2016產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)專題研究報告

1地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分 1.1地產(chǎn)政策環(huán) 新型城鎮(zhèn)化逐步推進,催生產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新機 產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待升 2地產(chǎn)公司經(jīng)營表現(xiàn)分 元化 情況：利潤規(guī)模增速普遍下降 下行壓力凸顯，多措施保 穩(wěn)健 3地產(chǎn)公司運營情況分 運營模式：構建獨特發(fā)展模式打 競爭力，PPP、輕資產(chǎn)模式創(chuàng)新提升運營 創(chuàng)新PPP模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資問題，推動新型城鎮(zhèn)化建 招商&服務：整合內外部資源強化全招商，創(chuàng)新升級、提升供質量與效 聯(lián)東U谷·濟南長清國際企業(yè)港項目案例分 4.2.1合作，利用PPP模式參與新城開發(fā)建設，拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空 附：中地產(chǎn)TOP10研究組簡 1地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分1.1地產(chǎn)政策環(huán)新型城鎮(zhèn)化逐步推進,化肩負著產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展的雙重重任。2015年中國城鎮(zhèn)化率為56%，結合人萬人

新增城鎮(zhèn)人口（左 城鎮(zhèn)化率年均增幅（右

制造2025》及《國家新型城鎮(zhèn)化（2014-2020年》均將通過發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的作用推進工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的有效融合，2015年發(fā)改委發(fā)布的《關于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設有關工作》中，提出要形成60個產(chǎn)城融合示范區(qū)報試點，在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園基礎上升2016提出，發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納的農(nóng)民工就近2015年中國區(qū)域城市群、城市新區(qū)及自貿區(qū)等規(guī)劃密集出臺，新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域表：2015年-2016 政策溝通、設施、貿易暢現(xiàn)“”的重要路京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家，是有序產(chǎn)業(yè)、裝備制造、物業(yè)園等八大將加速非首都功能外速升級，、河北兩地產(chǎn)域整體協(xié)同發(fā)展引領區(qū)、創(chuàng)新驅動經(jīng)和城鎮(zhèn)軸向外輻射，2015.9要求市、市、河北省、山西省、內蒙古、遼寧省、山東省人民強化責任機制，是推動“一帶一2015.12國家發(fā)改委2015.4杭州市建設智元，占全市物流業(yè)增加值達到20%左右需求，通過體驗中心等間接劃(2015-2017特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，增強區(qū)域競爭力，推2015.10同意在蘇州工業(yè)園區(qū)設世界一流高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、提升開開展開放創(chuàng)新綜合試驗升級將大幅提升長江信部2016.3布《長江創(chuàng)驅動產(chǎn)業(yè)升級的國家級城市群，全面融入“”和2015.6等規(guī)劃確定了“35橫”骨干流通大通道部門流通節(jié)點個國家級流通節(jié)點城市，662020年《關于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設有關工作》。未來城鎮(zhèn)化應注重統(tǒng)與地方試點并重，，福州新區(qū)：交流合作重要承載區(qū)、擴大對開放重要門戶、東南沿海重要現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)等將在自由貿易區(qū)內積極穩(wěn)妥推進資本《關于加快實施自由貿易區(qū)的若干意遇。2015年3月28日，國家發(fā)展 有77個處在“”沿線23個國家，35個合作區(qū)處于絲綢的沿線國家，通，是實現(xiàn)“”的重要路徑，也為中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來新機遇。國家級新區(qū)建設加快推進,園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)運營帶來了廣闊市場空間。2015年以來,我國新區(qū)建設加快，國家已經(jīng)批準了15個新區(qū)，包括湖南湘江新區(qū)、江北新區(qū)、福州新區(qū)、云南滇中新區(qū)、哈爾濱新區(qū)等,這是國家區(qū)域發(fā)展、對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)功能的大整合，也為園區(qū)建設帶來機遇。通過“國家級新區(qū)—中心城市—城市群—”的作用機自貿區(qū)設立也帶動物流及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展進而催生大量產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。自由貿易《中國制造2025

