河北黃驊汽車城項目綜合定位及規(guī)劃設(shè)計建議溝通方案P

“以產(chǎn)品為道具”————黃驊汽車城項目初步溝通謹(jǐn)呈滄州美好家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前言我們的理解我們能夠發(fā)現(xiàn)，這塊土地所蘊(yùn)含的價值；我們能夠感受，這個區(qū)域今后發(fā)展的美好愿景；我們能夠發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商這塊土地所傾注的關(guān)注；————我們，將竭盡全力！》寫在前面匯報提綱(一)項目認(rèn)知(二)節(jié)奏規(guī)劃■開發(fā)原則■開發(fā)節(jié)奏建議■項目規(guī)劃建議■項目屬性認(rèn)知■競爭環(huán)境認(rèn)知■周邊項目認(rèn)知■項目綜合定位(四)客戶梳理■客戶梳理■客戶描述及定位(三)產(chǎn)品建議(五)報告回顧■產(chǎn)品綜述■產(chǎn)品分項建議■補(bǔ)充建議■重點內(nèi)容回顧第一部分項目認(rèn)知■項目屬性認(rèn)知■競爭環(huán)境認(rèn)知■周邊項目認(rèn)知■項目綜合定位1、項目屬性認(rèn)知項目認(rèn)知項目屬性認(rèn)知項目基本情況□項目位置：黃驊市西北角，205國道與學(xué)院路交叉口西北側(cè)□占地面積：240畝（159840平米）□容積率：不超過2.5□建筑面積：不超過399600平米舊城邊緣的大盤項目本案地塊條件□項目四至：

東：鄰205國道（平安大街），南側(cè)有部分汽配廠等門市南：區(qū)域主干道學(xué)院西路西：為規(guī)劃道路北：為在建市政主干道205國道（平安大街）學(xué)院西路在建市政道路規(guī)劃道路內(nèi)部規(guī)劃路□地塊內(nèi)部：

地形：整體地形為長方形，被內(nèi)部規(guī)劃路劃分為南北二個部分，形狀方正地貌：地形平坦，無較大起伏道路：西側(cè)規(guī)劃道路沿線有國防電纜埋設(shè)，內(nèi)部橫向規(guī)劃路目前為土路項目認(rèn)知項目屬性認(rèn)知從自身來看，地塊具有建設(shè)高品質(zhì)項目的潛質(zhì)周邊環(huán)境項目認(rèn)知□周邊交通：

周邊路網(wǎng)“四縱三橫”，205國道6路公交招手停車□周邊配套：

教育：學(xué)院路小學(xué)、黃驊三中、北交大濱海學(xué)院（未來可能擴(kuò)展至4-6家）醫(yī)療：神辳居醫(yī)院、黃驊康復(fù)醫(yī)院、黃驊中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院購物：金宇豪庭購物廣場、205國道沿線商業(yè)、信譽(yù)大街休閑：卡西諾慢搖吧□周邊土地環(huán)境：

項目北側(cè)、東側(cè)均有大量閑置土地，土地潛在供應(yīng)量大學(xué)院西路新海西路渤海西路（平安大街）205國道建設(shè)大街幸福大街青年大街在建市政道路神華大街信譽(yù)大街周邊交通便利，配套能夠滿足基本生活需要，教育氛圍興起，遠(yuǎn)景氛圍更為濃厚濱海學(xué)院學(xué)院路小學(xué)商業(yè)廣場神麓居醫(yī)院項目屬性認(rèn)知卡西亞諾慢搖吧項目認(rèn)知開發(fā)商背景公司成立六年來漸漸發(fā)展成為6大中心及滄州、黃驊、青縣三個分公司和滄州金地物業(yè)管理有限公司，是一家擁有資產(chǎn)近伍億元集房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃、投資、物業(yè)管理為一體的綜合性股份制企業(yè)；公司成立以來，先后開發(fā)建成了“五個質(zhì)量優(yōu)秀、服務(wù)全面的住宅小區(qū)，正在高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)“佳苑領(lǐng)域項目”、“朝陽門項目”、“海天雅居項目”、“領(lǐng)秀東方項目”、“快樂橙市項目”等共50萬平方米的住宅項目，另有80萬元平方米的開發(fā)項目正在啟動中；幾年來，公司共獲得省、市、縣各級頒發(fā)的20多項榮譽(yù)?！昂Ｗ映鞘谢▓@”和“地中海假日”兩個住宅小區(qū)獲得省“河北省住宅金獎實施項目獎”和“河北省十佳優(yōu)秀節(jié)能樓盤實施項目”兩項大獎；“海子城市花園”和“乾寧花園小區(qū)”分別被建設(shè)部評為“中國房地產(chǎn)精品樓盤”、“最具人文社區(qū)樓盤”；“佳苑世紀(jì)城”榮獲“滄州十大明星樓盤”；公司先后獲河北省“重質(zhì)量、守信譽(yù)單位”、“滄州地產(chǎn)精英十強(qiáng)”等殊榮。作為一家有能力、有實力、有經(jīng)驗的名牌開發(fā)商，能夠從各方面保證項目的開發(fā)品質(zhì)項目屬性認(rèn)知項目認(rèn)知地塊周邊缺乏自然景觀，但通過人工景觀彌補(bǔ)的空間大；配套交通城市邊緣，區(qū)位認(rèn)知程度不高，未來周邊存在較大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；周邊交通條件較好，四縱三橫的交通網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部規(guī)劃路對地塊形成分割；目前地塊周邊配套缺乏，但周邊未來配套豐富，教育配套氛圍較強(qiáng)，未來可能形成產(chǎn)業(yè)區(qū)域；環(huán)境地塊形狀方正、平整，規(guī)模較大，利于后期多線產(chǎn)品豐富交替開發(fā)；區(qū)位項目自身屬性項目屬性認(rèn)知明星開發(fā)商，有能力、有實力、有經(jīng)驗打造精品樓盤；背景項目自身多個角度可以支撐較高檔次的項目品質(zhì)項目外部屬性項目認(rèn)知項目屬性認(rèn)知距首都北京240公里，距天津120公里，距省會石家莊221公里，是河北省確定的“兩環(huán)”(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，截止2009年人口710萬；滄州境內(nèi)有華北、大港兩大油田，是全國四大產(chǎn)鹽基地之一，全國三大鑄造基地之一，黃驊港是中國目前港口建設(shè)中一次性投資最多、工程規(guī)模最大的項目；

