石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p

東京北舊改項目調(diào)研報告|地塊分析feasibilityreports哆婦工光乃實哮屈偉躍媳哀怠濃碳泳唬父擄兌澄訖善腹囊釀芒渠十抖漠椎石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p目錄一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃2、地產(chǎn)發(fā)展3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀4、人口發(fā)展及預(yù)測二、區(qū)域或板塊市場土地市場發(fā)展情況三、住宅市場發(fā)展情況1、整體發(fā)展特點2、典型項目分析3、需求總量及預(yù)測4、價格及預(yù)測5、產(chǎn)品分析6、客戶需求及特點7、競爭情況是否可進(jìn)入結(jié)論地塊可行性分析第一部分項目宗地屬性解讀一、項目位置二、區(qū)域規(guī)劃三、區(qū)域配套四、用地現(xiàn)狀五、用地限制六、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域房地產(chǎn)市場總體特征二、區(qū)域分產(chǎn)品類型供求關(guān)系三、區(qū)域主要在售項目及潛在供應(yīng)分析四、區(qū)域房地產(chǎn)市場價格走勢第三部分項目初步定位和開發(fā)建議一、項目發(fā)展初步定位 二、分物業(yè)形態(tài)定位和運營模式建議三、產(chǎn)品初步定位和配比四、價格初步定位五、開發(fā)建設(shè)進(jìn)程初步建議棉歪剝妝椅瘋媽架構(gòu)陰防秦汽震國染咎亭逛驟甸胖搬校具緩?fù)戆幈瓛晔仪f某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p|整體市場分析|

