資產(chǎn)評(píng)估第2章-資產(chǎn)評(píng)估程序與基本方法課件

2023/1/10第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序和基本方法2023/1/10第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序和基本方法12023/1/10主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評(píng)估的程序（了解）2.成本法3.市場(chǎng)比較法4.收益法掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。本章基本要求2023/1/10主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評(píng)估的程序（了解）22023/1/10（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評(píng)估報(bào)告使用者資產(chǎn)評(píng)估目的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍價(jià)值類型評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估報(bào)告使用限制評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式評(píng)估費(fèi)、支付時(shí)間和方式其他事項(xiàng) 1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1.資產(chǎn)評(píng)估32023/1/10（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書（合同）（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃評(píng)估工作的總體思路和詳細(xì)實(shí)施方案現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時(shí)間和費(fèi)用計(jì)劃人力資源配備進(jìn)度安排（4）對(duì)評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)和實(shí)地查勘產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運(yùn)行狀況、質(zhì)量等）1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書（合同）1.資42023/1/10（5）收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料收集渠道：市場(chǎng)、當(dāng)事方、政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場(chǎng)交易信息技術(shù)資料（見教材）（6）評(píng)估估算分析市場(chǎng)法、收益法和成本法等資產(chǎn)評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法選取相應(yīng)模型、參數(shù)綜合分析初步評(píng)估結(jié)果采用多種方法，確保評(píng)估結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（5）收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料1.資產(chǎn)評(píng)估52023/1/10（7）編制和提交評(píng)估報(bào)告內(nèi)容和格式應(yīng)當(dāng)遵循《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》提交前與委托方進(jìn)行必要溝通（8）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔管理類工作底稿操作類工作底稿紙質(zhì)、電子文檔評(píng)估底稿檔案至少保存10年1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（7）編制和提交評(píng)估報(bào)告1.資產(chǎn)評(píng)估的程序62023/1/10資產(chǎn)評(píng)估方法如何做資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。2023/1/10資產(chǎn)評(píng)估方法如何做資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)72023/1/10《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值最常見的方法包括市場(chǎng)比較法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益資本化或收益法）和成本法《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估方法主要有四種，重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法和清算價(jià)格法基本與國(guó)際通行方法相同清算價(jià)格法是我國(guó)特有方法，實(shí)踐證明不是很有用評(píng)估方法無所謂先進(jìn)和落后，只要能夠獲得滿足價(jià)值類型的方法都是可行和有效的資產(chǎn)評(píng)估基本方法：成本法、市場(chǎng)比較法、收益法

資產(chǎn)評(píng)估方法總體概述2023/1/10《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值最常見的方82023/1/10資產(chǎn)評(píng)估的基本方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)比較法收益法現(xiàn)時(shí)2023/1/10資產(chǎn)評(píng)估的基本方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑92023/1/102.1基本思路以待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，扣除從資產(chǎn)形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的各項(xiàng)價(jià)值損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析和判斷重置成本是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所付全部成本2.成本法2023/1/102.1基本思路2.成本法102023/1/102.2基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝待評(píng)估資產(chǎn)重置成本待評(píng)估資產(chǎn)重置成本—實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或2023/1/102.2基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝待評(píng)估待評(píng)估—112023/1/102.3基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在理性投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本2023/1/102.3基本原理即在條件允許的情況下122023/1/102.4理論依據(jù)（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值越大，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。2023/1/102.4理論依據(jù)（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于資132023/1/102.5基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的2023/1/102.5基本前提（1）被評(píng)估資142023/1/102.6操作程序搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本2023/1/102.6操作程序搜集歷史資料，確定成本構(gòu)152023/1/102.7重置成本及其估算方法2.7.1重置成本含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本或更新重置成本復(fù)原重置成本(reproductioncostnew，復(fù)制品成本),一般稱重建成本，指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)所發(fā)生的成本更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），一般稱重置成本，指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本 2023/1/102.7重置成本及其估算方法162023/1/102.7.2復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。

