抵押貸款的運作講解

房地產(chǎn)金融

（第二版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第三章抵押貸款的運作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過程中各參與者的權(quán)利和義務、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、過程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實際上是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設房屋全部投資為杠桿的總長，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點定義為支點，在目前我國貸款比率為70%的情況下，支點處在整個杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購房者的力。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理當杠桿處于平衡狀態(tài)時，杠桿平衡時，應滿足下列條件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材總投資：100RMEiY第一節(jié)杠桿原理例題1：

假設一房屋價值10萬元，年凈營業(yè)收益為1.2萬元，則資產(chǎn)總收益率為12%。如果購買該房屋可以取得75%的銀行貸款，且利率為10%，每年應還貸款利息為0.75萬元；購房人首付款2.5萬元，則每年購房者凈營業(yè)收益為12000-7500=4500元。購房人投資的收益率可寫成：權(quán)益收益率=投資者凈營業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/2500=18%房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理

投資者自有資金收益率為18%，高于資產(chǎn)總收益率12%。上面的杠桿原理公式可寫成：

12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以寫成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%

總資產(chǎn)→1.00不同投資收益率12.0%資產(chǎn)收益率

資產(chǎn)收益率通過以上計算可以看出資產(chǎn)總收益率是借貸資金、自有資金收益依其占資產(chǎn)份額的加權(quán)平均值。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理二、杠桿作用的形式

假設有一房屋以12.5萬元售出，兩年后又以15.68萬元轉(zhuǎn)讓，經(jīng)按前面所講的內(nèi)部收益率公式計算這一投資的內(nèi)部收益率為12%。假設可以按10%、12%和14%三種利率依80%的貸款比率取得抵押貸款，借款額為10萬元，則借貸對權(quán)益收益率的影響如下表（表3-1）。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理不同借款利率對權(quán)益收益率的影響房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠桿原理（一）杠桿正作用

杠桿正作用說明借款可以增加權(quán)益收益率，因為借貸資金的利息小于資產(chǎn)收益率，因而使自有資金收益率提高。貸款方案A就是如此。

房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)杠杠桿原理（二）中性杠杠桿作用借貸利率等同同于資產(chǎn)收益益率，借貸資資金對資產(chǎn)收收益率和權(quán)益益收益率都沒沒有影響，保保持為中性。。這就形成了了杠桿的中性作作用，它是以借貸貸利率等于資資產(chǎn)收益率為為條件的。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第一節(jié)杠杠桿原理（三）杠桿的的負作用杠桿的負作用是指借貸資金金的利息比資資產(chǎn)收益率高高，資金的借借貸不僅不會會增加資產(chǎn)收收益，因利息息高反而會使使收益降低。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還用戶從銀行取取得一定期限限的抵押貸款款后，就應按按照抵押貸款款合同規(guī)定的的時間、還款款額和還款方方式還款。