成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究草案

華坤成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方案（草案）.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?一、華坤的服務(wù)------------------------------------------------------- 03二、研究目的------------------------------------------------------------04四、調(diào)查對(duì)象及調(diào)查方法------------------------------------------------- 07五、研究方案設(shè)計(jì)--------------------------------------------------------08六、數(shù)據(jù)處理與分析方法------------------------------------------------- 25七、研究成果----------------------------------------------------------- 26八、版權(quán)----------------------------------------------------------------27九、費(fèi)用預(yù)算-----------------------------------------------------------28十、附件:質(zhì)量控制-------------------------------------------------------29目錄?我們的服務(wù)在于：有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng) ——發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并區(qū)分深入細(xì)致地研究 ——對(duì)已知的問(wèn)題探詢(xún)根源和成因， 對(duì)新問(wèn)題進(jìn)行探索與客戶(hù)交流，探討資源利用的可能 ——雙向溝通、了解需求策略性的規(guī)劃 ——做什么？如何做？營(yíng)銷(xiāo)手段的整合與傳播 ——廣告、公關(guān)、銷(xiāo)售的一體化.工作的監(jiān)控、反饋、檢討和改進(jìn) ——PDCA，循環(huán)提升現(xiàn)在我們的第一步是：如何開(kāi)展“市場(chǎng)研究工作”華坤的服務(wù).（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?研究目的了解成都房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，并預(yù)測(cè)成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展動(dòng)態(tài)通過(guò)對(duì)消費(fèi)者U&A研究，對(duì)細(xì)分市場(chǎng)作出選擇，了解目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)特征、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣及需求，以便制定有效的營(yíng)銷(xiāo)策略了解消費(fèi)者購(gòu)房的影響因素和購(gòu)房障礙了解該項(xiàng)目的發(fā)展前景，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和消費(fèi)者預(yù)期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效定位發(fā)掘項(xiàng)目的最佳賣(mài)點(diǎn)

.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?研究目的您的產(chǎn)品有市場(chǎng)嗎——市場(chǎng)可行性研究您的產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)——目標(biāo)消費(fèi)者群體特征研究您的產(chǎn)品適合誰(shuí)——現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者/潛在消費(fèi)者的特征及需求怎樣宣傳您的產(chǎn)品——消費(fèi)者獲得及信賴(lài)的信息傳播途徑您該如何銷(xiāo)售您的產(chǎn)品——消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素您的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)在哪里——消費(fèi)者行為研究?研究目的孫子曰：“多算勝，少算不勝，況無(wú)算乎？”，因此，決策前、決策中、決策后定期進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研是競(jìng)爭(zhēng)中必勝的法寶。華坤咨詢(xún)將向您提供專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)研究服務(wù)，進(jìn)行全方位的研究，挖掘市場(chǎng)信息，為準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)決策提供科學(xué)的依據(jù)。?研究對(duì)象及調(diào)查方法定點(diǎn)街訪座談會(huì)在未來(lái)若干時(shí)期內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)住房的成都市區(qū)常住居民現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者潛在消費(fèi)者研究對(duì)象調(diào)查對(duì)象調(diào)查方法.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?研究方案設(shè)計(jì)——抽樣設(shè)計(jì)抽樣方法一——判斷抽樣抽樣方法二——等距抽樣抽樣方法三——配額抽樣有效樣本量：街訪:300個(gè)座談會(huì):3組(每組8人)誤差：3%—5%?研究方案設(shè)計(jì)——研究?jī)?nèi)容一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況研究政策環(huán)境，區(qū)域性因素（如競(jìng)爭(zhēng)狀況等），消費(fèi)觀念變化趨勢(shì)研究原有房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的表現(xiàn)未來(lái)市場(chǎng)潛在需求的估測(cè)新產(chǎn)品投放市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)消費(fèi)者對(duì)擬定幾種房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格期望和購(gòu)買(mǎi)能力?研究方案設(shè)計(jì)——研究?jī)?nèi)容二、消費(fèi)者行為研究

決策過(guò)程購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)考慮因素與比重偏好特殊的要求和意見(jiàn)購(gòu)買(mǎi)障礙消費(fèi)者滿(mǎn)意度研究

