XX年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧展望與經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例分享

2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧展望與經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例分享2011年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧13前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)滯漲，四季度貨幣政策有望轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策進(jìn)入穩(wěn)步消化期，重在執(zhí)行房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍，需求依然非常旺盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市412011年前三季度政策回顧22011年前三季度量?jī)r(jià)走勢(shì)52011年前三季度政策回顧2011年前三季度貨幣政策回顧——通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，回收流動(dòng)性的貨幣政策延續(xù)6前三季度連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)21.5%的歷史高位前三季度四次加息，CPI高企，負(fù)利率依舊數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行貨幣政策是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的核心力量7GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增長(zhǎng)、高通脹（過(guò)熱）CPI>3%，GDP增速<8%低增長(zhǎng)、高通脹（滯脹）CPI<3%，GDP增速>8%高增長(zhǎng)、低通脹（最優(yōu)）CPI<3%，GDP增速<8%低增長(zhǎng)、低通脹（危險(xiǎn)）中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期變化08年：從緊的貨幣政策10年：適度寬松的貨幣政策09年：寬松的貨幣政策11年：穩(wěn)健的貨幣政策8%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)未來(lái)通脹是緩和還是嚴(yán)重？經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)再度下滑？中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)走向滯脹？從目前國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)來(lái)看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩811M20M7M18MM1同比增速已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月明顯回落，預(yù)示著貨幣供應(yīng)推動(dòng)因素減弱CRB指數(shù)依據(jù)世界市場(chǎng)上22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價(jià)格編制的一種期貨價(jià)格指數(shù)PMI持續(xù)走低顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將放緩，但未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)滯脹9機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI中國(guó)人民大學(xué)9.63%4.7%交通銀行9.5%5%以內(nèi)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組9.3%4.9%中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.2%4.8%瑞銀證券9.3%5.0%李迅雷（國(guó)泰君安總經(jīng)濟(jì)師）9%5.0%中國(guó)智庫(kù)9.3%—

宋宇（高華證券宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.4%4.8%世界銀行9.0%—

屈宏斌（匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹遠(yuǎn)征（中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.3%—政府目標(biāo)8%4%國(guó)內(nèi)各大機(jī)構(gòu)對(duì)2011年全年GDP和CPI增速的預(yù)測(cè)PMI連續(xù)三個(gè)月回落，仍位于臨界點(diǎn)50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，顯示出中國(guó)制造業(yè)總體仍在增長(zhǎng)，但增速逐月放緩的跡象。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各機(jī)構(gòu)報(bào)告中央決策層近期的明確表態(tài)，給市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心藥10中國(guó)已經(jīng)將限制物價(jià)上漲作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的首要任務(wù)，并且采取了一系列有針對(duì)性的政策。中國(guó)限制物價(jià)過(guò)快上漲的政策，已經(jīng)使得總體價(jià)格水平進(jìn)入了一個(gè)可控的區(qū)間，而且物價(jià)預(yù)計(jì)還會(huì)穩(wěn)步下降。穩(wěn)物價(jià)有信心11世聯(lián)研究認(rèn)認(rèn)為，盡管三季季度通貨膨膨脹的勢(shì)頭頭并未得到到有效抑制制，但考慮慮到進(jìn)入四四季度貨幣幣供應(yīng)量推推動(dòng)因素、、國(guó)際輸入入型因素都都在減弱，，我們認(rèn)為為未來(lái)通脹脹壓力將趨趨于緩和。。四季度在在翹尾及以以上因素的的綜合作用用下，CPI將逐步回回落，貨貨幣政策策趨緊的的態(tài)勢(shì)有有望扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。新國(guó)十條條：北京京國(guó)五條：：23個(gè)城市出出臺(tái)限購(gòu)購(gòu)令國(guó)八條：：42個(gè)城市出出臺(tái)新版版限購(gòu)令令新國(guó)十條條：首套套90平以上首首付三成成，二套套五成，，利率1.1倍，三套套大幅提提高國(guó)五條：：首套三三成，二二套五成成，利率率1.1倍，三套套停貸國(guó)八條：：二套首首付六成成以上，，利率1.1倍，部分分銀行首首套首付付提至四四成，利利率優(yōu)惠惠逐步取取消甚至至上浮十幾個(gè)城城市銀行行上浮首首套房貸貸利率至至1.05倍新國(guó)十條條：無(wú)國(guó)五條：：無(wú)國(guó)八條：：608城市出臺(tái)臺(tái)房?jī)r(jià)控控制目標(biāo)標(biāo)，發(fā)改改委督促促銷(xiāo)售過(guò)過(guò)程明碼碼標(biāo)價(jià)2011年前三季季度行業(yè)業(yè)政策回回顧——嚴(yán)格執(zhí)行行、力度度加強(qiáng)、、范圍擴(kuò)擴(kuò)大、新新政策出出臺(tái)12限貸限購(gòu)限價(jià)保障房新國(guó)十條條：580萬(wàn)套國(guó)五條：：年末基基本建成成60%國(guó)八條：：1000萬(wàn)套，11月底全部部開(kāi)工影響購(gòu)房房者預(yù)期期的政策策13直接影響響政策限購(gòu)政策策（自上上而下））限貸政策策（自下下而上））間接影響響政策保障房政政策房?jī)r(jià)控制制目標(biāo)從兩頭堵堵需求效果立竿竿見(jiàn)影行政干預(yù)預(yù)市場(chǎng)改變買(mǎi)方方預(yù)期14信貸政策策對(duì)購(gòu)房房者的影影響限購(gòu)政策策對(duì)購(gòu)房房者的影影響數(shù)據(jù)來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)-搜狐焦點(diǎn)點(diǎn)聯(lián)合調(diào)調(diào)查直接影響響政策——三季度限限購(gòu)政策策和限貸貸政策繼繼續(xù)發(fā)揮揮其影響響效力，，略有下下滑限貸政策策繼續(xù)抑抑制低支支付能力力者入市市，限購(gòu)購(gòu)繼續(xù)抑抑制投資資需求入入市15銀行信貸貸政策與與一次性性付清比比例關(guān)系系2011年上半年年購(gòu)房者者投資比比例走勢(shì)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)平平臺(tái)，世世聯(lián)-搜狐焦點(diǎn)點(diǎn)聯(lián)合調(diào)調(diào)查一次性付付清比例例創(chuàng)今年年新高投資比例例明顯下下降信貸政策策對(duì)不同同首付能能力購(gòu)房房者的影影響限購(gòu)政策策對(duì)不同同置業(yè)目目的購(gòu)房房者的影影響政策對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的影影響：限限貸和限限購(gòu)政策策對(duì)不同同城市的的戶型影影響不同同16大限限貸政策策影響小小小限限購(gòu)政策策影響大大大限限貸政策策影響小小小限限購(gòu)政策策影響大大大限限貸政策策影響小小小限限購