影響房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的因素分析

影響房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的因素分析

一、房地產(chǎn)的基本概念

1．房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及與土地不可分割的樹木、花草和建筑物的附屬設(shè)備）。

2．房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，包括土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。

3.房地產(chǎn)是由人工創(chuàng)造的包括時(shí)間、地球表面特定土地區(qū)位及其受文化偏好和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)影響的房屋和公共基礎(chǔ)設(shè)施組成的四維體，以及四項(xiàng)權(quán)能。

二、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1．

投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（1）投資目標(biāo)和約束條件（Investorgoals&constraints

）●可使用的資金●投資類型●風(fēng)險(xiǎn)●預(yù)期回報(bào)（2）弄清所有權(quán)（Ascertainownershiprights）●法律關(guān)系●權(quán)利類型與性質(zhì)●債權(quán)關(guān)系-抵押權(quán)等●所有權(quán)和使用權(quán)的限制二、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1．

投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）

(3)買賣合同（Buy-sellcontract）●置業(yè)者-經(jīng)紀(jì)人-賣方關(guān)系●代理程序●合同書●權(quán)利與權(quán)益●契約●終止條款(4)資金籌集（Financing）●房地產(chǎn)信貸體系●借貸與融資前景●籌資方式選擇●籌資預(yù)算與談判●自有資金二、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1．

投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（5）市場(chǎng)與投資環(huán)境（Market&investmentclimate）●長(zhǎng)期社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政策趨向●空間經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)●地方房地產(chǎn)供給與需求分析●可行性分析（6）投資項(xiàng)目分析（Analysisofpropertyasaninvestment）●投資生產(chǎn)率●稅費(fèi)影響●市場(chǎng)價(jià)值●投資估算與評(píng)價(jià)●開發(fā)分析二、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）2．投資管理（Managetheinvestment）（1）管理（2）市場(chǎng)推廣（3）維護(hù)保養(yǎng)。3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（Alienation）（1）底價(jià)（2）市場(chǎng)價(jià)值（3）所有權(quán)證明（4）讓契約（5）賣者與經(jīng)紀(jì)人關(guān)系（6）購買合同。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析

影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素：時(shí)間、空間、環(huán)境和市場(chǎng)需求。（一）資金的時(shí)間價(jià)值

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程往往要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，而投資的資金支出，大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時(shí)期。因此，要評(píng)價(jià)投資方案是否可行，必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時(shí)點(diǎn)才具可比性。這樣，折現(xiàn)率（）的選擇必須能反映“資金的時(shí)間價(jià)值”和“未來不確定因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)”，即：折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)率（一）資金的時(shí)間價(jià)值你有6個(gè)橘子、3個(gè)蘋果、1塊手表。如果這三件商品是市場(chǎng)上主要的商品，你可以根據(jù)價(jià)格進(jìn)行三種商品的交換，賣出你所有的商品，以換取你想要的商品。為了計(jì)算你所擁有的商品，以它們的價(jià)值來計(jì)算是一種有用的方式。這樣，我們可以對(duì)差異巨大的商品進(jìn)行比較，這種比較是為了方便各種商品的買賣，而不是為了消費(fèi)（即使用）。我不喜歡鉆石，我喜歡冰淇淋蛋筒，但是只要我進(jìn)入了市場(chǎng)，我寧愿擁有1克拉的鉆石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。（一）資金的時(shí)間價(jià)值同樣的方法可以用來為各種商品定價(jià)，而不受時(shí)間的限制。假設(shè)我得到了兩份雇傭合同：哈佛大學(xué)以年薪8萬美元雇傭我10年;耶魯大學(xué)準(zhǔn)備第一年給我6.2萬美元，但是保證在隨后的9年里，他將以每年4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以10年為期限，以10年的工資換取我10年工作（10年的工資換取他們所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢的價(jià)值每年都在變化。（一）資金的時(shí)間價(jià)值為了便于比較，我用今天的現(xiàn)值衡量?jī)煞輬?bào)價(jià)。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要?dú)w還1100美元。按現(xiàn)值計(jì)算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工資總和按照1.1的比率折算，我將得出每一方出價(jià)的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了。（一）資金的時(shí)間價(jià)值先計(jì)算哈佛的報(bào)價(jià)，每一年我的收入是8萬美元，它的現(xiàn)值就是8萬美元。第二年的8萬美元可以借用公式$80000/1.1轉(zhuǎn)換成第一年的價(jià)值（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢，我正好用第二年的收入還清這筆借款。第三年，8萬美元的現(xiàn)值是$80000/(1.1*1.1)，以此類推。將表1－1的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值總和為540723美元。相當(dāng)于我在第一年借入這個(gè)數(shù)目，然后用整整10年的收入償還。