研究目標(biāo)群對(duì)擬定形象，品牌的認(rèn)受性、接受程度與聯(lián)想客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的態(tài)度，特殊的要求和意見(jiàn)等?研究方案設(shè)計(jì)——研究?jī)?nèi)容三、目標(biāo)群需求和利益點(diǎn)研究：小區(qū)規(guī)劃建筑風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施戶(hù)型設(shè)計(jì)物業(yè)管理地段（消費(fèi)者對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目地段預(yù)測(cè)和態(tài)度）.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?四、價(jià)格研究研究目標(biāo)群的心理價(jià)格把握目標(biāo)群承受的首期樓款額度和供款能力調(diào)查目前房地產(chǎn)的價(jià)格狀況影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整價(jià)格彈性幅度的大小房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格策略研究方案設(shè)計(jì)——研究?jī)?nèi)容.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?研究方案設(shè)計(jì)——研究?jī)?nèi)容五、消費(fèi)者人口統(tǒng)計(jì)特征潛在人口數(shù)量家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)文化水平興趣愛(ài)好價(jià)值觀念收入水平購(gòu)房支出比例.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?了解研究需求明確解決問(wèn)題確定調(diào)查目標(biāo)設(shè)計(jì)抽樣方案確定調(diào)查方法辨別信息類(lèi)型設(shè)計(jì)問(wèn)卷/提綱現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施數(shù)據(jù)處理、分析撰寫(xiě)報(bào)告研究成果展示界定階段設(shè)計(jì)階段實(shí)施階段結(jié)果階段研究方案設(shè)計(jì)—定量研究操作流程?定量研究方法一

——街訪?

定點(diǎn)街訪是根據(jù)科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法，在市區(qū)選擇人流量比較多的地點(diǎn)，通過(guò)訓(xùn)練有素的訪問(wèn)員攜帶問(wèn)卷在選定的訪問(wèn)地方，對(duì)隨機(jī)抽中的符合條件的被訪者進(jìn)行一對(duì)一地專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題訪問(wèn)。此方法是世界市場(chǎng)研究行業(yè)最常用的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的市場(chǎng)調(diào)查方法，能客觀、真實(shí)地收集消費(fèi)者對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面看法，能夠準(zhǔn)確地進(jìn)行全面的定量分析，從而為項(xiàng)目決策提供科學(xué)的依據(jù)。優(yōu)點(diǎn)：訪問(wèn)在確定的地點(diǎn)進(jìn)行，可以保證在短時(shí)間內(nèi)接觸大量被訪者，也可以對(duì)被訪者的條件進(jìn)行嚴(yán)格甄別，還可以在安靜的空間內(nèi)進(jìn)行訪問(wèn)，從而能有效的對(duì)目標(biāo)群體進(jìn)行訪問(wèn)，該方法所得出的結(jié)果真實(shí)性高、質(zhì)量高。

研究方案設(shè)計(jì)——調(diào)查方法?研究方案設(shè)計(jì)—街訪操作流程項(xiàng)目培訓(xùn)試訪攔截甄別到控制臺(tái)二次甄別開(kāi)始訪問(wèn)一審送被訪者二審.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?研究方案設(shè)計(jì)—街訪（A）地點(diǎn)要求：既要靠近熱鬧繁華的街道以保證攔截?cái)?shù)量，又要有獨(dú)立不受干擾的場(chǎng)所來(lái)進(jìn)行實(shí)施訪問(wèn)，一般選擇鬧市中的餐廳、飯店、賓館、茶館等。要充分利用場(chǎng)地，進(jìn)行合理布置，使工作有條有理。一般情況下，場(chǎng)地必須具備以下三個(gè)大塊：1、攔截點(diǎn)，2、控制臺(tái)，3、訪問(wèn)室攔截被訪者的區(qū)域，應(yīng)在多個(gè)方位，以保證能攔截各個(gè)方向的過(guò)往行人，通常設(shè)在所租用場(chǎng)地的樓下路邊訪問(wèn)員要求服裝整潔、證件齊全，手拿甄別問(wèn)卷、示卡、文件夾和筆?研究方案設(shè)計(jì)—街訪（B）控制臺(tái)

完成甄別質(zhì)量控制、配額控制、問(wèn)卷審核的場(chǎng)所，應(yīng)配備足夠的桌椅，準(zhǔn)備好配額表、甄別問(wèn)卷、筆和禮品訪問(wèn)室

訪問(wèn)員進(jìn)行訪問(wèn)實(shí)施的地點(diǎn)，也是街訪布置的重點(diǎn)要求通風(fēng)、整潔、舒適、寬敞，保證每一個(gè)訪問(wèn)區(qū)不會(huì)受到其他訪問(wèn)員的干擾，最好的一種情況是：被訪者能與訪問(wèn)員面對(duì)面坐，并且中間有小桌相隔也可以利用飯店里現(xiàn)成的屏風(fēng)，將各訪問(wèn)區(qū)隔開(kāi)（詳見(jiàn)下頁(yè)圖）?研究方案設(shè)計(jì)—街訪（C）控制臺(tái)等候區(qū)二審被訪者背對(duì)入口?研究方案設(shè)計(jì)—街訪（D）控制臺(tái)等候區(qū)二審.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?定性研究方法——座談會(huì)?研究方案設(shè)計(jì)—座談會(huì)