(gòu)政策策影響大大大限限貸政策策影響小小小限限購(gòu)政策策影響大大全國(guó)二線城市市一線城市市三線城市市數(shù)據(jù)來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)-搜狐焦點(diǎn)點(diǎn)聯(lián)合調(diào)調(diào)查90平以下受受限貸影影響較大大90平以上受受限購(gòu)影影響較大大60-90平受限貸貸影響較較大60平以下受受限購(gòu)和和限貸雙雙重影響響90平以上受受限購(gòu)影影響較大大60-90平受限貸貸影響較較大90-140平受限購(gòu)購(gòu)和限貸貸雙重影影響60平以下和和140平以上受受限購(gòu)影影響較大大60平以下受受政策影影響較小小60-90平受限貸貸影響較較大90-140平受限購(gòu)購(gòu)和限貸貸雙重影影響140平以上受受限購(gòu)影影響較大大間接影響響政策——購(gòu)房者對(duì)對(duì)保障房和和限價(jià)政政策的信心略有有回升，，但多數(shù)仍仍不看好好17保障房平平抑房?jī)r(jià)價(jià)的作用用房?jī)r(jià)控制制目標(biāo)平平抑房?jī)r(jià)價(jià)的作用用數(shù)據(jù)來(lái)源：世世聯(lián)-搜狐焦點(diǎn)聯(lián)合合調(diào)查，住建建部，世聯(lián)數(shù)數(shù)據(jù)平臺(tái)2011年前三季度部部分省市保障障房建設(shè)進(jìn)度度前三季度，全全國(guó)保障房已已開(kāi)工986萬(wàn)套，15省市開(kāi)工率超超100%，各省市保障障房開(kāi)工率提提升，加之三三季度政府關(guān)關(guān)于保障房資資金層面的一一些執(zhí)行政策策出臺(tái)，使得得購(gòu)房者對(duì)政政策的信心略略有回升。由于各地房?jī)r(jià)價(jià)控制目標(biāo)均均參考GDP或人均可支配配收入增速，，實(shí)為變相漲漲價(jià)令，導(dǎo)致致52%的購(gòu)房者認(rèn)為為該政策不能能夠起到平抑抑房?jī)r(jià)的作用用。18世聯(lián)研究認(rèn)為為，與二季度相相比，各項(xiàng)調(diào)調(diào)控政策效力力有所改善。。購(gòu)房者對(duì)保保障房和房?jī)r(jià)價(jià)控制目標(biāo)的的信心略有提提升，且限購(gòu)購(gòu)政策和限貸貸政策的影響響效力并未出出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的的下降。盡管管多數(shù)購(gòu)房者者認(rèn)為當(dāng)前政政策執(zhí)行仍有有極大的提升升空間，但其其對(duì)民眾預(yù)期期的影響已經(jīng)經(jīng)不可小覷。。19世聯(lián)研究認(rèn)為為，與二季度相相比，各項(xiàng)調(diào)調(diào)控政策效力力有所改善。。購(gòu)房者對(duì)保保障房和房?jī)r(jià)價(jià)控制目標(biāo)的的信心略有提提升，且限購(gòu)購(gòu)政策和限貸貸政策的影響響效力并未出出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的的下降。盡管管多數(shù)購(gòu)房者者認(rèn)為當(dāng)前政政策執(zhí)行仍有有極大的提升升空間，但其其對(duì)民眾預(yù)期期的影響已經(jīng)經(jīng)不可小覷。。202011年前三季度量?jī)r(jià)走勢(shì)多數(shù)城城市房房?jī)r(jià)快快速上上漲的的勢(shì)頭頭得到到明顯顯遏制制，逼近停停漲21全國(guó)70個(gè)大中中城市市商品品住宅宅銷(xiāo)售售價(jià)格格指數(shù)數(shù)環(huán)比比變化化情況況數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)臺(tái)，高高于100表示環(huán)環(huán)比上上漲，，低于于100表示環(huán)環(huán)比下下跌2011年前三三季度度全國(guó)國(guó)商品品住宅宅銷(xiāo)售售、新新開(kāi)工工增速速放緩緩，但但依然然是正正增長(zhǎng)長(zhǎng)22全國(guó)商商品住住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積和和銷(xiāo)售售金額額同比比增速速全國(guó)商商品住住宅施施工、、竣工工和新新開(kāi)工工面積積同比比增速速數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)臺(tái)在調(diào)高高今年年業(yè)績(jī)績(jī)和政政策趨趨緊的的背景景下，，龍頭頭地產(chǎn)產(chǎn)商上上半年年銷(xiāo)售售目標(biāo)標(biāo)多數(shù)數(shù)沒(méi)有有達(dá)到到全年年的75%，下半半年銷(xiāo)銷(xiāo)售壓壓力較較大23部分主主要開(kāi)開(kāi)發(fā)商商2011年前三三季度度銷(xiāo)售售情況況數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：上市市公司司公告告，世世聯(lián)數(shù)數(shù)據(jù)平平臺(tái)，，一些些開(kāi)發(fā)發(fā)商的的推盤(pán)盤(pán)量主主要集集中在在下半半年，，故上上半年年目標(biāo)標(biāo)完成成率較較低開(kāi)發(fā)商前三季度銷(xiāo)售金額（億元）同比前三季度銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）同比全年銷(xiāo)售金額目標(biāo)（億元）2011年前三季度完成率萬(wàn)科地產(chǎn)970.835.90%841.239.90%140069.3%中海地產(chǎn)585.20254.70%43922.10%90065.0%恒大地產(chǎn)69485.00%104726.00%70099.1%保利地產(chǎn)572.7538.36%499.283.41%100057.3%綠城中國(guó)267———55048.5%碧桂園32549.00%51428.00%43075.6%雅居樂(lè)————40079%世茂房地產(chǎn)24524.80%——36068.1%華潤(rùn)置地237———300—富力地產(chǎn)214.59—1%140.18—19%40053.6%金地集團(tuán)197.328.40%145.99.60%40049.3%保利香港12262.00%15752.00%18067.8%恒盛地產(chǎn)103.378.00%117﹒4107.00%15068.9%融創(chuàng)中國(guó)1351.2284.67—18373.8%合景泰富93———15062.0%瑞安房地產(chǎn)————100—佳兆業(yè)10348.00%160174.00%15068.7%房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)集中中度明明顯提提升，，TOP10房企銷(xiāo)銷(xiāo)售金金額占占比已已達(dá)12.6%，TOP20房企銷(xiāo)銷(xiāo)售金金額占占比已已達(dá)17.1%24全國(guó)10大房企企和20大房企企占全全國(guó)銷(xiāo)銷(xiāo)售金金額比比例情情況數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：各上上市公公司公公告，，世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)臺(tái)中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的重重心明明顯轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到二三三線城城市25數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)臺(tái)近幾年年各類(lèi)類(lèi)城市市房地地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積市市場(chǎng)份份額一線城城市：：北京、、上海海和深深圳9月份市市場(chǎng)明明顯回回落，，廣州州表現(xiàn)現(xiàn)較為為平穩(wěn)穩(wěn)26數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)臺(tái)9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降20.4%9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)2.8%廣州市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況深圳市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降4.4%9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降17.9%上海市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況北京市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況二線城城市：：東莞、、重慶慶銷(xiāo)售售面積積出現(xiàn)現(xiàn)上浮浮，價(jià)價(jià)格有有一定定程度度松動(dòng)動(dòng)27數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)臺(tái)9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)24.6%東莞市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降13.7%沈陽(yáng)市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)19.5%重慶市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