物業(yè)資產(chǎn)管理與盈利模式課件

物業(yè)管理中的資產(chǎn)管理與盈利模式創(chuàng)新思維侯2011.101物業(yè)管理中的資產(chǎn)管理與盈利模式創(chuàng)新思維侯1中國(guó)海油大廈管理中心總經(jīng)理中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)中國(guó)區(qū)新聞發(fā)言人歐美同學(xué)會(huì)青年委員副會(huì)長(zhǎng)劍橋大學(xué)中國(guó)校友會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)歐美同學(xué)會(huì)理事留英分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)侯國(guó)強(qiáng)主講人：清華大學(xué)學(xué)生領(lǐng)導(dǎo)力協(xié)會(huì)顧問(wèn)2中國(guó)海油大廈管理中心總經(jīng)理中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事英國(guó)皇1

物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)2物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義3物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義4國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例5物業(yè)資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)性分析及盈利模式創(chuàng)新思維6物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維7物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行目錄contents31物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)2物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)第一章4物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)第一章4

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建設(shè)面積達(dá)125.5億平米，比2004年增長(zhǎng)335%，年均增速為44.4%。

物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：住宅，辦公，工業(yè)，醫(yī)院，學(xué)校等多種業(yè)態(tài)1、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析2004年2008年年增長(zhǎng)率2008年較2004年增長(zhǎng)率37.5億平米125.5億平方米44.4%335%5-------------來(lái)自全國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果2009據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建設(shè)面積2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況2008年末，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)58，406個(gè)，較2004年增加84%。從區(qū)域發(fā)展看，東部31231家，西部11110家，中部9761家，東北6304家。2010年底，估計(jì)達(dá)到6萬(wàn)個(gè)。6-------------來(lái)自全國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果20092、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況2008年末，我國(guó)物業(yè)服3、物業(yè)管理從業(yè)人員情況區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)情況2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.1萬(wàn)人，比2004年末增加106.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)74%。（2010年底，約為350萬(wàn)人）

如果包括清潔，綠化，秩序維護(hù)等專(zhuān)業(yè)外包人員，約為500-600萬(wàn)人。物業(yè)從業(yè)人員比例情況73、物業(yè)管理從業(yè)人員情況區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值2008年末，全國(guó)物業(yè)管理主營(yíng)收入2076.7億元，比2004年增長(zhǎng)204.5%。

高于旅游產(chǎn)業(yè)和體育文化產(chǎn)業(yè)。4、物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況8人均年產(chǎn)值圖表區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值物業(yè)行業(yè)的趨勢(shì)1、行業(yè)發(fā)展迅速，成為社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要力量2、大型的跨地域公司將不斷發(fā)展，其中民營(yíng)企業(yè)將越來(lái)越發(fā)揮重要作用3、業(yè)主和社會(huì)的認(rèn)可度將不斷增強(qiáng)4、行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化水平將不斷提高5、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，資產(chǎn)管理將決定企業(yè)成敗9物業(yè)行業(yè)的趨勢(shì)1、行業(yè)發(fā)展迅速，成為社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要力量9物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義第二章10物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義第二章10快速發(fā)展：近6萬(wàn)家企業(yè)，600萬(wàn)人員人均盈利能力為2000元。競(jìng)爭(zhēng)加?。浩髽I(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低運(yùn)營(yíng)成本及人工成本不斷增加：對(duì)流行的包干制收費(fèi)模式造成巨大沖擊收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低：難于提高和調(diào)整業(yè)主的要求和需求發(fā)生變化業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)1、物業(yè)管理的困境和瓶頸員工流動(dòng)性更強(qiáng)保潔、保安、工程、維保服務(wù)管理專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)化的物業(yè)企業(yè)面臨著生存危機(jī)11外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境中國(guó)部分省市法定最低工資標(biāo)準(zhǔn)快速發(fā)展：近6萬(wàn)家企業(yè)，600萬(wàn)人員人均盈利能力為2000元z2、物業(yè)管理的局限性傳統(tǒng)的物業(yè)管理：四項(xiàng)基本內(nèi)容保潔服務(wù)綠化服務(wù)設(shè)備管理安保服務(wù)12z2、物業(yè)管理的局限性傳統(tǒng)的物業(yè)管理：四項(xiàng)基本內(nèi)容保潔服務(wù)綠3、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和效益：由于物業(yè)管理的局限性，影響企業(yè)發(fā)展，沒(méi)有規(guī)模效益。國(guó)內(nèi)：收入幾個(gè)億國(guó)外：收入幾十億美元4、資本運(yùn)作沒(méi)有平臺(tái)，融資能力欠缺133、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和效益：由于物業(yè)管理的局限性，影響企業(yè)發(fā)5、國(guó)外物業(yè)管理公司的沖擊行業(yè)名稱(chēng)公司LOGO簡(jiǎn)要介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行是專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)。在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司在亞太13個(gè)國(guó)家擁有77個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)20,800人。世邦魏理士世邦魏理仕總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是“財(cái)務(wù)500強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)”企業(yè)，為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。戴德梁行戴德梁行在全球45個(gè)國(guó)家200間分公司共有11,000余名員工為客戶(hù)提供跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。第一太平戴維斯高力國(guó)際Savills于1855年成立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)與超群的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。公司一直不甘落后，引領(lǐng)業(yè)界之先，目前已在全國(guó)各地設(shè)立了200家辦事處。高力國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)透過(guò)在亞太區(qū)的61家分公司及遍布全球超過(guò)290家的分公司，為全球客戶(hù)提供最全面的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。145、國(guó)外物業(yè)管理公司的沖擊行業(yè)名稱(chēng)公司LOGO簡(jiǎn)要介紹仲量聯(lián)第三章物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義15第三章物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義15Buyownsale定義一：資產(chǎn)管理包含一個(gè)投資的要素，跟物業(yè)的投資有直接的關(guān)系。

從投資的角度來(lái)理解，

物業(yè)資產(chǎn)管理：-----確定投資戰(zhàn)略，重新定位資產(chǎn)，調(diào)整租賃期限對(duì)應(yīng)業(yè)主市場(chǎng)，實(shí)施租戶(hù)挽留戰(zhàn)略。三個(gè)階段：買(mǎi)入持有出售資產(chǎn)管理：就是基金公司在買(mǎi)入資產(chǎn)后在出售以前管理的工作16Buyownsale定義一：資產(chǎn)管理包含一個(gè)投定義二：資產(chǎn)管理是以物業(yè)管理為操作平臺(tái)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展實(shí)施，并利用物業(yè)管理的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式以及在獲得客戶(hù)方得需求及委任后對(duì)其物業(yè)、客戶(hù)、信息等資源進(jìn)行整合管理與統(tǒng)籌并最終獲得經(jīng)濟(jì)效益的系列活動(dòng)。17定義二：資產(chǎn)管理是以物業(yè)管理為操作平臺(tái)，由物業(yè)定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使得物業(yè)保值增值；

物業(yè)資產(chǎn)管理是基于建筑物和設(shè)施設(shè)備全生命周期內(nèi)的管理使其持續(xù)的保值增值18定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使得物業(yè)保值增值；

物業(yè)資產(chǎn)管理是基于建筑物和設(shè)施設(shè)備全生命周期內(nèi)的管理使其持續(xù)的保值增值19定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使定義四：