2023/1/102.7.2復(fù)原重置成本與更新重置成本的異172023/1/102.8重置成本的估值方法重置成本評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法復(fù)原重置成本更新重置成本2023/1/102.8重置成本的估值方法重置成本評(píng)估182023/1/10(1)重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計(jì)算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成：材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成：購買價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用2023/1/10(1)重置核算法重置成本＝直接成本＋192023/1/10間接成本的估算間接成本=人工成本總額*成本分配率間接成本=直接成本*間接成本相對(duì)于直接成本的比率間接成本=工作量（工時(shí)或工日）*單位工作量的間接成本例1某企業(yè)現(xiàn)有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為60000元/臺(tái)，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本為900元（其中原材料400元，人工成本500元），按以往經(jīng)驗(yàn)安裝間接成本相對(duì)于直接安裝成本比率一般為50%，計(jì)算該機(jī)器設(shè)備的重置成本2023/1/10間接成本的估算202023/1/10例2被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設(shè)備的重置成本是多少？解：（1）計(jì)算直接成本:購買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本:間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本:重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）2023/1/10例2被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。212023/1/10（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。計(jì)算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)2023/1/10（2）物價(jià)指數(shù)法資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值222023/1/10物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）2023/1/10物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)232023/1/10物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高（比如計(jì)算機(jī)）。2023/1/10物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，242023/1/10例1

某項(xiàng)資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面原始價(jià)值為20萬元，現(xiàn)評(píng)估期1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)為120%和160%，1996-1999年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價(jià)上漲指數(shù)為33%，計(jì)算該資產(chǎn)的重置成本。例2

某機(jī)床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；2008年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2009年的重置成本2023/1/10例1某項(xiàng)資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面252023/1/10重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用(萬元)物價(jià)指數(shù)（%）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（%）

重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計(jì)

31.72023/1/10重置成本計(jì)算表時(shí)間投資物價(jià)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)262023/1/10（3）功能價(jià)值法基本原理是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。理論假設(shè)資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在相關(guān)性（線性關(guān)系）資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，則購建成本也應(yīng)相同。2023/1/10（3）功能價(jià)值法272023/1/10資產(chǎn)重置成本=待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*[參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力]資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]

參照物功能價(jià)值待評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）2023/1/10參照物功能價(jià)值待評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生282023/1/10例1某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬元，年生產(chǎn)能力為3000噸面粉。待評(píng)估面粉生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為4500噸面粉，假設(shè)面粉生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系，計(jì)算該資產(chǎn)的重置成本。（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈非線性關(guān)系資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]xX為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2023/1/10例1某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬292023/1/102.9各項(xiàng)價(jià)值損耗及其估算2.9.1實(shí)體性貶值含義使用和自然力導(dǎo)致的物理性能下降而引起的貶值決定實(shí)體性貶值的因素使用時(shí)間使用率，也叫利用率（使用強(qiáng)度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估值方法2023/1/102.9各項(xiàng)價(jià)值損耗及其估算30（1）觀察法

根據(jù)專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)來判定資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率

=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度（1）觀察法計(jì)算公式為：通過觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資31形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評(píng)估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：32（2）公式法（使用年限法）根據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產(chǎn)的有形損耗程度資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）

×[實(shí)際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評(píng)估基準(zhǔn)日的年限，依據(jù)會(huì)計(jì)折舊年限確定（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)332023/1/10例：某機(jī)器設(shè)備購建于2000年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2000年年初至2004年年末（50個(gè)月）在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，此期間設(shè)備處于超負(fù)荷使用狀態(tài)，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自2005年初正常使用，現(xiàn)以2006年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，計(jì)算（每年按360天計(jì)算，每月按30天計(jì)算）：該設(shè)備的名義使用年限該設(shè)備的資產(chǎn)利用率該設(shè)備的實(shí)際使用年限2023/1/10例：某機(jī)器設(shè)備購建于2000年10月30日342023/1/102.9.2功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本2023/1/102.9.2功能性貶值35（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。