（一）資金的時(shí)間價(jià)值

年數(shù)哈佛的年薪哈佛年薪的現(xiàn)值耶魯?shù)哪晷揭斈晷降默F(xiàn)值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562總計(jì)$540723$519782表1－1兩份工作的比較

（一）資金的時(shí)間價(jià)值

用同樣的計(jì)算方法，我得出了耶魯10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值，他的報(bào)價(jià)比哈佛低。通過恰當(dāng)?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報(bào)價(jià)比較符合我的利益。這就如同價(jià)值100美元的商品顯然高于價(jià)值90美元的商品，如果我們通過商品出售獲得100美元，再用這筆錢購買價(jià)值90美元的商品，顯然有10美元的剩余，這就是我們的收益。利用這種現(xiàn)值計(jì)算方法。我們可以對(duì)任何一筆投資項(xiàng)目、雇用合同或類似的經(jīng)濟(jì)行為作出評(píng)估。我們只要能夠按時(shí)間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟(jì)行為的收益（為正）或成本（為負(fù)）一一列出，就會(huì)一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你顯然會(huì)選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析

（二）空間區(qū)位及其聯(lián)系

1．

區(qū)位與區(qū)位主體區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。具體而言，區(qū)位除解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)，如企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、公共團(tuán)體活動(dòng)、個(gè)人活動(dòng)等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱之為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計(jì)運(yùn)輸成本總和最小的地方。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析

（二）空間區(qū)位及其聯(lián)系

2．區(qū)位要素

（1）空間環(huán)境特性（Environmentalcharacter）—某活動(dòng)所占用空間的自然及人為環(huán)境品質(zhì)；（2）可及性（Accessibility）—某活動(dòng)地點(diǎn)到另一活動(dòng)的交通方便程度；（3）互賴性（Complementarity）—人與人、活動(dòng)與活動(dòng)間的互助需要，并為彼此提供利益；（4）排斥性（Incompatibility）—各種活動(dòng)在空間上的不相容性；（5）費(fèi)用（Cost）—在某區(qū)位上從事某項(xiàng)活動(dòng)所需付出的成本。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境

1．生態(tài)環(huán)境

一切生物都是在一定的自然條件下生存的，并受到各種環(huán)境因素的影響和制約。生物與環(huán)境有機(jī)結(jié)合形成生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境包括自然生態(tài)和人工生態(tài)。如果社區(qū)里的人們對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的影響和干預(yù)超出其自身的調(diào)節(jié)能力，就將破壞居住生態(tài)環(huán)境的平衡，反過來影響人們的生存。目前，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)中存在的主要問題是：對(duì)原有的自然地形地貌和植被平整改造有過，保護(hù)利用不夠，其次是綠地面積很少，起不到綠化制氧、濾塵、遮陽、擋風(fēng)、無菌、防噪和調(diào)節(jié)氣候的作用。更嚴(yán)重的是隨著城市人口的增加和工業(yè)的迅速發(fā)展，造成大氣和水體的污染，破壞了生態(tài)平衡。

