商業(yè)房地產(chǎn)基本知識

房地產(chǎn)基本知識（含客戶購房見識1、什么是房地產(chǎn)一級市場？2、什么是房地產(chǎn)二級市場？3、什么是房地產(chǎn)三級市場？4、什么是商品房？的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報計劃主管部門列入正式項目計劃，5、什么是單位房答：單位房（或系統(tǒng)房是屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有6、什么是使用權(quán)房？答：房屋只有使用權(quán)，沒有，俗稱使用權(quán)房。嚴格來說，所謂使用權(quán)只7、什么是安居房？居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括50%小區(qū)級非經(jīng)營性公建配套費息和稅金構(gòu)成。8以上水平面積計算，二層及二層以上按外墻水平面積計算。層高超過2.2米的室、半室、車庫、倉庫、商店、指揮部等及相應(yīng)出的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）的水平面積計算。用深基礎(chǔ)做層加以利用，層高超過2.2米的，按層的水平面積坡地建筑利用吊腳做層加以利用且層高超過2.2米，按圍護結(jié)構(gòu)水電梯井、提物井、道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）2.2米的，按其墻水平面積計算建筑面積與建筑物連接的有柱雨篷按柱水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)水平突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)水平面積計算建筑面積兩個建筑物間有頂蓋的通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。1.8（多層按多層計算原始設(shè)計為假層（含頂層閣）1.8突出的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等2.2構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、人沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂，舞臺及懸掛幕布、布景的天橋、挑臺層高小于2.2米的室、半室深基礎(chǔ)層、坡地建筑物吊腳架房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得或改變其原始設(shè)計的使用功能。商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所的套A、套（單元）a、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、bcB、套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的或承重墻體，有共用墻和非共內(nèi)裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。C、陽臺建筑面積a、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積b、挑陽臺（底陽臺）c、凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）d、半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部A、電梯井、樓梯、道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、設(shè)備、值班室等。B、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）C、公用建筑面積分攤系數(shù)11答：在期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內(nèi)凈面積。因此消費者12答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地利人通過、贈與或者其他合法的方式將其所有(1)以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地屬隨因企業(yè)兼并或者合并，房地屬隨之轉(zhuǎn)移的法律、、規(guī)章的其他方式商品房預(yù)售和銷售、存量房屋是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的，轉(zhuǎn)13、房地 合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容答：房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的或名稱、住所土地所性質(zhì)14，答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權(quán)益，由證；對不符合預(yù)售條件的，作出預(yù)售的決定。經(jīng)審核準予預(yù)售的商品房，預(yù)售證簽發(fā)的日期為準予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售證預(yù)售商品房的作出了較為嚴格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，，15損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和行為16付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照銀行公布的同期存款利率計人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照銀行公布的同期存款利17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，應(yīng)承擔(dān)18辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第造成的損19情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分分別處理：的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計的，預(yù)購人解除預(yù)售合同，20答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保2321完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等，保證 活22有否重大（如即將開發(fā)某地，或已限制某種的開發(fā)有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、著名大商店等超前的設(shè)計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等漂亮（或標(biāo)志性）良好（出色）合理的房型面積和總價（便于出租或轉(zhuǎn)手23外出（上、下班）老人則要考慮醫(yī)療、設(shè)施是否便利周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等是否有與人文習(xí)慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等24、住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點建筑容積率，往高空發(fā)展?；A(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固，但成本也高。配有電梯，人們進出較為便利。建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。一般為一層多戶2526、付款和分期付款各有什么利弊答：購房者在購房時可選擇房款的支付方式有付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者付清全部的房款。付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價。但對購房者來說，動用數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑的購房者外，匱乏的消費者采用這一種付款方式較大。同時該付款方式對于購置期房來說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險較大。分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右根據(jù)雙方約解付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時款相對于付款，房價上肯定是沒有了折扣。27、一般分期付款和銀行信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的。銀行購房，是指購房者利用銀行的付清房款，而把取得的房屋質(zhì)押給銀行，然后再向銀行分期償還及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有，還有銀行。