一一般情況下，，還款是按照照分攤方式，，就是將借款款期分成若干干等同的期段段（如年或月月），每一期期段都償還相相同數(shù)額的款款項。一般是是按月償還，，將本金、利利息分攤到每每個月還款。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還一、月還款額額月還款額通俗地也稱為為月供，是指指每月應還銀銀行的本息和和。（一）本息均均還法本息均還法是將本金和利利息平均攤分分到每個月中中的還款方法法。每月的還還款數(shù)量是相相同的，在等等額的還款中中，每個月都都含有相同的的本金和利息息。每月分攤攤的利息和本本金數(shù)可按下下列公式計算算：每月攤還本金金=M/n=貸款額貸款/月數(shù)每月攤還利息息=(n＋1)·M·i/2n每月還款額=每月攤還本金金＋每月攤還還利息房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還（二）先息后后本法先息后本法是是嚴格按照貸貸款資金的實實際占用時間間計算其利息息，每一次還還款后本金降降低，下一期期還款中的應應計利息為剩剩余本金（貸貸款余額）的的利息。每月月還款額則是是采用等比數(shù)數(shù)列求和的原原理推導出來來的。每月的的還款額是相相同的，但隨隨著還款期限限的延長，每每月還款額中中本金所占比比重增加，利利息所占比重重減少，很好好地說明了借借貸資金的時時間價值。先先息后本法月月還款額計算算公式為：月還款額=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕其中M為貸款款額；i為月月利息，是年年利率的1/12；n為為貸款月數(shù)。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還比較兩種方法法可以看出有有以下差別：：（1）二者的還款款額不同（2）每月還款額額中本金、利利息所占比例例不同（3）兩種還款方方式中的利息息總額不同（4）在發(fā)生提前前還款情況下下剩余本金不不同房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還二、月本利利和因子表在西方國家，，銀行還編制制不同利率條條件下的月本本利和因子表表，以幫助貸貸款人計算還還款額、剩余余本金等。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還三、償還清單單（一）基本概概念抵押人每月或或每年還款數(shù)數(shù)額取決于貸貸款額、利率率、手續(xù)費及及攤還方式。。1.本金（principle）：本金是抵押人所欠欠銀行債務的的總額，它是是抵押人從放放款機構(gòu)借貸貸的總額，是是其總投資的的一部分，其其初始值等于于按貸款比率率計算的價值值量。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還2.手續(xù)費（costofadministration）：手續(xù)費是放款人對貸貸款附加征收收的一種費用用，一般為貸貸款額的1%～3%，它是在放款款時征收的，，可以加到本本金中。3.貸款期限：一一般以年計算算，是放款日日到最后還款款日（也稱到到期日或終結(jié)結(jié)日）的時間間間隔。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材第二節(jié)抵抵押貸款的償償還4.分攤系系數(shù)：：一般般貸款款都要要求在在貸款款期限限內(nèi)按按照一一定的的期段段（一一般為為1個月））償還還一定定的本本金，，即將將所有有本金金分攤攤到整整個期期限進進行還還款，，這個個過程程為攤攤還（（amortization）。以以上每每一期期段攤攤還的的本金金數(shù)額額占本本金的的百分分數(shù)被被稱為為分攤攤系數(shù)數(shù)，可可記作作K。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還例題2：假設設貸款款10萬元，，利率率為10%，期限限為30年（二））償還還清單單的計計算1.剩余本本金貸款剩剩余本本金數(shù)數(shù)額應應等于于今后后還款款額的的貼現(xiàn)現(xiàn)值。。假設例例2中，貸貸款已已按規(guī)規(guī)定還還款5年，則則剩余余本金金就是是未償償還期期限月月還款款額的的貼現(xiàn)現(xiàn)值。。已還還款5年，還還有25年即300個月沒沒有還還款。。這時時300個月1元錢的的現(xiàn)值值，即即月本本利和和因子子（或或月累累積現(xiàn)現(xiàn)值））為110.47，則剩剩余本本金計計算如如下：：剩余本本金=月還款款額×月本利利和因因子=877.57×110.047=96574(元)也就是是經(jīng)過過5年還款款后，，10萬元貸貸款的的剩余余本金金為96574元，5年總計計償還還本金金3426元。