2．生活環(huán)境

生活環(huán)境是指為社區(qū)居民提供居住生活的物質(zhì)條件，包括住宅內(nèi)部環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施環(huán)境、教育醫(yī)療環(huán)境、文體娛樂環(huán)境、社會(huì)治安環(huán)境等。目前存在的主要問題有：室內(nèi)空間格局設(shè)計(jì)不盡合理，許多住宅未能真正做到動(dòng)靜、內(nèi)外、潔污“三分區(qū)”；一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，缺少文體娛樂設(shè)施，停車場(chǎng)很少，不僅影響了居民生活，而且影響了商品房的銷售和價(jià)格。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境

3．生理環(huán)境生理環(huán)境包括日照、通風(fēng)、防噪音、防塵及防視覺污染等方面。一些社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，只考慮開發(fā)商的要求，片面追求高密度，壓低室內(nèi)層高和室外樓間距及朝向，使室內(nèi)無法具備良好的自然通風(fēng)和有效的日照時(shí)數(shù)。另外，建筑外形單調(diào)、色彩雜亂、布局無序等，又形成不良的視覺環(huán)境。許多社區(qū)缺乏停車場(chǎng)地，汽車沿路停放，既影響了交通，又給來往行人的安全帶來威脅；汽車防盜裝置產(chǎn)生的噪聲，嚴(yán)重影響了住區(qū)的安寧，容易使生活在居住區(qū)的人們?cè)谏砩袭a(chǎn)生抑郁、煩躁等不良現(xiàn)象。

4．社會(huì)文化環(huán)境文物古跡、民俗民風(fēng)、地方建筑形式、社區(qū)地名均是反映社會(huì)文化環(huán)境的內(nèi)容。隨著物質(zhì)文化水平的提高，人們不但需要一個(gè)豐衣足食、安居樂業(yè)的物質(zhì)環(huán)境，而且需要一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代精神文明的藝術(shù)環(huán)境。因此，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)必須繼承歷史文脈，體現(xiàn)時(shí)代特色，創(chuàng)建良好的文化氛圍。

三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析

（三）社區(qū)環(huán)境

5．心理環(huán)境以上環(huán)境的綜合作用產(chǎn)生出心理環(huán)境。如果社區(qū)生態(tài)環(huán)境好，景觀優(yōu)美，文化品位高，可以使人們陶冶情操，賞心悅目、心曠神怡；生活設(shè)施完備，安定寧靜，不論從事何種職業(yè)，不同年齡，不同文化層次的人都會(huì)感到“家”的溫暖和甜美，使鄰里間和睦、具有歸宿感、親近感，富有人情味，將有助于人們的身心健康和生活。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析

（四）市場(chǎng)供給與需求

1．供給與供給量供給是指在某一特定的時(shí)間內(nèi)和各種可能的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格與生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量之間的關(guān)系。在這一定義中，“特定的時(shí)間”是一個(gè)重要的限定，因?yàn)殡S著“特定時(shí)間”的長(zhǎng)短變化，供給函數(shù)相去甚遠(yuǎn)。供給量指的是在某一特定的價(jià)格條件下，單位時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上某種商品的供給總量。這里“商品”的含義，不僅包含物品和服務(wù)，還包含信息（Knowledge，Information）在內(nèi)。1．1影響供給的主要因素從一般意義上講，影響原有可出租房地產(chǎn)的供給量主要取決于租戶的退租量、經(jīng)營活動(dòng)的預(yù)期利潤(rùn)和租金水平；新建房地產(chǎn)的供給量主要取決于預(yù)期的利潤(rùn)水平。除此之外，影響房地產(chǎn)供給總量和供給類型結(jié)構(gòu)的因素還有以下幾方面：（1）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（2）房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)稅費(fèi)；（3）開發(fā)商以往的利潤(rùn)水平；（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)前景；（5）房地產(chǎn)所處區(qū)域公共設(shè)施的配套程度；（6）房地產(chǎn)開發(fā)資金的融通能力和融資成本；（7）市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)的空置率；（8）國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和管理的變化等等。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（四）市場(chǎng)供給與需求1．供給與供給量

