成本法培訓(xùn)課件

第六章成本法第六章成本法

成本法操作步驟2

成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對(duì)象和條件成本法的操作步驟

成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)概念成本法，簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新構(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格之差。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格。第1節(jié)成本法的基本原理概念第1節(jié)成本法的基本原理理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。①?gòu)馁u方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入；②從買方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。

由上可見(jiàn)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

理論依據(jù)：適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性不動(dòng)產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)

。適用對(duì)象和條件

現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)退的市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。溫馨提示現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直

應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個(gè)問(wèn)題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi)。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)值；供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在沒(méi)有人流的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無(wú)論是什么人來(lái)建造該商場(chǎng)客觀上都需要那么多成本，但該商場(chǎng)卻沒(méi)有那么高的價(jià)值。因此，在運(yùn)用成本法評(píng)估這類房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)調(diào)整。

成本法評(píng)估出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。溫馨提示應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本成本法的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料

；②測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；

③測(cè)算折舊；

④求取積算價(jià)格。成本法的操作步驟第2節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。

第2節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)

以“取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。以“取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然

土地取得成本

指取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：

(1)通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

(2)通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

(3)通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。土地取得成本征收集體土地下的土地取得成本

包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)

(1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用，一般由以下4項(xiàng)費(fèi)用組成：①土地補(bǔ)償費(fèi)，②安置補(bǔ)助費(fèi)，③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，④安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場(chǎng)法求取。

(2)相關(guān)稅費(fèi)，一般包括以下4項(xiàng)稅費(fèi)：①征地管理費(fèi)，②耕地占用稅，③耕地開(kāi)墾費(fèi)，④新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。這些稅費(fèi)一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。征收集體土地下的土地取得成本城市房屋拆遷下的土地取得成本包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)

(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，一般由以下5項(xiàng)費(fèi)用組成：①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，③搬遷補(bǔ)助費(fèi)，④安置補(bǔ)助費(fèi)，⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。這些費(fèi)用一般是采用市場(chǎng)法或根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。

(2)相關(guān)費(fèi)用，一般包括以下4項(xiàng)費(fèi)用：①房屋拆遷管理費(fèi)，②房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，③房屋拆遷估價(jià)費(fèi)，④房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)。這些費(fèi)用一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。城市房屋拆遷下的土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)買下的土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和應(yīng)當(dāng)由買方(在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)繳納的稅費(fèi)

(1)土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格，一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。

(2)買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。市場(chǎng)購(gòu)買下的土地取得成本開(kāi)發(fā)成本

是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：

(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；

(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

(5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等；

(6)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用

是指為組織和管理不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。銷售費(fèi)用

是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。管理費(fèi)用投資利息

投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計(jì)算利息。投資利息投資利息的計(jì)算（1）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息。（2）計(jì)息周期（3）計(jì)息期的長(zhǎng)短（4）計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利（5）利率的高低（6）名義利率和實(shí)際利率在復(fù)利計(jì)息下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(也稱為有效利率)的概念。假設(shè)名義年利率為r,一年中計(jì)息m次，則每次計(jì)息的利率為r/m,至n年末時(shí)，在名義利率下的本利和為：

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即：投資利息的計(jì)算例子

年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計(jì)息1次，按半年3%(6%÷2)的利率計(jì)息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計(jì)息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計(jì)息12次，試計(jì)算在這4種情況下的本利和及名義年利率和實(shí)際年利率。例子年利率為6%,存款額為1000元銷售稅費(fèi)

是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)。

(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在估價(jià)中，測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列4點(diǎn)：

(1)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn)，即：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)；

(2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)；

(3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。

(4)利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。1)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為直接成本利潤(rùn)率，即：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝直接成本利潤(rùn)率×（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為投資利潤(rùn)率，即：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝投資利潤(rùn)率×（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）3)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為成本利潤(rùn)率，即：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝成本利潤(rùn)率×（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)）4)計(jì)算基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為銷售利潤(rùn)率，即：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝銷售利潤(rùn)率×開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要第3節(jié)成本法基本公式成本法最基本的公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊上式可以根據(jù)以下兩類估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房。第3節(jié)成本法基本公式成本法最基本的公式(1)適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(3)適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式(1)適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本溫馨提示

