商丘市城市報(bào)告及定位

報(bào)告框架第三部分商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境第二部分商丘市城市發(fā)展與規(guī)劃解讀第一部分商丘市城市環(huán)境研究第四部分

項(xiàng)目地塊分析及定位城市區(qū)位商丘市城市概況商丘市位于豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合部，是河南省的東大門(mén)，轄夏邑縣、虞城縣、柘城縣、寧陵縣、睢縣、民權(quán)縣、梁園區(qū)、睢陽(yáng)區(qū)、永城市六縣二區(qū)一市和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地處黃淮平原腹地，全市東西橫距168千米，南北縱距128千米，總?cè)丝?32.39萬(wàn)，總面積10704平方千米（市區(qū)面積91.9平方千米）。商丘市位于豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合部，是河南省的東大門(mén)。城市交通商丘市城市概況鐵路：處于京九鐵路與隴海鐵路的十字交匯處，是全國(guó)鐵路運(yùn)輸?shù)臉屑~高速：連霍、東港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型國(guó)道：310國(guó)道與105國(guó)道在市中心呈“雙十字”交會(huì)商丘市是豫、魯、蘇、皖接壤地區(qū)的黃金交通樞紐，是一座交通便利的中部?jī)?nèi)陸城市，商丘軍民合用機(jī)場(chǎng)和通往華東的沱澮河航運(yùn)即將建設(shè)，屆時(shí)將成為集鐵路、公路、民航、內(nèi)河航運(yùn)為一體的綜合立體交通樞紐城市。商丘市是豫、魯、蘇、皖接壤地區(qū)的黃金交通樞紐行政規(guī)劃商丘市城市概況商丘下轄2個(gè)市轄區(qū)、1個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、6個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市；共有14個(gè)街道辦、61個(gè)鎮(zhèn)、116個(gè)鄉(xiāng)。（商丘市1997年6月撤地設(shè)市，轄永城市、夏邑、虞城、柘城、寧陵、睢縣、民權(quán)、梁園區(qū)、睢陽(yáng)區(qū)、六縣二區(qū)一市）商丘1997年撤地設(shè)市，下轄六縣二區(qū)一市人口發(fā)展水平商丘市城市概況2010年第六次全國(guó)人口普查快速匯總的人口地區(qū)分布數(shù)據(jù)如下：常住人口

（人）比重

（%）合計(jì)7362472100.00梁園區(qū)78793110.70睢陽(yáng)區(qū)74835610.16民權(quán)縣7033799.55睢縣7110889.66寧陵縣5233677.11柘城縣77810710.57虞城縣95472012.97夏邑縣91522812.43永城市124029616.85全市常住人口為736.2萬(wàn)人，其中商丘市區(qū)153.6萬(wàn)資源特點(diǎn)分布商丘市城市概況商丘是我國(guó)重要的商品糧基地和優(yōu)質(zhì)棉、板山羊、瘦肉型豬等農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，盛產(chǎn)小麥、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜產(chǎn)品，永城棗干、柘城三櫻椒、寧陵金頂謝花酥梨等享譽(yù)全國(guó)。商丘是國(guó)家級(jí)糧食生產(chǎn)核心示范區(qū)，常年糧食產(chǎn)量在100億斤以上，占全國(guó)的九十分之一，占河南省的九分之一，被譽(yù)為“豫東糧倉(cāng)”。商丘是全國(guó)著名的“泡桐之鄉(xiāng)”，被評(píng)為全國(guó)平原綠化先進(jìn)市。永城市、虞城縣、夏邑縣、柘城縣、民權(quán)縣分別被命名為“中國(guó)面粉城”、“中國(guó)鋼卷尺城”、“中國(guó)食用菌之鄉(xiāng)”、“中國(guó)辣椒之鄉(xiāng)”、“中國(guó)河蟹之鄉(xiāng)”。農(nóng)資產(chǎn)品商丘是我國(guó)重要的煤炭能源基地，煤炭?jī)?chǔ)量達(dá)140億噸的永夏煤田是全國(guó)六大無(wú)煙煤基地之一，2006年又在柘城發(fā)現(xiàn)了儲(chǔ)量達(dá)12.43億噸的大型優(yōu)質(zhì)煤田，2009年，永煤集團(tuán)、神火集團(tuán)再次躋身中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第128位、384位。工業(yè)礦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局及特色商丘產(chǎn)業(yè)布局與產(chǎn)業(yè)特色民權(quán)縣：農(nóng)業(yè)（葡萄酒）永城市：全國(guó)六大無(wú)煙煤基地夏邑縣：全國(guó)糧食生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣虞城縣：食品加工、鋼卷尺柘城縣：辣椒、金剛石微粉睢縣：商品糧基地寧陵縣：棉、酥梨、白醋總體來(lái)說(shuō)商丘市的下設(shè)縣市主要以農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)為主的轄區(qū)組團(tuán)商丘煤電資源充裕，儲(chǔ)量達(dá)100億噸的永夏煤田是全國(guó)六大優(yōu)質(zhì)無(wú)煙煤基地之一，年開(kāi)采量1500萬(wàn)噸，煤質(zhì)優(yōu)良，是冶煉特種鋼、發(fā)展煤化工的理想原料2006年又在商丘境內(nèi)發(fā)現(xiàn)了柘城大煤田，遠(yuǎn)景資源量為12.43億噸。商丘現(xiàn)有火力發(fā)電廠7個(gè)，總裝機(jī)容量達(dá)到146.5萬(wàn)千瓦。由農(nóng)業(yè)型城市、資源型城市向工業(yè)型城市轉(zhuǎn)化，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)，從而為房地產(chǎn)發(fā)展打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城市對(duì)外形象分析商丘市城市概況華夏文明之“火”商丘古城古城風(fēng)光古城風(fēng)光商丘汽車(chē)總站商丘市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入發(fā)展?fàn)顩r從2004年中央提出“中部崛起”開(kāi)始后，商丘市GDP增長(zhǎng)幅度保持了較高的增長(zhǎng)率實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。