我們將邀請(qǐng)若干符合特定邀請(qǐng)條件的被訪者到預(yù)定的場(chǎng)所，由主持人按事先擬定的討論提綱進(jìn)行提問(wèn)，并讓被訪者討論，從而深度挖掘我們需要的信息。?研究方案設(shè)計(jì)—座談會(huì)座談會(huì)技術(shù)要求：保證被訪者條件完全符合項(xiàng)目要求保證約人基本條件完全符合項(xiàng)目要求保證聯(lián)絡(luò)員條件完全符合項(xiàng)目要求保證項(xiàng)目設(shè)備（錄音、錄像）正常進(jìn)行保證座談會(huì)場(chǎng)地符合項(xiàng)目要求保證人員配置符合項(xiàng)目要求保證督導(dǎo)有效控制項(xiàng)目進(jìn)度?

數(shù)據(jù)處理軟件采用國(guó)際通用的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)處理軟件SPSS和SAS；

定量數(shù)據(jù)分析方法采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法。具體采用的方法有：交叉分析、聚類(lèi)分析、判別分析、因子分析、相應(yīng)分析和相關(guān)回歸分析、多重對(duì)比正交實(shí)驗(yàn)等多元定量分析方法；圖表制作采用EXCEL圖表。數(shù)據(jù)處理與分析方法.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?中文市場(chǎng)研究報(bào)告書(shū)中文報(bào)告撰寫(xiě)采用PowerPoint軟件。以軟盤(pán)和書(shū)面形式提交一套中文研究報(bào)告，主要內(nèi)容包括報(bào)告摘要、綜合分析、結(jié)論與建議、研究方案、研究過(guò)程報(bào)告、問(wèn)卷等部分。報(bào)告說(shuō)明會(huì)借助PowerPoint軟件制作幻燈片，通過(guò)投影儀直觀地講解中文報(bào)告及報(bào)告的使用方法。研究成果?

在協(xié)議簽署之前，本方案及問(wèn)卷等所有與項(xiàng)目相關(guān)的資料全部歸杭州華坤企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司所有；協(xié)議簽署后本方案、中文市場(chǎng)研究報(bào)告、問(wèn)卷等所有與本項(xiàng)目相關(guān)的資料全部歸客戶(hù)所有。版權(quán)?街訪調(diào)查費(fèi)用RMB：34500.00；座談會(huì)調(diào)查費(fèi)用RMB：26300.00費(fèi)用合計(jì)為RMB：60800.00費(fèi)用預(yù)算?華坤的質(zhì)量控制?

研究設(shè)計(jì)抽樣數(shù)據(jù)收集質(zhì)量控制數(shù)據(jù)整理分析與報(bào)告綜合客戶(hù)滿(mǎn)意度

研究設(shè)計(jì)樣本合格性深訪對(duì)象深訪過(guò)程/訪談過(guò)程原始資料分析與報(bào)告綜合客戶(hù)滿(mǎn)意度質(zhì)量控制—質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定量項(xiàng)目的考核環(huán)節(jié)定性項(xiàng)目的考核環(huán)節(jié)華坤的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?

華坤建立了具有鮮明特色的項(xiàng)目經(jīng)理制度

項(xiàng)目經(jīng)理是研究者：負(fù)責(zé)研究設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)分析、報(bào)告撰寫(xiě)甚至口頭匯報(bào)；項(xiàng)目經(jīng)理是管理者：負(fù)責(zé)調(diào)研項(xiàng)目成本管理、調(diào)研項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理、質(zhì)量監(jiān)控以及項(xiàng)目進(jìn)度的管理；項(xiàng)目經(jīng)理是客戶(hù)主管：代表整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)對(duì)與客戶(hù)進(jìn)行有關(guān)調(diào)研項(xiàng)目的溝通。質(zhì)量控制—項(xiàng)目經(jīng)理制度A?客戶(hù)項(xiàng)目經(jīng)理研究員質(zhì)控督導(dǎo)抽樣督導(dǎo)訪問(wèn)督導(dǎo)數(shù)據(jù)督導(dǎo)復(fù)核員抽樣員輔控督導(dǎo)訪問(wèn)員錄入員編碼員質(zhì)量控制—項(xiàng)目經(jīng)理制度B?研究設(shè)計(jì)一、提出初步研究方案與客戶(hù)溝通環(huán)境分析、專(zhuān)家分析，確定研究的整體思想研究?jī)?nèi)容、研究方法設(shè)計(jì)二、分析提綱：得到初步報(bào)告后，研究部執(zhí)行初步檢查并根據(jù)數(shù)據(jù)綱要確定交叉分析大綱。 質(zhì)量控制—分析研究?三、分析報(bào)告：項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)計(jì)劃書(shū)、研究方案和數(shù)據(jù)報(bào)告結(jié)果進(jìn)行初步分析。根據(jù)分析報(bào)告并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)企業(yè)提出適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策略。質(zhì)量控制—分析研究?