新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。其中，成片開(kāi)發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開(kāi)發(fā)區(qū)中某宗土地的估價(jià)公式如下：

新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn))÷(開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)上式中：

開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率÷開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行：①計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。②計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。這是用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。這是將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。溫馨提示新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)例子

某成片荒地面積2km2,取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%,開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請(qǐng)求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入)。例子某成片荒地面積2km2,取得該荒地的解：(1)設(shè)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為：VV＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)＋總投資利息＋V×(銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)V＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)＋總投資利息÷(1－銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)(2)設(shè)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積

(3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率

(4)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷(荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率)

解：(1)設(shè)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為：V（1）適用于舊的房地的基本公式舊的房地價(jià)值=房地重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊或者舊的房地價(jià)值=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊（2）適用于舊的建筑物的基本公式舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（1）適用于舊的房地的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式概念

重新構(gòu)建價(jià)格又稱重新構(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。把握重新構(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：(1)重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；(2)重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格；(3)建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。第4節(jié)重新構(gòu)建價(jià)格概念第4節(jié)重新構(gòu)建價(jià)格重新構(gòu)建價(jià)格的求取思路

1、房地重新構(gòu)建價(jià)格。兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。

2、土地重新構(gòu)建價(jià)格。假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開(kāi)發(fā)成本的土地。求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開(kāi)發(fā)成本。因此，土地的重新構(gòu)建價(jià)格可以分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開(kāi)發(fā)成本。3、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等)。重新構(gòu)建價(jià)格的求取思路建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式1.重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。2.重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。

建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法

建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法單位比較法

單位比較法是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位(如單位建筑面積、單位體積等)作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。單位比較法例子

某幢房屋的建筑面積為30Om2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的4%,建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%,開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為15%,銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。例子某幢房屋的建筑面積為30Om2,該類解：設(shè)該房屋單位建筑面積的重新構(gòu)建價(jià)格為VB計(jì)算如下:(1)建筑安裝工程費(fèi)=1200(元/m2)(2)專業(yè)費(fèi)用=1200×8%=96(元/m2)(3)管理費(fèi)用=(1200+96)×3%=38.88(元/m2)(4)銷售費(fèi)用=VB×4%=0.04VB(元/m2)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×〔(1+6%)0.25-1〕=19.59+0.0006VB(元/m2)(6)銷售稅費(fèi)=VB×6%=0.06VB(元/m2)(7)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元/m2)

重新構(gòu)建總價(jià)=1743.69×300=52.31(萬(wàn)元)解：設(shè)該房屋單位建筑面積的重新構(gòu)建價(jià)格為VB計(jì)算如下:分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測(cè)算每個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。在運(yùn)用分部分項(xiàng)法測(cè)算建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，需要注意以下兩點(diǎn)：①應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長(zhǎng)度，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。例如，基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計(jì)量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計(jì)量單位通常為延長(zhǎng)米。②既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成測(cè)算不準(zhǔn)。分部分項(xiàng)法例子

估算某舊辦公樓2007年6月30日的建筑物重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重直價(jià)格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下:(1)建筑安裝工程費(fèi):1)土建工程直接費(fèi):①基礎(chǔ)工程:99.54元/m2②墻體工程:80.11元/m2

③梁板柱工程:282.37元/m2④墻混凝土工程:73.65元/m2⑤樓梯混凝土工程:31.82元/m2⑥零星混凝土工程:25.32元/m2⑦屋面工程:20.42元/m2⑧腳手架工程:25.54元/m2⑨室外配套工程:142.67元/m2