1．2短期供給在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，無論是原有物業(yè)還是新建物業(yè)，短時(shí)間周期內(nèi)它們都缺乏供給彈性。原有物業(yè)之所以短期供給價(jià)格彈性較低，主要原因是當(dāng)物業(yè)租金上漲時(shí)，租戶在短期內(nèi)通常不會(huì)很快減少他們所承租的物業(yè)空間，以致可供出租或再出租的原有物業(yè)在短期內(nèi)供給量變化對(duì)租金變化的反應(yīng)較遲鈍。新建物業(yè)的供給價(jià)格彈性也較低，是因?yàn)樾陆ㄎ飿I(yè)從決定開發(fā)到建成租售，需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間周期。在這段時(shí)間內(nèi)，新建物業(yè)不能及時(shí)滿足市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)上的供給量也不能很快變化，因而新建物業(yè)的短期供給彈性缺乏。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)商品供應(yīng)量不能得到較快的調(diào)整，房屋租金和售價(jià)主要由需求量的變化所決定。

1．3長(zhǎng)期供給從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期變化來看，房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性系數(shù)趨于增大。主要是通過改變?cè)型恋氐睦眯再|(zhì)和房屋的用途，以及增加新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化。但是，土地由于空間位置的固定性、數(shù)量的有限性和稀缺性，其長(zhǎng)期供給缺乏彈性。另外，城市規(guī)劃的調(diào)整和控制也對(duì)反對(duì)房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生較大的影響。一般來說，容易獲得政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和具有兼容性且易改變用途的物業(yè)，它們的供給價(jià)格彈性較大，城市規(guī)劃限制較嚴(yán)且不易改變用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的供給價(jià)格彈性相對(duì)較小。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析

（四）市場(chǎng)供給與需求

2．

需求

一般而言，需求與人們對(duì)某些商品和服務(wù)的期望、要求和需要相關(guān)聯(lián)，它是指人們需要并愿意購買的商品及其數(shù)量。由此可引伸出，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要是指人們?cè)谝磺猩a(chǎn)和生活過程中對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的需求和消費(fèi)量。土地和房屋及其附著物通常是作為一種生產(chǎn)要素在人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮作用，但這一作用需要與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合才能充分體現(xiàn)?；蛘哒f，由土地和房屋構(gòu)成的房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際上是一種中間產(chǎn)品（IntermediateProduct），其價(jià)值取決與它對(duì)其它產(chǎn)品的貢獻(xiàn)。因此，房地產(chǎn)需求是一種引致需求（DerivedDemand），或者叫派生需求。例如，由于市場(chǎng)上對(duì)面包的需求量增加，面包生產(chǎn)量要擴(kuò)大，就需要種植更多的小麥，從而會(huì)需要更多的耕地用于擴(kuò)大小麥種植面積。又如，城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商服業(yè)的日趨繁榮，需要建設(shè)更多的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，從而使市場(chǎng)上對(duì)商場(chǎng)、店鋪、寫字樓等物業(yè)的需求增加。

三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析3.潛在需求（PotentialDemand）潛在需求是根據(jù)某一地區(qū)或城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)變化等情況，推估該地區(qū)或該城市在現(xiàn)時(shí)或未來某一時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)需求量，稱為潛在需求。潛在需求主要是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人口因素所決定。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析

（四）市場(chǎng)供給與需求

4．有效需求（EffectiveDemand）

所謂有效需求不僅具有潛在需求的意識(shí)，更具有將需求的愿望付諸實(shí)現(xiàn)的能力，將潛在需求變?yōu)橛行枨箨P(guān)鍵是消費(fèi)者所擁有的財(cái)富積累和收入。盡管人們對(duì)房地產(chǎn)有很迫切的需要，但若沒有經(jīng)濟(jì)能力，則只是一種渴望，并不能形成有效需求。因此，有效需求須具備兩個(gè)條件：第一，消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿；第二，消費(fèi)者能承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格?？梢哉f，有效需求是消費(fèi)者收入增長(zhǎng)、抵押貸款能力、房地產(chǎn)價(jià)格等因素得函數(shù)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求達(dá)到平衡時(shí)，市場(chǎng)上的需求量便是有效需求。