2009年全市實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值1900億元，增長11.3%，；2009年全市建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值144.39億元，同比增長22%；房屋施工面積1208.04萬平方米，增長12.66%；房屋竣工面積579.86萬平方米，下降9.9%；實現(xiàn)利稅10.6億元，增長60.3%；全社會固定資產(chǎn)投資完成1102.8億元，首次突破1000億元大關(guān)，同比增長39.17%。其中，城鎮(zhèn)投資完成774.2億元，增長38.87%；農(nóng)村投資完成328.6億元，增長39.87%2010規(guī)劃目標(biāo)：生產(chǎn)總值達(dá)到2083億元；人均生產(chǎn)總值達(dá)到2.9萬元以上；累計投資不少于3165億元；投資率達(dá)到40.2%；以現(xiàn)在的滄州市區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為起點，以黃驊港開發(fā)區(qū)為“雁首”，以滄石高速、朔黃鐵路兩側(cè)為“軀干”，繁衍成連綿百公里的產(chǎn)業(yè)長廊和城市產(chǎn)業(yè)帶，促成能源、鋼鐵、新型建材及化工、物流等產(chǎn)業(yè)向臨海“雁首”集中布局；滄州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，位于河北省前列，在環(huán)京津、環(huán)渤海雙環(huán)經(jīng)濟(jì)帶中的作用提升明顯項目認(rèn)知黃驊市處于“環(huán)渤海、環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶和東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心位置，是國家跨世紀(jì)工程--神華工程的龍頭項目黃驊港所在地?？偯娣e1544.7平方公里，擁有65.8公里的海岸線。人口42.6萬人，2005年1月，黃驊市是河北省首批“擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣（市）”之列，進(jìn)一步激活了市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。黃驊擁有中國冬棗之鄉(xiāng)、中國北方模具之鄉(xiāng)、全國科技先進(jìn)市、全國文化先進(jìn)市和全國體育先進(jìn)市等稱號；神驊鐵路：西起山西神木東至河北黃驊，總長度815千米，是我國西煤東運(yùn)的第二條大通道，輸送能力為6800萬噸/年，遠(yuǎn)期可達(dá)1億噸/年。一港：黃驊港雙國道：205國道（縱）、307國道（橫）雙鐵：黃萬鐵路（縱）、朔黃鐵路（橫）雙高：津汕高速（縱）、石黃高速（橫）項目屬性認(rèn)知三橫三縱一端頭，四通八達(dá)的便捷交通線為黃驊的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)項目外部屬性項目認(rèn)知黃驊具有多樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——煤炭：西煤東運(yùn)的龍頭，沿海地區(qū)重要的煤炭集散地，年煤流轉(zhuǎn)量近7千萬噸；旅游：具有豐富的濕地資源，未來的濱海旅游和濕地旅游前景豐富；石油：地下蘊(yùn)藏著豐富的石油、天然氣等資源，是大港油田的主產(chǎn)區(qū)，年產(chǎn)量60萬噸；鹽田：鹽田總面積220萬公畝，年產(chǎn)原鹽150萬噸，是全國海鹽生產(chǎn)基地之一；農(nóng)產(chǎn)：冬棗為主的特色農(nóng)業(yè)，種植面積30萬畝，年產(chǎn)量8000萬斤，產(chǎn)值5.5億元。黃驊具工業(yè)：目前工業(yè)企業(yè)超過1600家，形成了形成了五金制造、資源化工、塑料模具三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，年實現(xiàn)銷售收入120多億元；

————以上數(shù)據(jù)來源于黃驊政府網(wǎng)《黃驊在線》項目屬性認(rèn)知資源及工業(yè)基礎(chǔ)決定了黃驊具有強(qiáng)大的可持續(xù)發(fā)展性，必將帶動房地產(chǎn)市場的攀升項目外部屬性項目認(rèn)知項目屬性認(rèn)知項目發(fā)展機(jī)遇構(gòu)筑“一主兩副五核”的城市中心等級結(jié)構(gòu)：其中“一主兩副”為學(xué)院路、華興大街和津汕高速所圍合的城市主中心，海園城市副中心和起步區(qū)東湖城市副中心；重要中心分布依托學(xué)院路、渤海路從西向東依次聯(lián)接新城科教中心、行政中心、文化中心、商業(yè)中心和體育中心，形成在時空上緊密聯(lián)系的新城生長點和增長帶；2007年2月，河北省政府批準(zhǔn)成立“滄州渤海新區(qū)”，是河北省“東出西聯(lián)”的橋頭堡和未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極；2008年省政府提出“沿海中心城市”的目標(biāo)，即：在河北省沿海地區(qū)建設(shè)三個百萬人口的中心城市；2008年，由中國城市規(guī)劃設(shè)計院編制完成了《黃驊市城市總體規(guī)劃（2009-2020）》，并與2008年12月31日經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)?？傮w規(guī)劃到2020年，黃驊總?cè)丝趯⑦_(dá)到100萬；黃驊市城市總體規(guī)劃給了城市房地產(chǎn)發(fā)展以政府導(dǎo)向的支撐機(jī)遇：新板塊崛起，市民居住意識突破主城挑戰(zhàn)：項目云集，產(chǎn)品從傳統(tǒng)走向創(chuàng)新項目認(rèn)知傳統(tǒng)中心新城功能區(qū)新城功能區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)港口項目發(fā)展機(jī)遇項目屬性認(rèn)知生態(tài)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在三大經(jīng)濟(jì)圈中的地位愈發(fā)重要，將帶動經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)涌現(xiàn)大批產(chǎn)中型產(chǎn)業(yè)城市；滄州和黃驊的城市屬性和發(fā)展程度，決定了黃驊正處中小型傳統(tǒng)城市向成熟型產(chǎn)業(yè)城市轉(zhuǎn)化的過程中，城市具有本身存在的產(chǎn)業(yè)支撐；黃驊的城市發(fā)展規(guī)劃對城市功能分區(qū)提出了明確定位，明確的區(qū)域?qū)傩詫椖烤哂欣瓌幼饔?；黃驊的房地產(chǎn)市場正處于由傳統(tǒng)向新興的轉(zhuǎn)化過程中，市場的開放性強(qiáng)，購房者觀念正處于OPEN狀態(tài)；區(qū)域發(fā)展的利好因素將吸引大批房地產(chǎn)項目聚集，項目的遠(yuǎn)期競爭可能較強(qiáng)；項目外部屬性小結(jié)項目認(rèn)知項目屬性認(rèn)知2、競爭環(huán)境認(rèn)知宏觀經(jīng)濟(jì)研判項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境2009年全年，大陸政府在應(yīng)對國際金融危機(jī)而制定的一攬子計劃的積極干預(yù)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)遏制了急劇下滑的勢頭，09年二季度開始經(jīng)濟(jì)形勢逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢；09年全年GDP增長約為8.5%左右，但大陸經(jīng)濟(jì)仍面臨著部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、自主增長動力不足、銀行不良資產(chǎn)潛在風(fēng)險逐步增大等問題。

觀點：經(jīng)濟(jì)環(huán)境在波動中前行，波動幅度加大，波動周期縮短——總體向好項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境宏觀市場環(huán)境分析——09年市場回顧固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長09年固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持較高速度增長，繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長。2009年上半年固定資產(chǎn)投資主要依靠政府投資拉動。到四季度，地方政府投資和中央地方政府投資表現(xiàn)出不同的趨勢，前者繼續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勢，后者則因為政策傾向以及宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整方向等原因開始調(diào)整減速。

在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，09年大陸房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