降3.2%濟(jì)南市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況三線限限購(gòu)城城市：：市場(chǎng)表表現(xiàn)較較為平平穩(wěn)，，走勢(shì)勢(shì)波動(dòng)動(dòng)較小小一定定程度度，價(jià)價(jià)格出出現(xiàn)輕輕度調(diào)調(diào)整28數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)臺(tái)9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降22.5%佛山市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況惠州市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降2.5%合肥市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降8.5%9月份銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積環(huán)環(huán)比下降11.3%臨沂市市商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況29世聯(lián)研研究認(rèn)認(rèn)為，從全全國(guó)來(lái)來(lái)看，，商品品住房房銷(xiāo)售售面積積和開(kāi)開(kāi)工增增速回回落，，預(yù)示示著房房地產(chǎn)產(chǎn)景氣氣度有有所下下降。。從城城市來(lái)來(lái)看，，一線線城市市在政政策調(diào)調(diào)控疊疊加的的背景景下，，成交交量出出現(xiàn)深深度下下跌，，“金金九””表現(xiàn)現(xiàn)均較較為平平淡；；二線線城市市在經(jīng)經(jīng)歷近近三個(gè)個(gè)月的的調(diào)整整后部部分城城市成成交量量開(kāi)始始有一一定上上升，，同時(shí)時(shí)價(jià)格格均有有一定定程度度回落落；三三線城城市正正處于于房地地產(chǎn)快快速發(fā)發(fā)展期期，其其量?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)勢(shì)受政政策影影響均均較小小，走走勢(shì)較較為平平穩(wěn)。。2011年下下半半年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)走走勢(shì)勢(shì)研研判判231四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)的力量表現(xiàn)在：1、三季度開(kāi)發(fā)商目標(biāo)完成率狀況較上半年有所好轉(zhuǎn)，面對(duì)不確定，四季度銷(xiāo)售壓力仍存，減緩拿地、加速融資，體現(xiàn)其對(duì)資金和房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂；2、今年四季度至明年三季度潛在供應(yīng)充足，供大于求將呈常態(tài)，今年四季度供應(yīng)達(dá)頂峰，明年一季度供銷(xiāo)差達(dá)頂峰，價(jià)格下行壓力增大；3、購(gòu)房者信心略微下降，期望房?jī)r(jià)下跌以迎合其矛盾心理；二三線城市購(gòu)房者信心較足，需求旺盛；投資者對(duì)未來(lái)信心依舊。321未來(lái)政策走勢(shì)的研判2未來(lái)購(gòu)房者心理預(yù)期shi3未來(lái)來(lái)市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)整整體體判判斷斷33未來(lái)房地產(chǎn)政策研判房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的調(diào)調(diào)控控政政策策是是長(zhǎng)長(zhǎng)期期的的，，不不要要抱抱短短期期內(nèi)內(nèi)會(huì)會(huì)放放松松的的幻幻想想34——企業(yè)不要倒逼政府加強(qiáng)調(diào)控力度堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)加強(qiáng)住房制度建設(shè)。如果制度改革不能跟上，不能從體制機(jī)制上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行模式，一旦限購(gòu)令等調(diào)控政策放松，需求爆發(fā)，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。2011年5月1日?胡錦濤?天津保障性住房小區(qū)2011年5月1日?溫家寶?北京保障性住房建設(shè)工地關(guān)于于未未來(lái)來(lái)房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控政政策策走走勢(shì)勢(shì)的的幾幾點(diǎn)點(diǎn)判判斷斷35政策嚴(yán)格執(zhí)行政策力度加強(qiáng)政策范圍擴(kuò)大新的政策出臺(tái)政策研判執(zhí)行行不不力力，，待待加加強(qiáng)強(qiáng)-1000萬(wàn)套套保保障障房房-房?jī)r(jià)價(jià)控控制制目目標(biāo)標(biāo)視房房?jī)r(jià)價(jià)走走勢(shì)勢(shì)而而定定新的的行行政政手手段段鞏固固為為主主-限貸貸政政策策-限購(gòu)購(gòu)政政策策視房房?jī)r(jià)價(jià)走走勢(shì)勢(shì)而而定定限購(gòu)購(gòu)政政策策擴(kuò)擴(kuò)大大化化房?jī)r(jià)價(jià)快快漲漲的的城城市市未來(lái)來(lái)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)政政策策走走勢(shì)勢(shì)將將主主要要取取決決于于房房?jī)r(jià)價(jià)，，并并且且將將逐逐步步由由政政策策主主導(dǎo)導(dǎo)的的周周期期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求主主導(dǎo)導(dǎo)的的周周期期36限貸限購(gòu)限價(jià)降價(jià)？15個(gè)重重點(diǎn)點(diǎn)城城市市商商品品住住宅宅成成交交量量70個(gè)大大中中城城市市住住宅宅銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)（（環(huán)環(huán)比比））2010.4.15新國(guó)國(guó)十十條條2010.9.29國(guó)五五條條2011.1.26國(guó)八八條條數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：世世聯(lián)聯(lián)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)平平臺(tái)臺(tái)政策主導(dǎo)導(dǎo)的周期期市場(chǎng)供求求主導(dǎo)的的周期37世聯(lián)研究究認(rèn)為，目前房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策已經(jīng)取取得一定定的效果果，未來(lái)來(lái)政策將將主要沿沿著以下下路徑發(fā)發(fā)展：（1）政策是是長(zhǎng)期的的：目前前房?jī)r(jià)尚尚未實(shí)質(zhì)質(zhì)性下跌跌，政府府已經(jīng)明明確指出出，一旦旦政策放放松，價(jià)價(jià)格有可可能會(huì)出出現(xiàn)報(bào)復(fù)復(fù)性上漲漲。（2）政策以以鞏固和和加強(qiáng)執(zhí)執(zhí)行為主主：今年年中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)硬著陸陸可能性性不大，，因而未未來(lái)仍以以現(xiàn)有政政策的鞏鞏固和加加強(qiáng)執(zhí)行行為主。。（3）房?jī)r(jià)是是決定政政策是否否加碼的的關(guān)鍵因因素：如如果房?jī)r(jià)價(jià)繼續(xù)堅(jiān)堅(jiān)挺或走走高，不不排除政政策范圍圍擴(kuò)大和和新的行行政政策策出臺(tái)。。38未來(lái)購(gòu)房者心理預(yù)期世聯(lián)購(gòu)房房者信心心指數(shù)說(shuō)說(shuō)明39購(gòu)房者信信心是指指購(gòu)房者者對(duì)未來(lái)來(lái)購(gòu)房決決策時(shí)機(jī)機(jī)的預(yù)期期，是預(yù)預(yù)測(cè)房地地產(chǎn)走勢(shì)勢(shì)和購(gòu)房房趨向的的一個(gè)先先行指標(biāo)標(biāo)。世聯(lián)聯(lián)購(gòu)房者者信心指指數(shù)是世世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)合搜搜狐焦點(diǎn)點(diǎn)、騰訊訊藍(lán)房等等多家房房地產(chǎn)主主流媒體體發(fā)布的的一個(gè)民民間地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)，，旨在為為購(gòu)房者者購(gòu)房決決策和開(kāi)開(kāi)發(fā)商制制定銷(xiāo)售售策略提提供參考考依據(jù)。。世聯(lián)購(gòu)購(gòu)房者信信心指數(shù)數(shù)介于0~100之間，0表示完全全沒(méi)信心心，100表示完全全有信心心。三季季度購(gòu)房房者調(diào)查查共回收收問(wèn)卷4051份，其中中剔除重重復(fù)、回回答不完完整問(wèn)卷卷后，有有效問(wèn)卷卷為3646份。