物業(yè)資產(chǎn)管理是指接受資產(chǎn)所有人得委托，依照其委托授權(quán)，對(duì)受委托物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。20定義四：20定義五：你如何定義資產(chǎn)管理的涵義？21定義五：你如何定義資產(chǎn)管理的涵義？212、國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)(1)物業(yè)資產(chǎn)管理漸成共識(shí)(2)多元化經(jīng)營(yíng)和“以客戶(hù)需求為導(dǎo)向”的服務(wù)探索和盈利模式在不同企業(yè)呈現(xiàn)出生命力(3)國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理尚處于探索階段(4)缺乏國(guó)際化視野、人才儲(chǔ)備不足(5)趨勢(shì)：學(xué)習(xí)借鑒能力不斷增強(qiáng)復(fù)制、創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)逐漸發(fā)展、呈現(xiàn)跡象物業(yè)管理資產(chǎn)管理人才不斷豐富社會(huì)環(huán)境222、國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)(1)物業(yè)資產(chǎn)管理漸23第四章國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例23第四章國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例SomeDifferencesbetweenChina&MatureMarkets【成熟與中國(guó)市場(chǎng)之間的區(qū)別】【租金管理】FUNDWANAGEMENTHold/SellAnalysis&Decisions（保留/賣(mài)出分析及決定）FundDistributiongs&Investor（資金發(fā)行及投資者報(bào)告）【資產(chǎn)管理】ASSETMANAGEMENT3to10yearCash-flowForecasting（三到十年的現(xiàn)金流入預(yù)測(cè)）Consistency/BestPracticeacrossportfolio（一貫性/資產(chǎn)管理最佳方法）EntityAccounting&FinancialConsolidation（公司財(cái)會(huì)計(jì)及報(bào)告）【租賃管理】TENANCYMANAGEMENTTenantRetentionStrategies（租戶(hù)挽留戰(zhàn)略）LeaseRenewalNegotiation（續(xù)約談判）LeaseAdministration&RentConsolidation（租約管理及租金收?。疚飿I(yè)管理】PROPERTYMANAGEMENTAnnualBudgeting&VarianceReporting（每年開(kāi)支預(yù)算及變化報(bào)告）AccountsReceivable&Payable（應(yīng)收付款項(xiàng)）Repairs&Maintenance（修理及維護(hù)）24SomeDifferencesbetweenChina模式：物業(yè)購(gòu)置及進(jìn)入分析物業(yè)管理租賃管理前期物業(yè)管理涵義：保潔、保安、綠植服務(wù)、設(shè)備設(shè)施銀行、財(cái)務(wù)管理增值管理（項(xiàng)目及建筑物）物業(yè)處置推出包括租約管理，租約續(xù)訂，維護(hù)保養(yǎng)，處理租戶(hù)投訴并解答相關(guān)問(wèn)題，租約終止及租約提前終止，安排人住和退租，押金收取及退還，維護(hù)業(yè)主權(quán)益?，F(xiàn)金流和租金，應(yīng)該編制預(yù)算，并由相應(yīng)的執(zhí)行，收取租金和其他的管理費(fèi)用，繳納保險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)，然后就是幫助業(yè)主完稅。如何將整棟樓或整層樓有一個(gè)整體的規(guī)劃，進(jìn)而提升租金水平和收入；對(duì)管理項(xiàng)目的建筑和設(shè)備設(shè)施的壽命進(jìn)行預(yù)測(cè)；接受委托兩年或者三年的物業(yè)做資本支出的預(yù)算，包括其他支出和稅費(fèi)等支出物業(yè)處置策略及代理安排，盡職調(diào)查協(xié)調(diào)、物業(yè)處置，買(mǎi)賣(mài)交易及交接管理，代繳稅款，凈利匯出，協(xié)助通過(guò)散售、整售形式處置資產(chǎn)，以及通過(guò)房地產(chǎn)信托基金、首次公開(kāi)招募、發(fā)行商業(yè)流通票據(jù)等形式的退出機(jī)制。25模式：物業(yè)購(gòu)置及進(jìn)入分析物業(yè)管理租賃管理前期物業(yè)管理涵義：保管控流程：ControlFlowChartAssetManager財(cái)務(wù)管理業(yè)績(jī)基準(zhǔn)FinancialEvaluation&PertormanceBenchmarking全權(quán)物業(yè)管理PropertyManagementInsight市場(chǎng)研究ReviewMarketTrend持續(xù)租賃提高收入EnhancingRevenue26管控流程：ControlFlowChartAssetM2、國(guó)外成熟市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差別市場(chǎng)差別租期國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：2—3年國(guó)外市場(chǎng)：5—10年租金國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：以天計(jì)算，不調(diào)費(fèi)國(guó)外市場(chǎng)：以年計(jì)算，每年調(diào)費(fèi)擔(dān)保國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：3個(gè)月租金國(guó)外市場(chǎng)：銀行擔(dān)保272、國(guó)外成熟市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差別市場(chǎng)差別租期國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：2—3年國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理案例一：第一太平戴維斯的中國(guó)之“道”第一太平戴維斯（Savills）從1899年進(jìn)入大陸市場(chǎng)以來(lái)從零開(kāi)始已經(jīng)創(chuàng)辦了120家合資企業(yè)，合作方大多是擁有優(yōu)質(zhì)資源的地產(chǎn)商。第一太平經(jīng)過(guò)不斷進(jìn)行前瞻性思考，預(yù)測(cè)趨勢(shì)，最重要的是，思考這一趨勢(shì)變化對(duì)客戶(hù)和我們業(yè)務(wù)本身所帶來(lái)的意義。前言:公司背景:第一太平戴維斯1855年在英國(guó)成立。公司進(jìn)入大陸市場(chǎng)則是在1989年。28國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理案例一：第一太平戴維斯的中國(guó)之“道”第一太平第一太平戴維斯的核心競(jìng)爭(zhēng)力:第一太平戴維斯的核心競(jìng)爭(zhēng)力為：品牌和人才。品牌：人才：

第一太平戴維斯的物業(yè)資產(chǎn)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力:1、住宅業(yè)務(wù)比例要繼續(xù)下降2、物業(yè)整體解決方案的服務(wù)商。3、合作的對(duì)象一定是開(kāi)發(fā)商。4、第一太平戴維斯的投資部門(mén)，能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題，可以保障租客的優(yōu)質(zhì)；在全球所有網(wǎng)絡(luò)，能夠?yàn)榭蛻?hù)帶來(lái)最高的價(jià)值。29第一太平戴維斯的核心競(jìng)爭(zhēng)力:第一太平戴維斯的核心競(jìng)爭(zhēng)力為：五大行資產(chǎn)管理的方向仲量聯(lián)行：參與物業(yè)管理，租售代理，前期策劃高力國(guó)際：零售、招商戴德梁行：高端物業(yè)代理，房產(chǎn)評(píng)估世邦魏理仕：高端物業(yè)

特征：五大行很少涉及普通住宅。30五大行資產(chǎn)管理的方向仲量聯(lián)行：參與物業(yè)管理，租售代理，前期策ClientAssetServicesCorporateServicesAdvisoryServicesAgencyServices以某國(guó)外公司為例

AdvisoryServices

CorporateInvestmentValuationResearch&Analysis

AgencyServices

TenantRepresentationLandlordRepresentationInvestmentOffice/Residential/Industrial/Retail

CorporateServices

Lease&portfolioadministrationTransactionalManagement&Implementation

AssetServices

ProjectManagementFacilitiesManagementPropertyManagementLeaseManagement國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理案例二：31資產(chǎn)管理與服務(wù)模板（咨詢(xún)服務(wù)）（代理服務(wù)）（企業(yè)服務(wù)）（物業(yè)資產(chǎn)管理）ClientAssetServicesCorporateAssetServices資產(chǎn)管理服務(wù)內(nèi)容Asset

Services

GroupFacilitiesManagement設(shè)備管理Property物業(yè)管理ManagementProjectManagement項(xiàng)目管理LeaseManagement租賃管理32AssetServices資產(chǎn)管理服務(wù)內(nèi)容Asset

SeScopeofServices

服務(wù)范圍Properties&FacilitiesManagement（物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理）Help/ServiceDesk,AccountingServices,Budgeting,PurchasingLeaseAdministrationandPortfolioManagementOperatingExpenseAudits33BuildingOperations&Maintenance（建筑運(yùn)營(yíng)與維護(hù)）Technical&BuildingAuditHVACOperation&Maintenance,EnergyManagementAdministrationofallbuildingsicescontractsConsultingServices(咨詢(xún)服務(wù))Property&FacilitiesManagementOperationsAuditsOperationsSet-UpTrainingPolicies&ProceduresScopeofServices

服務(wù)范圍Properti運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)——指租戶(hù)維護(hù)不好，可能會(huì)影響到大廈的整體經(jīng)營(yíng)。翻新風(fēng)險(xiǎn)——提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高運(yùn)營(yíng)效率，3—5年進(jìn)行翻新財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：是否有充足的資本和足夠的現(xiàn)金流信任危機(jī)：是否能得到客戶(hù)授權(quán)和委托3、資產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制343、資產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制344、資產(chǎn)管理的切入點(diǎn)【上海老商城案例】上海南京路有個(gè)商城，原來(lái)是一個(gè)比較老的商場(chǎng)，后來(lái)有一個(gè)外國(guó)基金買(mǎi)下了商場(chǎng)，那首先對(duì)這個(gè)商城進(jìn)行改造，重新定位，改造成為一個(gè)面向年輕人的時(shí)尚商城，還有就是引進(jìn)一些主題店，利用主題店吸引其他的客人，這是資產(chǎn)管理的重新定位；

354、資產(chǎn)管理的切入點(diǎn)【上海老商城案例】上海南京路有個(gè)商城，原5、資產(chǎn)管理的客戶(hù)在資產(chǎn)管理領(lǐng)域，客戶(hù)是誰(shuí)？資產(chǎn)管理的服務(wù)對(duì)象更多的是境外、境內(nèi)的房地產(chǎn)公司，其次是境內(nèi)和境外的基金公司，同時(shí)還有其他持有資產(chǎn)的相關(guān)業(yè)主。中國(guó)單一的物業(yè)持有者或業(yè)主，管理服務(wù)；美譽(yù)度極高、信譽(yù)度很高的品牌發(fā)展商，他是通過(guò)對(duì)自己品牌的塑造以及未來(lái)物業(yè)服務(wù)的延展來(lái)達(dá)到物業(yè)升值的效果，他們會(huì)找一些專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理公司來(lái)做這樣的服務(wù)；海外的投資者；中國(guó)設(shè)有分公司或辦事處的基金公司365、資產(chǎn)管理的客戶(hù)在資產(chǎn)管理領(lǐng)域，客戶(hù)是誰(shuí)？資產(chǎn)管理的37第五章物業(yè)資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)性分析及盈利模式創(chuàng)新思維37第五章物業(yè)資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)性分析及盈利模式創(chuàng)新思維開(kāi)發(fā)商持有業(yè)主持有公共部位和配套設(shè)施1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分布38開(kāi)發(fā)商持有業(yè)主持有公共部位和配套設(shè)施1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分布38開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)2.物業(yè)類(lèi)型分析商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)社區(qū)生活廣場(chǎng)住宅配套會(huì)所住宅物業(yè)未售商品房地下停車(chē)場(chǎng)盈利模式

