天津律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)指引草案

精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔天津律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)指引草案目錄：1、天津律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)指引草案2、律師教您如何購(gòu)房3、法規(guī)來(lái)源原有合法建筑物防火避難設(shè)施及消防設(shè)備改善辦法律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引目錄第一章總則 4第一節(jié)一般規(guī)定 41.1.1制定目的 41.1.2適用范圍 41.1.3指引內(nèi)容 41.1.4名詞解釋 41.1.5使用說(shuō)明 5第二節(jié)法律依據(jù) 51.2.1概述 51.2.2法律依據(jù) 6第二章建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 8第一節(jié)概述 82.1.1專有部分的界定 82.1.2專有部分所有權(quán)行使的基本原則 8第二節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂 82.2.1律師提供法律服務(wù)的原則 82.2.2律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為房屋買(mǎi)受人（業(yè)主）提供法律服務(wù) 92.2.3律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù) 11第三節(jié)經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題 112.3.1經(jīng)營(yíng)性用房的涵義及界定 112.3.2律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題（涉及專有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務(wù) 112.3.3律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù) 13第四節(jié)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的問(wèn)題 132.4.1車(chē)庫(kù)、車(chē)位的種類(lèi) 132.4.2律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為業(yè)主提供法律服務(wù) 142.4.3律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為建設(shè)單位提供的法律服務(wù) 14第五節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 152.5.1建設(shè)單位與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 152.5.2.1業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的糾紛 17第三章建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 18第一節(jié)概述 183.1.1共有部分的界定 183.1.2共有部分共有權(quán)行使的基本原則 18第二節(jié)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所問(wèn)題 193.2.1律師提供法律服務(wù)的基本范疇 193.2.2律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù) 193.2.3律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù) 22第三節(jié)專項(xiàng)維修資金問(wèn)題 223.3.1專項(xiàng)維修資金的涵義 223.3.2專項(xiàng)維修資金交存合法性審查 233.3.3專項(xiàng)維修資金使用合法性審查 243.3.4專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理 29第四節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 303.4.1開(kāi)發(fā)商與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 313.4.2業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 333.4.3業(yè)主與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 35第四章建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 37第一節(jié)概述 374.1.1共同管理權(quán)的含義 374.1.2共同管理權(quán)的特征 37第二節(jié)業(yè)主大會(huì) 384.2.1業(yè)主大會(huì)的概述 384.2.2律師為首次業(yè)主大會(huì)的成立提供法律服務(wù) 384.2.3律師為業(yè)主大會(huì)提供法律服務(wù) 394.2.4律師為業(yè)主大會(huì)提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示 40第三節(jié)業(yè)主委員會(huì) 414.3.1業(yè)主委員會(huì)的界定 414.3.2律師為業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù) 414.3.3律師為業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示 42第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 444.4.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念 444.4.1.2律師認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否承接某項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)注意的法律問(wèn)題 444.4.2物業(yè)管理服務(wù) 464.4.2.1律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期物業(yè)管理提供法律服務(wù) 464.4.2.2律師為物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)管理提供法律服務(wù) 524.4.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題 534.4.3.1物業(yè)費(fèi)的繳納 534.4.3.2為業(yè)主的物業(yè)專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或特約服務(wù)的收費(fèi) 534.4.3.3物業(yè)的驗(yàn)收與交接 534.4.3.4公共建筑和共用設(shè)施的使用與維護(hù)修理 544.4.3.5共用部位、共用設(shè)施的使用與維護(hù)修理 544.4.3.6物業(yè)管理用房的使用 554.4.3.7房屋的裝飾、裝修 554.4.3.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù) 564.4.3.9第三人行為危及公共利益及他人合法利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)后有權(quán)收取相關(guān)費(fèi)用 564.4.3.10物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)委托應(yīng)注意的問(wèn)題 564.4.3.11物業(yè)服務(wù)合同終止應(yīng)注意的問(wèn)題 564.4.3.12公示義務(wù) 57第五節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 574.5.1物業(yè)管理自治權(quán)糾紛情形： 574.5.2業(yè)主與建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理服務(wù)糾紛 594.5.3業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛 604.5.4物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的糾紛 61第五章附則 63第一章總則第一節(jié)一般規(guī)定1.1.1制定目的為了提高律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)水平，提高工作效率，減少律師執(zhí)業(yè)中的疏漏，降低律師業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，指導(dǎo)律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)訴訟和非訴業(yè)務(wù)，特制定本操作指引。1.1.2適用范圍本操作指引適用于發(fā)生在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的、律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)，包括專有部分專有權(quán)、共有部分共有權(quán)、共同管理權(quán)等相關(guān)法律業(yè)務(wù)。1.1.3指引內(nèi)容本指引以我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為依據(jù)，就相關(guān)業(yè)務(wù)的的操作程序、規(guī)范、注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)提示與防范等內(nèi)容，按照律師服務(wù)對(duì)象及業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同進(jìn)行分類(lèi)，涉及民事主體間的法律關(guān)系及民事主體與政府主管部門(mén)間的法律關(guān)系處理。1.1.4名詞解釋本指引涉及較多專業(yè)名詞，為明確各名詞意義，特對(duì)如下相關(guān)名詞進(jìn)行解釋，本指引中出現(xiàn)如下名詞，均按本解釋的內(nèi)容確定，有特殊說(shuō)明的除外： 業(yè)主——業(yè)主是指依法享有建筑物專有部分所有權(quán)，或者基于商品房買(mǎi)賣(mài)的民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。 業(yè)主大會(huì)——由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，以一定程序決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主權(quán)利義務(wù)的組織。 業(yè)主委員會(huì)——由組成業(yè)主大會(huì)的業(yè)主依照法定程序選舉或者更換，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)的組織。物業(yè)服務(wù)企業(yè)——依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的民事主體。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)——在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)使用人——物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人前期物業(yè)服務(wù)合同——由建設(shè)單位選聘的，應(yīng)當(dāng)包含在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同——由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)資料——建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分——建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；以及，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，屬于專有部分的組成部分。共有部分——是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。經(jīng)營(yíng)性用房——建筑物內(nèi)規(guī)劃用于各類(lèi)商業(yè)服務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（辦公）等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋。1.1.5使用說(shuō)明1.1.5.1本操作指引是為律師承辦相關(guān)業(yè)務(wù)提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，不具有強(qiáng)制性或規(guī)范性。1.1.5.2本操作指引所陳述內(nèi)容，是根據(jù)處理一般業(yè)務(wù)和經(jīng)驗(yàn)制定，并不保證是處理任何具體業(yè)務(wù)的最佳方案，律師應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理具體業(yè)務(wù)。