第三章建筑物區(qū)分所有權

第三章建筑物區(qū)分所有權【本章教學目的與要求】通過本章學習，理解建筑物區(qū)分所有權概念、特征，掌握建筑物區(qū)分所有權的內容?！窘虒W內容】第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權的客體第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權的內容第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述一、建筑物區(qū)分所有權的概念（一）關于建筑物區(qū)分所有權不同稱呼日本——建筑物區(qū)分所有權德國和奧地利——住宅所有權法國——住宅分層所有權瑞士——樓層所有權美國——公寓所有權英國、新西蘭——住宅所有權我國——業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權（二）建筑物區(qū)分所有權性質

1、一元論說：（1）專有權說：建筑物區(qū)分所有權即區(qū)分所有人就其專有部分所享有的權利。

（2）共有權說：建筑物系由區(qū)分所有人全體共有。

2、二元論說：專有部分所有權+共用部分持分權

3、享益部分說：將專有部分和共有部分二者合并，稱為“享益部分”

4、三元論說：專有權+共用部分持分權+成員權——德國法學家貝爾曼倡導（三）立法采三元論說建筑物區(qū)分所有權：指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權，共用部分持分權及因共同關系所產生的成員權等三要素所構成的特別所有權?！段餀喾ā返?0條..\法律法規(guī)1\中華人民共和國物權法.doc二、建筑物區(qū)分所有權的特征1、復合性:建筑物區(qū)分所有權=專有所有權+共用部分持分權+成員權2、專有所有權的主導性:（1）取得專有權即取得共用部分持分權和成員權，轉讓專有權，持分權和成員權視為一并轉讓;（2）專有所有權的大小，決定區(qū)分所有人共用部分持分權和成員權之大小;（3）成立登記上，往往僅登記專有所有權。3、一體性:三項權能必須結為一體，不可分離4、權利主體身份的多重性三、區(qū)分所有權的類型1、縱切型（縱割式）區(qū)分所有權——一般連棟式或雙并式分間所有建筑物。2、橫切型（橫割式）區(qū)分所有權——將一棟建筑物作橫的水平分割。3、混合型（混合式）區(qū)分所有權——上下橫切、左右縱割分套所有的建筑物。四、立法模式1、民法模式：以瑞士、意為代表，在民法典中設專章規(guī)定;2、住宅法：主要為英美法系國家所采用，即通過制定住宅法，對一切類型住宅的所有、租賃關系進行調整;3、建筑物區(qū)分所有權法模式：進行專門立法，德、日、奧地利等國。第二節(jié)區(qū)分所有權客體一、專有權的客體，須具備的條件：1、須具有構造上的獨立性：（1）所有權支配范圍須明確。（2）權利的行使不能對他人的專有權構成侵害。2、須具有使用上的獨立性（1）不需其他部分輔助即可使用。（2）每一專有部分具有和其他建筑物一樣的獨立的經濟效用。3、通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性。二、專有部分的范圍（四種學說）

1、中心說（壁心說）——達到墻、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。以中心線為準專有部分建筑物立體簡圖墻體的中心線廚房客廳衛(wèi)生間主臥室2、空間說——限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間。3、最后粉刷表層說——專有部分的范圍在區(qū)分所有人相互間有關建筑物的維持、管理等內部關系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表層部分。4、壁心和最后粉刷表層說（1）在內部關系上，專有部分僅包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷之部分；（2）在外部關系（如買賣、稅金）等關系上，專有部分達到墻壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心線。三、共有部分（一）共有部分的界定指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物。共有部分“法定共有部分”——在性質上或構造上屬于當然共用，例地基、樓梯等?！凹s定共有部分”——其構造和利用上雖有獨立性，但依所有人的契約而成為共用部分。如停車場。（二）共有設施1、建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。2、建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。3、建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。4、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。專有部分綠地共有小區(qū)道路共有（三）停車位的特殊規(guī)定1、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業(yè)主的需要。2、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。（四）共有部分法律屬性各國立法均將建筑物的共用部分推定為各所有權人共有，但對于共有性質，看法不一。（1）共同共有說。（2）按份共有說——份額，根據(jù)其擁有的住宅面積在建筑物總體面積中的比例確定。第三節(jié)區(qū)分所有權內容一、業(yè)主作為專有權人的權利與義務（一）業(yè)主的權利1、對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。2、在行使區(qū)分所有權時，有權排除他人干涉和限制（二）業(yè)主的義務1、業(yè)主對其專有部分的使用不得違反區(qū)分所有建筑物的使用目的;“住改商”問題：《物權法》解釋第10、11條..\法律解釋\物權法司法解釋.doc2、對其專有部分的使用不得妨害其他業(yè)主利益;3、不得損害或隨意改變區(qū)分所有建筑物的結構。二、業(yè)主作為共有權人的權利與義務（一）業(yè)主作為共有權人的權利1、有權按共用部分用法使用共用部分;2、業(yè)主有權分享共用部分的收益;建筑物維修資金，屬業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應公布。3、共用部分的單純的修繕改良權;4、業(yè)主可自行管理建筑物及其附屬設施，也可委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。（二）業(yè)主作為共有權人的義務1、應維護共用部分的正常使用狀態(tài);2、應負擔共用部分的正常費用。費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按約定；沒約定，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（三）判斷業(yè)主是否違反義務的標準——是否損害全體業(yè)主之共同利益下列情形可認定為損害業(yè)主共同利益：