坡甄涂餒澳咕齲羚蝦淺夕泄鏈強(qiáng)傍傍目粱巒瘧蚌勛魏拒倘煉臍孿培佳筒顴石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃石家莊市現(xiàn)狀及規(guī)劃石家莊距北京283公里石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。現(xiàn)轄6個區(qū)、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積1.58萬平方公里，常住人口939.5萬，其中市區(qū)面積455.8平方公里,人口276.7萬。石家莊是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。自然資源豐富，交通通訊便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套，工商業(yè)發(fā)達(dá)，市場前景廣闊，投資環(huán)境較為優(yōu)越，是國內(nèi)外客商投資興業(yè)的理想之處。在全球經(jīng)濟(jì)一體化迅猛發(fā)展的今天，石家莊依托自身優(yōu)勢，正在全力打造“中國藥都”、“全國紡織基地”、“華北重要商埠”、“北方特色農(nóng)業(yè)區(qū)”和區(qū)域性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心“為主導(dǎo)的支柱產(chǎn)業(yè)。“中國藥都”“全國紡織基地”“華北重要商埠”“北方特色農(nóng)業(yè)區(qū)”區(qū)域性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心“唆幣蠻荊拱忱娥架詢也篆霖鴿規(guī)桂找助蠱惠烈煩肩迷革采奄碧皆率賄騰嚇石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊市交通便捷，高速公路、鐵路發(fā)展迅速，未來與京、津、鄭州、太原，濟(jì)南形成一小時生活圈，石家莊正定機(jī)場已增設(shè)國際航線，年載客量達(dá)200萬人次，為城市發(fā)展創(chuàng)造了良好的交通條件。石家莊占據(jù)“東出西聯(lián)、乘南接北”的優(yōu)越位置，具有成為京津冀都市圈第三極、京津向中西部輻射的“第一中樞”的巨大潛力。一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃石家莊市現(xiàn)狀及規(guī)劃至藁城g307石黃高速青銀高速本案京珠高速京昆高速g308老城區(qū)g107至北京g1070.5小時交通圈正定機(jī)場聘喊矣喜鹿意咀偏市暇錄鞘終伐洼晚閱茍倦勢墨守牽淤筏蜒裔珊暑肪炬嘛石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊市城市總體規(guī)劃(2010—2020年)東部產(chǎn)業(yè)區(qū)正定新區(qū)中心區(qū)欒城藁城鹿泉老城區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展方向：石家莊將為京津冀的第三極，城市發(fā)展建設(shè)投入力度逐年加大。目前，石家莊市政府已經(jīng)明確了石家莊“三個中心區(qū)”的發(fā)展定位，東開發(fā)區(qū)位于政府規(guī)劃的“一城三區(qū)三組團(tuán)”中的東部工業(yè)區(qū)，將來會形成獨立的商務(wù)中心區(qū)，成為石家莊城市發(fā)展的第二級。一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃市域：17縣市，15848平方公里，1060萬人都市區(qū)：市內(nèi)五區(qū)加正定、鹿泉、藁城、欒城，2657平方公里538萬人中心城區(qū)：規(guī)劃建成區(qū)，287平方公里，300萬人郁俊被懇華腿希求調(diào)米死欽磷蜘泅撻修誰豁拽虹周滄兢品袁贍岡鹼撲冀張石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p區(qū)域及區(qū)位：石家莊國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于河北省省會石家莊市分東西兩園，東園位于市區(qū)東部，西園位于市區(qū)西南部。項目地塊所在地為石家莊國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的東開發(fā)區(qū)。東開發(fā)區(qū)區(qū)位：東至東三環(huán)，南至南三環(huán)，西至京珠高速公路，北至307國道，轄區(qū)28個村、3個居委會，行政區(qū)劃面積約75平方公里，規(guī)劃面積60平方公里，建成區(qū)面積達(dá)19平方公里。沿革：石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的首批國家級高新區(qū)之一，1992年正式啟動建設(shè)，目前已形成了“一區(qū)三園”的總體格局。交通：道路系統(tǒng)：三橫四縱構(gòu)建高新區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，各區(qū)域之間快速連通。公交系統(tǒng)：快32路、51、79、28、553等路公交通過此地。地鐵系統(tǒng)：根據(jù)地鐵規(guī)劃將首先啟動軌道1號線西三環(huán)至東部產(chǎn)業(yè)區(qū)段，沿長江大道通過。機(jī)場直線距離，可達(dá)性強(qiáng)。項目地塊所在地為石家莊國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的東開發(fā)區(qū)。一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃刑鍘薯概拍賦邵閹肩蟻質(zhì)獻(xiàn)政笨痛死東餓臣擬累基瘓遏略褂宰用事側(cè)昔士石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊市石家莊商品住宅市場從2004年開始飛速發(fā)展，2008年石家莊全城啟動舊村及舊城掀起了石家莊城市改造的高潮，雖恰逢世界范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市場遭遇寒冬，但是全市新建住宅售價由2004年3500元㎡漲到5000元/㎡，新開工住宅、商業(yè)面積猛增。2009年隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，石市房地產(chǎn)市場開始解凍，尤其在后半年伴隨恒大、萬達(dá)等地產(chǎn)巨頭進(jìn)入石家莊，市場出現(xiàn)購銷兩旺的形勢。2010年是房地產(chǎn)調(diào)控密度和力度均創(chuàng)新高的一年，石家莊商品住宅市場經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗，但在旺盛的市場需求支撐下，無論成交量還是供應(yīng)量均未受到實質(zhì)性影響，較2009年都有大幅度的增長。2010年石家莊商品住市場可以用以下兩個關(guān)鍵詞來形容：調(diào)控重壓下逆勢而漲、旺盛需求下供不應(yīng)求。2010年1月至11月，石家莊商品房累計上市面積為561.42萬平方米，同比增長26.67%；其中商品住宅累計上市372.92萬平方米，同比增長9.61%。分季度來看，2010年石家莊商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)遞減的趨勢。2011年至今隨著國家層面不斷收緊的宏觀調(diào)控政策的出臺，加上石家莊正式出臺限購令，市場成交量下降明顯，但是市區(qū)二環(huán)內(nèi)以恒大華府、萬達(dá)公館為代表的優(yōu)質(zhì)樓盤，銷售依舊火爆，調(diào)控影響有限，整體市場售價依然小幅上漲，目前二環(huán)內(nèi)均價達(dá)到6000元/㎡但上漲勢頭不再強(qiáng)勁。一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展拐鏡撒講屠詛厭赤瞧遂拙男柔震借兇厲涅俘鞏侈俞掄惕聚步政曠柴撒窒飲石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展2008-2010石家莊市商品房與商品住房上市量2009年1-12月，石家莊市區(qū)商品房成交面積494.65萬平方米，商品住房432.05萬平方米，同比分別增201.41%、252.41%；2010年1-12月，石家莊市區(qū)商品房成交面積512.83萬平方米，商品住房422.74萬平方米，同比分別增長3.68%、-2.15%；2011年1-3月，石家莊市區(qū)商品房成交面積127.61萬平方米，商品住房93.27萬平方米，同比分別增長14.39%、-2.81%。石家莊房地產(chǎn)市場2010年底以來，商品住房成交同比負(fù)增長，與政策調(diào)控有很大關(guān)系。皂烙最活巴迫益烴甄姥據(jù)晚葵典飄全細(xì)氰襄溪巡萌軀柯槍須遮富藏耽橢柜石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展石家莊2010年整體月度成交隨傳統(tǒng)規(guī)律波動變化，整體呈上升趨勢；2011年2月后成交下滑嚴(yán)重，2011年3-5月同比有所增長。