1.1.5.3因?yàn)槁蓭煶修k業(yè)務(wù)受復(fù)雜的具體情況和環(huán)境影響，本操作指引不是律師承辦業(yè)務(wù)避免風(fēng)險(xiǎn)的保證。第二節(jié)法律依據(jù)1.2.1概述本操作指引依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)編寫(xiě)，以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》為核心依據(jù)，以《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為輔助。此方面法規(guī)原則性較強(qiáng)，部分規(guī)定尚存許多需要完善之處。對(duì)于缺乏具體法律依據(jù)的，律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)按照法律的基本原則處理，同時(shí)應(yīng)積累經(jīng)驗(yàn)，并積極提供立法建議。在本指引列明的法律依據(jù)外，律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意地方法規(guī)、規(guī)章、行政規(guī)范性文件的規(guī)定，特別是關(guān)于程序和時(shí)限方面的規(guī)定，更應(yīng)給予足夠關(guān)注。本操作指引系根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)編制，承辦相關(guān)律師應(yīng)充分注意法律法規(guī)的制訂、修改、廢除情況，并就相關(guān)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。1.2.2法律依據(jù)1.2.2.1法律類(lèi)：《中華人民共和國(guó)民法通則》1987年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》2007年《中華人民共和國(guó)合同法》1999年《中華人民共和國(guó)建筑法》1998年1.2.2.2行政法規(guī)類(lèi)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》2007年《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》2000年《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》1998年《地名管理?xiàng)l例》1986年1.2.2.3部門(mén)規(guī)章類(lèi)：建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》2003年9月建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2007年建設(shè)部《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）〉的通知》2004年建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》1999年建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》2008年建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》2001年建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》2000年建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》1998年建設(shè)部《房屋登記辦法》2008年建設(shè)部《房屋登記薄管理試行辦法》2008年建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》1995年民政部《〈地名管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》1996年國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空委員會(huì)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程的暫行規(guī)定》1993年121.2.2.4司法解釋類(lèi)：《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》2009年《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》2009年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》2003年第二章建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié)概述2.1.1專有部分的界定參見(jiàn)第一章第1.1.4條“建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分”的定義2.1.2專有部分所有權(quán)行使的基本原則2.1.2.12.1.2.21、不得破壞建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、承重墻體及公用設(shè)施；2、不得損害建筑物的整體外觀；3、不得擅自改變建筑物的使用用途；4、不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的安全；5、不得違反其他業(yè)主共同利益。2.1.2.32.1.2.4第二節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂2.2.1律師提供法律服務(wù)的原則2.2.1.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的范疇，提示業(yè)主、建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）等相關(guān)權(quán)利主體注意。2.2.1.2審核商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其附件，確保合同內(nèi)容符合以下一般性規(guī)定：1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位等屬于業(yè)主共有，但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個(gè)人的綠地除外。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，建設(shè)單位與業(yè)主在合同中不得約定其權(quán)利歸屬。2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。上述車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。在沒(méi)有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷(xiāo)售、出租、贈(zèng)與。3、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個(gè)人，應(yīng)予以明示。沒(méi)有按法律規(guī)定明示的，屬于全體業(yè)主共有。4、露臺(tái)一般處于建筑物頂層屋頂，屋頂作為建筑物的基本結(jié)構(gòu)屬于共有部分，但如果經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃將露臺(tái)專屬于特定房屋，則該露臺(tái)屬于專有部分。2.2.2律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為房屋買(mǎi)受人（業(yè)主）提供法律服務(wù)各地房地產(chǎn)業(yè)管理部門(mén)為規(guī)范商品房交易，要求建設(shè)單位必須使用統(tǒng)一制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本。但建設(shè)單位往往在合同范本的基礎(chǔ)上添加附件，約定對(duì)業(yè)主不利的內(nèi)容。律師為業(yè)主審查合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)范本中需填寫(xiě)的內(nèi)容以及附件部分進(jìn)行著重審查，確認(rèn)建設(shè)單位提供的合同文本是否符合法律法規(guī)的規(guī)定，是否存在不利于業(yè)主或侵犯業(yè)主利益的條款：2.2.2.1審查、確定合同約定的建筑面積是否符合規(guī)定。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)定，套內(nèi)建筑面積應(yīng)由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部分組成，具體計(jì)算方式如下：1、套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門(mén)內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均不計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體分為公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻，按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻，按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。2.2.2.2審查、確定合同中有關(guān)面積誤差的處理方式是否符合業(yè)主的利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，建設(shè)單位交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，業(yè)主因此請(qǐng)求解除合同的，法院將不予支持；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。如業(yè)主同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由業(yè)主按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)、所有權(quán)歸業(yè)主；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息應(yīng)由建設(shè)單位返還業(yè)主，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位雙倍返還。此外，商品房買(mǎi)賣(mài)合同按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人亦可在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)約定按照上述司法解釋的方式或約定其他方式處理。2.2.2.3審查、確定合同約定的綠地、車(chē)庫(kù)及車(chē)位、露臺(tái)等內(nèi)容是否符合規(guī)劃要求：1、建設(shè)單位如出售或附贈(zèng)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分綠地給業(yè)主，則《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的附圖中應(yīng)顯示該部分綠地，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設(shè)單位應(yīng)保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設(shè)規(guī)劃要求（約定罰則）。2、建設(shè)單位如轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)或出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位給業(yè)主，則應(yīng)要求建設(shè)單位出示該車(chē)庫(kù)、車(chē)位符合規(guī)劃要求的證明，并對(duì)符合規(guī)劃做出保證（約定罰則）。此外，還應(yīng)查清該地下車(chē)位是否屬于人防地下室。業(yè)主使用屬于人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位時(shí)，應(yīng)要求建設(shè)單位出示人防地下室平時(shí)使用審批手續(xù)，并審核建設(shè)單位準(zhǔn)許業(yè)主使用年限有否超過(guò)人防主管部門(mén)準(zhǔn)許建設(shè)單位使用的年限。3、如建設(shè)單位出售的房屋附帶露臺(tái)的，則《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定及（或）在的附圖中應(yīng)顯示該露臺(tái)，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設(shè)單位應(yīng)保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設(shè)規(guī)劃要求（約定罰則）。2.2.3律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù)2.2.3.1向建設(shè)單位出具法律意見(jiàn)書(shū)，告知哪些空間屬于業(yè)主法定共有部分，哪些空間屬于業(yè)主專有部分，哪些部分可以在規(guī)劃文件中事先確定為非業(yè)主共有部分。