2010年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1140億元，同比增長(zhǎng)10.4%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的向好必將有力帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。2010年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1140億元，同比增長(zhǎng)10.4%。商丘市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)人均國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2010年商丘人均GDP為13800元（約2072.78美元），房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。近幾年商丘市人均GDP穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境商丘市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)城市經(jīng)濟(jì)地位分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2010年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。但總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)良好，繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。商丘市GDP位于河南省各地市10，第三梯隊(duì)，屬中等水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境123商丘市居民可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)人均可支配收入高速增長(zhǎng)，2010年達(dá)到14178元，比上年同期增長(zhǎng)11.5%。但仍然低于全省平均水平（河南2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15930.26元），本市區(qū)人口整體消費(fèi)力略顯有限。城鎮(zhèn)居民可支配收入及增速商丘市居民可支配收入高速增長(zhǎng)，但仍低于全省平均水平。商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境商丘市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)

2006年對(duì)外貿(mào)易急速發(fā)展，2007-2010年，對(duì)外貿(mào)易總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，2010年進(jìn)出口總額達(dá)到13523萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)21.3%。商丘市進(jìn)出口總額分析商丘市從2006年急速增長(zhǎng)，2007年進(jìn)入平穩(wěn)快速增長(zhǎng)階段，2010年同比增長(zhǎng)21.3%。商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境商丘市城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)商丘市城鎮(zhèn)化率較低，但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程提高將有利于商丘房地產(chǎn)的發(fā)展。商丘市城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析商丘市近幾年城鎮(zhèn)化率提高速度較快，已接近全省平均水平，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境商丘市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)城市三產(chǎn)比重整體發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)狀：商丘市目前正處于由農(nóng)業(yè)型城市逐漸向工業(yè)型城市轉(zhuǎn)變的階段，工業(yè)的發(fā)展未來(lái)將有力帶動(dòng)商丘市整體經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，同時(shí)為房地產(chǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。商丘市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈以工業(yè)為主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)占比較大，服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢的特征，正處于由農(nóng)業(yè)型城市逐漸向工業(yè)型城市轉(zhuǎn)變的階段商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境商丘市商貿(mào)基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2004-2010年，商丘市社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增加，社會(huì)需求持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但在2008年后增速有所放緩。