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還2.年付利利息數(shù)數(shù)額在付完完4年款項項后，，第5年開始始時的的貸款款余額額即為為第4年的剩剩余本本金，，付4年款后后剩余余26年，26年的月月本利利和因因子為為110.99，即：：第4年后的的剩余余本金金：877.57××110.99=97402元第5年后的的剩余余本金金為96574元即1年后，，還款款貸款款本金金減少少了97402-96574=828元而一年年的還還款總總額為為877.57××12=10531元其中還還利息息為10531－828=9703元即第5年的總總還款款額中中利息息為9703元，占占很大大比重重。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還3.償還清清單按照上上述方方法我我們可可以計計算出出任何何一年年的償償還本本金和和利息息多少少、剩剩余本本金情情況。。我們們也可可以利利用計計算機機進行行處理理，如如輸入入期限限、月月利率率、貸貸款額額后就就可計計算出出月還還款額額，每每年還還款中中還本本付息息數(shù)額額，累累計還還本和和剩余余本金金情況況，它它們構(gòu)構(gòu)成了了償還還清單單。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還四、抵抵押貸貸款的的幾個個指標標（一））有效效利率率在選擇擇抵押押貸款款時，，抵押押人總總是選選擇有有效利利率較較低的的貸款款方式式，一一方面面可以以減少少貸款款成本本，另另一方方面可可以提提高自自有資資金的的收益益率，，使金金融工工具起起到正正的杠杠桿作作用，，盡量量避免免中性性和負負的杠杠桿作作用。。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還（二））貸款款比率率貸款比比率是是貸款款額占占總投投資(或房屋屋價格格)的比率率，也也稱為為貸價價比（（ratioofmortgagetovalue）。貸款比比率可可以說說明杠杠桿作作用的的大小小，自自有資資金（（equity）所占占比例例的倒倒數(shù)就就是杠杠桿因因子，，用公公式表表示為為：L=1/（1－m）。這這里假假設m為貸款款比率率，1為總投投資量量（即即房屋屋價格格），，則自自有資資金E=1－m。在“杠杠桿原原理””一節(jié)節(jié)中曾曾講過過：R=（M×i）＋（（E×Y）。因因為為M＋E=1，所以以E=1－M房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還杠桿因因子同同貸款款比率率的關關系房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材51015205060708090100貸款比比率（（%））杠桿因因子杠桿因因子同同貸款款比率率關系系圖（（圖3-2）0第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還（1）在杠杠桿作作用為為正時時（D＞0），杠杠桿因因子越越大，，則自自有資資金收收益率率提高高越多多。（2）在杠杠桿作作用為為中性性時（（D=0），杠杠桿因因子對對自有有資金金收益益率無無影響響，貸貸款不不起作作用，，自有有資金金收益益率等等于資資產(chǎn)收收益率率又等等于貸貸款利利息。。（3）在杠杠桿作作用為為副時時（D＜0），貸貸款給給自有有資金金帶來來負擔擔，杠杠桿作作用越越大，，則自自有資資金收收益率率降低低幅度度越大大。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第二節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的償償還（三））還貸貸常數(shù)數(shù)還貸常常數(shù)是是年還還款額額同總總貸款款額的的比值值。例如例例2中，月月還款款額為為877.57元，則則年還還款額額（包包括本本息））為877.57××12=10530.84元，還還貸常常數(shù)為為10530.84/100000=0.1053。還貸常常數(shù)隨隨貸款款期限限和貸貸款利利率而而變，，一般般在貸貸款利利率一一定時時，貸貸款期期限越越長，，還貸貸常數(shù)數(shù)就越越低；；在期期限一一定時時，貸貸款利利息越越高，，則還還貸常常數(shù)就就越高高。