南寧XXX臨街商業(yè)項目市場環(huán)境調(diào)研分析

海吉星臨街商業(yè)項目市場環(huán)境調(diào)研分析廣西海吉星營銷管理部&卓盎廣告策劃2015.08.202分析原理研究商業(yè)綜合體設(shè)立前景的主要考量因素城市經(jīng)濟水平人口結(jié)構(gòu)和基數(shù)普遍生活習慣城市規(guī)劃設(shè)置地區(qū)內(nèi)供需和同類競爭地段選擇

商業(yè)定位建筑和環(huán)境設(shè)施合理性業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)運營特色外在（決定性因素）內(nèi)在（自身可操控因素）貫穿內(nèi)外（差異性因素）滿足城市消費者的普遍需求與不同生活背景消費者之差異化需求兩者的效益權(quán)衡3一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.1.城市經(jīng)濟背景“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略引爆中國第4次投資熱潮，南寧作為中國對接東盟的區(qū)域化國際性城市，正處于這一概念的熱區(qū)。因此具有國際經(jīng)濟文化商貿(mào)交流內(nèi)涵的商業(yè)概念正成為南寧新興商業(yè)綜合體的選擇發(fā)展主題的焦點，能得到較高的消費者和投資者關(guān)注，以及政府支持的重視?！耙粠б宦贰必灤﹣啔W非大陸，一頭是活躍的東亞經(jīng)濟圈，一頭是發(fā)達的歐洲經(jīng)濟圈，中間廣大腹地國家經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?。絲綢之路經(jīng)濟帶重點暢通中國經(jīng)中亞、俄羅斯至歐洲（波羅的海）；中國經(jīng)中亞、西亞至波斯灣、地中海；中國至東南亞、南亞、印度洋。21世紀海上絲綢之路重點方向是從中國沿海港口過南海到印度洋，延伸至歐洲；從中國沿海港口過南海到南太平洋。強化多邊合作機制作用，發(fā)揮上海合作組織（SCO）、中國－東盟“10+1”、亞太經(jīng)合組織（APEC）、亞歐會議（ASEM）、亞洲合作對話（ACD）、亞信會議（CICA）、中阿合作論壇、中國－海合會戰(zhàn)略對話、大湄公河次區(qū)域（GMS）經(jīng)濟合作、中亞區(qū)域經(jīng)濟合作（CAREC）等現(xiàn)有多邊合作機制作用，相關(guān)國家加強溝通，讓更多國家和地區(qū)參與“一帶一路”建設(shè)。4一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.2.城市人口結(jié)構(gòu)南寧市戶籍總?cè)丝跒?24萬，市區(qū)常住人口為279萬，占總?cè)丝?8%，2013年戶籍人口及市區(qū)人口增長分別為1.89%、1.53%，呈穩(wěn)步上升趨勢。5一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.3.城市人均消費水平2014年南寧市人均GDP達4.43萬元，消費需求正處于由豐富型向提升型過渡的發(fā)展階段。對商業(yè)項目的提示是：對購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、服務水平、品牌引進改善和提升，滿足消費者的個性需求。7000210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市人均GDP與消費需求變化（單位：元）第二階段第三階段第四階段第一階段1234第一階段——生活必需型消費階段滿足生活基本需要，以吃、穿、用為主要消費內(nèi)容1第二階段——豐富型消費階段

較好解決基本生活后的消費階段，延展基礎(chǔ)消費內(nèi)容2第三階段——提升型消費階段

體現(xiàn)個性特點的消費階段，關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費3第四階段——享受型消費階段

物質(zhì)消費后，滿足精神需求，傾向于休閑、享樂型消費46一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.4.城市經(jīng)濟特點一省之經(jīng)濟文化行政中心，一國之跨地區(qū)合作中心。在南寧發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所必須的要素條件如人口基數(shù)、人口素質(zhì)、人口流動性、人文環(huán)境、可支配收入水平，城市商業(yè)組織環(huán)境均是區(qū)域內(nèi)最理想條件。城市名片：全國文明城市聯(lián)合國人居獎中國綠城廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)核心城市中國-東盟博覽會永久舉辦地南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)南寧面向東南亞，背靠大西南，東鄰粵港澳，南臨北部灣，西接中南半島，處于泛北部灣、泛珠三角和大西南3個經(jīng)濟圈的結(jié)合部。是大西南出海通道的樞紐城市、中國與東盟合作的前沿城市。南寧會務會展多，文化活動多，商務型消費水平較高，生活品質(zhì)型消費水平較低，生活必需品和服務物價基本平穩(wěn)，服務型消費繁榮程度高于購物型消費。南寧市行政區(qū)劃圖南寧市與周邊區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)系示意圖7一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.5.城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)南寧市以第三產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟發(fā)展階段關(guān)系三大產(chǎn)業(yè)GDP結(jié)構(gòu)（%）時期經(jīng)濟發(fā)展階段一產(chǎn)比重二產(chǎn)比重三產(chǎn)比重大于33.7小于28.6小于37.7工業(yè)化準備期初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段小于33.7大于28.6大于37.7工業(yè)化初期工業(yè)化階段小于15.1大于39.4大于45.5工業(yè)化中期小于14.0大于50.9大于35.1工業(yè)化成熟期小于14.0小于50.0大于36.0工業(yè)化后期經(jīng)濟穩(wěn)定增長階段南寧市2014年第三產(chǎn)業(yè)比重為11.28∶39.75∶48.97，一產(chǎn)比重比上年回落1.2個百分點，二產(chǎn)比重提高0.13個百分點,三產(chǎn)比重提高1.07個百分點。