海洋工程裝備及高技術船先進

生 及高性能醫(yī)療器《中國制造2025》實施產(chǎn)業(yè)結構調整、產(chǎn)業(yè)升級邁出的重要一步，將推動產(chǎn)功能向創(chuàng)業(yè)園區(qū)等新業(yè)態(tài)功能區(qū)轉化也將是房地產(chǎn)供應端去庫存的重要措施。（發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導意見，2020進產(chǎn)業(yè)升級。2015年9月10日， 鼓勵盤活利用現(xiàn)有用地、引導新產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、完善新產(chǎn)業(yè)用地等幾個方面采取措施，1.2地產(chǎn)市場環(huán) 0

工業(yè)增加 工業(yè)增加值增長數(shù)據(jù)來源：國家，CREIS中指數(shù)據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)中有進，實體經(jīng)濟和工業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長將成為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要動力。根據(jù)國家統(tǒng)計公報，2011至2015國P570

2011 2012 2013 2014 2015第一產(chǎn) 第二產(chǎn) 第三產(chǎn)對工業(yè)增加值貢獻大，高技術制造業(yè)增加值增長10.2%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的為11.8%，計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)增長10.5%，為相關產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來利好。由緩中趨穩(wěn)向企穩(wěn)回升方向發(fā)展，穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境和工業(yè)發(fā)展環(huán)境為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展年0

工業(yè)用地推出面 工業(yè)用地成交面工業(yè)用地推出面積占 工業(yè)用地成交面積占

數(shù)據(jù)來源：CREIS域產(chǎn)業(yè)利好政策頻出的多重推動下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展相對活躍，2015年300個大16.712.4110%89%，0

環(huán)渤

推出面 成交面 推出面積增長 成交面積增長數(shù)據(jù)來源：CREIS2015年各區(qū)域工業(yè)用地供應與成交面積來看，26.2%、13.4%；珠三角、長三角、中西部區(qū)域工業(yè)用地推出和成交面積均有不同程度19%、22%9.7%；中西部區(qū)域得益于政策支持等影響，工業(yè)0

一線城 二線城 三四線城數(shù)據(jù)來源：CREIS工業(yè)用地成交均價遠低于住宅用地，不同等級城市價格有較大分化。2011年以來，全302500元/平米左右，不足住宅用地成交均價的十分之對穩(wěn)定，2015260元/平方米、204元/平方米，均較上年有所下降，從工業(yè)用城鎮(zhèn)化人口以及產(chǎn)業(yè)快速升級推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場逐漸活躍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)儼然被各界看成融等高端服務性行業(yè)，如、杭州等二線城市重點發(fā)展如研發(fā)辦公和科技園區(qū)等產(chǎn)業(yè)形東部發(fā)產(chǎn)業(yè)東部發(fā)產(chǎn)業(yè)升產(chǎn)業(yè)轉自貿—周承接部明西勢中物流、倉儲及貿易先進制造業(yè)與生傳傳統(tǒng)制造業(yè)，選取具備特色產(chǎn)業(yè)城市與區(qū)域城市資料來源：中國指數(shù)整中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接東部產(chǎn)業(yè)轉移，長江助推中部和川渝地區(qū)圖：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新境6262 43號文，剝離 司融資功 藏機PPP資料來源：中國指數(shù)整1600家，多數(shù)存在產(chǎn)業(yè)導向不明確、同質化嚴重、難以滿足新興產(chǎn)業(yè)需求等問達成共識，這也導致PPP等創(chuàng)新模式的廣泛推廣落地還較多和阻力。小結2地產(chǎn)公司經(jīng)營表現(xiàn)分業(yè)地產(chǎn)領域專業(yè)運營幾十年，已經(jīng)形成較為成運營模式，取得良好的經(jīng)營業(yè)績，樹立了行業(yè)標桿。近年來作為市場主力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，在范圍內大肆布局，推動江高科、銀湖科技、高科、蘇州高新等，主要以為主導，以物業(yè)租賃管理和型成為新常態(tài)，2015產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商本身也是地產(chǎn)開發(fā)商，其模式主要是企業(yè)在工業(yè)園區(qū)或其他地方獲取較大。如華夏園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)與城市地產(chǎn)開發(fā)兩項營業(yè)收入占79.3%，億達中國物業(yè)銷售收入占比84.0%，收入占比僅為4.8%，商務園區(qū)運營管理收入占比雖小但增長迅圖：華夏2015年營業(yè)收入構 圖：億達中國2015年營業(yè)收入構收 其他園區(qū)管理收其中，華夏住宅配套收入占比持續(xù)下降，而2015年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入占比持續(xù)擴6大業(yè)業(yè)發(fā)展服務收入同比增長近8成，占比持續(xù)擴大。圖：華夏2015年營業(yè)收入構成細5.0%。蘇州高新因其園區(qū)特色，其游樂服務及污水處理等基礎設圖：蘇州高新2015業(yè)務收入構成圖：高科2015年營業(yè)收入構成圖：張江高科2015年營業(yè)收入構4.1%4.1% 其中，張江高科股權投資帶來升值空間。2003年之前營業(yè)收入以出讓工業(yè)用地為主、零星研發(fā)辦公為輔，2003年之后物業(yè)租售收入占比近八成，但隨著國企伐的推進，張江高科突破傳統(tǒng)國企的經(jīng)營方式，2013年以來物業(yè)租售收入占比下降，通訊服務收入占比顯著提升。201531%，租賃收入下降入長期股權投資，其投資收益不斷增長，模式正在發(fā)生蝶變。億 營業(yè)收 營業(yè)收入增長450