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第三節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的運運作過過程一、抵抵押貸貸款的的參與與人（一））參與與人抵押貸貸款購購房活活動中中的核核心參參與人人為購購房人人和銀銀行。。前者是是借款款人，，這里里稱為為抵押押人；；后者者為放放款人人，也也稱為為抵押押權(quán)人人。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材第三節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的運運作過過程二、抵抵押貸貸款的的運作作過程程房地產(chǎn)產(chǎn)金融融（第第二版版）21世紀紀房地地產(chǎn)系系列教教材借款人人債務人人抵押人人購房者者拍賣放款人人債權(quán)人人抵押權(quán)權(quán)人銀行還本付付息債權(quán)注銷抵抵押登登記售價低低于債債務部部分違約貸款資資金（相當當與債債務部部分））售價購房合合同及及房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證抵抵押登登記售價高高出債債務部部分圖3-4抵抵押押貸款款運行行過程程第三節(jié)節(jié)抵抵押押貸款款的運運作過過程三、再再抵押押（一））概念念抵押貸款款關系成成立時，，抵押人人和抵押押權(quán)人在在房產(chǎn)價價值中所所占份額額為30：70。隨著還還款年數(shù)數(shù)的增加加，未償償還本金金降低，，抵押人人擁有房房產(chǎn)價值值份額比比重增加加，為了了減少還還款利息息或從房房屋中抽抽提更多多資金投投資其他他領域，，抵押人人可以將將已抵押押房屋再再次向原原銀行或或其他銀銀行申請請再抵押押的行為為。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第三節(jié)抵抵押押貸款的的運作過過程抵押人進進行二次次抵押的的原因可可歸納為為以下三三個方面面：（1）對于固固定利率率抵押貸貸款在利利率趨低低的情況況下，再再抵押可可以取得得低利率率貸款，，以減少少貸款成成本，減減少月還還款額。。（2）增加貸貸款量，，特別是是經(jīng)過一一定時期期的還款款，抵押押人占房房屋價值值的大部部分份額額，由于于房屋抵抵押無法法進行處處置，使使很多資資金都沉沉淀于房房屋這種種不動產(chǎn)產(chǎn)，影響響新的投投資。（3）改善貸貸款狀況況，如由由原來的的變率抵抵押貸款款變?yōu)楣坦潭ɡ事实盅嘿J貸款，以以提高心心理的和和實際的的安全性性。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第三節(jié)抵抵押押貸款的的運作過過程（二）再再抵押的的運行為了取得得再抵押押，借款款人應首首先清償償原抵押押債務，，并愿支支付一定定的期前前清償罰罰費、申申請費。。為減少損損失，抵抵押權(quán)人人對提前前清償設設定一些些限制措措施，并并給予一一定的罰罰費。為了減少少各種罰罰費，抵抵押一般般首先向向原銀行行申請二二次抵押押。如果是向向其他銀銀行申請請再抵押押，在違違約賠償償時，就就產(chǎn)生了了第一、、第二順順位抵押押權(quán)人，，原抵押押權(quán)人為為第一順順位抵押押權(quán)人，，新抵押押銀行為為第二順順位抵押押權(quán)人。。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第四節(jié)抵抵押押房屋的的使用和和管理一、抵押押房屋的的使用管管理房屋抵押押可以分分為購買買房屋的的抵押和和作為擔擔保的抵抵押。（一）抵抵押房屋屋的使用用管理（二）抵抵押房屋屋的出租租、轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第四節(jié)抵抵押押房屋的的使用和和管理二、違約約后抵押押房屋的的處理（一）違違約在以下幾幾種情況況下，借借款人才才處于違違約地位位：（1）貸款合合同到期期（含展展期），，借款人人未依約約償還貸貸款本息息。（2）借款人人在貸款款合同終終止前就就已宣告告解散或或破產(chǎn)。。（3）借款人人未按土土地出讓讓合同規(guī)規(guī)定的建建設要求求完成有有關建設設項目。。（4）當借款款人在生生產(chǎn)經(jīng)營營、財務務或其他他事項方方面發(fā)生生重大事事件，可可能會影影響貸款款人利益益情況時時。在以以上情況況發(fā)生時時，貸款款人為了了自身資資金的安安全，有有權(quán)要求求對抵押押房屋進進行處理理。