第二和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，使南寧非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重不斷提高；這一階段主要大城市優(yōu)先發(fā)展是主要的發(fā)展特征，該階段第三產(chǎn)業(yè)的占比日益提高，城市聚集效應呈現(xiàn)，省內(nèi)農(nóng)村、二級城市向南寧轉(zhuǎn)移。8一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.6.城市經(jīng)濟趨勢南寧市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，居民消費水平較高，為城市商貿(mào)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)。國民經(jīng)濟：南寧市近幾年GDP穩(wěn)步增長，增長率保持在10%左右。2014年，南寧市地區(qū)生產(chǎn)總值3148.3億元，增長8.5%，總量列5個自治區(qū)首府城市的第一位，但同比其他全國二線省會城市經(jīng)濟水平偏低；城市消費力：南寧市人口收入水平同比同類城市為最低，但其社會消費品零售總額不低，說明南寧市城市消費力不低；時間類別城市屬性戶籍人口（萬人）GDP總值（億元）人均GDP（萬元）固定資產(chǎn)投資（億元）全年社會消費品零售總額（億元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（萬元）2014年南寧二線省會城市7243148.34.342933.871616.92.70濟南二線省會城市613.45770.69.43063.42964.43.87南昌二線省會城市524.023667.966.993434.251429.612.90長沙二線省會城市720.007824.8110.75435.753162.073.68昆明二線省會城市657.93712.995.643138.171905.893.129一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.7.城市固定資產(chǎn)投資南寧市房地產(chǎn)投資快速增長，增速高出固定投資13.87%，將迎來新的機遇。指數(shù)正常區(qū)間南寧相關(guān)指數(shù)評價房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額0.22-0.282014年南寧該指數(shù)為0.18，低于正常區(qū)間房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.1-0.142014年南寧該指數(shù)為0.17，屬于正常區(qū)間房地產(chǎn)投資增速/GDP增速1.50-2.00南寧市2014年房地產(chǎn)投資增長32.53%，超于正常值2014年全市南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為551.82億元，同比增長32.53%，比上年同期提高了17.74個百分點。比固定資產(chǎn)投資的增速高出13.87個百分點，其占固定資產(chǎn)投資比重也由上年的16.82%提高到2014年的18.81%。10一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.8.城市收入水平14年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為27075元，增長9.1%，且穩(wěn)步上升為商業(yè)發(fā)展及消費增長提供保障。11一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.9.城市零售市場規(guī)模14年南寧社會消費品總額為1616.9億元，增長12.10%，呈逐年上升的趨勢，商業(yè)發(fā)展環(huán)境較好。12一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.10.城市規(guī)劃趨勢突出“一軸兩帶多中心，整體向東重點向南。作為城市輔助中心片區(qū)，江南區(qū)的經(jīng)濟職能為城市重點產(chǎn)業(yè)區(qū)，土地供應主要趨勢是首先滿足物流倉儲辦公商貿(mào)發(fā)展所需配合招商引資，社區(qū)布局模式是連點造鏈，產(chǎn)業(yè)商貿(mào)和新型制造業(yè)布局模式是集中造片。在此城規(guī)戰(zhàn)略下，江南發(fā)展城市一般消費型商業(yè)的空間有限，人口基數(shù)和分布特性均不利支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性也使得該區(qū)域人居條件不會作為具有高層次消費力者的居住首選，因此整體上影響江南的商業(yè)檔次和容量?！耙惠S”：沿江城市發(fā)展軸?！皟蓭А保何鞑勘辈可鷳B(tài)保護帶和南部生態(tài)保護帶。中心城內(nèi)的18條內(nèi)河（邕江一級支流）形成生態(tài)廊道，溝通“一軸”與“兩帶”之間的聯(lián)系?！岸嘀行摹保阂猿鞘兄行臑闃O核、片區(qū)中心為主體、組團中心為骨干、社區(qū)中心為基礎(chǔ)的多層次、網(wǎng)絡(luò)型的城市公共中心體系。城市布局：建設(shè)邕江北岸生態(tài)型城區(qū)發(fā)展帶。同時將向南建設(shè)邕江南邊發(fā)展帶，實現(xiàn)江南、江北“比翼齊飛”“并駕齊驅(qū)”。

城市發(fā)展方向：

城市的主導發(fā)展方向：整體向東，重點向南。13一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢1.11.城市交通配套前景南寧規(guī)劃的6條高鐵，目前開通三條，可快速連接城市內(nèi)外。未來云貴桂湘粵五省省會直連構(gòu)成3.5-4小時圈，南寧北海桂林柳州直連構(gòu)成1-2.5小時圈，區(qū)內(nèi)客流進一步趨向穩(wěn)定，區(qū)外客流源源不斷，商旅客的循環(huán)輸入將形成城市特色商業(yè)的極大利好，屆時具有豐富目的地型業(yè)態(tài)、主題特色鮮明、與城市人文經(jīng)濟背景有高度契合的名片式商業(yè)項目將具有較好的生存力。規(guī)劃范圍：東起湘桂線邕寧站，西至南昆線楊美站，南至南防線吳圩站。樞紐共有車站13個，其中南寧站、南寧東站、五象站為客運站，南寧南站為編組站。鐵路發(fā)展規(guī)劃：完成柳南線（柳州至南寧客運專線）、南廣線（南寧至廣州）、云桂線（云南至廣西）、金南線（貴陽—金城江—南寧線）、南欽新建雙線（南寧至欽州、北海、防城港），增建南寧至憑祥二線等六條高速鐵路線，引入南寧鐵路樞紐。規(guī)劃至2020年，鐵路營運里程超過800公里，形成南寧到周邊省會城市3小時左右、到廣西各主要中心城市2小時左右、到北部灣經(jīng)濟區(qū)1小時以內(nèi)的快速城際鐵路網(wǎng)。14一、