-- 他企業(yè)2015年營收呈現(xiàn)不同程度的下降，收入增長壓力持續(xù)加大，具體來看：華夏聯(lián)東億達中 百世金

-- 近三年復合增長、百世金谷等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營業(yè)收入實現(xiàn)快速增長。華夏、百世金谷2015年營業(yè)收幅增長77.77%，占總收入達16.55%，上升3個百分點；城市地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入76.6億元，同比增長高達180.7%，拉動營業(yè)收入快速增長。，，0.26446.6%20年來商務園0張江高 高 蘇州高 東湖高

---- 近三年復合增長張江高科、蘇州高新、東湖高新等主導園區(qū)代表企業(yè)2015年在企業(yè)背景下受下降，201524.219.42%13.1億元，同比下降30.8%，租賃收入5.8億元，比上年同期減少8.93%。39.56%，企業(yè)園區(qū)管理及服務業(yè)務也取得較快發(fā)展，20153.8億元，同比增長18.4%。單位：億 凈利 凈利潤增長 0

---華夏、百世金谷、張江高科、高科等企業(yè)2013-2015年凈利潤規(guī)模逐年增長，但凈利潤增速明顯下降。如華夏凈利潤一直保持較高水平，2015年凈利潤49.9億元，31.2%10.3利率高達95％的業(yè)務去年營收大幅上漲77%，其為華夏貢獻了接近45%的凈利潤；南元，同比增長18.2%，增速較上年提高10.4個百分點。東湖高新凈利潤僅為1.6億元，同比下降46.2%，與營收相比，凈利潤的下降幅度更大。圖：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商與主導園區(qū)代表企業(yè)2013-2015年凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率、三項費用率情凈利潤 凈資產(chǎn)收益 三項費用--家企業(yè)三項費用率分別為9.9%、11.1%，較上年下降0.3、2.7個百分點。201520.2%，管控水平有待提高，2015年、財務、行政三項費用率高達23.3%。高科2015年盈華夏億達中 張江高 高 蘇州高 東湖高 2015年全年受宏觀經(jīng)濟形勢的影響，企業(yè)投資的能力與意愿下降，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給仍華夏2015年總資產(chǎn)周轉率為0.27，較去年下降0.02，存貨周轉率0.28，同比提升0.020.210.56的存貨周轉率較上年提升分別同比下降0.22、0.42，下降幅度較大，但仍處于較高水平。率提升。例如，張江高科積極尋求“存量變現(xiàn)，增量探索”的途徑，通過輕資產(chǎn)、股權轉讓等多元化銷售方式，促進庫存去化；蘇州高新順應經(jīng)濟形勢，發(fā)揮自身資源及融資2.132013-20152015年867.3%非公開工作完成，融額約70億元，在很大程度上緩解了公司壓力，降低率連續(xù)三年均在75%以下，負債結構合理，保持了良好的財務管控能力。2013-2015流動比 速動比億達中億達中 張江高高 蘇州高 東湖高從短期償債指標來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)短期償債能力得到不同程度的改善。6家代表能力持續(xù)提升，20151.35、0.470.08、0.12，0-