三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析5．

供求均衡市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供給與需求的相互作用結(jié)果是引起商品價(jià)格的變化和均衡。所謂商品的均衡價(jià)格（EquilibriumPrice），是指某種商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格，也就是該種商品的市場(chǎng)需求曲線與供給曲線相交處的價(jià)格，如圖1所示。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（四）市場(chǎng)供給與需求

5．

供求均衡在圖1中，SS表示商品供給曲線，DD表示商品需求曲線，E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)；P表示商品價(jià)格，Q表示商品數(shù)量。當(dāng)EQ=OP時(shí)，表示價(jià)格均衡；當(dāng)EP=OQ時(shí)，表示數(shù)量均衡。在一定的市場(chǎng)條件下，若供給數(shù)量小于Q為Q，時(shí)，顯示市場(chǎng)上商品供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格上升至P'，進(jìn)而供給增加，使供給數(shù)量向Q移動(dòng)，價(jià)格趨于平衡；又若供給數(shù)量大于Q為Q"時(shí)，說明市場(chǎng)上商品供過于求，導(dǎo)致價(jià)格下跌至P"，進(jìn)而供給又會(huì)減少，向Q靠攏，價(jià)格又將趨于平衡。三、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（四）市場(chǎng)供給與需求

5．

供求均衡

房地產(chǎn)商品與一般商品一樣，其市場(chǎng)價(jià)格也主要是由供給與需求所決定，通常與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。在市場(chǎng)其它條件一定的情況下，若供給不變，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。若需求一定，供給增加，則價(jià)格下降；供給減少，則價(jià)格抬升。（五）功能價(jià)格比

以價(jià)值工程（ValueEngineering）原理進(jìn)行住宅、寫字樓、商鋪等房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能價(jià)格比評(píng)價(jià)。基本公式為：

V=F/C=f（區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量、戶型、網(wǎng)絡(luò)、安全……）/費(fèi)用

V——價(jià)值（Value）

F——功能（Function）

C——費(fèi)用（Cost）四、社區(qū)住宅價(jià)值分析

（一）滿足居民對(duì)環(huán)境的需求社區(qū)居民對(duì)環(huán)境的需求包括物質(zhì)需求和精神需求兩個(gè)方面。美國心理學(xué)家A·馬斯洛（AbrahamMaslow）在《人的動(dòng)機(jī)理論》中提出，人的需求分五個(gè)層次：生理的需求（PhysiologicalNeed）、安全的需求（SafetyNeed）、友愛的需求（LoveNeed）、尊重的需求（EsteemNeed）和自我實(shí)現(xiàn)的需求（SelfActualizationNeed）。通過社會(huì)調(diào)查分析，大陸城市居民對(duì)社區(qū)環(huán)境的需求主要包括生理、安全、社交、娛樂休閑和真與美的需求這五個(gè)層次。人的需求的產(chǎn)生是一個(gè)從低級(jí)的生理需要到高級(jí)的自我實(shí)現(xiàn)的發(fā)展過程，只有當(dāng)?shù)鸵粚哟蔚男枰玫綕M足后才可能產(chǎn)生對(duì)高一層次需要的需求，在整個(gè)人類社會(huì)中，各層次需求的人的數(shù)量呈金字塔型。除一般的人的需求外，對(duì)兒童、青少年、老年人和殘疾人的特殊需求應(yīng)當(dāng)特別給予重視。四、社區(qū)住宅價(jià)值分析

基本需要（因缺乏而產(chǎn)生的需要）發(fā)展需要（存在的價(jià)值或后需要）真善美活躍個(gè)人風(fēng)格完善必要完成正義秩序單純豐富樂觀詼諧輕松自我滿足有意義自我尊重他人的尊重安全與保障生理需要空氣、水、食物、住所、睡眠、性生活外部環(huán)境心理需要高層次圖4人的需求層次金字塔