開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)尾盤(pán)代售招商運(yùn)營(yíng)獲取傭金和售價(jià)分成

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共有自有物業(yè)商業(yè)規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)獲得傭金和租金分成39開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)2.物業(yè)類(lèi)型分析商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)盈利模式業(yè)主持有物業(yè)2.物業(yè)類(lèi)型分析商業(yè)物業(yè)多業(yè)權(quán)商業(yè)住宅物業(yè)居住或投資購(gòu)置的住宅

盈利模式業(yè)主自有物業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：代租、代售獲取代理費(fèi)和溢價(jià)分成40業(yè)主持有物業(yè)2.物業(yè)類(lèi)型分析商業(yè)物業(yè)多業(yè)權(quán)商業(yè)住宅物業(yè)居住或2.物業(yè)類(lèi)型分析遵守《物權(quán)法》

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

盈利模式業(yè)主授權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)獲取收益分成公共部位412.物業(yè)類(lèi)型分析遵守《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》盈整合物業(yè)資源，獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)3.經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)多業(yè)權(quán)資源整合優(yōu)勢(shì)：引導(dǎo)業(yè)主委托招商引導(dǎo)業(yè)主合理回報(bào)預(yù)期規(guī)范業(yè)主自己運(yùn)營(yíng)行為42整合物業(yè)資源，獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)3.經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平搭建平臺(tái)，銜接商業(yè)資源與消費(fèi)群物業(yè)資產(chǎn)成熟運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)商業(yè)項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)招商團(tuán)隊(duì)物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系尾盤(pán)銷(xiāo)售管理體系商業(yè)規(guī)劃體系商業(yè)促銷(xiāo)體系商源置換體系433.經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建平臺(tái)，銜接商業(yè)資源與消費(fèi)群物業(yè)資產(chǎn)成熟運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)物業(yè)整合商業(yè)資源，凝聚商業(yè)合作伙伴3.經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)要成功進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須擁有一批具有戰(zhàn)備合作伙伴關(guān)系的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)44整合商業(yè)資源，凝聚商業(yè)合作伙伴3.經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平3.經(jīng)驗(yàn)二：物業(yè)資產(chǎn)全程整體運(yùn)營(yíng)深入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資產(chǎn)化運(yùn)行策略：注重互補(bǔ)性和差異化科學(xué)運(yùn)營(yíng)理念：差異化經(jīng)營(yíng)，精細(xì)化管理以業(yè)主主為本，打造品牌，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)主回報(bào)。全程風(fēng)險(xiǎn)管控：合理合法、保證預(yù)期收益453.經(jīng)驗(yàn)二：物業(yè)資產(chǎn)全程整體運(yùn)營(yíng)深入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)45房地產(chǎn)綜合服務(wù)房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢(xún)主題地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)住宅物業(yè)服務(wù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)社區(qū)服務(wù)配送物業(yè)資源橫向整合經(jīng)營(yíng)差異化、菜單式、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)硬件資源、配套設(shè)施、邊際資源等物業(yè)價(jià)值創(chuàng)新挖潛基于客戶(hù)資源和客戶(hù)需求的客戶(hù)價(jià)值深度挖潛和整合開(kāi)發(fā)物業(yè)品牌價(jià)值提升、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)能力房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資源整合經(jīng)營(yíng)46房地產(chǎn)房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢(xún)住宅物業(yè)服務(wù)物業(yè)資源橫向整合經(jīng)營(yíng)差異化、47案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)資源價(jià)值提升客戶(hù)價(jià)值實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變跨越基礎(chǔ)載體定位張志成總經(jīng)理：“縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)鏈條、橫向涵蓋消費(fèi)者個(gè)性化需求”，打造多邊合作、促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的全新商業(yè)模式。效益藍(lán)光·嘉寶成立于2000年，系藍(lán)光集團(tuán)旗下全資子公司，2011年一季度企業(yè)利潤(rùn)中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)就達(dá)到33%。2009年1月1日至9月30日，開(kāi)發(fā)商持有尾盤(pán)資源銷(xiāo)售收入800余萬(wàn)元。2009年1-9月，僅一個(gè)12萬(wàn)平方米的服裝批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目，商業(yè)置換招商傭金和租金溢價(jià)分成收入高達(dá)185萬(wàn)元；2005年底首次招商獲得招沒(méi)仍金和租金溢價(jià)分成收入500萬(wàn)余元。47案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)資源價(jià)值提升品牌48案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式（續(xù)）優(yōu)勢(shì)企業(yè)實(shí)力和規(guī)模；服務(wù)社區(qū)物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)；客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)；客戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任感模式“縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)鏈條、橫向涵蓋消費(fèi)者個(gè)性化需求”價(jià)值模式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素之一48案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式（續(xù)）優(yōu)勢(shì)模式價(jià)值模式案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式（續(xù)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程物業(yè)顧問(wèn)：項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)，施工建設(shè)建議書(shū)和物業(yè)服務(wù)建議書(shū)

等“三書(shū)”模式進(jìn)行前期介入，對(duì)產(chǎn)品的總平面規(guī)劃，功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)、設(shè)備選型，配套設(shè)施規(guī)劃等提出建設(shè)性意見(jiàn)。

服務(wù)范圍：擴(kuò)展---房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)代理，商業(yè)物業(yè)招商策劃，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，住宅物業(yè)服務(wù)，以及尾盤(pán)銷(xiāo)售，房地產(chǎn)租售等。豐富了企業(yè)的盈利環(huán)節(jié)

（中海油物業(yè)的缺陷性評(píng)價(jià)）49案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式（續(xù)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程物業(yè)顧案例二：卓達(dá)物業(yè)效益在開(kāi)展社區(qū)養(yǎng)老，僅家政服務(wù)一項(xiàng)每年創(chuàng)收1000萬(wàn)元。定位卓達(dá)物業(yè)隸屬于河北卓達(dá)集團(tuán)，成立于1996年。秉承“追求卓越，德達(dá)天下”的企業(yè)理念，以“社區(qū)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”為品牌定位，以“文化社區(qū)、精神家園”為社區(qū)建設(shè)目標(biāo)，以“追求業(yè)主滿(mǎn)意，締造品質(zhì)生活”為服務(wù)宗旨。模式一、硬件適老改造；二、開(kāi)辟活動(dòng)中心；三、老年群體活動(dòng)；四、專(zhuān)職服務(wù)與全員參與相結(jié)合；五、打造養(yǎng)老平臺(tái)；六、緊急求救系統(tǒng)；七、營(yíng)造愛(ài)老氛圍案例二：卓達(dá)物業(yè)效益模式5151養(yǎng)老體系運(yùn)行圖示鄰里愛(ài)心互助銀行老年大學(xué)興趣教學(xué)老年文藝活動(dòng)社團(tuán)老年再就業(yè)中心老年交友俱樂(lè)部小區(qū)周邊親老商家小區(qū)老年養(yǎng)生餐廳會(huì)所場(chǎng)地適老改造小區(qū)一卡通消費(fèi)系統(tǒng)社區(qū)醫(yī)院健康服務(wù)大型醫(yī)院綠色通道優(yōu)質(zhì)家政服務(wù)公司居委會(huì)政策福利老年生活形態(tài)研究社區(qū)孝道文化建設(shè)全員尊老服務(wù)培訓(xùn)專(zhuān)職養(yǎng)老服務(wù)部門(mén)居住設(shè)施適老改造標(biāo)識(shí)系統(tǒng)適老改造老有所養(yǎng)系列老有所醫(yī)系列老有所樂(lè)系列老有所為系列老有所學(xué)系列老有所安系列老有所惠系列小區(qū)內(nèi)百貨商店養(yǎng)老平臺(tái)服務(wù)輸出電話(huà)需求緊急按鈕求救資源整合案例二：卓達(dá)物業(yè)（續(xù)）5151養(yǎng)老體系運(yùn)行圖示鄰里愛(ài)心互助銀行老年大學(xué)興趣教學(xué)老年

案例二：卓達(dá)物業(yè)（續(xù)）

盈利方式以老人需求為基礎(chǔ)，通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)，承包經(jīng)營(yíng)的方式整合專(zhuān)業(yè)的社會(huì)資源，如卓達(dá)太陽(yáng)城有餐飲、醫(yī)療等合作單位11家。每個(gè)單位平均繳納社區(qū)養(yǎng)老管理金1萬(wàn)元，每年59個(gè)項(xiàng)目，收入可達(dá)295萬(wàn)元。社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，每人每年收取500元，每年收入達(dá)1000萬(wàn)元。（按20萬(wàn)人的10%收?。?2