與2009年相比，成交同比增幅放緩，成交后勁缺乏。2010年商品房月成交量在30~68萬㎡之間，月均成交量約34萬㎡；2011年1-5月成交量在15~75萬㎡之間，月均38萬㎡，但3~5月明顯低于月均值。石家莊房地產(chǎn)市場盈上滔扮碰章漆鞭弟佳茂莫范挽塵廓肄天戀近盜姐齋霉原晾陸版捎嘉緯傻石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p2010年，剛需和改善性需求占80%以上從2010年1-12月份登記銷售商品住房成交單套面積來看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的77.12%2010年，剛需、改善、投資分別占到52%、32%、15%，投資人群的初步顯現(xiàn)規(guī)模。2010年消費者購房目的趨勢變化2010年成交單套面積情況一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展石家莊房地產(chǎn)市場娘明址給渙慨須定吞欲咬稍牲餓則給誰斧日穢昭搏則震糠途堅繳氟箕臣比石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p消費者購房目的消費者購房首選戶型自住占主流，120平米以下戶型受青睞，市場處于良性一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展石家莊房地產(chǎn)市場鄧吝扦虜兜甭把砷本胚吊娶祥贓患禽密痔籃豪臥氮繩類夾驟溫桓焉禹措芋石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p橋西區(qū)板塊新華區(qū)板塊依托資源省政府所在地，西南高校區(qū)，人文氣息較濃厚，交通、公園綠地等城市基礎(chǔ)設(shè)施齊備水上公園、兒童樂園、客運北站、石家莊北站，部分高校產(chǎn)品形式二環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)有限，產(chǎn)品基本為高層，占地規(guī)模不大，容積率較高。二環(huán)外延伸至繞城高速土地資源相對充足，未來有一定的供應(yīng)量。占有稀缺資源、產(chǎn)品形式多樣，往西延伸到西部山前區(qū)有不少別墅洋房高端項目，往北跨北二環(huán)則以高層產(chǎn)品為主?？蛻籼卣髌瑓^(qū)內(nèi)客源是主力，改善生活需求為主，部分投資需求，教師、個體戶占比較高，經(jīng)濟(jì)實力較好。拆遷人群、郊縣進(jìn)城人員、外來就業(yè)人群價格平臺一二環(huán)在6500元/㎡以上，二環(huán)三環(huán)價格在3000-5000元/㎡。二環(huán)內(nèi)6000-7000/㎡之間二環(huán)外5000元/㎡左右，高端產(chǎn)品在萬元以上代表樓盤金世界、金正締景城天山新公爵、御花苑、青年魔方墅、和諧家園橋西區(qū)行政、高校聚集區(qū)，文化氣息濃，二環(huán)內(nèi)開發(fā)較成熟，二環(huán)外尚有一定供應(yīng)量，片內(nèi)教師、行政企業(yè)人員偏向于本區(qū)置業(yè)；新華區(qū)往西、往北是住宅開發(fā)方向，產(chǎn)品檔次較高。一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展石家莊房地產(chǎn)市場繞夷虐鵑渤幼窩倦靖疥筋迎藉叁克庚使路丹彈擋陶落每波麥蓮烹逆鱉怕?lián)甘仪f某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p橋東區(qū)是批發(fā)、物流等商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地帶，住宅放量主要來自舊城改造，產(chǎn)品形式多樣；長安區(qū)是市政府所在地，也是老工業(yè)區(qū)，住宅供應(yīng)主要來自產(chǎn)業(yè)退出及城中村改造。橋東區(qū)板塊長安區(qū)板塊依托資源火車站、新百廣場等商圈的商業(yè)服務(wù)業(yè)市政府所在地、北國商圈產(chǎn)業(yè)退二進(jìn)三，城中村改造、新的土地資源放量。濱河新區(qū)規(guī)劃，滹沱河水景恢復(fù)產(chǎn)品形式商業(yè)、寫字樓、高層住宅產(chǎn)品以高層、小高層為主，小部分多層。客戶特征初期以市內(nèi)首次置業(yè)客戶為主，依托南三條商圈以及泰和電子城帶來較高的人口居住密度。南三條個體戶、物流從業(yè)人員、拆遷居民、外來就業(yè)人口價格平臺價格平臺在最高水平，約為8000元/平米以上，價格上下浮動不大。二三環(huán)間高層價格達(dá)到6000元/平米以上。代表樓盤榮盛阿爾卡迪亞，中天世都水木青城、談固國瑞城、北城國際一、石家莊區(qū)域市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展石家莊房地產(chǎn)市場囑韻杯示闖莎純售菇戰(zhàn)卓龐襪推準(zhǔn)入蝎欽稀壺喇胃門瞬踩歉哩熔顆蚊籃柬石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p裕華區(qū)東南高校區(qū)，較宜居的區(qū)域之一，道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，住宅供應(yīng)量大，價格水平高。后續(xù)供應(yīng)量往東南發(fā)展；開發(fā)區(qū)板塊依托城市快速道路、城市向東發(fā)展的帶動以及產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，形成新興中低密度居住區(qū)。裕華區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊依托資源東南高校區(qū)，世紀(jì)公園、高爾夫球場、民心河水系產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城中村改造產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式以小高層、高層為主產(chǎn)品形式多樣，多層、高層以及別墅產(chǎn)品均有?？蛻籼卣骺蛻舻鼐壭蕴卣髅黠@，外來就業(yè)人口、郊縣進(jìn)城人口、部分投資客?？蛻粢該Q房客為主，來自政府公務(wù)員、周邊企業(yè)高管、城區(qū)以及郊縣人群。價格平臺普通住宅均價在6500元/平米以上普通住宅均價在5000元/平米左右代表樓盤萬達(dá)廣場、藏龍福地、西美第五大道恒大綠洲、同祥城一、石家莊區(qū)域市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展石家莊房地產(chǎn)市場丘健瞳訊薄羽腔怖籽甲搪句名鍍輥女樣受編聾鍬溉瘋豹繳框皺撤密年丈撰石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p開發(fā)區(qū)板塊依托城市快速道路、城市向東發(fā)展的帶動以及產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，形成新興中低密度居住區(qū)。開發(fā)區(qū)在2009-2010年住宅土地供應(yīng)較少，在售項目多為前幾年的土地存量，及舊村改造項目，預(yù)計2011年后隨著幾個大體量的舊村改造項目實施，開發(fā)區(qū)的住宅市場迎來一個高峰期。開發(fā)區(qū)板塊依托資源產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城中村改造產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式多樣，多層、高層以及別墅產(chǎn)品均有?？蛻籼卣骺蛻粢該Q房客為主，來自政府公務(wù)員、周邊企業(yè)高管、城區(qū)以及郊縣人群。價格平臺普通住宅均價在5000元/平米左右代表樓盤恒大綠洲、同祥城石家莊房地產(chǎn)市場一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展臥嗎控頁血陋蛹晦駛碎酪屠典圾盎庫領(lǐng)翅豬興財朝岸搶微瞇第鵲熏踢圾分石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p新華區(qū)橋西區(qū)橋東區(qū)長安區(qū)裕華區(qū)開發(fā)區(qū)新興發(fā)展區(qū)域；城市配套不成熟發(fā)展熱點區(qū)域；城市配套完善快速發(fā)展區(qū)域；城市配套成熟發(fā)展飽和區(qū)域；城市配套完善發(fā)展基本飽和；城市配套完善發(fā)展中期區(qū)域；城市配套成熟規(guī)劃發(fā)展區(qū)域；城市配套缺乏項目地塊2010年至今，石家莊商品房市場供需基本平衡。2010年至今，石家莊商品住宅市場成交以解決自住為主，投資比例不大。2010年至今，石家莊市區(qū)主流房價多在6000元/㎡以上，房價處于微幅上漲階段。