山東中原5月濟(jì)寧閩峰項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告p

閩峰項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告山東中原事業(yè)一部

Shandong05.2011匯報(bào)說明本報(bào)告在深入研究濟(jì)寧魚臺房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目定位提出針對性建議，對物業(yè)發(fā)展提出合理化建議，幫助開發(fā)公司降低開發(fā)及營銷風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤與銷售速度的平衡。報(bào)告思路城市概況城市發(fā)展及規(guī)劃城市簡述經(jīng)濟(jì)情況魚臺縣發(fā)展與規(guī)劃房地產(chǎn)市場研究魚臺房地產(chǎn)市場情況項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位體系SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目案名建議安置房的平衡價(jià)值提升建議碼頭改造建議物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃思路物業(yè)類型及配比建議整體規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議景觀建議戶型選擇及配比建議物業(yè)管理建議區(qū)域市場重點(diǎn)項(xiàng)目分析市場研究項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展城市概況城市發(fā)展及規(guī)劃房地產(chǎn)市場研究PART1、市場分析城市概況

位于山東省西南部，東臨南陽湖、昭陽湖，南與江蘇省沛縣、豐縣毗鄰，西與金鄉(xiāng)縣接壤，北以新萬福河為界和濟(jì)寧市郊區(qū)隔河相望。魚臺風(fēng)光旖旎、美麗富饒，向有“北國江南、魚米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。

京杭大運(yùn)河沿縣境東部蜿蜒縱貫。以“孔孟之鄉(xiāng)、禮儀之邦”著稱，南北最大縱距為23.5公里，東西最大橫距為37.5公里?？偯娣e654.2平方公里。共有3鄉(xiāng)7鎮(zhèn)，392個(gè)行政村，總?cè)丝?7萬。

魚米之鄉(xiāng)，水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居之地。孝賢故里，歷史悠久，傳統(tǒng)文化名城。魚臺縣濟(jì)寧市魚臺縣經(jīng)濟(jì)情況從左圖可看出，魚臺近幾年GDP一直保持增長勢頭，雖然增長速度較為波動(dòng)，但2011年在政府的大力倡導(dǎo)下將會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，GDP的增加迅速，人民生活水平不斷提高，只是基礎(chǔ)相對比較薄弱，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來的機(jī)遇有限。魚臺縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額以20%的增長速度逐年提高，顯示了魚臺人民的生活水平在逐步的提高，側(cè)面反映出魚臺人民在消費(fèi)意識上也有了改變。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)年鑒國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長。房地產(chǎn)借勢發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在工業(yè)化初始階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位

通過數(shù)據(jù)圖表可以看出魚臺縣目前處于工業(yè)化初級階段，經(jīng)濟(jì)相對落后。但從2006-2010年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例相對穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，給房地產(chǎn)發(fā)展提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。魚臺縣

魚臺大米享譽(yù)全國，水產(chǎn)品營養(yǎng)豐富。魚臺堪稱“北國江南魚米鄉(xiāng)”，系國家優(yōu)良商品糧、優(yōu)質(zhì)棉花和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。

工業(yè)發(fā)展較快，全省十佳煤礦“鹿洼煤礦”已處于盛產(chǎn)期，“湖西煤礦”也已投產(chǎn)?！棒斖酢泵娣邸ⅰ暗a工”米機(jī)、魚臺優(yōu)質(zhì)煤暢銷海內(nèi)外。

外向經(jīng)濟(jì)增長迅速，招商引資成效顯著，民營經(jīng)濟(jì)勢頭強(qiáng)勁。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)年鑒人口與收入數(shù)據(jù)來源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)年鑒從圖表可看出，魚臺縣無論是農(nóng)民收入還是城鎮(zhèn)職工工資都在增長，增幅都在10%以上。隨著收入的增加，人民的生活水平持續(xù)走高。收入拉升有效需求，給房地產(chǎn)市場帶來了機(jī)遇。但總體收入不高，購買力有限。魚臺縣隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增多。這給魚臺縣房地產(chǎn)帶來活力，增加了對房產(chǎn)的需求量，有助于房地產(chǎn)的發(fā)展。不過每年增加的非農(nóng)人口數(shù)量不多，機(jī)會(huì)有限。城市人口數(shù)量不斷增多，人均收入持續(xù)走高，增添城市活力，推高房產(chǎn)需求城市發(fā)展城市化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對比重階段劃分城市特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征人均收入(GDP)/美元<3000人均收入(GDP)/美元3000-4000解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美元4000-6000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購房目的為第一居所、第二居所或投資人均收入(GDP)/美元>6000，城市化率70%追求生活質(zhì)量階段，對物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，開始出現(xiàn)度假居所，投資物業(yè)等等。大都市，城市群城市出現(xiàn)多個(gè)中心副都心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展魚臺現(xiàn)處于被動(dòng)郊區(qū)化階段，城市中心區(qū)發(fā)展進(jìn)一步完善，周邊郊區(qū)成為未來發(fā)展的主流方向，城市高收入階層開始向資源優(yōu)良的郊區(qū)外溢追求生活質(zhì)量階段，對物業(yè)的要求更注重品質(zhì)感與舒適度。城市規(guī)劃完善城市總體規(guī)劃，城區(qū)規(guī)劃控制面積由17平方公里擴(kuò)大到33平方公里，建成區(qū)面積11平方公里。以西支河、湖陵三路為界，進(jìn)行了片區(qū)規(guī)劃布局，中部為商業(yè)中心區(qū)、北部為行政辦公區(qū)、東部為生活老區(qū)、西部為生活新區(qū)、西北部和東北部為工業(yè)園區(qū)。

開工建設(shè)城北新區(qū)、銀座商城，改造美化老農(nóng)業(yè)局路口周邊環(huán)境。啟動(dòng)濱湖新城建設(shè)，全力推動(dòng)湖陵二路北延、濱湖大道魚臺段主體工程，開工建設(shè)雙合二甲醚生活區(qū)。抓好湖陵三路、湖陵四路北延工程；啟動(dòng)西支河公園西延工程。維修改造西支河譚莊大橋等7座城區(qū)橋梁。完成縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“五路一橋”工程建設(shè)。