城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧軌道交通建設(shè)后期速度會越來越快，一號線近完工，二三號線同時施工，四五號線同時施工，其中5號線有望在5年內(nèi)兌現(xiàn)開通，壯錦大道、亭洪西路站均可為項目有效集客，需要注意的是，5號線直接承載的客流主要來自于老城區(qū)、學區(qū)、城中村集中片，是典型的城郊對流線。此外沿途鏈接了多個客運站，擔當一定的商旅客集散的功能。因此沿線的一般休閑購物娛樂消費類商業(yè)項目不宜過于期待5號線的帶客效應。但如果是主題很鮮明，體驗性很強業(yè)態(tài)極具特色能輻射全城消費者及對商旅客有相當吸引力的目的地型業(yè)態(tài)，則5號線為項目提供了絕佳的通達利好。城市軌道交通規(guī)劃：2015年加快南寧軌道交通1號線、2號線建設(shè)，爭取16年完工，加快推進3號線、4號線動工。南寧地鐵五號線南起經(jīng)開區(qū)那洪，北至興寧區(qū)三塘，全長32公里，共設(shè)25座車站，其中6座高架站，19座地下站。建設(shè)內(nèi)容：五號線為邕江南岸的東西方向的骨干線，有力的支持昆侖大道組團的發(fā)展。5號線站點：那洪-壯錦大道-金凱路-南站大道-亭洪西路-旱塘-新陽路-廣西大學-財經(jīng)學院-友愛-北湖北路-虎邱村-獅山公園-南梧路-邕賓立交南-邕賓立交北-廣西藥用植物園-南寧金橋客運站-那合-九曲灣南-九曲灣-嘉和城南-嘉和城-三塘客運站-三塘。南寧市軌道交通規(guī)劃線路示意圖15分項總結(jié)>>城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢>>城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費者逛商場行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議16二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況2.1.2014年涉及商業(yè)開發(fā)題材的土地供需狀況2014年，南寧市商住辦公用地供應403.9萬㎡，同比增長19%，經(jīng)營性用地供應占比48%，比重上升3個百分點。2014年南寧市商住用地供應338.4萬㎡，占商住辦公用地供應總量的84%，同比增長22%。商業(yè)辦公用地供應65.5萬㎡，同比增長9%。17二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況2014年，從各區(qū)域分布來看，五象新區(qū)（邕寧區(qū)和良慶區(qū)）仍是南寧市商住辦公用地供應的主力區(qū)域，全年供應商住辦公用地292.5萬㎡，同比增加117萬㎡，占到整體供應量的73%。興寧區(qū)2014年供應商住辦公用地56萬㎡，而青秀區(qū)2014年僅供應一幅地塊約1.7萬㎡，同比下降96%。江南區(qū)同比下降21%。從各區(qū)域商住辦公用地的增速來看，全年僅良慶和興寧區(qū)供應保持增長，其中良慶區(qū)同比增速達到143%，興寧區(qū)同比增長51%。其他四區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降，2012年以來江南區(qū)一直處于低成交并逐步下降階段。區(qū)域供應面積（萬/㎡）占比同比增速江南區(qū)32.428%-21%良慶區(qū)217.3554%143%青秀區(qū)1.740%-96%西鄉(xiāng)塘區(qū)21.075%-45%興寧區(qū)56.1314%51%邕寧區(qū)75.1919%-12%合計403.90100%19%2014年南寧市商住辦公用地供應區(qū)域分布18二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況2014年南寧市商住辦公用地成交總面積約338萬㎡，同比增長18%；成交金額為164億元，比去年同期減少了近17億元，降幅為9%；成交樓面單價為1505元/㎡，比2013年同期的1641元/㎡下降了8%。分類別來看，商住用地量升價跌、商辦用地量跌價升。2014年南寧市商住用地成交約282萬㎡，同比增24%，總建筑面積約918萬㎡，同比增12%；成交金額約142億元，同比微降2%，成交樓面價1543元/㎡，同比跌13%。商辦用地成交面積、成交建筑面積和成交金額同比去年均下降，成交樓面均價1305元/㎡，比去年同期增3%，商辦用地成交下降的主要原因是因為五象新區(qū)總部基地內(nèi)商辦地塊出讓從2012-13年的高峰已經(jīng)接近尾聲階段，導致供應下降。項目商住用地同比增速商辦用地同比增速合計同比增速成交面積（萬/㎡）28224%56-5%33818%建筑面積（萬/㎡）91812%174-39%1092-1%成交金額（億元）141.6-2%22.7-37%164.3-9%樓面單價（元/㎡）1543-13%13053%1505-8%2014年南寧市商住辦公用地成交分布2.2.2014年商住用地成交量升價跌，商業(yè)辦公用地量跌價升19二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況從區(qū)域成交情況來看，良慶區(qū)、邕寧區(qū)和興寧區(qū)是成交的主力區(qū)域，其中良慶區(qū)成交174.3萬㎡，同比增幅達146%，興寧區(qū)成交56萬㎡，同比增幅達51%。其他區(qū)域成交量均有不程度下降，其中青秀區(qū)成交量降幅達到95%，西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅達到55%，江南區(qū)至2012年以來逐年降幅10%以上。從各區(qū)域經(jīng)營性用地的成交樓面價來看，青秀區(qū)地價最高（由于僅有一塊地以4969元/㎡成為南寧年度單價地王）。綜合來看，興寧、青秀、良慶和邕寧區(qū)的成交樓面價同比上升，其中興寧區(qū)本年平均成交樓面價為1624元/㎡，同比增幅達到125%，其次是青秀區(qū)，同比增長74%，良慶區(qū)今年平均樓面價1373元/㎡，同比增長31%。西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)平均樓面價均下降，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅最大，達到33%，江南區(qū)由去年的2109元/㎡的高位回落至1896元/㎡，降幅為10%。