0100755025完全沒(méi)信心完全有信心強(qiáng)信心一般弱信心樂(lè)觀悲觀世聯(lián)購(gòu)房房者信心心指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)-搜狐焦點(diǎn)點(diǎn)聯(lián)合調(diào)調(diào)查2011年3季度世聯(lián)聯(lián)購(gòu)房者者信心指指數(shù)為54.2，從分類(lèi)類(lèi)指數(shù)來(lái)來(lái)看，購(gòu)房者認(rèn)認(rèn)為未來(lái)來(lái)半年房房?jī)r(jià)下跌跌的可能能性明顯顯增加40居住環(huán)境滿意指數(shù)65.8（↑0.4）當(dāng)前房?jī)r(jià)滿意指數(shù)40.2（↑2.0）未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)60.1（↓4.0）購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)54.2（↓1.8）購(gòu)房者現(xiàn)狀滿意指數(shù)51.4（↑1.4）購(gòu)房者未來(lái)預(yù)期指數(shù)57.1（↓2.8）購(gòu)房者信心指數(shù)54.2（↓0.5）目前世聯(lián)聯(lián)購(gòu)房者者信心指指數(shù)為54.2，表明購(gòu)房者對(duì)對(duì)未來(lái)半半年房地地產(chǎn)總體體走勢(shì)的的樂(lè)觀程程度較上上季度有有所下降降（↓0.5）。具體體來(lái)講，，居民對(duì)對(duì)當(dāng)前房房?jī)r(jià)滿意意度和居居住環(huán)境境滿意度度有所提提升，而而未來(lái)房房?jī)r(jià)預(yù)期期和購(gòu)房房時(shí)機(jī)預(yù)預(yù)期指數(shù)數(shù)有所下下降。數(shù)據(jù)來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)平平臺(tái)與上季度度相比，，各種類(lèi)類(lèi)型的購(gòu)購(gòu)房者信信心都有有所下滑滑，其中中投資客客和多次次置業(yè)者者下降幅幅度最大大41購(gòu)房者類(lèi)型購(gòu)房者信心指數(shù)購(gòu)房者類(lèi)型購(gòu)房者信心指數(shù)無(wú)房者50.7（↓0.8）首次置業(yè)者50.4（↓1.1）有一套房產(chǎn)者55.2（↓1.2）改善型購(gòu)房者54.3（↓1.2）有兩套及以上房產(chǎn)者60.1（↓1.4）投資型購(gòu)房者60.7（↓1.6）2011年3季度不同同類(lèi)型購(gòu)購(gòu)房者信信心指數(shù)數(shù)與政府政政策設(shè)計(jì)計(jì)初衷恰恰好相反反，嚴(yán)厲厲的限貸貸和限購(gòu)購(gòu)政策打打擊的卻卻是無(wú)房房者和首首次置業(yè)業(yè)者的信信心。無(wú)無(wú)房者和和首次置置業(yè)者的的信心指指數(shù)均低低于51，而多次次置業(yè)者者和投資資型置業(yè)業(yè)者的信信心指數(shù)數(shù)均超過(guò)過(guò)60。盡管多次次置業(yè)者者和投資資型需求求對(duì)未來(lái)來(lái)的信心心度高于于首次置置業(yè)者，，但受制制于限購(gòu)購(gòu)政策，，購(gòu)買(mǎi)資資格受到到較大影影響。數(shù)據(jù)來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)平平臺(tái)受限購(gòu)輿輿論影響響，中西西部三線線城市購(gòu)購(gòu)房者信信心明顯顯下滑，，但仍高高于中東東部一二二線城市市42城市類(lèi)型購(gòu)房者信心指數(shù)城市類(lèi)型購(gòu)房者信心指數(shù)東部一線城市50.0（↓0.9）中部二線城市54.8（↑0.5）東部二線城市53.2（↓0.9）西部二線城市55.7（↑0.4）東部三線城市56.5（↑0.6）中西部三線城市55.4（↓2.4）2011年3季度不同同地區(qū)城城市購(gòu)房房者信心心指數(shù)2011年3季度主要要城市購(gòu)購(gòu)房者信信心指數(shù)數(shù)城市購(gòu)房者信心指數(shù)城市購(gòu)房者信心指數(shù)北京49.5（↓2.3）重慶53.7（↓9.1）上海51.5（↑0.3）濟(jì)南55.1（↓1.4）廣州49.7（↓1.0）長(zhǎng)沙56.9（↓3.7）深圳49.4（↓0.5）西安58.0（↑2.0）大連51.5（↓2.9）東莞58.5（↑1.6）武漢51.9（↓4.0）南京59.9（↑0.6）青島52.3（↑0.9）全國(guó)54.2（↓0.5）數(shù)據(jù)來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)平平臺(tái)43世聯(lián)研究究認(rèn)為，未來(lái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)或?qū)l(fā)發(fā)生實(shí)質(zhì)質(zhì)性的變變化。一一方面，，調(diào)控政政策導(dǎo)致致購(gòu)房者者需求萎萎縮，給給開(kāi)發(fā)商商帶來(lái)較較大的存存貨壓力力；另一一方面，，購(gòu)房者者預(yù)期房房?jī)r(jià)下跌跌的可能能性增加加。在此心理理影響下下，通過(guò)過(guò)打折促促銷(xiāo)等手手段迎合合其此種種心理，，將有助于消消化存貨貨。從世世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)有代理理項(xiàng)目的的城市來(lái)來(lái)看，降降價(jià)后的的樓盤(pán)普普遍銷(xiāo)售售狀況良良好，銷(xiāo)銷(xiāo)售量有有所提高高，特價(jià)價(jià)房的推推出吸引引更多客客戶搶購(gòu)購(gòu)，成交交情況明明顯好于于正常的的房源，，進(jìn)一步步驗(yàn)證了了購(gòu)房者者目前的的心態(tài)。44未來(lái)市場(chǎng)整體走勢(shì)判斷45世聯(lián)研究究認(rèn)為，今年前前三季度度土地市市場(chǎng)遇冷冷，融資資規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大凸顯顯出開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)行行業(yè)調(diào)整整的擔(dān)憂憂。從歷歷史規(guī)律律來(lái)看：：（1）供應(yīng)量量達(dá)到頂頂峰三個(gè)個(gè)月內(nèi)，，價(jià)格將將迎來(lái)底底部；（（2）供銷(xiāo)差差達(dá)到頂頂峰，價(jià)價(jià)格迎來(lái)來(lái)底部。。這些顯顯示今年年四季度度至明年年一季度度由市場(chǎng)場(chǎng)供求主主導(dǎo)房?jī)r(jià)價(jià)調(diào)整的的概率增增加，此此期間是是資金充充裕企業(yè)業(yè)拿地和和并購(gòu)的的好時(shí)機(jī)機(jī)。開(kāi)發(fā)發(fā)商應(yīng)根根據(jù)各城城市今年年四季度度和明年年上半年年的潛在在供應(yīng)量量評(píng)估城城市整體體銷(xiāo)售壓壓力，還還要根據(jù)據(jù)自身項(xiàng)項(xiàng)目的戶戶型特征征，找準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策策略，提提前做好好長(zhǎng)期攻攻堅(jiān)戰(zhàn)的的準(zhǔn)備。。世聯(lián)經(jīng)典典案例分分享347案例分享1：西安金地湖城大境一湖·一城·大境天成成曲江池孕孕育了，，對(duì)十三三朝歷史史的洗練練表達(dá)映照城市市內(nèi)心，，標(biāo)注了了即將更更迭的時(shí)時(shí)代中國(guó)向來(lái)來(lái)無(wú)人能能環(huán)名勝勝古跡而而居金地湖城城大境，，圍繞曲曲江池而而建，以謙遜理理解城市市，造就就一代偉偉大作品品歷史數(shù)據(jù)據(jù):湖城大境境自09年11月開(kāi)始銷(xiāo)銷(xiāo)售以來(lái)來(lái),共推出兩兩個(gè)地塊塊1564套住宅，，總體銷(xiāo)銷(xiāo)售225428平米（占占推出面面積的90%），銷(xiāo)售售套數(shù)1407套（推出出套數(shù)的的90%），銷(xiāo)售售額38億，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體均均價(jià)16700元/平米。在在過(guò)去去的一年年中，湖湖城大境境創(chuàng)造著著西安天天價(jià)別墅墅：聯(lián)聯(lián)排：35000元/平米；獨(dú)獨(dú)棟：80000元/平米；拔拔高西北北天花板板價(jià)格3倍；2010年30億傳奇業(yè)績(jī)問(wèn)問(wèn)鼎西安市場(chǎng)場(chǎng)，并以開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)日7億的銷(xiāo)售額刷刷新西安當(dāng)日日銷(xiāo)售最高記記錄；2010年西安13500的毛坯單價(jià)成成為均價(jià)6000的二線城市標(biāo)標(biāo)桿；2010年旺銷(xiāo)期月均均銷(xiāo)售230套的速度跑贏贏市場(chǎng)；湖城大境已然然成為西北頂頂級(jí)豪宅代表表；并以絕對(duì)標(biāo)桿桿的銷(xiāo)售價(jià)格格及速度成就就這偉大作品品，大境初成成！