2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)

年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)2022年是繼2022年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年”。從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整到稅費(fèi)調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步加大，并且針對(duì)由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)持續(xù)走高的現(xiàn)象，實(shí)行了更加嚴(yán)峻的調(diào)控措施。這一系列的政策通過(guò)其傳導(dǎo)渠道，作用于中國(guó)房地產(chǎn)的方方面面，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，盡管這些影響最終還需要時(shí)間和市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證。

展望2022年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)進(jìn)展仍舊將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，2022年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍舊存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流淌性過(guò)剩問(wèn)題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍舊將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)2022年的政策仍舊是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。

“地根”進(jìn)一步收緊，

規(guī)模化開(kāi)發(fā)趨勢(shì)明顯

新增地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)?；_(kāi)發(fā)將成為2022年土地開(kāi)發(fā)的主要趨勢(shì)。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將在2022年演化成一種主流的開(kāi)發(fā)模式，其緣由可以從以下兩方面探尋：其一是開(kāi)發(fā)商實(shí)力為大規(guī)模一級(jí)開(kāi)發(fā)供應(yīng)有力保障。其二是隨著土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商憑借一級(jí)開(kāi)發(fā)的先入優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。

2022年的土地市場(chǎng)運(yùn)作將主要分成兩類(lèi)，一類(lèi)是存量土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一類(lèi)是增量土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括土地征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開(kāi)發(fā)商望而卻步，嚴(yán)格掌握農(nóng)地轉(zhuǎn)用的政策，也讓開(kāi)發(fā)商對(duì)農(nóng)用地避之不及。

與此同時(shí)，城市化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)的加速都使得舊村改造成為一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，但是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、土地三大問(wèn)題卻成為開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)。但舊村改造項(xiàng)目的規(guī)模通常都比較大，而這種規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)模式也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較大的操作空間。

行業(yè)并購(gòu)走向縱深化

從企業(yè)層面考察2022年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購(gòu)仍是一個(gè)重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源儲(chǔ)備的要求是并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。同時(shí)，同城開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)兼并收購(gòu)方式進(jìn)入異地市場(chǎng)，以降低各自的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而中小開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求逆境下生存空間，開(kāi)發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動(dòng)了2022年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購(gòu)熱潮的引擎。

可以預(yù)見(jiàn)2022年房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)將會(huì)在2022年基礎(chǔ)上得以連續(xù)并進(jìn)一步的進(jìn)展，以獵取資源為目的的并購(gòu)仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)也將漸漸成為市場(chǎng)的一個(gè)方向。而無(wú)論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來(lái)達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。

大集團(tuán)收縮戰(zhàn)線，

集中資本應(yīng)對(duì)拿地高門(mén)檻

國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國(guó)市場(chǎng)，隨著外資的進(jìn)入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量削減，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，拿地門(mén)檻提高，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都掌握嚴(yán)格。很多國(guó)內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟識(shí)的城市深耕市場(chǎng)。而對(duì)于招拍掛市場(chǎng)中高達(dá)數(shù)十億的土地出讓金，國(guó)內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的狀況越來(lái)越多的消失，以此與資金實(shí)力強(qiáng)勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲(chǔ)備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，資本匱乏無(wú)法在土地市場(chǎng)上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個(gè)惡性循環(huán)的過(guò)程，被市場(chǎng)所淘汰。

城市經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)展將帶動(dòng)二三線城市市場(chǎng)成熟

國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處于高速進(jìn)展時(shí)期，目標(biāo)是成為具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的組團(tuán)式大城市集群。

依據(jù)2022年《中國(guó)城市進(jìn)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的GDP約占全國(guó)的10%，長(zhǎng)江三角洲城市群的GDP約占全國(guó)GDP的18%，京津環(huán)渤海灣城市群的GDP約占全國(guó)的9%，中國(guó)三大城市群的GDP對(duì)于全國(guó)GDP總量的貢獻(xiàn)率只有37%，比美國(guó)紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對(duì)全美GDP的貢獻(xiàn)率低30個(gè)百分點(diǎn)，比日本東京、大阪神戶(hù)和名古屋三大城市群對(duì)全日本GDP的貢獻(xiàn)率低32個(gè)百分點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展主力載體和戰(zhàn)略制高點(diǎn)，中國(guó)三大城市群遠(yuǎn)未形成國(guó)家財(cái)寶積聚的戰(zhàn)略平臺(tái)。因此三大城市圈的進(jìn)展?jié)摿薮?，單純依靠中心城市的?biāo)桿作用略顯不足，二三線城市的快速進(jìn)展才是提升城市集群競(jìng)爭(zhēng)力巨大的后發(fā)力氣。

市場(chǎng)召喚升級(jí)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)

2022年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加簡(jiǎn)單。當(dāng)這種市場(chǎng)環(huán)境日益簡(jiǎn)單多變，并從賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，資本運(yùn)作力量和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。

一方面，從成熟國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的閱歷可以看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在將來(lái)市場(chǎng)上做大做強(qiáng)，與金融資源的對(duì)接是其進(jìn)展的一個(gè)必要途徑。在這一環(huán)節(jié)中的企業(yè)與專(zhuān)業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，將可抓住將來(lái)兩年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速進(jìn)展的重要時(shí)機(jī)，利用資本力氣，快速做大做強(qiáng)，并形成良好的法人治理結(jié)構(gòu)，達(dá)到企業(yè)主體多元化的目的，從而規(guī)范企業(yè)的運(yùn)作，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

另一方面，升級(jí)