區(qū)域成交面積（萬/㎡）同比增幅建筑面積（萬/㎡）成交金額（億）樓面單價(元/㎡)同比增幅江南區(qū)26-16%10219.41896-10%良慶區(qū)174146%59781.9137331%青秀區(qū)2-95%62.8496974%西鄉(xiāng)塘區(qū)17-55%7612.31630-33%興寧區(qū)5651%16927.51624125%邕寧區(qū)63-12%14320.4142813%合計33818%1092164.31505-8%2014年南寧市商住辦公用地成交區(qū)域分布2.3.良慶區(qū)、興寧區(qū)成交量大漲，江南區(qū)逐年下降20二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況區(qū)域商住用地成交（萬/㎡）商辦用地成交（萬/㎡）江南區(qū)260良慶區(qū)12449.9青秀區(qū)20西鄉(xiāng)塘區(qū)125.2興寧區(qū)560邕寧區(qū)620.5江南區(qū)：2014年成交全部為商住用地，除青秀區(qū)外，江南區(qū)一直是商住辦公用地成交中樓面單價較高的區(qū)域之一。最近兩年區(qū)域內(nèi)的土地供應主要以工業(yè)和倉儲為主。良慶區(qū)：最近兩年南寧市的主力供應與成交區(qū)域，由于是五象新區(qū)總部基地所在地，商業(yè)辦公用地的供應與成交占據(jù)了南寧70%以上的比重。未來一兩年，該區(qū)域的商住用地供應仍將處于高位，但增速將放緩，并仍將成為大型外來房企拿地的主要區(qū)域，而隨著總部基地地塊儲備的減少，預計未來商業(yè)辦公用地供應和成交將會出現(xiàn)回落。青秀區(qū)：熱門區(qū)域如東盟商務區(qū)等地段的商住辦公用地儲備較少，地塊樓面單價高、房企在該區(qū)域拿地熱情較高是該區(qū)域的主要特點。未來兩年估計青秀區(qū)域內(nèi)的土地供應仍將維持低位，南寧東站周邊的地塊有望受到房企的關(guān)注。西鄉(xiāng)塘：2014年成交的地塊主要為舊城改造用地，區(qū)域內(nèi)配套相對完善的商住辦公用地儲備不多，偏遠區(qū)域內(nèi)（如金陵）的地塊很難受到房企關(guān)注，預計未來的土地供應仍以舊城改造用地為主，安吉-石埠區(qū)域的地塊關(guān)注度或?qū)⑻嵘?。興寧區(qū)：2014年成交的地塊主要為廂竹大道外和昆侖大道周邊地塊，其中中海拿地面積占到了大部分比重。預計未來兩年，該區(qū)域的商住辦公用地供應將主要來自昆侖大道沿線和城區(qū)內(nèi)的舊城改造地塊。邕寧區(qū)：2014年成交面積同比出現(xiàn)下降，但該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地儲備較多，且未來的潛力較好，目前該區(qū)域已有眾多品牌房企拿地進駐，未來該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地供需走勢預計要根據(jù)現(xiàn)有項目的市場表現(xiàn)才能預判。2.3.良慶、邕寧潛力巨大，青秀地塊仍將是熱點21分項總結(jié)>>城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢>>城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費者逛商場行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議22三、城市物業(yè)供需情況3.1.住宅供應占比超過七成，商業(yè)和辦公樓供應增速均超50%2014年南寧市共供應住宅734.8萬㎡，同比2013年增長18%，占到商品房供應總面積的76%；其次是商業(yè)物業(yè)，2014年共新增供應面積達80.8萬㎡，同比增長51%；2014年南寧市共新增寫字樓供應約61萬㎡，同比增速達58%。此外，車庫、車位供應73.8萬㎡，也有著44%的高增長速度。2014年，商業(yè)和寫字樓產(chǎn)品供應速度均超過50%，處于較高的增長速度。其中，寫字樓的供應增長主要來自五象新區(qū)總部基地和青秀東盟商務區(qū)內(nèi)幾處大型寫字樓項目（海爾青啤聯(lián)合廣場、綠地中心、萬科大廈和萬達廣場等）供應的推動；而商業(yè)的提供快速增長，主要來自霖峰壹號、德利AICC等大量綜合體項目入市的推動。物業(yè)類型供應面積（萬㎡）同比增速住宅734.818%商業(yè)80.851%辦公樓61.058%車庫、車位73.816%其他11.542%合計961.922%注：住宅包括了別墅、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房和限價房等23三、城市物業(yè)供需情況3.2.住宅增長緩慢，辦公樓成交倍增，商業(yè)物業(yè)成交同比下滑從2014年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增長3.9%，成交面積603萬㎡，同比增長5.2%，商品房住宅（含經(jīng)濟適用房3129套22.7萬㎡）成交面積占到總量的82%的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房9.2%的增幅4個百分點。辦公樓（寫字樓）成交3992套合計50萬㎡，同比增長近145%，是南寧市2014年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項目的集中上市（青秀與安吉萬達廣場、五象新區(qū)總部基地項目）推動。2014年商業(yè)用房遇冷，全年共成交25萬㎡，相比。2013年下降20.3%。物業(yè)類型成交面積（萬㎡）同比增速成交套數(shù)同比增速商品房住宅6035.2%585083.9%商業(yè)用房25-20.3%412039.8%辦公樓50144.8%3992139.5%其他6018.7%1088316.4%合計7399.2%7750310.3%注：商品房住宅包括經(jīng)濟適用房，其他物業(yè)主要為車庫、車位、雜物房、儲物房等。24三、城市物業(yè)供需情況3.3.成交面積創(chuàng)近4年新高，成交價格卻一再回落，庫存面積大增2014年南寧市商業(yè)物業(yè)用房（含商鋪及商業(yè)用房）供應量為61萬㎡，成交24萬㎡，同比去年增長20%；全年成交總金額58.8億元，均價為24260元/㎡，同比2013年下降近15%。從成交分布來看，商業(yè)物業(yè)成交主要來自商鋪，2014年共成交3886套，成交面積約21萬㎡，成交均價為25001元/㎡。