案例二：卓達(dá)物業(yè)（續(xù)）

盈利方式5253案例三：益民苑--老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)背景益民苑是1996年的拆遷安置小區(qū)，面積約9.8萬(wàn)平方米，居民1030戶(hù)，多為解困安置戶(hù)，業(yè)主收入偏低，當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.28元/月/平方米。困境1、收費(fèi)難2、支出高3、收益少53案例三：益民苑--老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)背景2000年12月，成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司受聘于該小區(qū)，物業(yè)費(fèi)定為0.25元/月/平方米(含2元/月垃圾清運(yùn)費(fèi))收入支出項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)面積費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用依據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.259.8萬(wàn)24010人工費(fèi)1286029配置人，保潔320元/月/人，保安420元/月/人停車(chē)費(fèi)3063輛1890水電能耗費(fèi)3158.3實(shí)際支出特約服務(wù)－－1575.8辦公費(fèi)357.7實(shí)際支出其他收入－－230設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)1150.5實(shí)際支出－－－－保安費(fèi)850.4實(shí)際支出－－－－保潔、綠化費(fèi)1530.8實(shí)際支出－－－－稅費(fèi)1579.23收入的5.7%－－－－垃圾清運(yùn)費(fèi)20602元/月/戶(hù)小計(jì)－－27705.8小計(jì)23546.93－盈虧測(cè)算27705.8-23546.93＝4158.872000年12月收支情況（物業(yè)收費(fèi)率98%）54案例三：益民苑--老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)2000年12月，成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司受聘于該小區(qū)，物業(yè)面對(duì)微利，即將虧損狀況，物業(yè)公司采取措施克服困難。重視業(yè)委會(huì)協(xié)助企業(yè)收繳物業(yè)費(fèi)，保證較高的收繳比例對(duì)脫欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)上門(mén)催繳，效果顯著，每月收費(fèi)率達(dá)98%。取得業(yè)主理解，停車(chē)收入用于彌補(bǔ)設(shè)備設(shè)施、能耗費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的不足。加強(qiáng)與業(yè)主協(xié)商，減少支出通過(guò)聯(lián)誼方式加強(qiáng)溝通，對(duì)重大支出由業(yè)主與物業(yè)公司按比較分?jǐn)偅瑴p小物業(yè)公司支出壓力。大力開(kāi)展特約服務(wù)增加收入服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)件數(shù)月收入1代訂火車(chē)、飛機(jī)、汽車(chē)票3元/張1173612送加急郵件0.5元/個(gè)120603清洗抽油煙機(jī)20元/張6412804訂報(bào)0.2元/份513102.65送牛奶0.5元/次335167.56家政服務(wù)45元/次4218907送水2元/次2334468房屋中介服務(wù)112元/次7784合計(jì)－－－5081.12008年10月特約服務(wù)收入表55案例三：益民苑--老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)面對(duì)微利，即將虧損狀況，物業(yè)公司采取措施克服困難。重視業(yè)委突破模式堅(jiān)持以業(yè)主為中心的理念從細(xì)小入手，點(diǎn)滴挖掘效益充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用加強(qiáng)成本控制爭(zhēng)取業(yè)主支持開(kāi)展特約服務(wù)截止2008年底，公司有42個(gè)老舊小區(qū)中80%的小區(qū)盈利，15%的小區(qū)保持微利，僅有5%的小區(qū)略虧。由此可見(jiàn)，只要堅(jiān)持規(guī)模管理，做好實(shí)現(xiàn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)，老舊小區(qū)也能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。56案例三：益民苑--老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)突破模式截止2008年底，公司有42個(gè)老舊小區(qū)討論：如果你是該物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)者，面對(duì)困境你將采取什么措施？57討論：如果你是該物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)者，面對(duì)困境你將采取什么措施？58第六章物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維58第六章物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維591、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維IPADIPODIPHONEMACBOOK591、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維IPADIPODIPHO1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維ipadIPad定位介于蘋(píng)果的智能手機(jī)iPhone和筆記本電腦產(chǎn)品之間，通體只有四個(gè)按鍵，與iPhone布局一樣，提供瀏覽互聯(lián)網(wǎng)、收發(fā)電子郵件、觀看電子書(shū)、播放音頻或視頻等功能。ipodiPod是APPLE推出的一種大容量MP3播放器容量高達(dá)10～160GB，可存放2500～10000首MP3歌曲，它還有完善的管理程序和創(chuàng)新的操作方式，外觀也獨(dú)具創(chuàng)意，是APPLE少數(shù)能橫跨PC和Mac平臺(tái)的硬件產(chǎn)品之一，除了MP3播放，iPod還可以作為高速移動(dòng)硬盤(pán)使用，可以顯示聯(lián)系人、日歷和任務(wù)，以及閱讀純文本電子書(shū)和聆聽(tīng)Audible的有聲電子書(shū)以及播客（Podcasts）。1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維ipadIPad定1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維iphoneiPhone是一部4頻段的GSM制式手機(jī)，支持EDGE和802.11b/g無(wú)線(xiàn)上網(wǎng),支持電郵、移動(dòng)通話(huà)、短信、網(wǎng)絡(luò)瀏覽以及其他的無(wú)線(xiàn)通信服務(wù)。iPhone沒(méi)有鍵盤(pán)，而是創(chuàng)新地引入了多點(diǎn)觸摸（Multi-touch）觸摸屏界面，在操作性上與其他品牌的手機(jī)相比占有領(lǐng)先地位。macbookMacBook是蘋(píng)果電腦所開(kāi)發(fā)推出的筆記型麥金塔電腦（Macintosh）。它是iBookG4系列的繼承者，并在2006年5月16日于在線(xiàn)商店與各店面推出，也成功地取代了iBookG4系列與最后的PowerBook產(chǎn)品，12寸PowerBookG4。1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維iphoneiPhone是一1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維Ipod產(chǎn)品完善注重完善產(chǎn)品操作系統(tǒng)及外觀設(shè)計(jì)，注重色彩搭配，中央白色控制轉(zhuǎn)輪簡(jiǎn)潔、干凈，便于使用。擴(kuò)大產(chǎn)品應(yīng)用價(jià)值，增加2GB版本容量。采用觸摸屏操作。更新了iPod的軟件，能更有效率地使用電池，頂級(jí)菜單中加入了“隨機(jī)播放選項(xiàng)，操作更加便捷。1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維Ipod產(chǎn)品完善注重完善產(chǎn)品SUPPLIERSCOMPLEMENTSINDUSTRYCOMPETITORSRivalryamongexistingfirms