2.2.3.2審查、擬制商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議、附件，確保約定內(nèi)容不得違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，避免將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于建設(shè)單位或個(gè)別業(yè)主所有。2.2.3.3審查建設(shè)單位提供的規(guī)劃文件，確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的綠地范圍，并提示建設(shè)單位：未經(jīng)明示為專有部分的綠地（即，規(guī)劃不屬于專有部分的綠地）不得以出售、贈(zèng)與等方式承諾給個(gè)別業(yè)主使用，也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費(fèi)用，否則，出售、贈(zèng)與條款無(wú)效，已收取的費(fèi)用應(yīng)予以退還。如果收取的費(fèi)用必須體現(xiàn)綠地價(jià)值的，可以對(duì)所售商品房按套計(jì)價(jià)，并將綠地價(jià)值體現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格中。2.2.3.4建設(shè)單位利用人防地下室改造為車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租的，應(yīng)提示建設(shè)單位：在出租前辦理人防工程平時(shí)使用審批手續(xù)并繳納相關(guān)使用費(fèi)，并向承租人告知人防工程的性質(zhì)及使用時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)人防法律法規(guī)。2.2.3.5審查建設(shè)單位提供的規(guī)劃文件，確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的車(chē)庫(kù)、車(chē)位范圍，擬制符合法律規(guī)定的車(chē)位轉(zhuǎn)讓、出租協(xié)議。根據(jù)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，汽車(chē)庫(kù)室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車(chē)、小型車(chē)2.20米；輕型車(chē)2.80米；中、大型、絞接客車(chē)第三節(jié)經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題2.3.1經(jīng)營(yíng)性用房的涵義及界定具體參見(jiàn)第一節(jié)第1.1.4條“經(jīng)營(yíng)性用房”的定義。2.3.2律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題（涉及專有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務(wù)2.3.2.11、注意核實(shí)經(jīng)營(yíng)性用房的土地使用權(quán)年限。一般情況下，商品房用地的土地使用年限為：住宅用地70年，商業(yè)用地40年，商住、酒店式公寓、辦公用房、工業(yè)用房50年。2、與住宅建設(shè)用地不同（住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期），規(guī)劃用途為經(jīng)營(yíng)性用房的建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，依法律規(guī)定辦理。3、其他參見(jiàn)第2.2.22.3.2.2出租、二次轉(zhuǎn)1、接受業(yè)主委托對(duì)承租人、受讓人的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)行盡職調(diào)查；2、起草、審查、修改經(jīng)營(yíng)性用房的租賃、轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性用房所有權(quán)，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。此外，應(yīng)注意與承租人就共有部分的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行約定，如約定共有部分權(quán)利受到侵害時(shí)，要求承租人及時(shí)通知業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利。另需注意約定物業(yè)管理費(fèi)的繳納義務(wù)人。3、將同一產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)性用房分割同時(shí)出租給數(shù)個(gè)承租人時(shí)，應(yīng)注意與數(shù)個(gè)承租人明確承租經(jīng)營(yíng)性用房的具體位置及范圍、承租方轉(zhuǎn)租的限制、多個(gè)承租主體優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、共有部分權(quán)利義務(wù)的安排等內(nèi)容。4、協(xié)助辦理租賃、轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓必須擬制書(shū)面合同，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。5、注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營(yíng)性用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，否則其他業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、賠償損失。特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)管理規(guī)定及國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營(yíng)性用房裝修時(shí)應(yīng)事先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門(mén)）。2.3.2.3普通住宅1、協(xié)助業(yè)主與居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、有利害關(guān)系的其他業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，取得其同意，并起草有利害關(guān)系業(yè)主的同意函等文件。業(yè)主將普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)事先取得有利害關(guān)系的其他業(yè)主同意，否則有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或恢復(fù)原狀，造成損害的還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)提供證據(jù)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。2、協(xié)助業(yè)主或承租人辦理工商登記手續(xù)。2.3.3律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù)2.3.3.11、審查、擬制經(jīng)營(yíng)性用房買(mǎi)賣(mài)合同等文件，注意提示建設(shè)單位：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，不應(yīng)對(duì)預(yù)售房采取售后包租或變相售后包租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。2、其他參見(jiàn)第2.2.3條2.3.3.21、接受建設(shè)單位委托對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)行盡職調(diào)查。2、起草、審查、修改租賃合同，并注意以下問(wèn)題：（1）應(yīng)注意與承租人就共有部分的權(quán)利和義務(wù)，以及對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的繳納進(jìn)行約定。（2）應(yīng)在協(xié)議中要求承租人使用經(jīng)營(yíng)性用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)管理規(guī)定及國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營(yíng)性用房裝修時(shí)應(yīng)事先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門(mén)），如給其他業(yè)主或建設(shè)單位造成損失，承租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3、協(xié)助辦理租賃登記手續(xù)。第四節(jié)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的問(wèn)題2.4.1車(chē)庫(kù)、車(chē)位的種類(lèi)2.4.1.1規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)前期經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)、在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，建設(shè)單位可以出售、附贈(zèng)或者出租的方式處分，并應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。在沒(méi)有首先滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人出售、出租或贈(zèng)與。2.4.1.2占用業(yè)主共有的道路或其他共有的場(chǎng)所停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位占用業(yè)主共有的公共場(chǎng)所停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，一般兼具其他功能，歸屬于全體業(yè)主共有，其開(kāi)發(fā)、使用、經(jīng)營(yíng)、管理等權(quán)利也由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)行使。本指引第三章詳細(xì)論述，本節(jié)不作詳細(xì)介紹。2.4.1.3利用人防地下室停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位依據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》強(qiáng)制建設(shè)人防地下室，其建筑面積不計(jì)入業(yè)主共有建筑面積，同時(shí)也不屬于業(yè)主專有部分。建設(shè)單位向人防管理部門(mén)繳納費(fèi)用并備案后，可將人防地下室開(kāi)發(fā)成用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，但不應(yīng)損失其功能、設(shè)施，任何單位、個(gè)人對(duì)其只有使用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，不享有所有權(quán)。2.4.2律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為業(yè)主提供法律服務(wù)2.4.2.1對(duì)合同約定的車(chē)庫(kù)、車(chē)位進(jìn)行調(diào)查，如是規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，則可簽訂轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、出租使用合同；如果是人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，則只能簽訂租賃使用合同，并應(yīng)要求出租方出具在人防主管部門(mén)辦理的備案手續(xù)。2.4.2.2認(rèn)真審查建設(shè)單位提供的格式合同文本，確認(rèn)是否存在損害業(yè)主利益的內(nèi)容。提出修改意見(jiàn)，參加業(yè)主與建設(shè)單位的簽約談判。2.4.2.3如果對(duì)預(yù)售中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位簽訂轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、承租合同，且無(wú)法標(biāo)明具體位置的，律師可以幫助業(yè)主在合同中與建設(shè)單位約定車(chē)庫(kù)、車(chē)位竣工交付時(shí)，車(chē)庫(kù)、車(chē)位受讓人、受贈(zèng)人、承租人確定車(chē)庫(kù)、車(chē)位具體位置的程序、方式。2.4.3律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為建設(shè)單位提供的法律服務(wù)2.4.2.1注意提示建設(shè)單位：轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租車(chē)位時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。2.4.2.2審查建設(shè)單位提供的規(guī)劃文件，明確人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位范圍，提示建設(shè)單位：只能就該等車(chē)位簽訂租賃使用合同，并應(yīng)配合人防管理部門(mén)日常的維護(hù)、管理及使用人防地下室的工作。