加快舊城改造步伐，先后拆遷建設(shè)了老城區(qū)正中商城北區(qū)、南區(qū)、招待所及東鄰居民區(qū)、老街居民區(qū)、西支河南北兩岸及日本溝兩側(cè)居民區(qū)。同時(shí)完善了供水、供電和污水處理等設(shè)施。加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快舊城改造步伐，城市沿縣政府向北發(fā)展小結(jié)宏觀環(huán)境1234魚臺在國民經(jīng)濟(jì)、投資、居民收入、消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)所有制結(jié)構(gòu)等方面基礎(chǔ)薄弱對房地產(chǎn)的發(fā)展能起到部分的促進(jìn)作用。負(fù)利率形勢短期不會(huì)扭轉(zhuǎn)，房產(chǎn)的資產(chǎn)保值性依舊看好。城市發(fā)展魚臺規(guī)模和城市化進(jìn)程給房地產(chǎn)發(fā)展提供了重要基礎(chǔ)條件。但促進(jìn)力度不夠充分。項(xiàng)目出于魚臺發(fā)展的主方向。項(xiàng)目有望借勢魚臺的規(guī)劃發(fā)展與城市演進(jìn)產(chǎn)生互動(dòng)。城市安置房對商品房形成了一定的沖擊。貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，資本收縮、利率上升等因素或能產(chǎn)生房地產(chǎn)的短期波動(dòng)。十二五規(guī)劃對房地產(chǎn)影響長遠(yuǎn)，但短期無法掀起巨浪。長期政策導(dǎo)向房產(chǎn)新政如海嘯般而來，但經(jīng)過一二線城市的緩沖之后，到三、四線城市已成強(qiáng)弩之末。房地產(chǎn)出于初級階段，政策方面相對來說不是很嚴(yán)格，較為寬松。樓市政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市概況城市發(fā)展及規(guī)劃房地產(chǎn)市場研究PART1、市場分析房地產(chǎn)市場魚臺固定投資逐年增加，每年增幅都達(dá)到30%以上。2009、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率到達(dá)了60%以上，地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。城鄉(xiāng)改造對房地產(chǎn)市場的沖擊較大，安置房供應(yīng)量較大，例如：新建的4處較大規(guī)模的住宅小區(qū)，越河小區(qū)；文化小區(qū)；湖西住宅小區(qū)；時(shí)代商城。總建筑面積31萬平方米。2010年城中村完成拆遷面積40萬平方米，房地產(chǎn)投資完成21億元，建成100萬平方米。11個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目示范區(qū)，安排掛鉤置換規(guī)模2200畝。2011年起，每年實(shí)施10個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)，安排掛鉤置換規(guī)模2500畝。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，安置房供量大，商品房受其影響地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場相對較為封閉，多為本土開發(fā)商開發(fā)，外來的開發(fā)商較少。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模偏小，物業(yè)種類較少，多層住宅為主。市場相對來說處在初級階段，對住宅產(chǎn)品力、園林規(guī)劃等方面認(rèn)識不足。當(dāng)?shù)囟鄶?shù)項(xiàng)目存在園林景觀設(shè)計(jì)較為簡單，當(dāng)?shù)乜蛻羧后w對于園林景觀認(rèn)知較少。當(dāng)?shù)刭彿空邔Ξa(chǎn)品認(rèn)知能力不強(qiáng)。多數(shù)購房者關(guān)注點(diǎn)主要集中在臥室采光好、物業(yè)管理嚴(yán)格等方面。對產(chǎn)品缺少全方位的認(rèn)識和把握，以相對淺顯購房標(biāo)準(zhǔn)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。戶型選擇上較為保守，戶型偏好90-130平米，以舒適型兩房和經(jīng)濟(jì)型三房為主。魚臺縣房地產(chǎn)市場較為封閉，水平不高，規(guī)模偏小，產(chǎn)品認(rèn)知不強(qiáng)區(qū)域市場作為魚臺大力向北發(fā)展的產(chǎn)物，北部新城區(qū)的整體城市面貌和區(qū)域?qū)傩园l(fā)生了較大變化。區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出了眾多居住小區(qū)，一手房價(jià)格與老城區(qū)已基本持平，在2300元/平米—2800元/平米之間。東北部為魚臺開發(fā)區(qū)，較為大型的企業(yè)聚集到此，給本區(qū)域帶來了大量的人氣。東北部城區(qū)將是未來魚臺產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向。北部城區(qū)發(fā)展剛起步，生活配套和居住環(huán)境相對較差。但隨著政府的主導(dǎo)發(fā)展，該片區(qū)現(xiàn)正在進(jìn)行大面積的拆遷重建工作，后期市政配套的不斷增多，將形成一定的居住氛圍。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多且體量較大，例如：嘉隆美苑40多萬平米。項(xiàng)目所在區(qū)域競爭激烈。政府主導(dǎo)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。多?xiàng)目在此崛起，生活環(huán)境與配套逐步完善。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目體量較大，競爭激烈。區(qū)域描述重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目建筑面積總戶數(shù)物業(yè)類型占地主力面積開盤時(shí)間價(jià)格陽光花城50萬平米3000余套多層30萬平米110-130未定未定愛尚城3.195萬平米253套多層2萬平米83-1259月開盤2500-2800孝賢居13.6萬平米1000余套多層9萬平米90-1708、9開盤未定嘉隆美苑40萬平米2500余套多層26萬平米90-1409月開盤2300-2500競品項(xiàng)目體量較大，距離較近，產(chǎn)品差異化較小，同一時(shí)間入市，競爭激烈。供大于求，買方市場。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品極為相似，物業(yè)單一，大多為多層，面積在80-90的兩室、110-120的三室。同時(shí)立面與園林沒有差異性。但孝賢居采用室內(nèi)恒溫系統(tǒng)拔高項(xiàng)目品質(zhì)，嘉隆美苑大型商業(yè)配套以及濕地生態(tài)園和休閑娛樂廣場，配套相對比較齊全。同時(shí)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較大，競爭激烈。市場情況小結(jié)處于初級階段的魚臺住宅市場具備寬松的政策、優(yōu)越的地段、較低的用地強(qiáng)度及價(jià)格較低的優(yōu)勢。住宅市場目前正處于初級階段，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)化、多元化、人性化，及物業(yè)管理的精細(xì)化等方面還不完善。市場格局日漸合理。隨著城市的不斷發(fā)展魚臺人高收入人群的數(shù)量持續(xù)增長，加之魚臺的房地產(chǎn)市場趨向成熟，對高端住房尋求將會(huì)萌發(fā)，同時(shí)開發(fā)商為了謀求更多的經(jīng)濟(jì)利益，花園洋房、別墅等高價(jià)值產(chǎn)品將會(huì)涌現(xiàn)。魚臺縣樓市體量較小，且項(xiàng)目區(qū)位集中，項(xiàng)目規(guī)模10萬㎡以下的較為常見，許多項(xiàng)目都在5萬㎡左右。但在本項(xiàng)目附近樓盤體量大，競爭激烈，供大于求。低門檻、高回報(bào)是這部分房源的賣點(diǎn)，多數(shù)年輕置業(yè)者在選擇過渡房時(shí)更傾向于小戶型。環(huán)境，品質(zhì)，物業(yè)管理開始受到了購房者的關(guān)注，產(chǎn)品細(xì)節(jié)開始受到市場的關(guān)注。物業(yè)以多層為主，產(chǎn)品單一。反映出房地產(chǎn)市場需求以及房地產(chǎn)發(fā)展的滯后。其他物業(yè)接受度不高。因此本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面應(yīng)該朝著多元化、人性化、細(xì)節(jié)化，物業(yè)管理向精細(xì)化和智能化方面發(fā)展；更加注重景觀設(shè)計(jì)和配套設(shè)施，拔高項(xiàng)目品質(zhì)，使住宅消費(fèi)客群也更為多元化。項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目定位體系PART2、項(xiàng)目定位區(qū)位及周邊環(huán)境分析本項(xiàng)目位于魚臺縣開發(fā)區(qū)，東至文昌路，西臨古運(yùn)河，南至北環(huán)路，北靠濕地公園。距縣委縣政府不足一公里，項(xiàng)目周邊地形空曠，視野開闊，西臨古運(yùn)河及濕地公園，距離江北最大的淡水湖——微山湖四公里，空氣清新，環(huán)境怡人。規(guī)劃中的跨河大橋?qū)⒈卷?xiàng)目與政府新區(qū)緊密連接在一起，水陸交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，政府規(guī)劃建設(shè)濱河大道將魚臺納入濟(jì)寧半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，屆時(shí)從本項(xiàng)目到濟(jì)寧市區(qū)車程只需30分鐘。項(xiàng)目地處荒涼，配套極不完善。但所在區(qū)域是魚臺縣重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在政府主導(dǎo)下，項(xiàng)目周邊的環(huán)境及生活配套將不斷完善，此片區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?。此外政府還對運(yùn)河原碼頭有較強(qiáng)的形象提升要求，次地塊必將成為魚臺縣城新區(qū)建設(shè)的一個(gè)標(biāo)志。項(xiàng)目所在區(qū)域是未來政府發(fā)展的重點(diǎn)，升值潛力大。目前項(xiàng)目周邊較為荒涼，環(huán)境及其配套有待改善。四至分析地塊北二環(huán)北環(huán)路文昌路西支河目前項(xiàng)目周邊比較荒涼，極其缺乏居住氛圍，道路也是在建當(dāng)中，但自然環(huán)境較好。西：文昌路正在建設(shè)當(dāng)中，出具規(guī)模，有待完善；北：一片農(nóng)田，北二環(huán)還沒施工；南：北環(huán)路為城市的主干道，但路況較差，路兩側(cè)建筑較少；東：緊鄰西支河，但西支河作為運(yùn)河，環(huán)境一般，對項(xiàng)目利空。項(xiàng)目指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)安置房用地面積（㎡）145073安置房建筑面積（㎡）177226安置房容積率1.22商品房用地面積（㎡）198162商品房建筑面積（㎡）350046其中