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第四節(jié)抵抵押押房屋的的使用和和管理（二）處處理貸款人對對抵押房房屋進行行處理時時，應按按照下列列程序進進行：（1）發(fā)現(xiàn)借借款人違違約后，，貸款人人要事先先通知借借款人，，如借款款人仍不不能給出出有說服服力的解解釋，貸貸款人才才可能采采取下一一步措施施。（2）貸款人人可要求求司法機機關并通通過一些些拍賣行行強迫拍拍賣抵押押房屋。。（3）貸款人人是拍賣賣房屋的的第一受受益人，，如拍賣賣收入不不足償還還貸款本本息時，，貸款人人有權(quán)向向借款人人另行追追索；如如果償還還貸款本本息和有有關費用用之后有有剩余，，所余金金額退還還借款人人。（4）對拍賣賣價格，，借款人人如認為為偏低，，可以提提出理由由阻止拍拍賣。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第五節(jié)利利率率變化對對還款額額的影響響一、等額額還款固定利率率抵押貸貸款要求求每月還還款額相相同，因因此也被被稱為等等額還款款或等額額償還。。在每月還還款額中中，一部部分為利利息，另另一部分分為本金金。隨著著還款期期限的增增加，所所欠款項項越來越越少，所所以每月月還款額額中利息息所占份份額越來來越少，，而本金金數(shù)額越越來越大大。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第五節(jié)利利率率變化對對還款額額的影響響二、貸款款期限與與月還款款額月還款額額取決于于貸款利利率和期期限，二二者的變變化影響響著月還還款額。。如借貸1元錢所需需要的月月還款額額越低（（即期限限越長）），則借借款人所所能借貸貸的資金金就越大大，因為為對于一一給定數(shù)數(shù)額的貸貸款，如如還款額額低，達達到貸款款標準的的家庭增增多，很很多收入入較低的的家庭也也能達到到貸款標標準。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第五節(jié)利利率率變化對對還款額額的影響響三、利率率調(diào)整后后還款數(shù)數(shù)額的計計算利率的調(diào)調(diào)整使貸貸款的月月還款額額發(fā)生變變化。（一）本本息均還還法設客戶還還款n1個月后，，貸款月月利率由由r變?yōu)閞′，利率變變動后剩剩余本金金計算公公式為：：P′=P－n1m=(n－n1)P/n其中m為每期段段還本數(shù)數(shù)；P′為剩余本本金；P為本金；；n為還款月月數(shù)。房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第五節(jié)利利率率變化對對還款額額的影響響銀行一般般可以采采取兩種種處理方方法：1.固定還款款期限，，改變還還款量由于還款款期保持持不變?yōu)闉閚月，則剩剩余期限限n′=n－n1個月，將將P′、n′代入公式式，利率率變動后后，每月償還還本金：：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不不變）每月應還還利息：：N′=2(n′′+1)·P′′·r′′/2n′=（n-n1+1）P·r′′/n月還款額額：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地產(chǎn)金金融（第第二版））21世紀房房地產(chǎn)系系列教材材第五節(jié)利利率變化化對還款額額的影響2.固定月還款款額，還款款期限變化化由于每月還還款額不變變，所以m′+n′′=m+n則P′/n′′+(2n′+1)·P′′·r′′/2n′′=P/n+(2n+1)·P·r/2n則n′=n(2P′′+P′··r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′′」=(n－n1)·(r′′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第五節(jié)利利率變化化對還款額額的影響（二）先息息后本法經(jīng)過一定期期限的還款款，在期前前還款時客客戶共還本金數(shù)數(shù)為：剩余本金：：房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第五節(jié)利利率變化化對還款額額的影響若利率發(fā)生生波動，銀銀行可以采采取兩種處處理方法。。1.期限固定，，還款額變變化由于還款期期限保持不不變，剩余余期限n′=n-n1則變化后的的月還款額額：房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第五節(jié)利利率變化化對還款額額的影響2.