《房地產(chǎn)開發(fā)管理》試卷試題與答案

PAGE10房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)試卷 (B 卷）一、單項(xiàng)選擇題（每小題只有一個(gè)正確答案） （共20題，每題 1分。）1．房地產(chǎn)的______是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。 （ ）A、適應(yīng)性 B、對(duì)專業(yè)管理的的依賴性 C、位置的固定性 D、相互之間的影響性2．落實(shí)開發(fā)資金是 ______階段的主要工作內(nèi)容。（ ）A．投資決策分析 B．前期工作 C．建設(shè) D．營(yíng)銷3．關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù) ,下列表示正確的是 ( )。A、(P/A,i,n) B、(A/P,i,n) C、(A/F,i,n) D、(F/A,i,n)4．工作主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為（A、投資機(jī)會(huì)研究 B、預(yù)可行性研究 C、初步可行性研究

）階段。D、詳細(xì)可行性研究5．對(duì)個(gè)人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（ ）以下。A、40%

B、50%

C、60%

D、70%6．邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（A、3個(gè)以上 B、5-10個(gè)之間C、5個(gè)以上 D、3-10個(gè)之間

）。7．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于（ ）乘以100%A、開發(fā)商利潤(rùn)/總開發(fā)成本 B、正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入 /總開發(fā)成本C、開發(fā)商利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值 D、正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入 /總開發(fā)成本8．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指 ( )所經(jīng)過的過程 .A、房地產(chǎn)開發(fā) B、獲得土地后到全部工程竣工C、從工程開工到工程竣工驗(yàn)收 D、從工程開工到項(xiàng)目租售完畢9．可行性研究報(bào)告中，一般不包括（ ）A、封面 B、摘要 C、初步設(shè)計(jì)方案 D、附表10.甲.乙兩個(gè)物業(yè) 2005年10月的價(jià)值均為 1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2006年10為1100萬元和900萬元的可能性各為 50%，預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2006年10月的價(jià)值為元和800萬元的可能性各為 50%，甲.乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C、甲.乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D、無法判斷

月的價(jià)值1200萬）11．已知某筆貸款的年利率為

15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，

該筆貸款的實(shí)際利率是

（

）A、3.75% B、7.5%

C、15% D、15.87%12.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（ ） .A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段13．已知某筆貸款的年名義利率為

12%,實(shí)際利率為

12.55%,

則該筆貸款是按

(

)作為計(jì)息周期的。A、年 B、半年 C季度 D、月14．以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（ ）A、市場(chǎng)容量調(diào)查 B、消費(fèi)行為調(diào)查C、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 D、營(yíng)銷因素調(diào)查15.

房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（A、相對(duì)較高的收益水平C、抵銷通貨膨脹的影響

）

B、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D、投資回收期較長(zhǎng)16．根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法是（）A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C、目標(biāo)定價(jià)法D、成本加成定價(jià)法17．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（）A、房屋出租B、房地產(chǎn)抵押C、土地使用權(quán)出讓D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓18．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（）A、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率B、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率、實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大19．下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是（）A、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B、周期風(fēng)險(xiǎn)C、比較風(fēng)險(xiǎn)D、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)20．物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。A、物業(yè)的保值增值B、滿足當(dāng)前的租戶和新租戶C、物業(yè)的安全D、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)二、多項(xiàng)選擇題（每小題2分，共20分）（在每小題的備選答案中選出二至五個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選該小題無分。)1.投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A、利率風(fēng)險(xiǎn)B、政策性風(fēng)險(xiǎn)C、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D、持有期風(fēng)險(xiǎn)2.按用途的不同，物業(yè)可以分為（）。A、居住物業(yè)B、商業(yè)物業(yè)C、工業(yè)物業(yè)D、出租物業(yè)Ｅ、土地3.房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（）優(yōu)點(diǎn)。A、相對(duì)較高的收益B、投資回收期長(zhǎng)C、提高投資者的資信等級(jí)D、良好的流動(dòng)性Ｅ、投資數(shù)額巨大4.房地產(chǎn)開發(fā)的4個(gè)階段包括（）。A、投資機(jī)會(huì)選擇與決策B、前期工作C、招標(biāo)階段D、建設(shè)階段Ｅ、租售階段5.可行性研究的作用有（）A、是項(xiàng)目投資決策的依據(jù) B、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)C、是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) D、是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)、是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)6.市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃一般要包括（）。A、資料來源B、調(diào)查方法C、調(diào)查手段D、抽樣方案Ｅ、聯(lián)系方法7.房屋開發(fā)費(fèi)包括（）。A、建安工程費(fèi)B、“三通一平”費(fèi)C、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)Ｅ、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)8.房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有（）A、保證B、保險(xiǎn)C、質(zhì)押D、抵押E、信用9.下列投資行為屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）A、房地產(chǎn)開發(fā)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C、房地產(chǎn)置業(yè)投資D、購買住房抵押證券Ｅ、購買房地產(chǎn)投資信托基金10．項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括（