小高層用地面積（㎡）55559小高層建筑面積（㎡）174062容積率3.13（包含商業(yè)）多層用地面積（㎡）142603多層建筑面積（㎡）175984容積率1.23（包含商業(yè)）

總?cè)莘e率1.77地塊為純居住功能，無生活配套指標(biāo)，但區(qū)域內(nèi)及項(xiàng)目本身具有顯性的生活配套需求；中高等規(guī)模，與市場及周邊樓盤相比，地塊規(guī)模對項(xiàng)目區(qū)域拉動(dòng)力起到一定的提升作用；按照現(xiàn)有的規(guī)劃條件分析，1.77容積率以及本地市場情況使地塊不具備開發(fā)多種產(chǎn)品組合的可能，選擇僅可能是小高層和多層；安置房規(guī)模較大，會(huì)影響項(xiàng)目形象且物業(yè)管理難度較大項(xiàng)目理解項(xiàng)目處于縣政府東臨，規(guī)劃中的北部新城，居住環(huán)境可塑性較高，可脫離目前的居住環(huán)境，感受城市新風(fēng)尚；項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊完整以及所處區(qū)域可塑性較大。項(xiàng)目對所在區(qū)域乃至對整個(gè)魚臺地產(chǎn)市場的影響較大。項(xiàng)目容積率較低，以及魚臺市場情況，注定項(xiàng)目物業(yè)為多層和小高層的搭配。項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，自身配套不足，同時(shí)周邊配套缺乏，因此項(xiàng)目應(yīng)加大自身配套。魚臺房地產(chǎn)市場不成熟，不確定性較大，客戶認(rèn)知及接受程度有限，因此需要適當(dāng)控制成本，打造相對高端產(chǎn)品，穩(wěn)中求勝，來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目交通、教育配套尚在規(guī)劃中，片區(qū)尚處于起步階段，居住氛圍差、規(guī)劃實(shí)施執(zhí)行存在較多的不確定性影響本地開發(fā)商的開發(fā)信心和市民在此區(qū)域購房的信心，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模中高端綜合低密度住宅項(xiàng)目存在較大的營銷風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目定位體系PART2、項(xiàng)目定位SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak項(xiàng)目地塊完整，較容易做整體規(guī)劃，可塑性強(qiáng)；周邊地形空曠，視野廣闊；開發(fā)商曾在多個(gè)地區(qū)成功開發(fā)過個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力雄厚；項(xiàng)目緊鄰古運(yùn)河和濕地生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，適宜住居；項(xiàng)目整體規(guī)模較大，容積率低，綠化景觀設(shè)計(jì)空間大；項(xiàng)目周邊交通便利，河運(yùn)和陸運(yùn)等交通發(fā)達(dá)。項(xiàng)目南面有水廠和服裝廠，可能會(huì)造成一定的污染；項(xiàng)目分兩個(gè)地塊，且有回遷戶，不利于將來的物業(yè)管理；配套不足，居住氛圍差；運(yùn)河為運(yùn)輸性河流，臟、亂、差，缺乏景觀；區(qū)域認(rèn)知度較低；周圍空地用途的不確定性。機(jī)會(huì)Opportunity 強(qiáng)勢整合資源，挖掘自身價(jià)值，占據(jù)主導(dǎo)地位魚臺地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)處于剛剛起步階段，機(jī)會(huì)較多，受國家出臺的調(diào)控政策影響較小，且政府對行業(yè)的支持大于限制；魚臺縣城城市化速度的加快，周邊居民對生活環(huán)境改變的期待，對生活質(zhì)量提高的渴望，以及通過購買高端產(chǎn)品帶來的心理滿足的購房需求；隨著城市不斷的擴(kuò)張，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)為當(dāng)?shù)匾詠砀嗟耐鈦砣丝?，在?dāng)?shù)匕布抑脴I(yè)的需求越來越多；運(yùn)河碼頭的規(guī)劃整改將成為新城區(qū)的一大亮點(diǎn)。強(qiáng)勢整合自身品牌、景觀、規(guī)模、規(guī)劃等資源，結(jié)合未來利好，引導(dǎo)目標(biāo)客群形成對項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知。充分利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢，主動(dòng)出擊，實(shí)現(xiàn)頃目的成功銷售。提出新的概念和理念，輔以高調(diào)亮相。以高端形象來抬高客戶心理層面預(yù)期，以平價(jià)突破客戶心理防線。威脅Threaten結(jié)合自身的特點(diǎn)和市場定位，出奇制勝營銷推廣項(xiàng)目旁邊已有在售樓盤，且規(guī)模很大，不但造成了客源的分流，而且其他客戶在考慮本項(xiàng)目時(shí)會(huì)以其項(xiàng)目的軟硬件作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就要求本項(xiàng)目在軟硬設(shè)施上必須超越對手；當(dāng)?shù)鼐用駥π赂拍钚滦蝿莸慕邮艹潭?；國家政策的不確定性，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不規(guī)范與混亂。借勢新區(qū)生態(tài)環(huán)境資源以及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃建設(shè)，打造高端的第一居所住宅。通過資源優(yōu)勢優(yōu)勢，吸引中心區(qū)客戶。在社區(qū)內(nèi)部配套、內(nèi)環(huán)境、生活概念上制造亮點(diǎn)，提升附加值。制定出奇制勝的營銷推廣策略，跳出區(qū)域限制，搶占市場先機(jī)。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略魚臺房地產(chǎn)市場處于起步階段，還很不成熟，亟待一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目引導(dǎo)市場，同時(shí)市場上存在的不確定因素太多，因此本項(xiàng)目需要適當(dāng)控制成本，把錢用在刀刃上，打造相對高端產(chǎn)品，穩(wěn)中求勝，來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前大多項(xiàng)目外立面和景觀以及物業(yè)管理比較落后，本項(xiàng)目通過提高項(xiàng)目的附加值，提升品質(zhì)。以新的概念和理念，輔以高調(diào)亮相。以高端形象來抬高客戶心理層面預(yù)期，以平價(jià)突破客戶心理防線。強(qiáng)勢整合自身品牌、景觀、規(guī)模、規(guī)劃等資源，結(jié)合未來利好，吸引中心客戶，充分利用政府北擴(kuò)的政策優(yōu)勢和緊鄰縣政府的區(qū)位優(yōu)勢，引導(dǎo)目標(biāo)客群形成對項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知。項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，自身配套不足，同時(shí)周邊配套缺乏，因此項(xiàng)目應(yīng)加大自身配套。項(xiàng)目不僅僅要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的營銷價(jià)值，同時(shí)擔(dān)負(fù)著閩峰開發(fā)商品牌在魚臺的完美落地。制定出奇制勝的營銷推廣策略，跳出區(qū)域限制，將網(wǎng)撒向全城，搶占市場先機(jī)。魚臺房地產(chǎn)處于起步階段，所在區(qū)域同樣處于起步階段，存在風(fēng)險(xiǎn)。因此項(xiàng)目利用自身優(yōu)勢，以高端形象贏得市場。市場定位定位參考因子：地段：縣政府東臨，濱湖新區(qū)地域標(biāo)志性項(xiàng)目。產(chǎn)品：電梯花園洋房，豐富物業(yè)類型，打造最強(qiáng)的戶型與產(chǎn)品質(zhì)