四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（二）適居性從滿足人地需求出發(fā)，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮居民的居住環(huán)境的。社區(qū)居民對(duì)環(huán)境的要求是隨著不同時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和居民生活水平的程度發(fā)展而變化的。概括起來，居民要求對(duì)居住環(huán)境的適居性包括：舒適、方便、安全、衛(wèi)生和美觀五個(gè)方面。1．舒適總結(jié)國內(nèi)外的調(diào)查分析，居民認(rèn)為舒適的環(huán)境主要包括八個(gè)方面：（1）空氣清新、日照充足，沒有污染和臭味；（2）住區(qū)安靜、無噪音；（3）豐富多彩的綠化，綠化面積率至少達(dá)到30%以上；（4）依山傍水或近山親水；（5）景觀優(yōu)美，街道整潔；（6）具有歷史文化古跡和地方民俗特色；（7）有室外休閑和游憩場(chǎng)所及設(shè)施；（8）居住人口密度和建設(shè)密度適當(dāng)。2．方便居住環(huán)境的方便程度主要考慮：（1）出行方便；（2）公共服務(wù)設(shè)施配套，購物、娛樂等方便；（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套，生活方便；（4）服務(wù)方式、服務(wù)時(shí)間和服務(wù)項(xiàng)目均方便。3．安全居民在社區(qū)內(nèi)能夠自由地從事各種生活活動(dòng)而不必?fù)?dān)心他們地安全。因此，社區(qū)內(nèi)應(yīng)具有保證居民的日常生活和特殊情況下的安全設(shè)施。一是建筑物、構(gòu)筑物本身安全；二是治安安全,如防盜、防破壞設(shè)施；三是交通安全；四是發(fā)生特殊情況時(shí)的安全設(shè)施，如火災(zāi)、地震等。四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（二）適居性原則4．衛(wèi)生社區(qū)內(nèi)居住環(huán)境的衛(wèi)生條件主要包括兩個(gè)方面：一是環(huán)境衛(wèi)生，垃圾收集、轉(zhuǎn)運(yùn)和處理有保障，社區(qū)公共環(huán)境清潔；二是生理健康衛(wèi)生，如日照充足、自然通風(fēng)和自然采光好，大氣、水、噪音要達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，飲用水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)潔凈，空氣清新。5．美觀主要指社區(qū)的室外環(huán)境，即各類建筑物的空間組合，建筑小品的布置，綠化配置，建筑裝飾材料的選擇以及色彩，體量的搭配等均要協(xié)調(diào)有序，并與周圍環(huán)境有機(jī)結(jié)合，給人以明快、高雅、親切的感受，富有生活氣息和地方風(fēng)格特色。四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（三）場(chǎng)所認(rèn)知和情感認(rèn)同感場(chǎng)所（Place）指特定的人或事所占有的空間及其空間環(huán)境的特定部分,其主體是人以及人與空間環(huán)境的的某種關(guān)系所體現(xiàn)出的意義，具體反映為場(chǎng)所感（SenseofPlace），即是指人們對(duì)某一特定的地點(diǎn)或地段的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知和情感認(rèn)同。例如，我們都有這樣的體驗(yàn)——對(duì)于一個(gè)城市中的某一個(gè)地方特別喜愛，在離開之后仍難以忘懷，總希望再有機(jī)會(huì)回去看看，如同一支雋永的樂曲會(huì)使人一再重溫一樣，這就是場(chǎng)所感的一種體現(xiàn)。場(chǎng)所感分為經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知和情感認(rèn)同兩個(gè)層次。從經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知層次而言，可使人們對(duì)場(chǎng)所產(chǎn)生整體感、方位感、方向感、領(lǐng)域感等心理感受；從情感認(rèn)同層次而言，可使人們對(duì)場(chǎng)所產(chǎn)生美感、文化感、歷史感、特色感、親切感、歸屬感等心理感受。因此，社區(qū)住宅價(jià)值分析應(yīng)考慮社區(qū)規(guī)劃建設(shè)是否注重場(chǎng)所的營造，使居民對(duì)他們的居住空間環(huán)境產(chǎn)生良好的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知和情感認(rèn)同感。