單位：億 籌資活動現(xiàn)金流 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈華夏億達中 張江高 蘇州高 高 東湖高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)積極拓展多融資，籌資能力不斷提升，現(xiàn)金流保持穩(wěn)健。融基金、資本市場融資以及PPP融資模式創(chuàng)新等，財務狀況保持穩(wěn)健。華夏、億達中國、顯著提升，經(jīng)營性現(xiàn)金流均為正值，狀況較為充裕。華夏億達中 張江高 蘇州高 高低融資成本，提高使用效率，保障現(xiàn)金流安全。華夏的固安工業(yè)園區(qū)、聯(lián)東U谷、億達中國的大連軟件園以及蘇州工業(yè)園等對當開發(fā)區(qū)，2014149.6224.5入23.3億元。累計為固安引進400余家企業(yè)，帶動固安縣從一個經(jīng)濟發(fā)展水平相對的小結相對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場火熱情況，2015年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的整體表現(xiàn)不是特別突3地產(chǎn)公司運營情況分路，由以往簡單的園區(qū)開發(fā)模式升級為“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃+園區(qū)開發(fā)”圖:華夏產(chǎn)業(yè)新城模升了產(chǎn)業(yè)新城的品牌知名度，為產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務提供現(xiàn)金流支持，吸引的入園企業(yè)。圖：聯(lián)東“U聯(lián)東U模式：聯(lián)東基于我國產(chǎn)業(yè)結構調整和產(chǎn)業(yè)升級的經(jīng)濟背景，依托城市原有 兩端“U模式”：基于我國 團在擁有300多名招商人員，已與50多家機構達成合作。圖：億達中國園區(qū)運營模圖：張江高科技園區(qū)群和“E”產(chǎn)業(yè)群，這兩大產(chǎn)業(yè)集群，擁有了國內最完整、最強大的和創(chuàng)新鏈。另一20159月第一季結是與企業(yè)為提供公共產(chǎn)品和服務而建立的各種合作關系。2015年6月《關與社會資本合作（PPP）PPP成為創(chuàng)新融資模式、推動地方基礎建設加快、推進新型城鎮(zhèn)化步伐的重要環(huán)節(jié)。PPP采用綜PPP點。PPP模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資問題，為房企參與產(chǎn)城融合、推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展搭建良華夏與地方確立（PPP）合作模式，以“主導、企業(yè)運作、合作共贏”為固安工業(yè)園區(qū)項目的建設中，通過特許協(xié)議，固安縣將特許經(jīng)營權授予威特，雙方形成了長期穩(wěn)定的合作關系，威特作為華夏公司的全資公司，負責固安工業(yè)園區(qū)的項目融資，并通過資本市場運作等方式籌集、墊付初期投入。同時，基于的特通過此種合作方式，華夏固安工業(yè)園區(qū)項目在基礎設施建設方面取得了顯著的成果，2008-2014，項目完成土地平整規(guī)劃面積超過3萬畝，在基礎設施方面建成道路里程超170圖：華夏PPP模式示意也升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從“重”轉“輕”成風，輕資產(chǎn)模式成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，眾多優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商立足于拼服務、造平臺、重運營，開始向輕資產(chǎn)模式。式，實現(xiàn)的閉環(huán)和滾動發(fā)展，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)嘗試輕資產(chǎn)模式的主要路徑。20年來商務園區(qū)運營經(jīng)驗及理念，緊隨時代步伐，快速轉變業(yè)務模2014年億達中國宣布向輕資產(chǎn)模式，在保持商務園區(qū)及物業(yè)項目開發(fā)及銷售的業(yè)2015年提出“輕重并行、布局”的發(fā)展，重點對、、、杭州等城城綜合開發(fā)、商務園區(qū)全面運營、資源充分整合的企業(yè)競爭力。其中，億達科技新城尊億達科技新城積極介入廣深存量項目、尤其是舊改項目，在項目二次開發(fā)及產(chǎn)業(yè)升級方營管理及服務，并把此種模式逐漸從一線城市向二線城市過渡。2015年，億達中國在輕資500%。張江高科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商,以基金操盤模式擴展區(qū)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間聯(lián)東2003年進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務，以“聯(lián)東U谷”為品牌先后在、沈陽等地建、青島等25個城市，打造44個產(chǎn)業(yè)園項目，規(guī)劃面積約3000多萬平方米，是國內領先的產(chǎn)業(yè)園運營商。