商丘市社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析商丘市社會(huì)消費(fèi)品零售總額、需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，2008年后增速有所放緩商丘市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境第二部分商丘市城市發(fā)展與規(guī)劃解讀商丘市總體定位商丘市空間布局特征商丘市各區(qū)域主要功能定位城市交通規(guī)劃戰(zhàn)略定位商丘市總體定位鄭州商丘太原合肥武漢南昌長(zhǎng)沙一個(gè)中心蘇魯豫皖接合部區(qū)域性中心城市一個(gè)樞紐中原經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合交通樞紐（全國(guó)主體功能區(qū)層面鄭州、商丘）三個(gè)基地國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、新興工業(yè)基地、全國(guó)商貿(mào)物流集散基地一個(gè)中心一個(gè)樞紐三個(gè)基地將在正在規(guī)劃建設(shè)的中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)和物流集散作用。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略商丘市空間布局特征但從目前及近期發(fā)展情況來(lái)看，西移，“緩慢”東跨，“乏力”向南，是商丘近期的主要方向南拓、西移、東跨南拓西移東跨城市空間布局及特征商丘市空間布局特征“一城”即城市主城區(qū)，隴海鐵路與京九鐵路交叉口西南部扇面區(qū)域，是城市發(fā)展的主核心區(qū)。“三區(qū)”為道北區(qū)、工業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)?！拔褰M團(tuán)”分為核心組團(tuán)、古城旅游組團(tuán)、商業(yè)組團(tuán)、商貿(mào)物流組團(tuán)、開(kāi)發(fā)組團(tuán)。

商丘市具體規(guī)劃為“一核”、“四軸”：“一核”是指神火大道與南京路交匯處的神火商貿(mào)金融中心；“四軸”是指運(yùn)河生態(tài)軸、神火人文景觀軸、中州路人文景觀軸、包河生態(tài)軸。城市空間布局結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“一城三區(qū)五組團(tuán)”，空間布局工業(yè)區(qū)物流區(qū)道北區(qū)一城：城市發(fā)展主核心區(qū)商丘市五組團(tuán)主要功能定位商丘市各區(qū)域主要功能定位1.核心組團(tuán)：由周商永運(yùn)河、暢通路、珠江路、睢陽(yáng)南路、紫荊路、北海路、連霍高速公路圍合而成，主要由城市功能核心區(qū)、城市政治文化中心、金貿(mào)中心、城市現(xiàn)代居住區(qū)組成。2.古城旅游組團(tuán)：由梁園路、北海路、紫荊路、連霍高速公路圍合的區(qū)域，主要由古城核心保護(hù)區(qū)、古城周邊風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)及古城南部商業(yè)旅游服務(wù)區(qū)組成。3.商業(yè)組團(tuán)：由隴海鐵路和周商永運(yùn)河圍合而成，主要由火車(chē)站商業(yè)服務(wù)區(qū)、城市倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、城市工業(yè)區(qū)、城市傳統(tǒng)居住區(qū)組成。4.商貿(mào)物流組團(tuán)位于隴海鐵路的北部地區(qū)，由商品批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、區(qū)域性物流園區(qū)、無(wú)污染工業(yè)園區(qū)及城市傳統(tǒng)居住區(qū)組成。5.開(kāi)發(fā)組團(tuán)：位于城市東南部，由睢陽(yáng)南路、暢通路、長(zhǎng)江路、神宇大道、閼伯路圍合而成，主要由工業(yè)區(qū)、創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)及為其服務(wù)的生活居住設(shè)施構(gòu)成。

工業(yè)區(qū)物流區(qū)古城旅游組團(tuán)開(kāi)發(fā)組團(tuán).核心組團(tuán)道北區(qū)商貿(mào)物流組團(tuán)商業(yè)組團(tuán)12345主要交通規(guī)劃分析商丘市城市發(fā)展與規(guī)劃解讀圍繞區(qū)域性中心城市建設(shè)、構(gòu)建干線公路網(wǎng)絡(luò)框架。實(shí)施沱澮河航運(yùn)開(kāi)發(fā)工程，發(fā)展內(nèi)河航運(yùn)。加快建設(shè)商丘軍民合用機(jī)場(chǎng)及配套快速通道，打造商丘航空港。構(gòu)建集鐵路、公路、水運(yùn)、民航為一體的全方位、立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系，盡快形成中原經(jīng)濟(jì)區(qū)交通樞紐。第三部分商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況商丘市房地產(chǎn)板塊特征競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征房地產(chǎn)投資情況2005年以來(lái)商丘市房地產(chǎn)投資總額處于一個(gè)高速發(fā)展的狀態(tài)，在固定資產(chǎn)投資總額的占比也逐漸增多，2008年為投資額增速最快，投資占比最高，之后增速放緩，2009年房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資占比達(dá)到最高，但2010年占比降低。房地產(chǎn)投資在2008年以后增速放緩，在固定投資總額的占比增速也放緩，2009年占比最高，達(dá)到13.6%，2010年出現(xiàn)占比降低的現(xiàn)象商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房屋施工竣工面積施工面積通常為竣工面積的3.0±0.5倍屬合理區(qū)間；商丘06-07年的開(kāi)發(fā)比值（施工竣工比值面積比值）均大于6.7；2008年更是達(dá)到了16.96：1，2010年商丘市開(kāi)發(fā)比值（施工竣工比值面積比值）為5.1，趨于合理。實(shí)際竣工面積少商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況商品房銷(xiāo)售面積商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，2006年開(kāi)始有了較快的發(fā)展，2008受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度較低，經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)后，2009年商品房銷(xiāo)售有了井噴式的發(fā)展，因此2010年商品房銷(xiāo)售面積相對(duì)增幅較小。