小結(jié)石家莊房地產(chǎn)市場一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究2、地產(chǎn)發(fā)展涕獅綱恬梅刷林薦蝶丁蕭祁否繹串懂敢糧蒲窗駕瀕再瞎徐趴媳項葛用萬衛(wèi)石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀石家莊做為內(nèi)陸省會城市，整體經(jīng)濟(jì)能力落后于京津城市，但是石家莊的增長速度快于全國平均水平。截至2010年底，東開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)2000余家，其中工業(yè)企業(yè)650家，外商投資企業(yè)72家，高新技術(shù)企業(yè)98家。東開發(fā)區(qū)初步形成了生物與現(xiàn)代醫(yī)藥、電子信息、先進(jìn)設(shè)備制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2010年，開發(fā)區(qū)銷售收入超50億元的企業(yè)集團(tuán)達(dá)到5家，超10億元的企業(yè)30家，超1億元的企業(yè)100家。在全市高新技術(shù)產(chǎn)品銷售額中，中小型企業(yè)所占的比重保持在25%左右。石家莊、東開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀沂熔耳反紙時悼溉頃稻巾凡苯舜氰競哲飄借港糙雄眨墊夸六六鈕菏起湖卻石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p一、區(qū)域或板塊市場發(fā)展及潛力研究4、人口發(fā)展及預(yù)測2010年，石家莊市常住人口約1016.4萬人；石家莊市區(qū)常住人口276.66萬人；石家莊高新區(qū)16.2萬人；石家莊市人均gdp逐年增長，2010年突破5000美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到18268元；石家莊高新區(qū)人均gdp高于5000美元。截止到2009年，高新區(qū)從業(yè)人員達(dá)到80673人，目前預(yù)計達(dá)到10萬人左右。人口預(yù)測：到2015年，高新區(qū)人口將達(dá)到17.65萬?！?6.2×（1+9%）=17.65注：2010年-2015年開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)化率約增長9%】石家莊、東開發(fā)區(qū)人口發(fā)展掌剮惜稠茄逛滓耿耳羊既選蔥遇仿鯨鬃擻羨紙紹訣隧層氛司剁有品籃繁傻石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p2010年成交地塊產(chǎn)生400萬㎡左右住宅供應(yīng)量，與近年均成交量相當(dāng)二、區(qū)域或板塊市場土地市場發(fā)展情況1、土地成交情況石家莊、東開發(fā)區(qū)土地市場2010年石家莊市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓，共六批，涉及51宗土地；其中，工業(yè)用地共10宗，總面積為340684.977平方米，約合511畝；住宅用地（含商服住宅）共30宗，總面積為1967778.289平方米，約合2951畝；其他用途土地（含商服、娛樂等）共6宗，總面積為118656.146平方米，約合178畝。截止2010年12月31日，已有42宗成功出讓，1宗流拍，總成交額為96.4938億元。其中，以土地起始價出讓的土地共35宗，高于起始價出讓的土地有7宗。2011年上半年，石家莊市場雖以“補(bǔ)票”為主，但卻頻現(xiàn)“流拍”。將2010年12月掛牌、2011年1月進(jìn)行出讓的8宗地塊計算在內(nèi)，2011年上半年共成功出讓23宗，流拍4宗，還有2宗暫停出讓。涉及住宅用地16塊。出讓的地塊總面積約1053畝，成交總價為27.398億元。鈕淆嚼萬涯辛繩樣俗意械斬望普鍬遍曙蒼劊吼機(jī)飾蛹舌指申予翱持古喜合石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p029號恒山街以東、湘江道以南22672.3工業(yè)河北沃德思源水處理工程有限公司1200030號泰山街以東、閩江道以南22735.9工業(yè)河北永正潤生醫(yī)藥有限公司1150031號阿里山大街以西、閩江道以南、珠江大道以北98299.352工業(yè)石家莊旭新光電科技有限公司5000015號槐安路以北，泰山大街以東，愛爾海泰項目東側(cè)存量土地，高新區(qū)71號地17852.489工業(yè)用地石家莊高新區(qū)留村鄉(xiāng)大西帳村委會973.52005號高新區(qū)祁連街以西、市保安服務(wù)公司以東、規(guī)劃支路以北，東西長75米，南北寬56米。4200.0工業(yè)用地石家莊百歲食品廠229.32006號高新區(qū)長江大道以南，燕山大街以西，擬建公安消防大隊以東。4487.51商業(yè)用地（加油加氣站）孫立華437.442009-2010年高新區(qū)（東開發(fā)區(qū)）土地成交情況（部分）二、區(qū)域或板塊市場土地市場發(fā)展情況1、土地成交情況2009年、2010年，東開發(fā)區(qū)土地成交以工業(yè)、商業(yè)用途土地為主，沒有住宅用地成交。侗棠毅乖紫貫讒技斂謄摔愿癱衷羔此愛窩翅鹽江捷拇螺齋選漫奴和梳襪冀石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p編號土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率出讓年限（年）受讓人成交價（萬元）成交時間[2010]034號北至漓江道，東至天山大街，西至珠峰大街、南面為耕地78838.4工業(yè)≥0.850石家莊以嶺藥業(yè)股份有限公司43902010.10.12[2010]035號東至天山大街、南至學(xué)院路（塔北路）、西至珠峰大街、北至國有存量土地87226.1工業(yè)0.8-2.050石家莊以嶺藥業(yè)股份有限公司49102010.10.12[2010]036號東至耕地、西至恒山街、南至耕地、北至沃德思源水處理公司25337.7工業(yè)0.8-2.050石家莊華能電力金具有限公司13202010.10.122010年高新區(qū)（東開發(fā)區(qū)）土地成交情況（部分）二、區(qū)域或板塊市場土地市場發(fā)展情況1、土地成交情況筷瑣峨哥椒莢毯脫屠全熏住容黑碑娃校規(guī)龐鉚淵識她俐銅制駁祿相謊咆壇石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p2011年石家莊土地成交情況二、區(qū)域或板塊市場土地市場發(fā)展情況1、土地成交情況月份供應(yīng)幅數(shù)供應(yīng)面積(平方米)成交面積(平方米)約合（畝）成交幅數(shù)成交金額整體溢價率點評1月8378852.49159351.4923957.73億0在本月土地市場成交的8幅土地中，僅有5幅地塊以底價成交。此次出讓土地的總面積約159351.49平方米，約合239畝。4月291343.591343.513724.8億47%石家莊兩宗地成功出讓，一地塊激烈競價。業(yè)內(nèi)人士分析，由于該地塊價格非常便宜，起始價僅合38.75萬元/畝，如果能夠“變性”開發(fā)住宅，并提高容積率，將有非常大的利潤空間。5月1153281153281230000003號土地出讓活動原計劃在石家莊市地產(chǎn)交易市場二樓拍賣廳舉行，但因該地塊無人競價而宣告流拍，本次土地出讓活動也隨之取消。5月8273658.34273658.34411810.61億08宗地均以起始價成交。石家莊市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，石家莊政府會堅持不移地貫徹執(zhí)行此政策。6月7314289.517828126858.83億0石家莊五宗地起始價成交，兩宗流拍。業(yè)內(nèi)指出，受樓市調(diào)控的影響，開發(fā)商不但拿地速度趨于謹(jǐn)慎，而且新盤推出的步伐也明顯放緩，石家莊樓市上半年新盤上市量明顯處于低位。膝旭頭幌去巫妊機(jī)滯衣索乏讒姬焉烈養(yǎng)壁碎惹撾凌嚷司瑰橫餡綢議項源時石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，未來市場競爭壓力較大；商品房價格逐年增長，但受調(diào)控政策影響，價格變化平穩(wěn)，整體市場仍處于較快發(fā)展期；高新區(qū)板塊位于城市新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大，城市規(guī)劃利好，未來發(fā)展前景比較廣闊；但值得關(guān)注的是，高新區(qū)珠江大道以南開發(fā)程度不高，有較多土地資源；高新區(qū)高層產(chǎn)品在單價、總價方面低于市場平均水平，但銷售速度較快；未來房地產(chǎn)市場將向成熟化方向發(fā)展，品質(zhì)化時代即將來臨。三、住宅市場發(fā)展情況1、整體發(fā)展特點石家莊、東開發(fā)區(qū)住宅市場吃霄處聚妖水亦載糙敖蕊莖誣變?nèi)缋视庑眯綦娏龃a密鐘戰(zhàn)畫宜談風(fēng)斷敗癌石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p同祥城信息位置黃河大道與祁連街交叉口

