昆明市土地交易市場(chǎng)研究課件

概述分布情況出讓性質(zhì)交易情況

相關(guān)政策及法規(guī)昆明市土地交易市場(chǎng)研究昆明土地交易市場(chǎng)研究/概述所謂土地交易，即國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商，交易方式主要以招、拍、掛三種形式進(jìn)行。2009年昆明全年土地出讓6257.05畝，成交5781.52畝，出讓114宗，成交74宗，交易金額668017.341萬元，其中71宗以底價(jià)成交，就上半年而言，實(shí)際交易金額303494..648萬元，成交2897.821畝，成交42宗，均以底價(jià)成交；而2010年上半年則出讓4746.219畝，成交3954.433畝，出讓57宗，成交51宗，實(shí)際交易金額648988.786萬元，其中43宗以底價(jià)成交?？v觀昆明市2010年前半年土地交易市場(chǎng)狀況，與2009年成交量相比，成交面積已達(dá)到68.4%，交易金額已達(dá)到97.2%，與去年同期成交量比較，成交面積增長(zhǎng)36.4%。可見，今年昆明市土地交易市場(chǎng)較為活躍，成交增幅較大，總體呈上升態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)除了2009年2月出現(xiàn)零成交、10月、12月成交量偏少外，逐步呈緩慢上升趨勢(shì)，這與當(dāng)前國(guó)家的土地政策是分不開的。昆明土地交易市場(chǎng)研究/概述數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/分布狀況數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)2009年交易土地主要以三環(huán)以外為主，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)次之，一環(huán)、二環(huán)相對(duì)較少，一環(huán)最少，僅有一宗。2009年各板塊區(qū)域成交土地信息如下：一環(huán)：1宗，9.6畝；二環(huán)：3宗，87.3畝；三環(huán)：11宗，357.8畝；三環(huán)以外：23宗，2469.6畝；經(jīng)開區(qū)：14宗，1517.5畝；高新區(qū)：12宗，732.7畝；呈貢：7宗，628.4畝；?？冢?宗，138.3畝；昆明土地交易市場(chǎng)研究/分布狀況2010年上半年各板塊區(qū)域成交土地信息如下：一環(huán)：2宗，28.8畝；二環(huán)：4宗，318畝；三環(huán)：10宗，277畝；三環(huán)以外：7宗，690.6畝；經(jīng)開區(qū)：4宗，517.3畝；高新區(qū)：4宗，310.6畝；呈貢：20宗，1812.8畝；?？冢簾o；數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)2010年上半年成交土地以呈貢區(qū)域?yàn)橹?，其次為三環(huán)以外、經(jīng)開區(qū)，三環(huán)以內(nèi)區(qū)域均較少，海口則為0成交。昆明市土地出讓放量呈上升趨勢(shì)；就今年上半年放量分布圖來看，三環(huán)以外及呈貢是熱點(diǎn)區(qū)域；大量的土地出讓，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)將較2009年更為激烈些；啟示一：昆明土地交易市場(chǎng)研究/出讓性質(zhì)按季度看不同用地性質(zhì)的成交走勢(shì)，見下圖：商業(yè)用地成交量呈曲折性緩慢上升趨勢(shì)，可見昆明的商業(yè)項(xiàng)目前景較好。住宅用地成交量呈明顯下降趨勢(shì)，土地成交量較少，可見開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，勢(shì)必引起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量不足，這將直接導(dǎo)致商品房銷售價(jià)格的上漲。數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/出讓性質(zhì)數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)工業(yè)用地成交呈大幅上漲態(tài)勢(shì)，這與目前昆明的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是密切相關(guān)的。其他用地成交量則無明顯走勢(shì)，該類用地與前面三類用地的關(guān)聯(lián)度較大，基本屬于相關(guān)的配套項(xiàng)目用地。啟示二：2009年1月至2010年6月交易土地主要以工業(yè)性用地為主，跟當(dāng)前昆明整個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是密切相關(guān)的；住宅用地土地市場(chǎng)低糜，成交量不大，個(gè)別月份甚至出現(xiàn)零成交，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)供小于求的局面，在一定程度會(huì)助漲商品房?jī)r(jià)；而商業(yè)類用地市場(chǎng)較住宅用地市場(chǎng)活躍得多，可見，廣大開發(fā)商看好商業(yè)項(xiàng)目前景；昆明土地交易市場(chǎng)研究/成交價(jià)格綜合用地以三環(huán)以外區(qū)域上漲幅度很大，近20倍之多，郊區(qū)呈貢范圍價(jià)格也出現(xiàn)較大幅度上漲，近1倍，明顯帶有從三環(huán)以外區(qū)域向郊區(qū)遞減的特征，但各郊區(qū)價(jià)格則差異不大。數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)