09年房地產(chǎn)市場小結(jié)：三分之一年剛性需求，三分之二年投資投機(jī)：政策一“放”就“火爆”，一“緊”就“低迷”：

資本盛宴：61家開發(fā)商融資4000億

地王兇猛，房價瘋狂年底新政，“遏制”當(dāng)頭觀點：房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力，相互依扶、共同攀升項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境近期政策分析土地政策時間政策文件區(qū)域政策要點政策目的4月17日國務(wù)院10號文全國增加居住用地的供應(yīng)總量，要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)促進(jìn)市場長期供應(yīng)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同確保供應(yīng)結(jié)構(gòu)的落實4月16日北京國土局土地招拍掛新規(guī)北京采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式，試點采用“限房價、競地價”或“限地價，競政策性住房面積”的方式抑制非理性競價和地價房價過快增長縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模防止囤地，增加有效供應(yīng)4月15日國土資源部2010年住房用地供應(yīng)計劃全國中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量（76461公頃）關(guān)鍵詞：保證長期、有效供應(yīng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制非理性地價項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境商品房政策時間政策文件區(qū)域政策要點政策目的4月20日住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》全國實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名打擊投資需求，抑制官員購房限定預(yù)售規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可促使開發(fā)商加快推盤速度，分批、多次開盤失效預(yù)售款第三方監(jiān)管降低銷售欺詐的可能商品住房預(yù)售方案備案公示增加開發(fā)商的資金壓力，降低獲利預(yù)期強(qiáng)化預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度促使開發(fā)商加強(qiáng)品質(zhì)管理，摒棄暴利心態(tài)近期清理和整治所有在建商品住房項目并予以公示，責(zé)成未開盤項目限期公開銷售打擊捂盤惜售4月17日國務(wù)院10號文全國加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批加快商品住房入市的速度近期政策分析關(guān)鍵詞：打擊投資、加快入市、抑制不合理房價項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境金融政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的5月6日深圳《關(guān)于印發(fā)深圳市貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見的通知》暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。遏制本地以及外地炒房團(tuán)的不良行為，實現(xiàn)住房的合理需求5月5日北京北京住房公積金管理中心文自5日起，北京市公積金貸款購買二套房首付將提升至五成，公積金購第三套房將暫停發(fā)放貸款。打擊不良購房者，遏制炒房團(tuán)行為5月2日全國中國人民銀行文存款準(zhǔn)備金率上調(diào)減少對房地產(chǎn)不良投資投資，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M性買房4月30日北京《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》再推十一條措施，落實國務(wù)院堅決遏制房價過快上漲通知精神堅決遏制北京市城市房價過快上4月26日青島《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)一步加快住房建設(shè)的意見》商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，以家庭為單位，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款堅決遏制房價過快上漲，嚴(yán)厲限制投機(jī)性購房近期政策分析項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境金融政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月17日全國國務(wù)院【2010】10號文購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，首付比例不低于30%二套房貸的首付最少50%實行嚴(yán)格的差別化利率政策，不再區(qū)分改善型需求投資需求對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款打擊的重點對象更加明確，直指投機(jī)炒房等不合理的住房需求對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)禁止對民間炒房團(tuán)放貸，遏制各種名目的炒房和投機(jī)性購房對土地閑置及炒地房企，銀行不得發(fā)放新項目貸款，證監(jiān)部門暫停其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組加強(qiáng)對開發(fā)商融資的監(jiān)管，嚴(yán)禁開發(fā)商炒地4月16日北京北京銀監(jiān)局23號文北京的商業(yè)銀行從4月20日開始，嚴(yán)禁向非住宅項目發(fā)放個人住房按揭貸款，嚴(yán)防多頭貸款引發(fā)的套利和償付風(fēng)險京城銀行禁向非住宅發(fā)放貸款，嚴(yán)打炒房客近期政策分析關(guān)鍵詞：嚴(yán)厲打擊投機(jī)，限制投資項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月20日重慶政策細(xì)則尚未公布重慶”房地產(chǎn)特別消費稅”方案獲批，“特別房產(chǎn)消費稅”將針對大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅，但具體稅率如何仍在討論中為北京、上海等地出臺相關(guān)的“類物業(yè)稅”埋下伏筆，同時預(yù)示未來市場調(diào)控的力度將更大4月17日全國國務(wù)院【2010】10號文要求稅務(wù)部門對定價過高、價格漲幅過快的房地產(chǎn)項目重點清算和稽查土地增值稅對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的炒地皮行為敲響警鐘要求財政和稅務(wù)部門加快制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策相關(guān)調(diào)控細(xì)則尚未出臺，但預(yù)示著未來將加大稅收政策對打擊投機(jī)行為的調(diào)節(jié)力度4月8日上海尚未被確認(rèn)上海擬開征住房保有稅在征收辦法上，可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅稅率可能會以買房時合同價打7折后按1.2%－1.5%征收如果政策出臺，將增加持有房產(chǎn)的成本，對投機(jī)有一定的抑制作用財稅政策近期政策分析關(guān)鍵詞：抑制投機(jī)，增加投機(jī)成本項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的5月4日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財政部

對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，住房保障部門要按照有關(guān)規(guī)定或合同約定嚴(yán)肅處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時間內(nèi)再次申請廉租住房保障的資格。加強(qiáng)廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置，遏制違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為。4月15日全國國土資源部確保2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套（含廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房）保障房將按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計算加大保障房建設(shè)、限定保障房建設(shè)套型，更具可操作性4月17日全國國務(wù)院【2010】10號文住房建設(shè)規(guī)劃中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同,確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實到位明確住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型和保障房用地的有效供應(yīng)，并納入合同強(qiáng)調(diào)執(zhí)行保障政策近期政策分析關(guān)鍵詞：加大保障供應(yīng)，調(diào)整保障結(jié)構(gòu)項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境規(guī)律解讀：無論是之前的國十一條，還是后來的新國四條、新國十條，都可以看出國家政策指向：決心凜然：政策層面連出組合重拳，同時從土地、財稅、信貸、預(yù)售監(jiān)管各方面陸續(xù)出臺落地措施，從房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)一齊加大執(zhí)行力度，強(qiáng)度空前，顯示出政府抑制房價上漲的決心。精準(zhǔn)打擊：加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，意在打擊開發(fā)商捂盤惜售等不規(guī)范企業(yè)行為。提高二套房首付和利率，停發(fā)三套房貸，禁止外地購房……重點針對二套房以上購房者，對投資、投機(jī)型客戶影響較大，對于剛性需求客戶影響較小。此旨在于抑制炒房和投機(jī)行為，增加住房有效供給。促穩(wěn)定、保和諧、利發(fā)展：CPI高位運(yùn)行，通貨膨脹預(yù)期增加，房地產(chǎn)存在泡沫，因此為了促進(jìn)社會和諧發(fā)展，保障國計民生的平穩(wěn)運(yùn)營，緩解購房壓力，國家拉開又一輪政策調(diào)控的序幕。近期政策小結(jié)主要打擊開發(fā)商和購房者的投機(jī)行為，對中小型城市以剛需為主的市場影響微乎其微量跌帶來價跌剛性需求抬頭成交量萎縮供需結(jié)構(gòu)被迫調(diào)整投資投機(jī)淡出市場市場觀望情緒加重政策上揚(yáng)政策松動遏制二套及二套以上住房，這將有效抑制市場成交量，調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，從而影響價格。項目認(rèn)知市場競爭環(huán)境后市預(yù)判未來房地產(chǎn)整體市場走勢先抑后揚(yáng)，總體前景謹(jǐn)慎而樂觀3、周邊項目認(rèn)知周邊項目情況項目認(rèn)知□區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目華城項目一期：錦繡華城二期：楓景華城三期：博杰華城四期：名稱未定金都小區(qū)濱海錦城金宇豪庭都市麗景廣信頤園本案都市麗景金宇豪庭華城四期名稱不詳華城三期博杰華城華城二期楓景華城華城一期錦繡華城廣信頤園金都小區(qū)地市政府濱海錦城市場競爭環(huán)境項目名稱占地面積（萬平米）產(chǎn)品形式均價（元/平）裝修情況戶型區(qū)間主力戶型主力戶型所占比例金宇豪庭（在售）

5.53棟17層7棟多層

3800毛坯120㎡-130㎡三居室約80%濱海錦城（在售）74棟17層5棟多層

3500毛坯84㎡-135㎡三居室約70%浩驊景園（在售）27.23棟17層5棟多層

3560毛坯125㎡-230㎡

（復(fù)式）三居室約80%廣信頤園（已入?。?.26552棟高層16棟多層

3750毛坯125㎡-180㎡三居室約80%華城（共五期）66(四期23.2)四期正在規(guī)劃中價格未定

毛坯80㎡-150㎡以上三居室約70%金都小區(qū)（已入?。?棟高層24棟多層

4100毛坯多層120㎡-180㎡高層80㎡-190㎡

（復(fù)式）三居室約80%項目認(rèn)知周邊項目調(diào)研市場競爭環(huán)境項目認(rèn)知周邊項目調(diào)研——金宇豪庭占地面積:5.5萬平方米開發(fā)商:黃驊市金宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式:3棟17層7棟多層