并且，協(xié)助建設(shè)單位在人防主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。2.4.2.3擬制有關(guān)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的銷(xiāo)售、租賃等協(xié)議。地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記手續(xù)的，應(yīng)提示建設(shè)單位協(xié)助業(yè)主辦理車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)屬登記手續(xù)。2.4.2.4預(yù)售時(shí)無(wú)法確定合同約定車(chē)庫(kù)、車(chē)位具體位置的，協(xié)助建設(shè)單位制定業(yè)主選取車(chē)庫(kù)、車(chē)位的程序、方式。第五節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制本節(jié)結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)常見(jiàn)的涉及專有部分的糾紛及處理機(jī)制做一簡(jiǎn)要的介紹。2.5.1建設(shè)單位與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制2.5.1.1建設(shè)單位交付房屋實(shí)際建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定建筑面積存在誤差的糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；（2）房屋產(chǎn)權(quán)證；（3）專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)的測(cè)量報(bào)告。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了解建設(shè)單位交付的房屋面積應(yīng)當(dāng)是多少，同時(shí)審查合同是否約定了關(guān)于面積誤差的解決方式。如果合同沒(méi)有約定關(guān)于面積誤差的解決方式，則可參照2.2.2.1的第2部分內(nèi)容解決。（2）房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋建筑面積是經(jīng)房屋測(cè)量管理部門(mén)測(cè)量后確定的，如房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差，則可直接證明建設(shè)單位交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。（3）如果業(yè)主認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證與交付的房屋的實(shí)際建筑面積有誤差，可以自行委托或向法院申請(qǐng)由專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)依據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》與《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行測(cè)量。2.5.1.2建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位與業(yè)主的糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的車(chē)庫(kù)、車(chē)位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租合同；（2）車(chē)庫(kù)、車(chē)位的規(guī)劃文件及圖紙；（3）建設(shè)單位使用人防地下室經(jīng)營(yíng)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的備案證明及交費(fèi)憑證。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)建設(shè)單位與業(yè)主簽署的車(chē)庫(kù)、車(chē)位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租合同，了解產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的具體位置，通過(guò)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的出租合同還可以了解車(chē)庫(kù)、車(chē)位租賃的期限。（2）通過(guò)規(guī)劃文件可以了解產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否為規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，如果車(chē)庫(kù)、車(chē)位系占用共有道路或業(yè)主共有場(chǎng)所而建，則建設(shè)單位無(wú)權(quán)處分該車(chē)庫(kù)、車(chē)位。（3）如果通過(guò)規(guī)劃文件了解到產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位系人防地下室改造而成，則應(yīng)要求建設(shè)單位出具在人防主管部門(mén)備案的證明及交費(fèi)憑證。同時(shí)，應(yīng)注意出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的合同期限不應(yīng)長(zhǎng)于備案使用的期限。2.5.1.3建設(shè)單位與業(yè)主約定特定綠地、露臺(tái)等空間專屬于特定業(yè)主的糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；（2）綠地、露臺(tái)等空間的規(guī)劃證明文件；（3）交付使用時(shí)綠地、露臺(tái)等空間的建筑狀況。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)建設(shè)單位與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了解合同中關(guān)于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等約定內(nèi)容及具體位置；（2）通過(guò)規(guī)劃證明文件及圖紙，了解關(guān)于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)是否利用墻體、圍欄等建筑與共有空間隔離開(kāi)，綠地、露臺(tái)等空間是否有通向公共空間的公用通道。如果產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間與共有空間沒(méi)有隔離設(shè)施，或者有公用的通道，則該綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃上屬于共有空間，建設(shè)單位不得通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)給特定業(yè)主。（3）業(yè)主可以通過(guò)影像資料和證人證言證明產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間交付時(shí)的狀況，如果交付時(shí)存在的墻體、圍欄等隔離設(shè)施與規(guī)劃圖紙不一致，說(shuō)明建設(shè)單位擅自更改了規(guī)劃文件，交付時(shí)綠地、露臺(tái)等空間的“明示”設(shè)施也不符合規(guī)劃文件。2.5.2.1業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）房屋產(chǎn)權(quán)證；（2）業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明；（3）工商登記部門(mén)關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用房業(yè)主或使用者的登記信息；（4）房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證記載的房屋坐落位置可以證明相關(guān)業(yè)主是否為法律規(guī)定的“有利害關(guān)系的業(yè)主”。同一棟的業(yè)主為當(dāng)然的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的業(yè)主為則需舉證證明其房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響后，才具備“有利害關(guān)系的業(yè)主”的資格。（2）業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明，是住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的前提。如果沒(méi)有全部“有利害關(guān)系的業(yè)主”的書(shū)面同意，則相關(guān)業(yè)主或物業(yè)的使用者將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房則當(dāng)然不合法。（3）將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)者登記的經(jīng)營(yíng)信息或營(yíng)業(yè)范圍，可以直接證明住宅被改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的事實(shí)。（4）房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明，是同一建筑區(qū)劃，但不在同一棟且受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的業(yè)主，作為“有利害關(guān)系業(yè)主”行使權(quán)利的前提條件。第三章建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié)概述3.1.1共有部分的界定3.1.1.1建筑物區(qū)分所有中共有部分又稱共用部分，是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。3.1.1.2共有部分具體包括以下內(nèi)容：1、建筑物設(shè)施中排除專有部分以外的共有部分，包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；2、建筑物區(qū)劃內(nèi)排除業(yè)主專有部分、市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所、設(shè)施等，包括建筑物化內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；3、建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；4、建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。3.1.2共有部分共有權(quán)行使的基本原則3.1.2.1業(yè)主對(duì)共有部分既享有占有、使用、收益、處分等共有權(quán)，同時(shí)又共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。3.1.2.2業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，可以無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分，但不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益。3.1.2.3業(yè)主不得單獨(dú)處分其對(duì)共有部分的共有權(quán)，對(duì)共有部分權(quán)利的轉(zhuǎn)讓要附隨于業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分一并轉(zhuǎn)讓。3.1.2.4有關(guān)共有權(quán)行使的重大事項(xiàng)要經(jīng)由業(yè)主共同決定。3.1.2.5侵害共有部分權(quán)益的，業(yè)主可以以當(dāng)事人身份提出請(qǐng)求權(quán)。3.1.2.6建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。第二節(jié)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所問(wèn)題3.2.1律師提供法律服務(wù)的基本范疇3.2.1.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所等共有部分的范疇，提示業(yè)主、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)權(quán)利主體注意。3.2.1.2協(xié)助業(yè)主建立共有部分權(quán)利行使的秩序，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施等共有部分的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)達(dá)成約定。3.2.1.3協(xié)助業(yè)主行使對(duì)共有部分的權(quán)利。1、協(xié)調(diào)構(gòu)建業(yè)主對(duì)共有部分的占有、使用、收益、處分秩序。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主共同決定，相關(guān)內(nèi)容可以參考本指引共同管理權(quán)相關(guān)內(nèi)容。2、協(xié)助業(yè)主主張對(duì)共有部分的收益。