量，優(yōu)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。景觀：歐洲風(fēng)情景觀城。尊貴：針對中高端市場的舒適性住宅產(chǎn)品。城市精英，成功人士

，城市居住夢想，都市置業(yè)新風(fēng)尚。體量：30萬平米大規(guī)模社區(qū)。項(xiàng)目市場定位原則：在項(xiàng)目地段的多重區(qū)位特質(zhì)中進(jìn)行分析，運(yùn)用交叉比較法，尋求差異化，結(jié)合項(xiàng)目自身特質(zhì)以及項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，最終確定項(xiàng)目定位。求穩(wěn)，現(xiàn)金牛產(chǎn)品；穩(wěn)中有勝，明星產(chǎn)品；求勝，標(biāo)桿產(chǎn)品。滿足項(xiàng)目目標(biāo)客戶深層次需求。超越于現(xiàn)有市場現(xiàn)狀，樹立標(biāo)竿形象。形成項(xiàng)目的核心競爭力。政務(wù)中心東臨30萬平米歐式高尚社區(qū)市場定位魚臺縣政府東臨現(xiàn)代生活新標(biāo)簽恢宏大城氣度歐洲風(fēng)情城邦魚臺房產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)典大盤，城市北擴(kuò)戰(zhàn)略的代表作西臨縣政府現(xiàn)代生活品質(zhì)30萬方大城邦歐洲風(fēng)情上升項(xiàng)目的城市占位做城北生活的領(lǐng)軍者城府的城市規(guī)劃方向脫離目前的農(nóng)鄉(xiāng)生活提高生活品質(zhì)彰顯客戶尊貴身份30萬城邦之量30萬實(shí)力雄厚30萬曠世巨作濃郁歐洲風(fēng)情，清新典雅建筑挺拔俊朗，色調(diào)明快園林高貴奢華，感受現(xiàn)代階層私享，財(cái)智精英追求生活品質(zhì)，注重身份與地位，關(guān)注下一代生活品質(zhì)客群定位客群定位20萬—30萬30萬—40萬40萬—50萬50萬以上頂級財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層中產(chǎn)階層客群分類總價(jià)區(qū)間戶型區(qū)間170平米以上80—110平米110—140平米140—170平米定位客群上層中產(chǎn)階層住宅客群分析偶得客群輔助客群核心客群改善客戶：以改善居住環(huán)境為主來源：機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私企等職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、私營業(yè)主等目的：改善居住為主年齡：30-40歲收入：家庭年收入8萬元以上首次置業(yè)客戶：婚房為主來源：機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私企、私營企業(yè)職業(yè)：小私營業(yè)主、普通工作者目的：婚房、自住年齡：25歲左右的適婚年輕人收入：家庭年收入5萬元以上外來置業(yè)客戶：自住來源：返鄉(xiāng)人員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民職業(yè)：小私營業(yè)主、首次創(chuàng)業(yè)者、返鄉(xiāng)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民目的：自住、投資年齡：25-40歲收入：家庭年收入5萬元以上縣城中產(chǎn)階級以上的客戶群?？腿好枋龊诵目腿焊纳菩椭脴I(yè)者

剛性需求置業(yè)者他們或已久居于此，已對此地有了“依戀”情結(jié)，或是以時(shí)間換空間，不得已更換區(qū)域居??；三口或五口之家，他們渴望的不僅是居住空間的增大，還是生活品質(zhì)的提升；事業(yè)情況基本穩(wěn)定，有一定資本積累，有過置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，清楚的知道自己想要什么；對社區(qū)景觀、產(chǎn)品，人性化服務(wù)及物管有較高要求。他們年齡在25-35歲之間，屬于城市新鮮客;他們工作的地方不是太遠(yuǎn)，或許有一輛小車開車上下班，他們渴望擁有屬于自己的獨(dú)立天地，對不斷攀升的房價(jià)感到無奈；有一定能力，一定程度上追求生活品質(zhì)，但沒有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對價(jià)值判斷力弱；已到適婚年齡，并渴望房子所給予他們家的安全感和歸屬感。核心客群從置業(yè)目的上主要分為兩種，剛性需求置業(yè)者和改善型置業(yè)者，其中改善型需求又可以細(xì)分為養(yǎng)老需求和追求舒適型需求。魚臺中高等收入階層客群年齡跨度大剛性自住需求為改善居住面積、環(huán)境和檔次最關(guān)注區(qū)位、價(jià)格、戶型、配套價(jià)格敏感度高形象定位坐擁政務(wù)中心，現(xiàn)代都市生活，歐洲風(fēng)情城邦。政務(wù)中心，生態(tài)園臨，醉美歐情，尊榮華府。案名建議以開發(fā)商冠名的案名：閩峰·領(lǐng)秀城閩峰·印象城帶有開發(fā)商名字的案名能彰顯項(xiàng)目實(shí)力，提高開發(fā)商品牌知名度，后綴；“領(lǐng)秀”是領(lǐng)袖的諧音，代表項(xiàng)目的高端性，引領(lǐng)市場，“城”代表項(xiàng)目體量大，實(shí)力雄厚。案名建議以風(fēng)格主題的案名：路易華府維京印象此案名突出的是項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和園林景觀風(fēng)格，同時(shí)彰顯項(xiàng)目的尊貴地位，體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象。成就市場標(biāo)桿的關(guān)鍵成功因素關(guān)鍵因素三：區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值的兩種模式，一是區(qū)域原有價(jià)值的深入演繹（如香蜜湖1號的“稀缺、尊貴”，金地國際城的“示范都市”），另一種是重新定義區(qū)域價(jià)值（如中信紅樹灣的“灣區(qū)”，東方儷城的“城市新一極”）關(guān)鍵因素二：產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目超越的基礎(chǔ)關(guān)鍵因素一：核心價(jià)值主張要成為市場標(biāo)桿，必須具有鮮明的核心價(jià)值主張，以及傳遞核心價(jià)值的明確戰(zhàn)略，和保證戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的策略組合關(guān)鍵因素四：價(jià)值傳遞通過營銷展示有效的傳遞價(jià)值主張是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目超越的保證；在媒體宣傳、包裝展示和銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)傳遞核心價(jià)值政務(wù)中心東臨實(shí)力企業(yè)巨作現(xiàn)代生活方式歐洲園林建筑花園洋房戶型設(shè)計(jì)合理建筑質(zhì)量上乘縣政府東臨城市發(fā)展區(qū)位富人居住區(qū)包裝上高調(diào)細(xì)節(jié)上重視推廣上緊湊物業(yè)規(guī)劃建議建筑風(fēng)格及景觀建議產(chǎn)品附加值建議其他建議PART3、物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃思路樹項(xiàng)目及企業(yè)品牌形象項(xiàng)目位于縣政府東側(cè)，魚臺縣行政規(guī)劃的主要區(qū)域內(nèi)，同時(shí)30余萬㎡的體量屬魚臺縣較大型項(xiàng)目，應(yīng)充分利用現(xiàn)有優(yōu)勢資源，打造魚臺房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者形象，同時(shí)樹立企業(yè)的品牌形象價(jià)值多產(chǎn)品形式組合，戶型創(chuàng)新提升產(chǎn)品力產(chǎn)品規(guī)劃上在遵循市場需求的同時(shí)，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，多產(chǎn)品形式組合，滿足不同客群需求，同時(shí)提升項(xiàng)目整體品質(zhì)放大景觀資源項(xiàng)目分組團(tuán)設(shè)置不同景觀區(qū)，形成連接式景觀軸，配以散點(diǎn)景觀，共同放大景觀優(yōu)勢，提升景觀觀賞度，物業(yè)類型建議項(xiàng)目主要指標(biāo)，總?cè)莘e率1.77當(dāng)?shù)胤康厥袌鑫飿I(yè)以多層和小高層為主項(xiàng)目定位為相對高端當(dāng)?shù)乜腿盒枨笮「邔?多層+景觀退臺洋房（11F）(5F)(4F)小高層+多層+景觀退臺洋房物業(yè)類型建議景觀退臺洋房：1層為儲(chǔ)藏室和車庫，2層到5層為退臺景觀洋房。景觀退臺洋房以“退、錯(cuò)、露”為核心特色，“退”、“錯(cuò)”是指在一層的基礎(chǔ)上，通過層層退臺，來保證上部樓層露臺的實(shí)現(xiàn)。露臺是不惜成本的結(jié)晶，也是業(yè)主的私家天然花園，有天有地，看山看水?！板e(cuò)”是指項(xiàng)目的部分戶型帶有錯(cuò)層設(shè)計(jì)，45厘米的臺階全面實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離，為愜意的生活平添一縷錯(cuò)落的情趣。