超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得36（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營(yíng)運(yùn)成本上高于新設(shè)備。

超額運(yùn)營(yíng)成本＝各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)考慮下列因素：生產(chǎn)效率是否下降維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否增加材料消耗是否增加能源消耗是否增加操作工人數(shù)量是否增加（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，372023/1/10舉例某待評(píng)估生產(chǎn)控制裝置運(yùn)行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評(píng)裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值2023/1/10舉例382023/1/10功能性貶值的估算步驟比較待評(píng)估資產(chǎn)與同類新資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本差異（工資耗費(fèi)、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本：注意考慮避稅效應(yīng)估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)超額凈運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行折現(xiàn)，其現(xiàn)值即功能性貶值估算值2023/1/10功能性貶值的估算步驟392023/1/102.9.3經(jīng)濟(jì)性貶值含義經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競(jìng)爭(zhēng)加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命估值方法：資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，一般不考慮2023/1/102.9.3經(jīng)濟(jì)性貶值402023/1/102.9.4成本法相關(guān)估值方法總結(jié)各種價(jià)值損耗評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值——折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法重置成本評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法復(fù)原重置成本更新重置成本評(píng)估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2023/1/102.9.4成本法相關(guān)估值方法總結(jié)各種價(jià)412023/1/102.10成本法——簡(jiǎn)單視角評(píng)估價(jià)值=重置成本*成新率成新率的估算觀察法由專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員綜合考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的基礎(chǔ)上，判斷、確定資產(chǎn)的成新率經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限法成新率=[剩余經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限/(實(shí)際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限)]修復(fù)費(fèi)用法通過估算將待評(píng)估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需的修復(fù)費(fèi)用占資產(chǎn)重置成本的成本來確定貶值率，繼而求出成新率成新率=1-貶值率=1-修復(fù)費(fèi)用/重置成本2023/1/102.10成本法——簡(jiǎn)單視角42成本法方法體系成本法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法觀察法使用年限法

修復(fù)費(fèi)用率法

各種價(jià)值損耗評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值——折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法成本法方法體系成本法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能433.市場(chǎng)比較法3.1基本思路

市場(chǎng)比較法是指通過比較待評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。

市場(chǎng)比較法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估途徑之一

3.市場(chǎng)比較法3.1基本思路44

3.2基本原理資產(chǎn)的替代原理3.3基本前提：

1、需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)

2、參照物及其與待評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的,并且能夠在價(jià)值形態(tài)上量化。3.2基本原理453.4操作程序確定待評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。3.4操作程序確定待評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差463.5常見評(píng)估方法

直接比較法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或與待評(píng)估資產(chǎn)取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。

（1）直接比較法3.5常見評(píng)估方法直接比較法是指能夠在市471、如果與待評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。

直接比較法應(yīng)注意以下問題：1、如果與待評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易48

類調(diào)整比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無法找到與待評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。（2）類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類調(diào)整比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開49類比調(diào)整法基本計(jì)算公式：待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物交易價(jià)格×調(diào)整系數(shù)待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物交易價(jià)格×（1±調(diào)整率）類比調(diào)整法基本計(jì)算公式：待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值501.時(shí)間因素

時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)

參照物的主要差異因素1.時(shí)間因素參照物的主要差異因素512.地域因素

地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×地域因素修正系數(shù)

2.地域因素523.功能因素

功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)

3.功能因素534.交易情況。

交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況（如破產(chǎn)清算、關(guān)聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)（買者急于想買，賣者急于想賣等）等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)

4.交易情況。545.個(gè)別因素個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)5.個(gè)別因素55如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：評(píng)估價(jià)值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)

×地域因素修正系數(shù)