商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況商品房銷(xiāo)售價(jià)格水平2005-2010年，商丘市商品房成交均價(jià)呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，除2008年受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響有所下降，整個(gè)商丘市房地產(chǎn)呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),2009年增速最快，2010年增速有較大的回落。均價(jià)接近2500元/㎡商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況商丘的固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的占比也逐年增加，2009年占比達(dá)到最高，但增速開(kāi)始放緩，2010年占比低于2009年；商丘商品房施工竣工面積比偏大，市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量較大；商丘商品房銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，2009年增速最快，之后增速有了較大幅度的降低；商丘商品房銷(xiāo)售價(jià)格除2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，一直處于較快的增長(zhǎng)速度，2009年增速最快，2010年增速較2009年有所的回落。2009年為商丘房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的一年，2010年發(fā)展速度放緩小結(jié)商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)區(qū)域分布房地產(chǎn)版塊特征住宅產(chǎn)品供應(yīng)水平商丘是房地產(chǎn)西北片區(qū)已成為供應(yīng)量最大的片區(qū)，南區(qū)在售項(xiàng)目供應(yīng)次之，但潛在供應(yīng)較大，東南片區(qū)供應(yīng)量也較大商丘目前神火大道片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已接近飽和，逐漸向南轉(zhuǎn)移，南區(qū)成為熱點(diǎn)片區(qū)，而商虞一體化的發(fā)展促使東南片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，梁園新區(qū)的建設(shè)也促使西北片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中心片區(qū)主要為商業(yè)集中區(qū)，房地產(chǎn)供應(yīng)量較少，西南片區(qū)主要為工業(yè)區(qū)，目前僅上海都市花園待售。房地產(chǎn)版塊特征盛大·世紀(jì)名城神火大道北海路交叉口華府新天地神火大道北海路交叉口水木清華“商”字雕塑南600米未來(lái)英倫印象神火大道珠江路交叉口西300米帝和·水上公園神火大道長(zhǎng)江路交叉口圖示為商丘目前在售、即售項(xiàng)目神火大道片區(qū)房地產(chǎn)版塊特征神火大道片區(qū)項(xiàng)目總建面積（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)銷(xiāo)售近況價(jià)格（元/平米）產(chǎn)品類(lèi)型熱銷(xiāo)戶型剩余房源情況推廣渠道賣(mài)點(diǎn)華府新天地1226-31層高層都市綜合體待售待定49.22一房；82.36兩房；103.65三房————圍擋、網(wǎng)絡(luò)地段、配套盛大·世紀(jì)廣場(chǎng)12四期高層四期待售預(yù)計(jì)4500寫(xiě)字樓90-120平米住宅50-80平米酒店式公寓，商鋪————戶外、電視、派單地段、配套、商業(yè)水木清華12多層300多套房源開(kāi)盤(pán)一年剩20多套5700106-180平米，其中106平米的為大兩房135平米以上三房、四房剩余20多套近期無(wú)低密度、地段，小區(qū)景觀未來(lái)·英倫印象6.3多層、小高層4月30號(hào)推出168套房源即將新推公寓樓及5層退臺(tái)洋樓430040-150多平米110、120多平米三房本期剩余房源20套左右，以89㎡兩房居多戶外大牌、報(bào)紙、電視、派單建筑風(fēng)格、地段、小區(qū)景觀帝和水上公園90高層——————————————神火大道片區(qū)在售及待售樓盤(pán)目前僅五個(gè)，價(jià)格在4300-5700元之間，地段為此片區(qū)最大的賣(mài)點(diǎn)房地產(chǎn)版塊特征項(xiàng)目容積率綠化率單元戶型結(jié)構(gòu)車(chē)位比附加值華府新天地4.130%3梯12戶1：0.5雙氣地暖盛大·世紀(jì)廣場(chǎng)（四期）3__住宅部分兩梯四，寫(xiě)字樓一層兩電梯——雙氣水木清華1.540%左右一梯兩戶；兩梯兩戶1:1.2全部地下停車(chē)，雙氣未來(lái)·英倫印象1.340%一梯兩戶1:0.5雙氣地暖神火大道片區(qū)的新盤(pán)向高密度發(fā)展，也出現(xiàn)了品質(zhì)較高的多層電梯洋房神火大道片區(qū)樓盤(pán)以地段為最大的賣(mài)點(diǎn)，土地極為稀缺，目前在售項(xiàng)目較少多層住宅為一梯兩戶，新項(xiàng)目出現(xiàn)多層帶電梯，由于土地稀缺也出現(xiàn)了密度較大的華府新天地項(xiàng)目；新入市項(xiàng)目基本均為雙氣地暖配套。神火大道片區(qū)房地產(chǎn)版塊特征代表項(xiàng)目產(chǎn)品附加值（建材）中空玻璃外墻外保溫外墻石材節(jié)能外窗高檔防火防盜門(mén)華府新天地★盛大·世紀(jì)廣場(chǎng)★水木清華★未來(lái)·英倫印象★代表項(xiàng)目產(chǎn)品附加值（智能化）可視對(duì)講系統(tǒng)紅外線監(jiān)控車(chē)庫(kù)IC化系統(tǒng)24小時(shí)熱水中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)中央直水處理地暖保溫隔熱系統(tǒng)華府新天地★★水木清華★★未來(lái)英倫印象★★盛大世紀(jì)名城4期★目前神火大道片區(qū)的項(xiàng)目在產(chǎn)品智能化及建材方面都較為普通神火大道片區(qū)房地產(chǎn)版塊特征神火大道片區(qū)客戶分析：置業(yè)動(dòng)機(jī)：投資、改善居住條件、享受高品質(zhì)生活；客戶構(gòu)成：商丘本地投資客、企業(yè)政府管理層、生意人、周邊縣定居商丘人群。