共有部分取得的收益屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等無(wú)權(quán)處分該收益，業(yè)主之間對(duì)收益分配有約定的，按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定分配。3、協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會(huì)向某些業(yè)主提出對(duì)共有部分費(fèi)用分?jǐn)偟恼?qǐng)求。業(yè)主之間對(duì)共有部分費(fèi)用分?jǐn)傆屑s定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。4、協(xié)助業(yè)主行使共有部分物上請(qǐng)求權(quán)，維護(hù)合法權(quán)益。eq\o\ac(○,1)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的請(qǐng)求權(quán)；eq\o\ac(○,2)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動(dòng)，律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出返還扣除相應(yīng)成本之后收益的請(qǐng)求權(quán)。5、提示物業(yè)服務(wù)公司不得擅自利用和改變建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的公共建設(shè)和共用設(shè)施、物業(yè)用房等，確有必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。3.2.2律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù)3.2.2.1建筑物設(shè)施內(nèi)有關(guān)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所判定標(biāo)準(zhǔn)1、外墻：包圍專有部分所形成的外部房屋基本結(jié)構(gòu)，包括外墻結(jié)構(gòu)體和外墻面。2、頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑基本結(jié)構(gòu)；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)。3、樓頂平臺(tái)：樓頂平臺(tái)不同于樓頂，是指樓頂上的一定空間。樓頂平臺(tái)并不當(dāng)然屬于業(yè)主共有，應(yīng)區(qū)分來(lái)判斷：（1）當(dāng)樓頂平臺(tái)符合以下條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為樓頂業(yè)主專有部分組成部分：eq\o\ac(○,1)符合規(guī)劃；eq\o\ac(○,2)具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；eq\o\ac(○,3)建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（2）當(dāng)樓頂平臺(tái)為建筑物之基本構(gòu)造，具有共用性質(zhì)；且樓頂平臺(tái)在設(shè)計(jì)上具有防火避難功能時(shí)應(yīng)認(rèn)定為共有。4、承重結(jié)構(gòu)：直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。簡(jiǎn)單的判斷標(biāo)準(zhǔn)是看拆除該部分對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)是否會(huì)有不利影響。5、避難層：建筑高度超過(guò)100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層。6、設(shè)備層：專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。7、設(shè)備間：每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所。3.2.2.2建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費(fèi)用的處理原則：1、建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費(fèi)用的分?jǐn)?，共有業(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒(méi)有約定或約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。2、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中有關(guān)共有部分自然損壞費(fèi)用分?jǐn)偟囊?guī)定如下：（1）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（2）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)業(yè)主負(fù)責(zé)；（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（4）房蓋的修繕：eq\o\ac(○,1)不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；eq\o\ac(○,2)可上人房蓋（包括屋面和周邊護(hù)欄），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按比例分擔(dān)；如僅為若干層共用，使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下業(yè)主按比例分擔(dān)；（5）樓梯及樓梯間（包括出層面部分）的修繕：eq\o\ac(○,1)各層公用樓梯，由業(yè)主按份額比例分擔(dān)；eq\o\ac(○,2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（7）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由業(yè)主按份額比例分擔(dān)。3.2.2.3對(duì)共有部分的利用1、單個(gè)業(yè)主有權(quán)合理利用共有部分（1）業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，有權(quán)無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分；但不得以盈利為目的；不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益。比如放置空調(diào)外機(jī)占用外墻面，安裝遮陽(yáng)蓬占用外墻面，放置太陽(yáng)能熱水器占用屋頂?shù)取＃?）當(dāng)某些業(yè)主對(duì)共有部分的利用超出了合理的限度，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，律師可以協(xié)助受損害業(yè)主提出損害賠償請(qǐng)求。2、對(duì)共有部分做收益性利用（1）律師應(yīng)提示對(duì)共有部分做收益性利用應(yīng)首先征得業(yè)主大會(huì)的同意。（2）律師應(yīng)提示業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司注意，法律規(guī)定為業(yè)主共有的部分，所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。比如利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車(chē)位獲得的收益等，都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。（3）律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主注意，其無(wú)權(quán)處分建筑物之共有部分，無(wú)權(quán)處分所獲得的收益也應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主共有。（4）律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對(duì)共有部分所產(chǎn)生的收益。3.2.3律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù)3.2.3.1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。判斷是否為城鎮(zhèn)公共道路可參照各個(gè)地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，具體內(nèi)容參見(jiàn)本指引第二章第四節(jié)相關(guān)內(nèi)容。3.2.3.2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地1、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。2、明示屬于個(gè)人的標(biāo)準(zhǔn)：eq\o\ac(○,1)規(guī)劃確定為個(gè)人所有；eq\o\ac(○,2)合同確定為個(gè)人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的，合同約定為個(gè)人所有的無(wú)效。3、規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的綠地，應(yīng)認(rèn)定為該特定房屋的組成部分，非業(yè)主共有。3.2.3.3物業(yè)服務(wù)用房1、物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。2、律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商物業(yè)服務(wù)用房的歸屬為法律強(qiáng)制規(guī)定，不得違背，也不取決于其建造房屋時(shí)成本分?jǐn)偟那闆r。3、律師應(yīng)提示小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司在未經(jīng)業(yè)主允許的情況下，無(wú)權(quán)擅自利用和改變物業(yè)服務(wù)用房。3.2.3.4小區(qū)的會(huì)所小區(qū)內(nèi)的會(huì)所除非開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同的形式將其作為小區(qū)的共有部分外，屬于開(kāi)發(fā)商所有。第三節(jié)專項(xiàng)維修資金問(wèn)題3.3.1專項(xiàng)維修資金的涵義3.3.1.1定義“專項(xiàng)維修資金”（以下簡(jiǎn)稱“維修資金”）的定義，是指屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。本節(jié)所述的“專項(xiàng)維修資金”即為以往實(shí)踐中的“專項(xiàng)維修基金”，二者在功能上并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，為相互承接關(guān)系。3.3.2專項(xiàng)維修資金交存合法性審查3.3.2.1首期住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存審查1、專項(xiàng)維修資金交存主體資格的審查下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金：（1）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；（2）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。上述所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。2、首期專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的審查首期專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，分為商品性質(zhì)的物業(yè)和公有住房性質(zhì)的物業(yè)兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)：（1）商品性質(zhì)的物業(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。具體交存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)公布的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（2）公有住房性質(zhì)的物業(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。3、首期專項(xiàng)維修資金交存程序的審查依據(jù)我國(guó)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，維修資金的交存實(shí)行專戶存儲(chǔ)的基本原則，具體交存的方式因物業(yè)的性質(zhì)不同而有所差異。（1）商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金帳戶；②維修資金專戶開(kāi)立后，以物業(yè)管理區(qū)域或幢為單位設(shè)賬，按房屋門(mén)號(hào)設(shè)立分賬；③業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶。（2）公有住房專項(xiàng)維修資金的交存①負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設(shè)立公有住房專項(xiàng)維修資金帳戶；②維修資金專戶開(kāi)立后，以售房單位為單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬，其中公有住房業(yè)主交存的維修資金應(yīng)按房屋門(mén)號(hào)設(shè)立分戶賬；③公有住房業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶或交由售房單位代為交存。售房單位應(yīng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的專項(xiàng)維修資金存入維修資金專戶。另外需要說(shuō)明的是，交存維修資金是業(yè)主辦理入戶手續(xù)的必備程序，如開(kāi)發(fā)商或公有住房售房單位違法為業(yè)主辦理入住手續(xù)，將面臨責(zé)令改正或罰款3萬(wàn)元以下等處罰。3.3.2.2交存非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金審查所謂“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)”，指的是不包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)在內(nèi)的其他非住宅物業(yè)項(xiàng)目。從目前來(lái)看，我國(guó)建設(shè)部及財(cái)政部尚未出臺(tái)“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)”維修資金交納及管理使用的相關(guān)規(guī)定。但是，從各地實(shí)踐來(lái)看，有些地方政府已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)，如《天津市非住宅物業(yè)交存專項(xiàng)維修資金的意見(jiàn)》【天津市人民政府辦公廳（2008年12月31日）】，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。3.3.2.3專項(xiàng)維修資金續(xù)交審查《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。因此，律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)隨時(shí)關(guān)注維修資金余額情況，如維修資金余額不足法定比例時(shí)，提示其及時(shí)交存。續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)制定。3.3.3專項(xiàng)維修資金使用合法性審查3.3.3.1專項(xiàng)維修資金的歸屬業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。3.3.3.2保修期的審查界定律師可以從以下幾方面對(duì)“保修期”進(jìn)行審查：1、在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房（住宅或非住宅）承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者業(yè)主及他人使用不當(dāng)造成的損壞，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。2、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容由開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人（業(yè)主）在合同中進(jìn)行約定。保修期從交付之日起計(jì)算。保修期限不得低于如下標(biāo)準(zhǔn)：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人（業(yè)主）自行約定。3、保修期限亦不得低于建設(shè)工程承包單位向開(kāi)發(fā)商出具的質(zhì)量保修書(shū)中約定的保修時(shí)間，該保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，且不得低于如下標(biāo)準(zhǔn)：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商和施工單位約定。4、施工單位向開(kāi)發(fā)商承諾的保修期限與開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承諾的保修期限不一致的，以承諾保修期限長(zhǎng)的為標(biāo)準(zhǔn)。另外，需要說(shuō)明的是，對(duì)于公有住房的保修問(wèn)題并不適用上述規(guī)定，由國(guó)家及各地方政府出臺(tái)的有關(guān)公有住房售后維修的辦法或細(xì)則進(jìn)行調(diào)整。3.3.3.3專項(xiàng)維修資金使用程序合法性審查1、基本原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2、基本流程審查（1）維修方案的審查有物業(yè)服務(wù)公司的，依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)的意見(jiàn)及查勘結(jié)果，物業(yè)服務(wù)公司提出維修計(jì)劃建議，制定《維修和更新、改造方案》；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)提出使用建議，并在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)下，委托相關(guān)單位制定《維修和更新、改造方案》?！毒S修和更新、改造方案》包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等。（2）業(yè)主確認(rèn)程序的審查業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司或其他部分業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)《維修和更新、改造方案》進(jìn)行討論、決議并公示。（3）辦理備案審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項(xiàng)維修資金使用備案，并提交下列文件：①專項(xiàng)維修資金賬面余額證明；②《維修和更新、改造方案》；③《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明》及《維修和更新、改造方案公示證明》。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理專項(xiàng)維修資金使用備案時(shí)，要件齊全的，應(yīng)當(dāng)在接件后規(guī)定的工作日內(nèi)出具《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》。如需動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支。（4）開(kāi)戶劃款審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位持區(qū)縣房地產(chǎn)管理局或公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的審核部門(mén)開(kāi)具的《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開(kāi)立專項(xiàng)維修資金使用專戶。開(kāi)戶銀行應(yīng)當(dāng)出具《專項(xiàng)維修資金使用專戶開(kāi)戶證明》。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心等主管部門(mén)自接到《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》、《專項(xiàng)維修資金使用專戶開(kāi)戶證明》、《工程招投標(biāo)證明》及工程施工合同后，將維修和更新、改造工程預(yù)算資金劃撥到專項(xiàng)維修資金使用專戶。（5）竣工驗(yàn)收審查工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。（6）決算審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位按照決算費(fèi)用填寫(xiě)《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》，并進(jìn)行公示。決算費(fèi)用未超過(guò)工程預(yù)算金額或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到所在市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)，并提交下列文件：①《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》及《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明》；②工程決算書(shū)及發(fā)票（查驗(yàn)原件留存復(fù)印件）；③《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心受理后，按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減。3、特殊情況的處理基于社會(huì)公共利益及公民重大人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的需要，我國(guó)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十四條特別規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主不需要履行制定方案、業(yè)主確認(rèn)等步驟，可以直接向主管部門(mén)備案并申請(qǐng)開(kāi)戶劃款，并及時(shí)進(jìn)行維修、改造、更新。發(fā)生前述情況后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主如未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。3.3.3.4專項(xiàng)維修資金費(fèi)用分?jǐn)倢彶?、不得予以列支的費(fèi)用下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。除上述費(fèi)用外，在保修期滿后，因?qū)灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)都屬于可以列支的范疇。從各地實(shí)踐來(lái)看，有些地方政府已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。2、費(fèi)用的分?jǐn)傋≌灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海?）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃?）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。?）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?.3.3.5專項(xiàng)維修資金的滾存審查1、下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（1）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（2）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益；利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，并且只能用于購(gòu)買(mǎi)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期，不得利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。3.3.3.6專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓及返還1、專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓我國(guó)《物權(quán)法》第七十二條第二款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”。因此，作為業(yè)主共有權(quán)重要組成部分的維修資金所有權(quán)，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，亦應(yīng)予以轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2、專項(xiàng)維修資金的返還房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：（1）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；（2）售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。3.3.4專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理3.3.4.1業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、公有住房售房單位的監(jiān)督業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、公有住房售房單位有權(quán)行使如下監(jiān)督制度：1、對(duì)賬制度：專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目。