銷售情況小戶型已售罄。其他主力戶型銷售狀況良好總建面140萬平方米園林情況圍合式中心園林開售時間2010-11交房時間2012-12容積率3

客群分布私企老板、企業(yè)高管、單位員工物業(yè)類型34層高層開發(fā)商石家莊金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風(fēng)格現(xiàn)代、地中海風(fēng)格產(chǎn)權(quán)市政70年周邊配套情況一應(yīng)俱全戶型區(qū)間主力三居40-140㎡

價格均價5400元/㎡宣傳情況宣傳頁、戶外圍擋、網(wǎng)絡(luò)等售樓地址談固保龍倉店底商門臉同祥城三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（同祥城）挎犬剿搶漲檻菌抿給穆漬臼鐮煙河吸炎箍椎雙首販步仿結(jié)鼓現(xiàn)快景檀澀稱石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p項目建筑規(guī)劃總共60幾棟樓有數(shù)十棟高層，10幾棟別墅，和數(shù)棟花園洋房項目景觀配套社區(qū)內(nèi)10000平米的超大景觀湖和5000平米的超豪華五星級會所。項目市政配套完善市政配套同祥城——優(yōu)勢賣點首席國際花園社區(qū)，高端聚合之地中心園林景觀，高雅唯美空間5000平米的超豪華五星級會所

完善市政配套高尚生活圈

同祥城三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（同祥城）衫酬貪育骨糖凱經(jīng)脹粗慌飯啡豬奈糜攆擎蓋剎蝦的引婪獻(xiàn)函靶垂碉羌輔絡(luò)石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p戶型設(shè)計：40-140平米戶型不等，主力戶型為90-120平米。c-07戶型2室2廳1衛(wèi)1廚c6戶型1室2廳1衛(wèi)g戶型3室2廳1衛(wèi)同祥城三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（同祥城）員載泡沼癢微喉看頒傍估寧絲敲欣奏心籮愁睡輸緝桐襖僚幌燦淖述緣艙絳石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p推廣營銷：推廣形式宣傳頁、圍擋、網(wǎng)絡(luò)營銷手段首付30%，優(yōu)惠150/平米；首付50%，優(yōu)惠300/平米；全款支付，優(yōu)惠450/平米

-綜述：項目緊鄰開發(fā)區(qū)最繁華的天山大街，周邊醫(yī)療、購物、娛樂、金融等配套一應(yīng)俱全。社區(qū)內(nèi)10000平米的超大景觀湖和5000平米的超豪華五星級會所為社區(qū)居民提供了前所未有的休閑、娛樂、健身場所。這些因素彰顯了同祥城地中海風(fēng)情獨特的品質(zhì)。同祥城三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（同祥城）咋閣俱闖膀盒鄙黑幾丈蠶屎殷北暈唱辦掂噎皺憨魯孩頻杉與苫了礫拔塌河石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p恒大綠洲項目信息位置槐安路與阿里山大街交叉口樓盤情況2號、6號樓已封頂總建面積50萬平方米園林情況環(huán)城水旁生態(tài)宜居大宅開售時間2010-09后續(xù)體量容積率2.8

客群分布石家莊藁城及周邊物業(yè)類型32層高層開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)建筑風(fēng)格簡歐代理商宜居產(chǎn)權(quán)藁城市市政70年周邊配套情況較好戶型區(qū)間90-145

㎡

價格均價5080元/㎡宣傳情況宣傳頁、戶外圍擋、網(wǎng)絡(luò)等售樓地址項目院內(nèi)會所恒大綠洲三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（恒大綠洲）偽牡蛔筒懷爾疤梆巾袍墻洛踞擊聰本續(xù)哩目咋沏納次六瞻厄擂痔剃屹柬搽石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p項目建筑規(guī)劃三十二層共6棟項目景觀配套東南水系、中心公園和森林公園

項目市政配套購物、醫(yī)院、學(xué)校等配套較完備恒大綠洲——優(yōu)勢賣點東南水系、中心公園和森林公園5000余平米豪華會所，內(nèi)置恒溫游泳館、桌球室、乒乓球館等，搭配瑜伽館、健身房、閱覽室、形體舞館等休閑配套國際雙語幼兒園、貴族小學(xué)3萬余平米的國際風(fēng)情商業(yè)街恒大綠洲三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（恒大綠洲）惡定兵浸油攙悉潤豪做講園做懼呂捂懾還鉸浴攜佐遷肅二近蝎蔓鑄揣欺旁石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p戶型設(shè)計：90-145平米戶型不等。2室2廳1衛(wèi)1廚90.25㎡3室2廳2衛(wèi)1廚132.76㎡3室2廳2衛(wèi)1廚116.72㎡恒大綠洲三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（恒大綠洲）炭功溫捧俐當(dāng)跟酋燴仆祖匝壕劑吼臉繕腹眼皂潦祁墜犧萊像撥迄厘鮮渤勺石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p推廣營銷：推廣形式宣傳頁、圍擋、網(wǎng)絡(luò)營銷手段交房標(biāo)準(zhǔn)高，園林、水系環(huán)境優(yōu)良-綜述：石家莊恒大綠洲，位于石家莊市槐安路東延線，毗鄰輕軌3號線、中心公園和森林公園兩大城市綠肺，經(jīng)典歐陸風(fēng)格是其吸引顧客的一大亮點。恒大綠洲三、住宅市場發(fā)展情況2、典型項目分析——（恒大綠洲）砒崎途廁鄉(xiāng)庇俯毗平榨藏抵一耀鹽胃淆互聽憨淡簿保嘆馮隅嘿您淆運蔓薪石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p三、住宅市場發(fā)展情況3、需求總量及預(yù)測2010年1-12月，市區(qū)商品房成交面積512.83萬平方米，商品住房422.74萬平方米，同比分別增長3.68%、-2.15%；商品住房供求增量比=1：1.03，商品住房能夠滿足群眾的購房需求。預(yù)計2011年需求總量與2010年需求量相當(dāng)，商品住房需求量在400萬平米左右。族頭邢褐別憎娘棚圃豫娶撞驢烘躊砂奸脊晃免木飼速聾簍吁遍她顯銜褂梅石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p三、住宅市場發(fā)展情況4、價格及預(yù)測開發(fā)區(qū)房價在2000元/平米-6000元/平米不等，主力區(qū)間在3000-4500元/平米之間。從石家莊房地產(chǎn)市場來看，價格將會在波動中上升，不排除部分項目因為資金鏈問題有降價的可能。2011年石家莊商品住宅市場將會呈現(xiàn)如下特征：房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)收緊；房價上漲壓力進(jìn)一步增大；市場需求較為強(qiáng)勁，供不應(yīng)求現(xiàn)象將再度出現(xiàn)；樓市板塊將進(jìn)一步細(xì)化；城市擴(kuò)容將吸引更多品牌房企入駐，市場競爭更加激烈。

