2012金裕中高端產(chǎn)說會講師手冊金融置業(yè)計劃版本

中高端金裕講師手冊——2012個人財富登船計劃講座北區(qū)培訓(xùn)部2011.11P1首先我們來看一下，這張幻燈片，2012個人財富登船計劃，為什么要登船？按照瑪雅人的預(yù)測，人類在2012年12月21日這天晚上當(dāng)太陽落下以后，第二天就再也看不到太陽了，所以有很多人認(rèn)為這一天是人類的末日，其實(shí)這已經(jīng)被證實(shí)并無科學(xué)依據(jù)，但是它起碼也告訴了人類一點(diǎn)，沒有一種生活可以非常穩(wěn)定的持續(xù)下去。所以說都會有危機(jī)的產(chǎn)生，那么這一天有沒有人類的末日？是沒有的！那這一年會不會有危機(jī)呢？會有！這一年的危機(jī)來源于什么呢？來源于我們的個人財富在這一年會遇到一些問題，遇到問題的時候我們不能怨天尤人，應(yīng)該想辦法去解決問題，那么解決問題的時候，應(yīng)該知道解決問題的標(biāo)準(zhǔn)是什么，一旦標(biāo)準(zhǔn)出錯的時候，問題就解決不了了。這個標(biāo)準(zhǔn)就是12個字。第一是：確定保值，什么是確定保值呢？就是百分百的安全性，這一點(diǎn)是值得提示和注意的。第二是：穩(wěn)健增值，什么是穩(wěn)健增值呢？就是看增值的程度和增值的走勢，趨于一個平穩(wěn)的態(tài)勢，而且在我自己可以預(yù)見的到的未來也可以長期持續(xù)，這就叫“穩(wěn)健增值”。最后一點(diǎn)更為重要的，叫做：定向投放，什么叫定向投放呢？給大家舉一個例子：假設(shè)這是一個錢包，那我問一下，這個錢包的財富屬于誰？屬于這個持有錢包的人，現(xiàn)在在我手里的錢包屬于誰？屬于我。但是我放在這里的時候他偷偷的拿走了，那我問一下，這錢包里的財富屬于誰啊？就屬于他了。所以說，把錢放錯一個財富的投放地的話，誰拿走就是誰的。所謂的定向投放就是如果有這樣一個錢包，即使他偷了，這個財富也不是他的。因?yàn)檫@個錢包已經(jīng)指定了某一個人，只有這個人享有這個財富的話，那么這就叫“定向投放”。那么，目前所有的金融產(chǎn)品里面具備定向投放功能的產(chǎn)品只有我們的保險產(chǎn)品，是絕對意義上的定向投放，而這三點(diǎn)才能使得在這一年我們的登船計劃是可以實(shí)現(xiàn)的。P2我們來看第一張片子，為什么一定要上船？既然我們剛才強(qiáng)調(diào)了讓大家登船，上船有這樣的幾個原因：無非是外部原因和內(nèi)部原因。從外部原因去看的話，簡單的說，無論是美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和歐債的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，乃至于全世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)不景氣，其實(shí)給到我們的是一個大環(huán)境，這個大環(huán)境是什么呢？外部陰云密布，在這樣的環(huán)境里面中國是不可能獨(dú)善其身的，所以說在這一年我們國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)也不會太好，所以說當(dāng)經(jīng)濟(jì)局面不是太好的情況下，我們?nèi)ジ阃顿Y話，那么虧損的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賺取大額利潤的風(fēng)險，這一年更重要的是關(guān)注一下自己資產(chǎn)的安全性的問題。