小結(jié)：神火大道地塊較為稀缺，新增項(xiàng)目較少，容積率逐漸提高，項(xiàng)目規(guī)模普遍較小；神火大道片區(qū)新增項(xiàng)目主要為高層項(xiàng)目，但均未銷(xiāo)售，目前在售的為水木清華和未來(lái)英倫印象，主要為多層，并出現(xiàn)了多層電梯洋房，銷(xiāo)售情況較好；神火大道片區(qū)在售項(xiàng)目三房占較大比例，且面積較大，多在120-140多之間，三房銷(xiāo)售速度較快，而新增項(xiàng)目則以一房、兩房為主，三房面積也較之前項(xiàng)目小。房地產(chǎn)版塊特征南區(qū)房地產(chǎn)版塊特征匯豪天下神火大道宋城路交叉口西200米弘景麗都神火大道宋城路東200米巴比倫藍(lán)鉆神火大道南段599號(hào)梧桐道神火大道北海路交叉口南500米圖示為商丘目前在售、即售項(xiàng)目建業(yè)聯(lián)盟新城神火大道宋城路交叉口西200米高速一品江山神火大道南段應(yīng)天路世龍地產(chǎn)南區(qū)項(xiàng)目總建面積（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)銷(xiāo)售近況價(jià)格（元/平米）產(chǎn)品類(lèi)型熱銷(xiāo)戶型剩余房源情況推廣渠道賣(mài)點(diǎn)建業(yè)聯(lián)盟新城29小高層，多層，別墅二期228套房源目前僅余3#小戶型；三期9月3日認(rèn)籌，認(rèn)籌1100多組，11月19日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售50%疊加別墅7500左右，洋房6000，小高層5000113-143㎡三房130-178㎡四房、270-360㎡疊加別墅60㎡左右小戶型120多平米三房270-360㎡疊加別墅，130-178㎡五層電梯洋房，130㎡小高層，共200多套房源圍擋、戶外大牌、報(bào)紙、電視字幕環(huán)境、樓間距、產(chǎn)品質(zhì)量、配套、企業(yè)品牌弘景麗都712F小高層，18F高層7月9日開(kāi)盤(pán)，推出2#、6#、11#小高層，1#、5#、8#、9#、10#為團(tuán)購(gòu)房源認(rèn)籌交一萬(wàn)抵兩萬(wàn)，一次性優(yōu)惠3%，按揭1%。約3500126-144㎡三房120-130平米三房小高層130-140㎡，高層130-140,㎡房源共400多套，剩余70套左右圍擋、戶外大牌、報(bào)紙，電視字幕地段匯豪天下12小高層、多層、16F高層三百多套房源小高層5300，多層640096-110㎡兩房117-157㎡三房145-152四房140多三房剩余100套左右，三期208套未開(kāi)圍擋、戶外大牌、廣告塔、報(bào)紙科技住宅梧桐道77F，12F，16F1-6號(hào)樓6棟7層電梯洋房8月7日認(rèn)籌，共計(jì)168套房源12月11日開(kāi)盤(pán)，由于價(jià)位相對(duì)較低，多層電梯洋房也較受市場(chǎng)歡迎，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售70%多4200110-140平米的三房，148-154平米的四房1-4層戶型頂層戶型廣告塔，圍擋地段、產(chǎn)品高速·一品江山17多層，21F高層，12F小高層對(duì)外共兩百多套房源，目前銷(xiāo)售80%3100-3900100.58㎡的兩房，92、100、160㎡的三房，160、220㎡的復(fù)式100㎡的三房剩余60多套兩房和部分復(fù)式近期無(wú)地段、品質(zhì)巴比倫·藍(lán)鉆9.3高層一批300多套房源開(kāi)盤(pán)6個(gè)月剩20多套，二批5#于11年6月12日開(kāi)盤(pán)10年首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)3600，現(xiàn)5#均價(jià)420030-70㎡小戶；91-101㎡兩房；110-142三房；176四房91㎡兩房、130㎡三房1#、2#、3#、4#、6#、8#基本售罄，剩余50套，其中35套小戶，新推5#剩余50套左右圍擋、戶外大牌、派單等地段、景觀、樓間距商丘南區(qū)價(jià)格最低在3500左右，最高7800，地段也成為了項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，120多㎡的三房最為熱銷(xiāo)房地產(chǎn)版塊特征項(xiàng)目容積率綠化率單元戶型結(jié)構(gòu)車(chē)位比附加值建業(yè)聯(lián)盟新城1.241%一期一梯兩戶兩梯兩戶1：1雙氣弘景麗都2.732%兩梯兩戶；兩梯三戶1：0.8雙氣地暖匯豪天下1.841%一梯兩戶1：1科技住宅梧桐道2.337%多層一梯兩戶，高層一梯四戶1:0.4雙氣地暖高速·一品江山2.640%一梯兩戶、兩梯三戶——雙氣巴比倫·藍(lán)鉆2.9948%兩梯兩戶；兩梯三戶；兩梯四戶1：0.8雙氣南區(qū)南區(qū)項(xiàng)目綠化率較高，容積率也較低均在3.0以下，此片區(qū)為城市新區(qū)，出現(xiàn)了高端低密住宅。房地產(chǎn)版塊特征項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式面積（㎡）套數(shù)占比銷(xiāo)售率面積（㎡）套數(shù)占比銷(xiāo)售率面積（㎡）套數(shù)占比銷(xiāo)售率面積（㎡）套數(shù)占比銷(xiāo)售率面積（㎡）套數(shù)占比銷(xiāo)售率建業(yè)聯(lián)盟新城6612820%80%10010016%100%130-15018629%100%17018630%100%270-390305%100%巴比倫藍(lán)鉆25-30507%80%70-1029012%80%134-14234080%6%17624032%0%165-255203%0%匯豪天下49-70282%60%88.29-101.8814010%100%106.70-136.5284060%90%141.26-143.5928020%90%150-270928%80%弘景麗都

126-13613750%100%

