并制作報報告書,應(yīng)附有詳細細的HYPERLINK"/search?word=%B9%E6%BB%AE%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"規(guī)劃設(shè)計計參數(shù)和效果果圖，并落實實足夠的開發(fā)發(fā)資金。第二二部分，HYPERLINK"/search?word=%D0%D0%D5%FE%C9%F3%C5%FA&fr=qb_search_exp&ie=utf8"行政政審批部分根據(jù)我國國當前法律、法法規(guī)、規(guī)章，HYPERLINK"/search?word=%B7%BF%B5%D8%B2%FA&fr=qb_search_exp&ie=utf8"房地產(chǎn)HYPERLINK"/search?word=%BD%A8%C9%E8%CF%EE%C4%BF&fr=qb_search_exp&ie=utf8"建設(shè)項目的HYPERLINK"/search?word=%D0%D0%D5%FE%D0%ED%BF%C9&fr=qb_search_exp&ie=utf8"行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃HYPERLINK"/search?word=%D7%DC%CD%BC&fr=qb_search_exp&ie=utf8"總圖審查及確定HYPERLINK"/search?word=%B9%E6%BB%AE%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"規(guī)劃設(shè)計條件；3）HYPERLINK"/search?word=%B3%F5%B2%BD%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"初步設(shè)計及HYPERLINK"/search?word=%CA%A9%B9%A4%CD%BC%C9%F3%B2%E9&fr=qb_search_exp&ie=utf8"施工圖審查；4）規(guī)劃HYPERLINK"/search?word=%B1%A8%BD%A8&fr=qb_search_exp&ie=utf8"報建圖審查；5）施工HYPERLINK"/search?word=%B1%A8%BD%A8&fr=qb_search_exp&ie=utf8"報建；6）建設(shè)工程竣工HYPERLINK"/search?word=%D7%DB%BA%CF%D1%E9%CA%D5&fr=qb_search_exp&ie=utf8"綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查HYPERLINK"/search?word=%BF%C9%D0%D0%D0%D4%D1%D0%BE%BF%B1%A8%B8%E6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"可行性研究報告和進行HYPERLINK"/search?word=%CF%EE%C4%BF%C1%A2%CF%EE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"項目立項。2、HYPERLINK"/search?word=%B9%FA%CD%C1%D7%CA%D4%B4%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"國土資源局進行HYPERLINK"/search?word=%CD%C1%B5%D8%C0%FB%D3%C3%D7%DC%CC%E5%B9%E6%BB%AE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)HYPERLINK"/search?word=%CF%EE%C4%BF%BD%A8%C9%E8&fr=qb_search_exp&ie=utf8"項目建設(shè)條件意見書。4、HYPERLINK"/search?word=%BB%B7%B1%A3%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、HYPERLINK"/search?word=%CE%C4%BB%AF%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"文化局、地震局、園林局、HYPERLINK"/search?word=%CB%AE%C0%FB%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目HYPERLINK"/search?word=%D1%A1%D6%B7%D2%E2%BC%FB%CA%E9&fr=qb_search_exp&ie=utf8"選址意見書。二、規(guī)劃HYPERLINK"/search?word=%D7%DC%CD%BC&fr=qb_search_exp&ie=utf8"總圖審查及確定HYPERLINK"/search?word=%B9%E6%BB%AE%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行HYPERLINK"/search?word=%C8%CB%B7%C0%B9%A4%B3%CC&fr=qb_search_exp&ie=utf8"人防工程建設(shè)布局審查。2、HYPERLINK"/search?word=%B9%FA%CD%C1%D7%CA%D4%B4%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"國土資源局辦理HYPERLINK"/search?word=%CD%C1%B5%D8%D4%A4%C9%F3&fr=qb_search_exp&ie=utf8"土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、HYPERLINK"/search?word=%CB%AE%C0%FB%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"水利局、HYPERLINK"/search?word=%B3%C7%B9%DC%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"城管局、HYPERLINK"/search?word=%BB%B7%B1%A3%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"環(huán)保局、園林局、HYPERLINK"/search?word=%CE%C4%BB%AF%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃HYPERLINK"/search?word=%D7%DC%CD%BC&fr=qb_search_exp&ie=utf8"總圖進行評審，核發(fā)《HYPERLINK"/search?word=%BD%A8%C9%E8%D3%C3%B5%D8%B9%E6%BB%AE%D0%ED%BF%C9%D6%A4&fr=qb_search_exp&ie=utf8"建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、HYPERLINK"/search?word=%B3%F5%B2%BD%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"初步設(shè)計和HYPERLINK"/search?word=%CA%A9%B9%A4%CD%BC%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對HYPERLINK"/search?word=%B3%F5%B2%BD%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的HYPERLINK"/search?word=%CF%FB%B7%C0%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"消防設(shè)計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、HYPERLINK"/search?word=%B9%FA%CD%C1%D7%CA%D4%B4%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"國土資源局進行HYPERLINK"/search?word=%D3%C3%B5%D8%D4%A4%C9%F3&fr=qb_search_exp&ie=utf8"用地預(yù)審。6、市政部門、HYPERLINK"/search?word=%BB%B7%B1%A3%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"環(huán)保局、HYPERLINK"/search?word=%CE%C0%C9%FA%BE%D6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。8、建委對HYPERLINK"/search?word=%CA%A9%B9%A4%CD%BC%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)HYPERLINK"/search?word=%BC%BC%CA%F5%D0%D4%C9%F3%B2%E9&fr=qb_search_exp&ie=utf8"技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)HYPERLINK"/search?word=%CA%A9%B9%A4%CD%BC%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&ie=utf8"施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)HYPERLINK"/search?word=%B9%A4%B3%CC%CA%A9%B9%A4&fr=qb_search_exp&ie=utf8"工程施工圖HYPERLINK"/search?word=%C9%E8%BC%C6%CE%C4%BC%FE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)HYPERLINK"/search?word=%B9%A4%B3%CC%CA%A9%B9%A4&fr=qb_search_exp&ie=utf8"工程施工圖HYPERLINK"/search?word=%C9%E8%BC%C6%CE%C4%BC%FE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"設(shè)計文件審查批準書》。四、規(guī)劃HYPERLINK"/search?word=%B1%A8%BD%A8&fr=qb_search_exp&ie=utf8"報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行HYPERLINK"/search?word=%CF%FB%B7%C0%C9%E8%BC%C6&fr=qb_search_exp&i