（1）將專有部分供所定用途之外使用;（2）搬入重物、骯臟惡臭物、危險物等;（3）帶有噪聲、振動或其他令人厭惡的使用行為;（4）變更建筑物專有部分基本結構;（5）飼養(yǎng)有危害或干擾他人的動物；（6）體育用品或較重物品之任意投擲；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新設、附加或變更電氣、煤氣、給排水等設施，使容量受到影響；（9）私自設置專用庭院、陽臺或停車場等構造物；（10）違反公序良俗的其他行為。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可依法向法院起訴。

三、業(yè)主之成員權（一）業(yè)主作為成員權人的權利1、表決權2、訂立規(guī)約權。3、選舉及解任管理者的權利。（1）可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會；

（2）可自行管理，也可以委托他人管理；（3）對建設單位聘請的管理人，有權更換。4、請求權——召集會議、管理共同事務、收取共用部分之利益、停止侵害、停止違反共同利益的行為等。5、撤銷權：業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可請求法院予以撤銷。6、對物業(yè)管理工作的監(jiān)督權。（二）業(yè)主作為成員權人的義務1、執(zhí)行決議的義務。2、遵守管理規(guī)約的義務。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應經有利害關系的業(yè)主同意。

3、接受管理者管理的義務。四、管理機構1、相關概念（1）業(yè)主，原則上應為建筑物區(qū)分所有人。

業(yè)主《物權法》司法解釋第1條..\法律解釋\物權法司法解釋.doc（2）業(yè)主大會：由全體業(yè)主組成，是最高權力與決策機構。（3）業(yè)主委員會：是業(yè)主大會決策的執(zhí)行機構。（4）物業(yè)管理公司：提供物業(yè)管理服務，主要工作包括收取物業(yè)管理費，安全衛(wèi)生維護等。小區(qū)規(guī)模不同，業(yè)主行使權利的組織可采業(yè)主大會或業(yè)主代表大會方式。2、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會、物管公司的關系業(yè)主大會業(yè)主委員會業(yè)主物管公司授權執(zhí)行決議確定管理目標提供物管服務簽訂服務合同支付物管費用簽訂業(yè)主公約繳納物管費用3、管理機構的法律地位——四種立法模式（1）不具有法人人格：德國。（2）具有法人人格：法國。（3）管理團體法人：日本為代表，附條件承認管理團體為法人。（4）判例上具有法人人格：美國?！段餀喾ā窙]有確認業(yè)委會、業(yè)主大會的法人資格，但可通過集團訴訟及代表訴訟，代表業(yè)主參加訴訟。4、重大事項（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）其他重大事項；決定第5、6項，應經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同；決定其他事項，應面積過半數(shù)，且人數(shù)過半數(shù)。1、甲為一開發(fā)商，乙為一苗圃經營商，甲將已出賣的樓房的房頂租與乙進行苗圃種植。因乙在房頂種植花草澆水引起糾紛。以下正確的是（）。A、甲對該房頂享有所有權，其與乙之間簽訂的合同為有效合同B、甲對該房頂不享有所有權，其將房頂出租給乙侵犯了房屋各區(qū)分所有人的共有權C、本案應按照相鄰關系處理D、本案應按照區(qū)分所有處理復