POTENTIALENTRANTSBUYERSSUBSTITUTESThesuppliersofcomplementscreatevaluefortheindustryandcanexercisebargainingpowerBargainingpowerofsuppliersBargainingpowerofbuyersThreatofsubstitutes632、資產(chǎn)管理從價(jià)值和服務(wù)鏈上看供應(yīng)商買(mǎi)方潛在進(jìn)入者行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品補(bǔ)充者SUPPLIERSCOMPLEMENTSINDUSTRYPOCOMPANY公司CUSTOMERS客戶(hù)COMPLEMENTORS產(chǎn)品的補(bǔ)充者COMPETITORS競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SUPPLIERS供應(yīng)商643、盈利模式的價(jià)值網(wǎng)COMPANY公司CUSTOMERS客戶(hù)COMPLEMENT浙江綠城物業(yè)：園區(qū)生活服務(wù)商通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作和多元化經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主（客戶(hù)）、員工、合作伙伴、股東創(chuàng)造價(jià)值戰(zhàn)略目標(biāo)：成為中國(guó)最具完整價(jià)值的“園區(qū)生活服務(wù)商”1998年成立園林景觀工程公司：開(kāi)展園林建筑，景觀營(yíng)造等業(yè)務(wù)2000，前期顧問(wèn)2003，成立房屋置換公司2005，成立物業(yè)咨詢(xún)公司，為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)提供咨詢(xún)2006，電梯工程公司，為物業(yè)項(xiàng)目的電梯提供專(zhuān)業(yè)維保服務(wù)2006，成立健康促進(jìn)管理公司，為業(yè)主提供健康干預(yù)和促進(jìn)服務(wù)2007，試點(diǎn)“園區(qū)生活服務(wù)體系”為業(yè)主提供旅游，文化策劃，家政，室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修等服務(wù)2009，成立園區(qū)生活服務(wù)公司，提供系統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)品2010，成立酒店管理公司，進(jìn)行會(huì)所經(jīng)營(yíng)與管理，為業(yè)主提供餐飲等服務(wù)，同時(shí)也進(jìn)行管理輸出，提供會(huì)所經(jīng)營(yíng)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。65浙江綠城物業(yè)：園區(qū)生活服務(wù)商通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作和多元化經(jīng)營(yíng)，為業(yè)SomefirmsfasterandmoreeffectiveinexploitingchangeHowdoescompetitiveadvantageemerge?InternalsourcesofchangeExternalsourcesofchangee.g.,ChangingcustomerdemandChangingpricesTechnologicalchangeReeourceheterogeneityamongfirmsmeansdifferentialimpactSomefirmshavegreatercreativeandinnovativecapability664、建立資產(chǎn)管理中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)SomefirmsfasterandmoreeffCOMPETITIVESCOPESOURCEOFCOMPETITIVEADVANTAGEIndustry-wideSingle-SegementLowcostDifferentitationCOSTLEADERSHIPDIFFERNTIATIONFOCUS675、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)資源分析COMPETITIVESOURCEOFCOMPETITICOMPETITIVEADVANTAGECOSTADVANTAGE成本優(yōu)勢(shì)DIFFERENTIATIONADVANTAGE差異化SimilarproductatlowercostPricepremiumformuniqueproduct686、創(chuàng)新思維的兩個(gè)方向COMPETITIVECOSTDIFFERENTIATIONShoppingMall的黃金分割率大型購(gòu)物中心是集購(gòu)物、美食、文化、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合公共場(chǎng)所。案例：ShoppingMall的經(jīng)營(yíng)模式ShoppingMall的黃金分割率大型購(gòu)物中心是集購(gòu)物、商家與顧客利益的平衡主力店定位：營(yíng)銷(xiāo)與展示平臺(tái)效益人財(cái)雙收經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求1.不同商家有不同需求。案例：ShoppingMall的經(jīng)營(yíng)模式商家與顧客利益的平衡主力店定位：1.不同商家有不同需求。案例旗艦店2.位置不同，管理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)好位置、好商鋪要“嚴(yán)加管理”，對(duì)位置欠佳商鋪需“寬松管理”。定位：新品和高端產(chǎn)品的展示效益賺人氣，不賺錢(qián)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)適當(dāng)寬松案例：ShoppingMall的經(jīng)營(yíng)模式商家與顧客利益的平衡1.不同商家有不同需求。旗艦店2.位置不同，管理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。定位：案例：Shopp維護(hù)保養(yǎng)以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向采用“打時(shí)間差”的方法，統(tǒng)籌安排設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。體驗(yàn)式“零干擾”服務(wù)通道“零干擾”：通暢指示“零干擾”：明確衛(wèi)生“零干擾”：隨時(shí)清潔誠(chéng)信“零干擾”：贏得信任案例：ShoppingMall的經(jīng)營(yíng)模式維護(hù)保養(yǎng)以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向采用“打時(shí)間差”的方法，統(tǒng)籌安排設(shè)備設(shè)施（一）商業(yè)模式BusinessModel7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式企業(yè)資源和能力商業(yè)模式盈利方式客戶(hù)價(jià)值客戶(hù)價(jià)值：具有獨(dú)特性，以同樣的價(jià)格獲得更多的利益；或以更低的價(jià)格獲得同樣的利益。（一）商業(yè)模式BusinessModel7、用創(chuàng)新思維構(gòu)（二）創(chuàng)新思維方法創(chuàng)新思維手段創(chuàng)新思維途徑產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)資本經(jīng)營(yíng)人才經(jīng)營(yíng)7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式直供代理聯(lián)銷(xiāo)倉(cāng)儲(chǔ)專(zhuān)賣(mài)分公司營(yíng)銷(xiāo)融資管理生產(chǎn)擴(kuò)張創(chuàng)新思維途徑實(shí)體虛擬產(chǎn)品服務(wù)方案品牌思想標(biāo)準(zhǔn)（二）創(chuàng)新思維方法創(chuàng)新思維手段創(chuàng)新思維途徑產(chǎn)品品牌資本人才7（二）創(chuàng)新思維方法7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式創(chuàng)新思維關(guān)鍵點(diǎn)通過(guò)對(duì)潛在市場(chǎng)環(huán)境變化及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析，圍繞如何滿(mǎn)足客戶(hù)未被滿(mǎn)足的需求，如何給客戶(hù)增加價(jià)值來(lái)設(shè)計(jì)企業(yè)商業(yè)模式，避免產(chǎn)品與服務(wù)的同質(zhì)化；避免在客戶(hù)的有限需求上選擇低價(jià)格策略。在有限價(jià)值的層面上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在紅海里凈身搏殺，其結(jié)果不但會(huì)使自己的利潤(rùn)更加微薄，還會(huì)加速摧垮整個(gè)行業(yè)。（二）創(chuàng)新思維方法7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式創(chuàng)新思維關(guān)鍵點(diǎn)通76（三）案例研討：你如何看其盈利模式和創(chuàng)新性7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式陸家嘴物業(yè)：管理層與操作層管作分離陽(yáng)光嘉寶物業(yè)：中航物業(yè)：浙江綠城物業(yè)：上海仁恒物業(yè)：河北卓達(dá)物業(yè)：縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)鏈條、橫向涵蓋消費(fèi)者個(gè)性化需求輸出物業(yè)管理方案和管理技術(shù)為主業(yè)提供咨詢(xún)策劃組織協(xié)調(diào)服務(wù)開(kāi)發(fā)商需求“全程物業(yè)服務(wù)體系”業(yè)主需求“園區(qū)生活服務(wù)體系”專(zhuān)注高端物業(yè)，全方位延伸服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老模式76（三）案例研討：你如何看其盈利模式和創(chuàng)新性7、用創(chuàng)新思778、案例一：停車(chē)場(chǎng)外保實(shí)例【世紀(jì)賓致（北京）科技有限公司】大家認(rèn)為：停車(chē)場(chǎng)都有哪幾方面的專(zhuān)業(yè)細(xì)分？778、案例一：停車(chē)場(chǎng)外保實(shí)例【世紀(jì)賓致（北京）科技有限公司78規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)，后期運(yùn)營(yíng)管理需要，合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)的行車(chē)動(dòng)線(xiàn)，配置相應(yīng)的智能系統(tǒng)，最大限度提高車(chē)場(chǎng)利用率。施工依據(jù)規(guī)劃方案，選擇優(yōu)秀的停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)施工公司進(jìn)行智能系統(tǒng)、地坪、標(biāo)線(xiàn)、設(shè)施的施工，體現(xiàn)建筑優(yōu)秀的品質(zhì)。管理將物業(yè)管理進(jìn)行專(zhuān)業(yè)細(xì)分，根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和管理目標(biāo)選擇不同的合作模式與專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)管理公司合作運(yùn)營(yíng)，提高效率。增值服務(wù)停車(chē)場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)管理中，仍可以采用多種增值服務(wù)，如：洗車(chē)、廣告、代驗(yàn)車(chē)、保險(xiǎn)服務(wù)等等。提高客戶(hù)滿(mǎn)意度的同時(shí)提高收益。停車(chē)場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)細(xì)分：78規(guī)劃施工管理增值服務(wù)停車(chē)場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)細(xì)分：79停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃：調(diào)查與資料收集交通系統(tǒng)：交通流量、機(jī)動(dòng)車(chē)保有量、停車(chē)場(chǎng)…停車(chē)場(chǎng)整體規(guī)劃需求分析智能收費(fèi)系統(tǒng)選型引導(dǎo)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)交通設(shè)施布局規(guī)劃后期管理運(yùn)營(yíng)建議規(guī)劃方案提交規(guī)劃方案實(shí)施經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)：利用者、經(jīng)濟(jì)情況、前期銷(xiāo)售政策…整體定位分析整體環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)其運(yùn)作基礎(chǔ)主要為交通環(huán)境影響分析后，針對(duì)本項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域的使用性質(zhì)、功能分區(qū)，分別建立獨(dú)立的停車(chē)單元區(qū)域，并將其有效整合成一個(gè)行車(chē)有序的整體，使停車(chē)場(chǎng)不僅具有很強(qiáng)的項(xiàng)目特點(diǎn)，并且在交通組織上合理、通暢、有序。下圖為一般規(guī)劃流程：79停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃：調(diào)查與資料收集交通系統(tǒng)：停車(chē)場(chǎng)整體規(guī)劃需求分80停車(chē)場(chǎng)施工（一）智能系統(tǒng)配置停車(chē)場(chǎng)綜合管理系統(tǒng)及引導(dǎo)系統(tǒng)圖80停車(chē)場(chǎng)施工（一）智能系統(tǒng)配置停車(chē)場(chǎng)綜合管理系統(tǒng)及引導(dǎo)系統(tǒng)81停車(chē)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng)是提高車(chē)輛尋找車(chē)位效率，減少場(chǎng)內(nèi)無(wú)效交通流的重要手段之一，尤其適用于車(chē)流量大、臨時(shí)停車(chē)較多的車(chē)場(chǎng)，可以有效減少后期運(yùn)營(yíng)中的刮蹭風(fēng)險(xiǎn)，提高車(chē)位周轉(zhuǎn)率的同時(shí)提高車(chē)場(chǎng)收益。81停車(chē)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng)是提高車(chē)輛尋找車(chē)位效率，減少82整體規(guī)劃建設(shè)動(dòng)線(xiàn)及誘導(dǎo)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃人行動(dòng)線(xiàn)車(chē)行動(dòng)線(xiàn)誘導(dǎo)系統(tǒng)人行誘導(dǎo)正向人誘反向人誘車(chē)行誘導(dǎo)一級(jí)誘導(dǎo)二級(jí)誘導(dǎo)三級(jí)誘導(dǎo)設(shè)備設(shè)施交通安全設(shè)施自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)環(huán)境色彩分區(qū)燈光地坪其他特殊車(chē)輛殘疾人車(chē)位停車(chē)場(chǎng)施工（二）交通設(shè)施配置82整體規(guī)劃建設(shè)動(dòng)線(xiàn)及誘導(dǎo)動(dòng)線(xiàn)人行動(dòng)線(xiàn)車(chē)行動(dòng)線(xiàn)誘導(dǎo)人行誘導(dǎo)正83停車(chē)場(chǎng)施工實(shí)景圖83停車(chē)場(chǎng)施工實(shí)景圖84施工細(xì)節(jié)實(shí)景圖配置設(shè)施及施劃標(biāo)線(xiàn)有效區(qū)分停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛、行人路權(quán)，預(yù)先提示，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