【成就】城市核心、歷歷史文化景觀觀資源驅(qū)動(dòng)下下的城市高端端居住區(qū)項(xiàng)目區(qū)位基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目景觀180萬(wàn)規(guī)模大盤(pán)，，0.8-2.6中低密度混合合物業(yè)項(xiàng)目周邊城市市景觀住區(qū)意意向顯著，內(nèi)內(nèi)部由西向東東絕版湖景景景色盡收眼底底項(xiàng)目本體關(guān)鍵鍵詞：城市歷史文化化景觀住宅峰峰值區(qū)，交通通通達(dá)性良好好，大規(guī)模，，中低密度混混合物業(yè)，絕絕版湖景資源源項(xiàng)目周邊道路路通達(dá)性強(qiáng)，，與市中心聯(lián)聯(lián)系便捷區(qū)域交通城市高端配套套、六園一一塔、內(nèi)部絕絕版景觀資源源配套資源秉承皇脈絕版湖景大盤(pán)配套【質(zhì)素】1營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)回顧借力對(duì)位明星星造勢(shì)擴(kuò)大影影響，著書(shū)立立說(shuō)藝術(shù)聯(lián)誼，達(dá)達(dá)到圈層影響響力的傳播，，鑄造文化地地產(chǎn)打造東方親湖湖境界居“與心同游中中國(guó)境”、““一湖統(tǒng)攬攬，萬(wàn)物皆皆享”的心境；展示區(qū)延呈東東方美境實(shí)景景展示區(qū)，塑塑造東方美學(xué)學(xué)；發(fā)布《境界中國(guó)》、《湖說(shuō)》系列著作解析析東方哲藝；；為西安地產(chǎn)市市場(chǎng)注入藝術(shù)術(shù)血脈2010年1月贊助西安音音樂(lè)廳“華人人驕子系列””演出；2010年11月，金地藝術(shù)術(shù)季啟幕，郎郎朗少兒鋼琴琴大賽熱場(chǎng)，，郎朗、譚盾盾禮獻(xiàn)；【形象】階段性大型公公共造勢(shì)活動(dòng)動(dòng)引爆西北2009年10月31日日，“引遇東東方美境”產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布，費(fèi)玉清、周周瑛綺聯(lián)袂發(fā)發(fā)布《境界中國(guó)》；2010年5月22日，，與心同游中中國(guó)境新品發(fā)發(fā)布會(huì)；齊豫胡一虎親親情現(xiàn)藝發(fā)布布《湖說(shuō)》；1、東方美學(xué)文化引領(lǐng)著西北生生活主場(chǎng)2、品牌嫁接文化聯(lián)誼明星造勢(shì)頂級(jí)品牌+東方文化+國(guó)際名腕，跨跨界吸引圈層層客戶與頂級(jí)的品牌牌資源嫁接合合作賓利新款車(chē)系系試駕會(huì)；OMEGA名表鑒賞會(huì)；；奢侈品特賣(mài)會(huì)會(huì)；頂頂級(jí)級(jí)紅酒雪茄品品鑒會(huì)；FENIX珠寶之夜；頂頂級(jí)餐飲“閱閱江樓”御膳膳晚宴聯(lián)盟全市高端端商家助力圈圈層【推廣】甑選對(duì)位明星星領(lǐng)銜圈層甄選業(yè)主年齡齡層所喜歡的的費(fèi)玉清現(xiàn)唱唱引發(fā)口碑熱熱議；齊豫天籟展示示品味的高雅雅；選擇最能代表表東方文化氣氣質(zhì)同時(shí)享譽(yù)譽(yù)世界的的郎郎朗、譚盾；；與國(guó)內(nèi)最具代代表性的東方方文化元素結(jié)結(jié)合西安本土文化化名人賈平凹凹/趙季平等的合合作冠名西安音樂(lè)樂(lè)廳演出、贊贊助臺(tái)灣林覺(jué)覺(jué)民的《云門(mén)舞集》；與朗朗同奏——少兒鋼琴大賽賽打造圈層生生活；3、迅速的多渠道客戶網(wǎng)羅鋪排排【渠道】通過(guò)系列化的的專(zhuān)場(chǎng)推介會(huì)會(huì)將渠道客戶戶分類(lèi)疏導(dǎo)；；迅速鋪排客戶戶通路通過(guò)持續(xù)性系系列化活動(dòng)迅迅速網(wǎng)羅渠道道客戶，達(dá)成成認(rèn)知：核爆事件：曾蔭權(quán)及劉德德華區(qū)域價(jià)值值講壇、紅太太陽(yáng)馬戲團(tuán)首首訪中國(guó)、郵郵輪答謝晚宴宴；話題事件：人民大會(huì)堂包包機(jī)之旅、中中信杯高爾夫夫巡回賽、房房地產(chǎn)大佬齊齊聚大連論““房界”；系列活動(dòng)：奢侈品新款首首秀、豪車(chē)新新款首秀、名名表賞析、奢奢侈品特賣(mài)會(huì)會(huì)、豪車(chē)新款款首秀/試乘試駕、游游艇展、夏令令營(yíng)、珠寶展展示、中秋月月餅DIY、國(guó)慶拉斯維維加斯、萬(wàn)圣圣節(jié)扮裝晚會(huì)會(huì)、限量級(jí)自自行車(chē)展、服服裝節(jié)品牌展展示/發(fā)布會(huì)香港之之旅、澳門(mén)之之旅、馬爾代代夫之旅、法法國(guó)之旅、歐歐洲游開(kāi)盤(pán)前2個(gè)月，蓄客量量不足，周上上門(mén)量?jī)H有70余組，當(dāng)時(shí)周周排卡目標(biāo)為為100組，所以針對(duì)對(duì)客戶量不足足；短時(shí)間鋪排渠渠道，每周組組織3場(chǎng)專(zhuān)場(chǎng)推介活活動(dòng)，上門(mén)量量迅速提高至至500組每周；成功拓展陜北北渠道；并對(duì)渠道拓展展模式不斷創(chuàng)創(chuàng)新，積累出出一套行之有有效的渠道策策略4、卓有成效的的異地渠道拓展拓展方式：目的：維系大客戶，，拓展新客戶戶動(dòng)作：陜北深入拜拜訪，帶沙沙盤(pán)駐扎分分展場(chǎng)，形形象講解1、宴請(qǐng)陜北北領(lǐng)袖客戶戶、資源客客戶、金地地老業(yè)主：：2、陜北酒店店、會(huì)所等等中高端場(chǎng)場(chǎng)所巡展；；3、深入神木木高端高端端小區(qū)布展展、宣傳；；4、組織專(zhuān)場(chǎng)場(chǎng)推介會(huì)，，集中推介介【渠道】深赴陜北腹腹地：神木木、府谷、、靖邊拜訪訪成交客戶戶中意見(jiàn)領(lǐng)領(lǐng)袖；出動(dòng)出擊維維系大客戶戶，通過(guò)拜拜訪宴請(qǐng)?bào)w體現(xiàn)客戶尊尊貴，拓展展方式不斷斷創(chuàng)新升級(jí)級(jí)，從最最初初的的宴宴請(qǐng)請(qǐng)到到大大規(guī)規(guī)模模產(chǎn)產(chǎn)品品推推介介會(huì)會(huì)及及外外展展場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)駐駐，，陜陜北北渠渠道道成成為為費(fèi)費(fèi)效效比比最最低低的的一一個(gè)個(gè)有有效效渠渠道道；；通過(guò)過(guò)樹(shù)樹(shù)標(biāo)標(biāo)桿桿促促進(jìn)進(jìn)圈圈層層領(lǐng)領(lǐng)袖袖意意見(jiàn)見(jiàn)傳傳播播；；通過(guò)過(guò)客客戶戶維維護(hù)護(hù)體體系系的的創(chuàng)創(chuàng)新新提提高高客客戶戶主主動(dòng)動(dòng)上上門(mén)門(mén)旺旺場(chǎng)場(chǎng)及及老老帶帶新新激激勵(lì)勵(lì)；；5、體體系系化化的的老帶帶新新促進(jìn)進(jìn)維維護(hù)護(hù)系系統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)老老客客戶戶是是項(xiàng)項(xiàng)目目一一大大特特色色；；老業(yè)業(yè)主主的的持持續(xù)續(xù)維維護(hù)護(hù)達(dá)達(dá)成成口口碑碑/通過(guò)過(guò)活活動(dòng)動(dòng)促促進(jìn)進(jìn)老老帶帶新新成成交交/通過(guò)過(guò)業(yè)業(yè)主主激激勵(lì)勵(lì)提提高高現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人人氣氣目前前成成交交有有30%都是是老老帶帶新新渠渠道道成成交交，，每每周周老老客客戶戶上上門(mén)門(mén)主主動(dòng)動(dòng)熱熱場(chǎng)場(chǎng)占占到到上上客客量量的的40%；【渠道道】引入入客客戶戶積積分分制制及及菜菜單單式式消消費(fèi)費(fèi)服服務(wù)務(wù)；；通過(guò)過(guò)客客戶戶持持卡卡積積分分、、刷刷卡卡消消費(fèi)費(fèi)提提高高客客戶戶對(duì)對(duì)服服務(wù)務(wù)的的尊尊貴貴感感；；通過(guò)過(guò)積積分分兌兌換換大大禮禮有有效效提提高高客客戶戶使使用用積積分分的的熱熱情情及及興興趣趣；；通過(guò)過(guò)周周末末活活動(dòng)動(dòng)雙雙倍倍積積分分有有效效提提高高周周末末老老客客戶戶上上門(mén)門(mén)熱熱場(chǎng)場(chǎng)；；通過(guò)過(guò)老老帶帶新新上上門(mén)門(mén)多多倍倍積積分分/成交交多多倍倍積積分分提提高高客客戶戶熱熱情情；；階段段性性金金牌牌業(yè)業(yè)主主維維系系活活動(dòng)動(dòng)；；選拔拔有有影影響響力力的的業(yè)業(yè)主主成成為為金金牌牌業(yè)業(yè)主主，，促促成成圈圈層層傳傳播播；；老帶帶新新成成交交享享大大禮禮：：可可抽抽取取LV包、、施施華華洛洛世世奇奇水水晶晶、、Ipad等；；階段段性性組組織織集集中中的的金金牌牌業(yè)業(yè)主主答答謝謝晚晚宴宴，，鞏鞏固固圈圈層層影影響響力力；；不斷斷釋釋放放新新的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售信信息息，，提提高高市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度；；以稀稀推推稀稀售售/優(yōu)惠惠搭搭售售捆捆綁綁等等形形式式促促進(jìn)進(jìn)5號(hào)地地疲疲銷(xiāo)銷(xiāo)期期的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售達(dá)達(dá)成成；；6、稀稀推推稀稀售售制制造造市場(chǎng)場(chǎng)爆爆點(diǎn)點(diǎn)促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售售持銷(xiāo)銷(xiāo)期期市市場(chǎng)場(chǎng)反反應(yīng)應(yīng)疲疲倦倦，，客客戶戶沒(méi)沒(méi)有有新新的的刺刺激激點(diǎn)點(diǎn)促促進(jìn)進(jìn)上上門(mén)門(mén)；；通通過(guò)過(guò)不不同同物物業(yè)業(yè)的的““稀稀推推稀稀售售””不不斷斷制制造造市市場(chǎng)場(chǎng)爆爆點(diǎn)點(diǎn)：：并并及及時(shí)時(shí)調(diào)調(diào)整整推推售售策策略略，，以以特特殊殊的的搶搶購(gòu)購(gòu)方方式式制制造造““市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱點(diǎn)點(diǎn)””。?！