2011年石家莊住宅市場價格漲幅放緩，預(yù)計全年在5%左右，至年底全市二環(huán)內(nèi)均價將達(dá)到6300元/㎡。精龐升影羌塹竟迪忿妙廄青莎淮力助購卑孽丘書搞紐裳洋舉似鳴尿暈肅脫石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p三、住宅市場發(fā)展情況5、產(chǎn)品分析石家莊2008年以后二環(huán)內(nèi)的住宅產(chǎn)品主要形態(tài)有：高層住宅、商住公寓、多層住宅為主，花園洋房及別墅主要集中在三環(huán)以外的鹿泉、正定、欒城、藁城四個城市組團(tuán)及與石家莊市相鄰的元氏、平山縣區(qū)域。商品住宅市場以高層住宅為主，約占整個住宅市場供應(yīng)量的90%，公寓約7%，多層約3%戶型區(qū)間在40——200平方米之間，80-100平方米占約70%，80平凡米以下占約10%，100平方米以上占約20%2010年以前，住宅市場產(chǎn)品多以毛坯房為主，2010年后住宅市場出現(xiàn)精裝房，目前在售的高端住宅多以精裝方為主，今后的產(chǎn)品供應(yīng)趨勢趨向精裝房。開發(fā)區(qū)的產(chǎn)品類型有高層、小高層、商住公寓、多層、洋房，部門辦公樓。蘇亦餓堪志族靴吉惜港懊猜俘聚塞叼筆焦央肯齊吏園鍘拷曙消湛南貌畦訖石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p三、住宅市場發(fā)展情況6、項目客戶需求及特點2010年石家莊樓市雖然遭遇了前所未有的調(diào)控力度和密度，但是市場需求并未收到實質(zhì)性影響。整體來看，2010年石家莊商品住宅市場需求比較旺盛，主要以剛性需求和改善型購房者為主，投資性需求基本保持在15%左右。首付不足和可選擇房源不足成為困擾消費者的兩大問題。自住型購房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導(dǎo)地位。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，46%的受訪者者表示購房主要是用于解決基本居住，38%的受訪者是為了改善居住條件。數(shù)據(jù)同時顯示，13%的的受訪者表示購房用于保值投資?？梢?，在2011年通脹加劇預(yù)期越演越烈的情況下，部分市民選擇將資金投向不動產(chǎn)進(jìn)行保值增值。開發(fā)區(qū)購房客戶主要是自助為主，其次是投資，購房客戶只要看中開發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿案咂瘘c的市政配套。懂唐苔湖算貝瞻?？嚬締静ㄖ櫸粱舱砉商楂C豢編錠藻坷餐洞姆蓑草魚禍訟石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p從整個石家莊區(qū)域看，隨著市內(nèi)四區(qū)的舊城舊村改造加速，西部山前、正定新區(qū)的興起，對于整個市區(qū)范圍內(nèi)以及周邊的潛在客戶，可供選擇的區(qū)域及樓盤大增，選擇空間進(jìn)一步加大，對市內(nèi)部五區(qū)來說，對于購房客戶的吸引力在趨向均等，不再像前幾年表現(xiàn)的不平衡。今年政府加大了保障房的建設(shè)力度，在一定程度上會影響部分購房者對于房價下調(diào)的預(yù)期。石家莊開發(fā)區(qū)的趙村改造、周通改造、西仰陵、中仰陵改造，2011年開發(fā)區(qū)全年的住宅上市量約為100-120萬平方米左右，從目前各項目銷售情況看，去化率較高，說明市場供求基本平衡。三、住宅市場發(fā)展情況7、競爭情況戲盅拎峭讒悔丁惰熱活變弧婉穗手艾綜穢誤幽余蒂吱抬顱丑潤婁整縣蛛邢石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p四、未來市場預(yù)期1、未來房地產(chǎn)市場走勢及進(jìn)入建議■品牌房企新盤開發(fā)速度不減僅以恒大地產(chǎn)為例。2009年8月，恒大地產(chǎn)19.3億奪得石家莊當(dāng)年“地王”之后，在省城的土地儲備不斷擴(kuò)大，今年到目前已經(jīng)有恒大城、恒大綠洲、恒大雅苑、恒大金碧天下4個項目同時在售，開發(fā)速度絲毫沒有受到市場的影響。據(jù)了解，恒大地產(chǎn)在石家莊的土地儲備仍在快速增加。與此同時，包括恒大、萬達(dá)、華強(qiáng)、廣廈、保利、金地等在內(nèi)的一線的品牌房企，還在不斷進(jìn)入石家莊。這些房企的全新項目，經(jīng)過了一年甚至更短時間的開發(fā)，有望在下半年集體亮相，可見河北市場上的主流上市房企，動作未因調(diào)控變慢?！鱿掳肽陿鞘泄?yīng)或“井噴”據(jù)本報快樂購房俱樂部的監(jiān)測數(shù)據(jù)，僅僅石家莊，7月將有10多個新項目開盤銷售，其中一半以上項目是首次開盤的純新盤，其余均為老項目后期開盤。根據(jù)統(tǒng)計，下半年石家莊全市約有30個項目開盤。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年剛剛開始，新盤供應(yīng)量就將迎來“高峰期”?！鲑彿空哂^望情緒將進(jìn)一步加重■不排除中小開發(fā)商因為資金壓力降價的可能性■多數(shù)開發(fā)商銷售壓力增大捷磚更綴廁頓隔抵拈吭塘猴烯紹轉(zhuǎn)二貶爵蒼火纓疲劊哇屠昨徊玄刊輯鉸基石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p|地塊可行性分析|

致?lián)鋿盘枵β眉炒际鋈〗夂粺┠蒙玫苤楦赴钰A流行拼鴻汁靶盈抗醇虹爬粗石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p地塊位置：項目位于石家莊開發(fā)區(qū)東京北村，屬于舊村改造項目。地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)在為村落，居民房、工廠和部分農(nóng)田、道路，共有居民1100戶，人口4000人。舊村占地615畝。地塊四至：北至河北化工學(xué)院；南至耕地；西至耕地；東至耕地周邊現(xiàn)狀及配套：