車(chē)行引導(dǎo)燈箱墻面人行引導(dǎo)墻面色彩分區(qū)管理人行引導(dǎo)燈箱人車(chē)分流線(xiàn)無(wú)障礙車(chē)位84施工細(xì)節(jié)實(shí)景圖配置設(shè)施及施劃標(biāo)線(xiàn)有效區(qū)分停車(chē)場(chǎng)85停車(chē)場(chǎng)合作模式：

1、承包經(jīng)營(yíng)在項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施全部完畢后，物業(yè)將停車(chē)場(chǎng)全權(quán)委托給專(zhuān)業(yè)的停車(chē)場(chǎng)管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且使物業(yè)團(tuán)隊(duì)有更多的時(shí)間用于集中管理控制，提了工作效率。缺點(diǎn)：需找到雙方利潤(rùn)的平衡點(diǎn)，以保證后續(xù)工作的延續(xù)性需要以及良性循環(huán)。2、利潤(rùn)分成根據(jù)不同點(diǎn)在于收益分配形式：利潤(rùn)分成模式是前期雙方按照實(shí)際收入情況進(jìn)行比例分成優(yōu)點(diǎn)：由于是根據(jù)實(shí)際收入分配，雙方風(fēng)險(xiǎn)均攤，收入都相對(duì)比較穩(wěn)妥。缺點(diǎn)：對(duì)于物業(yè)最好設(shè)置保底收入，另外對(duì)于收入總額也需要進(jìn)行監(jiān)管，需增加管理成本。3、勞務(wù)輸出每個(gè)月由專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)管理公司輸出符合物業(yè)需要的、經(jīng)過(guò)完善培訓(xùn)的停車(chē)場(chǎng)管理人員，按照物業(yè)規(guī)定的數(shù)量輸出勞務(wù)服務(wù)。優(yōu)點(diǎn)：所有車(chē)場(chǎng)收入均由物業(yè)收取，保證了財(cái)務(wù)利益的最大化。缺點(diǎn)：?jiǎn)我坏膭趧?wù)輸出模式由于利潤(rùn)薄，大多數(shù)專(zhuān)業(yè)公司已經(jīng)不愿采取此方式合作4、投資經(jīng)營(yíng)投資經(jīng)營(yíng)模式是一種新型的合作模式，是由停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的投資。優(yōu)點(diǎn)：無(wú)需開(kāi)發(fā)商或物業(yè)進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的投資，減少了資金的投入，提高了效率。缺點(diǎn)：由于是由專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，因此相對(duì)其利潤(rùn)分成的比例會(huì)相對(duì)較高，直接利益會(huì)有所減少。85停車(chē)場(chǎng)合作模式：

1、承包經(jīng)營(yíng)3、勞務(wù)輸出86停車(chē)場(chǎng)增值服務(wù)汽車(chē)美容服務(wù)基本清洗服務(wù)打蠟護(hù)理服務(wù)封釉護(hù)理服務(wù)車(chē)漆拋光服務(wù)皮椅清潔救援維修服務(wù)電瓶充電服務(wù)遺忘鑰匙開(kāi)鎖服務(wù)免費(fèi)打氣服務(wù)工具箱服務(wù)汽車(chē)咨詢(xún)服務(wù)附加溫馨服務(wù)應(yīng)急傘服務(wù)顧客攙扶服務(wù)手推車(chē)服務(wù)地點(diǎn)引導(dǎo)服務(wù)汽車(chē)保養(yǎng)咨詢(xún)汽車(chē)驗(yàn)車(chē)咨詢(xún)汽車(chē)駕駛咨詢(xún)86停車(chē)場(chǎng)增值服務(wù)汽車(chē)基本清洗服務(wù)打蠟護(hù)理服務(wù)封釉護(hù)理服務(wù)車(chē)879、案例二：資產(chǎn)管理中的專(zhuān)業(yè)外包——整合競(jìng)爭(zhēng)力Outsourcing案例：法國(guó)索迪斯SodexHo879、案例二：資產(chǎn)管理中的專(zhuān)業(yè)外包——整合競(jìng)爭(zhēng)力Outso物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行88第七章物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行88第七章1、從客戶(hù)需求出發(fā)理解來(lái)物業(yè)管理物業(yè)管理：為客戶(hù)提供居住和辦公的體驗(yàn)-----物業(yè)管理更應(yīng)該是一種服務(wù)-----需要考慮客戶(hù)能夠得到多大的好處-----物業(yè)管理需要從偏重于產(chǎn)品，到“以服務(wù)中心”-----物業(yè)管理是為客戶(hù)提供一整套解決方案。892、物業(yè)提交的是一種解決方案服務(wù)、提交、信用方式、風(fēng)格和品牌主要的好處1、從客戶(hù)需求出發(fā)理解來(lái)物業(yè)管理物業(yè)管理：為客戶(hù)提供居住和辦3、物業(yè)提供的是一種品牌體驗(yàn)Weneedtolookatourbusinessasmorethansimplythebuildingandsellingofpersonalcomputer.Ourbusinessisthedeliveryofinformationandlifelikeinteractiveexperiences.(體驗(yàn)）-----------AndrewGrove---IntelChairmanAbusinessisnotmerelyperformingafunction,inourcase,transportingpeoplefrompointAtopointBontimeandatthelowestpossibleprice.Whatwedoorshoulddoistogobeyondthefunctionandcompeteonthebasisofprovidinganexperience（體驗(yàn)）----SirColinMarshall---BritishAirwaysChairman903、物業(yè)提供的是一種品牌體驗(yàn)Weneedtolook4、客戶(hù)需要什么（1）、客戶(hù)需要尋找Maslow之上的心理需要Survival生存Safety安全Social（belonginglove)社會(huì)需要，愛(ài)的歸屬感Esteem(recogintion,Status)自尊，認(rèn)同感，社會(huì)地位Selfactualisation自我實(shí)現(xiàn)（2）、樂(lè)趣，激動(dòng)，開(kāi)心，體驗(yàn)（3）、人性化，值得回憶，有所觸動(dòng)914、客戶(hù)需要什么（1）、客戶(hù)需要尋找Maslow之上的心理5、客戶(hù)需要一種意義，一種品味物業(yè)管理的演化產(chǎn)品意義和品味體驗(yàn)解決方案產(chǎn)品+服務(wù)（功能性）（更好的功能性）（解決問(wèn)題）（感覺(jué)和體驗(yàn)）闡釋用腦用心用靈魂925、客戶(hù)需要一種意義，一種品味物業(yè)管理的演化產(chǎn)品意義和品味體6、新的定義物業(yè)滿(mǎn)足客戶(hù)的基本需要物業(yè)能夠提供一套滿(mǎn)意的解決方案物業(yè)能夠提供一段愉悅的體驗(yàn)物業(yè)能夠提供持續(xù)的涵義936、新的定義93開(kāi)元國(guó)際：“東方管家”案例開(kāi)元國(guó)際：深圳民營(yíng)企業(yè)管理面積：1300萬(wàn)平方米顧問(wèn)項(xiàng)目面積：1000萬(wàn)平方米（管理著富士康70萬(wàn)平米的后勤物業(yè)）東方管家服務(wù)的主要特點(diǎn)：1.精確管理，將物業(yè)管理升華到極致，使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保值增值，“厘米級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”，“分鐘標(biāo)準(zhǔn)”保護(hù)了業(yè)主的最大權(quán)益；2.精致服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造高尚生活。一是宅院照顧，提供私家綠化養(yǎng)護(hù)，寵物看護(hù)，禮賓服務(wù)等7大項(xiàng)40多個(gè)服務(wù)內(nèi)容，讓業(yè)主遠(yuǎn)離生活瑣碎，，足不出戶(hù)即可享受居家全面、周到和快捷的管護(hù)。二是私人服務(wù)，健康、教育等，業(yè)主所有的非隱私事務(wù)，東方管理都可代勞。如業(yè)主聘請(qǐng)的保姆能力往往不全面，東方管家會(huì)對(duì)保姆定期培訓(xùn)，每星期教一兩個(gè)新菜式，以此改善業(yè)主的生活品質(zhì)。3.精細(xì)經(jīng)營(yíng)：全方位為業(yè)主理財(cái)，提供資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)94開(kāi)元國(guó)際：“東方管家”案例開(kāi)元國(guó)際：深圳民營(yíng)企業(yè)947、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的基本目標(biāo)957、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的基本目標(biāo)95可轉(zhuǎn)換資源客戶(hù)的信息資源可轉(zhuǎn)換資源設(shè)備設(shè)施員工物業(yè)服務(wù)方案運(yùn)行策略計(jì)劃和控制改進(jìn)戰(zhàn)略目標(biāo)富有競(jìng)爭(zhēng)力的角色和地位產(chǎn)品和服務(wù)輸入輸出8、戰(zhàn)略與服務(wù)運(yùn)作模式96可轉(zhuǎn)換資源客戶(hù)的信息可轉(zhuǎn)換資源設(shè)備設(shè)施物業(yè)服務(wù)方案運(yùn)行策略計(jì)不阻礙公司發(fā)展