按歐洲市場(chǎng)研究協(xié)會(huì)（ESOMRA）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在項(xiàng)目調(diào)查與數(shù)據(jù)錄入階段，要具體做到：1、本次調(diào)查，確定1位項(xiàng)目經(jīng)理、1位主督導(dǎo)，2位協(xié)助督導(dǎo)（訪問(wèn)督導(dǎo)1人，復(fù)核督導(dǎo)1人），共4人組成項(xiàng)目小組。確保調(diào)查進(jìn)度、統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理妥善解決。2、每次現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)后，訪問(wèn)員都要對(duì)填寫(xiě)的內(nèi)容進(jìn)行全面檢查，有疑問(wèn)、矛盾之處應(yīng)立即對(duì)被訪者追問(wèn)核實(shí)，如有錯(cuò)誤應(yīng)立即改正。

質(zhì)量控制—項(xiàng)目操作A.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?3、項(xiàng)目進(jìn)行前、中、后安排適當(dāng)?shù)呐阍L/試訪，及時(shí)發(fā)現(xiàn)訪問(wèn)員在訪問(wèn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，保證所有的問(wèn)卷按照統(tǒng)一的要求進(jìn)行操作。4、訪問(wèn)員對(duì)每份調(diào)查問(wèn)卷都要認(rèn)真地自審一遍，如有疑問(wèn)應(yīng)重訪落實(shí)，不得主觀臆造、弄虛作假。訪問(wèn)員對(duì)自己訪問(wèn)的問(wèn)卷審核無(wú)誤后，方可交給訪問(wèn)督導(dǎo)。5、訪問(wèn)督導(dǎo)（或一審審核員）對(duì)訪問(wèn)員的問(wèn)卷進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)一審后，方可驗(yàn)收。一審中發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，要讓訪問(wèn)員及時(shí)重訪糾正。6、其他督導(dǎo)（或二審審核員）對(duì)一審后的問(wèn)卷，要進(jìn)行詳盡的二審，確保問(wèn)卷回答完整無(wú)誤。如二審中出現(xiàn)問(wèn)題，能再讓訪問(wèn)員糾正的，則要及時(shí)糾正；否則該問(wèn)卷作廢。質(zhì)量控制—項(xiàng)目操作B?7、對(duì)訪問(wèn)過(guò)的調(diào)查對(duì)象，實(shí)施30%的復(fù)核。若發(fā)現(xiàn)某訪問(wèn)員有錯(cuò)誤或作假嫌疑，則要對(duì)其完成的問(wèn)卷進(jìn)行100%的復(fù)核，確認(rèn)其是否存在弄虛作假現(xiàn)象。8、調(diào)查前與訪問(wèn)員簽訂項(xiàng)目協(xié)議。對(duì)弄虛作假的訪問(wèn)員，作廢其所有的訪問(wèn)問(wèn)卷，不付報(bào)酬并要求其賠償由此造成的損失。9、對(duì)“回答問(wèn)卷”經(jīng)過(guò)一審、二審、復(fù)核，確認(rèn)無(wú)誤后，才能作為合格“回答問(wèn)卷”簽字驗(yàn)收。10、數(shù)據(jù)處理過(guò)程中，處理員若發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，將該問(wèn)卷作廢，以一份備用問(wèn)卷補(bǔ)上。為確保合格問(wèn)卷的數(shù)量，要求實(shí)際完成計(jì)劃樣本數(shù)的105%，即放大5%的備份樣本。質(zhì)量控制—項(xiàng)目操作C?

復(fù)核人員復(fù)核督導(dǎo)：不參與FW的訪問(wèn)控制主要負(fù)責(zé)復(fù)核的培訓(xùn)和管理復(fù)核員：獨(dú)立于訪問(wèn)員之外，不參與任何訪問(wèn)工作復(fù)核要求

復(fù)核方式電話復(fù)核和實(shí)地復(fù)核電話復(fù)核/實(shí)地復(fù)核=2:1

質(zhì)量控制—問(wèn)卷復(fù)核A?復(fù)核率和處理方法每一位參與項(xiàng)目的訪問(wèn)員進(jìn)行復(fù)核及訪問(wèn)員復(fù)核面為100%；問(wèn)卷的復(fù)核率為：30%在抽查中發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的訪問(wèn)員，其完成的問(wèn)卷進(jìn)行100%復(fù)核；一經(jīng)查實(shí)有作弊的問(wèn)卷及列為廢卷對(duì)訪問(wèn)員作出處理同時(shí)，督導(dǎo)安排另外的訪問(wèn)員補(bǔ)做因廢卷?yè)p失的配額

質(zhì)量控制—問(wèn)卷復(fù)核B.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?復(fù)核內(nèi)容