小計(jì):781.44元/m2例子估算某舊辦公樓2007年6月30日2)安裝工程直接費(fèi):①電梯工程:130.00元/m2(其中：人工費(fèi)9.00元/m2)②給排水工程:85.22元/m2(其中：人工費(fèi)12.32元/m2)③采暖通風(fēng)工程:70.34元/m2(其中：人工費(fèi)9.83元/m2)④電氣工程:112.65元/m2(其中：人工費(fèi)7.59元/m2)⑤消防工程:16.62元/m2(其中：人工費(fèi)2.58元/m2)⑥綜合布線工程:30.45元/m2(其中：人工費(fèi)4.85元/m2)小計(jì):445.28元/m2(其中：人工費(fèi)46.17元/m2)3)裝飾裝修工程直接費(fèi):①門窗工程:135.00元/m2(一次性包死承包價(jià))②內(nèi)部裝飾工程:455.50元/m2(其中：人工費(fèi)45.16元/m2)③外墻玻璃幕等工程:311.00元/m2(一次性包死承包價(jià))小計(jì):901.50元/m2(其中：人工費(fèi)45.16元/m2)4)土建部分的綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25%,安裝部分的綜合費(fèi)率、為安裝工程人工費(fèi)的79.08%,裝飾裝修部分的綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的75.90%,稅金為3.445%。2)安裝工程直接費(fèi):(2)專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6%。(3)管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%。(4)銷售費(fèi)用：售價(jià)的3%。(5)投資利息：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年：費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%；年利率為5.76%。(6)銷售稅費(fèi)：售價(jià)的5.53%。(7)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：投資利潤(rùn)率為20%。(2)專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6%。解：設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為VB

估算如下:(1)建筑安裝工程費(fèi):1)土建工程費(fèi)=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/m2)2)安裝工程費(fèi)=(445.28+46.17×79.08%)×(1+3.445%)=498.39(元/m2)3)裝飾裝修工程費(fèi)=(901.50+45.16×75.90%)×(1+3.445%)=968.01(元/m2)4)單位建筑安裝工程費(fèi)=923.55+498.39+968.01=2389.95(元/m2)建筑安裝工程費(fèi)總額=2389.95×8247=1970.99(萬(wàn)元)(2)專業(yè)費(fèi)用=1970.99×6%=118.26(萬(wàn)元)(3)管理費(fèi)用=(1970.99+118.26)×3%=62.68(萬(wàn)元)(4)銷售費(fèi)用=VB×3%=0.03VB(萬(wàn)元)以上(1)至(4)項(xiàng)費(fèi)用之和=2151.93+0.03VB(萬(wàn)元)(5)投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60%(1+5.76%)1.5+40%(1+5.76%)5-1]=137.59+0.0019VB(萬(wàn)元)(6)銷售稅費(fèi)=VB×5.53%=0.0553VB(萬(wàn)元)(7)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(2151.93+0.03VB)×20%=430.39+0.006VB(萬(wàn)元)(8)VB=2151.93+0.03VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬(wàn)元)建筑物重置單價(jià)=2999.46÷0.8247=3637.03(元/m2)解：設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為VB估算如下:概念

估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額，即

建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

第5節(jié)建筑物的折舊概念第5節(jié)建筑物的折舊建筑物折舊的原因

根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類：（1）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下4個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握：①自然經(jīng)過(guò)的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。建筑物折舊的原因(2)功能折舊功能折舊又稱無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

(1)功能缺乏是指建筑物沒(méi)有應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。

(2)功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。

(3)功能過(guò)剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。(2)功能折舊(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。

(3)經(jīng)濟(jì)折舊建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法和成新折扣法。（1）年限法

年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

※建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。建筑物折舊的求取方法

2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)※建筑物的實(shí)經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)?！ㄖ锏挠行Ы?jīng)過(guò)年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。成本法培訓(xùn)課件3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。

※建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命總結(jié)

利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。

總結(jié)直線法：是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格;S－建筑物的凈殘值。

N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù)。C-SNDi=D=C(1-R)N=直線法：是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建例子

某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。

答案：D＝1583元

Et＝15830元

V＝34170元例子某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的成新折扣法：早期運(yùn)用成本法求取建筑物的現(xiàn)值時(shí)，習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、年齡計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法。V=C×q式中：V－建筑物的現(xiàn)值;C－建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格;q－建筑物的成新率。

成新折扣法：早期運(yùn)用成本法求取建筑物的現(xiàn)值時(shí)，習(xí)慣于根據(jù)建筑

這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開(kāi)展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按下列3個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算：

