XX工業(yè)園物業(yè)管理方案

第八節(jié)：日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內(nèi)容，以下我們將對其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述：（一）、安全管理1、安全防范管理分為四個環(huán)節(jié)：第一環(huán)節(jié)為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二環(huán)節(jié)為門崗人員進(jìn)行封閉控制；第三環(huán)節(jié)為監(jiān)控系統(tǒng)；第四環(huán)節(jié)實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行演練。2、消防管理：我們將建立消防責(zé)任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。（二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行）1、我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理，包括標(biāo)識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。2、合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。（三）、環(huán)境管理1、對于內(nèi)外綠化，我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行，這里不再細(xì)述。2、環(huán)衛(wèi)管理上：我們首先實(shí)行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。詳見清潔衛(wèi)生管理。（四）、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理：管理處卜在每年年初，向貴公司上報年度各項(xiàng)目大、中型維修計(jì)劃書，并按計(jì)劃執(zhí)行。對于日常的小型維修，管理處將在第一時間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。（根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況或注明或省略）（五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理項(xiàng)目主任將負(fù)責(zé)整個管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。我們整個團(tuán)隊(duì)將明確每個人員的崗位職責(zé)，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用。第四章部分公眾制度及應(yīng)急措施（以下為節(jié)選的內(nèi)容，供參考，在實(shí)際管理中將有調(diào)整）第一節(jié)：公眾制度精選范本，供參考?。ㄒ唬⒕裎拿鞴s1、自覺遵守國家法律及《市民行為道德規(guī)范》，做遵紀(jì)守法公民。2、所有人員互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處。3、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進(jìn)本工業(yè)園區(qū)，不參加非法團(tuán)體組織集會。4、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生。5、愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施。6、愛護(hù)花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪。7、加強(qiáng)安全防范意識，認(rèn)真做好防盜防火工作。8、積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人。9、積極維護(hù)工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗。（二）、安全防范管理規(guī)定為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)、保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定。1、工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。管理處工作人員有權(quán)對違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。2、物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利①、嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命、財(cái)產(chǎn)安全。②、實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng)。③、負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動車輛、摩托車、自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。④、夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作。貴重、大件物品離開本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行。（根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況或注明或省略）⑤、對不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理。3、工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為:精選范本，供參考!①、嚴(yán)禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險品。②、嚴(yán)禁非法制造、販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具。③、嚴(yán)禁非法吸毒、販毒、嫖娼賣淫，制造、銷售各類毒具或聚毒。④、禁止窩藏各類犯罪分子。⑤、不得利用房間為盜竊活動提供方便。⑥、禁止制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品。⑦、未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝、破壞正常供電線路。⑧、不得損壞、移動消防器材、標(biāo)志，挪用消防水泵。⑨、不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施、設(shè)備。有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理。4、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù)：①、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度。②、具備足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作。③、勇于制止、舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。④、正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任。（三）、消防安全管理規(guī)定為了加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律、法規(guī)制定本規(guī)定。1、本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行。2、工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。3、工業(yè)園區(qū)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實(shí)施。精選范本，供參考！4、物業(yè)管理處的防火工作職責(zé)：①、宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識，對客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育；②、制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施；③、定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施；④、保證公共區(qū)域疏散通道的暢通；⑤、定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維修、保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);⑥、正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時通知所有人員加強(qiáng)防范；⑦、領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練；⑧、嚴(yán)禁載有危險品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放；⑨、組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。