還款額固定定，期限變變化由于月還款款額不變，，則m′=m則則則房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第六節(jié)期期前還款款的處理一、基本概概念期前還款就就是借款人人出于自身身利益在貸貸款未到期期前不履行行合同，提提前還款的的行為。定期抵押貸貸款不允許許期前還款款，活期抵抵押貸款可可以進行期期前還款。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第六節(jié)期期前還款款的處理二、期前還還款的罰則則期前還款造造成了放款款人的損失失：（1）破壞了放放款人的貸貸款組合安安排，使放放款人處在在不利地位位。（2）從清償?shù)降椒趴钊酥刂匦抡业叫滦碌慕杩钊巳?，需要一一定的時間間，這段時時間資金的的閑置造成成放款人的的利息損失失。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第六節(jié)期期前還款款的處理（3）期前還款款多發(fā)生在在市場利率率降低的時時期，借款款人為了取取得較低利利率的借款款，減少還還款額，就就采用了期期前還款措措施；由于于新貸款利利率較低，，使抵押權(quán)權(quán)人又有一一些利息損損失。所以以，在出現(xiàn)現(xiàn)期前還款款時，抵押押權(quán)人一般般要求抵押押人多付6個月的利息息，或多付付剩余本金金的1%～5%，作為對期期前還款的的懲罰。期前還款罰罰則都應在在合同中預預先作出說說明。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第六節(jié)期期前還款款的處理三、期前還還款的處理理在進行期前前還款的處處理時，可可以采用兩兩種方法：：一種是根據(jù)據(jù)還款清單單，查找貸貸款的剩余余本金等等，再加上上罰費就是是借款人所所欠債務。。一種是用計計算的方法法求得剩余余本金。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型一、變率抵抵押貸款變率抵押貸貸款是指在合同同中規(guī)定的的利率可以以季節(jié)性地地浮動，這這種浮動幅幅度是按事事先預定的的市場指標標或雙方重重新協(xié)商而而確定的。。一方面，變變率抵押貸貸款的月還還款額較低低，能吸引引更多的客客戶；另一一方面，這這種抵押貸貸款的利率率在市場利利率變化較較大的情況況下，償還還額有增加加的可能性性，所以說說它又具有有一定的風風險。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（一）變率率抵押貸款款的類型1.償還額的變變化2.償還期的變變化3.完全可變抵抵押貸款4.前期變率后后期固定貸貸款房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（二）變率率抵押貸款款的運作1.變化指數(shù)：：變化指數(shù)數(shù)是指名義義利率的變變化，它是是按按照特定指指數(shù)的升高高或降低而而變化的。。2.初始利率和和利率變幅幅：初始利利率是抵押押貸款成立立后借款人人所應付的的利率。調(diào)調(diào)整后的利利率為初始始利率同利利率變幅之之和。3.允許最大變變化量：是是指一次調(diào)調(diào)整所允許許的最大調(diào)調(diào)整幅度。。4.允許變化量量：主要規(guī)規(guī)定允許每每年調(diào)整的的最大百分分數(shù)，有的的合同中還還規(guī)定了調(diào)調(diào)整的最小小時間間隔隔以及調(diào)整整所依據(jù)的的指標。5.期前清償。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（三）前期期變率抵押押貸款還款額的固固定性，有有利于借款款人對還款款作出好的的安排，多多數(shù)用戶對對固定利率率貸款比較較感興趣。。在變率抵抵押貸款合合同中，一一般都有借借款人可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為定率貸貸款權(quán)利的的條款。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變后的利利率可參參照當前市市場上固定定利率抵押押貸款的平平均水平。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（四）滾動動抵押貸款款這種貸款在在加拿大較較流行，因因而也稱為為加拿大式式抵押貸款款。在一定長時時間內(nèi)，將將整個借款款期限分成成多個（一一般4～5個）時段。。每一時段段，放款人人、借款人人都要協(xié)商商有關利率率、還款等等事宜，如如果能達成成協(xié)議，雙雙方重新簽簽訂下一輪輪抵押合同同。