這是第一個原因，為什么一定要上船，因?yàn)橥獠凯h(huán)境不好。P3第二個原因，那么就是因?yàn)閮?nèi)部原因了，物價持續(xù)的上漲，上漲之后我們會發(fā)現(xiàn)，國家在通過加息的方法去抵抗通貨膨脹，如漫畫一樣在跟CPI進(jìn)行一場較力，但因?yàn)榧酉⒌某潭融s不上物價上漲的程度所以雖然名義利率在上漲但是實(shí)際利率始終為負(fù)值，我們的錢趴在銀行戶頭里是在貶值的過程中，這貶值的速度有多快呢？假設(shè)通貨膨脹率只有3%的話，那么經(jīng)過24年100萬，會縮水50%，如果要是5%的通貨膨脹率的話，15年就會縮水50%，如果要是7%的通貨膨脹率的話，10年就會縮水50%。今年通貨膨脹率有多高呢？今年截止到目前已經(jīng)發(fā)布的CPI數(shù)據(jù)來看的話就有3個月超過6%了，這就意味著全年都會在5%-6%之間，這就是說在這樣一個范圍之內(nèi)，就意味著我們的錢在12-13年就縮水了一半，這種局面是非?？膳碌?，所以就逼著老百姓必須要找到一種渠道，至少你要跑贏通貨膨脹，實(shí)現(xiàn)自己的實(shí)際購買力，不縮水不貶值。所以說內(nèi)部也有問題。外部的問題逼著大家尋找安全的渠道，內(nèi)部的問題逼著大家尋找一條可以跑過通貨膨脹的渠道，這兩條渠道加在一起老板姓就會迷茫，因?yàn)槲覀兾幢啬苷业揭粭l合適的渠道。P4所以我要提示大家的是，我們既然要找到一條船。那么大家千萬不要上錯船。有人會有這樣的想法。我覺的我去銀行買理財產(chǎn)品是很安全，最后有人會有這樣的想法，他覺得很安全。那我現(xiàn)在就告訴大家銀行買理財產(chǎn)品有兩個誤區(qū)，第一個誤區(qū)：大家要明白，什么叫做預(yù)期收益率。有一天你去銀行存錢，你進(jìn)去以后你會發(fā)現(xiàn)有個人很像工作人員，但是它坐不是在工作人員的位置上。他是在旁邊，這時候他會提示你一下，跟你說：你看，你在銀行里存五年，每年利息是6%左右。那么我這里有一款產(chǎn)品，一年有30%的收益率。大家想一下，這個對于這個人的吸引力強(qiáng)不強(qiáng)？這是非常強(qiáng)的！但是他會加一個詞，在收益率的前面加一個詞就叫預(yù)期收益率。我們預(yù)期可以達(dá)到一個很高的收益。如果客戶在這個時候把預(yù)期收益當(dāng)作是自己肯定能獲得的收益的話，那么就很不好意思將會出現(xiàn)這種局面。也就是說，它對這種預(yù)期收益率實(shí)現(xiàn)不了的話，如果他要是出現(xiàn)虧損或達(dá)不到的話。投資者認(rèn)為是什么？認(rèn)為是被欺騙了！那么這個人它認(rèn)不認(rèn)為它自己有問題？不。因?yàn)槲艺f的是預(yù)期，我又沒有承諾你。這個時候負(fù)責(zé)打官司的這個人會覺得你們兩個人實(shí)際上誰都有錯。也誰都沒錯。所以我要提示大家的就是什么叫做預(yù)期收益率。有一種產(chǎn)品的預(yù)期收益率是50%，另一種產(chǎn)品給你的固定收益率是5%。那你說對于普通老百姓來說，哪種產(chǎn)品更好？其實(shí)是5%的固定產(chǎn)品好！為什么？因?yàn)樗o到你的是一定能實(shí)現(xiàn)的。我們不要被預(yù)期收益率所迷惑。這是在銀行買理財產(chǎn)品所遇到的第一個誤區(qū)。第二個誤區(qū)：叫做年化收益率。