重新定義產(chǎn)業(yè)期望在同行業(yè)中是最出色的與競(jìng)爭(zhēng)者同樣出色內(nèi)部中立外部中立內(nèi)部支持外部支持改正最嚴(yán)重的問(wèn)題采用最適宜的行動(dòng)策略與實(shí)施相結(jié)合列出業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化管理第一階段第二階段第三階段第四階段實(shí)施能力適應(yīng)能力推動(dòng)策略的能力9、物業(yè)管理應(yīng)該有更高的要求97不阻礙公司發(fā)展重新定義在同行業(yè)中與競(jìng)爭(zhēng)者內(nèi)部中立外部10、影響服務(wù)戰(zhàn)略的各種因素分析環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力確認(rèn)企業(yè)的目標(biāo)公司戰(zhàn)略公司如何融合在一起，形成優(yōu)化的結(jié)構(gòu)并實(shí)施控制信息，運(yùn)作，行政和財(cái)務(wù)人力資源結(jié)構(gòu)技能組織技能和個(gè)人技能共享的價(jià)值系統(tǒng)風(fēng)格領(lǐng)導(dǎo)和管理風(fēng)格員工能力，態(tài)度和激勵(lì)9810、影響服務(wù)戰(zhàn)略的各種因素分析環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力公司戰(zhàn)

入站后勤管理運(yùn)作管理

出站后勤管理

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售

產(chǎn)品和服務(wù)采辦支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持人力資源管理支持技術(shù)開(kāi)發(fā)支持

11、從產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)方面考慮服務(wù)戰(zhàn)略的各種因素99入站后勤管理運(yùn)作管理出站后勤管理成本快捷質(zhì)量靈活性可依賴(lài)性高生產(chǎn)力可依賴(lài)的業(yè)務(wù)變更能力無(wú)缺陷流程快速的生產(chǎn)能力內(nèi)部效應(yīng)低成本高利潤(rùn),或兩者可靠的提供經(jīng)常更新產(chǎn)品/服務(wù)范圍大、數(shù)量大和適時(shí)調(diào)整遞交產(chǎn)品/服務(wù)的規(guī)范時(shí)間短100成本快捷質(zhì)量靈活性可依賴(lài)性高生產(chǎn)力可依賴(lài)的業(yè)務(wù)變更能力無(wú)缺陷我們的服務(wù)必須如何提交我們的員工必須如何表現(xiàn)我們的流程必須如何執(zhí)行我們必須向客戶(hù)提供什么價(jià)值才能提高客戶(hù)滿(mǎn)意度我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么我們的財(cái)務(wù)目標(biāo)是什么如何理解客戶(hù)的行為方式才能實(shí)現(xiàn)我們的管理目標(biāo)人服務(wù)流程客戶(hù)體驗(yàn)客戶(hù)行為服務(wù)戰(zhàn)略12、滿(mǎn)足客戶(hù)需要的服務(wù)平臺(tái)101我們的服務(wù)我們的員工我們的流程我們必須向我們的戰(zhàn)略目標(biāo)如何理13、如何提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力公司使命對(duì)我而言意味著什么?服務(wù)戰(zhàn)略我們?nèi)绾蔚玫轿覀兊哪繕?biāo)?我們朝著什么方向前進(jìn)?我們提供給員工并希望員工做什么?我所得到的我的工作薪水利益安全崗位工作單元公司我的業(yè)績(jī)我們的業(yè)績(jī)業(yè)績(jī)管理10213、如何提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力公司使命對(duì)我而言意味著什么?服14、以服務(wù)為導(dǎo)向的員工工作方案以客戶(hù)為導(dǎo)向的工作方案工作內(nèi)容工作程序其他人員如何利用設(shè)備設(shè)施環(huán)境條件員工的工作權(quán)限工作技能工作場(chǎng)所10314、以服務(wù)為導(dǎo)向的員工工作方案以客戶(hù)為導(dǎo)向工作內(nèi)容工作程序15、服務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施原則掌握客戶(hù)信息準(zhǔn)確，清晰與客戶(hù)分享所有的服務(wù)信息（保密除外）迅速提交服務(wù)每一項(xiàng)細(xì)微的幫助AAAAA重視員工的建議行動(dòng)-----信心:做最好的員工，成為最好的物業(yè)管理公司

--------激情和奉獻(xiàn)10415、服務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施原則掌握客戶(hù)信息準(zhǔn)確，清晰104105物業(yè)管理是平臺(tái)；資產(chǎn)管理是方向；學(xué)習(xí)借鑒中提高；和諧共贏求發(fā)展！105物業(yè)管理是平臺(tái)；樹(shù)立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。11:14:1911:14:1911:1412/29/202211:14:19AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2211:14:1911:14Dec-2229-Dec-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。11:14:1911:14:1911:14Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。12月-2212月-2211:14:1911:14:19December29,2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年12月29日11:14上午12月-2212月-22追求至善憑技術(shù)開(kāi)拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹(shù)立形象。29十二月202211:14:19上午11:14:1912月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月2211:14上午12月-2211:14December29,2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/2911:14:1911:14:1929December2022好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。11:14:19上午11:14上午11:14:1912月-22一馬當(dāng)先，全員舉績(jī)，梅開(kāi)二度，業(yè)績(jī)保底。12月-2212月-2211:1411:14:1911:14:19Dec-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2022/12/2911:14:19Thursday,December29,2022相信相信得力量。12月-222022/12/2911:14:1912月-22謝謝大家！樹(shù)立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。12月-2212月-22生活中的辛苦阻撓不了我對(duì)生活的熱愛(ài)。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。11:14:1911:14:1911:1412/29/202211:14:19AM做一枚螺絲釘，那里需要那里上。12月-2211:14:1911:14Dec-2229-Dec-22日復(fù)一日的努力只為成就美好的明天。11:14:1911:14:1911:14Thursday,December29,2022安全放在第一位，防微杜漸。12月-2212月-2211:14:1911:14:19December29,2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2022年12月29日11:14上午12月-2212月-22精益求精，追求卓越，因?yàn)橄嘈哦鴤ゴ蟆?9十二月202211:14:19上午11:14:1912月-22讓自己更加強(qiáng)大，更加專(zhuān)業(yè)，這才能讓自己更好。十二月2211:14上午12月-2211:14December29,2022這些年的努力就為了得到相應(yīng)的回報(bào)。2022/12/2911:14:1911:14:1929December2022科學(xué)，你是國(guó)力的靈魂；同時(shí)又是社會(huì)發(fā)展的標(biāo)志。11:14:19上午11:14上午11:14:1912月-22每天都是美好的一天，新的一天開(kāi)啟。12月-2212月-2211:1411:14:1911:14:19Dec-22相信命運(yùn)，讓自己成長(zhǎng)，慢慢的長(zhǎng)大。2022/12/2911:14:19Thursday,December29,2022愛(ài)情，親情，友情，讓人無(wú)法割舍。12月-222022/12/2911:14:1912月-22謝謝大家！生活中的辛苦阻撓不了我對(duì)生活的熱愛(ài)。12月-2212月-22物業(yè)管理中的資產(chǎn)管理與盈利模式創(chuàng)新思維侯2011.10108物業(yè)管理中的資產(chǎn)管理與盈利模式創(chuàng)新思維侯1中國(guó)海油大廈管理中心總經(jīng)理中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)中國(guó)區(qū)新聞發(fā)言人歐美同學(xué)會(huì)青年委員副會(huì)長(zhǎng)劍橋大學(xué)中國(guó)校友會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)歐美同學(xué)會(huì)理事留英分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)侯國(guó)強(qiáng)主講人：清華大學(xué)學(xué)生領(lǐng)導(dǎo)力協(xié)會(huì)顧問(wèn)109中國(guó)海油大廈管理中心總經(jīng)理中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事英國(guó)皇1

物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)2物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義3物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義4國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例5物業(yè)資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)性分析及盈利模式創(chuàng)新思維6物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維7物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行目錄contents1101物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)2物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)第一章111物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)第一章4

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建設(shè)面積達(dá)125.5億平米，比2004年增長(zhǎng)335%，年均增速為44.4%。