所以，，這種抵押押貸款關系系像滾雪球球一樣從從一個時段段發(fā)展到另另一時段。。如果雙方方不能達成成協(xié)議，抵抵押人可以以去其他銀銀行進行二二次抵押。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（五）變率率抵押貸款款的優(yōu)缺點點1.變率抵押貸貸款的優(yōu)點點：（1）因利率可可變，所以以其初始利利率較固定定利率貸款款的利率要要低，可以以吸引更多多的客戶。。（2）因利率低低、還款額額低，所以以達到貸款款標準的客客戶多，有有利于銀行行在貸款時時做更全面面的評價，，選擇性更更大。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（3）利率變動動，還款額額數(shù)量變化化，可避免免固定利率率持續(xù)高還還款額的壓壓力，減少少違約現(xiàn)象象。（4）在高利率率時取得的的貸款，隨隨著市場利利率的降低低還款額減減少，不會會出現(xiàn)市場場利率低而而貸款利率率高對抵押押人不利的的情況，迫迫使抵押人人違約或進進行二次抵抵押、再抵抵押。（5）由于利率率隨市場而而變，不會會造成銀行行利率風險險，所以沒沒有期前清清償罰金。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型2.變率抵押貸貸款的缺點點：（1）由于利率率是波動的的，雖然初初始利率低低，但未來來有升高的的可能性，，使借款人人利率風險險加大。。（2）利率變化化過大、過過頻會引起起還款額大大幅度上升升，導致借借款人還款款困難，使使貸款拖欠欠或成為為壞賬的可可能性加大大。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（3）較低的初初始利率可可能會很快快上升，借借款人由低低利率而形形成的還款款額低可能能會迅速消消失。（4）還款額過過大的波動動造成借款款人心理的的不穩(wěn)定，，很多借款款人不希望望還款額變變化過大。。（5）利率每次次變動都要要雙方協(xié)商商，所以雙雙方常對怎怎樣分攤利利率風險爭爭論不休，，討價還價價，成本升升高。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型二、低月還還款額抵押押貸款（一）漸增增還款抵押押貸款在抵押的前前幾年，月月還款額可可逐年增加加，其利率率既可以是是固定的，，又可以是是變動的。。在美國這是是一種被廣廣泛接受的的抵押貸款款方式。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（二）依價變率抵抵押貸款在市場出現(xiàn)現(xiàn)通貨膨脹脹時，市場場物價指數(shù)數(shù)升高，依依價變率抵抵押貸款的的本金也按按同樣的比比例上升；；月還款額額升高，但但相對價值值保持不變變。每年的月還還款額按照照以下三個個因素進行行調(diào)整：（1）當年市場場利率（2）隨通貨膨膨脹率而變變化的抵押押本金（3）剩余期限限應分攤的的本金。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（三）增值值分成抵押押貸款通常投資人人利用銀行行借款投資資長期的房房地產(chǎn)，如如果貸款利利率是固定定的，那么么銀行就承承擔了這種種投資的利利率風險、、通貨膨脹脹風險。當當通貨膨脹脹出現(xiàn)時，，銀行利率率不能隨市市場利率而而提高，銀銀行面臨損損失風險較較大。為了克服這這種風險，，同時能參參與房屋增增值的分成成，銀行一一般將貸款款利率降到到市場平均均利率水平平以下，以以換取參與與房屋增值值分成的權(quán)權(quán)利。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（四）前期期低付抵押押貸款這種抵押貸貸款主要是是在早期降降低還款額額，以增加加房屋的吸吸引力。前期低付抵抵押貸款是是漸增還款款抵押貸款款中的特有有方式，具具有下列優(yōu)優(yōu)點：（1）對用戶來來講有討價價還價的余余地。（2）較低的初初始還款額額能吸引更更多用戶，，也使達到到還款標準準的用戶增增加。（3）在還款額額較低時，，房屋較容容易銷售，，可以降低低產(chǎn)權(quán)人長長期持有時時的管理費費用。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型三、其他抵抵押貸款方方式（一）快速速還款抵押押貸款同其他抵押押貸款方式式相反，不不是降低月月還款額，，而是提高高月還款額額，縮短還還款期。1.快速還款抵抵押貸款類類型（1）15年期抵押貸貸款（2）雙周付款款抵押貸款款（3）還款漸增增抵押貸款款房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型2.