隨著商業(yè)市場的穩(wěn)步發(fā)展，全市商品房供需將保持穩(wěn)中有升的趨勢，但由于目前庫存量較大，各個區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展的不均衡性，預計未來南寧市各大區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展仍存在較大差距。類別成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交金額（億元）成交均價（元/㎡）商場2161.88910商鋪21388652.325001商業(yè)用房164.736128合計24.2390858.8242602014年南寧市商業(yè)物業(yè)成交分布25三、城市物業(yè)供需情況3.4.商業(yè)物業(yè)供應以西鄉(xiāng)塘、青秀和興寧區(qū)為主，60㎡以下商鋪戶型為主力產(chǎn)品2014年，南寧市商業(yè)物業(yè)（包括商鋪、商業(yè)及商場）供應的主力面積段為60㎡以下戶型，供應套數(shù)達到4259套，占到全年供應總套數(shù)的58%。此外，100-200㎡面積段的商業(yè)物業(yè)供應也占據(jù)相當比例，2014年供應1151套，500㎡以上戶型供應套數(shù)較小。從區(qū)域分布來看，西鄉(xiāng)塘、青秀和興寧區(qū)為商業(yè)物業(yè)供應的三大主力城區(qū)，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)供應數(shù)量最多合計達到2173套約24萬㎡，其次是青秀區(qū)，共供應1633套約13萬㎡，興寧區(qū)1612套合計約9萬㎡。2014年南寧市商業(yè)物業(yè)面積段供應分布26三、城市物業(yè)供需情況3.5.全年第四季度成交表現(xiàn)最佳，商鋪成交面積大都集中在60㎡以下從2014年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增長3.9%，成交面積603萬㎡，同比增長5.2%，商品房住宅（含經(jīng)濟適用房3129套22.7萬㎡）成交面積占到總量的82%的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房9.2%的增幅4個百分點。辦公樓（寫字樓）成交3992套合計50萬㎡，同比增長近145%，是南寧市2014年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項目的集中上市（青秀與安吉萬達廣場、五象新區(qū)總部基地項目）推動。2014年商業(yè)用房遇冷，全年共成交25萬㎡，相比。2013年下降20.3%。面積段成交套數(shù)占比成交面積（萬㎡）成交金額（億元）40㎡以下171444%4.011.740~60㎡101726%5.013.360~80㎡44812%3.07.580~100㎡2827%2.56.5100~200㎡39110%5.011.1200~500㎡271%0.71.5500㎡以上70%0.70.7合計3886100%20.952.32014年南寧市商鋪成交面積段分布27三、城市物業(yè)供需情況3.6.江南和青秀區(qū)成交套數(shù)最多，興寧和青秀區(qū)成交均價較高2014年，江南區(qū)成交商鋪套數(shù)最多，青秀區(qū)次之，兩區(qū)成交套數(shù)均超過1000套；青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)商鋪成交面積最大，均超過6萬㎡；2014年良慶區(qū)和邕寧區(qū)商鋪成交量較少，其主要原因是2014年及2013年該兩個區(qū)域的商品房供應以住宅為主，而商鋪、車位等物業(yè)一般都會在住宅銷售到一定階段后才開始入市，預計，2015年這兩個區(qū)域的商鋪成交將可能上漲，但仍將位于低位。2014年南寧市各城區(qū)商鋪成交均價差別較大，其中興寧區(qū)成交均價最高，達到29732元/㎡，青秀區(qū)其次，成交均價為27880元/㎡；其他四城區(qū)成交均價均低于23000元/㎡，邕寧區(qū)成交均價最低，僅19187元/㎡。2014年南寧市商鋪成交區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局28分項總結(jié)>>城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢>>城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費者逛商場行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議29四、城市商圈分布及經(jīng)營情況4.1.南寧商業(yè)市場格局南寧是一個商貿(mào)消費主導型城市，目前已形成以老城商業(yè)中心為主的多商圈格局，以五象新區(qū)為首的新商業(yè)區(qū)處于快速發(fā)展階段。規(guī)劃目標：把南寧打造成為在全區(qū)、西南地區(qū)乃至東盟具有更大影響力的區(qū)域消費中心城市。規(guī)劃要點：規(guī)劃建設(shè)和改造專業(yè)市場、交易中心等平臺性商貿(mào)服務設(shè)施；重點提升和發(fā)展朝陽商圈、鳳嶺商業(yè)區(qū)、相思湖商業(yè)區(qū)、五象新區(qū)商業(yè)區(qū)、江南五一商圈等商貿(mào)服務業(yè)集中區(qū)；著力打造邕江沿岸、快速環(huán)道—環(huán)城高速等商貿(mào)經(jīng)濟帶，積極進行社區(qū)商業(yè)服務網(wǎng)點建設(shè)；提升農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)服務水平，不斷擴大和形成南寧消費服務輻射圈?！赌蠈幨袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》南寧市主要大型商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃示意圖南寧市主要市場組團規(guī)劃示意圖30四、城市商圈分布及經(jīng)營情況4.1.南寧各商圈分析朝陽商圈——南寧最核心的商業(yè)中心，輻射全區(qū)各市、縣消費人群。商業(yè)形態(tài)以百貨為主，檔次迎合普通市民消費水平，商業(yè)總體量大。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）悅薈廣場132002購物中心中高400-500新朝陽商業(yè)廣場8.872005百貨中低300西南商都5.62009百貨中低提點20~25南寧百貨0.87（南樓）8（北樓）1956百貨中低提點體量：36.34萬㎡（百貨部分）；定位：中檔大眾化；業(yè)態(tài)：IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務。