你去銀行的時候，有時會是銀行自己賣的產(chǎn)品，這不是非工作日。就是銀行自己賣的產(chǎn)品。銀行為什么會賣這種產(chǎn)品呢？因?yàn)殂y行在每個月末、季度末甚至是年末的時候，他會集中的吸收存款，因?yàn)樗谙乱粋€月、下一季度、下一年的貸款數(shù)額，是按照這一天的存款數(shù)額計算的，所以說它會集中的吸收存款，怎么吸收呢？它會制定這樣一種存款計劃，這款計劃就會給你定一個起步門檻，比如說100萬起存，年化收益12%，聽過這樣的理財產(chǎn)品吧？那么我要告訴大家的是，12%能不能給得了你啊？是給不了你的。我給大家舉一個例子：假如說100萬起存，年化收益率12%，親戚朋友借了一遍，然后把自己的存款全都拿出來然后進(jìn)行這個計劃，100萬給了他，第二個的這一天，銀行會突然給你打電話說，我們的這個理財計劃到期了，你可以拿走了，那他會給你多少利息呢？1萬塊。那你說銀行違約了嗎？它沒有。因?yàn)槟昊找?2%，算起來1個月就是1%的利息，人家給了你了，所以說年化收益并不是年度收益，他不是按年結(jié)算的，它要是狠一點(diǎn)的話可以按周給你結(jié)算，這都是可以的。所以要提示客戶的是，12%的年化收益比起4%的年度收益的話，客戶應(yīng)該選擇4%，因?yàn)槲覀儾豢赡苷f今天存了100萬，正好下個月的今天銀行又推出一款年化收益12%的產(chǎn)品，我又存了，他會把這個時間點(diǎn)給你打亂，那你算一下，你所有投資的100萬的成本，給你把所有固定收益全部抹殺，我去博另一個1%的收益，值得嗎？不值得。所以說我們?nèi)ャy行去進(jìn)行理財?shù)脑挘阋靼?，第一個你買到的是非銀行產(chǎn)品。第二個，即使你買到的是銀行產(chǎn)品，他的結(jié)息方式是你自己認(rèn)識當(dāng)中有誤區(qū)的。所以這兩點(diǎn)一定要提示給客戶，你去銀行買到的未必是安全的，即使是安全的，未必是你想要的那種安全，這就叫不要大意上錯船P5有人說我不去銀行，銀行收益率低，我為什么要去銀行？那么我一定要找一個比他收益率高的地方。那么如果要是說現(xiàn)在老百姓能夠遇到一個收益率比較高的地方，應(yīng)該是什么？是指民間借貸，民間借貸的收益率的非常高的，如果要在內(nèi)蒙古鄂爾多斯有這樣的極端個案，你要是今年100萬借你的話，我明年應(yīng)該還你240萬，所以說自己想一想，民間借貸的收益高不高，非常高。那么老百姓是不是應(yīng)該全民去放貸呢？我們來看一下這個數(shù)據(jù)，中國民間借貸規(guī)模總量最大的地方在哪？在溫州！按照官方統(tǒng)計出來的數(shù)字說在2000億左右。其實(shí)實(shí)際數(shù)字比這個數(shù)字還要高的多得多。我們就需要知道一下，那么多的錢，給你那么多的還款利息，究竟他把這些錢投到哪里去了呢？投得地方如果確實(shí)賺錢，他才給得起這么高的利息，如果它投的地方本來就不賺錢的話，他將來就還不起這個利息了，那么我們根據(jù)國家的調(diào)查，其實(shí)他們的投資去向也并不高明，無非是日常的生產(chǎn)經(jīng)營，無非是投資于房地產(chǎn)等等，而這些是賺不到每年10%-20%的收益率的，如果你把錢給了民間借貸這個領(lǐng)域的話，它未來還不起錢就成為一種概率很高的事情，我們來看一下，溫州是不是有債主會莫名其妙的消失??？這就是這個原因造成的。他承諾了極高的利息，當(dāng)他兌現(xiàn)不了的時候，它有可能有兩種選擇，一種是跑，第二條路是死。那么所以說我們應(yīng)該知道，個人的信用到底值幾何？他還不起我能奈何呢？