①用年限法計(jì)算成新率；②根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合；③采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說(shuō)明修正的理由。這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者例子

某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值平為零。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的成新率。答案：75％例子某幢10年前建成交付使用的房屋，在此（2）市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊)和折舊程度與估價(jià)對(duì)象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當(dāng)。市場(chǎng)提取法是基于先知道舊的房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式反求出建筑物折舊。適用于舊的房地的成本法公式為:

舊的房地價(jià)值=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格

-建筑物折舊即：建筑物折舊=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-舊的房地價(jià)值

=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-(舊的房地價(jià)值-土地重新構(gòu)建價(jià)格)=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值（2）市場(chǎng)提取法（2）市場(chǎng)提取法

市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下:(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上搜集大量的交易實(shí)例。

(2)從所搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。要求所選取的可比實(shí)例中的建筑物與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況。

(3)對(duì)每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對(duì)其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整),但不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。注意：不對(duì)折舊進(jìn)行調(diào)整是因?yàn)槿绻麑?duì)折舊進(jìn)行了調(diào)整，就提取不出可比實(shí)例的折舊了。不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是因?yàn)槭袌?chǎng)狀況的變化是折舊的一部分，它屬于經(jīng)濟(jì)折舊的范疇，如果進(jìn)行了調(diào)整，就相當(dāng)于減少了經(jīng)濟(jì)折舊。

(4)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地重新構(gòu)建價(jià)格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新構(gòu)建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值。（2）市場(chǎng)提取法（2）市場(chǎng)提取法

市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下:(5)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。

(6)將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新構(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。

(7)將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對(duì)象建筑物折舊，即：

建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格×總折舊率或者

建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格×年平均折舊率×建筑物年齡

利用市場(chǎng)提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/平均年折舊率

利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：

建筑物成新率=1-總折舊率（2）市場(chǎng)提取法（3）分解法

分解法是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來(lái)求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。分解法認(rèn)為，建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)求取。該方法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f相加。②求取功能折舊。將功能折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟(jì)折舊。將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。（3）分解法（3）分解法——物質(zhì)折舊的求取方法

①將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?。修?fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必要的費(fèi)用小于或者等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，即：

修復(fù)所必要的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值反之，是不可修復(fù)的。②對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況下所必要的費(fèi)用作為折舊額。（3）分解法——物質(zhì)折舊的求取方法（3）分解法——物質(zhì)折舊的求取方法

③對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?。短壽命?xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或者長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。在實(shí)際中，短壽命項(xiàng)目與長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的基礎(chǔ)上作出的。短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新構(gòu)建價(jià)格(通常為市場(chǎng)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等之和)、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新構(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新構(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。

長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊基數(shù)=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用-各短壽命項(xiàng)目的重新構(gòu)建價(jià)格④將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。（3）分解法——物質(zhì)折舊的求取方法例子

某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。

解：該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2(萬(wàn)元)

裝飾裝修的折舊額＝30X（1/5）X3＝18(萬(wàn)元)

設(shè)備的折舊額＝60X（1/15）X10＝40(萬(wàn)元)

長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝(180-2-30-60)X（1/50）X10＝

17.6(萬(wàn)元)

該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2+18+40+17.6＝77.6(萬(wàn)元)例子某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)（3）分解法——功能折舊的求取方法

①將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過(guò)剩引起的三類，并進(jìn)一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。②對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價(jià)格”下的求取方法是：估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；將在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用-該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用（3）分解法——功能折舊的求取方法例子

某幢應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，現(xiàn)在設(shè)電梯需要120萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊及扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值。

解:該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊及扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下:該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊=120-100=20(萬(wàn)元)

該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2000-20=1980(萬(wàn)元)

應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬(wàn)元，類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2100萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值。

解:該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下:

該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2l00-120=1980(萬(wàn)元)例子某幢應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓，重（3）分解法——功能折舊的求取方法③對(duì)于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來(lái)求?。豪谩白饨饟p失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來(lái)每年損失租金的現(xiàn)值之和；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；將未來(lái)每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即得到折舊額。（3）分解法——功能折舊的求取方法（3）分解法——功能折舊的求取方法