營銷策劃：天津致創(chuàng)房地產(chǎn)銷售有限公司電話5556777工程進(jìn)度：9#正在施工車位：一層為車庫（8-10萬/個）車位（6萬/個）物管公司：0.5-0.8元/㎡產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限：70年戶型：2室、3室為主、復(fù)式朝向：南北黃驊當(dāng)?shù)刂勒?，多層全部帶電梯，在?dāng)?shù)厝罕娭锌诒^高；與黃驊大學(xué)城僅一街之隔，項目西側(cè)目前正在建設(shè)休閑花園廣場，地下為商業(yè)街，未來配套豐富；銷售中心在205國道繁華地區(qū)，有看房班車通達(dá)地塊；銷售人員相對熱情，介紹詳細(xì)，物料相對精致，營銷工作比較到位；推廣主題主打疊水景觀、智能化外立面采用棕色裝飾磚，形象較好，區(qū)別于當(dāng)?shù)仨椖浚?#樓五一推出，目前正在預(yù)售；市場競爭環(huán)境占地面積:7萬平方米開發(fā)商:黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式:

4棟17層5棟多層

電話程進(jìn)度：現(xiàn)正在施工車位：一層為車庫（3000米/㎡）物業(yè)費：0.4元/㎡產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限：70年戶型：2室、3室為主朝向：南北周邊項目調(diào)研——濱海錦城項目認(rèn)知位于建設(shè)大街與港西路交匯處，地處黃驊市繁華區(qū)域，配套豐富；性價比高，升值潛力大，有較大的商業(yè)投資價值；現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，色彩明朗；銷售人員接待較差，在態(tài)度和專業(yè)性上顯得不足；市場競爭環(huán)境占地面積:27.2萬平方米開發(fā)商:黃驊市浩驊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式:3棟17層5棟多層

營銷策劃：石家莊瑞德房地產(chǎn)投資顧問有限公司電話6902222工程進(jìn)度：正在施工車位：一層為車庫（3000元/㎡）物業(yè)費：0.4元/㎡產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限：70年戶型：2室、3室為主朝向：南北周邊項目調(diào)研——浩驊景園項目認(rèn)知目前僅余40套小高層住宅，面積在125-180平米；采用多渠道推廣手段（黃驊房地產(chǎn)咨詢網(wǎng)、公交站點），有效提高了項目的知名度；地理位置相對優(yōu)越，周邊配套齊全；銷售人員服務(wù)態(tài)度一般，物料較差；市場競爭環(huán)境占地面積：8.2655萬平米開發(fā)商:黃驊市廣信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式:2棟高層16棟多層電話：0317----3024627工程進(jìn)度：已入住車位：一層車庫及地下車庫物業(yè)費：0.29元/㎡產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限：70年戶型：2室、3室為主朝向：南北周邊項目調(diào)研——廣信頤園項目認(rèn)知項目屬性梳理本小區(qū)為2006年當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)及企事業(yè)單位出資置房，居民教育層次及素質(zhì)相對較高；有兩棟25層三叉高塔，在黃驊北部住宅中位地標(biāo)性建筑；但相對三叉高塔降低了居住的舒適性；目前該小區(qū)已售完，全部為現(xiàn)房；市場競爭環(huán)境周邊項目調(diào)研——華城項目四期項目認(rèn)知華城小區(qū)總占地1000畝，分為五期開發(fā)，是黃驊近年來少有的大型住宅項目，也是黃驊的重點項目；項目一、二期已經(jīng)入住，三期2008年開盤當(dāng)日銷售208套，2010年5月7日交房；一期、二期中，基本全部多層（有極少量小高層），三期中小高層占總樓棟的1/3；目前三期已售完，四期西側(cè)緊鄰大學(xué)城，目前土地正在平整，推測在形式上應(yīng)與前幾期有所區(qū)別；推斷華城四期是未來我項目的主要競爭對手，其信息對我項目具有較大參考意義；華城銷售中心位于交大對面的城市規(guī)劃館后身，銷售人員態(tài)度較為惡劣，目前無任何資料；四期現(xiàn)場四期現(xiàn)場一期錦繡華城二期楓景華城三期博杰華城市場競爭環(huán)境占地面積：349.6畝開發(fā)商:黃驊華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：0317-88808888880889進(jìn)度：平整土地車位：一期：錦繡華城，占地154.5畝二期：楓景華城，占地99.3畝三期：博杰華城，占地108.8畝四期：名稱不詳，占地349.6畝五期：名稱不詳，占地400.7畝開發(fā)商:金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式:4棟高層24棟多層