未來的5~10年，聯(lián)東U谷運營的園區(qū)數(shù)量將達到100個。圖：聯(lián)東U谷市場聯(lián)東U谷主要布局3大城市群、25個主要城市，各類園區(qū)項目44個，選址地點均位于開發(fā)區(qū)、高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)內。U谷主要布局環(huán)渤海、長三角、珠三角三大城市3個城市，35個城市，5來看，聯(lián)東U谷選址于大城市的城市副中心，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，二線城市的中心及高新區(qū)、經(jīng)表：聯(lián)東U谷部分項目區(qū)位分 4永樂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；亦莊新城；順義新城；興谷開發(fā)7北辰區(qū)；濱海新區(qū)；濱海新區(qū)；武清開發(fā)區(qū)；雙福新區(qū)區(qū)2國際汽車城產(chǎn)業(yè)圈；金山工業(yè)園區(qū)無2北塘區(qū)；國際級經(jīng)濟開發(fā)沈4沈北新區(qū)；鐵西區(qū)；渾南新區(qū)；于洪漳1海峽西岸經(jīng)大1金州新合2包河區(qū)濱湖新區(qū)；包河區(qū)濱湖新寧1江北高新技術產(chǎn)業(yè)園重1兩江新1享江寧區(qū)相政長2長沙高新技術開發(fā)區(qū)濟2濟發(fā)區(qū)鄭1鄭州經(jīng)濟技術開廣1廣州新城花湖1湖州市經(jīng)濟技術開發(fā)唐1唐山市高新區(qū)北部產(chǎn)業(yè)組煙1高新佛1國家生態(tài)工業(yè)示范園杭1仁和青2青島市高新區(qū)；黃島蘇2張家港冶金工業(yè)園；太倉產(chǎn)業(yè)常1高新南1青山湖南1經(jīng)濟技術開圖：華夏產(chǎn)業(yè)新城布個特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約960平方公里，儼然成為國內的一大。2015年度，公司市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)約定區(qū)域、省眉山市縣約定區(qū)域、遼寧省沈陽市鐵西區(qū)約定區(qū)域、江蘇省市溧水區(qū)約定區(qū)域與當?shù)睾炇鹆撕献骺蚣軈f(xié)議。此外，華夏還與尼西亞PTAlamSuteraRealtyTbk公司簽署備忘錄，共大大杭長1998年開始在大連開發(fā)多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)城市深耕。2014城分別在、設立總部，形成以大連、、三大區(qū)域總部的布局，開展全5-10年，億達中國將在鞏固三大總部基礎上，將重點布局環(huán)渤海、長三角、珠三角、長江等發(fā)達區(qū)域二線城市，實現(xiàn)10個重點城市深耕、運營20個園區(qū)的目標。主，主要布局相關產(chǎn)業(yè)需求和優(yōu)勢的城市，如、蘇州、長沙等。江、徐州等長三角區(qū)域城市，201528%，對企業(yè)形成良好的業(yè)績支撐，年末徐州土地儲備37.02萬平方米，區(qū)域市場布局持續(xù)深化。徐揚蘇圖：蘇州高新2015徐揚蘇 2008年開始就在深耕東湖高新技術園區(qū)的基礎上，開始將先進的科技園區(qū)開角、成渝等國家重點區(qū)域進行拓展，2015年成功在合肥、杭州和福建平潭區(qū)域完成40萬方，平潭高新產(chǎn)業(yè)園項目以輸出“規(guī)劃+招商+服務”資產(chǎn)組合運營的全新模式。目前東湖高新已進入、湖南、、內蒙、、浙江、、等省市，業(yè)績貢獻也逐年提升。 也是企業(yè)競爭力的體現(xiàn)。放矢，同時有利于后續(xù)的配套設施和的搭建。產(chǎn)業(yè)定位首先必須明確、精準，更要節(jié)能、可持續(xù)等。這也要求產(chǎn)業(yè)定位不可，需適時根據(jù)城市的外在條件、做出劃能力也在不斷的進階。以固安工業(yè)園區(qū)為例，項目在2002年起步時就已聘請格、DPZ940多位規(guī)劃大師對開發(fā)區(qū)進行規(guī)劃設計，主要定位于傳統(tǒng)的制造業(yè)，但2011年之后，和的產(chǎn)業(yè)轉移加快，華夏及時調整固安工業(yè)園產(chǎn)業(yè)定位，引進了生物、航天科技、裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)，不斷加快產(chǎn)業(yè)升級調整。而聞名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2015年，張江高科技園區(qū)把握自主創(chuàng)新示范區(qū)、自由貿易試驗區(qū)兩大發(fā)展的產(chǎn)品，提升各類產(chǎn)品的差異化以容納不同類型的產(chǎn)業(yè)客戶。國內最完整、最強大的和創(chuàng)新鏈。產(chǎn)品滿足企業(yè)個性化需求，不斷完善配套業(yè)態(tài)滿足更次需求。辦公、研發(fā)中試樓、標準廠房、定制廠房、配套設施（公寓、商業(yè)分期開發(fā)，3-5括大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城商務園、軟件新城等。億達中國商億達中國商務園項大連軟件園大連生態(tài)科技創(chuàng)新城區(qū)商務