就剖邸勘尘埃喉?xiàng)目11月進(jìn)入項(xiàng)目持持銷(xiāo)期的瓶頸頸期，每月200套難以保證；；客戶對(duì)于項(xiàng)目目的認(rèn)知產(chǎn)生生疲態(tài)，缺乏乏新的刺激點(diǎn)點(diǎn)；逐步釋放新的的銷(xiāo)售信息；；第一周末限量量推出5號(hào)地部分車(chē)位位，與促銷(xiāo)政政策結(jié)合促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售；第二周末釋放放3號(hào)地底商推售售，促進(jìn)客戶戶上門(mén)咨詢熱熱場(chǎng)；第三周末捆綁綁銷(xiāo)售車(chē)位，，以大客戶預(yù)預(yù)約制限推現(xiàn)現(xiàn)售，制造搶搶購(gòu)氣氛；第四周末推出出少量疊墅產(chǎn)產(chǎn)品，以“1+！”的推售方方式促進(jìn)尾貨貨連帶銷(xiāo)售；；人員的有效補(bǔ)補(bǔ)給與穩(wěn)健的的團(tuán)隊(duì)架構(gòu)保證了湖城大大境項(xiàng)目銷(xiāo)售售的達(dá)成，培培養(yǎng)了最具狼狼性的團(tuán)隊(duì)7、堅(jiān)實(shí)的人員員組織架構(gòu)保保障團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)：【組織】持續(xù)的強(qiáng)銷(xiāo)及及大批量推售售需要強(qiáng)有力力的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)隊(duì)；需能保保證大大盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售人人員不不斷補(bǔ)補(bǔ)給，，迅速速成長(zhǎng)長(zhǎng)，以以及以以合理理的管管理半半徑實(shí)實(shí)現(xiàn)團(tuán)團(tuán)隊(duì)把把控世聯(lián)金地湖城大境服務(wù)團(tuán)隊(duì)品牌銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)總顧問(wèn)：李濤（西安公司生產(chǎn)線總經(jīng)理）杜佳林（西安公司代理事業(yè)部總經(jīng)理）執(zhí)行負(fù)責(zé)人：戴宜斌（代理事業(yè)一部總監(jiān)）王光浩（項(xiàng)目總監(jiān)）銷(xiāo)售組1芙蓉世家組1×3×6后臺(tái)：地塊負(fù)責(zé)3人后臺(tái)：組隊(duì)負(fù)責(zé)制4人總負(fù)責(zé)人：戴宜斌統(tǒng)籌策劃：劉衛(wèi)濤地塊負(fù)責(zé)：胡靜、沈愷活動(dòng)負(fù)責(zé)：孫爽爽、沈愷渠道拓展：虎森銷(xiāo)售組2會(huì)所展示區(qū)1×3×6銷(xiāo)售組3外展拓展組1×3×6保證優(yōu)優(yōu)質(zhì)銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)團(tuán)隊(duì)人人員的的不斷斷補(bǔ)充充，加加強(qiáng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)人人員淘淘汰機(jī)機(jī)制，，提煉煉成熟熟的新新人培培養(yǎng)成成長(zhǎng)計(jì)計(jì)劃及及激勵(lì)勵(lì)模式式黃埔營(yíng)營(yíng)培訓(xùn)計(jì)劃：21天新新人培培訓(xùn)上上崗培培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃；團(tuán)隊(duì)激激勵(lì)會(huì)會(huì)：通過(guò)動(dòng)動(dòng)員激激勵(lì)，，聯(lián)誼誼會(huì)等等形式式保持持置業(yè)業(yè)顧問(wèn)問(wèn)持續(xù)續(xù)的熱熱情激激情；；總監(jiān)帶帶隊(duì)分分組PK：由總監(jiān)理帶隊(duì)隊(duì)，內(nèi)內(nèi)部互互相趕趕超激激勵(lì)；；22011年銷(xiāo)售售保障1推廣線線2公關(guān)線線3媒體線線4渠道線線6展示線線湖城大大境2011年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)保障障體系系：5客戶線線1.推廣線線：品牌美美學(xué)體系與推廣主線湖城大大境的的4大美學(xué)學(xué)體系系：天地之之美——傳承長(zhǎng)長(zhǎng)安亙亙古持持久的的人文文歷史史感悟悟；自然之之美——曲江自自然景景觀的的景觀觀之美美；文化之之美——長(zhǎng)安文文脈的的傳承承，東東方哲哲藝的的表達(dá)達(dá)；生活之之美——客戶圈圈層社社交平平臺(tái)的的圈層層歸屬屬之美美；天地大大美的的2條推廣廣脈絡(luò)絡(luò)：大美長(zhǎng)長(zhǎng)安——向外以長(zhǎng)安安亙古古持久久的歷歷史人人文、、文化化符號(hào)號(hào)為承承載向向全國(guó)國(guó)傳播播西安安的文文化歷歷史，，達(dá)成成湖城城大境境天地地大美美的品品牌價(jià)價(jià)值傳傳播與與認(rèn)知知；天地有有大美美——向內(nèi)對(duì)內(nèi)表表達(dá)對(duì)對(duì)天地地大美美的解解析，，從項(xiàng)項(xiàng)目景景觀、、文化化、情情懷解解讀湖湖城大大境在在西安安所堅(jiān)堅(jiān)持的的居住住美學(xué)學(xué)的信信仰；；【1.推推廣線線】以大美長(zhǎng)長(zhǎng)安的歷史史文化化符號(hào)號(hào)作全全國(guó)推推廣推廣形形式：：1、大美美長(zhǎng)安安文化化元年年——以長(zhǎng)安安的歷歷史文文化符符號(hào)為為承載載到全全國(guó)各各地召召開(kāi)媒媒體發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)作巡巡展項(xiàng)項(xiàng)目推推介；；2、國(guó)家家地理理發(fā)現(xiàn)現(xiàn)大美美的長(zhǎng)長(zhǎng)安——邀請(qǐng)國(guó)國(guó)家地地理雜雜志拍拍攝系系列性性的長(zhǎng)長(zhǎng)安的的美景景，從從歷史史到現(xiàn)現(xiàn)代推推介長(zhǎng)長(zhǎng)安的的美；；3、天地地有大大美的的尋根根之旅旅——以各屆屆西安安游子子共話話長(zhǎng)安安之大大美的的形式式尋根根，借借力社社交媒媒體作作全球球唐人人尋根根的情情感營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，追憶憶大美美長(zhǎng)安安的人人和事事；大美長(zhǎng)長(zhǎng)安的的符號(hào)號(hào)——?dú)v史符符號(hào)：：兵馬馬俑、、大雁雁塔、、大唐唐芙蓉蓉園文化符符號(hào)：：絲綢綢、唐唐詩(shī)、、唐樂(lè)樂(lè)、書(shū)書(shū)法、、秦腔腔鼓樂(lè)樂(lè)、長(zhǎng)安情情懷：：長(zhǎng)恨恨歌、、夢(mèng)回回大唐唐【1.推推廣線線】本地塑塑造天地有有大美美的品牌牌標(biāo)簽簽天地大大美的的湖城城大境境品牌牌體系系——天地之之美：：講述述湖城城大境境傳承承長(zhǎng)安安亙古古持久久的人人文歷歷史感感悟，，講述述收納納萬(wàn)物物的情情懷；；自然之之美：：講述述曲江江自然然景觀觀的景景觀之之美，，講述述項(xiàng)目目園林林中最最質(zhì)樸樸的生生活情情節(jié)；；文化之之美：：講述述長(zhǎng)安安文脈脈的傳傳承，，東方方哲藝藝的深深刻表表達(dá)，，將文文化與與藝術(shù)術(shù)的美美融入入現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示示；生活之之美：：講述述頂級(jí)級(jí)客戶戶圈層層所構(gòu)構(gòu)建的的貴族族社交交平臺(tái)臺(tái)、訴訴求大大美情情懷的的生活活方式式；推廣形形式：：1、西安安因你你而大大美——以長(zhǎng)安安的歷歷史文文化符符號(hào)為為承載載到全全國(guó)各各地召召開(kāi)媒媒體發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)作項(xiàng)項(xiàng)目推推介；；2、文化化藝術(shù)術(shù)的資資源嫁嫁接——賦予湖湖城大大境更更多美美的元元素、、將文文化和和藝術(shù)術(shù)之美美和融融入現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展展示；；3、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)大美美：你你的城城市你你的湖湖——以在全全市制制造新新聞事事件，，共拍拍陜西西好風(fēng)風(fēng)光，，以融融合文文化藝藝術(shù)時(shí)時(shí)尚財(cái)財(cái)富各各屆來(lái)來(lái)贊揚(yáng)揚(yáng)你的的城市市你的的湖；；4、生活活信仰仰的情情懷落落地——講新長(zhǎng)長(zhǎng)安的的生活活主張張，引引導(dǎo)財(cái)財(cái)富階階層的的生活活信仰仰，嫁嫁接慈慈善與與國(guó)家家情懷懷成為為宣導(dǎo)導(dǎo)有信信仰的的財(cái)富富階層層文化化；2.公關(guān)線：：公關(guān)造勢(shì)與事件口碑傳播品牌牌公關(guān)造勢(shì)勢(shì)活動(dòng)：：湖城大境境品牌新新品發(fā)布布會(huì)——品牌全產(chǎn)產(chǎn)品系包包裝亮相相；亞洲時(shí)尚尚大典頒頒獎(jiǎng)禮——成為時(shí)尚尚大典的的新會(huì)址址；超五星級(jí)級(jí)酒店簽簽約試住住——項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值拔升升；事件炒作作：發(fā)現(xiàn)天地地大美——名導(dǎo)掌鏡鏡拍攝宣宣傳片，，國(guó)家地地理系列列照片推推介；大美長(zhǎng)安安的文化化之旅——全球唐人人尋找文文化根基基，共話話大美長(zhǎng)長(zhǎng)安的人人和事；；形象大使使的招募募——募集天地地大美的的各界人人士代言言項(xiàng)目湖城大境境藝術(shù)館館慈善拍拍賣(mài)會(huì)——藝術(shù)館慈慈善拍賣(mài)賣(mài)炒作；；物業(yè)服務(wù)務(wù)提升事事件——物業(yè)服務(wù)務(wù)品質(zhì)提提升一系系列事件件天地大美美線下造造場(chǎng)：藝術(shù)美學(xué)學(xué)場(chǎng)——文化藝術(shù)術(shù)品的階階段性現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)跨界界展出，，塑造品品牌美學(xué)學(xué)內(nèi)涵；；生活美學(xué)學(xué)場(chǎng)——以時(shí)尚生生活方式式、居家家美學(xué)宣宣導(dǎo)健康康的生活活方式；；情懷美學(xué)學(xué)場(chǎng)——以圈層客客戶分級(jí)級(jí)造場(chǎng)；；通過(guò)慈慈善、藝藝術(shù)培養(yǎng)養(yǎng)、社交交聚會(huì)形形式共話話大美情情懷；3.