ACBIEFGHD悅薈廣場新朝陽商業(yè)廣場西南商都南寧百貨ACBIEFGHDD31四、城市商圈分布及經(jīng)營情況民族廣場商圈——以中高檔百貨為主要業(yè)態(tài)，屬于老城區(qū)的第二大商圈，商圈以夢之島和九一天地為中心輻射整個區(qū)域。夢之島古城店夢之島七星店九一天地項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*天）夢之島七星店3.31995百貨中高扣點：22%九一天地32009百貨中高600夢之島百貨（古城路店）5.32008百貨中未知體量：12萬㎡（百貨）；定位：中產(chǎn)階級消費；業(yè)態(tài)：鞋帽、服飾、國際潮流品牌、電子商品、超市、美食、休閑娛樂。ACBIEFGHDD32四、城市商圈分布及經(jīng)營情況金湖廣場商圈——商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨、餐飲、休閑娛樂等，主要迎合周邊白領(lǐng)階層、中高端居住人群，定位較高。體量：14萬㎡（百貨）；定位：中產(chǎn)階級消費；業(yè)態(tài)：鞋帽、服飾、家居、超市、美食、休閑娛樂、商務配套服務。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）南寧百貨（金湖店）71995地下商場（百貨）中低900夢之島水晶城3.32005百貨中高700-900廣州友誼百貨22006百貨中高700-900南寧百貨廣州友誼百貨夢之島水晶城ACBIEFGHDD33四、城市商圈分布及經(jīng)營情況瑯東瑯西商圈——服務于以國際會展中心為核心的中心商務區(qū)，消費客群高端，但目前處于發(fā)展和培育階段。體量：40萬㎡（購物中心）；定位：中檔大眾化；業(yè)態(tài)：IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）萬象城購物中心292012購物中心中高檔600-750航洋國際購物中心132006購物中心中檔提點華潤·萬象城航洋國際MALL34四、城市商圈分布及經(jīng)營情況江南淡村商圈——目前以基礎(chǔ)商業(yè)居多，消費客群偏中低端。主要分布在星光大道、五一路等主干道上。體量：8萬㎡（購物中心）；定位：中低檔大眾化；業(yè)態(tài)：IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）夢之島百貨江南店32011購物中心中低檔提點南城百貨亭江店52012購物中心中低檔提點35四、城市商圈分布及經(jīng)營情況4.2.南寧各商圈分析——小結(jié)未來南寧城市向東進南拓，江南區(qū)商圈不在城市發(fā)展的主線上，要靠特色和業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新來自強。各商圈經(jīng)營穩(wěn)定：以朝陽廣場商圈為代表，南寧市各商圈的發(fā)展都有穩(wěn)定的消費客群基礎(chǔ)，清晰的業(yè)態(tài)組合方向，經(jīng)營效果穩(wěn)定良好，租金水平都保持在600-900元/月/m2的合理水平；東“人氣”西“財氣”的發(fā)展趨勢：以民族大道為中軸，南寧市商圈發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的東“人氣”西“財氣”趨勢，西面以朝陽廣場為代表的人流聚集效果明顯，越往東定位越高端，租金水平也隨之提升；不在城市主發(fā)展軸上，另辟蹊徑更重要：主流購物百貨商場不建議考慮，新穎差異化目的地采購型市場更符合片區(qū)定位及發(fā)展。36分項總結(jié)>>城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢>>城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費者逛商場行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議37五、城市商圈分布及經(jīng)營情況5.1.行業(yè)趨勢——大百貨賣場做不過輕百貨概念店基于南寧城市消費者普遍的收入水平和消費習慣，服裝、鞋帽、美容化妝、珠寶首飾、家電、IT數(shù)碼、家居用品等依然是百貨類業(yè)態(tài)主要的品種構(gòu)成內(nèi)容。但在電商沖擊，同質(zhì)化競爭，城鎮(zhèn)化速度推升的地價和人力成本逼迫下，百貨業(yè)傳統(tǒng)賣場做法前途黯淡。新出現(xiàn)的經(jīng)營面積更小，場景體驗感更強，商品搭配組合和展示方式更跨界，售賣的產(chǎn)品更具有特色但價格檔次齊全，更迎合小眾化細分市場顧客口味的專題性百貨品牌店讓人眼前一亮，生存前景看好。您認為家附近的商場什么樣的變化更令您高興？您最常去商場選購哪些商品？38五、城市商圈分布及經(jīng)營情況如——傳統(tǒng)的書店變成了推介閱讀生活方式或某些興趣主題的新型百貨店，可以靠主題活動旺場整合咖啡、數(shù)碼、飾品、時裝，護膚品進行場景式售賣，情境化的營銷。如全國連鎖的“方所”、“西西弗書店”“HI百貨”。如——傳統(tǒng)的首飾店賣起款式豐富的晚裝、包包、鞋和各種配飾、護膚品、化妝品，甚至是手機，手提電腦，做成專業(yè)的關(guān)于“美姿裝扮”“自信之美”生活方式的專業(yè)百貨店。39五、城市商圈分布及經(jīng)營情況5.2.行業(yè)趨勢——大酒樓做不過主題小餐吧近年南寧餐飲行業(yè)發(fā)展趨勢變化明顯，由規(guī)模大、座次多轉(zhuǎn)變?yōu)椴似犯?、服務更周到、主題更有特色的中小型主題餐吧式形式。在街邊小型主題餐廳（如武俠風格餐廳風波莊、動物主題餐廳：M_Club動物俱樂部）與外來特色菜品餐廳（如蓉李記、菲越新馬泰）。在主題小餐吧餐飲環(huán)境與菜品特色雙注重的情況下，南寧餐飲市場受到?jīng)_擊，傳統(tǒng)的大酒樓不及有特色重休閑，更迎合小眾細分市場客群的主題小餐吧。以海洋為主題的餐廳足球主題餐廳川菜主題餐廳40五、城市商圈分布及經(jīng)營情況5.3.行業(yè)趨勢——快時尚品牌敢拿實體店去拼電商服裝業(yè)在電商沖擊劇烈，傳統(tǒng)服裝零售市場日益蕭條的情況下，商場內(nèi)的HM、ZARA、優(yōu)衣庫等快時尚品牌專柜不減反增，保持著強勢的增長勢頭?？鞎r尚品牌之所以能在愈演愈烈的門店倒閉浪潮中仍然取得不俗成績，原因是其清晰的定位、始終保持的時尚設(shè)計、源源不斷的補貨和場景化陳列方式。如H&M——H&M的線下實體店在全球保持在10%—15%的增長速度，而中國是其增長最快的市場。自2007年以來，H&M在中國已經(jīng)擁有200余家門店。41五、城市商圈分布及經(jīng)營情況如優(yōu)衣庫——目前優(yōu)衣庫在中國的80多個城市已有374家門店，他們的發(fā)展計劃是每年再增加80個門店。優(yōu)衣庫將實體門店打造成消費者體驗服務及實現(xiàn)與商家持續(xù)溝通交流的中心，并不斷通過科技化設(shè)備有效提升門店的科技感、體驗感和場景感，拉近與消費者的距離。42五、城市商圈分布及經(jīng)營情況5.4.南寧各商圈典型商業(yè)項目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——青秀萬達廣場樓層主題層級主力板塊布局描述5F休閑娛樂IMAX影院目標客群：年輕一族，追求時尚這、情侶居多4F休閑娛樂大歌星諾伯曼運動會館萬達百貨目標客群：追求時尚者、辦公室消費群體3F餐飲大玩家餐飲萬達百貨目標客群：追求時尚者、中產(chǎn)家庭、辦公室消費群體、部分旅游客群2F精品購物UNIQLO服裝精品體驗萬達百貨目標客群：吸引中產(chǎn)階級消費者及年輕客戶群。