你要明白一點(diǎn)，如果他還是個人，你把錢借給他，即使躲在地下室，你也可以催促其趕快還錢，你甚至可以逼迫他，你也可以威脅他，但如果他現(xiàn)在是鬼呢？你能怎么嚇唬他呢？當(dāng)你的信用對象是個人的情況下，這是個危險的舉動。所以大家不要上民間借貸這條船P6剛才這條船是銀行，現(xiàn)在是民間借貸。還有什么船嗎？比如說，股市，在2012年股市也可能繼續(xù)不好下去。原因有三個，第一是貨幣政策不可能真正意義上的放松下來，而股市作為資金推動型的市場，如果沒有那么多錢的進(jìn)入，股市炒不起來。第二個原因就是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場這個政策和決心是很大的，而在股市里面，尤其是在深圳市場，房地產(chǎn)板塊和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的板塊占整個市值的接近40%，所以說房產(chǎn)調(diào)控的影響在股市會長期延續(xù)下去。最后一個就是我們的經(jīng)濟(jì)前景不明，從8月份開始，經(jīng)濟(jì)的增速在逐步的下滑，意味著經(jīng)濟(jì)的基本面不好。大家去想一下，資金面緊張，基本面惡化，再加上嚴(yán)厲的調(diào)控，股市能漲起來么？所以說股市在這一年是很艱難的。2011年中國經(jīng)濟(jì)的增長速度是全球首屈一指的，但是中國A股市場的表現(xiàn)確是全球最差的市場之一，原因也就基于這三點(diǎn)。但是這三點(diǎn)又沒有辦法短期內(nèi)得到根本性的改變，所以明年的中國股市也不會好。最后一點(diǎn)呢，在中國你可以不認(rèn)清經(jīng)濟(jì)形式，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形式是可能大起大落的，但你一定要認(rèn)清政策形勢，現(xiàn)在中國最大的政策是什么？就是一定要把高房價打下去，所以我們應(yīng)該明確的是不要和政策作相悖的舉動，現(xiàn)在投資樓市是不可取的，原因也有三點(diǎn)，第一點(diǎn)，量變導(dǎo)致質(zhì)變。量變導(dǎo)致質(zhì)變的過程已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，沒有成交量價格堅挺在那里是沒有任何意義的，價格不過是一個符號，只有成交才有意義。第二點(diǎn)，開發(fā)商成本驟增，再加上國家相關(guān)時效規(guī)定和限制舉措，都會倒逼開發(fā)商降價銷售。最后一個就是保障房開工建設(shè)的速度日益加快，待這些建成為實(shí)實(shí)在在的房產(chǎn)，那么對現(xiàn)在商品房價肯定會有一個下拉的作用。綜上所述，如果房價有上漲的苗頭，馬上就宏觀調(diào)控出來，現(xiàn)在買投資型住房不合適。這就是不要大意上錯船。P7那金裕是艘什么船？金裕是艘高效實(shí)用的船。這個產(chǎn)品的形態(tài)是非常簡單的，一邊是固定收益，固定收益就是確定保值。這就意味著無論發(fā)生什么情況，這項收益一定能給到你。另一項是浮動收益，我們平安在業(yè)內(nèi)的收益水平是領(lǐng)先的，所以說你應(yīng)對這一部分保持一個樂觀的預(yù)期。身故的時候所交的保費(fèi)全部返還。當(dāng)您急需用錢的時候我們都可以做保單貸款拿出現(xiàn)金價值的80%且收益不受影響。