工業(yè)用地價(jià)格無明顯的區(qū)域特征，呈貢和經(jīng)開區(qū)則出現(xiàn)小幅上漲，上漲幅度分別為近30%、60%，三環(huán)以外及高新區(qū)甚至出現(xiàn)小副下降，可見工業(yè)用地價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小。啟示三：住宅用地因?yàn)閭€(gè)別區(qū)域區(qū)域出現(xiàn)零成交，總體成交量不大，無明顯的上漲勢(shì)頭，鑒于城市化節(jié)奏的加快，住宅的需求量急劇上升，而目前市場(chǎng)供應(yīng)量較為有限，相信未來一段時(shí)間內(nèi)住宅用地還是會(huì)出現(xiàn)小幅上漲，但因國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，幅度不會(huì)很大；綜合用地上漲幅度很大（近20倍），主要是因?yàn)槲挥诠俣蓞^(qū)矣六鄉(xiāng)五臘村民小組的宗地被中石油以高出起拍價(jià)近5倍價(jià)收入囊中，但這只是個(gè)案，總體上綜合用地價(jià)格發(fā)展還是較為平穩(wěn)。二、三環(huán)區(qū)域價(jià)格也大幅上升，開發(fā)商拿地成本加大，將帶動(dòng)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)銷售價(jià)格的攀升；順應(yīng)昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等工業(yè)板塊亦在加大投資、建設(shè)，從而帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格的上漲；呈貢區(qū)域土地價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度上漲，最高漲幅近1倍；昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況2009年2月，位于昆明市北教場(chǎng)路67號(hào)，編號(hào)為J20089-0275的地塊發(fā)生流拍。2010年6月，位于呈貢縣洛羊街道辦事處大、小新冊(cè)社區(qū)居委會(huì)，編號(hào)為J2009-085的地塊于2010年6月因報(bào)名人數(shù)未達(dá)到7家而發(fā)生今年第一宗流拍。

從今年上半年交易土地競(jìng)得者來看，昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城創(chuàng)業(yè)園開發(fā)有限公司是最大的拿地者，其吸納土地均位于呈貢范圍內(nèi)，共9宗，面積高達(dá)1461.185畝，占昆明市上半年土地交易量約37%，其余各競(jìng)得者拿地比例不大，在此不作贅述，具體情況詳見下表：數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)一環(huán)二環(huán)三環(huán)1~23~456~1314~1516昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況以宗地序號(hào)標(biāo)示2010年昆明市市區(qū)及近郊成交土地位置分布示意圖如左：市區(qū)范圍（三環(huán)以內(nèi)）成交土地16宗，面積623.5畝，為居住及商業(yè)用地，其中商業(yè)用地9宗、166畝，住宅用地7宗、457.5畝，可見，主要以住宅用地為主。近郊范圍成交7宗，690.6畝，為工業(yè)及其他用地，其中工業(yè)用地2宗、89畝，其他用地5宗、501.6畝，可見，主要以其他用地為主。17~1819~2223數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況昆明土地交易市場(chǎng)研究/交易狀況昆明主城?？诔守暯?jīng)開區(qū)高新區(qū)1~2021~2426~28數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局網(wǎng)以宗地序號(hào)標(biāo)示2010年昆明市市區(qū)及近郊成交土地位置分布示意圖如左：遠(yuǎn)郊范圍成交土地28宗2640.7畝，其中呈貢20宗1812.8畝、經(jīng)開區(qū)4宗517畝、高新區(qū)4宗310.9畝，而各區(qū)域工業(yè)用地面積分別達(dá)1640.3畝、517畝、258畝，可見，遠(yuǎn)郊范圍以呈貢區(qū)域?yàn)橹?，且基本均以工業(yè)用地為主。土地出讓收益即“土地財(cái)政”，是預(yù)算外收入，是地方財(cái)政收入的來源之一，但在過內(nèi)很多城市，卻已成為財(cái)政收入的主要來源，成為經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展的重要法寶。2008年，受金融危機(jī)的影響，昆明乃至全國(guó)土地市場(chǎng)低糜。2009年，土地交易市場(chǎng)異常活躍，昆明又驚現(xiàn)“地王”