店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達。主要采取“中間零售店+動線端頭休閑餐飲/主力店”的模式來拉動人流量1F精品購物大玩家服裝精品萬達百貨B1生活便利華潤萬家精品店與停車場相連通，人流量大，因此業(yè)態(tài)安排主要考慮滿足生活便利需求1、不同的樓層有不同的對應消費群體，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標客戶劃定不同的樓層和區(qū)域，目標性較強；2、采取“主力店+次主力店+室內(nèi)商業(yè)街+開放空間”的業(yè)態(tài)構(gòu)成，以室內(nèi)商業(yè)街為核心，在室內(nèi)商業(yè)街的節(jié)點位置布置主力店或次主力店，帶動人氣；其他店鋪則負責過渡和銜接，貢獻租金收益；3、縱向來看，隨著樓層的升高，業(yè)態(tài)的消費目的性越來越強，很好的引導客流上升，形成人氣互動。43五、城市商圈分布及經(jīng)營情況各主力分業(yè)態(tài)占比（按面積）44五、城市商圈分布及經(jīng)營情況5.4.南寧各商圈典型商業(yè)項目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——南寧萬象城樓層主題層級主力板塊布局描述6F家居美食及娛樂沃美影院佰迪樂家居及影音美食廣場百盛目標客群：各年齡段的家庭消費群體及朋友聚會娛樂需求包括在內(nèi)。利用特色業(yè)態(tài)、目的性消費、餐飲娛樂拉動人流到達高樓層5F兒童休閑沃美影院兒童娛樂冰紛萬象百盛4F潮流休閑品牌四海一家稻香潮流休閑百盛目標客群：吸引中產(chǎn)階級消費者及年輕客戶群。

店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達。主要采取“中間零售店+動線端頭休閑餐飲/美容美發(fā)”的模式來拉動人流量。3F國內(nèi)一線及國際快速時尚品牌休閑時尚UNIQLOH&M百盛2F國際二線品牌NOVO國際精品H&M百盛1F國際一線品牌國際奢華百盛目標客群：吸引有一定經(jīng)濟能力的35-45歲的高端消費群體。確立了萬象城整體定位高度，及區(qū)域內(nèi)商業(yè)標桿的領(lǐng)導地位，使南寧萬象城的輻射范圍擴大到整個西南地區(qū)B1生活便利Ole家具生活用品蘇寧精品店與停車場、地鐵相連通，人流量大，因此業(yè)態(tài)安排主要考慮滿足生活便利需求1、不同的樓層有不同的對應消費群體，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標客戶劃定不同的樓層和區(qū)域，目標性較強；2、遵循相對成行成市、互惠共贏的原則，而不是互相干擾、削弱，避免相近店鋪之間的惡性競爭；3、采取“主力店+次主力店+專門店”的業(yè)態(tài)組合方式，主力店負責在動線端頭拉動人流，帶動人氣；其他店鋪則負責過渡和銜接，貢獻租金收益，4、縱向來看，從一樓至六樓，隨著樓層的升高，在確保各樓層主題也從最高端的國際一線品牌向大眾化品牌逐步過渡的同時，也保證了租金收益的最大化。45五、城市商圈分布及經(jīng)營情況46五、城市商圈分布及經(jīng)營情況消費提升服裝零售消費提升品牌百貨紐帶與靈魂室內(nèi)步行街個性打造精品體驗生活配套超市聚集人流休閑娛樂KTV游藝廳運動會所人流驅(qū)動餐飲多種類多地域新品牌兒童成人寫字樓住宅酒店圍繞室內(nèi)步行街這一紐帶與靈魂，來進行業(yè)態(tài)布局。業(yè)態(tài)布局總體上來講搭配較為簡單明了：主要由百貨購物、娛樂、餐飲三大業(yè)態(tài)組成，其中百貨購物還包含了百貨商場、生活超市、精品店、服裝零售店等；

業(yè)態(tài)的選擇與客群定位緊密貼合，緊緊圍繞年輕時尚一族、商務消費群體、中產(chǎn)家庭群體來布局業(yè)態(tài)。5.4.南寧典型商業(yè)項目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)47五、城市商圈分布及經(jīng)營情況根據(jù)對航洋購物廣場、江南夢之島、南城百貨江南購物廣場、正恒國際廣場、榮和中央公園的蹲點調(diào)研，通過跟蹤消費者、記錄其購物行為、分析其消費偏好，得出右圖：

可知消費者產(chǎn)生購買行為的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、服裝、娛樂、超市等低價消費業(yè)態(tài)上。5.4.南寧各商圈典型商業(yè)項目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——各業(yè)態(tài)對項目的貢獻度48五、城市商圈分布及經(jīng)營情況通過匯總上述情報進行分析總結(jié)，會發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)的差異化并不大，重復度很高，只是靠商場本身的裝修形成一定的購物環(huán)境差異，一些商家往往在各個商圈開多家店同時經(jīng)營以最大化搶客的做法很普遍，說明這些商場客群都是沒有太大差異的，也看不出商場運營方有對店與店之間的組合搭配，業(yè)態(tài)的分布落位做太精心的設(shè)計安排，按商家的需要先來后到地落位，和能招到什么就放進什么的情況很普遍。華潤和萬達有做業(yè)態(tài)排布規(guī)劃的痕跡，但是其組合方式包括引進的品牌檔次，商家的經(jīng)營模式，都與南寧消費水平和消費習慣有一定差異，導致參觀者多而買單客少。改造后的航洋雖然更緊湊地重新規(guī)劃了場所空間，使得空間局促感增強。但與此同時增配了更多公共休閑設(shè)施，大手筆美化了商場裝修環(huán)境使之能被年輕人和中年人兼容接受，優(yōu)化了垂直面的人流動線，大幅縮短了過去很長的直通視距內(nèi)的行走長度，增加樓層間的折返線路，引入了很多快時尚品牌和跨界商品主題店，利用較實惠的折扣商品店和風格獨特的輕餐飲做吸引客群走完商場全動線的誘惑等等高水平的規(guī)劃手法，讓人覺得這里的空間雖然局促但是恰到好處，而不會有強烈的排斥心理。