軟件新 億達信

大連配套:創(chuàng)客空間等多種形式。尤其是2015年以來，國家頻繁推進“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”政3 3

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)通過構建重服務輕資產(chǎn)、以股權投資或產(chǎn)品回報為特點的投資驅動型孵化器3.，完善園區(qū)產(chǎn)品及功能，滿足創(chuàng)業(yè)需求。華夏在運營園區(qū)均規(guī)劃有眾創(chuàng)空間，其中固安眾創(chuàng)空間入選河北省首批20家省級億達中國在、、大連、杭州等多個城市推出包含眾創(chuàng)天地、個性空間、產(chǎn)業(yè)園引進的世界500強企業(yè)數(shù)、行業(yè)百強企業(yè)數(shù)也顯著高于其他企業(yè)。華夏、天安數(shù)碼400余設立了負責產(chǎn)業(yè)促進的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，旗下包含“全球招商中心”和匯集各行業(yè)資深研究聯(lián)東憑借企業(yè)化的布局優(yōu)勢，進行聯(lián)動招商，即統(tǒng)籌及海源，擁有300多名招商人員，已與50多家機構達成合作。企業(yè)的產(chǎn)業(yè)需求，并據(jù)此整合人力、、技術等各方有效資源，提供差異化產(chǎn)業(yè)服務，解決企業(yè)的各類問題，并最終幫助企業(yè)做大做強。不少運營商開始進行產(chǎn)業(yè)服務的互聯(lián) 出了為客戶“提供綜合業(yè)務解決方案”的服務理念，建設了國內選址、提供外包業(yè)務BOT務的產(chǎn)業(yè)發(fā)展運營，目前建立五大服務體系，包括人才招募平臺、政務政策協(xié)務、物業(yè)、辦公、網(wǎng)絡、人才、金融等，未來的服務將的圍繞創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)展開。從運營角度看，張江高科引進多樣化的孵化器（203家國家級固安產(chǎn)業(yè)新城簡介：固安產(chǎn)業(yè)新城位于正南50公里，總面積34.68平方公里。其工業(yè)園區(qū)，2015年榮登百強縣；2002年6月，固安縣與華夏基業(yè)簽訂協(xié)議，正式代裝備制造業(yè)、城市區(qū)、生活配套區(qū)5大功能區(qū)。圖：固安工業(yè)園區(qū)產(chǎn)華夏基回投資的最關鍵因一；此外，固安產(chǎn)業(yè)新城力求實現(xiàn)園區(qū)與區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展，勢，是周邊重要的城鎮(zhèn)；聯(lián)東U谷·聯(lián)東U谷濟南長清國際企業(yè)港項目簡介：項目規(guī)劃建筑200余萬平米，總投億元。項目選址濟發(fā)區(qū)附近,結合區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)特點，吸引相關高新技術產(chǎn)業(yè)，形成聚的，至2016年底，園區(qū)可達2000萬元。在拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展上，現(xiàn)有29家企業(yè)集群，以電子信息、生物、高端裝備制造、新能源材料為主導產(chǎn)業(yè)。