×功能差異修正系數(shù)

×交易情況修正系數(shù)

×個(gè)別因素修正系數(shù)如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)56優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。3.6市場(chǎng)比較法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：3.6市場(chǎng)比較法的優(yōu)缺點(diǎn)57缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。缺點(diǎn)：58案例1某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年9月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問可否采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，如果可以，則評(píng)估值應(yīng)該是多少？案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬元)案例1某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基59案例2某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2分析:由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例2某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)60案例3某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月。案例3分析待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1-30％)=255.64（萬元）案例3某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器61案例4待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。案例4分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基62參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率為：參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15632023/1/10指把待評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法基本原理評(píng)估人員站在購買者角度進(jìn)行思考該資產(chǎn)能夠在未來為持有者帶來持續(xù)收益購買者所付出的代價(jià)不超過該資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值一般公式4.收益法2023/1/10指把待評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折642023/1/10Ai表示第i年的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率常用公式年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時(shí)后付年金(普通年金）的現(xiàn)值P=A[1-(1+i)-n]/i=A（P/A,i,n)P=?A0123452023/1/10Ai表示第i年的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折65特殊情況：（1）永續(xù)年金無限期支付的年金,如無期限債券、優(yōu)先股P=?A012……mm+1…..P=A[1-(1+i)-n]/i若：n趨向無窮大，則p＝A/i特殊情況：（1）永續(xù)年金無限期支付的年金,如無期限債券、66

P=A×（P/A,i,n-1)+A5P=?A01234P=?012345（2）現(xiàn)付年金(預(yù)付年金）的現(xiàn)值P=A×（P/A,i,n-1)+A5P=?A067（3）延期年金(遞延年金）最初幾年沒有收付款項(xiàng)，后期若干期等額收付款項(xiàng)P=?A012……mm+1…..m+nAP=A×(P/A,i,n)×(P/S,i,m)（3）延期年金(遞延年金）最初幾年沒有收付款項(xiàng)，后期若干期682023/1/10年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時(shí)

A1A2An∞AtV＝＋＋。。。＋＝∑

(1+r)1(1+r)2(1+r)nt＝1(1+r)t123t

A0A0（1＋g）1A0（1＋g）2A0（1＋g）3A0（1＋g）tV

V＝A0（1＋g）/（r－g）

2023/1/10年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時(shí)692023/1/10例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益均為900萬元（假設(shè)折現(xiàn)率為8%），計(jì)算：（1）該企業(yè)作為一項(xiàng)整體資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值；（2）假設(shè)該企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，預(yù)期年收益為900萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，計(jì)算其評(píng)估價(jià)值2023/1/10例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)702023/1/10預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算計(jì)算思路資產(chǎn)未來預(yù)期收入-經(jīng)營(yíng)管理成本（銷售費(fèi)用、維修費(fèi)、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、原材料費(fèi)用、工資等）注意：不包括折舊和融資成本費(fèi)用，折舊為非付現(xiàn)費(fèi)用（無實(shí)際現(xiàn)金流出），融資成本所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計(jì)中折現(xiàn)率的估算含義：投資者投資于一項(xiàng)資產(chǎn)的期望報(bào)酬率，它是機(jī)會(huì)成本或資本成本（或貨幣時(shí)間價(jià)值）的體現(xiàn)計(jì)算方法2023/1/10預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算712023/1/10折現(xiàn)率的估算計(jì)算方法市場(chǎng)比較法：通過調(diào)查和分析市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率，來確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望報(bào)酬率資本資產(chǎn)定價(jià)模型（重點(diǎn)講解）主要解決了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬定價(jià)的問題加權(quán)平均資本成本法（主要應(yīng)用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中講）2023/1/10折現(xiàn)率的估算72投資期望報(bào)酬率=貨幣時(shí)間價(jià)值+通貨膨脹+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率RR:因承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)而獲得的超過貨幣時(shí)間價(jià)值的那部分額外報(bào)酬RF:無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,一般用國(guó)債收益率來描述用K表示給予風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)臎Q策問題類型風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(價(jià)值)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬概念屬于風(fēng)險(xiǎn)決策問題投資期望報(bào)酬率=貨幣時(shí)間價(jià)值+通貨膨脹+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率RR:因承73資產(chǎn)組合(或單項(xiàng)資產(chǎn))的風(fēng)險(xiǎn)來源不可分散風(fēng)險(xiǎn)(系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))