小高層：1層為儲(chǔ)藏室和車庫，2層到12層為小高層標(biāo)準(zhǔn)層。一梯兩戶，帶電梯。多層：1層為儲(chǔ)藏室和車庫，2層到6層為多層標(biāo)準(zhǔn)層。一梯兩戶，南北通透。安置房物業(yè)分布

小高層：小區(qū)外圍布置小高層產(chǎn)品，隔離社區(qū)外圍對內(nèi)部居住環(huán)境的影響，同時(shí)小高層設(shè)置為3單元形式，減少用地面積，為項(xiàng)目提供更大的綠化面積，有效提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，為打造高端住宅提供條件。多層：多層為目前魚臺房地產(chǎn)市場的主要物業(yè)形式，本項(xiàng)目已多層為主力，適應(yīng)市場需求，保證后期項(xiàng)目營銷銷售目標(biāo)。景觀洋房：充分利用景觀優(yōu)勢，在中心景觀帶以及兩條景觀軸交匯處布置高端洋房產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，提升項(xiàng)目檔次，樹立項(xiàng)目高端形象。多層整體規(guī)劃建議—組團(tuán)布局四組團(tuán)項(xiàng)目可分為四個(gè)小組團(tuán)：將南北地塊分別劃分為兩個(gè)大組團(tuán)，同時(shí)依據(jù)四個(gè)中心景觀點(diǎn)共分為四個(gè)小組團(tuán)，四組團(tuán)利用道路以及景觀使其緊密結(jié)合，形成有機(jī)的整體。通過組團(tuán)區(qū)分小區(qū)的不同物業(yè)，產(chǎn)生大社區(qū)中的小社區(qū)，使不同組團(tuán)間分離，使業(yè)主有更多的私密性，同時(shí)提升組團(tuán)內(nèi)部的管理和生活環(huán)境。利用組團(tuán)打造不同的主題景觀，使小區(qū)景觀豐富，提高項(xiàng)目形象。組團(tuán)名稱CABD組團(tuán)名稱建議本項(xiàng)目著力打造歐洲風(fēng)情社區(qū)，因此分組團(tuán)的案名我們將以項(xiàng)目風(fēng)格為主要參考方面，同時(shí)依靠景觀進(jìn)一步豐富組團(tuán)案名含義，更加到位的展現(xiàn)項(xiàng)目的歐洲風(fēng)情。增加品質(zhì)感與業(yè)主的身份。案名建議如下：ABCD塞納風(fēng)情羅馬假日丹麥童話溫莎公爵整體規(guī)劃建議——公建配置

幼兒園是居住區(qū)中比較重要的公共建筑,影響小區(qū)的功能布局。幼兒園本身有一套完整的功能系統(tǒng),要求布置在環(huán)境安靜、交通方便的獨(dú)立地段。又由于自己的噪聲,一定程度地影響周圍住宅的安靜與生活。所以幼兒園與住宅是既分又合,既相互排斥又相互依存的辨正關(guān)系。由于本項(xiàng)目體量較大，一個(gè)幼兒園恐難以滿足全部居民子女的就托問題，因此建議本項(xiàng)目在南北地塊分別配置一個(gè)幼兒園，爭取滿足全部居民需求，縮小每個(gè)幼兒園的單體服務(wù)半徑。同時(shí)每一期的推售都有賣點(diǎn)，每一期交房都能使用幼兒園配套。

社區(qū)醫(yī)院是居住區(qū)重要的配套，項(xiàng)目周圍沒有醫(yī)療配套，因此建議在項(xiàng)目沿北一路商業(yè)配套中增設(shè)社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)院可提升項(xiàng)目形象。想客戶所想，服務(wù)周到。本項(xiàng)目幼兒園和社區(qū)醫(yī)院位于整個(gè)小區(qū)較靠中間的位置，可以同時(shí)服務(wù)于整個(gè)社區(qū)。幼兒園社區(qū)醫(yī)院幼兒園社區(qū)商業(yè)圖中標(biāo)注區(qū)域建議設(shè)置社區(qū)商業(yè)，南地塊沿北環(huán)路的區(qū)域可同時(shí)服務(wù)于社區(qū)內(nèi)外，沿北一環(huán)路主要為社區(qū)內(nèi)部商業(yè)，同時(shí)服務(wù)南北整個(gè)社區(qū)。北地塊沿北一環(huán)路商業(yè)，與沿河景觀帶產(chǎn)生互動(dòng)，共同打造親水型商業(yè)，作為項(xiàng)目開發(fā)先期的一大宣傳亮點(diǎn)，同時(shí)服務(wù)社區(qū)內(nèi)及后續(xù)發(fā)展中帶來的外部客群。沿北二環(huán)路商業(yè)初期作為內(nèi)向型商業(yè)服務(wù)整個(gè)社區(qū)，隨著城區(qū)發(fā)展的逐步到位，將漸漸發(fā)展成外向型商業(yè)。業(yè)態(tài)建議商業(yè)適合業(yè)態(tài)原因沿北環(huán)一路小型餐飲，便利超市，藥店、洗衣房、理發(fā)店、嬰幼兒用品等符合人群日常生活類商業(yè)在滿足自身社區(qū)居民的日常所需沿北環(huán)路，北二環(huán)路形象好，有一定影響力的商業(yè)，如超市等連鎖商業(yè)。沿北環(huán)路，形象好的商業(yè)不僅支撐社區(qū)內(nèi)部所需，同時(shí)也能輻射周邊人群，亦兼具提升社區(qū)形象價(jià)值作用整體規(guī)劃建議——公建配置整體規(guī)劃建議——道路交通建議采用內(nèi)環(huán)式交通流線布局項(xiàng)目采用內(nèi)環(huán)式路網(wǎng)的形式，同時(shí)與周圍道路有機(jī)結(jié)合。在小區(qū)的內(nèi)環(huán)路網(wǎng)路上布置組團(tuán)路，這樣使路網(wǎng)清晰、有序，且方便使用。根據(jù)路網(wǎng)形式，以及項(xiàng)目的體量和開發(fā)的時(shí)序，我司建議本項(xiàng)目：主入口：設(shè)置在2號、6號位置；次入口：分別設(shè)置在1號、3號、4號、5號位置；將主入口設(shè)置在6號位置，即設(shè)置在北環(huán)路上，既方便居民車輛通行，又可以通過入口及景觀設(shè)置提升項(xiàng)目形象。入口設(shè)置建議213456開發(fā)時(shí)序從南向北：本項(xiàng)目目前北地塊已經(jīng)拿地，南地塊仍在洽談中，因此在開發(fā)時(shí)序上我司建議先開發(fā)北地塊，北地塊按照從南向北的開發(fā)時(shí)序，小高層，多層，花園洋房同時(shí)施工，多層占比要大，逐步完成本地塊的開發(fā)。這樣先開發(fā)部分中的景觀洋房將為本項(xiàng)目樹立高端形象打下基礎(chǔ)，也為項(xiàng)目后期產(chǎn)品保留了一定的價(jià)值空間。景觀先行：在項(xiàng)目開發(fā)初期，首先建設(shè)北地塊沿河景觀帶，給人們以視覺沖擊，打造項(xiàng)目高端形象，同時(shí)通過景觀營造項(xiàng)目宣傳點(diǎn)，使沿河景觀帶成為項(xiàng)目初期的主要客群認(rèn)知點(diǎn)，更加利于項(xiàng)目后期銷售目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。開發(fā)時(shí)序：從南向北景觀先行在項(xiàng)目規(guī)劃的同時(shí)我們也考慮到項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)序以及推盤策略，不同的開發(fā)時(shí)序和推盤策略會(huì)影響到項(xiàng)目的整體規(guī)劃。物業(yè)規(guī)劃建議建筑風(fēng)格及景觀建議產(chǎn)品附加值建議其他建議PART3、物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格：簡歐（新古典）風(fēng)格關(guān)鍵詞：尊貴挺拔線條感采用兩段式外立面，一段大理石干掛，二段刷真石漆，結(jié)構(gòu)層次分明，彰顯華貴大氣。簡歐（新古典）風(fēng)格，氣勢磅礴的同時(shí)又不失品質(zhì)的展現(xiàn)，能夠非常明顯的展示項(xiàng)目即將作為本地地標(biāo)建筑的品質(zhì)。