面積（平方米0 、稅務、專利申請等多種服務；③金融服務：包括投融資服務；信息小結行業(yè)發(fā)展趨勢與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展策隨著新型城鎮(zhèn)化、京津冀、、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等國家的，我國產(chǎn)業(yè)地園區(qū)融資、、管理運營模式的重構。業(yè)鏈進一步拓展到產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺，建立企業(yè)、等嫁接客戶合作，利用PPP重要機遇，借此實現(xiàn)新的規(guī)模擴張和模式突破。其中尤其要強調的是，PPP模式作為一個創(chuàng)新的方向將積極推進，園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)利用PPP模式進行新城新區(qū)開發(fā)將有更大的空間。表：部分企業(yè)PPP模式布局產(chǎn)業(yè)201572015年月和社會資本合作(PPP)項目成交供2016220155PPP模式，并優(yōu)先以綠地地鐵項目為主要投資對象；2015620157產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)園區(qū)建設管理運營等領域開展全面合作。大連地鐵5號線2015年PPP項目基金管理公司星景資本，201460PPP項目基金用于投資某省會城市的基礎設施建設，2015年5月與沈陽市簽署60億PPP環(huán)保產(chǎn)業(yè)基金合作協(xié)議，6月與濟南市簽署200億元濟南財金投發(fā)展基金合作協(xié)議。又于6月26日與開封市、8月14日與長興縣、 2015年，各地都在積極探索以PPP模式來推進重大項目的落地，但一般以一級開發(fā)切入，且尚未大規(guī)模展開。2016年，隨著契約意識的增強，社會資本對PPP模式的深入了解，固安產(chǎn)業(yè)新城的PPP模式受到了各界的認可和好評，正在華夏其他產(chǎn)業(yè)新城項目中不斷被，綠地等大型開發(fā)商也在以PPP模式布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，PPP模式作為整PPP機構等進行合作，以引導、市場參與的合作模式參與到產(chǎn)業(yè)新城建設。通過PPP模式，資收益。也將在PPP過程中給予企業(yè)政策方面，除等方面外，在其它區(qū)域給予企業(yè)地塊開發(fā)資格或將成為鼓勵企業(yè)參與部分利潤較少或區(qū)位價值不高的項目的商可以與金融機構合作，架構不同的投融資模式，實現(xiàn)的閉環(huán)和滾動發(fā)展。圖：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”模 開發(fā)孵化整個物益和物業(yè)運營費質投資物業(yè)后，成立REITS接收物業(yè)，實現(xiàn)回籠。之后開發(fā)商可變身成物業(yè)運營商，賺取運營費用和增值服務費用。在此過程中，地產(chǎn)商的投入少，放大杠桿倍數(shù)，大此外，借鑒萬科經(jīng)驗，嘗試合伙共建模式。20159月，廣州萬科云城之后，萬科又聚完善。2015年“大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新”的興起，在國家各項創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策引導下，各類孵 將能為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來人氣、宣傳