例如：某寫字樓由于缺少大型多功能設(shè)施，使得該寫字樓每年凈租金損失10萬(wàn)元(或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金10萬(wàn)元)；經(jīng)測(cè)算如果現(xiàn)在增加該項(xiàng)功能需要各種費(fèi)用約50萬(wàn)元。假設(shè)該寫字樓剩余收益期為30年，報(bào)酬率Y為10%，求此項(xiàng)折舊。

a用收益法計(jì)算年租金損失的收益價(jià)格；

b折舊=收益價(jià)格-50萬(wàn)元

c對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，用公式表示為：可修復(fù)功能落后的折舊額=功能落后部分的重置價(jià)格-功能落部分的已提折舊+拆除該功能落后部分的必要的費(fèi)用-功能落后部分的可回收的殘值+安裝新的功能部分所必要的費(fèi)用-該新的功能先進(jìn)部分在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用（3）分解法——功能折舊的求取方法（3）分解法——功能折舊的求取方法功能過(guò)剩一般是不可修復(fù)的。功能過(guò)剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過(guò)剩所造成的“無(wú)效成本”。該無(wú)效成本可以通過(guò)采用重置價(jià)格而自動(dòng)得到消除，但如果采用重建價(jià)格則不能消除。其次，無(wú)論是采用重置價(jià)格還是采用重建價(jià)格，功能過(guò)剩引起的折舊還應(yīng)包括功能過(guò)剩所造成的“超額持有成本”。超額持有成本可以利用“超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法”，即功能過(guò)剩導(dǎo)致的未來(lái)每年超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的現(xiàn)值之和來(lái)求取。在采用重置價(jià)格的情況下:

扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的價(jià)值=重置價(jià)格-超額持有成本在采用重建價(jià)格的情況下:

扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的價(jià)值=重建價(jià)格-(無(wú)效成本+超額持有成本)（3）分解法——功能折舊的求取方法（3）分解法——經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法經(jīng)濟(jì)折舊通常是不可修復(fù)的，但它可能是暫時(shí)性的，例如供給過(guò)度的市場(chǎng)，也可能是永久性的，例如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的改變。因此，求取經(jīng)濟(jì)折舊首先應(yīng)分清它是暫時(shí)性的還是永久性的，然后可以根據(jù)收益損失的期限不同，利用“收益損失資本化法”求取未來(lái)每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟(jì)折舊額。（3）分解法——經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題1.求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。(1)估價(jià)上的折舊，注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊”，而是“減價(jià)修正”；(2)會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收；(3)在會(huì)計(jì)上，C為原始價(jià)值，是當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)值，不隨時(shí)間的變化而變化，在估價(jià)上，C為重新構(gòu)建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值也可能不同；(4)在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原始價(jià)值與累計(jì)折舊總額的差被稱作資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無(wú)須與市場(chǎng)價(jià)值一致。求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題2.土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響在土地是有期限的使用權(quán)下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限可能不是同時(shí)結(jié)束，因此，在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。計(jì)算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況的處理為:(1)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。

(2)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定可續(xù)期兩種情況。求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題成本法培訓(xùn)課件第6節(jié)成本法總結(jié)與應(yīng)用舉例實(shí)際觀測(cè)法成新折扣法第6節(jié)成本法總結(jié)與應(yīng)用舉例實(shí)際觀測(cè)法成新折扣法例子

某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元／㎡，建筑物重置成本為1300元／㎡。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。

其他的相關(guān)資料如下。

(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。

(2)該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。

(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10％。銀行貸款年利率為5％，土地報(bào)酬率為8％。

(5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。例子某幢寫字樓，土地面積4000㎡解：(二)建筑物物質(zhì)折舊額計(jì)算：

(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝3萬(wàn)元

(2)裝修的折舊費(fèi)＝82．5×1／5×4＝66萬(wàn)元

(3)其他設(shè)備的折舊費(fèi)＝250×1／15×9＝150萬(wàn)元

(4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)＝(1300×0.9-3-82.5-250)×1／40×10＝208.63萬(wàn)元(三)建筑物功能折舊額計(jì)算：