簡歐風(fēng)格建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛。簡歐（新古典）建筑風(fēng)格造型豐富，建筑細(xì)部富變化，繼承了古典主義建筑的精華，各個(gè)建筑部位都有特殊巧妙的處理手法；結(jié)構(gòu)及比例關(guān)系恰當(dāng)均衡，各個(gè)立面構(gòu)件都經(jīng)過反復(fù)推敲，相互有機(jī)結(jié)合融為一體；顏色偏向于暖色調(diào)，基座多采用石材，建筑形象經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重；建筑風(fēng)格建議歐式園林講究對平面鋪地及圖案的幾何化處理，通過植被，水體，鋪地等的材料的相互搭配形成有規(guī)律性而富于變化的空間體驗(yàn)；精致的園林小品更添社區(qū)的檔次及非凡品味，建議在空間較小區(qū)域使用；景觀建議為了配合建筑風(fēng)格，我司建議園林景觀采用歐式園林風(fēng)格。兩者相結(jié)合能更好的彰顯項(xiàng)目特色，提高品質(zhì)。景觀規(guī)劃原則主題景觀營造：不同組團(tuán)設(shè)置不同主題景觀區(qū)，并通過道路連接，形成景觀軸線，營造社區(qū)“移步換景”的境界四季景觀：通過分層栽種不同季節(jié)、不同花期的植物，隨季節(jié)不同而逐次呈現(xiàn)豐富的色彩，形成四季見青、三季有花的園林景觀。親水：水系景觀最能體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，但由于成本，冬季結(jié)冰以及后期維護(hù)等因素，建議本項(xiàng)目不做大型水系而是用噴泉或者跌水等營造水系景觀。規(guī)劃原則景觀規(guī)劃原則景觀均好化：在建設(shè)中心景觀的同時(shí)，注重利用社區(qū)每一份空間進(jìn)行宅間綠化。以人為本，滿足住戶的不同需求：強(qiáng)化區(qū)內(nèi)半私密空間，合理對待“動(dòng)態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩的結(jié)合。四重立體空間組合：社區(qū)內(nèi)建筑與景觀的結(jié)合，景觀入室，是項(xiàng)目在生活品質(zhì)的提升的重要表現(xiàn)。景觀規(guī)劃原則2大景觀軸4大景觀中心點(diǎn)多散點(diǎn)2大景觀軸：通過橫縱兩大景觀軸，貫穿整個(gè)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)各景觀點(diǎn)的完美結(jié)合，形成具有項(xiàng)目特色并所有樓座共享的景觀走廊；4大景觀中心點(diǎn)：ABCD即為社區(qū)的四個(gè)景觀中心點(diǎn)，其中AB為主要景觀點(diǎn)，CD為輔助景觀點(diǎn)，通過四點(diǎn)各主題式景觀充分營造社區(qū)的歐式風(fēng)情。多散點(diǎn)：通過各種歐式景觀小品、座椅在社區(qū)內(nèi)布置多個(gè)景觀散點(diǎn)，作為主要景觀點(diǎn)的補(bǔ)充，為居民提供更加方便舒適的景觀環(huán)境。BDAC景觀建議BDAC橫軸：為北地塊沿河區(qū)域，利用河流打造沿河景觀帶，沿河布置較寬景觀帶，起到美化作用的同時(shí)也有一定的隔離效果，并配以歐式石雕小品，充分營造風(fēng)情景觀軸?？v軸：貫穿四個(gè)景觀中心點(diǎn)，增強(qiáng)景觀間的聯(lián)系，沿線通過步道、棧橋、潺溪等小品的點(diǎn)綴，形成獨(dú)樹一幟的景觀語言，中西文化在特定歷史情景下的碰撞、融合，再現(xiàn)了歐式風(fēng)情園林的精髓?？v橫軸景觀建議4個(gè)中心景觀建議組團(tuán)中心景觀建議根據(jù)組團(tuán)的名稱打造相對應(yīng)的景觀，突出組團(tuán)的特色，整體的風(fēng)格還是歐式風(fēng)格，只是在營造的方式和方法上稍有不同。通過打造不同的主體景觀來豐富項(xiàng)目景觀，突出項(xiàng)目品質(zhì)。同時(shí)不同的組團(tuán)氛圍給業(yè)主帶來不同的感覺。也為營銷提供了賣點(diǎn)。ABCD塞納風(fēng)情羅馬假日丹麥童話溫莎公爵BDAC組團(tuán)景觀建議A組團(tuán)——塞納風(fēng)情塞納河：位于法國北部，是歐洲有歷史意義的大河之一，巴黎的歷史，巴黎的文化，巴黎的藝術(shù)，巴黎的富庶，巴黎的傲慢，巴黎的浪漫，巴黎的瀟灑，在這條河兩岸洋洋灑灑，酣暢淋漓。將其用于A組團(tuán)案名，體現(xiàn)組團(tuán)中景觀洋房的浪漫風(fēng)情.景觀建議：傳說塞納是一位降水女神的名字，塞納河以此得名。因此建議本組團(tuán)建設(shè)跌水噴泉，中央可設(shè)置類似女神的歐式雕塑，噴泉下設(shè)置階梯狀流淌水系，中央雕塑彰顯尊貴神圣氣度，潺潺流水體現(xiàn)親水本性，同時(shí)與項(xiàng)目橫軸沿河景觀帶形成一體；在噴泉周邊可設(shè)置彩燈，夜間更能形成特色景觀。CBDA組團(tuán)景觀建議B組團(tuán)——羅馬假日羅馬假日：《羅馬假日》是一部著名的浪漫愛情片，故事講述了一位歐洲某公國的公主與一個(gè)美國記者之間在意大利羅馬一天之內(nèi)發(fā)生的浪漫故事，是好萊塢電影的經(jīng)典之作，逐漸成為浪漫愛情的象征，用其作為B組團(tuán)案名，賦予B組團(tuán)以浪漫色彩，使項(xiàng)目歐洲風(fēng)情體現(xiàn)的更加形象生動(dòng)。景觀建議：通過音樂噴泉表現(xiàn)浪漫風(fēng)情，建議本組團(tuán)主景觀為音樂噴泉，噴泉周邊配以透明雕塑小品，在陽光下發(fā)出璀璨的光彩，大量布置綠化及色彩多樣的花朵型植物，配以木質(zhì)休閑座椅，通過水、光、色彩的不斷變換，充分演繹浪漫風(fēng)情。CADB組團(tuán)景觀建議BDACC組團(tuán)——丹麥童話丹麥童話：安徒生，丹麥作家，是著名的世界童話文學(xué)大師，一生共有童話作品一百六十余篇，因此丹麥素有“童話王國”之稱.C組團(tuán)采用此作為組團(tuán)案名，賦予C組團(tuán)以童話主題，以此制造更多的主題性宣傳點(diǎn)。景觀建議：丹麥童話中有眾多給人們留下深刻的童年回憶，因此建議本組團(tuán)建議以童話人物雕塑為主要景觀，例如海的女兒、灰姑娘等，并輔以歐式園林、景觀小品、兒童娛樂設(shè)施等組成游樂型園區(qū)，形成居民與景觀間的互動(dòng)。組團(tuán)景觀建議CABDD組團(tuán)——溫莎公爵溫莎公爵：是溫莎王朝的第二位國王，溫莎堡位于英國以西的溫莎鎮(zhèn)，是英國王室的行宮之一，彰顯皇室的尊貴。將溫莎用于D組團(tuán)案名中，寓意項(xiàng)目能體現(xiàn)以及帶來的尊崇品質(zhì)。景觀建議：溫莎堡是目前世界上最大的一座尚有人居住的古堡式建筑。所有建筑都用石頭砌成，四周是綠色的草坪和茂密的森林，因此本組團(tuán)中心景觀建議以歐式石雕為主，可配以小型流水，或者大面積綠化，道路以彎曲石階、小徑為主，同時(shí)周邊布置石質(zhì)景觀小品，彰顯古典而奢華莊嚴(yán)的歐式景觀氣質(zhì)。