5、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù)：①、遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器；②、不得隨意堆放、晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾；③、室內(nèi)不得存放超過0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；④、嚴(yán)禁占用、堵塞任何消防通道、樓梯走道、天臺出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道、天臺進(jìn)行噴油漆的危險作業(yè)；⑤、嚴(yán)禁損壞、盜用消防設(shè)施、器材，挪用消防設(shè)施及消防水源，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識、事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志；⑥、遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi)；⑦、發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)及時告知物業(yè)管理處或撥打119,并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈；⑧、學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極撲救；精選范本，供參考!⑨、發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時勸阻、制止或向物業(yè)管理處報告；⑩、所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù)?？v火者，將依法追究刑事責(zé)任。6、物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用。7、在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷、致殘或犧牲的人員其醫(yī)療、撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費(fèi)用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。8、凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報請消防主管部門進(jìn)行處理。（四）、道路及車輛管理規(guī)定為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定：1、各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定：①、遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路、共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施；②、機(jī)動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車；③、車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全；④、車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)；⑤、不準(zhǔn)在行車道、消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道；⑥、不得在區(qū)域任何路段試剎車、練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈；⑦、除執(zhí)行任務(wù)的消防車、警車、軍車、救護(hù)車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。2、停車場管理規(guī)定①、服從安管員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識有序行駛及停放；②、工程車、履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?；③、不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴(yán)懲；④、嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒、易燃物品、槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進(jìn)場；精選范本，供參考!⑤、車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈；⑥、車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi)；⑦、管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進(jìn)行管理。停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠；⑧、凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理。（五）、工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度1、機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證、上崗證。2、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運(yùn)行記錄。3、機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好。4、值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。5、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。6、維修設(shè)備時，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。7、在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌。8、做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。9、供配電設(shè)備房必須具備滅火器材。（六）、智能控制中心管理規(guī)定（根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況）1、智能控制中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制。2、信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任。3、控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實(shí)信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實(shí)，按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理，如屬誤報應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中。4、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動、手動的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。精選范本，供參考!5、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修。6、智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報警、調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送。7、智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械。8、嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者。（七）、消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全；為此，維修人員每月必須對消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好。1、每月對消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作①、檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)、觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵、蜘蛛網(wǎng)等異物；②、檢查進(jìn)出水閥門開、關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài)；③、檢查加壓泵泵軸是否滴水（滴水每分鐘不超過20滴），對泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常；④、檢查所有緊固體螺栓是否有松動、銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常；⑤、泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等。