分析49分項總結(jié)>>城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢>>城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費者逛商場行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議50六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研6.1.南寧消費者結(jié)構(gòu)分析2、消費者年齡結(jié)構(gòu)20歲至40歲之間的人群是南寧商場的人群組成主力，占比為74%；1、消費者性別比例逛商場的人群中，女性居多，但差距不大；51六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研4、消費者伴行情況獨自逛街的人群占比最高，其次是家庭群體；3、消費者職業(yè)分布上班族是各大商場的主力，但也跟地段和商場定位有一定關(guān)系；52六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研6、上午年齡段特征30-39歲的年齡段是上午商場出現(xiàn)的主力，說明這些群體比20-29歲的上班族更自由；5、上午群體特征個人群體是上午最多的群體；相對來講，上午的情侶比例較高，而家庭群體主要是超市采購；53六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研8、中午年齡段特征中午的主力群體年齡段變成20-29歲，總體上仍然以中青年為主；7、中午群體特征中午進商場的主力群體是朋友相約進商場，更多的是餐飲消費；54六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研10、下午年齡段特征下午的主力群體年齡段又變成30-39歲，而且活動更頻繁；9、下午群體特征下午進商場的主力群體依然是朋友相約逛商場，更多的商務約請開始出現(xiàn)；55六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研10、下午年齡段特征晚上的主力群體年齡段又變成20-29歲的年輕人；11、晚上群體特征晚上逛商場的群體相對比較均衡，家庭群體占比最大；56六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研6.2.南寧消費者需求分析1、消費者進入商場方式商場正門進入的人群最多，這也與年輕一族愛逛商場對應；2、消費者行為訴求餐飲需求是消費者逛商場的第一大需求，其次是逛店購物，接下來是交際聚會、休閑娛樂、閑逛休息等；57六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研4、消費者產(chǎn)生消費的業(yè)態(tài)情況餐飲業(yè)態(tài)是消費頻次最高的業(yè)態(tài)，其次是超市等提供日用品的業(yè)態(tài)，此類業(yè)態(tài)能提供穩(wěn)定的人流保障；3、消費者的消費類型體驗消費成了最大的消費板塊，說明了現(xiàn)在商場都是以體驗消費來拉動人流，合理布局體驗消費是商場成功的關(guān)鍵；58六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研6.3.項目周邊小區(qū)消費者情況問卷調(diào)研1、性別結(jié)構(gòu)就問卷填寫的比例來看，女性稍多，約占54%；2、年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)依然是20-40歲之間的人群居多，這與調(diào)研方式有一定關(guān)系，但正好能反映逛商場的情況；59六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研3、職業(yè)分布項目周邊小區(qū)上班族較多，會造成上班時間有空閑時間的人偏少；4、學歷分布學歷偏低，一定程度上會影響消費檔次；60六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研5、收入情況收入情況能直接反映周邊人群購買力，而周邊人群中，高收入人群偏少；6、家庭組成家庭成員在3-4人的占大多數(shù)，與周邊的剛需住房形成對應，這些家庭可能還在還貸中，同時還需要供養(yǎng)小孩；61六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研7、住房情況買房的人群約占65%，租房的約占30%；8、購房方式已購住房的人群中有41%的人還在還貸中；62六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研9、所購房子面積情況面積在60-120的剛需房型占多數(shù)；10、逛商場頻率逛商場的頻率偏中高，說明周邊人群存在逛商場的習慣；63六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研11、逛商場的時間段選擇傍晚至晚上是周邊人群逛商場的高峰時段；12、商場內(nèi)逗留時間逗留1-3小時的人群較多，這種時間段可以選擇就餐、娛樂、逛店購物等；64六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研13、逛商場的商圈選擇朝陽商圈是首選，其次是瑯東商圈，五一路也吸引了一定的人群；民族宮附近的高端商圈較少人逛；14、選擇商場的影響因素逗留1-3小時的人群較多，這種時間段可以選擇就餐、娛樂、逛店購物等；65六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研15、交通方式選擇電動車交通方式較多，私家車出行的也占到了一定比例；16、逛商場的動因?qū)τ诠渖虉龃蠖鄶?shù)人都有明確的目標；66六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研17、一般和誰逛？主觀意識里，超過半數(shù)的人習慣和同性朋友一起逛，另外也習慣和家人戀人等同逛；18、購物決策習慣65%的人購物過程比較慢，喜歡比較，享受選購的過程；67六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研19、最常光顧的業(yè)態(tài)有哪些？服裝鞋帽是最多人光顧的業(yè)態(tài)，但是產(chǎn)生購買的概率較低，另外較多會選擇“大和平”等市場選購服裝；約半數(shù)的人最常去商場采購日用品；1/3的人習慣去商場中的餐廳用餐，比較實在的反映了消費者的需求；68六、南寧消費