2、公示公告制度：負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主、公有住房售房單位公布維修資金賬目的下列情況：（1）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（2）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（4）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。3、復(fù)核制度：業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核；負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。4、公開(kāi)查詢制度：專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。3.3.4.2政府行政部門(mén)的監(jiān)督管理1、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)的監(jiān)管：建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，如對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。2、財(cái)政部門(mén)的監(jiān)管：住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。3、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)管：住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。第四節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制近年來(lái)，由于市場(chǎng)監(jiān)管還不夠健全，法制建設(shè)還不夠完善，以及個(gè)別業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司各自利益的沖突，導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備糾紛呈現(xiàn)增多的趨勢(shì)。而此類(lèi)糾紛亦逐漸成為許多業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)公司的大難題。在這種訴訟需求下，律師結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)常見(jiàn)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等糾紛及相關(guān)處理機(jī)制做一簡(jiǎn)要的介紹。3.4.1開(kāi)發(fā)商與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制3.4.1.1開(kāi)發(fā)商擅自向個(gè)別業(yè)主銷(xiāo)售樓頂、平臺(tái)等公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告及宣傳資料；（2）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；（3）建筑區(qū)劃文件；（4）房屋初始登記申請(qǐng)材料；（5）房屋初始登記憑證。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）從法律上或其使用功能上推定涉訴物業(yè)是否為共用部位；（2）審查銷(xiāo)售廣告、宣傳資料及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于商品房面積及設(shè)計(jì)圖紙等，是否包含涉訴物業(yè)歸屬約定；（3）審查建筑區(qū)劃文件，確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有；（4）通過(guò)房屋初始登記申請(qǐng)材料及房屋初始登記憑證，審查業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房登記狀況，進(jìn)一步確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有。通過(guò)上述證據(jù)材料的審查，如能夠確定開(kāi)發(fā)商出售的涉訴物業(yè)屬于公共場(chǎng)所、公用設(shè)施或物業(yè)服務(wù)用房，則開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外單獨(dú)銷(xiāo)售，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3.4.1.2保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；（2）開(kāi)發(fā)商與施工單位簽署的《質(zhì)量保修書(shū)》；（3）開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住文件；（4）開(kāi)發(fā)商維修記錄；（5）涉訴物業(yè)質(zhì)量鑒定報(bào)告；（6）業(yè)主損失證明材料。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《質(zhì)量保修書(shū)》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修期限。如已超過(guò)保修期，律師一般應(yīng)建議業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)動(dòng)用維修資金或其他途徑予以解決。另外，在司法實(shí)踐中還存在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在開(kāi)發(fā)商承諾的保修期內(nèi)就已經(jīng)存在質(zhì)量瑕疵，但是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)直至保修期滿后才提起訴訟，對(duì)于此類(lèi)情況，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任？律師應(yīng)通過(guò)收集審查相關(guān)證據(jù)，判斷業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)在保修期內(nèi)是否曾經(jīng)向開(kāi)發(fā)商主張維修權(quán)利以及是否超過(guò)訴訟時(shí)效。對(duì)此，律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司反映，并保存好相應(yīng)的書(shū)面憑證。（2）通過(guò)開(kāi)發(fā)商維修記錄，初步確認(rèn)及核實(shí)涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)的時(shí)間、部位等。（3）關(guān)于涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，往往需要當(dāng)事人提出申請(qǐng)或法院依職權(quán)委托質(zhì)量鑒定部門(mén)對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行鑒定，以確定責(zé)任的歸屬。（4）關(guān)于業(yè)主損失問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，由于物業(yè)共用部位質(zhì)量瑕疵問(wèn)題往往導(dǎo)致業(yè)主發(fā)生其他損害，如由于屋頂漏水導(dǎo)致業(yè)主地板、家具家電受潮而發(fā)生損壞，對(duì)于這部分的損失，依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商亦應(yīng)承擔(dān)。但是，律師在提出此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中應(yīng)重點(diǎn)把握三方面因素：①業(yè)主所發(fā)生的損失與涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵之間是否存在因果關(guān)系？②業(yè)主損失的具體數(shù)額？對(duì)于舉證問(wèn)題，律師可以申請(qǐng)法院對(duì)業(yè)主所發(fā)生的損失進(jìn)行鑒定。③涉訴物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵后，業(yè)主是否采取了合理的補(bǔ)救措施？3.4.1.3專項(xiàng)維修資金的繳納與入住手續(xù)糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；（2）業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金的憑證；（3）開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住文件。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商承諾的入住時(shí)間。（2）通過(guò)商品房入住文件，結(jié)合業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金的憑證，審查業(yè)主是否在入住之前按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間交存專項(xiàng)維修資金。如前所述，依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，是否繳納維修資金不再是辦理產(chǎn)權(quán)登記的前置條件，而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主辦理入住手續(xù)的前提。因此，在司法實(shí)踐中，如業(yè)主拒絕繳納或不按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納維修資金，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕交房，且不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此外，需要說(shuō)明的是，上述規(guī)定僅限于住宅類(lèi)或與住宅毗連的非住宅物業(yè)的情形，對(duì)于不符合上述情形的非住宅物業(yè)，有些省市仍規(guī)定開(kāi)發(fā)商及業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記之前繳納，否則不予登記。3.4.2業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制3.4.2.1保修期滿后的維修糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；（2）開(kāi)發(fā)商與施工單位簽署的《質(zhì)量保修書(shū)》；（3）開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽署的《物業(yè)服務(wù)管理合同》；（4）物業(yè)服務(wù)公司維修全部文件,包括《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明》、《維修和更新、改造方案公示證明》、《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》、《專項(xiàng)維修資金使用專戶開(kāi)戶證明》、《專項(xiàng)維修資金使用專戶開(kāi)戶證明》、《工程招投標(biāo)證明》、《工程施工合同》、《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》等；（5）業(yè)主損失證明材料。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《質(zhì)量保修書(shū)》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修期限。如已超過(guò)保修期，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)則可以通過(guò)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金予以解決。（2）仔細(xì)審查《物業(yè)服務(wù)管理合同》，把握物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利及義務(wù)，特別是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于維修方面的權(quán)利及義務(wù)。（3）對(duì)專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)、使用、結(jié)算程序等內(nèi)容及相關(guān)文件的合法性進(jìn)行審查，具體詳見(jiàn)第3.3.3.3中論述。（4）關(guān)于業(yè)主損失問(wèn)題。具體詳見(jiàn)第3.4.1.2條第2款第（4）項(xiàng)論述。