電話：0317-88813458881456進(jìn)度：已入住車位：一層為車庫物業(yè)費：元/㎡產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限：70年戶型：2室、3室為主朝向：南北周邊項目調(diào)研——金都小區(qū)項目認(rèn)知該小區(qū)已入??；該項目為機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位集資建房，居民多為公務(wù)員及職工；高層產(chǎn)品有地下車庫，小區(qū)總體品質(zhì)較高；小區(qū)內(nèi)共計4棟板式高層（18、18、31、27），與廣信頤園的兩棟高層相鄰，共同構(gòu)成該區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)式建筑；小區(qū)建成至今未收取物業(yè)費；市場競爭環(huán)境在售項目基本都是尾盤，可見的潛在供應(yīng)只有華城項目的四期、五期；目前市場供應(yīng)以多層產(chǎn)品為主，小高層為輔，高層產(chǎn)品僅做補(bǔ)充；但可以看出，機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位集資建房中，高層產(chǎn)品相對較多，說明高素質(zhì)客戶對高層產(chǎn)品的抗拒度較小，未來高層產(chǎn)品供應(yīng)可能呈上升趨勢，其中華城三期項目小高層已經(jīng)占到相當(dāng)比例；戶型產(chǎn)品中三室產(chǎn)品為絕對主力，大面積產(chǎn)品占市場主流，80-90平米的兩室作為補(bǔ)充產(chǎn)品，出現(xiàn)時間較晚，總量較少；房地產(chǎn)整體水平較為落后，在開發(fā)工藝及營銷技巧上，均存在較大的提升空間；外聘營銷顧問公司的項目在包裝、接待及銷售等方面具有更多優(yōu)勢；周邊項目小結(jié)項目認(rèn)知較為單一的房地產(chǎn)市場，在開發(fā)和營銷兩方面走市場差異化路線的空間很大市場競爭環(huán)境4、項目綜合定位項目認(rèn)知項目綜合定位項目SWOT分析優(yōu)勢：地塊自身條件較好，具有開發(fā)高品質(zhì)項目的條件；周邊交通良好，道路建設(shè)程度高；周邊配套距離能夠充分借用；開發(fā)商具有較強(qiáng)實力，有能力打造高品質(zhì)項目；劣勢：項目位于黃驊西北角，屬于城郊，配套檔次不高；地塊北側(cè)及205國道對面為大片荒地，對項目整體形象有影響；距離黃驊港較遠(yuǎn)，難以借勢港口優(yōu)勢；機(jī)會：黃驊近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)迅速，房地產(chǎn)市場發(fā)展相應(yīng)提速；黃驊城市規(guī)劃及大學(xué)城概念，政府導(dǎo)向可以利用周邊項目基本售罄，未來競爭僅有華城四期；三線城市剛需為主，受大環(huán)境影響??；威脅：國家調(diào)控政策的影響，將對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊；黃驊港作用加大，城市整體向東發(fā)展力度較大；區(qū)域土地未來土地供應(yīng)多；充分利用優(yōu)勢，打造高品質(zhì)項目綜合利用周邊配套，區(qū)域價值最大化借用大環(huán)境及利好概念，提升項目形象加快建設(shè)步伐，盡量搶進(jìn)市場空白期項目認(rèn)知項目綜合定位項目SWOT應(yīng)對本項目具備的八大元素給予定位指導(dǎo)：一、區(qū)域未來價值優(yōu)勢（具備：教育氛圍及配套、城市規(guī)劃引導(dǎo)）二、實力開發(fā)商及運(yùn)營商（具備：具有相當(dāng)開發(fā)實力的明星開發(fā)商）三、具備規(guī)模發(fā)展的項目體量（具備：城市發(fā)展區(qū)域240畝大盤）四、靈活的容積率指標(biāo)（具備：具備充分發(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計空間的容積率指標(biāo)）五、具有多渠道客戶來源的可能（區(qū)域具備吸納多種維度購買人群的條件）六、可存在差異化的產(chǎn)品競爭環(huán)境（當(dāng)?shù)貑我坏氖袌鲂蝿?七、可充分政府導(dǎo)向及利好概念（具備：城市發(fā)展規(guī)劃及大學(xué)城概念）八、具有可預(yù)期升值潛力（具備：綜合價值決定）項目認(rèn)知項目綜合定位定位指導(dǎo)思想立足區(qū)域、輻射周邊城市西北邊緣，可吸引黃驊及周邊區(qū)縣客戶中高品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)高，與當(dāng)?shù)匾涣黜椖勘燃绗F(xiàn)代與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)品形成差異化，城市感、現(xiàn)代感更強(qiáng)生活區(qū)教育概念的充分利用和放大立足當(dāng)?shù)亍⑤椛渲苓呏懈咂焚|(zhì)的大型人文現(xiàn)代社區(qū)人文規(guī)模社區(qū)，內(nèi)外部配套的合理搭配項目認(rèn)知項目綜合定位第二部分開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃■開發(fā)及規(guī)劃原則■開發(fā)節(jié)奏建議■規(guī)劃建議1、開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃原則開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃原則◎結(jié)合本區(qū)域市場條件◎綜合考慮區(qū)域發(fā)展趨勢◎充分考慮自身的地塊優(yōu)劣條件◎與競品項目形成差異化，尋求市場空白<半步領(lǐng)先>針對周邊單一市場項目實現(xiàn)代差升級，打造中等偏高的轉(zhuǎn)變型住宅注重居住方式和理念上的提升2、開發(fā)節(jié)奏建議位置：項目用地的南部，從市中心方向首先到達(dá)面積：南北長約325米，北端寬約227米，南端寬約235米；交通：205國道與學(xué)院西路交叉口西北角，兩條道路均為成熟道路，交通便利；形狀：近似正方形，南北略長；生活：距離金宇豪庭在建的地下商業(yè)廣場步行五分鐘，另外可借用華城三期的部分配套教育：距在建學(xué)院路小學(xué)步行3分鐘；距北交大濱海學(xué)院大門步行5-10分鐘；項目：與學(xué)院路相隔正對為都市麗景，西南為黃驊口碑最高檔的金宇豪庭項目；影響：東側(cè)有部分汽車城的三層老舊建筑，破壞了整體檔次；開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃地塊價值梳理——地塊1地塊一價值最高，但由于區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，地塊一必須最先啟動，實現(xiàn)帶動作用開發(fā)節(jié)奏建議位置：項目用地的北部，與地塊一通過內(nèi)部規(guī)劃路分開，距離學(xué)院西路及205國道繁華路段距離較遠(yuǎn)；面積：南北長約470米，北端寬約280米，南端寬約300米；交通：周邊目前僅東側(cè)205國道為已完成道路，其余均為規(guī)劃道路；；形狀：近似梯形，南端北窄；地塊東北角有凹進(jìn)；配套：目前地塊二周邊沒有生活配套；項目：地塊二周邊沒有其他項目；影響：東側(cè)有部分汽車城的三層老舊建筑，破壞了整體檔次；另外地塊北側(cè)、東側(cè)均為大面積的荒地，未來可能出現(xiàn)新的土地供應(yīng)；開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃地塊價值梳理——地塊2相對價值低于地塊一，且當(dāng)前開發(fā)條件不成熟；地塊較大，工程上需要分?jǐn)?shù)期開發(fā)開發(fā)節(jié)奏建議地塊二地塊一承接區(qū)域傳統(tǒng)住宅形式的過渡區(qū)域產(chǎn)品面積以順應(yīng)區(qū)域購房者需要為主建筑形式突破力度較小東側(cè)排布少量高層產(chǎn)品，減小老舊建筑物的視覺影響先期開發(fā)，工程上可實現(xiàn)同期建設(shè)、營銷上小步多期提升項目形象、打造項目及開發(fā)商口碑的主力區(qū)域產(chǎn)品面積符合多來源購房者的多樣化需求允許建筑形式大量突破當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)后期開發(fā)，工程上多期開發(fā)、營銷上多步多期特性比較開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏建議地塊規(guī)劃建議前提3、規(guī)劃建議常規(guī)住宅產(chǎn)品形式常規(guī)容積率極限容積率高層2.02.8小高層1.52.0洋房0.91.5疊拼0.81.0聯(lián)排0.60.8雙拼0.50.6獨棟0.30.5開發(fā)商期望容積率：不超過2.5可能實現(xiàn)的產(chǎn)品組合形式多層+小高層多層+小高層+高層多層+高層小高層+高層……由于市場、土地及容積率的要求：不可能出現(xiàn)單一建筑形式；就項目規(guī)模而言，應(yīng)采取多產(chǎn)品線的策略開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃規(guī)劃建議規(guī)劃建議較為靈活的容積率，根據(jù)市場條件及未來發(fā)展?fàn)顩r實現(xiàn)多種產(chǎn)品的靈活組合規(guī)劃建議說明開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃規(guī)劃建議1.本規(guī)劃建議僅作示意性參考；2.根據(jù)甲方提供的圖紙，此方案大致預(yù)留了退線部分；3.本次規(guī)劃建議沒有列入商業(yè)部分的內(nèi)容；4.多層及小高層首層為車庫及儲物間；5.所有樓棟均為南北通透；6.由于部分關(guān)鍵信息不足，本次規(guī)劃建議未附加經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果；首期工程二期工程三期工程四期工程首期工程：多層——電梯7層小高層——11層二期工程：多層產(chǎn)品——電梯7層小高層——9層、11層高層產(chǎn)品——18層、22層、27層三期工程：小高層——7層、11層、27層高層——18層、22層、27層四期工程：高層產(chǎn)品——18層、22層、31層規(guī)劃建議一說明開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃規(guī)劃建議規(guī)劃建議一開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃規(guī)劃建議200M240M3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元11F2單11F2單11F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F2單7F2單7F1單22F2單11F2單7F3單元7F2單11F2單7F3單元7F1單27F3單元7F2單7F2單7F3單元11F2單11F2單7F1單31F1單31F1單31F1單31F1單31F1單22F1單18F1單18F1單18F1單18F1單31F1單31F226M400M50M295M標(biāo)準(zhǔn)：樓間距符合1：1.5的標(biāo)準(zhǔn)；地塊一按CAD顯示已退建筑控制線；樓棟左右距離最低為16米；層高按3米計算；單元均按一梯兩戶計算；戶面積基座面積高層120240小高130260多層150300面積比例高層85440小高40040多層138600總建面264080容積率約1.65首期工程二期工程三期工程四期工程首期工程：多層——電梯7層小高層——11、18層二期工程：多層——電梯7層小高層——9層、18層高層——22層、27層三期工程：小高層——11層、18層高層——22層、27層四期工程：高層產(chǎn)品——27層、31層規(guī)劃建議二說明開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃規(guī)劃建議規(guī)劃建議二排布開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃規(guī)劃建議200M240M3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元18F2單18F2單18F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元9F2單9F2單9F1單18F1單22F3單元27F2單27F1單27F226M400M50M295M3單11F2單11F2單11F3單31F2單31F2單31F2單31F3單元27F2單18F2單18F3單元18F2單11F2單11F3單元11F標(biāo)準(zhǔn)：樓間距符合1：1.5的標(biāo)準(zhǔn)；地塊一按CAD顯示已退建筑控制線；樓棟左右距離最低為16米；層高按3米計算；單元均按一梯兩戶計算；戶面積基座面積高層120240小高130260多層150300面積比例高層199680小高61620多層67200總建面328500容積率約2.06開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃規(guī)劃建議規(guī)劃建議比較1.合理利用土地條件，盡量保證居住的舒適性；2.主流多層產(chǎn)品銜接當(dāng)前市場認(rèn)知和需求；3.大量的多層產(chǎn)品保證舒適，拉低容積率；4.符合標(biāo)準(zhǔn)的采光距離及較為舒適的側(cè)樓間距；5.在各地塊內(nèi)符合從南到北整體漸高；6.容積率約1.651.在保證舒適的同時盡量土地利用最大化；2.一期仍作為銜接當(dāng)前市場的區(qū)域；3.通過多層與高層的面積比例調(diào)整容積率4.符合標(biāo)準(zhǔn)的采光距離及較為舒適的側(cè)樓間距；5.整體項目符合從南到北整體漸高6.容積率約2.06容積率仍有可提升的空間，但可能大幅降低項目品質(zhì)，目前市場接受度抗性較大占地面積M2159840