2、啟動檢查消防泵加壓是否可靠①、轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置；②、打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動；③、消防泵安全運(yùn)行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時，消防泵是否停止運(yùn)行；④、如發(fā)生消防泵不能安全啟動、運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時報告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理。3、保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄。（八）、中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度（根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況）精選范本，供參考!1、中央空調(diào)開機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括：①、檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%；②、檢查三相電流是否平衡、是否超過額定電流；③、檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100?150pa；④、檢查進(jìn)出冷卻水溫度（進(jìn)水溫度＜35℃,出水溫度＜40℃）；⑤、檢查進(jìn)出冷凍水溫度（冷凍水進(jìn)水溫度＜0?18℃,溫度6?8℃）；⑥、主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音；⑦、冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常；⑧、檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好；⑨、檢查控制柜各元件運(yùn)作是否正常，有無異常的氣味或噪聲；⑩、各種標(biāo)識工具是否完好等。2、值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時，立即通知維修部主管。維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況。3、值班員對巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開。4、為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù)。（九）、電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全、可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行：1、值班人員每日對電梯機(jī)房、轎廂、井道、底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。2、巡視時按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查：①、曳引機(jī)是否有噪聲、異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動；②、減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否可靠；精選范本，供參考!③、指示儀表、指示燈、各繼電器運(yùn)作是否可靠；④、變壓器、變頻器、電抗器等是否過熱；⑤、制動器、曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常；⑥、通訊設(shè)施、標(biāo)示牌、盤車手輪、開閘板手等求援工具是否放在指定位置；⑦、電梯運(yùn)行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等。3、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應(yīng)及時報告電梯管理員，由電位管理采取措施進(jìn)行調(diào)整。如果問題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯。4、值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開。（十）、水泵房運(yùn)行操作規(guī)程1、水泵房為工業(yè)園區(qū)工作、生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題。運(yùn)行操作人員必須將設(shè)備的安全運(yùn)行放在首位。2、水泵的運(yùn)行操作①、運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)出水泵閥門是否打開；水池內(nèi)儲水是否充足；泵的轉(zhuǎn)運(yùn)是否靈活等等；②、泵的填料部分允許有少量滴水（10?20滴/分鐘），如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。③、供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水；④、水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢查項(xiàng)目不遺漏，并做好記錄。3、泵房衛(wèi)生①、泵房內(nèi)每日交班前進(jìn)行清掃，每星期徹底打掃一次，管道、閥門、水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵；②、泵房內(nèi)、水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時，房門必須上鎖。4、發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班。（十一）、水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)精選范本，供參考!1、值班員巡查時應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行情況，做到“三勤”（勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表）。2、啟動水泵時嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行；“手動”啟動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過3次，排污泵不允許空載運(yùn)轉(zhuǎn)。給水泵在“手動”位置運(yùn)行時間不允許過長。3、監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時間切換機(jī)組，信號、儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài)。4、注意電動機(jī)發(fā)熱、通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周圍的清潔，及時排除泵坑積水。5、水池儲水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常。如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時查明原因后對水池儲水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄。6、發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運(yùn)轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運(yùn)行。①、電流突然升高超過允許范圍時；②、水泵有不正常聲音或發(fā)出強(qiáng)烈振動時；③、電動機(jī)內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時；④、壓力表突然升高或降至不正常范圍時；⑤、水泵軸承和電動機(jī)溫度超過允許范圍時；⑥、水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時；⑦、危及設(shè)備或人身安全時。（十二）、綠化養(yǎng)護(hù)制度為搞好室內(nèi)、室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長勢良好，特制訂本制度。1、室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)：（根據(jù)實(shí)情）①、澆水：根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水；②、花木除雜：及時消除雜草、雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草、雜物；③、修剪整形：根據(jù)生長情況不定期修剪、整形，使苗木保持青綠、美觀大方；④、施肥：根據(jù)苗木各類及生長情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次；精選范本，供參考!⑤、病蟲防治：春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作；⑥、長勢不良、觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換。2、室外養(yǎng)護(hù)：①、基礎(chǔ)性更新改造：土壤改良：對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢、枯黃、老化、部分枯死的狀況，確保花草的正常生長狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草。②、常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作：修剪：修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛。苗木修剪，每月修剪兩次。生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春、夏季每兩個月進(jìn)行一次，秋、冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪?；颈ＷC春、夏季草皮不長于15厘米，秋、冬季不長于10厘米；澆水：旱季喬、灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次；室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1—2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1—2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1—2次；草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主；花木除雜：及時消除雜草、雜物，經(jīng)常拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物，時刻保持綠地、花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥；松土、擴(kuò)穴、施肥：原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次；病蟲防治：建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生；冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲、防病等保護(hù)工作；花木補(bǔ)植：如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植；植保：提倡生物防治、人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴；使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散；自然災(zāi)害的防御：雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)、霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失；草皮養(yǎng)護(hù)：雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草。每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥和有機(jī)肥，施后澆透水或在雨后施肥；綠籬、花球養(yǎng)護(hù)：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量。修剪下的枝葉要立刻清除。春、夏季每兩個月施肥一次，秋、冬季每3個月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛。綠籬、花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種好；喬灌木養(yǎng)護(hù)：每月巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝、下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條、保持喬木高2.5米以上。修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。（十三）、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定精選范本，供參考!為了更好地了解我公司進(jìn)駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項(xiàng)作如下說明：第一：清潔品質(zhì)控制1、清潔計(jì)劃①、向管理處提交清潔服務(wù)計(jì)劃；②、根據(jù)計(jì)劃書內(nèi)容按步驟實(shí)施日、月、季的清潔工作；③、根據(jù)計(jì)劃書內(nèi)容會同管理處工作人員實(shí)施日檢、月檢工作；④、月終根據(jù)統(tǒng)一考評檢討修訂下月度的實(shí)施清潔計(jì)劃；⑤、急（突發(fā)）事件的處理對應(yīng)計(jì)劃方案提交；2、清潔實(shí)施（根據(jù)實(shí)情）①、向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報告；（簡稱“日報：）②、各現(xiàn)場每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時工作安排；（簡稱“日講評”）③、各項(xiàng)日常清潔工作安排表、指導(dǎo)書；④、各項(xiàng)定期清潔工作安排表、指導(dǎo)書；⑤、各項(xiàng)內(nèi)部清潔完成情況考評資料；⑥、各項(xiàng)清潔工作方法指示書；⑦、各項(xiàng)清潔工作安全批示書；3、清潔技術(shù)應(yīng)用①、清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣；②、現(xiàn)場清潔問題的研究、解決；③、清潔高效率方法的研究、運(yùn)用；4、清潔監(jiān)督與檢杳（根據(jù)公司要求或項(xiàng)目要求）①、清潔日檢表②、清潔周檢表精選范本，供參考!③、清潔月檢表④、各項(xiàng)清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書⑤、各項(xiàng)清潔作業(yè)崗位職責(zé)⑥、清潔獎罰制度⑦、各分現(xiàn)場之間交替檢查、評比5、員工管理①、定期的清潔培訓(xùn)②、員工道德教育③、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理④、員工考評制度第二、清潔原則及清潔方案1、清潔原則①、創(chuàng)造舒適的環(huán)境、杜絕任何污染在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺垃圾及時清理，免除空氣的污染②、保持建筑常用常新使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈、常新、不受損壞使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新采用保護(hù)措施，避免建筑使用中的最小磨損③、安全作業(yè)的確立實(shí)施安全操作教育清潔作業(yè)采用安全保護(hù)，防止其它建筑的意外損傷清潔工作中必須使用作業(yè)指示板、警示牌、防護(hù)欄、安全帽④、作業(yè)情況督察現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢精選范本，供參考!公司技術(shù)部每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查⑤、作業(yè)效率提高大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機(jī)器的相互配合建筑采用先進(jìn)的專用設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)逐步使用設(shè)計(jì)科學(xué)、合理使用方便、快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項(xiàng)作業(yè)⑥、樹立良好的社會形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境使用高效作業(yè)設(shè)備、確保環(huán)境干凈、整潔選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)化2、具體清潔方案構(gòu)想①、人員的選擇、培訓(xùn)、教育選擇年青、工作勤勞、有一定文化素質(zhì)的員工注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)②、器材及洗劑選定針對石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備大堂適時采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè)不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔③、公共場所設(shè)施清潔洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒垃圾桶、箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染④、保護(hù)作業(yè)法保護(hù)建筑的作業(yè)：不同的建筑采用不同的方法和洗劑保護(hù)使用者的作業(yè)：A、選擇適當(dāng)?shù)臅r間作業(yè)；B選擇無噪音作業(yè)，避免干擾使用保護(hù)劑全面保護(hù)建筑外觀⑤、清潔作業(yè)的實(shí)施制定詳細(xì)的計(jì)劃書管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況定期進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)緊急事件的應(yīng)急增援加強(qiáng)夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作精選范本，供參考!嚴(yán)格控制外部垃圾、塵沙對內(nèi)部建筑的破壞?加強(qiáng)大堂的日常作業(yè)3、清潔業(yè)務(wù)的基本方針建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值。