媒體線：：主場(chǎng)霸占視聽(tīng)異地地事件炒作媒體通路路選擇：：品牌主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)選擇擇——除在陜西西區(qū)域繼繼續(xù)鋪排排報(bào)廣雜雜志媒體體戶外霸霸占區(qū)域域，為達(dá)達(dá)成全國(guó)國(guó)化的口口碑傳播播、鎖定定北上深深及重點(diǎn)點(diǎn)城市的的戶外、、高端媒媒體雜志志、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等做窄窄眾廣媒媒傳播、、擴(kuò)大市市場(chǎng)知名名度和美美譽(yù)度、、建立天天地大美美、大美美長(zhǎng)安的的文化品品牌形象象；異地拓展展媒體轟轟炸——借文化輸輸出、大大美長(zhǎng)安安走向世世界的口口號(hào)在媒媒體上做做事件炒炒作；社交媒體體植入——社交媒體體的接入入能將湖湖城大境境的品牌牌借由天天地大美美的文化化符號(hào)傳傳播；美學(xué)頻道道——在電視傳傳媒上冠冠名做生生活美學(xué)學(xué)節(jié)目、、擴(kuò)大大大美所承承載的文文化價(jià)值值；4.渠道線：：攻城戰(zhàn)役役老業(yè)主圈圈層挖掘掘，低成成本維系系，達(dá)成成口碑相相傳，帶帶動(dòng)新客客戶；1、異地展展場(chǎng)處；；2、重點(diǎn)城城市營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心售售場(chǎng)進(jìn)駐駐：世聯(lián)聯(lián)全國(guó)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心心做全國(guó)國(guó)展示銷(xiāo)銷(xiāo)售；3、大美長(zhǎng)長(zhǎng)安公關(guān)關(guān)團(tuán)隊(duì)全全國(guó)媒體體見(jiàn)面會(huì)會(huì)拓展；；1、2個(gè)銷(xiāo)售中中心+N個(gè)外展場(chǎng)場(chǎng)2、高端消消費(fèi)場(chǎng)所所聯(lián)盟計(jì)計(jì)劃；3、全盤(pán)聯(lián)聯(lián)動(dòng)：特特種兵全全面啟動(dòng)動(dòng)，建立立渠道關(guān)關(guān)系；通通過(guò)渠道道資源，，挖掘目目標(biāo)客戶戶，以獎(jiǎng)獎(jiǎng)金激勵(lì)勵(lì)推動(dòng)來(lái)來(lái)訪覆蓋市區(qū)區(qū)客戶略地戰(zhàn)役役普掃地緣緣客戶螞蟻行動(dòng)動(dòng)深挖渠道道客戶蠶食計(jì)劃劃激勵(lì)老帶帶新利用現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示，，針對(duì)特特種兵渠渠道優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶，，現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做做到行業(yè)業(yè)覆蓋；；特種兵種種類(lèi)：行業(yè)關(guān)鍵鍵人：銀銀行金融融類(lèi)、4S及消費(fèi)類(lèi)類(lèi)、藝術(shù)術(shù)類(lèi)；企業(yè)關(guān)鍵鍵人：企企業(yè)高校校及商會(huì)會(huì)組織類(lèi)類(lèi)；業(yè)內(nèi)關(guān)鍵鍵人：房房地產(chǎn)相相關(guān)行業(yè)業(yè)；三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)：：二手中中介聯(lián)動(dòng)動(dòng)方式：渠道活動(dòng)動(dòng)資源搭搭接；聯(lián)動(dòng)人帶帶動(dòng)客戶戶成交，，高額獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)；全面的行行業(yè)聯(lián)動(dòng)動(dòng)計(jì)劃：：【4.渠道之攻攻城戰(zhàn)役役】市內(nèi)多區(qū)區(qū)域多場(chǎng)場(chǎng)所全行行業(yè)渠道道聯(lián)動(dòng)激激勵(lì)覆蓋市區(qū)區(qū)客戶——接待現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)：2個(gè)銷(xiāo)售中中心3個(gè)展示區(qū)區(qū)N個(gè)外資場(chǎng)場(chǎng)（中大大、金花花、開(kāi)元元、影院院）全面面攬客；；消費(fèi)場(chǎng)所所：進(jìn)駐駐全市酒酒店、商商會(huì)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、、餐飲、、高爾夫夫、美容容沙龍等等所有高高端消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所布布置物料料；全盤(pán)聯(lián)動(dòng)動(dòng)：特種種兵全面面啟動(dòng)，，建立渠渠道關(guān)系系；通過(guò)過(guò)渠道資資源，挖挖掘目標(biāo)標(biāo)客戶，，以獎(jiǎng)金金激勵(lì)推推動(dòng)來(lái)訪訪通過(guò)全市市鋪排接接待中心心、進(jìn)駐駐高端消消費(fèi)場(chǎng)所所、渠道道聯(lián)動(dòng)挖掘市區(qū)區(qū)客戶，，高額獎(jiǎng)獎(jiǎng)金調(diào)動(dòng)動(dòng)特種兵兵積極性性；【4.渠道之略略地戰(zhàn)役役】異地營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心公公關(guān)團(tuán)隊(duì)隊(duì)資源拓拓展深圳、北北京、上上海營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心服服務(wù)對(duì)象象——主要為世聯(lián)集團(tuán)團(tuán)的核心心項(xiàng)目服服務(wù)，促進(jìn)核心心項(xiàng)目更更好的銷(xiāo)銷(xiāo)售，更更好的異異地推介介及客戶戶拓展，屆時(shí)此此營(yíng)銷(xiāo)中中心會(huì)為為湖城大大境項(xiàng)目目服務(wù)，，在項(xiàng)目目入市時(shí)時(shí)，也將可以進(jìn)進(jìn)一步承承擔(dān)湖城城大境項(xiàng)項(xiàng)目在深深圳、北北京、上上海的銷(xiāo)銷(xiāo)售任務(wù)務(wù)。北京上海廣州拓展地緣緣客戶——異地售場(chǎng)場(chǎng)：陜北北開(kāi)辟外外展場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)期駐扎扎；全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心：：在世聯(lián)聯(lián)全國(guó)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心心做全國(guó)國(guó)展示銷(xiāo)銷(xiāo)售；異地公關(guān)關(guān)：公關(guān)關(guān)團(tuán)隊(duì)借借由大美美長(zhǎng)安的的主題推推廣在重重點(diǎn)城市市召開(kāi)媒媒體見(jiàn)面面會(huì)拓展展異地資資源以項(xiàng)目為為原點(diǎn)，，挖掘陜北及重重點(diǎn)城市市地緣性客客戶，逐逐級(jí)突破破；5.客戶線：：1、客戶檔檔案庫(kù)的的建立及及客戶分分級(jí)——對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)信息的的檔案登登記，并并對(duì)客戶戶進(jìn)行分分級(jí)；為為持續(xù)的的客戶跟跟訪及客客戶尊貴貴服務(wù)模模式提供供基礎(chǔ)；；2、差異化化的客戶戶維護(hù)體體系——對(duì)客戶分分級(jí)定位位，通過(guò)過(guò)不同的的活動(dòng)對(duì)對(duì)位其價(jià)價(jià)值訴求求的；大大客戶經(jīng)經(jīng)理+公關(guān)團(tuán)隊(duì)隊(duì)維護(hù)重重點(diǎn)客戶戶；3、編制客客戶圈層層，創(chuàng)造造社交平平臺(tái)——對(duì)客戶圈圈層分級(jí)級(jí)，搭建建不同圈圈層的社社交平臺(tái)臺(tái)；4、客戶服服務(wù)的尊尊貴感提提升——通過(guò)服務(wù)務(wù)的品質(zhì)質(zhì)提升展展示豪宅宅的生活活美學(xué)；；通過(guò)特殊殊商家的的聯(lián)誼優(yōu)優(yōu)惠給予予客戶更更多的尊尊貴享受受，體現(xiàn)現(xiàn)尊貴感感；客戶詳細(xì)細(xì)檔案庫(kù)庫(kù)的建立立及屬性性歸類(lèi)：：對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)信息的的檔案登記記，并對(duì)客客戶行業(yè)業(yè)屬性進(jìn)進(jìn)行分級(jí)歸類(lèi)類(lèi)；為持續(xù)續(xù)的客戶戶跟訪及及客戶尊尊貴服務(wù)務(wù)模式提提供基礎(chǔ)礎(chǔ)；通過(guò)過(guò)不同的的活動(dòng)對(duì)對(duì)位其價(jià)價(jià)值訴求求的制定定差異化的的客戶維維護(hù)體系系；客戶屬性性歸類(lèi)及差異化化的維護(hù)體系【5.