(2)空調(diào)功能落后引起的折舊＝130-80+10-30+8＝38萬(wàn)元解：(五)建筑物折舊總額＝3+66+150+208.63+9.05+38+65.99＝540.67萬(wàn)元寫字樓估價(jià)結(jié)果＝755.26+1300×0.9-540.67＝1384.59萬(wàn)元成本法培訓(xùn)課件成本法的關(guān)鍵是重置價(jià)格

和折舊的求取，大家切記！成本法的關(guān)鍵是重置價(jià)格

和折舊的求取，大家切記！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！第六章成本法第六章成本法

成本法操作步驟2

成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對(duì)象和條件成本法的操作步驟

成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)概念成本法，簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新構(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格之差。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格。第1節(jié)成本法的基本原理概念第1節(jié)成本法的基本原理理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。①?gòu)馁u方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入；②從買方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。

由上可見(jiàn)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

理論依據(jù)：適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性不動(dòng)產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)

。適用對(duì)象和條件

現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)退的市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。溫馨提示現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直

應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個(gè)問(wèn)題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi)。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)值；供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在沒(méi)有人流的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無(wú)論是什么人來(lái)建造該商場(chǎng)客觀上都需要那么多成本，但該商場(chǎng)卻沒(méi)有那么高的價(jià)值。因此，在運(yùn)用成本法評(píng)估這類房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)調(diào)整。

成本法評(píng)估出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。溫馨提示應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本成本法的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料

；②測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；

③測(cè)算折舊；

④求取積算價(jià)格。成本法的操作步驟第2節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。

第2節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)

以“取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。以“取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然

土地取得成本

指取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：

(1)通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

(2)通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

(3)通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。土地取得成本征收集體土地下的土地取得成本

包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)

(1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用，一般由以下4項(xiàng)費(fèi)用組成：①土地補(bǔ)償費(fèi)，②安置補(bǔ)助費(fèi)，③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，④安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場(chǎng)法求取。

(2)相關(guān)稅費(fèi)，一般包括以下4項(xiàng)稅費(fèi)：①征地管理費(fèi)，②耕地占用稅，③耕地開(kāi)墾費(fèi)，④新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。這些稅費(fèi)一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。征收集體土地下的土地取得成本城市房屋拆遷下的土地取得成本包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)

(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，一般由以下5項(xiàng)費(fèi)用組成：①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，③搬遷補(bǔ)助費(fèi)，④安置補(bǔ)助費(fèi)，⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。這些費(fèi)用一般是采用市場(chǎng)法或根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。

(2)相關(guān)費(fèi)用，一般包括以下4項(xiàng)費(fèi)用：①房屋拆遷管理費(fèi)，②房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，③房屋拆遷估價(jià)費(fèi)，④房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)。這些費(fèi)用一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。城市房屋拆遷下的土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)買下的土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和應(yīng)當(dāng)由買方(在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)繳納的稅費(fèi)

(1)土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格，一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。

(2)買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。市場(chǎng)購(gòu)買下的土地取得成本開(kāi)發(fā)成本

是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：

(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；

(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

(5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等；

(6)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用

是指為組織和管理不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。銷售費(fèi)用

是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。管理費(fèi)用投資利息

投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計(jì)算利息。投資利息投資利息的計(jì)算（1）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息。（2）計(jì)息周期（3）計(jì)息期的長(zhǎng)短（4）計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利（5）利率的高低（6）名義利率和實(shí)際利率在復(fù)利計(jì)息下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(也稱為有效利率)的概念。假設(shè)名義年利率為r,一年中計(jì)息m次，則每次計(jì)息的利率為r/m,至n年末時(shí)，在名義利率下的本利和為：

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即：投資利息的計(jì)算例子

年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計(jì)息1次，按半年3%(6%÷2)的利率計(jì)息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計(jì)息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計(jì)息12次，試計(jì)算在這4種情況下的本利和及名義年利率和實(shí)際年利率。例子年利率為6%,存款額為1000元銷售稅費(fèi)

是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)。

(2)其他銷售稅