指那些可以影響所有公司的因素引起的風(fēng)險(xiǎn)

如:戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、高利率等發(fā)生意外的、非預(yù)期的變動(dòng)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是影響整個(gè)資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以也稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)沒有有效的方法排除，所以又稱“不可分散風(fēng)險(xiǎn)”資產(chǎn)組合(或單項(xiàng)資產(chǎn))的風(fēng)險(xiǎn)來源不可分散風(fēng)險(xiǎn)(系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))74可分散風(fēng)險(xiǎn)(非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))

指?jìng)€(gè)別公司的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)

如:一家公司的罷工、新產(chǎn)品開發(fā)失敗、失去重要的銷售合同、訴訟失敗，或者宣告發(fā)現(xiàn)新礦藏、取得一個(gè)重要合同非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別公司或個(gè)別資產(chǎn)所特有的，因此又稱“特殊風(fēng)險(xiǎn)”或“特有風(fēng)險(xiǎn)”；

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過投資多樣化（即投資組合）分散掉，因此又稱可分散風(fēng)險(xiǎn)

可分散風(fēng)險(xiǎn)(非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))指?jìng)€(gè)別公司的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)如75不可分散風(fēng)險(xiǎn)可分散風(fēng)險(xiǎn)投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)，即бP資產(chǎn)組合構(gòu)成數(shù)量資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)不可分散風(fēng)險(xiǎn)可分散風(fēng)險(xiǎn)投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)，即бP資產(chǎn)組合構(gòu)成76可分散風(fēng)險(xiǎn)通過科學(xué)增加組合數(shù)量來降低資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)量(2)不可分散風(fēng)險(xiǎn)程度:用β系數(shù)來衡量(1)資產(chǎn)組合要求補(bǔ)償?shù)氖遣豢煞稚L(fēng)險(xiǎn)(為何?)整體市場(chǎng)的β系數(shù)為1β>1:說明風(fēng)險(xiǎn)大于整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)β<1:說明其風(fēng)險(xiǎn)小于整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可分散風(fēng)險(xiǎn)通過科學(xué)增加組合數(shù)量來降低資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)量77RP=βp(Km-RF)

(3) 資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)算RP:

資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率βp: 資產(chǎn)組合β系數(shù)Km: 股票市場(chǎng)組合的投資報(bào)酬率或資產(chǎn)平均回報(bào)率RF: 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

(4) 投資證券組合的報(bào)酬率

K=RF+Rp=RF+βp(Km-RF)

RP=βp(Km-RF)(3) 資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)算78資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)(1)基本模型:Ki=RF+βi(Km-RF)

其中(Km-RF)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(2)該模型對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合都適用證券市場(chǎng)線(SML)

描述了投資報(bào)酬率(或必要報(bào)酬率)K與不可分散風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β之間的關(guān)系,斜率為Km-RF如圖:資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)79.T-billsSMLkm=15RF=8

0 1 2 .ki(%)