南區(qū)多室、大面積為此片區(qū)典型項(xiàng)目的戶型特征，但三居室的銷(xiāo)售仍然是最好的，四居室和復(fù)式銷(xiāo)售速度較慢房地產(chǎn)版塊特征代表項(xiàng)目產(chǎn)品附加值（智能化管理）可視對(duì)講系統(tǒng)紅外線監(jiān)控車(chē)庫(kù)IC化系統(tǒng)24小時(shí)熱水中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)中央直水處理地暖保溫隔熱系統(tǒng)建業(yè)聯(lián)盟★★★匯豪天下★★★★★巴比倫名鉆★★弘景麗都★高速·一品江山★梧桐道★★代表項(xiàng)目產(chǎn)品附加值（建材）中空玻璃外墻外保溫外墻石材節(jié)能外窗高檔防火防盜門(mén)建業(yè)聯(lián)盟★★匯豪天下★★巴比倫名鉆★弘景麗都★高速·一品江山★梧桐道★南區(qū)商丘南區(qū)出現(xiàn)了產(chǎn)品產(chǎn)品附加值較大的建業(yè)聯(lián)盟新城及科技豪宅匯豪天下，其他項(xiàng)目較為普通房地產(chǎn)版塊特征南區(qū)客戶分析：置業(yè)動(dòng)機(jī)：投資、享受高品質(zhì)生活；客戶構(gòu)成：商丘本地投資客、企業(yè)政府管理層、生意人、周邊縣定居商丘人群，縣市政府管理層及生意人。小結(jié)：商丘南區(qū)目前的主要開(kāi)發(fā)方向?yàn)楦呔幼∑焚|(zhì)的低密住宅；南區(qū)目前在售項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，均在30萬(wàn)㎡以下，戶型以大面積為主，但消化速度最快的120-140平米的三房；新出現(xiàn)的洋房為多層電梯洋房，消化速度較快。房地產(chǎn)版塊特征帝和水上公園水木清華上海都市花園匯豪天下建業(yè)聯(lián)盟新城帝景北苑神火大道東西差異房地產(chǎn)版塊特征天祥花園弘景麗都圖示為商丘市神火大道沿線已售、在售、待售項(xiàng)目同在一條神火大道，但路西分布了商丘人認(rèn)可度比較高的高端樓盤(pán)，而路東則多為中檔樓盤(pán)；水木清華與帝景北苑為對(duì)門(mén)項(xiàng)目，但每平米價(jià)位相差近兩千匯豪天下與弘景麗都同在宋城路上，但神火大道西側(cè)的匯豪天下每平米價(jià)位比弘景麗都高出兩千元。上海都市花園對(duì)面更是經(jīng)濟(jì)適用房（天祥花園）高端樓盤(pán)均分布于神火大道西側(cè)東南片區(qū)房地產(chǎn)版塊特征普羅旺斯香君路與中州路交叉口弘盛王朝睢陽(yáng)大道與長(zhǎng)江路交叉口怡佳·百合睢陽(yáng)大道六中分校對(duì)面商都雅居長(zhǎng)江路與睢陽(yáng)大道交叉口東南康橋水岸睢陽(yáng)大道與南京路交叉口南200米路東天明第一城南京路與中州路交叉口南智恒愛(ài)丁堡庭南京路與睢陽(yáng)大道交匯處融和新城長(zhǎng)江路與豫苑路路交叉口東方現(xiàn)代城南京路東一中分校西側(cè)圖示為商丘目前在售、即售項(xiàng)目普羅旺斯香君路與中州路交叉口奧林匹克花園北海路與中州路交叉口西300米項(xiàng)目總建面積（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)銷(xiāo)售近況價(jià)格（元/米）產(chǎn)品類(lèi)型熱銷(xiāo)戶型剩余房源情況推廣渠道賣(mài)點(diǎn)智恒愛(ài)丁堡11高層目前正處于咨詢階段——89-98㎡兩房，120-143㎡的三房，140-170㎡的四房，————派單、電視、戶外建筑風(fēng)格奧林匹克花園6011F，高層目前正處于咨詢階段預(yù)計(jì)4700120㎡兩房，90-160㎡三房，160㎡四房，230-290㎡的復(fù)式————圍擋，導(dǎo)視牌配套，景觀，小區(qū)規(guī)模弘盛王朝4.7小高層，高層新推小戶型開(kāi)盤(pán)平銷(xiāo)小戶型3900其余房源3960-475835-37㎡一房80-90㎡兩房98-130㎡三房35-57㎡小戶型80-90㎡兩房小戶型剩30套，其余的剩10套戶外、圍擋科技，小戶型精裝酒店式物業(yè)管理商都雅居6.7多層；小高層；高層新推2#、4#、7#共計(jì)100多套均價(jià)340096-142㎡兩房三房————戶外、派單景觀

融合新城61-4小高層5-6高層2011年6月推出400套房源3500-360053㎡一房90-100㎡兩房101-151㎡三房158-198㎡頂層復(fù)式110多㎡三房剩50套三室和少量的復(fù)式京九晚報(bào)、大河信息報(bào)、網(wǎng)絡(luò)地段康橋水岸4小高層一期清盤(pán)二期剩30多套350086,90㎡兩房115-136㎡三房120㎡三房140㎡的三房為主報(bào)廣、廣告塔、短信超大的樓間距，和配套普羅旺斯7小高層；高層二期認(rèn)籌460040-80㎡的loft復(fù)式180㎡180㎡左右四房90-140㎡兩房三房130㎡三房基本都有以180㎡左右的復(fù)式為主戶外、派單環(huán)境，建筑風(fēng)格天明第一城5.5多層小高層一二期清盤(pán)現(xiàn)三期400030-40㎡一房；78-91㎡兩房99-105㎡小三房110-134㎡三房30-40㎡一房134㎡及1樓共24套圍擋地段怡佳百合10多層小高層高層現(xiàn)一期銷(xiāo)售中二期還沒(méi)有推410090㎡左右兩房；114-140㎡三房；140以上四房120㎡左右三房多層16套小高層6套戶外、電視、短信品質(zhì)住宅東南片區(qū)東南片區(qū)目前在售項(xiàng)目較多，價(jià)格通常在3500-4600之間房地產(chǎn)版塊特征東南片區(qū)客戶分析：置業(yè)動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)，改善性住房，投資客戶構(gòu)成：項(xiàng)目周邊老師、生意人，東部三縣，特別是虞城縣的客戶也占到較大比例。小結(jié)：東南片區(qū)的項(xiàng)目主要根據(jù)城市向東發(fā)展開(kāi)發(fā)，吸引一部分投資客，及但周邊配套較為匱乏，項(xiàng)目檔次多位為中高檔；產(chǎn)品戶型以110-140㎡的三房為主，其次是80-90㎡的兩房，同時(shí)為項(xiàng)目的熱銷(xiāo)戶型；片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品規(guī)模普遍較小，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在建筑風(fēng)格上也主要為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。房地產(chǎn)版塊特征客戶分析：置業(yè)動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)，改善性住房客戶構(gòu)成：項(xiàng)目周邊老師、道北居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶小結(jié)：隨著城市西移的發(fā)展方向，西北片區(qū)近兩年新增項(xiàng)目發(fā)展迅速，且銷(xiāo)售狀況較好，周邊環(huán)境也隨之改善；產(chǎn)品戶型一房及兩房產(chǎn)品比例相對(duì)于其他片區(qū)較高，總體戶型面積相對(duì)于其他片區(qū)較小，客戶主要針對(duì)自住型；產(chǎn)品多樣，甚至出現(xiàn)了羅馬花園這樣的科技豪宅，將改善人們對(duì)此片區(qū)的印象。