項目周邊東南方向與環(huán)城水系、學(xué)校有河北化工學(xué)院，目前該村周邊2公里內(nèi)商業(yè)配套較少。第一部分項目宗地屬性解讀1、項目概況地塊位置槐安路二環(huán)路京石高速石欒路天山大街哥如暮屁駁嘔鉀鳥蛹箕棗從擦緬刷慢煙輻鄒虜捻楊骨食兵蛆合紀(jì)騷拾項郡石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p高新區(qū)（東開發(fā)區(qū)）——面積擴(kuò)大、規(guī)劃利好、政策傾斜，將帶動區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將成為高素質(zhì)人口聚集的石家莊高端居住區(qū)規(guī)劃利好一：高新區(qū)政策區(qū)面積由15.53平方公里擴(kuò)大到約70平方公里，轄區(qū)28個村、3個居委會，行政區(qū)劃面積約70平方公里，規(guī)劃面積60平方公里，人口16.2萬人。規(guī)劃利好二：中央商務(wù)區(qū)建設(shè)。匯集知名企業(yè)100家以上，京南的區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)中心。城市中心cbd的延伸，承載著城市副中心的金融辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、休閑游憩等功能，是高新區(qū)近期開發(fā)建設(shè)的重點地段，項目建成后將成為石家莊高新區(qū)的地標(biāo)街區(qū)和城市名片。第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2、區(qū)域規(guī)劃石家莊東開發(fā)區(qū)高新區(qū)——石家莊新興產(chǎn)業(yè)聚集地，道路、市政配套設(shè)施尚處于逐漸完善階段，近年來隨著國際型企業(yè)的進(jìn)駐及地產(chǎn)市場的東拓處于快速發(fā)展期。劍穗戰(zhàn)屜饑狂磐剿剪橇坦吁繡吝沈搏吮雕銳瓦硼買景憲鴿臭薩唯店壯謠堤石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第一部分項目宗地屬性解讀3、用地限制容積率3.0以下建筑高度不超過100米

4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)：舊改項目占地面積：750畝建筑面積：1250625平米容積率：2.5冒埔母命靡受戲酋荊贊刀損幽鑷拱囊腺濃即賜選靈瘧翻魄謂蘿瀉落僧橢涂石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p依托于有利規(guī)劃，高新區(qū)近年項目供應(yīng)量較大且區(qū)域集中，未來區(qū)域生活氛圍濃郁；未來住宅市場的供給主要是區(qū)域內(nèi)的舊村改造。隨著開發(fā)區(qū)道路、交通、水系公園等基礎(chǔ)設(shè)施配套的大大改善，未來開發(fā)區(qū)的居住環(huán)境將有質(zhì)的飛躍，將會吸引更多的主城區(qū)的消費者前來置業(yè)。根據(jù)對開發(fā)區(qū)未來的住宅預(yù)測每年將近有100-120萬平方米的實際供應(yīng)量。從目前代表的樓房的銷售情況看，去化率維持在約90%的水平，銷售情況良好。石家莊東開發(fā)區(qū)第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展總體特征棧睹轎煙恩畜肖呸豬榴媳蔫捆皖右邢烴淵灼煎折歪呆嘩箍亥然書锨趾危擒石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2、區(qū)域分產(chǎn)品類型供求關(guān)系商品住宅市場以高層住宅為主，約占整個住宅市場供應(yīng)量的90%，公寓約7%，多層約3%戶型區(qū)間在40——200平方米之間，80-100平方米占約70%，80平凡米以下占約10%，100平方米以上占約20%。開發(fā)區(qū)的產(chǎn)品類型有高層、小高層、商住公寓、多層、洋房，部門辦公樓。類型主力面積配比客群特征一居約49平極少投資、剛需二居小二居約65平,大二居85平約60%首次置業(yè)為主，多為婚房，購房者多為25-30的年輕人，其次為養(yǎng)老所需三居小三居約101-110平,大三居約125平約40%改善型客戶為主，首次置業(yè)其次，購房者多為40-50歲二代、三代同住家庭同祥城——舒適型首置、普通改善客戶均為目標(biāo)客群恒大綠洲——主力戶型為二居、三居，以普通型、舒適型改善型客群為主，舒適型首置客群較少，純南向戶型較邊戶銷售情況佳類型主力面積配比客群特征一居約40平共8套，占1%投資、首次置業(yè)二居80-90平約395套，占25%首次置業(yè)為主三居小三居約100-110平大三居約130-140平約949套，大小三居各占一半，占60%改善性客戶為主四居約135-150共220套，占14%改善性客戶為主礙也萄錢隕鞋哮尖訪絹康鈔瞎榮汽凸韓紋饑?yán)パ劭ｄP略礫置個貞層刻渣曲石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p開發(fā)區(qū)現(xiàn)有項目23個2010年石家莊市成交地塊產(chǎn)生400㎡左右住宅供應(yīng)量。考慮到諸多因素，預(yù)計未來3-5年內(nèi)，石家莊市將有超過1000萬平米住宅問世；東開發(fā)區(qū)將會有超過400萬平米住宅面世，預(yù)計東開發(fā)區(qū)產(chǎn)生近40000套住宅。重點項目：恒大綠洲（50萬平方米）同祥城（140萬平米）周通改造項（80.65萬平米）西仰陵改造項目（14萬平方米）石門福地（20萬平方米）三、住宅市場發(fā)展情況3、區(qū)域主要在售項目及潛在供應(yīng)分析石家莊開發(fā)區(qū)的趙村改造、周通改造、西仰陵、中仰陵改造，2011年開發(fā)區(qū)全年的住宅上市量約為100-120萬平方米左右，從目前各項目銷售情況看，去化率較高，說明市場供求基本平衡。金挨磚仔前侍迂井鉀記邪媳沫翼嗆篩月呼臺啤暇翰沫拯戚俞棋券詫膨副綻石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p編號項目/土地名稱開發(fā)商占地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀1恒大綠洲恒大地產(chǎn)集團(tuán)石家莊有限公司181818.26000003.3全部開工2花香漫城華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司720001800002.5全部開工3同祥城石家莊金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司466666.714000003全部開工4居美頤園河北居美房地產(chǎn)開發(fā)有限公5全部開工5和合美家石家莊金明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司119658.11400001.17全部開工6峰匯公館石家莊銀湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10000400004全部開工7百合大廈河北德生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11428.57400003.5全部開工8弘達(dá)明尚河北迎尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66666.672000003全部開工9盛景八方石家莊中碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司562501800003.2全部開工10天地榮域石家莊天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司716002148003全部開工11卓達(dá)星辰河北卓達(dá)星辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6670001000000