βi.T-billsSMLkm=15 80優(yōu)點(diǎn)：（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化價(jià)值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。市場(chǎng)比較法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：市場(chǎng)比較法的優(yōu)缺點(diǎn)81缺點(diǎn)：（1）預(yù)測(cè)未來收益難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素影響；（2）評(píng)估中適用范圍較小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。缺點(diǎn)：822023/1/10資產(chǎn)評(píng)估基本方法回顧市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)比較法收益法現(xiàn)時(shí)2023/1/10資產(chǎn)評(píng)估基本方法回顧市場(chǎng)途徑成本途徑收益途832023/1/10第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序和基本方法2023/1/10第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序和基本方法842023/1/10主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評(píng)估的程序（了解）2.成本法3.市場(chǎng)比較法4.收益法掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。本章基本要求2023/1/10主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評(píng)估的程序（了解）852023/1/10（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評(píng)估報(bào)告使用者資產(chǎn)評(píng)估目的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍價(jià)值類型評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估報(bào)告使用限制評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式評(píng)估費(fèi)、支付時(shí)間和方式其他事項(xiàng) 1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1.資產(chǎn)評(píng)估862023/1/10（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書（合同）（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃評(píng)估工作的總體思路和詳細(xì)實(shí)施方案現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時(shí)間和費(fèi)用計(jì)劃人力資源配備進(jìn)度安排（4）對(duì)評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)和實(shí)地查勘產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運(yùn)行狀況、質(zhì)量等）1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書（合同）1.資872023/1/10（5）收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料收集渠道：市場(chǎng)、當(dāng)事方、政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場(chǎng)交易信息技術(shù)資料（見教材）（6）評(píng)估估算分析市場(chǎng)法、收益法和成本法等資產(chǎn)評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法選取相應(yīng)模型、參數(shù)綜合分析初步評(píng)估結(jié)果采用多種方法，確保評(píng)估結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（5）收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料1.資產(chǎn)評(píng)估882023/1/10（7）編制和提交評(píng)估報(bào)告內(nèi)容和格式應(yīng)當(dāng)遵循《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》提交前與委托方進(jìn)行必要溝通（8）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔管理類工作底稿操作類工作底稿紙質(zhì)、電子文檔評(píng)估底稿檔案至少保存10年1.資產(chǎn)評(píng)估的程序2023/1/10（7）編制和提交評(píng)估報(bào)告1.資產(chǎn)評(píng)估的程序892023/1/10資產(chǎn)評(píng)估方法如何做資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。2023/1/10資產(chǎn)評(píng)估方法如何做資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)902023/1/10《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值最常見的方法包括市場(chǎng)比較法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益資本化或收益法）和成本法《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估方法主要有四種，重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法和清算價(jià)格法基本與國(guó)際通行方法相同清算價(jià)格法是我國(guó)特有方法，實(shí)踐證明不是很有用評(píng)估方法無所謂先進(jìn)和落后，只要能夠獲得滿足價(jià)值類型的方法都是可行和有效的資產(chǎn)評(píng)估基本方法：成本法、市場(chǎng)比較法、收益法

資產(chǎn)評(píng)估方法總體概述2023/1/10《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值最常見的方912023/1/10資產(chǎn)評(píng)估的基本方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)比較法收益法現(xiàn)時(shí)2023/1/10資產(chǎn)評(píng)估的基本方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑922023/1/102.1基本思路以待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，扣除從資產(chǎn)形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的各項(xiàng)價(jià)值損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析和判斷重置成本是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所付全部成本2.成本法2023/1/102.1基本思路2.成本法932023/1/102.2基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝待評(píng)估資產(chǎn)重置成本待評(píng)估資產(chǎn)重置成本—實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或2023/1/102.2基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝待評(píng)估待評(píng)估—942023/1/102.3基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在理性投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本2023/1/102.3基本原理即在條件允許的情況下952023/1/102.4理論依據(jù)（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值越大，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。2023/1/102.4理論依據(jù)（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于資962023/1/102.5基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的2023/1/102.5基本前提（1）被評(píng)估資972023/1/102.6操作程序搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本2023/1/102.6操作程序搜集歷史資料，確定成本構(gòu)982023/1/102.7重置成本及其估算方法2.7.1重置成本含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本或更新重置成本復(fù)原重置成本(reproductioncostnew，復(fù)制品成本),一般稱重建成本，指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)所發(fā)生的成本更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），一般稱重置成本，指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本 2023/1/102.7重置成本及其估算方法992023/1/102.7.2復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。