存在著購房者與售房者的關(guān)系，購保關(guān)系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行，減輕了付房款的壓同時將購房者不履行支付房款的風(fēng)險轉(zhuǎn)了銀行。28、怎樣利用個人住房公積金和個人住房商業(yè)性答：只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金的有關(guān)規(guī)定申請公積金。公積金是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種形式，利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個人交繳額度計算，為充分利用的公積金，購房者還能70%。對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金不夠的購者，還可以利用個人住房商業(yè)性。雖然個人住房商業(yè)性的利率要比公積金利率略高，但對目前另有它用或流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的以利用個人住房商業(yè)性更好一些或更大一些的住房。因為的利29、現(xiàn)房好還是期房好答：當(dāng)購房者對房地產(chǎn)市場進行了全面研究，準備實施自己的購房行為時，著現(xiàn)房還是買期房的選擇。實地，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地的結(jié)果與房地產(chǎn)、售樓書上的介紹進行對照比較。由為房屋是否會延期交付、質(zhì)量有無保證等問題擔(dān)心，可避免期房可能帶房者對該物業(yè)的、的性質(zhì)也比較方便?，F(xiàn)房如果要也較大，往往要求付款。同時，如果發(fā)展商設(shè)計沒有前瞻性的話，房期房就是購房者尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。期房最大的好避地產(chǎn)價格上漲所帶來的風(fēng)險。但期房與現(xiàn)房相比較，購房者總之，是現(xiàn)房還是期房，要由購房者根據(jù)自己的實力、購房需30分鐘；看看上班時間線路擠不擠；孩子上學(xué)要過幾條馬路；年青人看看有沒有、體育場所；老人看看有沒有醫(yī)院；子看看有沒有美容另附：港臺流行的“看房（睇樓）第四招：不看看墻角，因為墻角是重量支撐點，是否有裂痕、水跡；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是；31展商，或受發(fā)展商全權(quán)委托的中介、商。由于前幾年房地產(chǎn)參、聯(lián)建行為很多，一個項目多家投資，如不確認是項目發(fā)展商，今后在問題上較容易出現(xiàn)糾紛；其次，驗看商品房預(yù)售證，因為商品房預(yù)售證是政《建設(shè)工程規(guī)劃證》和《建設(shè)工程施工證》后工程建設(shè)總投資已超25%或施工進度超過地面±032談時要多提（可以事先準備提問內(nèi)容售樓人員回答確或比較含糊時，加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較。所以購房者在洽談時要盡量“沉默是金“，讓售樓人員多、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的，就可以最理想的價格流行的銷售技巧中“漲價”成了促使客戶盡快成交的。第一我們要看一而在談判中不斷讓步。其實“顧客是上帝要確立心理上的優(yōu)勢，不怕住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水；使用水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理一時無法納入的，要具有市主管部門同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保、水利居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建站點，開通線路。暫未建成的居住小區(qū)與、地鐵站點距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達、地鐵站點。住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用證。34教育設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建托兒所、、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施建成住宅15萬平方米，必須配有托兒所、各一所。建成住宅30萬平35外涂料、屋面防水材料、防盜門等因設(shè)計或施工選定的生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品外支模（圍梁、構(gòu)造柱等）挑木穿墻洞后補處滲水問題外抹灰起殼裂縫引起滲水問題陽臺里口外滲水問題固定落水管的管卡腳處滲漏問題地面空鼓（起殼）3637年后顯露質(zhì)量問題，經(jīng)有關(guān)部門技術(shù)鑒定后，凡屬建設(shè)當(dāng)時有關(guān)規(guī)定進只有知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。成為一個優(yōu)秀的銷售人員，必須嚴格要求自己，以達到銷售的深度和廣度。銷售2012828 1、房地產(chǎn)概念：房地產(chǎn)是（房屋財產(chǎn)）和地產(chǎn)（土地財產(chǎn)）的總稱，它2、面積：房地產(chǎn)中最重要的要素即面積概念，面積可分為建筑面積和①外墻建筑面積是建筑的一邊外到另一邊外的面 內(nèi)墻建筑面積是建筑內(nèi)到內(nèi)的凈面積③中心線建筑面積是一堵墻的中心線到另一堵墻中心線的建筑面積一般出現(xiàn)在建筑的施工及商品房的中注：在一般情況下，外墻建筑面積〉中心線面積〉內(nèi)RT0.5～1.1時可建造花園別墅RT1.3～1.7時可建造新村住宅RT2.0～3.1時可建造公寓住宅RT3.5～4.5時可建造辦公用房RT4.7～6.0占地面積：4020綠化率：道路率得房率50米長，4020005.0，建筑占地率為40%，控高為35米，問此地塊上的建筑層數(shù)？解：建筑總面積==50×40×5.0=10,000.00建筑占地面積==50×40×40%=800建筑層數(shù)==10,000÷800=12.5952.835米÷2.8米=12.512●什么是建筑面積●什么是使用面積●什么是公用面積●什么是套內(nèi)面積●什么是居住面積積的總和。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過6平方米時，可按其面●什么是住宅的三住宅的三是指住宅的寬度、長度和高度，在建筑學(xué)上分別●什么是框架結(jié)構(gòu)住宅●什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅●什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅間分割較自由。目前，住宅大都采用這種結(jié)構(gòu)，但這種住宅結(jié)構(gòu)●什么是公寓式住宅宅一般建在大城市，大多數(shù)是大樓，標(biāo)準較高，每一層內(nèi)由若干●什么是花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準，一般為高收入者購買?！袷裁词擒S層●什么是復(fù)式●什么是錯層錯層和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?！袷裁词蔷鶅r將各套房的相加之后的和數(shù)除以房屋建筑面積的和數(shù)，●什么是基價●什么是起步價物業(yè)各樓層中的格，即是起步價。多層物業(yè)，一般以底樓或頂樓的銷售價為起步價；物業(yè)，以二層的銷售價為起●什么是買斷價買斷價是指買方與賣方商定的定價。買斷價屬銷售合同中的價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此●什么是房屋基本造價房屋基本造價是指房屋建造成本，包含六個方面多購房者關(guān)注的焦點。那么，商品房的面積到底是怎么算出來的呢購房者需要細細了解。在住宅建筑中，需要計算建筑面積的范圍和方法是：層數(shù)計入總建筑面積。建筑物內(nèi)的技術(shù)層（供放置管道設(shè)備和修理養(yǎng)護）2.2100%沒有柱子、走廊、雨篷，按其投影面積50%計算建筑面積。（1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的室和半室（2）突出房屋的構(gòu)件、（3）房屋之間無上蓋的通廊（4）房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池（5）建（6（7）利用引橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋（8）活動房屋、臨時房屋（9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池，人（10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。住宅套內(nèi)使用面積的概念是每