物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：住宅，辦公，工業(yè)，醫(yī)院，學(xué)校等多種業(yè)態(tài)1、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析2004年2008年年增長(zhǎng)率2008年較2004年增長(zhǎng)率37.5億平米125.5億平方米44.4%335%112-------------來(lái)自全國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果2009據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建設(shè)面積2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況2008年末，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)58，406個(gè)，較2004年增加84%。從區(qū)域發(fā)展看，東部31231家，西部11110家，中部9761家，東北6304家。2010年底，估計(jì)達(dá)到6萬(wàn)個(gè)。113-------------來(lái)自全國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果20092、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況2008年末，我國(guó)物業(yè)服3、物業(yè)管理從業(yè)人員情況區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)情況2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.1萬(wàn)人，比2004年末增加106.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)74%。（2010年底，約為350萬(wàn)人）

如果包括清潔，綠化，秩序維護(hù)等專(zhuān)業(yè)外包人員，約為500-600萬(wàn)人。物業(yè)從業(yè)人員比例情況1143、物業(yè)管理從業(yè)人員情況區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值2008年末，全國(guó)物業(yè)管理主營(yíng)收入2076.7億元，比2004年增長(zhǎng)204.5%。

高于旅游產(chǎn)業(yè)和體育文化產(chǎn)業(yè)。4、物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況115人均年產(chǎn)值圖表區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值物業(yè)行業(yè)的趨勢(shì)1、行業(yè)發(fā)展迅速，成為社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要力量2、大型的跨地域公司將不斷發(fā)展，其中民營(yíng)企業(yè)將越來(lái)越發(fā)揮重要作用3、業(yè)主和社會(huì)的認(rèn)可度將不斷增強(qiáng)4、行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化水平將不斷提高5、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，資產(chǎn)管理將決定企業(yè)成敗116物業(yè)行業(yè)的趨勢(shì)1、行業(yè)發(fā)展迅速，成為社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要力量9物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義第二章117物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義第二章10快速發(fā)展：近6萬(wàn)家企業(yè)，600萬(wàn)人員人均盈利能力為2000元。競(jìng)爭(zhēng)加?。浩髽I(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低運(yùn)營(yíng)成本及人工成本不斷增加：對(duì)流行的包干制收費(fèi)模式造成巨大沖擊收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低：難于提高和調(diào)整業(yè)主的要求和需求發(fā)生變化業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)1、物業(yè)管理的困境和瓶頸員工流動(dòng)性更強(qiáng)保潔、保安、工程、維保服務(wù)管理專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)化的物業(yè)企業(yè)面臨著生存危機(jī)118外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境中國(guó)部分省市法定最低工資標(biāo)準(zhǔn)快速發(fā)展：近6萬(wàn)家企業(yè)，600萬(wàn)人員人均盈利能力為2000元z2、物業(yè)管理的局限性傳統(tǒng)的物業(yè)管理：四項(xiàng)基本內(nèi)容保潔服務(wù)綠化服務(wù)設(shè)備管理安保服務(wù)119z2、物業(yè)管理的局限性傳統(tǒng)的物業(yè)管理：四項(xiàng)基本內(nèi)容保潔服務(wù)綠3、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和效益：由于物業(yè)管理的局限性，影響企業(yè)發(fā)展，沒(méi)有規(guī)模效益。國(guó)內(nèi)：收入幾個(gè)億國(guó)外：收入幾十億美元4、資本運(yùn)作沒(méi)有平臺(tái)，融資能力欠缺1203、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和效益：由于物業(yè)管理的局限性，影響企業(yè)發(fā)5、國(guó)外物業(yè)管理公司的沖擊行業(yè)名稱(chēng)公司LOGO簡(jiǎn)要介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行是專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)。在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司在亞太13個(gè)國(guó)家擁有77個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)20,800人。世邦魏理士世邦魏理仕總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是“財(cái)務(wù)500強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)”企業(yè)，為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。戴德梁行戴德梁行在全球45個(gè)國(guó)家200間分公司共有11,000余名員工為客戶(hù)提供跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。第一太平戴維斯高力國(guó)際Savills于1855年成立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)與超群的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。公司一直不甘落后，引領(lǐng)業(yè)界之先，目前已在全國(guó)各地設(shè)立了200家辦事處。高力國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)透過(guò)在亞太區(qū)的61家分公司及遍布全球超過(guò)290家的分公司，為全球客戶(hù)提供最全面的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。1215、國(guó)外物業(yè)管理公司的沖擊行業(yè)名稱(chēng)公司LOGO簡(jiǎn)要介紹仲量聯(lián)第三章物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義122第三章物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義15Buyownsale定義一：資產(chǎn)管理包含一個(gè)投資的要素，跟物業(yè)的投資有直接的關(guān)系。

從投資的角度來(lái)理解，

物業(yè)資產(chǎn)管理：-----確定投資戰(zhàn)略，重新定位資產(chǎn)，調(diào)整租賃期限對(duì)應(yīng)業(yè)主市場(chǎng)，實(shí)施租戶(hù)挽留戰(zhàn)略。三個(gè)階段：買(mǎi)入持有出售資產(chǎn)管理：就是基金公司在買(mǎi)入資產(chǎn)后在出售以前管理的工作123Buyownsale定義一：資產(chǎn)管理包含一個(gè)投定義二：資產(chǎn)管理是以物業(yè)管理為操作平臺(tái)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展實(shí)施，并利用物業(yè)管理的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式以及在獲得客戶(hù)方得需求及委任后對(duì)其物業(yè)、客戶(hù)、信息等資源進(jìn)行整合管理與統(tǒng)籌并最終獲得經(jīng)濟(jì)效益的系列活動(dòng)。124定義二：資產(chǎn)管理是以物業(yè)管理為操作平臺(tái)，由物業(yè)定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使得物業(yè)保值增值；

物業(yè)資產(chǎn)管理是基于建筑物和設(shè)施設(shè)備全生命周期內(nèi)的管理使其持續(xù)的保值增值125定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使得物業(yè)保值增值；

物業(yè)資產(chǎn)管理是基于建筑物和設(shè)施設(shè)備全生命周期內(nèi)的管理使其持續(xù)的保值增值126定義三：物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使定義四：

物業(yè)資產(chǎn)管理是指接受資產(chǎn)所有人得委托，依照其委托授權(quán)，對(duì)受委托物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。127定義四：20定義五：你如何定義資產(chǎn)管理的涵義？128定義五：你如何定義資產(chǎn)管理的涵義？212、國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)(1)物業(yè)資產(chǎn)管理漸成共識(shí)(2)多元化經(jīng)營(yíng)和“以客戶(hù)需求為導(dǎo)向”的服務(wù)探索和盈利模式在不同企業(yè)呈現(xiàn)出生命力(3)國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理尚處于探索階段(4)缺乏國(guó)際化視野、人才儲(chǔ)備不足(5)趨勢(shì)：學(xué)習(xí)借鑒能力不斷增強(qiáng)復(fù)制、創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)逐漸發(fā)展、呈現(xiàn)跡象物業(yè)管理資產(chǎn)管理人才不斷豐富社會(huì)環(huán)境1292、國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)(1)物業(yè)資產(chǎn)管理漸130第四章國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例23第四章國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例SomeDifferencesbetweenChina&MatureMarkets【成熟與中國(guó)市場(chǎng)之間的區(qū)別】【租金管理】FUNDWANAGEMENTHold/SellAnalysis&Decisions（保留/賣(mài)出分析及決定）FundDistributiongs&Investor（資金發(fā)行及投資者報(bào)告）【資產(chǎn)管理】ASSETMANAGEMENT3to10yearCash-flowForecasting（三到十年的現(xiàn)金流入預(yù)測(cè)）Consistency/BestPracticeacrossportfolio（一貫性/資產(chǎn)管理最佳方法）EntityAccounting&FinancialConsolidation（公司財(cái)會(huì)計(jì)及報(bào)告）【租賃管理】TENANCYMANAGEMENTTenantRetentionStrategies（租戶(hù)挽留戰(zhàn)略）LeaseRenewalNegotiation（續(xù)約談判）LeaseAdministration&RentConsolidation（租約管理及租金收取）【物業(yè)管理】PROPERTYMANAGEMENTAnnualBudgeting&VarianceReporting（每年開(kāi)支預(yù)算及變化報(bào)告）AccountsReceivable&Payable（應(yīng)收付款項(xiàng)）Repairs&Maintenance（修理及維護(hù)）131SomeDifferencesbetweenChina模式：物業(yè)購(gòu)置及進(jìn)入分析物業(yè)管理租賃管理前期物業(yè)管理涵義：保潔、保安、綠植服務(wù)、設(shè)備設(shè)施銀行、財(cái)務(wù)管理增值管理（項(xiàng)目及建筑物）物業(yè)處置推出包括租約管理，租約續(xù)訂，維護(hù)保養(yǎng)，處理租戶(hù)投訴并解答相關(guān)問(wèn)題，租約終止及租約提前終止，安排人住和退租，押金收取及退還，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。現(xiàn)金流和租金，應(yīng)該編制預(yù)算，并由相應(yīng)的執(zhí)行，收取租金和其他的管理費(fèi)用，繳納保險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)，然后就是幫助業(yè)主完稅。如何將整棟樓或整層樓有一個(gè)整體的規(guī)劃，進(jìn)而提升租金水平和收入；對(duì)管理項(xiàng)目的建筑和設(shè)備設(shè)施的壽命進(jìn)行預(yù)測(cè)；接受委托兩年或者三