2023/1/102.7.2復(fù)原重置成本與更新重置成本的異1002023/1/102.8重置成本的估值方法重置成本評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法復(fù)原重置成本更新重置成本2023/1/102.8重置成本的估值方法重置成本評(píng)估1012023/1/10(1)重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計(jì)算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成：材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成：購買價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用2023/1/10(1)重置核算法重置成本＝直接成本＋1022023/1/10間接成本的估算間接成本=人工成本總額*成本分配率間接成本=直接成本*間接成本相對(duì)于直接成本的比率間接成本=工作量（工時(shí)或工日）*單位工作量的間接成本例1某企業(yè)現(xiàn)有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為60000元/臺(tái)，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本為900元（其中原材料400元，人工成本500元），按以往經(jīng)驗(yàn)安裝間接成本相對(duì)于直接安裝成本比率一般為50%，計(jì)算該機(jī)器設(shè)備的重置成本2023/1/10間接成本的估算1032023/1/10例2被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設(shè)備的重置成本是多少？解：（1）計(jì)算直接成本:購買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本:間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本:重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）2023/1/10例2被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。1042023/1/10（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。計(jì)算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)2023/1/10（2）物價(jià)指數(shù)法資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值1052023/1/10物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）2023/1/10物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)1062023/1/10物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高（比如計(jì)算機(jī)）。2023/1/10物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，1072023/1/10例1

某項(xiàng)資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面原始價(jià)值為20萬元，現(xiàn)評(píng)估期1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)為120%和160%，1996-1999年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價(jià)上漲指數(shù)為33%，計(jì)算該資產(chǎn)的重置成本。例2

某機(jī)床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；2008年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2009年的重置成本2023/1/10例1某項(xiàng)資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面1082023/1/10重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用(萬元)物價(jià)指數(shù)（%）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（%）

重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計(jì)

31.72023/1/10重置成本計(jì)算表時(shí)間投資物價(jià)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)1092023/1/10（3）功能價(jià)值法基本原理是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。理論假設(shè)資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在相關(guān)性（線性關(guān)系）資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，則購建成本也應(yīng)相同。2023/1/10（3）功能價(jià)值法1102023/1/10資產(chǎn)重置成本=待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*[參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力]資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]

參照物功能價(jià)值待評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）2023/1/10參照物功能價(jià)值待評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生1112023/1/10例1某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬元，年生產(chǎn)能力為3000噸面粉。待評(píng)估面粉生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為4500噸面粉，假設(shè)面粉生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系，計(jì)算該資產(chǎn)的重置成本。（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈非線性關(guān)系資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]xX為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2023/1/10例1某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬1122023/1/102.9各項(xiàng)價(jià)值損耗及其估算2.9.1實(shí)體性貶值含義使用和自然力導(dǎo)致的物理性能下降而引起的貶值決定實(shí)體性貶值的因素使用時(shí)間使用率，也叫利用率（使用強(qiáng)度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估值方法2023/1/102.9各項(xiàng)價(jià)值損耗及其估算113（1）觀察法

根據(jù)專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)來判定資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率

=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度（1）觀察法計(jì)算公式為：通過觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資114形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評(píng)估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：115（2）公式法（使用年限法）根據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產(chǎn)的有形損耗程度資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）

×[實(shí)際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評(píng)估基準(zhǔn)日的年限，依據(jù)會(huì)計(jì)折舊年限確定（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)1162023/1/10例：某機(jī)器設(shè)備購建于2000年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2000年年初至2004年年末（50個(gè)月）在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，此期間設(shè)備處于超負(fù)荷使用狀態(tài)，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自2005年初正常使用，現(xiàn)以2006年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，計(jì)算（每年按360天計(jì)算，每月按30天計(jì)算）：該設(shè)備的名義使用年限該設(shè)備的資產(chǎn)利用率該設(shè)備的實(shí)際使用年限2023/1/10例：某機(jī)器設(shè)備購建于2000年10月30日1172023/1/102.9.2功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本2023/1/102.9.2功能性貶值118（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。