西北片區(qū)房地產(chǎn)版塊特征項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析物業(yè)名稱匯豪天下占地面積6.4萬(wàn)㎡總建面積12萬(wàn)㎡綠化率48%容積率1.81均價(jià)（元/㎡）小高層5500，多層6400，四層半的是7000所在區(qū)域南部物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)規(guī)劃戶數(shù)1400樓盤(pán)地址神火大道與宋城路交叉口西500米路南產(chǎn)品包括4層疊院別墅、8層電梯花園洋房、小高層、酒店式公寓小區(qū)共有19棟建筑，分3期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)有4棟4層的疊院洋房、3棟8層電梯洋房和兩棟12層觀景小高層。目前一期僅剩少量房源，二期6月11日認(rèn)籌推出200多套房源，10月8日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售60多套，熱銷(xiāo)戶型為128,125的三房，150多平米的三房銷(xiāo)售較差。匯豪天下個(gè)案分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定位：科技豪宅（擁有十大科技系統(tǒng)）十大科技系統(tǒng)：恒溫系統(tǒng)、恒濕系統(tǒng)、恒氧系統(tǒng)、外節(jié)能窗系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、隔音除噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)、24小時(shí)熱水系統(tǒng)。

案例分析匯豪天下個(gè)案分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析匯豪天下科技住宅保障方案：包含匯豪天下科技住宅相關(guān)設(shè)備保障方案，科技系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)方案，以及匯豪天下物業(yè)客戶服務(wù)，令客戶更加放心；科技人居手冊(cè)分別講述10大科技系統(tǒng)的原理及新科技帶來(lái)的環(huán)保、健康、低碳。匯豪天下個(gè)案分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣：剛?cè)胧袑⑹蹣翘幵O(shè)在商丘目前最高檔的酒店華池粵海酒店，營(yíng)造項(xiàng)目的高端形象，在城市重要交通要道設(shè)置戶外大牌，通過(guò)電視、墻體、報(bào)紙等廣告釋放產(chǎn)品信息。目前，項(xiàng)目的高品質(zhì)形象已深入商丘市民的心，投入廣告力度較之前較小。2．項(xiàng)目不足產(chǎn)品外立面不夠美觀，周邊環(huán)境較為臟亂，未能與產(chǎn)品的價(jià)位及提出的豪宅的定位相匹配；產(chǎn)品第一批全為精裝，市場(chǎng)接受度不高，二期雖為選擇性精裝，但目前工期已無(wú)法滿足客戶自主選擇，只能購(gòu)買(mǎi)精裝房。案例分析匯豪天下個(gè)案分析啟示：產(chǎn)品設(shè)計(jì)需盡量避免同質(zhì)化，但規(guī)劃要根據(jù)市場(chǎng)需求，不可一味追求高端、特點(diǎn)，使客戶難以承受，與市場(chǎng)實(shí)際脫離。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析建業(yè)聯(lián)盟新城個(gè)案物業(yè)名稱聯(lián)盟新城占地面積23.3萬(wàn)㎡總建面積35萬(wàn)㎡綠化率41%容積率1.2均價(jià)小高層5000，多層6000，疊加別墅7800所在區(qū)域南部物業(yè)形態(tài)住宅規(guī)劃戶數(shù)1200樓盤(pán)地址神火大道南段（職業(yè)技術(shù)學(xué)院對(duì)面）產(chǎn)品包括疊院別墅、5層電梯花園洋房、小高層、高層公寓項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目共分為五期開(kāi)發(fā)，一期為中式風(fēng)格、二期為北歐風(fēng)格、三期為挪威森林風(fēng)格、四期為地中海風(fēng)格、五期為小高層。一期：中式二期：北歐三期：歐式四期：地中海五期：小高層聯(lián)盟新城案例分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一期推出聯(lián)排別墅及5層電梯洋房共108套房源，開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)，二期推出部分北歐疊加別墅，5層電梯洋房，小高層，共168套房源，5月份開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，別墅及洋房銷(xiāo)售80%，剩余部分67㎡的一房。三期主要為疊加別墅及5層電梯洋房，共400多套，9月3日認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌600組，其中300組為二期轉(zhuǎn)三期客戶，11月19日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售50%，認(rèn)籌1100組。建業(yè)聯(lián)盟新城個(gè)案案例分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定位：高端別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牌：建業(yè)在河南區(qū)的品牌效應(yīng)，及商丘成功開(kāi)發(fā)的建業(yè)桂圓及森林半島已深入人心產(chǎn)品：項(xiàng)目填補(bǔ)了商丘無(wú)別墅項(xiàng)目的空白，5層電梯洋房的舒適及方便滿足了商丘高端客戶的需要營(yíng)銷(xiāo)推廣：產(chǎn)品包括及銷(xiāo)售道具均體現(xiàn)及商丘最高端項(xiàng)目的形象，多采用戶外大牌展示，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)設(shè)于商丘目前最為高端的華馳粵海酒店，盡顯其高端形象，在此擁有一套房源成為了身份的標(biāo)簽。2．項(xiàng)目不足高端項(xiàng)目規(guī)劃部分67平米的一房，遇到了銷(xiāo)售困境，此片區(qū)較為偏遠(yuǎn)，價(jià)位高，高價(jià)小戶型難以被市場(chǎng)接受啟示：產(chǎn)品包裝及銷(xiāo)售道具品質(zhì)的提升，可以給客戶直觀的感受，提高其購(gòu)買(mǎi)信心；產(chǎn)品設(shè)計(jì)需根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的屬性，客戶的偏好。