地上建筑面積M2264080

高層M285440

小高層M240040

多層M2138600

地下建筑面積M212900地下建筑面積不計入容積率容積率

1.65

總戶數(shù)約1900戶地上停車庫個640按每單元正反共8個計算停車位個430按高層712戶，車位比1:0.6占地面積M2159840

地上建筑面積M2328500

高層M2199680

小高層M261620

多層M267200

地下建筑面積M230000地下建筑面積不計入容積率容積率

2.06

總戶數(shù)約2586地上車庫個440按每單元正反共八個計算地下停車位個1,000按高層1664戶，車位比1：0.6第四部分產(chǎn)品建議■產(chǎn)品分項建議■補(bǔ)充建議1、產(chǎn)品分項建議產(chǎn)品建議綜述產(chǎn)品建議的依據(jù)和原則根據(jù)項目的價值梳理，我們將項目定位于

——立足當(dāng)?shù)亍⑤椛渲苓叺娜宋膶W(xué)術(shù)高品質(zhì)現(xiàn)代生活區(qū)因此，針對項目的產(chǎn)品我司建議需遵循以下的前提和原則——產(chǎn)品需要精雕細(xì)琢，但品質(zhì)無需盲目脫離當(dāng)?shù)厥袌?；品質(zhì)比肩當(dāng)?shù)匾涣鳟a(chǎn)品水平；產(chǎn)品的提升點主要在軟硬兩方面：硬：項目品質(zhì)可以通過直觀感受到，體現(xiàn)在產(chǎn)品、建材、形式的新穎上；軟：軟性品質(zhì)通過硬性品質(zhì)表達(dá)，重點在生活和居住理念的提升和轉(zhuǎn)變；產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議1總體風(fēng)格及立面◆德式風(fēng)格特點：

一是外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，色彩大膽而時尚

二是功能講求實用；

三是材料品質(zhì)精良，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；

四是注重細(xì)節(jié)設(shè)計；◆目前市場上德式風(fēng)格使用較多，代表公司為萬科（萬科青青家園）、金地（金地國際花園）等；根據(jù)黃驊當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展度及對周邊項目的考察我司認(rèn)為德式風(fēng)格及現(xiàn)代主義風(fēng)格的立面能夠在不脫離市場的前提下處于市場領(lǐng)先地位第一傾向：現(xiàn)代主義風(fēng)格的立面產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議1◆現(xiàn)代主義風(fēng)格特點：

一般是小高層以上的建筑使用較多；

高聳的外立面及具有金屬質(zhì)感的材質(zhì)堆積出的炫耀；

以國際流行的色調(diào)及手法，彰顯都市感和現(xiàn)代感；

直線和形狀的色彩分割和抽象的風(fēng)格營造凝練、硬朗、挺拔的社區(qū)形象；

建筑群高低跌宕，強(qiáng)調(diào)時代感是其最大的特點；第二傾向：現(xiàn)代主義風(fēng)格的立面總體風(fēng)格及立面現(xiàn)代簡約風(fēng)格是市場比較流行的風(fēng)格，且作為高層產(chǎn)品更易體現(xiàn)現(xiàn)代感和時尚感產(chǎn)品建議當(dāng)?shù)仨椖繎粜头治觥粽{(diào)查結(jié)果

黃驊的住宅項目，以大戶型為主，近1年左右出現(xiàn)90平米左右的兩居；

一梯兩戶的6-7層多層產(chǎn)品中120平米-150平米的三居是絕對主力戶型；

根據(jù)戶型圖顯示，本地項目的戶型產(chǎn)品設(shè)計與成熟市場的戶型設(shè)計項目處于落后階段，戶型的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在尺度層面上；

但從近期的項目上看，一部分產(chǎn)品已經(jīng)注意到了戶型的空間浪費問題，主臥室也開始出現(xiàn)套內(nèi)衛(wèi)生間等設(shè)計理念；廚房及餐廳合一，比較靈活，但尺度過大客廳過道過大，過于浪費面積三個臥室均朝南，均好性高，但主臥優(yōu)勢不突出客廳是住戶主要的活動空間之一，但北向的客廳降低了生活品質(zhì)濱海錦城三室戶型衛(wèi)生間沒有干濕分離產(chǎn)品分項建議2產(chǎn)品建議衛(wèi)生間與臥室形成了半套內(nèi)衛(wèi)生間，但尺度難以界定主臥次臥增加了露臺，帶有洋房概念客廳帶露臺，起居室功能更強(qiáng)大廚房與餐廳的面積，接近兩個臥室的面積，過于浪費南側(cè)采光面聚集了三個空間，為了保證起居室空間，犧牲了臥室尤其是主臥的舒適性華城三期二室二廳南側(cè)雙陽臺臥室，均好性高，但主臥舒適性未突出轉(zhuǎn)角飄窗出現(xiàn)，品質(zhì)提高這部分面積使用功能模糊，存在空間浪費衛(wèi)生間沒有干濕分離衛(wèi)生間均無干濕分離當(dāng)?shù)仨椖繎粜头治霰毕蚩蛷d降低舒適度產(chǎn)品分項建議2衣帽間位置干濕分離全明設(shè)計整體戶型三面采光270觀景陽臺通透戶型位置戶型平均面積平層3室1廳1衛(wèi)90㎡戶型方正通透采光布局緊湊短進(jìn)深，多采光衛(wèi)生間干濕分離入口衣帽空間人性化設(shè)置儲藏空間設(shè)置巧妙90平米左右產(chǎn)品戶型單體示意產(chǎn)品建議戶型舉例——90平三房一廳一衛(wèi)產(chǎn)品分項建議2產(chǎn)品建議技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.25平72平12.25平85%產(chǎn)品特點1、90平米二房二廳2、得房率85%3、11層電梯公寓4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房使用效率更高8、四件套分離式衛(wèi)生間9、衛(wèi)生間距離臥室較近10、臥室都帶凸窗11、舒適的室內(nèi)尺度12、獨立生活陽臺倆分離衛(wèi)生間臥室都帶凸窗