客戶線】關(guān)注舒適及產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)、客客戶多為為高級(jí)知知識(shí)分子子，從事事銀行、、證劵行行業(yè)工作作居多；；維護(hù)策策略為做做主題性的的財(cái)富講講座等；關(guān)注面子及尊貴感感，客戶戶多為陜陜北能源源行業(yè)；；維護(hù)策略略為贈(zèng)送購(gòu)物物卡、大禮包包等形式式關(guān)注喜愛(ài)，客戶戶多是政政府官員員、醫(yī)院院醫(yī)生等等；維護(hù)策略略為舉辦辦藝術(shù)品品品鑒講座，文文化品展展示的活活動(dòng)等；；“宅”客戶“寓”客戶“藏”客戶繼續(xù)進(jìn)行行客戶資資產(chǎn)分級(jí)級(jí)及購(gòu)置置湖城大大境產(chǎn)品品分級(jí)，，大客戶戶維護(hù)規(guī)規(guī)格升級(jí)級(jí)：購(gòu)置湖城城大境產(chǎn)產(chǎn)品達(dá)到到一定金金額的，，可享受受金地高高層專(zhuān)席席宴請(qǐng)；；關(guān)注家庭，客戶多多是文化化界人士士、國(guó)企企高管、、財(cái)富世世家等；；維護(hù)策略略為舉辦辦家庭活動(dòng)動(dòng)，關(guān)注的的活動(dòng)等等；關(guān)注權(quán)益，客戶多多是企業(yè)業(yè)管理層層、自由由職業(yè)者者、外省省回鄉(xiāng)客客等；維護(hù)策略略為舉辦辦圈層活動(dòng)動(dòng)，奢侈品品的活動(dòng)動(dòng)、高端端品鑒活活動(dòng)等；；“居”客戶“館”客戶客戶圈層層分級(jí)：：設(shè)定客戶戶會(huì)不同同的進(jìn)入入門(mén)檻，，促進(jìn)業(yè)業(yè)主的再再購(gòu)，并并為不同同層級(jí)的的客戶進(jìn)進(jìn)行定制制化的圈圈層社交交平臺(tái)。。依據(jù)湖城城大境業(yè)業(yè)主的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)總金金額設(shè)定定不同的的客戶會(huì)會(huì)。例：分為為黃金會(huì)會(huì)（2000萬(wàn)級(jí)以下下），白白金會(huì)（（2000萬(wàn)至5000萬(wàn)），鉆鉆石會(huì)（（5000萬(wàn)以上））。并發(fā)放不不同的貴貴賓卡；；強(qiáng)化湖城城大境定定制級(jí)的的需求釋釋放平臺(tái)臺(tái)：針對(duì)不同同級(jí)別會(huì)會(huì)員定制制私享服服務(wù)。設(shè)定不同同層級(jí)的的客戶權(quán)權(quán)利和服服務(wù)體系系。例如：針針對(duì)業(yè)主主的特殊殊需求舉舉辦的私私家聚會(huì)會(huì)；針對(duì)對(duì)鉆石會(huì)會(huì)員的可可以在每每次活動(dòng)動(dòng)之后，，邀請(qǐng)明明星與客客戶一同同共進(jìn)晚晚餐。設(shè)設(shè)定鉆石石會(huì)員的的專(zhuān)屬VIP紅酒吧等等。邀請(qǐng)名人人進(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目的社社交平臺(tái)臺(tái)：邀請(qǐng)具有有全國(guó)影影響力的的名人進(jìn)進(jìn)入湖城城大境社社交平臺(tái)臺(tái)，例如：：賈平凹凹、齊豫豫、苗圃圃等，將將社交平平臺(tái)的圈圈層高度度向上提提升。圈層分級(jí)個(gè)性定制需求釋放放的社交交平臺(tái)【5.客戶線】金地豪宅宅物業(yè)的的服務(wù)升升級(jí)，專(zhuān)專(zhuān)為湖城城大境客客戶量身身定制的的服務(wù)：：接待的美美學(xué)品質(zhì)質(zhì)感：接待現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備備的品質(zhì)質(zhì)感，引引入茶道道展示、、禮賓國(guó)國(guó)際五星星級(jí)接待待標(biāo)準(zhǔn)的的植入；；現(xiàn)場(chǎng)禮賓賓司儀：：負(fù)責(zé)服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的的監(jiān)督及及客戶的的親情關(guān)關(guān)懷服務(wù)務(wù)；臨時(shí)居住住、商務(wù)務(wù)接待、、會(huì)友、、聚會(huì)等：房間間保潔、、行程預(yù)預(yù)定、生生活用品品提前采采購(gòu)、聚聚會(huì)準(zhǔn)備備、會(huì)議議設(shè)備服服務(wù)…服務(wù)品質(zhì)的提升及及聯(lián)盟商家資源【5.客戶線】私人教練練服務(wù)：：提供私人人的休閑閑服務(wù)資資源，例如私人人健身教教練，私私人的藝藝術(shù)教練練，私人人藝術(shù)品品鑒賞師師，私人人舞蹈教教練等服服務(wù)資源源。聯(lián)盟商商家資資源：：提供湖湖城大大境客客戶特特有的的聯(lián)盟盟商家家優(yōu)惠惠，從各行行業(yè)挑挑選代代表性性的高高端商商家聯(lián)聯(lián)盟，，湖城城大境境客戶戶憑貴貴賓卡卡直接接享受受專(zhuān)享享折扣扣；通過(guò)商商家網(wǎng)網(wǎng)羅更更多的的商家家客戶戶資源源，通通過(guò)聯(lián)聯(lián)盟商商家的的展示示牌作作項(xiàng)目目廣告告植入入；6.展示線線：1、提升展展示的的藝術(shù)術(shù)品味味——優(yōu)化展展示引入新新銳美美學(xué)設(shè)設(shè)計(jì)師師做樣樣板間間設(shè)計(jì)計(jì)顧問(wèn)問(wèn)、居居家美美學(xué)顧顧問(wèn)；；2、建立立湖城城大境境藝術(shù)術(shù)館——展示精精神將天地地大美美的文文化氣氣質(zhì)內(nèi)內(nèi)斂為為內(nèi)在在價(jià)值值；3、成型型社區(qū)區(qū)實(shí)景景展示示——展示生生活將3號(hào)地開(kāi)開(kāi)辟部部分區(qū)區(qū)域做做成品品社區(qū)區(qū)實(shí)景景生活活美學(xué)學(xué)展示示；4、海陸陸空全全方位位客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)——借助現(xiàn)現(xiàn)代科科技時(shí)時(shí)尚的的展示示工具具立體體化體體驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值；；根據(jù)中中國(guó)工工藝美美術(shù)協(xié)協(xié)會(huì)2009年的報(bào)報(bào)告，，1800多種官官方認(rèn)認(rèn)證的的傳統(tǒng)統(tǒng)工藝藝有多多于一一半正正處于于艱難難狀態(tài)態(tài)或?yàn)l瀕臨失失傳。。中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持持續(xù)增增長(zhǎng)和和技術(shù)術(shù)的快快速發(fā)發(fā)展已已經(jīng)改改變了了中國(guó)國(guó)人的的文化化精神神，傳傳統(tǒng)工工藝面面臨保保存數(shù)數(shù)千年年來(lái)精精湛傳傳統(tǒng)技技藝的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。刺繡書(shū)法作品品建立湖城城大境藝藝術(shù)館——天地大美美的文化化藝術(shù)收收藏展示示尋找中華華文明與與世界對(duì)對(duì)話的姿姿態(tài)，支支持中國(guó)國(guó)的頂尖尖藝術(shù)走走向世界界開(kāi)辟3號(hào)地二樓樓做湖城城大境藝藝術(shù)館，，收藏中中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)藝術(shù)及及文化品品。提升升湖城大大境關(guān)注注藝術(shù)、、關(guān)注公公益的形形象，為為湖城大大境積累累藝術(shù)財(cái)財(cái)富資本本。同時(shí)收藏藏的文化化藝術(shù)品品階段性性展示成成為活動(dòng)動(dòng)吸引客客戶；另外可邀邀請(qǐng)文化化界、藝藝術(shù)界名名人做主主題作品品展示的的話題進(jìn)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)與傳播播。【6.展示線】建立湖城城大境的的藝術(shù)館展示天地地大美海陸空立立體化的的客戶參參觀體驗(yàn)驗(yàn)通路：：海：南湖畫(huà)舫舫上游湖湖城大境境，每周周末在畫(huà)畫(huà)舫上作作主題講講座活動(dòng)動(dòng)吸引客客戶體驗(yàn)驗(yàn)參觀；；陸：2個(gè)主銷(xiāo)售售中心3個(gè)實(shí)景展展示區(qū)1個(gè)藝術(shù)館館N個(gè)外展場(chǎng)場(chǎng)同步待待客；空：租賃直升升飛機(jī)或或者曲江江熱氣球球帶客戶戶從空中中參觀體體驗(yàn)湖城城大境的的大美景景觀；【6.展示線】立體化的客戶參參觀體驗(yàn)驗(yàn)現(xiàn)代化展示工具具IPAD：外展場(chǎng)場(chǎng)及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)利用新新科技時(shí)時(shí)尚的展展示工具具展示湖湖城大境境的產(chǎn)品品體系、、規(guī)劃、、實(shí)景照照片、宣宣傳短片片等；聲光電洗洗腦房：：增設(shè)洗洗腦房，，播放《湖城大境境天地大大美》系列宣傳傳片及項(xiàng)項(xiàng)目本身身宣傳片片，讓客客戶充分分認(rèn)識(shí)到到湖城大大境的品品牌價(jià)值值及項(xiàng)目目本身的的生活美學(xué)學(xué)；75案例分享2：惠州碧桂園十里銀灘一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目亞婆角旅游度假區(qū)巽寮灣一線海景景度假生生活擁有十公公里一線線海景、、沙灘資資源，在在距離城城市便利利的同時(shí)時(shí)，更能能享受與與自然緊緊密相連連的度假假生活城市便利利，度假假的同時(shí)時(shí)享都市市配套項(xiàng)目地處處沿海高高速旁，，緊鄰亞亞婆角旅旅游度假假區(qū)，距距離深圳圳一個(gè)小小時(shí)，出出行非常常方便，，隨時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)海灘灘度假和和都市生生活的快快速切換