P8金裕絕對是好船，首先我們要承認(rèn)2000-2010年這是買房的黃金的10年，這段期間買房會有一個很高的收益，平均一年要有20%以上的收益，黃金的10年自2011年就終結(jié)了，有政策和方方面面的原因?qū)е聵鞘胁豢赡芾m(xù)寫暴利的神話反倒是收益穩(wěn)健的金融房能給到大家一個長期、穩(wěn)定、合理的回報。所以建議大家在未來的10年乃至更長的時間里為自己購買一套金融房產(chǎn)P9過去買的是實(shí)體房，現(xiàn)在買的是金融房，我們分析一下兩者之間的區(qū)別。左邊是實(shí)體房，右邊是金融房，從購買方式上，你買一個實(shí)體房的購買方式無非是兩種，第一種，你已經(jīng)把所有錢都準(zhǔn)備好了，一次就能買了。這叫躉交。第二種，付一個首付，然后還貸款。只有這兩種形式。如果你以部分支付的方式購買一套房，后交費(fèi)能力不足，發(fā)現(xiàn)買不起了，這時只能是終止合同并支付一定的違約金。那么一套金融房的購買方式為，第一你可以選擇期交，3年、5年或者是10年。如果你這個計劃你未來定的一個總的基調(diào)是100萬的話，你每年存30萬的話并且能力可以接受，那就分3年交，每年存20萬的話那就分5年交，每年存10萬那就分10年交。就當(dāng)給自己一個緩解壓力的方式，如果說這個壓力還沒有緩解，那就是第二，它可以減額交清，舉個例子：比如說，您覺得今年買一個200平米的金融房，你付完首付后發(fā)現(xiàn)買不起了，產(chǎn)品的自身屬性可以把這200平米的房子縮成一個50平米精裝小戶型給到你，這樣計劃你不會違約，不必支付違約金，這是購買方式上的優(yōu)勢。第二個，收益方式，你買一套實(shí)體房，實(shí)體房的收益方式分兩種，一種是出租，一種是出售，沒有其他。租出去的話你有多高的收益？一套100萬的毛坯房大概一個月有2400的租金，收益率在每年3%-4%之間，這個租金收益比例全國大致一樣。第二個出售收益，而這項收益的前提是房價持續(xù)上漲，賣出價高于買入價從而賺取價差，那么在未來房價有可能走一個下跌的趨勢，所以未來出售的收益能否得到還不確定。我給你的這套金融房也有兩種收益方式，第一種我在60歲以前每2年一返，60歲以后每年都返，就是固定收益，再加上每年都有的分紅，這是浮動收益，這兩個加在一起大概每年5%左右的收益，高于實(shí)體房的租金收益，而且要告訴你如果長期持有，收益將越來越高。第二個未來我這套金融房也可回收，你也可以賣掉后把成本收回來，而復(fù)利累計的方式?jīng)Q定了這套金融房未來只會漲價，沒有掉價的可能，沒有虧損風(fēng)險，未來的出售公司可以回收您的金融房，不必?fù)?dān)心沒有買主無法脫手，那你覺得買哪個合適？還是買金融房合適。第三個是收益期，實(shí)體房不可能永遠(yuǎn)屹立不倒，它是有收益期限的，咱們按照國家規(guī)定的70年產(chǎn)權(quán)去算的話，收益期也無非是70年，但這套金融房是終身收益的，收益期與生命等長。下一個，變現(xiàn)方式。如果您的所有資產(chǎn)就是一套實(shí)體房，現(xiàn)在要解決10萬塊的應(yīng)急錢問題，這套房值300萬，可不可以跟一個人說：先生，能把我家?guī)I了么？你給我10萬?？梢悦矗坎恍?。這意味著不可以分割出售，必須把房子全部賣掉。這套金融房是去可以通過生存金領(lǐng)取建立現(xiàn)金流，可以通過保單貸款解決應(yīng)急錢，額度自定可以分割，所以變現(xiàn)方式優(yōu)于實(shí)體房。