工作陽臺舒適的室內(nèi)尺度

廚房可打開，空間開闊獨立玄關(guān)，帶鞋柜戶型舉例——萬科戶型85平二房二廳產(chǎn)品分項建議2產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議2獨立玄關(guān)收納臥室都帶凸窗

工作陽臺廚房與餐廳互動較好技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率124平108平16平87%產(chǎn)品特點1、130平米三房二廳2、得房率90%3、11層電梯公寓4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房，使用效率更高8、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，利于溝通9、雙衛(wèi)生間10、獨立洗衣房11、臥室都帶凸窗12、舒適的室內(nèi)尺度預(yù)留收納空間舒適的陽臺戶型舉例——萬科戶型125平三房二廳產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議2室內(nèi)空間合理

工作陽臺玄關(guān)獨立的收納空間廚房與餐廳互動較好技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率138平118平20平86%產(chǎn)品特點1、138平米三房二廳2、得房率86%3、11層電梯公寓4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房，使用效率更高8、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，利于溝通9、雙衛(wèi)生間10、獨立洗衣房11、臥室都帶凸窗12、舒適的室內(nèi)尺度主臥功能豐富合理舒適的陽臺獨立洗衣房

戶型舉例——萬科戶型138平三室二廳產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議2獨立收納系統(tǒng)舒適的陽臺空間開闊U型廚房技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率164平146.5平17.5平89%產(chǎn)品特點1、160平米四房二廳2、得房率90%3、11層或18層電梯公寓4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房，使用效率更高8、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，利于溝通9、雙衛(wèi)生間10、獨立洗衣房11、豪華主衛(wèi)，帶獨立衣帽間豪華主臥12、舒適的室內(nèi)尺度獨立的工作陽臺收納系統(tǒng)空間戶型舉例——萬科戶型160平四房二廳產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議2◆調(diào)查結(jié)果

由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品尺度普遍較大，為了提高競爭力部分項目推出錯層、復(fù)式等產(chǎn)品；

當(dāng)?shù)囟鄬赢a(chǎn)品雖是主流，但帶退臺的洋房產(chǎn)品或躍層、復(fù)式產(chǎn)品尚不多見；戶型舉例——補(bǔ)充建議引導(dǎo)對空間使用、功能分區(qū)、干濕分離等新觀念的認(rèn)可，從而使項目成為生活和居住的品質(zhì)標(biāo)桿產(chǎn)品建議項目主入口產(chǎn)品分項建議3◆項目主入口說明（內(nèi)部條件）

地塊為南北長、東西窄的狹長形狀；

南側(cè)地塊可能為首期開發(fā)地塊；

項目地塊被中間的內(nèi)部規(guī)劃路分為南北兩個部分；◆項目主入口說明（外部市政條件）

項目南側(cè)的學(xué)院西路為除205國道外區(qū)域主干道；

首期地塊東側(cè)為汽車城剩余建筑，沒有空間；

西側(cè)和北側(cè)現(xiàn)為規(guī)劃道路；◆項目主入口說明（外部類比條件）

周邊各項目的主入口形象普遍單一且檔次不高；◆項目入口形象說明：

主入口層次高于周邊項目，次入口層次不低于周邊項目；穩(wěn)重、大氣型特色型豪華、氣派型親民、便捷型綜合分析后我司建議項目主入口位于項目南側(cè)臨街面，可在西側(cè)設(shè)立次入口在后期的分期建設(shè)中，根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展及市政道路建設(shè)情況，可再增設(shè)一至二個次入口產(chǎn)品建議交通組織產(chǎn)品分項建議4◆交通體系說明——

地塊為南北長、東西窄的狹長形狀；

項目主入口建議設(shè)置在南側(cè)臨街面；

項目地塊被中間的內(nèi)部規(guī)劃路分為南北兩個部分；

根據(jù)周邊市政建設(shè)情況可知今后項目四周均被成熟市政路網(wǎng)包圍；◆交通體系建議——

地塊內(nèi)部交通主干道為十字交叉型；

通過內(nèi)部的多條橫向次級干道進(jìn)行分流；

園林、小品及組團(tuán)景觀點等通過三級道路連同；根據(jù)實際樓體排布，采用一縱一橫為主，多層橫向次級道路為輔共同組成一縱多橫的內(nèi)部交通體系產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議5道路交通示意200M240M3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元7F3單元18F2單18F2單18F3單元7F3單元7F3單元7F3單11F2單11F2單11F3單元7F3單元7F3單元7F3單元9F2單9F2單9F1單18F1單22F3單元27F2單27F1單27F226M400M50M295M3單31F2單31F2單31F2單31F3單元27F2單18F2單18F3單元18F2單11F2單11F3單元11F社區(qū)主干道——人車合一社區(qū)次級道——部分人車合一社區(qū)人行道地下車庫出入口社區(qū)主干道，路幅不低于7m社區(qū)次級路，路幅不低于5m社區(qū)步行道，路幅2m多級社區(qū)內(nèi)道路共同組成完善的交通功能體系產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議6精神堡壘◆調(diào)查結(jié)果

周邊各項目基本不存在精神堡壘的概念；◆我司建議1——是否需要精神堡壘

品質(zhì)項目、明星品牌特有的身份標(biāo)識；

“人無我有”，突出項目形象；

能起到吸引購房者注意力及增加購買意愿的作用；◆我司建議2——精神堡壘的兩個方向

尊貴大氣的精神堡壘能夠提升項目的品質(zhì)感，增加開發(fā)商及項目的口碑；

特色性的精神堡壘更易于突出項目的特色和屬性，可提升項目本身的軟性品質(zhì)；廣州珠江帝景北京珠江帝景萬科四季花城大連江山帝景最直觀的項目符號，無論是吸引注意力還是增加品牌印象度都具有明顯的效果產(chǎn)品建議小品及景觀點產(chǎn)品分項建議7◆調(diào)查結(jié)果

周邊存在一些主打歷史、儒學(xué)等人文色彩的主題雕塑及小品，但多為略沾皮毛，未能形成系列的主題內(nèi)涵；

綠化形式為簡單灌木為主，無集中綠地和樹木；◆小品建議——與項目自身及周邊的匹配

借勢社區(qū)內(nèi)部道路；

契合項目人文背景和現(xiàn)代感的屬性；

時尚、生趣、活潑的風(fēng)格趨向；

需補(bǔ)充健身器械、花園綠地等健康、生態(tài)的社區(qū)景觀點；以精神堡壘為核心的入口景觀點以縱橫主干道交匯點為核心的中項目心景觀點后期地塊的核心景觀點以道路為依托，建立以核心點為主、組團(tuán)點為輔的景觀點體系，風(fēng)格時尚、生趣、活潑產(chǎn)品建議公用設(shè)施及細(xì)節(jié)塑造產(chǎn)品分項建議8必要的標(biāo)識可以起到強(qiáng)化品牌形象的作用——情趣化，類似雕塑的社區(qū)內(nèi)部指示牌，交房以后它們會留下，到時候就輪到您提醒您的客人別誤會了。對社區(qū)的LOGO進(jìn)行系統(tǒng)的形象設(shè)計,體現(xiàn)時尚、靈活的現(xiàn)代感覺，包括路燈、指引牌等來體現(xiàn)項目個性?？吹侥莻€飛馬形狀的指示牌了嗎？——我家就在那個組團(tuán)里。重要的在于營造氛圍，能讓居民認(rèn)可并融入的氛圍——我的家是與眾不同的產(chǎn)品建議道路及綠化產(chǎn)品分項建議9板樓樓棟間的綠化地面停車位及樓棟入口樓前道路的綠化立體的綠化層次綠化與其他的結(jié)合植物、水、道路、樓體的結(jié)合草地、灌木、樹木……，多層次的立體綠化產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議10調(diào)查結(jié)果——