）A、前期工程資料 B、土建資料C、安裝方面的資料 D、設(shè)計(jì)文件

E、變更資料三、簡(jiǎn)答題

(本大題共

5小題，每小題

8分，共

40分)1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各程序所包括的主要環(huán)節(jié)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的目的、原則及方法。4、什么是敏感性分析敏感性分析的步驟如何5、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源有哪些？

四、計(jì)算題（20分，要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。）某人準(zhǔn)備購買套價(jià)格為15萬元的住宅，首期付款為25%直接支付，其余申請(qǐng)抵押貸款，期限為8年，利率為15%，按月等額償還，問月還款額是多少？如果該人

40%月收入可用于住房消費(fèi)，該人月收入應(yīng)為多少？若抵押貸款寬限兩年，（還息不還本，）剩余6年內(nèi)按月等[額償還，則月還款額是多少月收入應(yīng)為多少房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)試卷（B卷）標(biāo)準(zhǔn)答案一、單項(xiàng)選擇題（每小題只有一個(gè)正確答案，每題1分，共20分。）1—5CBBAB6—10DACCB11—15DBBDD16—20CCACB評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：每小題1分，答錯(cuò)或多選均為0分。二、多項(xiàng)選擇題（每小題2分，共20分）（在每小題的備選答案中選出二至五個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選該小題無分)1、CD2、ABC3、AC4、ABDE5、ABCD6、ABCDE7、ADE8、ACD9、BDE10、ABC評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：在每小題的備選答案中選出二至五個(gè)正確答案，全部選對(duì)得2分，多選、少選、錯(cuò)選該小題均為0分.三、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題，每小題8分，共40分)1、答：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性有：1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特點(diǎn)：短期缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、供給主體間競(jìng)爭(zhēng)不充分、不廣泛。2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)：具有廣泛性、多樣性且購置成本大，需要融資。3）市場(chǎng)交易特點(diǎn)：交易時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高、需要專業(yè)人士的服務(wù)。4）市場(chǎng)價(jià)格特點(diǎn)：位置決定價(jià)格、價(jià)格總體呈向上波動(dòng)趨勢(shì)、價(jià)格易受交易主體個(gè)別因素的影響。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一條得 2分，全對(duì)的 8分。2、答：房地產(chǎn)開發(fā)主要有四個(gè)程序：1）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段：包括投資機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目建議書、可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)等主要環(huán)節(jié)。2）前期準(zhǔn)備階段：包括獲得土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得“兩證一書”、項(xiàng)目招投標(biāo)、開工申請(qǐng)與審批、拆遷、平整場(chǎng)地等、3）建設(shè)階段：包括施工的質(zhì)量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工驗(yàn)收等。4）租售階段：包括項(xiàng)目投產(chǎn)、租售、后評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一條得 2分，全對(duì)的 8分。3、答： 目的：為市場(chǎng)提供適銷對(duì)路、有較高性能價(jià)格比的產(chǎn)品。（ 2分）原則：以威力啊潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向， 站在使用者的立場(chǎng)上精打細(xì)算，體現(xiàn)以人為本和對(duì)人的關(guān)懷。 （3分）方法：一是明確目標(biāo)使用者群體； 而是把握目標(biāo)使用者的需求特征、 消費(fèi)偏好和可支配能力；三是針對(duì)目標(biāo)使用者群體進(jìn)行設(shè)計(jì)。 （3分）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：如上。4、答：敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的重要性指標(biāo)，并分析測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感程度， 進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。（ 4分）步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。4）通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。（共4條，每條1分）5、答：資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、社會(huì)集資、利用外資、預(yù)售款等。答出幾個(gè)主要來源，相應(yīng)展開即可。四、計(jì)算題（20分）答案：（1）貸款數(shù)額P=15×（1-25%）=112500元，（3分）i=15%/12=1.25%,（2分）n=12×8=96月（1分）n,=12×6=72月（1分）(2)月還款額為:A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]（4分）=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元該人月收入為2018.86/40%=5047.15元（2分）前兩年不償還本金,也就是P值仍為112500元,要6年償還,則A=Pi(1+i)n,/[(1+i)n,-1]（2分）=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元（2分）該人月收入為2378.81/40%=5947.04元（3分）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。A、適應(yīng)性 B盼趣蔡造瑞蚜恤壤菠蓋葷箋摔毋小受仍婁伍禱邏麓并潭蠻僵