下一個是成本問題，如果持有實(shí)體房是有成本的，房屋折舊，維修、維護(hù)等等，而持有金融房是沒有成本的，一張紙而已，而且即便這張紙丟了也沒有問題，因?yàn)榻鹑诜康男畔⒁呀?jīng)備檔。下一個是傳承方式，這套房子使用完后要傳下去，如果是實(shí)體房，在身故后算遺產(chǎn)，會作為征稅標(biāo)的，躲不開稅?；蛘呷绻雮飨氯?，可是欠人錢，債主可以要求把房子賣掉還錢，避不開債。最后一個，如果傳給自己的孩子，還有過戶成本。而金融房可以避稅、避債，指定受益人，不存在各種手續(xù)和官司的問題。綜上所述，金融房產(chǎn)優(yōu)于實(shí)體房產(chǎn)。所以說，建議您為自己購置一套金融房產(chǎn)。P10現(xiàn)在我們來看一下，我們所推薦房源。第一種：精裝小戶型。每年存10萬，存3年。第二種，每年存20萬，存3年。還有兩種分別是每年存30萬、50萬。都是存3年。形成了4種不同的房源。按照60年后回收，平均下來年化收益率可以達(dá)到7%。那這4種房源能起到什么樣的效果呢？P11第一種，精裝小戶型，你可以的到一筆固定的房租每年6000元，其次你每年可以的到一筆浮動的房租，按照前60年平均下來的分紅，大概在19000左右。這兩項加在一起，就是長期持有所能得到的收益。那么，在第30年的時候，你要回收這套房產(chǎn)，變現(xiàn)。在中檔和高檔之間，大概有6%左右的年收益。50年回收，大概會有9%左右的年收益。這個收益水平就是持續(xù)。穩(wěn)健的每年得到9%。這是一個非常不錯的金融置業(yè)計劃。因?yàn)?，平常我們?nèi)绻顿Y金融房產(chǎn)，年化收益也就是3%~~7%左右。我們要是長期持有一套金融房產(chǎn)的話收益就翻番了。P12第二套，就是我買了一個小商戶。每年交20萬，3年完成，收益水平與前個案例基本相同P13如果您還覺得不太直觀，我在給您推薦一種，就是這套房子交費(fèi)30萬，3年完成，本金90萬，您現(xiàn)在看一看這套房子能帶給你的功能到底有什么？第一，它可以帶該你一個書房，能從這個書房里解決孩子從高中到大學(xué)的29萬元，接近30萬，一共才存90萬，而孩子的教育金就拿出30萬，作為書房培養(yǎng)自己的孩子，第二，客廳，您在60歲的時候累計分紅246到了80歲累計分紅就接近500萬，這樣的一個水平，可以讓自己提高生活品質(zhì)，接下來是陽臺，我從60歲到80歲，每年可以領(lǐng)出12萬元的養(yǎng)老金，一直領(lǐng)20年，平均一個月多一萬元養(yǎng)老金，保證自己的晚年生活水平不下降，領(lǐng)20年，這240萬領(lǐng)完了以后到臥室80歲以后還有54萬，這筆錢如果孩子孝順可以留作遺產(chǎn)，包括你去做慈善等任何事情都可以用這54萬，下面還有一個就是廚房，這個廚房就是你身故的時候人不在了，90萬的本金將全部還給你，最后一個是衛(wèi)生間，當(dāng)你繼續(xù)用錢的時候，保單貸款可以繼續(xù)為您準(zhǔn)備應(yīng)急金。這套房子是不是解決了你人生當(dāng)中所有的問題，所以它對于我們來說是一套非常好的金融房產(chǎn)，我們的生活可以變得非常穩(wěn)健P14有人就會問，你說的這么多錢在哪呢？就在我們的計劃書，給客戶做一份這樣的計劃書，在特定是時間做特定的計劃，這些錢都能拿得出來，我用3年的時間去規(guī)劃了我一生當(dāng)中可能發(fā)生的所有大事，這就是金融房產(chǎn)和保險給老百姓帶來的實(shí)惠。你要把計劃書設(shè)計成這種形式，才能讓客戶知道每一個人生階段可以得到的收益。P15最后一個，是提供一個別墅置業(yè)。我每年交50萬，3