建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響。清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因?yàn)橐话阋煌ㄟ^肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高工業(yè)園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜。如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護(hù)建筑方面的作用更為顯著。例如：地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護(hù)地板的一項(xiàng)重要工作。4、確定清潔作業(yè)基準(zhǔn)制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況（場所）、季節(jié)、時間等因素。對于制作貴工業(yè)園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個別不明之處，請?jiān)试S我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說明。在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)、作業(yè)實(shí)施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計(jì)劃到判斷，評價都作為有機(jī)整體來考核實(shí)施。因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流、會商共進(jìn)的前提下，通過下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境。5、清潔的目的及特點(diǎn)①、清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀、保護(hù)建筑、延長其壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。②、清潔概念工業(yè)園區(qū)的清潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有“千變?nèi)f化”之稱，正是這樣的變化對作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識。針對不同的建材采用不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等）針對不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車場等）針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等）清潔的特點(diǎn)：正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實(shí)施也相對不同:精選范本，供參考!進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查；制定完善的作業(yè)計(jì)劃；劃分作業(yè)不同的區(qū)域進(jìn)行；?制定全面的建材保護(hù)措施及方法；6、重大問題處理我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機(jī)動小組。7、以人為本、以客為先這是我公司的服務(wù)宗旨，對我們的服務(wù)對象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件：①、貴公司的要求就是我們最重要的工作；②、內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會解決現(xiàn)場的工作；③、定期舉行管理會議商討落實(shí)管理工作。8、處理客戶投訴①、如何對待客戶的投訴A、對客戶的投訴處理應(yīng)放在首位；B不吝惜對處理客戶投訴所花費(fèi)的時間與金錢；②、處理客戶投訴的姿態(tài)A、接到投訴，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場，速度越快越好；B、無論是什么狀況都必須道歉；C、絕對不允許反駁或找借口中；D、掌握如何當(dāng)場或用電話應(yīng)付的技巧；E、無論人、場所、時間是否相同，應(yīng)掌握順利處理的技巧；③、對投訴的事后處理A、分析原因、責(zé)任的存在，并向總負(fù)責(zé)人匯報；B、協(xié)商如何避免再發(fā)生的對策；精選范本，供參考!C、如決定了具體對策，應(yīng)立即付諸于行動并向客戶匯報。第二節(jié)：部分應(yīng)急措施（十四）、意外事件處理辦法為做好區(qū)域內(nèi)的意外事件處理工作，特制定本辦法。1、電力、給水、電視信號中斷供應(yīng)處理①、當(dāng)接到有單位投訴電力、給水、電視信號供應(yīng)中斷時，先向投訴單位查詢中斷供應(yīng)時間；②、了解發(fā)生時間后，應(yīng)及時報告客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將及時協(xié)調(diào)維修部長、技工跟進(jìn)有關(guān)情況，如果發(fā)現(xiàn)整個轄區(qū)電力、給水、電視信號供應(yīng)中斷，而非本區(qū)域設(shè)施出現(xiàn)故障，應(yīng)立即向有關(guān)供應(yīng)機(jī)構(gòu)查詢及要求盡快搶修；③、如有關(guān)供應(yīng)未能即時恢復(fù)，客戶服務(wù)中心將會在告示欄張貼通告。2、火警處理工作①、當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時，即時報告客戶服務(wù)中心及管理處主任；②、如火勢有可能會對客戶造成危險時，須即時疏散受影響單位的客戶；③、如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅；④、倘有關(guān)人員未能自行將火勢撲滅時，應(yīng)立即拔打119,并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場。⑤、當(dāng)消防員到場后，有關(guān)負(fù)責(zé)人須登記以下資料：A、消防車到達(dá)的時間B、消防車到場數(shù)目及車牌號碼C、帶隊(duì)的消防隊(duì)長姓名D、消防員收隊(duì)離場時間⑥、當(dāng)火勢被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須立即安排搶修。另外，須巡查及記錄受影響單位的情況；⑦、盡可能在第一時間向總經(jīng)理報告。2、水浸處理工作精選范本，供參考!①、當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水浸時，應(yīng)即時將積水清除；②、倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時采用各種方法截水；③、當(dāng)積水清除后，須即時巡查及記錄公眾地方、設(shè)施的損壞情況，同時巡查及記錄受影響的單位損壞情況；④、如有公眾設(shè)施受損，須立即報告維修部負(fù)責(zé)人或總經(jīng)理；⑤、如水浸的水源是由某單位內(nèi)漏出，除按上述步驟踉進(jìn)外，即時聯(lián)絡(luò)浸水單位客戶，要求盡快處理。4、爆炸處理工作①、當(dāng)發(fā)現(xiàn)有單位發(fā)生爆炸時，值班人員須盡快聯(lián)絡(luò)該單位客戶，征詢其是否需要報案；②、如客戶同意報案，須盡快報告公安機(jī)關(guān)；③、公安人員未到達(dá)現(xiàn)場時，有關(guān)人員應(yīng)派人四周巡視是否有可疑人物，另外應(yīng)安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆炸過的痕跡；④、切記不可觸動案發(fā)現(xiàn)場內(nèi)的任何物件，以免影響公安機(jī)關(guān)調(diào)查；⑤、當(dāng)公安人員到達(dá)現(xiàn)場時，須登記以下資料：A、公安人員到場時間B、公安人員車輛的數(shù)目及車輛號碼C、帶隊(duì)隊(duì)長的姓名D、當(dāng)公安人員離場時，應(yīng)記錄離開時間5、交通事故處理工作①、如果有人受傷，必須報警；②、沒有人受傷，可由雙方車主自行達(dá)成賠償協(xié)議；③、值班人員須登記以下資料：A、車牌號碼8、雙方車主姓名、地址、電話精選范本，供參考!C、如有人受傷，登記傷者姓名、地址、電話D、如有公安、救護(hù)車到場，須登記車牌號，到場及離場時間，帶隊(duì)隊(duì)長姓名。④、如因撞車而對小區(qū)公眾地方、設(shè)施造成破壞，須報告管理處主任處理；⑤、事后須向總經(jīng)理呈交報告。6、意外受傷處理工作①、當(dāng)在區(qū)域內(nèi)公共地方發(fā)現(xiàn)有人受傷時，要及時報警或叫救護(hù)車；②、須查問受傷者的身份及受傷的原因；③、值班人員須登記以下資料：A、受傷者姓名、地址、電話B、受傷原因C、如有公安、救護(hù)車到場，登記到場、離場時間、車牌號碼、帶隊(duì)隊(duì)長姓名④、事后須向管理處主任呈交報告。7、刑事案件處理工作①、當(dāng)區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，必須在第一時間內(nèi)報告派出所、總經(jīng)理及貴方領(lǐng)導(dǎo);②、保護(hù)好現(xiàn)場；③、記錄好有關(guān)情況。8、管理處對于以上的特別情況的處理工作，須記錄于《事件報告》報告總經(jīng)理。9、具體操作詳見《意外事件處理工作指示》。精選范本，供參考!（十五）、消防應(yīng)急方案為更好地做好本物業(yè)的消防應(yīng)急工作，特別定本方案:一、成立消防應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組：總指揮：管理處主