3.4.2.2共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益的處分糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告及宣傳資料；（2）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買(mǎi)受人）簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；（3）建筑區(qū)劃文件；（4）房屋初始登記申請(qǐng)材料；（5）房屋初始登記憑證；（6）業(yè)主委員會(huì)與商戶簽署的《租賃合同》或其他經(jīng)營(yíng)合同；（7）商戶匯款記錄或支付憑證；（8）業(yè)主大會(huì)關(guān)于利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營(yíng)性收益的處分決議；（9）物業(yè)服務(wù)公司占有或挪用經(jīng)營(yíng)性收益相關(guān)證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)審查銷(xiāo)售廣告、宣傳資料、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、建筑區(qū)劃文件房屋初始登記申請(qǐng)材料、房屋初始登記憑證等證據(jù)材料，確認(rèn)涉訴物業(yè)是否為共用部位，具體詳見(jiàn)第3.4.1.1條第2款論述。（2）業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，司法實(shí)踐中存在不同的觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)主管部門(mén)審查同意并依照《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》進(jìn)行登記的業(yè)主委員會(huì)為合法的社團(tuán)法人，代表住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，具有訴訟主體資格。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、共用部位維護(hù)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟，即業(yè)主委員會(huì)對(duì)某些業(yè)主權(quán)利享有訴權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（征求意見(jiàn)稿）》第十三條曾經(jīng)規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的，為業(yè)主委員會(huì)……”。但是，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》最終沒(méi)有采納此項(xiàng)意見(jiàn)。因此，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格目前仍沒(méi)有明確的規(guī)定，但從司法實(shí)踐來(lái)看，出現(xiàn)此類(lèi)糾紛一般可依照我國(guó)《民事訴訟法》第五十四條關(guān)于共同訴訟的規(guī)定執(zhí)行。（3）通過(guò)審查《租賃合同》或其他經(jīng)營(yíng)合同、商戶匯款記錄或支付憑證、業(yè)主大會(huì)的處分決議以及發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等文件，確定物業(yè)服務(wù)公司占有或挪用業(yè)主經(jīng)營(yíng)收益的事實(shí)以及業(yè)主損失的數(shù)額。此外，除前述提到的兩種常見(jiàn)糾紛外，業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司常見(jiàn)的糾紛還包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不當(dāng)導(dǎo)致他人人身?yè)p害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等安全管理糾紛；因物業(yè)服務(wù)公司挪用維修資金、拒不公開(kāi)賬目等糾紛，鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同管理權(quán)等內(nèi)容息息相關(guān)，在此就不再一一列舉。3.4.3業(yè)主與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制3.4.3.1業(yè)主與業(yè)主相鄰權(quán)糾紛1、律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）證實(shí)屬于業(yè)主共用部位相關(guān)證據(jù)，具體詳見(jiàn)第3.4.1.1.1論述；（2）業(yè)主權(quán)屬證明，如房屋所有權(quán)或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等；（3）城市規(guī)劃部門(mén)批復(fù)文件；（4）有利害關(guān)系業(yè)主書(shū)面同意文件；（5）人實(shí)施行為相關(guān)證據(jù)，如經(jīng)過(guò)公證的照片等；（6）被人損失證明材料。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)第3.4.1.1條第1款所述相關(guān)證據(jù)，律師應(yīng)重點(diǎn)把握業(yè)主所侵害的部位是否為業(yè)主共用部分，如為專有部分，則可參照本操作指引第二章執(zhí)行，不屬于本章節(jié)討論的范圍。（2）通過(guò)業(yè)主的權(quán)屬證明，審查業(yè)主是否屬于法律規(guī)定的有利害關(guān)系業(yè)主。如權(quán)屬證明無(wú)法證實(shí)，則需要提供對(duì)有利害關(guān)系業(yè)主通風(fēng)、采光、通行、排水、環(huán)境等造成影響的其他證據(jù)。（3）關(guān)于的事實(shí)界定問(wèn)題。律師應(yīng)重點(diǎn)審查涉嫌的業(yè)主所實(shí)施的行為是否屬于合理利用共用部分，如為合理利用則不應(yīng)構(gòu)成；（4）關(guān)于救濟(jì)問(wèn)題。如業(yè)主所實(shí)施的行為符合我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》關(guān)于的界定，確實(shí)侵害業(yè)主共用部位合法權(quán)利，則有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)要求排除妨害、恢復(fù)原狀、消除影響。其他業(yè)主因此而遭受其他損害的，其他業(yè)主有權(quán)要求賠償，具體詳見(jiàn)第3.4.1.2條第2款中第（4）項(xiàng)論述。此外，需要說(shuō)明的是，律師在處理此類(lèi)糾紛的過(guò)程中，應(yīng)本著相互協(xié)商、維護(hù)和諧的鄰里關(guān)系原則，力爭(zhēng)此類(lèi)糾紛妥善處理。如，律師應(yīng)提示業(yè)主可以在其他業(yè)主實(shí)施行為之時(shí)善意的提醒并予以制止，以避免其他業(yè)主實(shí)施行為完畢后又要重新拆除以及影響雙方鄰里關(guān)系等問(wèn)題的出現(xiàn)。如果業(yè)主善意的提醒及制止不能發(fā)揮很好的作用，律師還可以提示業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)甚至規(guī)劃部門(mén)的協(xié)調(diào)予以解決。如上述救濟(jì)途徑仍無(wú)法解決，律師再建議業(yè)主向法院提起訴訟似乎更為妥當(dāng)。第四章建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié)概述4.1.1共同管理權(quán)的含義 根據(jù)《物權(quán)法》第七十條，共同管理權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理的權(quán)利。4.1.2共同管理權(quán)的特征4.1.2.1 共同管理權(quán)是業(yè)主基于對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分以外的共有部分的所有權(quán)，而享有的專屬于業(yè)主的權(quán)利。任何人通過(guò)取得房屋所有權(quán)就自然取得共同管理權(quán)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是確保專屬所有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。不論管理形式是自主進(jìn)行，還是委托他人，真正的管理主體都應(yīng)當(dāng)是業(yè)主本身。4.1.2.2 業(yè)主通過(guò)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，由其代表全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條，規(guī)定了共同管理權(quán)所包含的各項(xiàng)基本內(nèi)容，同時(shí)由業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約可以更詳細(xì)的約定在每個(gè)特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理權(quán)的所含內(nèi)容、行使方式、處理機(jī)制等事項(xiàng)。 只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，則由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。4.1.2.3 業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，以集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式作出合法有效的業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，該決定對(duì)業(yè)主具有約束力。因此，共同管理權(quán)是一種成員權(quán)，具體表現(xiàn)為表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)4.2.1業(yè)主大會(huì)的概述4.2.1.1業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，主要包括以下兩種：第一，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；第二，基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。4.2.1.2業(yè)主大會(huì)，是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的自治性組織。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。如果只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。4.2.2律師為首次業(yè)主大會(huì)的成立提供法律服務(wù)4.2.2.14.2.2.2律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組成員名單、籌備組的職責(zé)應(yīng)在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前一定期限內(nèi)，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；同時(shí)建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為籌備組開(kāi)展工作提供條件；律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組履行職責(zé)的的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)之日終止。4.2.2.3律師應(yīng)提示首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)討論（1）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，主要內(nèi)容包括：業(yè)主大會(huì)名稱，物業(yè)項(xiàng)目地址、四至范圍；業(yè)主大會(huì)權(quán)利；業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；業(yè)主大會(huì)的議事方式及表決程序；業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；業(yè)主委員會(huì)委員的組成和任期；業(yè)主投票權(quán)確定辦法；活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用；印章的使用和管理；其他關(guān)于業(yè)主大會(huì)的重大事項(xiàng)等事項(xiàng)。（2）管理規(guī)約，主要約定：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。律師應(yīng)提示合法通過(guò)的管理規(guī)約，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。（3）選舉業(yè)主委員會(huì)；（4）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（5）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。4.2.3律師為業(yè)主大會(huì)提供法律服務(wù)4.2.3.1（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。4.2.3.21、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議（應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)）和臨時(shí)會(huì)議（經(jīng)20%以上的業(yè)主提議召開(kāi)）。 2、