，昆明土地市場(chǎng)地價(jià)的上升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的急劇上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成，需要采取相關(guān)措施來穩(wěn)定土地交易市場(chǎng)。舉例：如位于昆明市五華區(qū)五一路五福巷的9.56畝居住用地，被以16116萬元交易起價(jià)被俊發(fā)地產(chǎn)拿下，成交單價(jià)達(dá)1685.77萬元，一舉成為09年昆明土地市場(chǎng)單價(jià)最貴的地王。2010年，延續(xù)2009年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，土地市場(chǎng)亦不夠穩(wěn)定，而昆明眾多土地以起價(jià)成功交易，需要進(jìn)一步來規(guī)范土地交易市場(chǎng)。相關(guān)政策盤點(diǎn)如下：昆明土地交易市場(chǎng)研究/相關(guān)政策及法規(guī)國(guó)家政策時(shí)間措施要點(diǎn)2008.01.03國(guó)務(wù)院：促進(jìn)節(jié)約集約用地閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)用地要征收繳增值地價(jià)。2008.02.04國(guó)務(wù)院：發(fā)布土地調(diào)查條例根據(jù)土地管理工作的需要，每年進(jìn)行土地變更調(diào)查，加強(qiáng)土地的所有權(quán)和使用權(quán)管理。昆明土地交易市場(chǎng)研究/相關(guān)政策及法規(guī)國(guó)家政策時(shí)間措施要點(diǎn)2008.05.29違反土地管理規(guī)定行為處分辦法土資源行政主管部門依法查處土地違法違規(guī)行為。2009.02.01建立經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步提出建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。2009.03.24頒布《新土地管理法》農(nóng)村宅基地職能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進(jìn)入公開市場(chǎng)流轉(zhuǎn)不再適用范圍，集體土地的抵押和流轉(zhuǎn)也受到一定程度限制。2009.08.10進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度明確政策，合理選擇工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方;嚴(yán)格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓;強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度。2009.09.01嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用對(duì)取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象。2009.09.26促進(jìn)節(jié)約集約用地強(qiáng)調(diào)閑置土地處置辦法，對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用率。2009.11.10國(guó)土部、發(fā)改委：限制用地規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不超過20公頃。2009.12.17加強(qiáng)土地出讓收支管理分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠土地出讓價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。2010.4.15國(guó)土資源部：增加住房用地供應(yīng)量2010年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130％,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。昆明土地交易市場(chǎng)研究/相關(guān)政策及法規(guī)地方政策時(shí)間措施要點(diǎn)2008.05.05昆明市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、土地出讓業(yè)務(wù)支出、國(guó)有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出以及其他屬于國(guó)土部門的支出，由財(cái)政部門依據(jù)預(yù)算（或采用預(yù)撥方式）撥付給國(guó)土部門2008.05.05昆明市工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)項(xiàng)目用地實(shí)行有底價(jià)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，出讓底價(jià)應(yīng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況集體決策確定，其出讓底價(jià)或標(biāo)底不得低于《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》2008.07.01昆明市土地征收管理暫行辦法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)征收土地的，市財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照上年度收繳征地管理費(fèi)總額的70％安排征收土地工作經(jīng)費(fèi)等支出預(yù)算，于當(dāng)年1月份內(nèi)將支出預(yù)算數(shù)的50%預(yù)撥給市國(guó)土資源行政主管部門，作為本年度開展土地征收的前期工作經(jīng)費(fèi)，剩余部分由市財(cái)政部門根據(jù)土地征收工作進(jìn)度及時(shí)足額撥付到市國(guó)土資源行政主管部門2008.07.01昆明市閑置土地處置辦法土地閑置1年以上不滿2年的，由國(guó)土資源行政主管部門向土地使用權(quán)人送達(dá)《土地閑置費(fèi)繳款通知書》，收取土地閑置費(fèi)；以劃撥方式取得的土地閑置滿1年的，按取得該土地價(jià)款的15%收取閑置費(fèi)；超過1年不滿2年的，以取得該土地價(jià)款的20%的額度全年均攤后，按月計(jì)收閑置費(fèi)，閑置不足一個(gè)月的，按一個(gè)月計(jì)算2009.7提出云南橋頭堡建設(shè)戰(zhàn)略昆明產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨重新調(diào)整，而進(jìn)