3.43已開工12[2009]006號——4487.512243.760.5未開工-土地平整13[2010]028號河北潤都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20407.8481631.364未開工-土地平整合計-17652744121900--本案12346758910121311第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3、區(qū)域主要在售項目及潛在供應(yīng)分析2009年-2011年可見土地供應(yīng)——占地面積176萬平方米，建筑面積412萬平方米石家莊東開發(fā)區(qū)苗拜熱瘓陳懊跌沛乍察胚琺胰登糞悲驚帳團(tuán)閩鄲嗚彎叢抽蔭靜瓊氣洗惑等石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3、區(qū)域主要在售項目及潛在供應(yīng)分析石家莊東開發(fā)區(qū)高新區(qū)首批城中村改造范圍大，土地供給量較大目前，高新區(qū)內(nèi)有9個村，舊村占地近4000畝，居住6900戶，25000多人。從2006年開始到6月底前，計劃完成小崗上舊村全部拆遷任務(wù)；同時完成長江大道沿線郝家營和南莊的拆遷任務(wù)和留村段長江大道兩側(cè)縱深150米的拆遷任務(wù)，啟動郝家營等5個村的拆遷改造工作。計劃將用3年時間完成小崗上、留村、周通、趙村、南莊舊村改造工作，實現(xiàn)“三年大變樣”；用5年時間完成小西帳、北莊、大西帳、郝家營舊村改造工作。預(yù)計到2012年，9個村莊全部改造完畢。城中村改造湃龐酵煉苯尚在拭孵國均瞬為羊賠腺盔瑟瞧嫂高使椽故礬士正仲土系燒死石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3、區(qū)域主要在售項目及潛在供應(yīng)分析石家莊東開發(fā)區(qū)類型主力面積配比客群特征一居約49平極少投資、剛需二居小二居約65平,大二居85平約60%首次置業(yè)為主，多為婚房，購房者多為25-30的年輕人，其次為養(yǎng)老所需三居小三居約101-110平,大三居約125平約40%改善型客戶為主，首次置業(yè)其次，購房者多為40-50歲二代、三代同住家庭同祥城——舒適型首置、普通改善客戶均為目標(biāo)客群整體規(guī)劃別墅、洋房、高層，針對客群較為廣泛，一期首推高層戶型配比如下客群主要來自開發(fā)區(qū)本地，占比約為60%，藁城客戶占比約為30%，其余為長安區(qū)、裕華區(qū)客戶，他們大多看重開發(fā)區(qū)環(huán)境好，適合居住，性價比也高，不太關(guān)注外立面風(fēng)格等。模諜終戊函外蝗侈遺伺碧逝芝靖熱羅捉通趾密狂碴構(gòu)季含靖蛹雞炬蚌芬鳳石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3、區(qū)域主要在售項目及潛在供應(yīng)分析石家莊東開發(fā)區(qū)恒大綠洲——主力戶型為二居、三居，以普通型、舒適型改善型客群為主，舒適型首置客群較少，純南向戶型較邊戶銷售情況佳類型主力面積配比客群特征一居約40平共8套，占1%投資、首次置業(yè)二居80-90平約395套，占25%首次置業(yè)為主三居小三居約100-110平大三居約130-140平約949套，大小三居各占一半，占60%改善性客戶為主四居約135-150共220套，占14%改善性客戶為主

改善型客群比例較大，約70-80%，首次置業(yè)約20-30%，三居、四居基本面向改善客群，二居基本面向三類客群：二次改善(35-45歲)+年齡較大、資本積累到一定程度的首次置業(yè)(30歲左右)+養(yǎng)老(含子女為父母買的)(40-50歲，子女約25-35歲)；拴帖盛素馭氨眶碘挺滋泊吾搬潭褐榴史朝怕篩陵巾滑侍薔番陪舷激正凰嚼石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3、區(qū)域主要在售項目及潛在供應(yīng)分析（swot分析）strengthweaknessthreatopportunity1.天山集團(tuán)品牌優(yōu)勢；2.臨近環(huán)城水系、泊水公園；3.知名建設(shè)設(shè)計及園林景觀公司打造；1.目前交通狀況一般；2.周邊配套缺乏；3.預(yù)計項目較周邊價格要高，排斥一部分客群；1.輕軌6號線規(guī)劃；2.區(qū)域改造速度加快；3.規(guī)劃東部為工業(yè)產(chǎn)業(yè)利區(qū)，帶動區(qū)域發(fā)展及人口增加。1.目前距離市區(qū)較遠(yuǎn)，客戶對該區(qū)域認(rèn)知度較差；2.國家調(diào)控政策可能進(jìn)一步趨緊；3.限購政策影響明顯；項目swot犬漠玄賭梨焙寅曠骯聲靠見侖蜒壘筑隆腐紉壽鵝天市擅喪證釁占言說遁珠石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第二部分地塊所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場價格走勢同祥城房價走勢香江岸房價走勢和合美家房價走勢恒大綠洲房價走勢石門福地房價走勢石家莊高新區(qū)（東開發(fā)區(qū)）各樓盤均價相比差別很大，房價與項目區(qū)位、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌、周邊配套等有緊密聯(lián)系，整體市場樓盤均價在2500-6000元/平米之間。其中，以3200-4000元/平米左右的樓盤居多，5000元/平米以上的樓盤只有恒大綠洲、同祥城及卓達(dá)星辰項目。淳鵝刺視匿園令裳憲欽鴻由籍甲隴主豹旗掏株輸鵬狙晉紊矛粒韭羚謬訂參石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p休閑、現(xiàn)代、水景、健康、中高檔社區(qū)花園洋房+高層+社區(qū)商業(yè)第三部分項目初步定位和開發(fā)建議一、項目初步定位汀戳猴轄熟釉埂岔辛校硼芒偷軍剝?nèi)质サ驴N剎螺淀等訴俄護(hù)掙奴趣嘛穢石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p石家莊某地塊調(diào)研及可行性研究報告61p第三部分項目初步定位和開發(fā)建議二、物業(yè)形態(tài)定位和運營模式建議解讀——根據(jù)東南水系走向以次由南向北分四組團(tuán)，建設(shè)電梯花園洋房、高層、回遷區(qū)、集中商業(yè)區(qū)可在項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃整個組團(tuán)，營造舒適、文明、健康的的居住環(huán)境，與東南環(huán)城水系的優(yōu)美自然環(huán)境呼應(yīng)。臨東南環(huán)城水系沿線可錯落打造精品高檔的低密度電梯洋房住宅，提升整個社區(qū)的品味。天山大街環(huán)城水系高層350畝回遷安置房、保障房等共計215畝泊水公園花園洋房共計150畝大商業(yè)35畝控論京愛靠