房地產投資策劃與經營策略透析

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產投資策劃與經營策略透析一、投資計劃

投資計劃指的是由開發(fā)商或由開發(fā)商囑托計劃參謀公司,根據物業(yè)市場環(huán)境舉行綜合調查,將各個方面獲得的多種信息舉行綜合分析與研究,從而形成工程開發(fā)的初步設想(如工程選址、資金籌措、配套設施等),然后根據這一初步設想進一步舉行計劃,通過與城市規(guī)劃、土地管理部門以及建立商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該工程設想概括化和目標化。

投資計劃的根本內容是:工程在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題那么是投資計劃的實現步驟。到底能拿什么樣的地塊并不能完全由進展商抉擇,只能因地制宜,根據可能獲得的地塊來計劃建什么?賣給誰?賣多少錢?就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發(fā)揮了地塊的最大價值。

1、建什么?到底是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡樸建議,要留心分析市場,不能簡樸抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做告成,自己就未必。諸多告成的閱歷報告我們,要想開發(fā)告成,樓盤的市場定位確定要切實,因此,進展商不妨多找一些物業(yè)市場方面的專家,經過專心論證之后才做市場定位。

在廣州,一向不乏這樣的類似例子:某進展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原籌劃是建立寫字樓,可是等到打定開發(fā)時,察覺已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經過一個分外痛楚的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了進展商開初所做的市場調研不夠超前,也由于進展商對各類物業(yè)包括寫字樓的市場進展趨勢欠缺長期、系統的研究,終究進展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西,做好投資計劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現在、預料未來。

2、賣給誰?投資計劃最重要的一環(huán)是市場調查研究,目的在于了解真實的供給量或需求量狀況。

要把握供給不難,把全體同一地區(qū)或者有競爭的地區(qū)的樓盤資料拿過來,就可以根本得出結論。但是,這里卻要更加留神開發(fā)工程幕后的事情:今年真剛要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。假設自己的工程是住宅小區(qū),是一個長期工程就理應兼顧到近幾年的供給量,假設只是單體樓,只需了解這兩年的真正供給量即可。

了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個企業(yè)多少員工等來推算需求量,這很不切實,不應疏忽國內買家和集團的添置才能,而且也要考慮到過去已有多少添置數量,現在還有多少人計劃添置,將來有多少人確定會買,以及他們對房地產的熟悉程度。也可以通過做問卷調查,主要了解的內容是目標受訪者對工程預定價格的認同程度以及對物業(yè)的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做,現在,社會上已經有片面專業(yè)的調研公司,通過他們的工作可能能得到意想不到的效果。

3、賣多少錢?判斷"房子賣多少錢市場能采納'并不難,難的是有本金優(yōu)勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區(qū),又有價格優(yōu)勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是"到底工程有沒有錢賺'除了市場行情之外,還取決于進展商對開發(fā)本金的操縱和工程操作。因此:①儉約自有資金是最安好的;②假設運作得當、銷售順遂,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時候使用,應有用款籌劃;④對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的工程開頭把推廣工作完全交給專業(yè)廣告公司來做,這加倍說明這已經成為一項概括、量化的執(zhí)行性工作,不成能也沒必要站到一個工程的高去承受計劃的功能。目前各個工程的銷售培訓、銷售部的管理水平依舊參差不齊,還需要有專業(yè)閱歷的計劃人參與指導。

二、經營策略

據有關資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產開發(fā)商,因缺乏經營管理根本常識和管理技能,致使企業(yè)幾千萬元的虧損。因此,房地產公司應更多地把留神力投向經營管理。

1、應從一般的市場分析,轉向在宏觀分析根基上的微觀分析和定性定量相結合的分析。

目前,在房地產工程投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國房地產市場走勢、廣州市房地產市場分析、房地產工程總體可行性分析等。嚴格來說,這些研究大都缺乏科學和有針對性的細化分析,如對某一小區(qū)(或地塊)、某一類型、甚至某一樓價的變化,舉行概括分析的卻很少,對這些方面采取粗淺的賃閱歷去判斷是造成投資失誤及偏差的主要理由。

2、應從一般經營理念轉為符合房地產行業(yè)特性的專業(yè)化、系統化和整體化經營理念。

對于個別大型公司來說,目前存在著每個開發(fā)工程各自為政的處境,造成人力等資源重復濫用,如采用先進的管理方法,舉行"同類項合并',利用整體化經營理念,將降低本金和風險。

大型公司企業(yè)規(guī)模、投資工程浩瀚,可能會造成市場回響遲鈍(或不能適當超前),在工程投資和操作上,發(fā)生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結制定出能夠適應(超前)市場的切實可行的開發(fā)經營策略,有著極其重要的意義。

3、變更延誤時機及對本金操縱不力的狀況。

大型公司處理問題的策略往往對比保守,與瞬息萬變的市場不相適應,也造成時機的延誤。如某些高價盤,在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難變更的處境下,不能實時采取唯一的降價手段(或采用不符實際的溫柔降價措施),造成此類樓盤因功能折舊而實際價值降低,因利息等支出增加而導致實際本金升高,而且滯銷會使公司形象受到較大的影響,務必變更這種處境。

4、有效地發(fā)揮自身品牌的優(yōu)勢。

由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的添置者,在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業(yè)管理等服務是否可保持其商品的保值增值,以及得志其居住需求。而這一切相當程度上掌管在進展商及物業(yè)公司手里,故這種繁雜的商品存在著"信息不對稱、。越是"信息不對稱'的商品,消費者的品牌認同率越高,品牌形象良好的進展商將給自己的樓盤銷售帶來"超額利潤'。目前,房地產公司不是沒有熟悉到這一點,而是對這一點的重要性熟悉缺乏,缺乏從長遠眼光培育企業(yè)品牌形象的總體戰(zhàn)略,以及連續(xù)性的形象計劃操作。這方面需根據自己的處境,運用針對性的房地產CIS(企業(yè)形象設計系統),留神把"開發(fā)'與本企業(yè)品牌結合,有培育市場形象的一整套完善的籌劃,領先于其它企業(yè)制造"品牌賣點',必將在房地產市場上領先一點,獲得夢想的"品牌利益'。

5、開發(fā)要超前,要加強管理。

消費者的消費需求是不斷"進化'的,人才眾多、資金充裕的房地產公司的開發(fā)也應隨之不斷"進化'。"進化'速度甚至可以略超前一些,由于中高檔樓盤,開發(fā)周期較長,更需要超前,這對銷售和企業(yè)形象