快速還款抵抵押貸款的的優(yōu)點（1）還款速度度加快，期期限縮短，，利率降低低。（2）不同期限限抵押貸款款的債務總總額差別很很大。（3）促進節(jié)約約和儲蓄。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型3.快速還款抵抵押貸款的的缺點（1）由于還款款額提高，，借款人用用在其他方方面的資金金減少，限限制了家庭庭消費或改改變了原來來的消費結(jié)結(jié)構(gòu)。（2）還款額的的提高，增增加了借款款拖欠的風風險。（3）因快速還還款的數(shù)額額較大，所所以達到還還款標準的的家庭減少少，限制了了一部分人人的參與。。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（4）在借款人人違約時，，借款的損損失要較標標準抵押貸貸款多，因因為15年期限的還還款速度要要快。（5）將大量資資金用于歸歸還貸款，，在房屋上上沉淀大量量資金，失失去了向其其他領域投投資的機會會，期限越越短這種損損失就越大大。（6）在快速還還款中，自自有資金增增長較快，，杠桿作用用下降也快快；同樣，，在通貨膨膨脹時，抵抵押貸款對對通貨膨脹脹的防范作作用也就減減弱。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（二）利用用自有資金金還款1.再抵押2.逆年金抵押押貸款這種抵押貸貸款的清償償一般有三三種方式：：（1）借款人去去世，用房房屋來清償償。（2）資產(chǎn)出售售時依房屋屋售價清償償。（3）一定期限限后，如評評估價升高高，雙方重重新協(xié)定付付款方式，，如達不成成一致意見見，則房屋屋被拍賣，，首先清償償銀行貸款款，剩余為為借款人所所得。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型3.終生養(yǎng)老金金抵押貸款款借款人可以以將房屋按按照相同方方式到保險險公司保險險，借款人人可以得到到保險公司司的終生養(yǎng)養(yǎng)老金。保保險公司每每月拿出一一定的資金金給抵押人人，同時扣扣除一定的的借款利息息。當房屋屋出售時，，售價首先先用以償還還保險公司司所支付的的養(yǎng)老金及及其利息。。如果抵押押人去世，，則養(yǎng)老金金停止發(fā)放放，房屋歸歸保險公司司所有。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型（三）優(yōu)缺缺點1.優(yōu)點這幾種抵押押貸款都是是在財產(chǎn)所所有人對財財產(chǎn)擁有多多數(shù)股金的的情況下出出現(xiàn)的。其其優(yōu)點：（1）可以使房房屋所有人人利用房屋屋取得資金金，進行消消費和其他他方面的投投資，提高高了資產(chǎn)的的流動性。。（2）利用房屋屋取得資金金，可能是是人們?nèi)〉玫觅Y金的最最后選擇。。（3）終生養(yǎng)老老金抵押貸貸款，在房房屋抵押后后，抵押人人在其有生生之年仍有有權(quán)利住在在已抵押的的房屋中，，既解決了了生活資金金又解決了了居住問題題。房地產(chǎn)金融融（第二版版）21世紀紀房地產(chǎn)系系列教材第七節(jié)其其他抵押押貸款類型型2.缺點這些抵押貸貸款的不足足主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下幾幾個方面：：（1）獲取這些些資金的成成本較高（（包括利息息和轉(zhuǎn)讓費費）。（2）借款人違約約風險加大，，在房屋升值值幅度小或貶貶值時更是如如此。（3）在利率較高高情況下，借借款人得到的的借款數(shù)較低低。（4）逆年金抵押押貸款的抵押押期限不明，，而終生養(yǎng)老老金抵押貸款款中轉(zhuǎn)讓和其其他中間費用用較高。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材關鍵術語抵押貸款杠杠桿原理理還款款方式貸貸款類型房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材復習思考題1.如何準確界定定貸款比率、、本金、攤還還、再抵押的的概念？2.請用圖示簡要要說明抵押貸貸款的運作過過程。3.簡述四種類型型的抵押貸款款。4.試分析利率變變化對不同抵抵押貸款類型型抵押權(quán)人利利益的影響。。房地產(chǎn)金融（（第二版）21世紀紀房地產(chǎn)系列列教材9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20224:03:29AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022