四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（四）文化活力性富有文化活力的人文環(huán)境是營造文明社區(qū)的重要條件，豐富的社區(qū)文化、祥和的生活氣息、融洽的鄰里關(guān)系和文明的社會(huì)風(fēng)尚是富有文化與活力的人文環(huán)境的重要內(nèi)容，融和共處的人文環(huán)境是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，社區(qū)應(yīng)該肩負(fù)起溝通住戶的責(zé)任。社區(qū)住宅價(jià)值分析應(yīng)考慮住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)能否通過有形的設(shè)施、無形的機(jī)制建立起居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同、參與和肯定，他包含了鄰里關(guān)系、社區(qū)文化、精神文明和居住氛圍等內(nèi)容。四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況1．自然生態(tài)環(huán)境的利用社區(qū)景觀生態(tài)環(huán)境是自然生態(tài)環(huán)境與人工生態(tài)環(huán)境相結(jié)合的產(chǎn)物。自然環(huán)境是社區(qū)環(huán)境形成的基礎(chǔ)，其好壞不以人們的意志為轉(zhuǎn)移。人工環(huán)境應(yīng)是在自然環(huán)境基礎(chǔ)上的完善和創(chuàng)新。因此，社區(qū)住宅價(jià)值分析首先應(yīng)考慮社區(qū)規(guī)劃建設(shè)是怎樣利用自然環(huán)境，其次才是對(duì)自然環(huán)境的適當(dāng)改造。

四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況1．自然生態(tài)環(huán)境的利用社區(qū)規(guī)劃建設(shè)要很好地利用自然景觀環(huán)境，必須對(duì)自然生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)充分認(rèn)識(shí)和劃分。自然生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)可劃分為：（1）生態(tài)敏感區(qū)，它包括河流、湖泊、水塘和海濱水域，坡地、山丘和臺(tái)地及江岸海灘和特殊或稀有植物群落；（2）資源生產(chǎn)敏感區(qū)，如水源涵養(yǎng)地，新鮮空氣交換區(qū)、土壤維護(hù)區(qū)、野生植物生養(yǎng)區(qū)；（3）天然災(zāi)害敏感區(qū)，包括易受洪澇水患威脅區(qū)、地質(zhì)地貌不穩(wěn)定區(qū)、易受大氣污染區(qū)等。這些自然生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)是對(duì)社區(qū)具有特殊價(jià)值或具潛在自然災(zāi)害之景觀，極易因人們的不當(dāng)開發(fā)活動(dòng)而導(dǎo)致環(huán)境負(fù)效果。屬環(huán)境脆弱生態(tài)景觀。但是如果保護(hù)利用的好，也可以帶來良好的可持續(xù)發(fā)展的生存居住環(huán)境效果。四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況1．自然生態(tài)環(huán)境的利用如位于美國俄勒崗州波特蘭市郊的安多弗花苑，在開發(fā)建設(shè)中保留了一大片道格拉斯冷杉樹林和坡麓濕地，各類建筑物和公共設(shè)施依地形布置，減少了土地平整費(fèi)用，使花苑的建筑與景觀和諧共處，并使環(huán)境產(chǎn)生出異乎尋常的吸引力，居民特別喜愛這里的私密性和自然幽靜氣氛，不僅開發(fā)項(xiàng)目最終產(chǎn)生了較多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，且房屋入住率始終居高不下,社區(qū)住宅價(jià)值大大提高。四、社區(qū)住宅價(jià)值分析（五）生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化狀況2．人工生態(tài)環(huán)境營造通過積極應(yīng)用新技術(shù)、開發(fā)新產(chǎn)品，充分合理地利用和營造當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，改善社區(qū)及其相鄰區(qū)域的小氣候，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的自然通風(fēng)、采光與降溫系統(tǒng)，減少機(jī)械通風(fēng)與人工照明。綜合考慮交通與停車系統(tǒng)、飲水供水系統(tǒng)、供熱取暖系統(tǒng)、垃圾收集處理