超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得119（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營(yíng)運(yùn)成本上高于新設(shè)備。

超額運(yùn)營(yíng)成本＝各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)考慮下列因素：生產(chǎn)效率是否下降維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否增加材料消耗是否增加能源消耗是否增加操作工人數(shù)量是否增加（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，1202023/1/10舉例某待評(píng)估生產(chǎn)控制裝置運(yùn)行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評(píng)裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值2023/1/10舉例1212023/1/10功能性貶值的估算步驟比較待評(píng)估資產(chǎn)與同類新資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本差異（工資耗費(fèi)、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本：注意考慮避稅效應(yīng)估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)超額凈運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行折現(xiàn)，其現(xiàn)值即功能性貶值估算值2023/1/10功能性貶值的估算步驟1222023/1/102.9.3經(jīng)濟(jì)性貶值含義經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競(jìng)爭(zhēng)加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命估值方法：資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，一般不考慮2023/1/102.9.3經(jīng)濟(jì)性貶值1232023/1/102.9.4成本法相關(guān)估值方法總結(jié)各種價(jià)值損耗評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值——折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法重置成本評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法復(fù)原重置成本更新重置成本評(píng)估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2023/1/102.9.4成本法相關(guān)估值方法總結(jié)各種價(jià)1242023/1/102.10成本法——簡(jiǎn)單視角評(píng)估價(jià)值=重置成本*成新率成新率的估算觀察法由專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員綜合考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的基礎(chǔ)上，判斷、確定資產(chǎn)的成新率經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限法成新率=[剩余經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限/(實(shí)際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)實(shí)用年限)]修復(fù)費(fèi)用法通過估算將待評(píng)估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需的修復(fù)費(fèi)用占資產(chǎn)重置成本的成本來確定貶值率，繼而求出成新率成新率=1-貶值率=1-修復(fù)費(fèi)用/重置成本2023/1/102.10成本法——簡(jiǎn)單視角125成本法方法體系成本法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法觀察法使用年限法

修復(fù)費(fèi)用率法

各種價(jià)值損耗評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值——折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值（一般不考慮）觀察法使用年限法成本法方法體系成本法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能1263.市場(chǎng)比較法3.1基本思路

市場(chǎng)比較法是指通過比較待評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。

市場(chǎng)比較法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估途徑之一

3.市場(chǎng)比較法3.1基本思路127

3.2基本原理資產(chǎn)的替代原理3.3基本前提：

1、需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)

2、參照物及其與待評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的,并且能夠在價(jià)值形態(tài)上量化。3.2基本原理1283.4操作程序確定待評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。3.4操作程序確定待評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差1293.5常見評(píng)估方法

直接比較法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或與待評(píng)估資產(chǎn)取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。

（1）直接比較法3.5常見評(píng)估方法直接比較法是指能夠在市1301、如果與待評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。

直接比較法應(yīng)注意以下問題：1、如果與待評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易131

類調(diào)整比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無法找到與待評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。（2）類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類調(diào)整比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開132類比調(diào)整法基本計(jì)算公式：待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物交易價(jià)格×調(diào)整系數(shù)待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物交易價(jià)格×（1±調(diào)整率）類比調(diào)整法基本計(jì)算公式：待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值1331.時(shí)間因素

時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)

參照物的主要差異因素1.時(shí)間因素參照物的主要差異因素1342.地域因素

地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×地域因素修正系數(shù)

2.地域因素1353.功能因素

功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)

3.功能因素1364.交易情況。

交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況（如破