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)物業(yè)名稱未來(lái)英倫印象占地面積——總建面積35萬(wàn)㎡綠化率40%容積率1.3均價(jià)小高層4300，多層電梯洋房5600所在區(qū)域神火大道片區(qū)物業(yè)形態(tài)住宅規(guī)劃戶數(shù)573樓盤(pán)地址神火大道中段水木清華西案例分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來(lái)英倫印象個(gè)案產(chǎn)品包括5、7層電梯花園洋房、小高層、高層項(xiàng)目分2期開(kāi)發(fā)，一期第一批推出108套房源，5層電梯洋房，開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)，2011年4月30日推出60套93㎡的小三房的小高層，40套123㎡三房的小高層,68套110-130平米的三房的7層電梯洋房，分別為多層及小高層電梯洋房，開(kāi)盤(pán)基本清盤(pán)，剩余房源不足二十套。案例分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來(lái)英倫印象個(gè)案1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定位：英式花園洋房產(chǎn)品：多層電梯洋房滿足了現(xiàn)代人追求輕便快捷生活方式，93平米的小三房也滿足了資金實(shí)力相對(duì)薄弱客戶的購(gòu)房需求，獨(dú)特的建筑風(fēng)格吸引人們追求特別與新穎的心理；營(yíng)銷(xiāo)推廣：主要在城市重要交通要道設(shè)置戶外大牌，通過(guò)電視、墻體、報(bào)紙、派單等廣告釋放產(chǎn)品信息。售樓處雖然較小，但內(nèi)部展示工具較為完善。2、項(xiàng)目不足：地塊不方正，只得錯(cuò)落布局。啟示：產(chǎn)品設(shè)計(jì)避免同質(zhì)化過(guò)于嚴(yán)重，新的風(fēng)格往往能起到提升產(chǎn)品價(jià)值的作用，同時(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿足不同人群的需求經(jīng)過(guò)2011年的發(fā)展，多個(gè)項(xiàng)目推出洋房產(chǎn)品，且潛在供應(yīng)項(xiàng)目也以低密度產(chǎn)品作為啟動(dòng)形式第四部分項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊SWOT分析項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)思路本案宋城路神火大道應(yīng)天東路三里橋村隸屬古宋鄉(xiāng)，位于神火大道與宋城路交叉口西南角，南鄰建業(yè)聯(lián)盟新城、北至宋城路、東鄰神火大道，東北角為宋城公園。項(xiàng)目位置規(guī)劃地塊在北至現(xiàn)狀宋城路（規(guī)劃道路紅線寬度50米）、南至規(guī)劃應(yīng)天路（道路紅線寬度40米）、東至現(xiàn)狀神火大道（規(guī)劃道路紅線寬度80米）、西至規(guī)劃華夏南路（道路紅線寬度30米）4條規(guī)劃城市主次干道圍合的街區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目有2地塊組成，北地塊以睢陽(yáng)區(qū)古宋街道辦事處三里橋自然村村盤(pán)地為中心；南地塊以堤口自然村村盤(pán)地為中心。本規(guī)劃項(xiàng)目位于商丘市中心城區(qū)，在古城東南片區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目位置本規(guī)劃項(xiàng)目分2個(gè)地塊，北地塊（三里橋城中村），東至神火大道，北至宋城路，南至?xí)郝罚鳛槿飿虼灞P(pán)界的西邊界，地塊形狀不規(guī)則。規(guī)劃總用地面積約17.2公頃（258畝），凈用地面積13.66公頃（城中村面積15.33公頃）。北地塊現(xiàn)狀大部分為城中村存盤(pán)地，其東側(cè)的神火大道為現(xiàn)狀城市干道，北側(cè)宋城路（城市干道）已基本成形，但道路結(jié)構(gòu)系統(tǒng)尚不完善。除城中村外，地塊外側(cè)還有現(xiàn)狀宋城公園、商丘市污水處理提升泵站、商丘市園林局環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地等。該地塊現(xiàn)狀多為2——4層村民居住建筑，總面積約15.4萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀容積率為0.9。項(xiàng)目概況本規(guī)劃項(xiàng)目南地塊（堤口城中村），北至?xí)郝罚现翍?yīng)天路，西至華夏南路，東側(cè)距文廟路中心線約75米，內(nèi)有規(guī)劃城市支路中南三路（道路紅線16米）南北穿過(guò)，規(guī)劃城市支路火祖路（道路紅線16米）東西向穿過(guò)，地塊形狀規(guī)整。規(guī)劃總用地面積約17.12公頃（256.8畝），凈用地面積13.84公頃（城中村面積11.99公頃）。南地塊現(xiàn)狀大部分為城中村存盤(pán)地，其余為建筑空閑地。四周城市規(guī)劃道路均未形成。該地塊現(xiàn)狀多為2層村民居住建筑，總面積約10.5萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀容積率為0.9。項(xiàng)目概況歸德南路交通體系南環(huán)路南京路平原路11路：310大市場(chǎng)——沃力公司16路：火車(chē)站——東方醫(yī)院68路：火車(chē)站——電視臺(tái)新址60路：梁園區(qū)委——火車(chē)南站該區(qū)域輻射商丘市縱橫交錯(cuò)的幾條主干道，南至南環(huán)路，北達(dá)城市主干道南京路，西鄰平原路，東至規(guī)劃主干道歸德南路，城市主軸“神火大道”貫穿南北，交通路網(wǎng)通達(dá)，項(xiàng)目緊鄰即將拓寬改建的宋城路，神火大道為商丘市形象大道，雙向8車(chē)道，路面寬闊，交通順暢。

項(xiàng)目距離商丘市火車(chē)站、汽車(chē)站、高速路出入口及其他主要交通樞紐不足20分鐘車(chē)程，方便、快捷、通達(dá)。

教育體系小學(xué)中學(xué)大、中專院校該區(qū)域具備豐厚的教育資源，教育體系成熟完善，尤其是商丘市實(shí)驗(yàn)小學(xué)是全市最優(yōu)質(zhì)的教育資源之一。商丘市實(shí)驗(yàn)小學(xué)商丘市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)