僅有金宇豪庭宣傳擁有疊水水景；關(guān)于水景的思考——1

北方居民普遍對水系、水景有難以抗拒的熱愛，即使居住在海邊項目的購房者，也普遍希望項目內(nèi)擁有水系；

通過水系連通項目的各個核心景觀點，不但提升了項目品質(zhì)和居住質(zhì)量，對項目的銷售也有巨大促進(jìn)作用；關(guān)于水景的思考——2

沿項目縱向主干道設(shè)置水系，使之似玉帶一般蜿蜒流過項目，同時在水系旁邊設(shè)置小型景觀點、休憩點、步道等；水系不用太大，可否考慮將地塊東北角的小河通過暗渠引入項目，在東南角暗渠引回？關(guān)于水系產(chǎn)品建議營銷中心及會所產(chǎn)品分項建議11◆調(diào)查結(jié)果

周邊各項目銷售中心多位于黃驊的繁華街道，位于項目自身的不多；

目前現(xiàn)有項目基本無會所概念；◆營銷中心及會所建議——營銷中心位于項目自身

項目地塊相對偏僻，但交通通達(dá)性好；

樣板示范區(qū)或今后的一期建設(shè)，與營銷中心較好的結(jié)合，能夠給客戶以更直觀的展現(xiàn)；

營銷中心可采用先期建設(shè)的底商，后期可直接轉(zhuǎn)為底商或物業(yè)用房，能夠節(jié)省營銷費用；

需要前期建設(shè)部分底商建筑，同時對地塊工程施工的圍擋及包裝有較高要求；

考慮到當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H狀況和需求，建議不配置會所；營銷中心位置營銷中心是客戶對項目的第一印象所在，包裝需超越市場產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議12樣板間的營造淡化、美化戶型的弱點，突出優(yōu)點；通過樣板間的幾個點，直擊購房者的興趣點，引起、強(qiáng)化甚至決定購房者的購買意愿；直觀傳遞項目代表的先進(jìn)生活和居住理念；在當(dāng)?shù)刭彿空咝闹袠淞⑵鸾^對品質(zhì)的印象，增強(qiáng)項目口碑，繼而促進(jìn)銷售；樣板間對突出主力戶型及美化劣勢戶型、提升品牌形象及引導(dǎo)購房意愿方面意義重大產(chǎn)品建議項目首期示范區(qū)產(chǎn)品分項建議13調(diào)查結(jié)果——

周邊項目在營銷過程中沒有營銷示范區(qū)的體現(xiàn)；

當(dāng)?shù)厥袌錾仙袩o樣板間的概念（售樓處和實樓內(nèi)）；示范區(qū)建議1——

在營銷中心內(nèi)，針對項目的主力戶型，設(shè)立2-3個樣板間；

整體項目的示范區(qū)可優(yōu)先針對項目主入口及入口部分的綠化景觀；

把項目的圍擋包裝作為示范區(qū)的第一展示面，精心加以打造；

樣板間的設(shè)立需要考慮營銷中心的使用空間；

可能增加一定的營銷費用；示范區(qū)建議2——

不啟動實樓示范區(qū)功能；沿周邊主干道圍擋包裝營銷中心及樣板間主入口區(qū)精神堡壘及入口景觀點首期四大示范點：主干道圍擋、營銷中心及樣板間、主入口、精神堡壘及入口景觀點2、補(bǔ)充建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議補(bǔ)充建議一：關(guān)于新工藝1.—太陽能與建筑一體化技術(shù)；2.—自保溫隔熱混凝土砌塊技術(shù)，利用保溫隔熱材料和砼空心砌塊和為一體，保溫隔熱材料填充在砌塊的空心部分，從而使砼空心砌塊具有保溫隔熱的功能。3.—頁巖燒結(jié)多孔磚技術(shù)，它不單方便施工、提高效率，更是便于二次裝修，抗風(fēng)化性能好。4.—室內(nèi)空氣凈化技術(shù)，主要是通過納米光催化技術(shù)、活性炭、分子絡(luò)合和美加抗微生物水晶保護(hù)盾等措施凈化空氣。5.—外墻外保溫技術(shù)，這項技術(shù)近幾年來得到廣泛推廣應(yīng)用，是目前解決建筑墻體保溫隔熱的主要技術(shù)之一。選擇項設(shè)備設(shè)施方面重點強(qiáng)化客戶關(guān)注度較高的方面，采用知品名牌，同時為滿足現(xiàn)代時尚客戶的生活需要，構(gòu)建便利的現(xiàn)代文化生活社區(qū)。

—窗：斷橋鋁合金窗，雙層中空玻璃。臨近主干路（205國道）一側(cè)為降低噪聲，考慮中空玻璃

—門：采用較為知名品牌。制冷系統(tǒng)：為客戶預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位，便于安裝，合理考慮冷凝水管位置。電梯：知名品牌電梯。為節(jié)約成本，高層產(chǎn)品梯數(shù)較少，因此梯速應(yīng)該有所保證。戶內(nèi)安防：可視對講系統(tǒng)、門窗磁、緊急呼叫按鈕。補(bǔ)充建議二：關(guān)于設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議選擇項產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議產(chǎn)品名稱規(guī)格說明位置數(shù)量說明智能安全防盜報警系統(tǒng)安防報警主機(jī)配電箱1

高音警號客廳

遙控器*2-

門磁大門

吸頂紅外探測器客廳、主臥

電源配電箱

電話線—

紅外方向性幕簾探測器具有入侵方向識別能力，誤報率低、探測性強(qiáng)平臺拉門

燃?xì)庑孤┨綔y器連續(xù)自動監(jiān)測廚房1

煙霧探測器離子型廚房1

緊急按鈕

兒童房、主臥、客臥3

安防適配器獲取報警信號，執(zhí)行布防撤防配電箱1安防聯(lián)動居住安全是客戶關(guān)心的重要問題之一。足夠的安防措施，將成為項目品質(zhì)的重要附加值手段。補(bǔ)充建議三：關(guān)于安防設(shè)施選擇項數(shù)字化社區(qū)設(shè)備設(shè)施無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng)：實現(xiàn)移動網(wǎng)絡(luò)生活。社區(qū)網(wǎng)站：創(chuàng)建社區(qū)網(wǎng)站，提供社會新聞，城市生活指南等，為大家提供網(wǎng)絡(luò)交流空間。網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)：物業(yè)管理公司設(shè)立網(wǎng)站，公示物業(yè)管理舉措并通過網(wǎng)絡(luò)居民建議信箱實現(xiàn)網(wǎng)上辦公，方便居民；智能IC卡：為客戶專屬定制智能ICH卡，此卡作為門禁識別卡、地下車庫通行卡、會員資格卡等，實現(xiàn)社區(qū)生活一卡通。產(chǎn)品建議產(chǎn)品分項建議補(bǔ)充建議四：數(shù)字化社區(qū)及網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)選擇項第五部分客戶解讀■客戶分析■客戶描述及定位1、客戶分析客戶解讀客戶分析客戶調(diào)研情況說明□方式：采用走訪該區(qū)域已入住項目居民的方式進(jìn)行□訪談小區(qū)：

部分項目銷售人員、華城一期、華城二期、金都小區(qū)、周邊二手房門店工作人員等，共計6次□訪談內(nèi)容：

針對戶型、環(huán)境等相關(guān)問題，著重調(diào)研了購房者身份及購房需求相關(guān)問題客戶解