景觀建議——精致細(xì)節(jié)傳遞項(xiàng)目品質(zhì)在整個(gè)社區(qū)打造過程中重視可感知的細(xì)節(jié)對項(xiàng)目品質(zhì)的體現(xiàn)和對項(xiàng)目價(jià)值傳達(dá)的作用，利用細(xì)節(jié)傳遞的品質(zhì)提升市場對項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知。小徑：人行小道建議采用形式多樣的材質(zhì)鋪地，力求精致優(yōu)雅；草地中可采用青石等材質(zhì)；臺階：臺階建議顏色與建筑相結(jié)合，水中臺階與自然相結(jié)合。背景音樂：可配置小區(qū)廣播系統(tǒng)，用背景音樂營造高雅、輕靈的氛圍，提高社區(qū)的檔次，并建議音箱設(shè)備被巧妙的裝飾之后，設(shè)置在園區(qū)內(nèi)。精致細(xì)節(jié)傳遞項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目周圍景觀打造項(xiàng)目周圍的環(huán)境景觀對項(xiàng)目的影響是最直觀，影響客戶對項(xiàng)目的印像，對項(xiàng)目的價(jià)值傳遞起到至關(guān)重要的作用。所以我們要盡量打造項(xiàng)目周圍環(huán)境景觀，提升項(xiàng)目形象，突出項(xiàng)目品質(zhì)。1、項(xiàng)目西邊的運(yùn)河堤岸，充分利用原有綠化，做好景觀。2、項(xiàng)目周圍圍墻及道路，通過工地周圍圍擋來美化，這樣也可起到一個(gè)宣傳項(xiàng)目的目的。入口景觀建議入口景觀項(xiàng)目形象展示：主入口設(shè)計(jì)應(yīng)符合項(xiàng)目的整體建筑風(fēng)格，并體現(xiàn)出項(xiàng)目的高端形象，同時(shí)盡可能在銷售之前先行建設(shè)，起到形象示范作用，使項(xiàng)目擁有較好的“賣相”。滿足風(fēng)水理論：許多項(xiàng)目的主入口都設(shè)置了噴泉、疊水及水景雕塑等景觀水體，“水即財(cái)”，按照風(fēng)水理論寓意財(cái)富循環(huán)流轉(zhuǎn)，生生不息；在設(shè)計(jì)上要避免各種風(fēng)水禁忌，盡量將潛在的不利因素化弊為利。保持整體風(fēng)格統(tǒng)一：主入口的景觀構(gòu)筑物往往起到與園區(qū)的中央景觀軸/區(qū)的銜接作用，因此設(shè)計(jì)上要考慮與園區(qū)內(nèi)景觀保持整體風(fēng)格統(tǒng)一。有實(shí)際功用：在此主入口刷卡進(jìn)入社區(qū)，可以在此等候或約見客人，也可起到遮風(fēng)避雨的作用。地面鋪裝用材、立面用材、單元入口、門禁對講等可以不需要太多經(jīng)驗(yàn)就直接可感的地方，應(yīng)該全面超越魚臺市場現(xiàn)有水平；通過外在形式傳遞全面超越的社區(qū)品質(zhì)和價(jià)值宣示。地面鋪裝和立面用材傳遞價(jià)值的單元入口單元入口建議入口的區(qū)域最能讓人感到品質(zhì)好壞的地方物業(yè)規(guī)劃建議建筑風(fēng)格及景觀建議戶型選側(cè)及配比建議其他建議PART3、物業(yè)發(fā)展建議針對戶型對客戶的細(xì)分客戶種類置業(yè)目的特征置業(yè)關(guān)鍵因素需求主要居住區(qū)域本地原住民自用注重生活品質(zhì)和品位，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感和品質(zhì)感，對價(jià)格不敏感居住環(huán)境、物業(yè)檔次、配套功能3—4房項(xiàng)目周邊/老城區(qū)投資關(guān)注物業(yè)潛力和租金回報(bào)區(qū)域發(fā)展、地段、價(jià)格2房換房拆遷戶或早期購房，需要改善居住環(huán)境居住環(huán)境、配套功能、物業(yè)管理3—4房及以上多層洋房私營業(yè)主投資自主經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對配套要求較高，注重經(jīng)商的便利程度地段、配套3房新北以及城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等企業(yè)高管自用工作多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套、區(qū)域發(fā)展、環(huán)境3房新北以及城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等公務(wù)員自用工作穩(wěn)定、注重舒適度、安全性、私密性物業(yè)形象、配套、規(guī)模3—4房新北以及城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等年輕高知自用首次置業(yè)，工作二、三年有一定繼續(xù)，對價(jià)格敏感價(jià)格、地段、配套2房新北以及城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等投資典型未婚年輕白領(lǐng)生活，繼續(xù)不多，家庭月收入高價(jià)格、地段、配套2房城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外埠等普通職工自用收入一般，結(jié)婚需要或者自住價(jià)格、配套2房新北及城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等戶型選擇及配比建議物業(yè)類型戶型面積區(qū)間配比小高層（一梯兩戶）兩室80-9540%經(jīng)濟(jì)型三室95-11035%舒適型三室115-13025%多層（一梯兩戶）兩室85-10040%經(jīng)濟(jì)型三室101-12035%舒適型三室120-13525%洋房一梯兩戶120-14080%一梯一戶140-16020%根據(jù)魚臺在售樓盤的情況來看，主力戶型在90—140平米之間，以兩室和三室為主，熱銷戶型是90—120平米。魚臺購房者對緊湊三室的偏好較大，考慮到當(dāng)?shù)鼐用裨瓉泶蟛糠肿〉亩嗍瞧椒浚娣e比較大，而且大多數(shù)都是三代人住在一起，同時(shí)本案作為相對高端住宅所以我司建議本案主力戶型定位三室兩廳一衛(wèi)，及兩室兩廳一衛(wèi)，，面積以90—130為主。景觀退臺洋房產(chǎn)品位于中心景觀帶周邊，是項(xiàng)目中的絕佳位置，分為一梯兩戶、一梯一戶兩種，一梯兩戶在多層的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升居住舒適度，而一梯一戶設(shè)置屬于目前魚臺市場的領(lǐng)先產(chǎn)品，更能體現(xiàn)高端項(xiàng)目所帶來不一樣的品質(zhì)感受，多種產(chǎn)品組合能滿足不同客群的需求。多層、小高層應(yīng)有的戶型特點(diǎn)：南北通透，明廚明衛(wèi)；動(dòng)靜分離多個(gè)房間朝陽，配有觀景露臺；戶型空間尺度適宜。動(dòng)區(qū)靜區(qū)動(dòng)區(qū)靜區(qū)多層、小高層戶型展示戶型設(shè)計(jì)的合理，能有效的抓住購房者，能保證項(xiàng)目后續(xù)的去化速度。我司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霎a(chǎn)品情況，對戶型提出一些建議花園洋房戶型展示花園洋房應(yīng)有的戶型特點(diǎn)：入戶花園，家門口的一個(gè)院子。景觀陽臺，享受明媚的陽光和窗外的景色。270度轉(zhuǎn)角餐廳，在用餐的同時(shí)享受美景。三室朝陽，大落地窗給一個(gè)明亮的世界。主臥套房，給你一個(gè)私密的尊貴空間。戶型設(shè)計(jì)在風(fēng)水上的問題考慮風(fēng)水因素，入戶門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓：入戶門不正對電梯或者樓梯；入戶門不應(yīng)正對主人臥室，不能良好的保證主人的私密性；入戶門不直對客廳落地門窗；入戶門不應(yīng)正對衛(wèi)生間門，同時(shí)廁所門不與廚房門相對；戶型風(fēng)水涉及到很多的方面，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，每個(gè)地方都會(huì)涉及到，但入戶門的風(fēng)水是重中之重，所以我們以入戶門為例。講一下分水問題。各功能空間建議戶型各功能空間建議：有玄關(guān)的設(shè)計(jì)，增加戶內(nèi)空間層次，滿足入室更衣?lián)Q鞋等需求，體現(xiàn)居家健康化、安逸化；2.主臥室建議盡量設(shè)計(jì)在開敞、舒適度好的位置，而且將其功能細(xì)分為睡區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁櫥區(qū)（大戶型可采用寬大的步入式儲(chǔ)衣間，采取男女主人分設(shè)）、閱覽區(qū)及觀景區(qū)；3.廚房的設(shè)計(jì)建議以模式化為主，為成套廚具進(jìn)入廚房提供便利條件，各種管線集中布置。4.衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)建議分功能和特點(diǎn)布置，小套型實(shí)現(xiàn)洗衣機(jī)單獨(dú)定位，方便使用，大套型衛(wèi)生間力求自然通風(fēng)和采光。5.餐廳單獨(dú)設(shè)立，避免與客廳合設(shè)，同時(shí)保證與客廳視覺上的通透。在戶型上，如果各個(gè)功能空間設(shè)計(jì)的合理，能使購房者居住的更加舒服。魚臺市場上，大多都不重視這方面。好的設(shè)計(jì)給項(xiàng)目帶來有效的競爭力，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)?？蛷d功能的定位a.面積趨勢廳的面積要大小適中，要考慮實(shí)用，并非越大越好，而且要考慮與其他房間（尤其是臥室）的協(xié)調(diào)，在常規(guī)的情況下，進(jìn)深與開間之比不宜超過1.5，避免狹長影響使用。b.與陽臺的關(guān)系建議陽臺能與廳連接，使陽臺與自然直接對接，成為“風(fēng)光”入室的最佳通道，另一方面，陽臺與臥室相連，必然對私密空間形成干擾；同時(shí)，建議在其背陽面設(shè)置次陽臺或窗戶，以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性。c.玄關(guān)的設(shè)置玄關(guān)是入戶的過渡空間，對增加住宅的私密性和實(shí)用性都十分必要；建議充分考慮玄關(guān)的設(shè)計(jì)，具備換鞋、掛衣、規(guī)避開門見廳等功能，也可考慮設(shè)置吊柜，節(jié)省空間、增加空間變化的情趣。主臥功能的強(qiáng)化主臥是住宅中私密性最強(qiáng)的空間，獨(dú)立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個(gè)性品味的主臥是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。a.位置在位置上，建議盡量遠(yuǎn)離入戶門與客廳，避免直對客廳，與洗手間為鄰，同時(shí)注重朝南與最佳景觀。b.窗戶可考慮凸窗、天窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗等比較大氣高貴的設(shè)計(jì)，要利于采光、通風(fēng)與遠(yuǎn)眺。c.輔助功能建議在部分舒適型戶型中設(shè)計(jì)獨(dú)立衣帽間、獨(dú)立梳妝間等功能，也可考慮背景音樂系統(tǒng)的設(shè)計(jì)?？蛷d和主臥的功能建議客廳是家的門面，同時(shí)主人居住的品質(zhì)還要看主臥。所以我們在此著重強(qiáng)調(diào)。小高層戶型亮點(diǎn)建議2.9米層高+飄窗目前魚臺市場層高多為2.8米，本項(xiàng)目采用2.9米層高，改善居住空間通過設(shè)置高度小于2.2m的外飄窗，充分利用窗臺空間，增加室內(nèi)使用面積及舒適度飄窗臺設(shè)計(jì)≤2.2m根據(jù)我司對魚臺市場產(chǎn)品的研究發(fā)現(xiàn)，魚臺產(chǎn)品十分傳統(tǒng)，沒有新意亮點(diǎn)，因此我司建議，在各個(gè)戶型加入新的亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品賣點(diǎn)和品質(zhì)，贏得市場。多層戶型亮點(diǎn)建議增送面積，百變空間陽臺往往以一般面積計(jì)算，通過封閉預(yù)留的空中庭院或陽臺，可做書房、陽光房、以及臥室，實(shí)現(xiàn)百變空間的目的。驗(yàn)收前驗(yàn)收后空中庭院外墻房間1房間2使用房間外墻套房設(shè)計(jì)通過在臥室內(nèi)設(shè)置私人的衛(wèi)生間、衣帽間及書房，使得臥室的功能更加完善，獨(dú)立成為一個(gè)專門私人使用的區(qū)域，彰顯高貴和豪華的氣質(zhì)花園洋房戶型亮點(diǎn)建議花園洋房戶型亮點(diǎn)建議入戶花園和贈(zèng)送大面積露臺設(shè)置入戶花園，通過在入戶玄關(guān)處設(shè)置花園，在入戶門與客廳之間形成過渡，增加了家庭的私密性，同時(shí)豐富了室內(nèi)的空間格局，營造出溫馨浪漫的氛圍。贈(zèng)送大面積露臺，在樓房中享受別墅生活，親近自然，它是室內(nèi)和室外的交匯點(diǎn)，周遭風(fēng)景的襯托下，圍繞與室內(nèi)截然不同的氣氛，是為家居美化的部分，好的露臺可以把生活質(zhì)素提高。物業(yè)規(guī)劃建議建筑風(fēng)格及景觀建議產(chǎn)品附加值建議其他建議PART3、物業(yè)發(fā)展建議附加值建議附加值1：鋁合金型材平開上懸窗通風(fēng)性實(shí)用性安全性便于清潔窗戶密封保溫性能好附加值建議附加值2：贈(zèng)送太陽能體現(xiàn)項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)保性，賣點(diǎn)的落地；迎合北方客戶應(yīng)用太陽能的生活習(xí)慣，讓利于客戶，體現(xiàn)項(xiàng)目的高附加值和高性價(jià)比；統(tǒng)一安裝避免了后期對于樓體立面形象的破